Proces rewitalizacji a rewaluacja dzielnic miejskich - zarys problemu

Pełen tekst

(1)Zesz yty Naukowe nr. 703. 2006. Akademii Ekonomicznej w Krakowie. Ma∏gorzata Zi´ba Katedra Ekonomiki NieruchomoÊci i Procesu Inwestycyjnego. Proces rewitalizacji a rewaluacja dzielnic miejskich – zarys problemu 1. Wst´p Celem artyku∏u jest pokazanie mechanizmów oddzia∏ywania rewitalizacji poprzez przemiany wartoÊci nieruchomoÊci na obszarach obj´tych procesami rewitalizacji na procesy spo∏eczne w dzielnicach miast obj´tych rewitalizacjà. Konsekwencje spo∏eczno-ekonomiczne dzia∏aƒ nazywanych „rewitalizacjà” w skali dzielnic miast wyra˝ajà si´ mi´dzy innymi poprzez proces przemian spo∏eczno-ekonomicznych okreÊlany mianem gentrification1 – „uszlachetnianie”, rewaluacja dzielnic. Artyku∏ koncentruje si´ na trzech zagadnieniach: – definicji „rewitalizacji” i poj´ç jej pokrewnych poprzez pokazanie ró˝nych aspektów tego procesu i jego treÊci, – zwróceniu uwagi na czynniki oddzia∏ujàce na wartoÊç nieruchomoÊci, szczególnie w kontekÊcie realizacji programów spo∏eczno-ekonomicznych, jakimi sà programy rewitalizacji dzielnic miejskich, – szczegó∏owemu omówieniu wspó∏zale˝noÊci mi´dzy odnowà, wartoÊcià nieruchomoÊci i strukturà spo∏ecznà przedmiotowego obszaru. W opracowaniu przyj´to za∏o˝enie o braku interwencji paƒstwa i gminy na rynku nieruchomoÊci i swobodnym, okreÊlonym prawami wolnego rynku, kszta∏towaniu si´ cen i wartoÊci nieruchomoÊci oraz, w konsekwencji, o alokacji najemców i w∏aÊcicieli nieruchomoÊci adekwatnej do ich si∏y nabywczej na danym rynku w danym czasie. 1 Cz´ste przywo∏ywanie w opracowaniu terminów anglo- czy niemieckoj´zycznych wynika cz´Êciowo z braku ich odpowiedników w j´zyku polskim, ale te˝ ma na celu przybli˝enie czytelnikowi zainteresowanemu tematem terminologii powszechnie stosowanej w literaturze zachodniej, której znajomoÊç jest niezb´dna, aby uczestniczyç we wspó∏czesnym dyskursie dotyczàcym zagadnieƒ regeneracji miast..

