Orzeczeniem sądOwym uchwały wspólników spółki z OgraniczOną OdpOwiedzialnOścią wyrażającej zgOdę na zbycie nieruchOmOści
Konieczność podjęcia uchwały wspólników spółki z o.o. dla zbycia nieruchomości, będącej w majątku tej spółki, wynika expressis verbis z art. 228 pkt 4 Kodeksu spółek handlowych (dalej: k.s.h.)1 (w braku odmiennego uregu
lowania tej kwestii przez wspólników2). Stąd czynność prawną dokonaną w braku takiej uchwały należy poddać sankcji z art. 17 § 1 k.s.h.3 (nieważność czynności prawnej spółki, gdy ustawa wymaga uchwały wspólników4).
Mimo to w ostatnich latach pojawiła się nie
pokojąca linia orzecznicza, bezpodstawnie deprecjonująca walor normatywny przepisu art. 228 pkt 4 k.s.h., uznająca, że brak rzeczo
nej uchwały wspólników spółki z o.o. nie sta
nowi przeszkody do wydania wyroku w trybie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli spółki o zbyciu nieruchomości na podsta
wie art. 64 Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.)5 w związku z art. 1047 Kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.6). Stąd niezbędne staje się rozważenie oraz podkreślenie roli i właś
ciwego znaczenia art. 228 pkt 4 k.s.h., a także (nie)dopuszczalności zastępowania analizowa
nej uchwały orzeczeniem sądowym.
i. linia Orzecznicza
Zagadnieniem wymagającym analizy jest sytuacja, w której prawidłowo reprezentowa
na przez zarząd spółka z ograniczoną odpo
wiedzialnością zawiera umowę przedwstęp
ną zbycia nieruchomości z osobą trzecią przy dochowaniu formy aktu notarialnego, ale w braku uprzedniej uchwały wspólników wy
rażającej zgodę na zbycie tejże nieruchomości, która to uchwała nie zostaje również podjęta w terminie późniejszym. Rozważenia wymaga problem prawny, czy w wyżej przedstawionej sytuacji osoba trzecia, będąca drugą stroną umowy przedwstępnej zawartej ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, może sku
tecznie domagać się zobowiązania spółki do
1 Ustawa z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 1578 ze zm.).
2 Zob. pkt II akapit III.
3 Art. 17 § 1 k.s.h. niewątpliwie znajduje zastosowanie do uchwał wspólników spółki z ograniczoną odpowiedzial
nością w przedmiocie zbycia nieruchomości – zob. A. Szumański, (w:) Kodeks spółek handlowych. Komentarz do art. 1–150 KSH. Tom I, red. S. Sołtysiński, Legalis 2012, komentarz do art. 17; D. Kupryjańczyk, (w:) Kodeks spółek handlowych.
Komentarz, red. Z. Jara, Legalis 2017, komentarz do art. 17. Zarazem trzeba zaznaczyć, że D. Kupryjańczyk zdaje się przychylać do poddanego krytycznej analizie w niniejszym artykule poglądu, że zgoda wspólników nie jest wyma
gana dla zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, nawet jeżeli jest to umowa przedwstępna zawierana ze skutkiem dalej idącym z art. 390 § 2 k.c.
4 Oczywiście z zastrzeżeniem nieuzupełnienia braku w terminie dwumiesięcznym przewidzianym w art. 17 § 2 k.s.h. W trakcie biegu dwumiesięcznego terminu czynność obarczona jest sankcją bezskuteczności zawieszonej, zob.
A. Kidyba, Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Komentarz, Legalis 2014, komentarz do art. 228 k.s.h.
5 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.).
6 Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 1822 ze zm.).
zawarcia umowy, w której pozwana spółka dokona zbycia nieruchomości7, w drodze po
wództwa opartego na art. 64 k.c. w związku z art. 1047 k.p.c.
