• Nie Znaleziono Wyników

PRAKTYKA KSZTAŁTOWANIA ZABUDOWY MIESZKANIOWEJ NA POZIOMIE PLANOWANIA MIEJSCOWEGO

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2021

Share "PRAKTYKA KSZTAŁTOWANIA ZABUDOWY MIESZKANIOWEJ NA POZIOMIE PLANOWANIA MIEJSCOWEGO"

Copied!
18
0
0

Pełen tekst

(1)

Dorota Sowa, Aneta Tomczak

1. PRAKTYKA KSZTAŁTOWANIA ZABUDOWY MIESZKANIOWEJ NA POZIOMIE PLANOWANIA MIEJSCOWEGO

„Planowanie jest narzdziem oraz wyrazem polityki. Polityka przestrzen-na jest sfer działa majcych za zadanie ustalenie celów, rodków i kierunków kształtowania, zagospodarowania i uytkowania przestrzeni. Polityka przestrzenna musi uwzgldnia uwarunkowania realizacji celów. Uwarunkowania te najczciej wynikaj z kierunków rozwojowych o charak-terze spontanicznym. Plan, zatem jako narzdzie i wyraz tej polityki, okrela pole działa kontrolowanych, ograniczajcych rozwój spontaniczny…” (Chmielewski 1996, s. 122).

1.1. Wprowadzenie

Aktualne prawodawstwo polskie umoliwia kształtowanie przestrzeni na trzech szczeblach działa planistycznych. Kady z poziomów planowania ma odniesienie w odpowiedniej skali i szczegółowoci. Pierwszym szczeblem w kształtowaniu polityki przestrzennej jest okrelanie kierunków w gospoda-rowaniu przestrzeni opracowywane dla obszaru całej jednostki administra-cyjnej. Przesdzenia planistyczne ustala si w strategicznym dokumencie nazywanym studium uwarunkowa i kierunków zagospodarowania przest-rzennego gminy. Jest to dokument normatywny, który nie stanowi w wietle ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, prawa miejscowe-go, ale ma bezporednie przełoenie na kształtowanie zapisów w miejsco-wych planach zagospodarowania przestrzennego. Zapisy umieszczane w studium stanowi „szablon” do dalszych przesdze planistycznych.

Kolejnym krokiem w kształtowaniu przestrzeni jest okrelanie zasad zagospodarowania w skali szczegółowej na etapie prawa lokalnego. Podmiotem planowania miejscowego jest samorzd gminny, który realizuje własn polityk inwestycyjn oraz koordynuje i reguluje działania innych podmiotów uczestniczcych w rozwoju miasta lub gminy. W planie

(2)

miejscowym okrela si zakazy, nakazy i dopuszczenia okrelonych działa w przestrzeni. Działania te maj na celu ustala zasady wyznaczania i zagospodarowywania działek budowlanych oraz wytyczne kształtowania form zabudowy. Na podstawie zasad ustalonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego okrela si wskazania do projektów budowlanych, a nastpnie uzyskuje pozwolenia na budow dla konkretnych inwestycji.

Na terenach, które nie posiadaj przesdze planistycznych w postaci miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przestrze kształtuje si w oparciu o decyzje administracyjne okrelajce warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Jest to najmniej przyjazna dla przestrzeni forma inwestowania w krajobraz. Decyzje, s instrumentem, który decyduje o realizacji zabudowy w sposób punktowy i jednostkowy. Indywidualne ustalanie zasad zagospodarowania i zabudowy pojedynczych działek naznaczone jest bardzo duym ryzykiem utraty kontroli nad kompozycj danej jednostki urbanistycznej.

Kady z aktów planowania lokalnego kształtuje zasady zagospodarowania w innej skali szczegółowoci. Problematyka kształtowania przestrzeni, na poszczególnych etapach projektowania, charakteryzuje si odmiennymi zagadnieniami i innymi aspektami planowania. Czynniki takie jak: połoenie opracowywanego obszaru w zasigu aglomeracji miejskiej, wystpowanie na analizowanym obszarze form ochrony przyrody lub tereny zagroone procesami naturalnymi maj duy wpływ na sposób prowadzenia polityki przestrzennej w skali jednostki administracyjnej przez samorzdy lokalne, której efektem jest sporzdzanie studium. Skala planu miejscowego generuje natomiast problemy o duo wikszej szczegółowoci detalu urbanistycznego. Do najczciej wystpujcych zaliczy naley: problem własnoci i wielkoci działki budowlanej, problem mieszania funkcji mieszkaniowej i usługowej, problem ochrony akustycznej i optycznej zabudowy oraz problem kształtowania jednorodnej przestrzeni mieszkaniowej. Trzeci, najniszy poziom planowania miejscowego, majcy swoje odniesienie w decyzjach indywidualnych, jest w przekonaniu rodowiska urbanistycznego – przestrzennie ułomny. Przy realizowaniu inwestycji wyłcznie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy brakuje moliwoci panowania nad kompo-zycj przestrzeni ssiadujcej z działk inwestora oraz nad poprawnoci kształtowania układu komunikacyjnego i funkcjonalnego dla całego obszaru. W praktyce zawodowej urbanista musi zmierzy si z wieloma interdyscyplinarnymi problemami przestrzennymi, które obejmuj swoj problematyk w szczególnoci przestrze kubaturow, rodowisko kulturo-we, rodowisko przyrodnicze oraz problemy społeczno-ekonomiczne. Kady problem ma swoje odzwierciedlenie w tworzonej polityce przestrzennej.

(3)

1.2. Wybrane problemy kształtowania przestrzeni mieszkaniowej w granicach administracyjnych miasta i gminy

„W urbanistyce zapis reguł gry jest de facto prób czciowego zaplano-wania gry, okrelenia jej podanych wyników” (Bielecki 1996, s. 46).