(2) 180. Ma∏gorzata Zi´ba. Rozwa˝ajàc istot´ rewitalizacji, nie analizowano dzia∏aƒ tego procesu w podziale na publiczne i prywatne, tj. finansowane ze Êrodków publicznych lub prywatnych, wychodzàc z za∏o˝enia, ˝e dopiero suma wszystkich dzia∏aƒ programu rewitalizacji wywo∏uje okreÊlone skutki ekonomiczne. Ponadto nie sposób wyabstrahowaç dzia∏ania wy∏àcznie odpowiedzialne za wzrost wartoÊci indywidualnych nieruchomoÊci. Równie˝ nie ma praktycznej mo˝liwoÊci przypisania okreÊlonym nak∏adom na projekty rewitalizacji bezpoÊrednich skutków, w tym polegajàcych na wzroÊcie wartoÊci nieruchomoÊci.. 2. Odnowa, regeneracja, rewitalizacja, rehabilitacja dzielnic miejskich – przeglàd stosowanych poj´ç Rewitalizacja jest powszechnie stosowanym w Polsce pojćiem na oznaczenie dzia∏aƒ, podejmowanych przez podmioty publiczne i prywatne, zmierzajàcych do rozwiàzywania z∏o˝onych problemów obszarów miejskich, zdegradowanych kwarta∏ów miast. Dzia∏ania polegajà na odnawianiu sprawnoÊci technicznej starych zasobów i przywracaniu zdegradowanym, opuszczonym, dysfunkcjonalnym obszarom pe∏nej funkcjonalnoÊci i ˝ywotnoÊci spo∏ecznej, ekonomicznej i technicznej, poprawie warunków mieszkaniowych, przywróceniu dobrego imienia i atrakcyjnoÊci kwarta∏om miasta. Z∏o˝ony charakter procesu i ró˝norodnoÊç celów i instrumentów powoduje równie˝ stosowanie ró˝nych terminów na okreÊlenie procesów odnowy miast. K.M. Skalski2 definiuje rewitalizacj´ jako proces obejmujàcy swym zakresem nie tylko dzia∏ania o charakterze technicznym, a wić remonty, modernizacje czy rewaloryzacj´, ale i sfer´ ekonomicznà, i spo∏ecznà ˝ycia miasta, i wed∏ug niego jest to pojćie „odnoszàce si´ do kompleksowych akcji podejmowanych w obszarach miast, w dzielnicach starych i na obszarach wybranych, wià˝àcych dzia∏ania” o charakterze technicznym (remonty, modernizacj´, rewaloryzacj´)” „z dzia∏aniem zmierzajàcym do o˝ywienia spo∏eczno-gospodarczego”. JednoczeÊnie autor wskazuje na funkcjonujàce w praktyce i literaturze rozró˝nienie poj´ç rewitalizacja, rehabilitacja i odnowa. Przywo∏ujàc praktyk´ francuskà, podkreÊla, ˝e pojćie „rehabilitacja” wiàzane jest z rehabilitacjà starych dzielnic i okreÊla „zespó∏ prac wychodzàcych od modernizacji w kierunku kompleksowych dzia∏aƒ spo∏ecznych i ekonomicznych”. Z kolei rewitalizacja jest pojćiem odnoszàcym si´ do dzielnic miejskich zarówno w centrum, w ÊródmieÊciu oraz dawnych dzielnic miejskich poza Êcis∏ym obr´bem centrum, ale tak˝e do powojennych osiedli i zespo∏ów mieszkaniowych wzniesionych w technologii wielkiej p∏yty. Ten sam autor3, oprócz podkreÊlania z∏o˝onoÊci procesu rewitalizacji 2 K.M. Skalski, O budowie systemu rewitalizacji dawnych dzielnic miejskich Kraków, Krakowski Instytut NieruchomoÊci, Kraków 1996. 3 K. Skalski, Rewitalizacja starych dzielnic miejskich [w:] Rewitalizacja, Rehabilitacja, Restrukturyzacja. Odnowa Miast, praca zbiorowa, IGPiK Oddzia∏ w Krakowie, Kraków 2000..