Linia orzecznicza, której fundament sta
nowi wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 listopada 2012 r.8, uznaje, że wydane na podstawie art. 64 k.c. w związku z art. 1047 k.p.c. orzeczenie sądu stwierdzające obowią
zek spółki z ograniczoną odpowiedzialnoś
cią złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie. Orzeczenie to ma charakter konstytutywny i samo w sobie nie jest oświadczeniem woli spółki, a dla jego sku
teczności nie jest konieczna uchwała wspólni
ków, wymagana w świetle art. 228 k.s.h. dla złożenia ważnego oświadczenia woli przez samą spółkę9. Postawiona teza i przywoływana w analizowanym orzeczeniu argumentacja zo
stały przyjęte przez orzecznictwo10. Zgodnie ze stanowiskiem orzecznictwa nie jest istotny fakt niewyrażenia zgody na zbycie nieruchomości przez wspólników, ani w dacie zawierania umowy zobowiązującej, ani w terminie póź
niejszym, oraz że uchwała wspólników stosow
nie do treści art. 228 pkt 4 k.s.h. jest konieczna do skutecznego rozporządzenia przez spółkę
własnością nieruchomości11. Artykuł 228 k.s.h.
może być wykładany ściśle12 lub szeroko. Szero
ka wykładnia oznacza konieczność spełnienia wymogu uchwały zgromadzenia wspólników nie tylko przy nabyciu nieruchomości, ale do podjęcia jakichkolwiek działań prowadzących do takiego nabycia, np. negocjacji lub zawarcia umowy przedwstępnej13. Przy ścisłej wykład
ni uznać należy, że dopuszczalne jest zawarcie przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnoś
cią umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości bez zgody wspólni
ków, gdyż nie prowadzi to do rozporządze
nia nieruchomością (zbycia nieruchomości)14. Ścisła wykładnia sprowadza pojęcie zbycia do skutku rozporządzającego15. Analizowana linia orzecznicza wyprowadza z tego skutek w po
staci konieczności uznania, że skoro przy ścisłej wykładni art. 228 pkt 4 k.s.h. zgoda w postaci uchwały wspólników nie jest niezbędna dla zawarcia umowy przedwstępnej, to nie jest ona również konieczna w przypadku docho
dzenia przed sądem wykonania umowy zo
bowiązującej do przeniesienia własności, czyli zawarcia umowy przenoszącej własność16. Pod
sumowując – linia orzecznicza sprowadza się do stwierdzenia, że skoro wyrok sądu
zastę-7 W zależności od okoliczności sprawy powód może domagać się np. ustanowienia i przeniesienia na jego rzecz odrębnej własności lokalu mieszkalnego.
8 Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 listopada 2012 r., I ACa 516/12, Legalis nr 730908.
9 Tamże.
10 Zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 26 lutego 2014 r., I ACa 1347/13, Legalis nr 993616; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 10 września 2015 r., I ACa 322/15, Legalis nr 1398317; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szcze
cinie z 10 września 2015 r., I ACa 324/15, Legalis nr 1398318; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 10 września 2015 r., I ACa 325/15, Legalis nr 1398319; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 29 października 2015 r., I ACa 607/15, Legalis nr 1435260; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 19 listopada 2015 r., I ACa 933/15, Legalis nr 1445776.
11 Por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 26 lutego 2014 r., I ACa 1347/13, Legalis nr 993616.
12 Tak na tle nabycia nieruchomości przez spółkę akcyjną w świetle art. 393 pkt 4 k.s.h. (będącego odpowiedni
kiem art. 228 pkt 4 k.s.h dla spółki akcyjnej) wyrok Sądu Najwyższego z 6 lutego 2009 r., IV CSK 271/08, OSNC – Zbiór dodatkowy 2010, nr B, poz. 32, s. 12. Za ścisłą wykładnią art. 228 pkt 4 k.s.h. opowiedział się również Sąd Najwyższy w uchwale z 21 lutego 2008 r., III CZP 137/07, OSNC 2009, nr 1, poz. 10, s. 47, gdzie uznał, że dopuszczalne jest udzie
lenie przybicia własności nieruchomości na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością bez uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie nieruchomości.
13 Por. wyrok Sądu Najwyższego z 6 lutego 2009 r., IV CSK 271/08, OSNC – Zbiór dodatkowy 2010, nr B, poz. 32, s. 12.
14 Por. tamże.
15 Por. tamże.
16 Zob. zwłaszcza wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 listopada 2012 r., I ACa 516/12, Legalis nr 730908;
wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 26 lutego 2014 r., I ACa 1347/13, Legalis nr 993616.