Jak twierdzi autor ksiki „Gra w miasto” nie mona skonstruowa formy miasta czy gminy bez arbitralnego narzucenia woli. Przestrzennie wol t okrela si na poziomie lokalnej jednostki administracyjnej w opracowaniu nazywanym Studium uwarunkowa i kierunków zagospodarowania przest-rzennego gminy. Nie stanowi ono aktu prawa miejscowego, ale na jego podstawie wyznacza si docelowo wytyczne do planów opracowywanych w skali szczegółowej.

Obszary peryferyjne miast czy terenów podmiejskich obecnie s obiektem duego zainteresowania jako miejsca zamieszkania. Coraz bardziej widoczna jest presja na zamieszkanie pod miastem. Konsekwencj tego jest „rozlewa-nie si zabudowy” w sposób przypadkowy i chaotyczny. Codziennoci w praktyce urbanistycznej jest lokalizowanie budynków mieszkalnych w terenach piknych krajobrazowo. Popyt na tereny cenne przyrodniczo jest moliwy do poskromienia tylko wtedy, kiedy wiadomo władz samorz-dowych przedkłada cel publiczny ponad dobro jednostki. Niestety taka praktyka jest trudno osigalna w wiadomoci podmiotów majcych władztwo planistyczne w gminach. Problem bezporedniego ssiedztwa funkcji podstawowych w obszarach o jednorodnej charakterystyce, wynika-jcy czsto z presji inwestycyjnej czy problem przekształcania terenów rolnych i lenych na cele mieszkaniowe, to zagadnienia rozpatrywane w skali całej gminy ju na etapie okrelania kierunków jej rozwoju przestrzennego.

Rozprzestrzenianie si zabudowy mieszkaniowej

Rozprzestrzenianie si zabudowy mieszkaniowej mona zauway w przestrzeni na kadym etapie planowania urbanistycznego. Najlepiej problem ten jest zobrazowany w skali ogólnej całej jednostki administra-cyjnej. Skala ta pozwala na analiz funkcjonaln bezporedniego ssiedztwa i zwizków przyczynowo-skutkowych w najbliszym otoczeniu. Przykładem na zobrazowanie problemu moe by jedna z gmin zlokalizowana w aglome-racji łódzkiej, która obecnie charakteryzuje si rozproszon zabudow zagrodow istniejc głównie wzdłu układów drogowych. Samorzd lokalny, w ramach prawnego władztwa planistycznego, wykonał kilkanacie planów miejscowych obejmujcych swoim zasigiem wyłcznie tereny posiadajce bezporedni dostp do dróg publicznych. Jest to przykład pozytywnego podejcia w zakresie okrelania moliwoci dostpu do terenów nie zainwestowanych w gminie. Blokada terenu rolnego z

(4)

pozosta-wieniem funkcjonujcego zainwestowania w planach miejscowych jedynie wzdłu dróg, jest przykładem działa racjonalnego kształtowania krajobrazu. W ramach procedury planistycznej majcej na celu opracowanie studium wpłynło ponad 740 wniosków osób fizycznych z prob o zmian przeznaczenia terenów rolnych i lenych na tereny o przeznaczeniu mieszka-niowym. Zainteresowanie mieszkaców koncentrowało si głównie wokół przekształcania terenów dotychczas niezainwestowanych w działki budowlane z głównym przeznaczeniem pod zabudow mieszkaniow jednorodzinn. Bezporednie ssiedztwo duego miasta miało w tym przypadku duy wpływ na popyt zwizany z indywidualnym budownictwem mieszkaniowym. W celu przeciwdziałania rozpraszaniu zabudowy w opraco-wanym dokumencie okrelajcym kierunki rozwoju przestrzennego wskaza-nej gminy, ograniczono chaotyczno realizacji nowych inwestycji poprzez:

− wprowadzenie stref rozwoju z zastosowaniem obostrze wych i przestrzennych w postaci minimalnych wskaników zabudowy i duych powierzchni biologicznie czynnych;

− wprowadzenie obowizku opracowania prawa miejscowego w postaci kolejnych planów zagospodarowania przestrzennego, uzaleniajc poprzez takie działanie uruchamianie nowych terenów inwestycyjnych od zasobów finansowych gminy;

− wprowadzenie obowizku wyposaenia terenów przeznaczonych pod inwestycje mieszkaniowe w niezbdn infrastruktur techniczn przed realizacj zabudowy.

Celem powyszych ogranicze było przeciwdziałanie, coraz czciej spotykanej, przypadkowoci w przestrzeni. Obowizek opracowania prawa miejscowego dla wskazanych obszarów gminy oraz konieczno wyposae-nia tych terenów w podstawowe media techniczne wskazano jako instru-menty pozwalajce uzaleni uruchamianie nowych terenów inwestycyjnych od moliwoci ekonomicznych gminy.