11
puje oświadczenie woli pozwanej spółki, to uchwała zgromadzenia wspólników nie jest wymagana17.
ii. rOla uchwały wspólników spółki z O.O. wyrażającej zgOdę
na zbycie nieruchOmOści Na zarządzie spółki z ograniczoną odpo
wiedzialnością spoczywa prowadzenie spraw spółki i jej reprezentacja (art. 201 § 1 k.s.h.). Jed
nakże w niektórych sferach działalności spółki wynikająca z art. 201 § 1 k.s.h. kompetencja zarządu do rozporządzania majątkiem spół
ki jest ograniczona i taki przypadek stanowi art. 228 pkt 4 k.s.h.18 Sensem i celem ustanowie
nia przez ustawodawcę regulacji art. 228 pkt 4 k.s.h. jest ograniczenie możliwości dokonania czynności prawnej ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością bez zgody wspólników tejże spółki wyrażonej w formie uchwały19. Zbycie nieruchomości skutkuje oczywistą nie
możnością korzystania z tejże nieruchomości przez spółkę, przy czym przepis art. 228 pkt 4 k.s.h. nie rozróżnia, czy nieruchomość słu
ży spółce do prowadzenia działalności, czy też nieruchomość „jedynie” stanowi majątek spółki i nie jest przez spółkę w żaden sposób wykorzystywana (nie służy do prowadzenia działalności20), nieistotne są również jej war
tość21, położenie22 i wielkość23, stąd też zakres przedmiotowy przepisu art. 228 k.s.h. powi
nien być interpretowany maksymalnie szero
ko, obejmuje on wszystkie nieruchomości, czyli grunty, budynki i lokale24, a precyzyjnie ujmu
jąc, zgodnie z definicją legalną z art. 46 § 1 k.c.
– grunty, budynki trwale z gruntem związane oraz części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności25.
Pierwszą kwestią, jaka powinna być zba
dana przy analizie potrzeby podjęcia przez wspólników spółki z ograniczoną odpowie
dzialnością uchwały wyrażającej zgodę na zbycie nieruchomości, jest treść umowy danej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Je
żeli w umowie spółki wprowadzono postano
wienie wyłączające wymóg uzyskania takiej uchwały wspólników, co umożliwia art. 228 pkt 4 k.s.h., to uchwała wspólników jest zbęd
na dla możliwości skutecznego domagania się przez kontrahenta spółki zawarcia umowy przyrzeczonej zbycia nieruchomości. Drugą kwestią jest weryfikacja, czy została podjęta uchwała wspólników lub do umowy spółki inkorporowano postanowienie, które określa
łyby zasady postępowania w zakresie rozpo
rządzania składnikami aktywów trwałych lub dokonywania niektórych czynności prawnych (art. 2281 k.s.h), które to postanowienie umowy spółki lub uchwała wspólników dozwalałyby na zbywanie nieruchomości bez dodatkowej uchwały wspólników spółki w trybie art. 228 pkt 4 k.s.h.
W braku stosownego postanowienia w umowie spółki, wprowadzonego na mocy art. 228 pkt 4 lub art. 2281 k.s.h. lub uchwały wspólników podjętej na podstawie art. 2281 k.s.h., art. 228 pkt 4 k.s.h. bezwzględnie wią
że strony umowy zbycia nieruchomości. Tym samym uchwała wyrażająca zgodę na zbycie
17 Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 26 lutego 2014 r., I ACa 1347/13, Legalis nr 993616.
18 Zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 2 września 2011 r., I ACa 774/11, Legalis nr 422331.
19 Por. M. Borkowski, Glosa do wyroku s. apel. z dnia 26 lutego 2014 r., I ACa 1347/13, LEX 2015, s. 7.
20 Nie musi koniecznie chodzić o działalność gospodarczą, jako że spółka z ograniczoną odpowiedzialnością może być utworzona w każdym celu (niekoniecznie gospodarczym), ale prawnie dopuszczalnym, zgodnie z brzmieniem przepisu art. 151 § 1 k.s.h.
21 W. Popiołek, (w:) Kodeks spółek handlowych. Komentarz, red. W. Pyzioł, LEX 2008, komentarz do art. 228 k.s.h.
22 M. Stanik, (w:) Kodeks spółek handlowych. Komentarz, red. Z. Jara, Legalis 2017, komentarz do art. 228 k.s.h.
23 W. Popiołek, (w:) Kodeks spółek handlowych, komentarz do art. 228 k.s.h.
24 Tak M. Borkowski, Glosa do wyroku s. apel. z dnia 26 lutego 2014 r., I ACa 1347/13, s. 7.
25 M. Stanik, (w:) Kodeks spółek handlowych, komentarz do art. 228 k.s.h.
nieruchomości stanowi konieczny wymóg26 (konieczną przesłankę27) dla przeniesienia własności nieruchomości ze spółki na osobę trzecią (kontrahenta). Kwestia zgody decyduje więc o skutku w postaci przeniesienia własno
ści nieruchomości na rzecz kontrahenta.