Popyt na tereny cenne przyrodniczo

Krajobraz jest dobrem wspólnym, którego ochrona powinna by nadrzdnym kierunkiem działa przy kształtowaniu przestrzeni. Popyt na tereny cenne przyrodniczo ma odzwierciedlenie w duej presji inwestycyjnej w krajobraz otwarty o duym stopniu atrakcyjnoci widokowej. Pikny widok jest doceniany przez społeczestwo, ale niestety najczciej z okien własnego domu. Mona przeciwdziała zawłaszczaniu krajobrazu na poziomie lokalnym, ale wymaga to odpowiedzialnoci władz, planistów i mieszkaców. Studium uwarunkowa i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy daje moliwo wprowadzenia zakazów zabudowy i ogranicze inwestycyjnych na terenach cennych przyrodniczo, ale czsto moliwo ta nie jest wykorzystywana. Przykładem negatywnych działa moe by wprowadzanie zabudowy w obrbie Chojnowskiego Parku

(5)

Krajobrazowego w jednej z gmin podwarszawskich (rys. 1). Opracowany plan ochrony dla tego parku1 nonszalancko przeznaczył cały, kilkudziesicio-hektarowy obszar wzdłu duego kompleksu lasów pastwowych pod realizacj zabudowy mieszkaniowej ekstensywnej. Studium przełoyło zapisy planu ochrony parku w sposób dosłowny i umoliwiło przekształcenie terenu rolnego w teren budowlany z podziałem na działki rezydencjonalne o powierzchniach nie mniejszych ni 2 500 m2. Opierajc si o zapisy Studium wykonano plany miejscowe obejmujce obszar planowanej zabudo-wy ekstensywnej, co w efekcie umoliwiło całkowite rozparcelowanie wielkich przestrzeni otwartych objtych formami ochrony. Co gorsza plany nie zakładały obowizku wyposaenia obszaru w niezbdn, gminn infra-struktur techniczn przed realizacj zabudowy, co w efekcie doprowadziło do lokalizacji zabudowy w sposób jednostkowy i przypadkowy.

Rys. 1. Negatywny przykład rozparcelowania na działki budowlane przestrzeni cennej przyrodniczo

1. Plan Ochrony Chojnowskiego Parku Krajobrazowego; 2. Studium uwarunkowa

i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Góra Kalwaria; 3. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wsi Wojciechowice, Dobiesz i Sierzchów;

ródło: oprac. własne na podstawie materiałów uzyskanych z Urzdu Gminy Góra Kalwaria

Pozytywnym przykładem działa w terenach cennych przyrodniczo moe by inwestowanie w obszarach objtych ochron w formie Parku Krajobrazowego Wzniesie Łódzkich w gminach lecych w aglomeracji

 

1

Plan Ochrony Chojnowskiego Parku Krajobrazowego – nie ma jeszcze formy

legislacyjnej, ale został pozytywnie zaopiniowany uchwał Nr 573/XLIII/2006 Rady Miejskiej w Górze Kalwarii z dnia 25 kwietnia 2006 r.

(6)

łódzkiej (rys. 2). Plan ochrony Parku2 zakłada moliwo inwestowania w formie zabudowy mieszkaniowej w wikszoci jedynie wzdłu istniejcych cigów komunikacyjnych na działkach majcych bezporedni dostp do drogi. W głbi obszarów, w strefach rolnych plan umoliwia jedynie zainwestowanie zabudow zagrodow i to tylko w przypadkach posiadania gospodarstwa rolnego zwizanego z zakładan zagrod. Zapisy planu ochrony parku umoliwiaj ochron przed zainwestowaniem terenów otwartych krajobrazowo i terenów rolnych. Ma to duy wpływ na odbiór przestrzeni całego parku.

Rys. 2. Pozytywny przykład działa planistycznych w przestrzeni cennej przyrodniczo

1. Plan Ochrony Parku Krajobrazowego Wzniesie Łódzkich; 2. Studium

uwarunkowa i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Brzeziny;

3. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wsi Dbrówka Mała;

ródło: oprac. własne na podstawie materiałów uzyskanych z Urzdu Gminy Brzeziny

W aktach planistycznych na etapie kształtowania przestrzeni gminnych mona przeciwdziała ingerowaniu w tereny cenne przyrodniczo i krajobra-zowo. Musi mie to jednak podparcie w dokumentach wyszego rzdu okrelajcych zasady działania na terenach parku. Nie mniej wana jest wiadomo władz samorzdowych dotyczca potrzeby ochrony takich terenów oraz konsekwencji dzisiejszych działa w przestrzeni w odbiorze przyszłych pokole.

 

2

Plan Ochrony Parku Wzniesie Łódzkich – Rozporzdzenie Nr 5/2003

Woje-wody Łódzkiego z dn. 31 lipca 2003 r. (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego, 2003, nr 231, poz. 2162).

(7)

Przekształcanie terenów lenych i rolnych na cele mieszkaniowe W czasach obecnej komercjalizacji przestrzeni czsto spotykana w plano-waniu jest presja inwestowania w terenach lenych oraz w obszarach uytkowanych rolniczo lub stanowicych nieuytki rolne. Denie do przekształcania takich terenów pod zabudow zwizane jest z koniecznoci wyłczenia terenów z uytkowania rolniczego lub lenego. Zgod na takie decyzje uzyskuje si na etapie prawa miejscowego, ale przesdzenia przestrzenne okrelane s ju na etapie studium uwarunkowa i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Czsto w opracowaniach plani-stycznych udaje si ogranicza nadmiern ch zabudowywania lasów i pól wokół lasów poprzez okrelenie odpowiednich zasad postpowania w przestrzeni. W celu przeciwdziałania presji zabudowywania terenów lenych wprowadza si w studium gminy odpowiednie strefy buforowe w terenach przylenych z obostrzeniami pro-rodowiskowymi. Ograniczenia dla budownictwa polegaj na:

− obowizku wprowadzania zieleni wysokiej stanowicej równowag dla ingerencji w obszary lene;

− obowizku ochrony korytarzy ekologicznych umoliwiajcych migracje zwierzt oraz dajcych moliwo przewietrzania terenów;

− moliwoci zabudowy jedynie fragmentów działek z obowizkiem zachowania duych powierzchni biologicznie czynnych;

− moliwoci wyłczania z uytkowania lenego jedynie fragmentów działek budowlanych, jedynie w koniecznej czci dla posadowienia budynków i niezbdnej infrastruktury technicznej.

W planowaniu przestrzennym wystpuje równie dua presja na przekształcanie terenów rolnych pod zainwestowanie. Mowa tu o terenach, które nie tylko maj bezporedni dostp do istniejcych dróg publicznych, ale równie o tych, które zlokalizowane s w głbi obszarów. Władze samorz-dowe czsto ulegaj presji mieszkaców i planuj w polityce przestrzennej swoich gmin zupełnie nowe parcelacje terenów rolnych. W celu przeciw-działania chaosowi na takich terenach mieszkaniowych wprowadza si w studium gminy uwarunkowania rozwoju ograniczone koniecznoci:

− pierwszoplanowego uzupełnienia zabudowy w obszarze nym na działkach majcych dostp do istniejcej infrastruktury technicznej (w tym bezporedni dostp do drogi);

− wprowadzania zabudowy mieszkaniowej dopiero po wczeniejszym wprowadzeniu uzbrojenia terenu w infrastruktur techniczn i komunikacyjn;

− opracowania miejscowego planu zagospodarowana przestrzennego, a w nim wprowadzenia minimalnych powierzchni nowo wydzielanych działek oraz wysokiego wskanika powierzchni biologicznie czynnej.

(8)

Zapobiega to lokalizowaniu zabudowy w przypadkowych miejscach na działkach budowlanych bez odpowiedniej obsługi infrastrukturalnej i odpowiedniej kolejnoci ingerowania w krajobraz otwarty. Umoliwia to przekształcenie terenu rolnego w teren budowlany z zachowaniem podstaw cywilizacyjnego bytu oraz wprowadzeniem ładu przestrzennego w nowo kreowan przestrze (rys. 3).

Rys. 3. Buforowanie przestrzeni lenej i zurbanizowanej

1. Istniejca struktura funkcjonalno-przestrzenna Miasta Głowno – osiedle

Zabrzenia; 2. Studium uwarunkowa i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Głowno – strefa zurbanizowana krajobrazowa

ródło: oprac. własne

Popyt na tereny zagro one procesami naturalnymi

Duy popyt na tereny „ciekawe” krajobrazowo jest równie w obszarach zagroonych procesami naturalnymi, a w szczególnoci na terenach zagroo-nych powodzi lub terenach naraozagroo-nych na osuwanie si mas ziemzagroo-nych. W Studium jest szansa przeciwdziałania presji inwestycyjnej, poprzez wprowadzanie jednoznacznych zakazów zabudowy na takich terenach.

Jako przykład mona poda jedno z miast lecych w aglomeracji łódzkiej, gdzie obowizujcy plan miejscowy umoliwiał wprowadzenie na tereny jeszcze nie zainwestowane, ale lece w strefie zagroenia powodzio-wego zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Po wykonaniu szczegółowej inwentaryzacji oraz analizy stanu istniejcego okazało si, e szereg z tych działek jest regularnie zatapiana podczas powodzi. W opracowaniu studium dla miasta udało si na tych pojedynczych działkach ograniczy moliwoci inwestycyjne i wprowadzi zakazy zabudowy, pomimo i władze miasta wiedziały, e bdzie si to wizało z odszkodowaniami z tytułu spadku wartoci nieruchomoci. Jest to przykład poprawnej polityki gminy, która

(9)

w centrum miasta postanowiła zabezpieczy tereny jeszcze niezabudowane, przed skazanymi w przyszłoci na powód – inwestycjami.

Analogicznie wyglda presja inwestowania na obszarach o duych rónicach terenowych w zakresie wysokoci, gdzie otwarcia krajobrazowe s czynnikiem przycigajcym potencjalnych inwestorów. Naley jednak bacznie analizowa procesy zmian i pamita, e takie tereny cechuje bardzo due zagroenie osuwania si mas ziemnych. Okrelanie moliwoci przekształcenia powyszych terenów w obszary moliwe do zabudowy powinno by zawsze poprzedzone badaniami geologicznymi okrelajcymi nono gruntów i okrelenie zasigów dla lokalizacji nowych kubatur budowlanych.

Tereny zagroone naturalnymi procesami to najczciej obszary otwartych przestrzeni z rozcigajcymi si piknymi widokami krajobrazo-wymi. Denie mieszkaców do zabudowywania tych terenów jest nieustanne. Odpowiedzi władz samorzdowych na ten problem planistyczny musi by jednoznaczny brak akceptacji do inwestowania w terenach zagroonych przez czynniki naturalne. Problem ten rozwizuje si na etapie okrelania uwarunkowa i kierunków zagospodarowania przestrzennego w dokumencie okrelajcym polityk przestrzenn gminy.

1.3. Wybrane problemy kształtowania przestrzeni mieszkaniowej w skali miejscowego planu zagospodarowania

„Gra w przestrzeni stwarza nowe pole moliwoci, jeeli gracze odnajd w niej rado tworzenia i zaakceptuj głboki sens ogranicze” (Bielecki 1996, s. 177).

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest prawem tworzo-nym przez samorzdy lokalne. Jak stwierdza Nowa Karta Ateska 2003, planowanie jest czci procesu politycznego zmierzajcego do wdroenia interesów publicznych i prywatnych w celu rozwizania konfliktów dotyczcych uytkowania przestrzeni i treci programów rozwojowych. Jednak, aby pogodzi wielu „graczy w przestrzeni” naley wypracowa pewien zbiór zasad, na podstawie których ta gra si toczy. Zasady to zbiór reguł zapisywanych w planach w postaci zakazów, nakazów i dopuszcze.