Skuteczność dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej może w niektórych przypad
kach być zależna od spełnienia dodatkowych wymogów, w szczególności ze względu na przedmiot tego rodzaju umowy. Jeżeli przed
miotem umowy przyrzeczonej miałoby być przeniesienie własności nieruchomości spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, taki wymóg ustanawia art. 228 pkt 4 k.s.h. Nie ulega wątpli
wości, że zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje nabycia przez kontrahenta spółki prawa własności nieruchomości, gdyż umowa przedwstępna stanowi wyłącznie zobowią
zanie się stron umowy do zawarcia umowy przyrzeczonej28, w analizowanym przypadku umowy przenoszącej własność nieruchomo
ści. O ile zawarcie umowy przedwstępnej dotyczącej zbycia nieruchomości spółki z o.o.
jest możliwe bez uchwały wspólników, o której mowa w art. 228 pkt 4 k.s.h., jako że nie skut
kuje rozporządzeniem nieruchomością, o tyle w świetle treści art. 157 § 2 k.c. do przeniesienia własności potrzebne jest zawarcie dodatkowej umowy stron obejmującej ich bezwarunkową zgodę na przejście własności. Zarazem umo
wa przyrzeczona nie spełni przesłanki bezwa
runkowości, jeżeli będzie obarczona brakiem uchwały wspólników spółki udzielającej zgodę
na zbycie nieruchomości, tak jak umowa przed
wstępna. Nie powinno budzić wątpliwości, że uchwała taka jest już wymagana w odniesieniu do zawarcia umowy przyrzeczonej29. Skoro wymóg podjęcia uchwały przez wspólników dla dokonania czynności prawnej (tu: umowy zbycia nieruchomości) wynika z ustawy (tu:
art. 228 pkt 4 k.s.h.), to w świetle treści art. 17
§ 1 k.s.h. umowa zawarta bez wymaganej uchwały jest bezwzględnie nieważna30.
Uchwała taka może być podjęta zarówno przez zgromadzenie wspólników (art. 227 § 1 k.s.h.), jak i w trybie pisemnym – bez odbycia zgromadzenia wspólników (art. 227 § 2 k.s.h.31), uchwała, w braku odmiennego postanowienia umowy spółki, zapada bezwzględną większoś
cią głosów na mocy art. 245 k.s.h.32
iii. czy wyrOk na pOdsTawie arT. 64 k.c. w związku z arT. 1047 k.p.c., kTóry zasTępuje Oświadczenie
wOli spółki z OgraniczOną OdpOwiedzialnOścią, inkOrpOruje
wymóg uzyskania uchwały wspólników (arT. 228 pkT 4 k.s.h.
w związku z arT. 17 k.s.h.)?
Jak wskazuje przywoływane w pkt I orzecz
nictwo, w praktyce problem braku uchwa
ły wspólników najczęściej dotyczy umów, w których stroną zbywającą nieruchomość jest deweloper33. Niemniej dla niżej przed
stawionych rozważań irrelewantne jest, czy
26 Z racji znaczącego zakresu tematyki i niemożliwości jej wyczerpującego omówienia autor pozostawia poza ana
lizą kwestię, czy uchwała wspólników stanowi warunek techniczno-prawny w rozumieniu art. 89 k.c., czy warunek prawny (conditio iuris), odsyłając do literatury w tym zakresie: P. Antoszek, Cywilnoprawny charakter uchwał wspólników spółek kapitałowych, Warszawa 2009, s. 303–326, gdzie P. Antoszek wyraża pogląd, że uchwała powinna być uznana za warunek prawny, jako że stanowi ustawową przesłankę skutecznego dokonania przez spółkę czynności prawnej.
27 G. Wolak, Glosa do wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 2 września 2011 r., I ACa 774/11 (POSA/Gd. 2011, nr 3, poz. 6), „Nowy Przegląd Notarialny” 2012, nr 4, s. 107.
28 Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 24 czerwca 2016 r., II FSK 1233/14, LEX nr 2082812.
29 Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 28 grudnia 2007 r., I ACa 836/07, LEX nr 466438.
30 Oczywiście uwzględniwszy upływ dwumiesięcznego terminu (art. 17 § 2 k.s.h.), przed którego bezskutecznym upływem czynność jest dotknięta sankcją bezskuteczności zawieszonej.