Kształtowanie jednorodnej przestrzeni mieszkaniowej

Jednorodna przestrze mieszkaniowa to przestrze, która w odbiorze wizualnym wzbudza odczucia ładu i uporzdkowania. Wpływaj na to takie elementy jak: lokalizacja budynku na działce w sposób tosamy z zainwesto-waniem na działce ssiedniej, podobne kształty i barwy dachów, kolorystyka

(10)

elewacji budynków podobna w całej jednostce odbioru otoczenia. O jedno-rodnoci przestrzeni wiadcz równie wysokoci zabudowy, ilo budynków w terenie, lokalizacja i wielko noników reklamowych oraz sposób lokalizacji i rodzaj ogrodzenia działek budowlanych. Wszystkie te elementy ustala si w miejscowych planach zagospodarowania przestrzen-nego.

Obszar, na którym grunt rodzimy przeznacza si pod budownictwo mieszkaniowe ma najczciej struktur roln o charakterystycznych długich i wskich działkach uprawowych lub nieuytkowych. Prawo daje urbanicie moliwo wytyczania nowych działek budowlanych w oparciu o procedur scalania i podziału terenu, zgodnie z przepisami z zakresu gospodarki nieruchomociami. Jest to jednak procedura czasochłonna i wymagajca duego zaangaowania włacicieli działek. Udział społeczestwa w tym procesie jest czsto barier, któr gminy omijaj przy opracowywaniu planów zagospodarowania przestrzennego.

W takich przypadkach działki wydziela si przy zastosowaniu zapisów okrelajcych wielkoci nowych działek budowlanych, minimalne i ewentualnie maksymalne szerokoci frontów działek oraz kierunków wprowadzania nowych podziałów w stosunku do istniejcych granic własno-ciowych. Działki rolne, które nie spełniaj wyznaczonych parametrów dla nowych działek budowlanych okrela si jako działki niesamodzielne, mogce stanowi grunt do realizacji zabudowy jedynie po wczeniejszym połczeniu z jedn z działek ssiednich. Umoliwia to przekształcenie terenu rolnego w budowlany z wykorzystaniem łczenia działek bez obowizku stosowania czasochłonnej procedury scaleniowej. Zasady podziału na działki i parametry dla przyszłych budynków uzupełniane s w planach miejscowych zapisami kształtujcymi przestrze publiczn oraz zagospodarowanie pojedynczych działek. Parametry kształtowania powierzchni działki takie jak: wskanik intensywnoci zabudowy, powierzchnia biologicznie czynna czy powierzchnia zabudowy maj na celu przeciwdziała nadmiernemu zabudowywaniu lub niedoinwestowaniu terenów budowlanych (rys. 4).

Inaczej kształtuj si w planach ustalenia dotyczce projektowania komunikacji i kompozycji przestrzennej w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej, a inaczej wielorodzinnej. W zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej, aby unikn chaosu przy geodezyjnym wydzielaniu działek i zapewni ład przestrzenny, zapewnia si do kadej nowo wydzielanej działki budowlanej dostp komunikacyjny z ulicy publicznej lub z ulicy wewntrznej wskazanej jednoznacznie na załczniku graficznym do planu. Zasad, któr naley uwzgldnia w kształtowaniu zabudowy jednorodzinnej jest zakaz dowolnego wprowadzania dróg wewntrznych i słuebnoci

(11)

Rys. 4. Róne sposoby kształtowania zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej

1. Plan zagospodarowania fragmentu Miasta Konstantynowa Łódzkiego

z podstawowym przeznaczeniem pod realizacj zabudowy wielorodzinnej;

2. Plan zagospodarowania przestrzennego wsi Dobiesz w Gminie Góra Kalwaria

z podstawowym przeznaczeniem pod realizacj zabudowy jednorodzinnej ródło: oprac. własne

komunikacyjnych w kwartałach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Jednoznaczno w okreleniu dojazdu do nowych działek budowlanych zapewnia porzdek w przestrzeni. Takie postpowanie motywowane jest równie faktem, e mamy tu do czynienia z rónymi włacicielami gruntów. Inaczej w praktyce postpuje si z terenami, w których wprowadzana jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. W takich przypadkach realizuje si zabudow na terenach stanowicych własno niewielkiej grupy włacicieli, co znacznie uelastycznia zagadnienie wprowadzania nowej komunikacji. W terenach mieszkaniowych wielorodzinnych projektuje si kwartały zabudowy z moliwoci wprowadzania dróg wewntrznych. Elementem kształtujcym kompozycj układu s w takim przypadku linie zabudowy, osie widokowe, dominanty przestrzenne lub tereny obowizkowej zieleni towarzyszcej.

(12)

Parametry budynków, zagospodarowanie działek, ilo zieleni oraz poprawno układu kompozycyjnego i komunikacyjnego w terenach mieszkaniowych maj due przełoenie na samopoczucie mieszkaców i akceptacj przestrzenn miejsca zamieszkania.

Ochrona zabudowy mieszkaniowej

Miejsce zamieszkania to teren chroniony pod wzgldem akustycznym, optycznym i funkcjonalnym. O stopniu oddziaływania zabudowy lokalizo-wanej na obszarach ssiednich decyduje si na etapie przesdze szczegółowych zagospodarowania przestrzeni.