31 Por. A. Kidyba, Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, komentarz do art. 228 k.s.h.
32 M. Stanik, (w:) Kodeks spółek handlowych, komentarz do art. 228 k.s.h.
33 Zob. wyżej przywołane w pkt I orzecznictwo.
118
zbywca to deweloper prowadzący działalność w formie spółki z ograniczoną odpowiedzial
nością, czy inny podmiot (niedeweloper) będą
cy spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, gdyż przepis art. 228 k.s.h nie rozróżnia takich podmiotów. Stąd, zgodnie z paremią rzymską lege non distinguente nec nostrum est distinguere, również ani doktryna, ani orzecznictwo takich podmiotów rozróżniać nie powinny. Zatem rozważania te znajdą zastosowanie zarówno do spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, prowadzących działalność deweloperską, jak i takiej działalności nieprowadzących.
W przypadku zawarcia umowy przed
wstępnej zbycia nieruchomości w formie aktu notarialnego przez spółkę z ograniczoną od
powiedzialnością (zbywcę) reprezentowaną przez zarząd zgodnie z przyjętym sposobem reprezentowania (prawidłowo reprezento
waną) oraz osobę trzecią34 (nabywcę) brak jest przepisu szczególnego, który wyłączałby zasto
sowanie art. 228 pkt 4 k.s.h. Jest to przepis dys
pozytywny, ale tylko rozumiany w ten sposób, że podmiotami uprawnionymi do wyłączenia jego zastosowania są jedynie wspólnicy, którzy mogą wyeliminować moc wiążącą tego prze
pisu w drodze odpowiedniego postanowienia w umowie spółki lub uchwale w trybie art. 2281 k.s.h.35 Jeżeli jednak umowa spółki nie zawiera w tej kwestii odmiennych postanowień (lub w ogóle nie reguluje kwestii zbycia nierucho
mości), a uchwała w trybie art. 2281 nie została podjęta, to art. 228 pkt 4 k.s.h. jest wiążący.
Przepis art. 228 pkt 4 k.s.h. nie zawiera roz
różnienia co do trybu dokonywania czynności prawnej prowadzącej do zbycia nieruchomo
ści. Istotny jest skutek rozporządzający, tj. prze
niesienie własności nieruchomości. Stąd, po
nownie przywołując rzymską paremię lege non distinguente nec nostrum est distinguere, podkre
ślić należy, że przepis art. 228 pkt 4 znajdzie za
stosowanie do wszelkich trybów dokonywania czynności prawnych, prowadzących do zbycia nieruchomości. Co więcej, przepis art. 228 pkt 4 nie ogranicza swojego zastosowania jedynie do czynności prawnych. Obejmuje on swoim za
stosowaniem wszelkie zdarzenia, na podstawie których może nastąpić zbycie nieruchomości36. Niezależnie więc, czy będzie to bezwarunko
wa umowa zbycia nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego przez prawidłowo reprezentowaną spółkę z osobą trzecią, będącą nabywcą, czy też zbycie nieruchomości miało
by nastąpić na skutek orzeczenia sądowego w trybie zastępczego oświadczenia woli wy
danego na podstawie art. 64 k.c. w związku z art. 1047 k.p.c., wymóg uzyskania uchwały wspólników udzielającej zgody na zbycie nie
ruchomości musi zostać zachowany37. Odnosząc się do argumentu orzecznictwa, że uzależnienie skuteczności roszczenia dane
go powoda o zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości od wyrażenia przez wspólników zgody z art. 228 k.s.h., trzeba stwierdzić, że jest ono niedopuszczalne, gdyż z punktu widzenia nabywcy zawarcie umowy byłoby uzależnione wyłącznie od woli spół
ki38, należy uznać to za argument wybiórczy.
34 Przy czym na potrzeby niniejszego artykułu należy się ograniczyć do stwierdzenia, że przymiot nabywcy przy
sługuje osobie prawa cywilnego, a więc może być osobą fizyczną, osobą prawną lub jednostką organizacyjną, której ustawa przyznaje zdolność prawną.
35 Zarazem podkreślić należy, że nawet w przypadku wyłączenia przez umowę spółki wymogu powzięcia przez wspólników uchwały w sprawie zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 228 pkt 4 k.s.h., uchwała ta będzie konieczna w przypadkach wypełniających hipotezę art. 229 k.s.h. oraz art. 230 k.s.h., chyba że umowa, o której mowa w art. 229 k.s.h., była przewidziana w umowie spółki lub umowa spółki zawiera postanowienia odmienne od art. 230 k.s.h. [zob. M. Stanik, (w:) Kodeks spółek handlowych, komentarz do art. 228 k.s.h.].
36 Przepis art. 228 pkt 4 k.s.h. nawet nie posługuje się sformułowaniem „czynność prawna”, wskazując jedynie, że zbycie nieruchomości wymaga uchwały wspólników, stąd należy wykładać go szeroko, jeśli chodzi o zdarzenia, na mocy których dochodzi do zaistnienia skutku rozporządzającego.
37 Por. M. Borkowski, Glosa do wyroku s. apel. z dnia 26 lutego 2014 r., I ACa 1347/13, s. 7–8.
38 Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 26 lutego 2014 r., I ACa 1347/13, Legalis nr 993616.
Rozważyć należy, skąd kontrahent spółki po
wziął wiedzę, że dla skutecznego przeniesienia własności nieruchomości jest potrzebna umo
wa w formie aktu notarialnego oraz skąd miał świadomość istnienia hipotezy art. 9 ustawy o własności lokali39. Odpowiedź jest oczywista – z aktów prawnych o randze ustawowej, od
powiednio k.c. oraz ustawy o własności lokali.
Tak samo z aktu o randze ustawowej (k.s.h.) po
winien wiedzieć, że wymóg uzyskania uchwa
ły wspólników spółki z ograniczoną odpowie
dzialnością, o którym mowa w art. 228 k.s.h., jest niezbędny dla zbycia nieruchomości przez tę spółkę40. W konsekwencji powinien mieć świadomość skutków takiego braku z treści art. 17 § 1 k.s.h. Nawet jeżeli miałoby (bezza
sadnie) budzić wątpliwości, czy zastosowanie znaleźć powinna paremia ignorantia iuris nocet, to trudno sobie wyobrazić sytuację, w której dany nabywca miałby wybiórczo zapozna
wać się z aktami prawnymi, tzn. znałby treść k.c. i ustawy o własności lokali, ale nie znałby k.s.h., takie zachowanie, raz, że nieprawdopo
dobne, dwa – nie zasługuje na ochronę prawną nawet ze słusznościowego punktu widzenia.
Tym samym jeżeli nabywca nie został przez zbywcę (spółkę) wprowadzony w błąd co do udzielenia przez wspólników zgody, o której mowa w art. 228 pkt 4 k.s.h., nie ma żadnego ar
gumentu przemawiającego za słusznością jego roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.
Nabywca, zawierając ze spółką umowę zbycia nieruchomości, w braku uchwały wspólników wyrażającej zgodę na zbycie tej nieruchomości musi liczyć się z tym, że w braku podjęcia takiej uchwały w terminie późniejszym nie będzie miał możliwości skutecznego dochodzenia za
warcia umowy przyrzeczonej41.
Skoro dla zbycia nieruchomości konieczna jest uchwała wspólników opisana w art. 228
§ 4 k.s.h., a więc w ustawie, to konsekwencją
zawarcia umowy zbycia nieruchomości w bra
ku takiej uchwały jest sankcja nieważności z art. 17 § 1 k.s.h. Tym samym brak uchwały wyrażającej zgodę na zbycie nieruchomości oznacza niemożność zbycia nieruchomości przez spółkę, stąd po stronie spółki nie tyle nie występuje obowiązek zawarcia umowy prze
noszącej własność nieruchomości, ale wręcz spółka, a dokładnie działający za nią zarząd, powinien powstrzymać się od jakichkolwiek działań prowadzących do zbycia nieruchomo
ści (wystąpienia skutku rozporządzającego).
Linia orzecznicza zdaje się nie dostrzegać, że Sąd Najwyższy, opowiadając się za ścisłą wykładnią art. 228 pkt 4 k.s.h. na tle udzielenia przybicia spółce z ograniczoną odpowiedzial
nością (bez uchwały wspólników wymaganej art. 228 pkt 4), argumentował to faktem, że udzielenie przybicia nie jest równoznaczne z nabyciem własności nieruchomości, stąd w momencie wydania przez sąd postanowie
nia o udzieleniu przybicia nie jest niezbędna uchwała wspólników, o której mowa w art. 228
nia o udzieleniu przybicia nie jest niezbędna uchwała wspólników, o której mowa w art. 228