W planowaniu czsto pojawia si problem przenikania rónego sposobu przeznaczenia terenu w obszarach jednorodnych krajobrazowo. Czasami zabudow mieszkaniow lokalizuje si w bezporednim ssiedztwie zabudowy o pewnej uciliwoci np. obok zabudowy magazynowo- -składowej, czy nawet przemysłowej. Pomidzy funkcjami kolizyjnymi przestrzennie wprowadza si strefy przejciowe, tzw. buforowe majce na celu oddzieli tereny zabudowy mieszkaniowej od obiektów uciliwych. Strefy te mog mie form obszarow w postaci buforowych terenów usługowych lub form liniow w postaci zieleni izolacyjnej. Bufory przestrzenne maj na celu chroni akustycznie i optycznie miejsce zamieszkania. Izolacja przestrzenna, aby spełni swoje przeznaczenie musi by kształtowana poprzez ziele wysok zimozielon o odpowiedniej szerokoci pasa oddzielajcego. Taki sposób rozgraniczenia stosuje si w sytuacjach o niewielkim oddziaływaniu przestrzennym zabudowy ssiadu-jcej z zabudow mieszkaniow. W przypadkach bardziej kolizyjnego ssiedztwa wprowadza si w planach strefy funkcji przejciowej w postaci usług. Ma to na celu równie dbało o gradacj przestrzenn wysokoci i powierzchni zabudowy pomidzy zabudow wielkokubaturow a jednostkowymi budynkami mieszkaniowymi. Ponadto w miejscowych planach okrela si poziom akustyki dopuszczalnej na terenach zabudowy ssiadujcej z terenami zabudowy mieszkaniowej, poniewa zgodnie z Prawem ochrony rodowiska i rozporzdzeniem wykonawczym okrelajcym dopuszczalne normy hałasu w zabudowie, funkcja mieszka-niowa jest funkcj chronion akustycznie (rys. 5).

(13)

Rys. 5. Rozwizywanie konfliktów przestrzennych pomidzy terenami o kolizyjnym przeznaczeniu – wprowadzanie stref buforowych obszarowych w postaci usług oraz stref liniowych w postaci zieleni wysokiej zimozielonej na przykładzie fragmentu

Miasta Konstantynowa Łódzkiego ródło: oprac. własne

Przeznaczenie terenów na cele mieszkaniowe i usługowe

Problemem czsto spotykanym i majcym znaczenie przy wyborze miejsca zamieszkania jest lokalizacja usług towarzyszcych zabudowie mieszkaniowej. Dostpno podstawowych usług w yciu codziennym jest czynnikiem koniecznym do poprawnego funkcjonowania.

Zasady realizacji usług ustala si w planach miejscowych w rónorodny sposób. Najczciej na terenach mieszkaniowych nowo parcelowanych wyznacza si obszarowo lokalizacj zabudowy usługowej, okrelajc przy tym jej zakaz oddziaływania poza granice nieruchomoci. W celu poprawnej obsługi komunikacyjnej okrela si wskaniki parkingowe, kierunki obsługi technicznej budynków i dojcia piesze. Dotyczy to terenów przeznaczanych pod realizacj duych kubatur o przeznaczeniu usługowym publicznym oraz komercyjnym. Ponadto w indywidualnych budynkach mieszkalnych dopusz-cza si usługi, majce na celu realizacj potrzeb bytowych. Warunki techniczne, jakim musz odpowiada budynki umoliwiaj lokalizowanie lokali usługowych w budynkach o przeznaczeniu mieszkalnym, warunkujc t realizacj powierzchni zabudowy usługowej w stosunku do powierzchni zabudowy o przeznaczeniu podstawowym. Usługi nie mog zajmowa

(14)

wicej ni 30% powierzchni całkowitej budynku lub budynków realizowanych na działce, na której podstawowym przeznaczeniem jest zabudowa mieszkaniowa. Taki sposób dopuszczania usług ma miejsce głównie w zabudowie jednorodzinnej. Inaczej rozwizywany jest ten problem w zabudowie ródmiejskiej, gdzie przenikanie funkcji ma miejsce na kadym kroku. Na etapie tworzenia planu miejscowego trudno przewidzie, czy w zabudowie pierzejowej wzdłu głównej ulicy miasta, swoj siedzib bdzie miała siedziba banku, gastronomia lub inna forma usług koniecznych w centrum. Nie mona te wykluczy w takiej zabudowie kamienic mieszkalnych stanowicych podstaw tworzenia struktury ródmiecia miasta. Na takich terenach, przyjmuje si w planach miejscowych moliwo przenikania funkcji ze wskazaniem lokalizacyjnym np. w parterach budynków czy w całym obiekcie. Zabudowa wielorodzinna charakteryzuje si usługami w parterach budynków dostpnych z przestrzeni publicznych. Praktyk codzienn jest lokalizowanie w zabudowie mieszkaniowej zagrodowej usług zwizanych z prowadzonym gospo-darstwem rolnym lub hodowlanym.

Przy realizacji usług istotnym elementem jest okrelenie parametrów zabudowy, obsługi technicznej i wpływu na ssiadujce budynki mieszkalne. Mniejsze znaczenie ma rodzaj usług z wyłczeniem tych, które mog mie znaczcy lub potencjalnie znaczcy negatywny wpływ na rodowisko zamieszkania.

1.4. Problemy degradacji terenów mieszkaniowych w kształtowaniu przestrzeni na podstawie decyzji indywidualnych

„Przestrze powstaje jako niepowtarzalna sekwencja wydarze, z punktami krystalizujcymi wci rozrastajc si tkank” (Bielecki 1996, s. 59).

W myl zasady Bolesława Szmidta (1998, s. 197), e „nie ma miejsc niewanych w pojciu kompozycji” naley zauway, e kompozycj przestrzeni mona okrela jedynie w opracowaniach obszarowych. Zabudowywanie terenów poprzez realizacj inwestycji na podstawie indywidualnych warunków dla pojedynczych działek nie pozwala na wiadome kształtowanie zasad kompozycji urbanistycznej. Brakuje wówczas moliwoci eksponowania wartoci przestrzeni poprzez wprowadzanie punktów krystalizujcych takich jak: osie widokowe, zamknicia kompo-zycyjne ulic czy dominanty wysokociowe. Bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie ma te szans na wprowadzanie na nowych terenach poprawnego układu komunikacyjnego. Operujc jedynie

(15)

inwestowaniem w ramach jednej lub kilku działek budowlanych, nie mona równie racjonalnie realizowa inwestycji celu publicznego, np. dróg czy uzbrojenia. Układy liniowe (drogi, kanalizacja, wodocigi, linie energe-tyczne) s bowiem domen obszarów, a nie pojedynczych działek. Kształtujc przestrze na terenach gmin i miast jedynie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy władze samorzdowe naraaj wspóln przestrze na degradacj. W ten sposób mona nie tylko zniszczy ład przestrzenny, lecz take tereny cenne przyrodniczo czy obszar wokół zabytków.

Okrelenie zasad zabudowy dla funkcji mieszkaniowych na podstawie decyzji o warunkach zabudowy jest poprzedzone badaniem tzw. obszaru dobrego ssiedztwa. Analizuje si otoczenie działki, na której ma powsta inwestycja. Obszar analizowany musi obejmowa nie mniej ni trzy szerokoci frontu działki z wnioskowan zabudow. W obszarze tym sprawdza si jaki typ zabudowy wystpuje w ssiedztwie, jak kształtuj si wskaniki urbanistyczne takie jak: intensywno zabudowy, powierzchnie biologicznie czynne, powierzchnie zabudowy oraz bada si dostp działki do drogi publicznej i moliwo wyposaenia projektowanej zabudowy w infrastruktur techniczn. Ale nie analizuje si, czy dana projektowana inwestycja nie bdzie wpływała negatywnie na wystpujcy w oddali obiekt historyczny oraz czy w terenie otwartym ingerencja projektowanego budynku nie zakłóci w przyszłoci odbioru krajobrazu. W decyzjach o warunkach zabudowy, jeeli nie wynika to wprost z prawa, nie ma przeciwwskaza, aby ingerowa w tereny rolne, jeeli tylko spełniony jest warunek „dobrego ssiedztwa”. Analogicznie, mona ingerowa w przest-rze cenn przyrodniczo. Inwestycje realizowane na podstawie ustale w decyzjach mog wprowadza inwestycje kubaturowe na tereny objte obszarami chronionego krajobrazu. Wynika to z braku „prawa krajobrazo-wego” w Polsce. Podobnie decyzje o warunkach zabudowy wydawane s dla terenów naraonych na niebezpieczestwo powodzi. Nie ma w przepisach prawa moliwoci przeciwdziałania takiej praktyce inwestycyjnej przy decyzjach zabudowy. Nie mona uchroni docelowego inwestora przed ryzykiem zalania niekontrolowan wod, jeeli dla zlewni rzeki nie ma prawomocnego opracowania studium wylewu wielkiej wody.

Parcelowanie przestrzeni w oparciu o decyzje wydawane indywidualnie nie daj moliwoci planowania zespołów mieszkaniowych w rozumieniu urbanistycznego kształtowania przestrzeni. Budynki realizowane o poje-dyncze przesdzenia planistyczne w przyszłoci nie stworz układu, który bdzie miał znamiona skomponowanego osiedla i w którym zostan zapewnione nie tylko miejsca do zamieszkania, ale take podstawowe usługi konieczne do poprawnego funkcjonowania w przestrzeni codziennej. W takich realizowanych przypadkowo i indywidualnie osiedlach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej nie ma moliwoci wyznaczenia dominanty wysokociowej na zamkniciu głównej drogi w osiedlu, czy okrelenia

(16)

najlepszego miejsca w całym układzie zabudowy pod realizacj parku osiedlowego. Kształtowanie zespołów mieszkaniowych na podstawie zasad ustanawianych w decyzjach zabudowy nie daje gwarancji uzyskania w przyszłoci ładu przestrzennego oraz satysfakcji mieszkaców z miejsca zamieszkania (rys. 6).

Rys. 6. Badanie i kształtowanie przestrzeni w decyzji o warunkach zabudowy

1. Graficzna analiza obszaru w zakresie badania zabudowy ssiedniej; 2. Załcznik graficzny do decyzji o warunkach zabudowy

ródło: oprac. własne

1.5. Podsumowanie

Rónorodno problemów spotykanych w projektowaniu przestrzeni mieszkaniowych wiadczy o interdyscyplinarnoci jej kształtowania. Przesdzenia obszarowe, dokonywane w studium uwarunkowa i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, mog stanowi gwarancj prawidłowego kształtowania i zagospodarowania obszarowego. Na tym etapie planowania ustala si jednoznaczne zakazy ingerowania now zabudow w obszary cenne kulturowo, przyrodniczo czy w obszary naraone na procesy naturalne. Wskazuje si obszary lokalizacji zabudowy mieszkaniowej z okreleniem powiza komunikacyjnych, kompozycyjnych i przestrzennych. Przełoenie kierunków rozwoju okrelonych dla całej gminy ma miejsce w planach zagospodarowania przestrzennego. Dua skala szczegółowoci planów pozwala na rozwizywanie problemów w zakresie kolizyjnych powiza funkcjonalnych i przestrzennych. Podstaw

(17)

osigni-cia ładu przestrzennego jest stworzenie jednoznacznych zapisów w tworzo-nym prawie miejscowym oraz konsekwentne ich egzekwowanie przy realizacji zabudowy i zagospodarowywaniu terenu. Natomiast kształtowanie przestrzeni mieszkaniowej na terenach gmin i miast jedynie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy jest narzdziem przypadkowej i jednostko-wej parcelacji przestrzeni. W procesie długotrwałym moe to doprowadzi do jej degradacji.

Kształtowanie zabudowy mieszkaniowej to proces cigły i wielo-warstwowy. Rónorodno skali opracowa planistycznych ma przełoenie na wielowtkowo problemów wystpujcych w praktyce urbanistycznej. Odpowiedzi na szereg pyta stawianych przy tworzeniu poszczególnych opracowa planistycznych wida w otaczajcym nas codziennym wiecie.

LITERATURA

Bielecki C., 1996, Gra w miasto, Wydawnictwo Fundacja Dom dostpny, Warsza-wa.

Chmielewski J. M., 1996, Teoria urbanistyki. Wybrane zagadnienia, Oficyna Wy-dawnicza Politechniki Warszawskiej, Warszawa.

Szmidt B., 1998, Ład przestrzeni, Agencja Wydawnicza Kanon, Warszawa.

RÓDŁA

Nowa Karta Ateska 2003, Wizja miast XXI wieku, Lizbona 2003.

Plan Ochrony Chojnowskiego Parku Krajobrazowego – Uchwała nr 573/XLIII/2006

Rady Miejskiej w Górze Kalwarii z dnia 25 kwietnia 2006 r.

Plan Ochrony Parku Wzniesie Łódzkich – Rozporzdzenie nr 5/2003 Wojewody

Łódzkiego z dn. 31 lipca 2003 r. (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego, 2003, nr 231, poz. 2162).

Prawo ochrony rodowiska z dnia 27 kwietnia 2001 r. (Dz. U., 2001, nr 62, poz. 627

z póniejszymi zmianami).

Rozporzdzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim musz odpowiada budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. (Dz. U.,

2002, nr 75, poz. 690).

Rozporzdzenie Ministra rodowiska w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w rodowisku z dnia 14 czerwca 2007 r. (Dz. U., 2007, nr 120, poz. 826).

Ustawa prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz. U., 1994, nr 89, poz. 414 z

pó-niejszymi zmianami).

Ustawa o ochronie gruntów rolnych lenych z 3 lutego 1995 r. (tekst jedn. Dz. U.,

2004, nr 121, poz. 1266 z póniejszymi zmianami).

Ustawa o gospodarce nieruchomociami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U., 1997, nr

115, poz. 741 z póniejszymi zmianami).

Ustawa prawo wodne z dnia 18 lipca 2001 r. (Dz. U., 2001, nr 115, poz. 1229 z

(18)

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r.

(Dz. U., 2003, nr 80, poz. 717 z póniejszymi zmianami).

ABSTRACT

PRACTICS OF SHAPING OF HOUSING AREA AT THE LEVEL OF TOWN AND COUNTRY PLANNING

The actual legislation in Poland enables to design space at three-level planning process. Aforementioned levels differ in terms of planning scale and minuteness. First level of shaping spatial policy is determined by creating general rules and directions of land use at the area of entire commune. Ways of spatial development are being established in the strategic document determining conditionings and policy of land use. In the light of polish legislation it is a normative act, which means it cannot be considered as a domestic law, but rather as a framework of further planning decisions.

Another level in space shaping leads by defining precise rules of land use in the land development plan. Minuteness of this document is much more advanced and the document itself has a status of domestic act, which means it determines writs, prohibitions and admissions towards particular activities in space. The aim of mentioned activities is to form rules of land use and form of development.

Areas, in which none of mentioned documents have not been established, possibility of shaping development and land use can be planned on the basis of administrative decision determining forms of development and land use. But it is not the most fortunate method for space itself, because decisions shape development in an isolated way.

Issue of shaping forms of land use and development differs in each mentioned levels. Location of housing space in the urban agglomeration area, occurrence of environmental protection forms in the analysed terrain or terrains endangered of natural processes have significant influence on creating space policy in the scale of administrative unit, commune in particular. The scale of land development plan generates problems in which much more minuteness of urban detail must be considered. The most significant are: mixing dwelling and service function, problem of acoustic and optic protection, problem of shaping homogeneous housing space. The third level of planning act (administrative decision determining forms of development and land use is highly imperfect. It does not make the possibility of creating space composition in plot adjacented to analysed and precludes creation of proper forms of communication and functional system in the entire area.

Urbanists in their professional experience have to force many interdisciplinary problems concerning space that cover issues of capacity, cultural environment, natural environment, socio-economical problems. Each one of problem reflects in planning acts and studies, elaborated by local governments.

Cytaty

Powiązane dokumenty

Zgodnie z „Projektem warunków korzystania z wód dorzecza Wieprzy i Przymorza”, w przyszłości powinny być określone szczegółowe warunki, jakim powinny odpowiadać lokalizowane

Dalszy rozwój gminy Drawno jest zdeterminowany i jednocześnie ograniczony przez naturalne bariery takie, jak wyznaczone na jej terenie formy ochrony przyrody: Drawieński Park

Kompleksowa analiza uwarunkowań funkcjonalno-przestrzennych i środowiskowych, stanu zachowania dziedzictwa kulturowego, istniejących powiązań przyrodniczych,

• ograniczenia i obciążenia terenów spowodowane lokalizacją słupów linii, rezerwą terenu dla strefy technicznej i stref ochronnych... 2) Utrzymuje się

 dotychczasowe przeznaczenie, zagospodarowanie i uzbrojenie terenów, ustalenia obowiązujących planów miejscowych. Ze względu na fakt, że cały obszar gminy objęty

nastĊpujące obszary: (i) wymagające ochrony przed zalaniem z uwagi na ich zagospoda- rowanie, wartoĞü gospodarczą lub kulturową, (ii) sáuĪące przepuszczeniu wód powo- dziowych

1) W ramach wszystkich wyżej wymienionych funkcji, jeśli nie narusza to przepisów odrębnych, zezwala się na lokalizację terenów komunikacji, parkingów,

Przepisy te stosuje się odpowiednio do proponowanych obszarów mających znaczenie dla Wspólnoty, znajdujących się na liście (lista proponowanych obszarów mających znaczenie