(3) Proces rewitalizacji a rewaluacja dzielnic miejskich.... 181. i ró˝norodnoÊci celów, wskazuje na dà˝enie do zapewnienia zrównowa˝onego rozwoju dzielnic dawnych, obj´tych rewitalizacjà. Aspekt zrównowa˝onego, trwa∏ego rozwoju dopiero od niedawna sta∏ si´ istotnym celem wszelkich programów naprawczych i rozwojowych w miastach. Autorzy Podrćznika rewitalizacji4 bardzo szeroko definiujà pojćie rewitalizacji, zauwa˝ajàc, ˝e dotyczy ono dzia∏aƒ na obszarach zurbanizowanych i nie obejmuje nowych inwestycji na obszarach tzw. greenfields, i jest okreÊlane poprzez charakterystyk´ dzia∏aƒ rewitalizacji. Rewitalizacja to m.in. odbudowa zniszczonych, zaniedbanych, opuszczonych, niegdyÊ ˝ywych obszarów miast (najcz´Êciej dotyczy to dzielnic centralnych, zabytkowych), których dewastacja jest wynikiem dzia∏aƒ wojennych oraz (lub) te˝ zaleg∏oÊci remontowych. B´dàca tego efektem dewaluacja tych obszarów jest szkodliwa i przynosi straty ca∏emu miastu. Wydaje si´ jednak, ˝e b∏´dem jest u˝ywanie terminu „rewitalizacja” wyra˝ajàcego dos∏ownie o˝ywienie, w odniesieniu do dzia∏aƒ w dzielnicach, kwarta∏ach miasta, które wprawdzie sà w du˝ym stopniu zaniedbane technicznie, ale stanowià ˝ywe i funkcjonujàce miejsce zamieszkania grup spo∏ecznych o ni˝szych dochodach. OkreÊlanie takich dzia∏aƒ mianem regeneracji czy odnowy by∏oby bardziej poprawne merytorycznie i leksykalnie. Ciekawà i wyczerpujàcà definicj´ procesu „regeneracji miast” zaprezentowa∏ P. Roberts, piszàc, ˝e jest to proces „wszechstronnej i integralnej wizji i dzia∏ania prowadzàcych do rozwiàzania problemów miast, które próbujà równoczeÊnie doprowadziç do trwa∏ej zmiany stanu gospodarczego, fizycznego, spo∏ecznego i ekologicznego obszaru b´dàcego przedmiotem dzia∏aƒ”5. Tak zdefiniowana regeneracja jest to˝sama z szeroko pojmowanym procesem rewitalizacji. Odnowa miast jest pojćiem wywodzàcym si´ z praktyki i teorii amerykaƒskiej. Zosta∏o zdefiniowane przez A.M. Weinera i H. Hoyta6 w latach 60. jako „program budowlany zmierzajàcy do: – rehabilitacji obszaru poprzez doprowadzenie istniejàcych budynków do akceptowalnego standardu, – konserwacji budynków zabytkowych, – wyburzenia budynków zbyt przestarza∏ych, aby je odnawiaç”. Równie˝ inni badacze problemu podkreÊlajà techniczny charakter procesu odnowy miasta w takim ujćiu, którego najbardziej spektakularnym elementem 4 Podrćznik rewitalizacji. Zasady, procedury i metody dzia∏ania wspó∏czesnych procesów rewitalizacji, praca zbiorowa GTZ Gesellschaft fuer Technische Zusammenarbeit, Insytutu fuer Wohene und Umwelt Darmstadt przy wspó∏pracy Urz´du Mieszkalnictwa i Rozwoju miast,Warszawa 2003. 5 P. Roberts, The Evolution, Definition and Purpose of Urban Regeneration [w:] Urban Regeneration. A Handbook, ed. P. Roberts, H. Sykes, Sage Publications, London–Thousand Oaks–New Delhi 2000. 6 A.M. Weiner, H. Hoyt, Principles of Real Estate, Roland Press, Washington 1966; Autorzy u˝ywajà pojćia urban renewal..

(4) 182. Ma∏gorzata Zi´ba. sà: „oczyszczanie” slumsów (znane w literaturze najcz´Êciej jako slum clearance) i ponowne zainwestowanie. Powy˝sze rodzaje dzia∏aƒ majà charakter bardzo radykalnych interwencji w tkank´ miejskà i w Europie Zachodniej taka formu∏a rozwiàzywania problemów miast zosta∏a zaniechana ju˝ pod koniec lat 70. XX w. W efekcie ewolucji koncepcji rozwiàzywania problemów obszarów zurbanizowanych na nowo zdefiniowano pojćie odnowy czy raczej regeneracji7 miast. Punkt ci´˝koÊci przesuni´to z dzia∏aƒ technicznych, z remontów i modernizacji na dzia∏ania holistyczne, skierowane na równoczesne rozwiàzywanie problemów mieszkaniowych, spo∏ecznych (bezrobocie, przest´pczoÊç, brak infrastruktury spo∏ecznej, w∏àczanie obszarów wykluczonych w obieg ˝ycia kulturalnego i spo∏ecznego), ekonomicznych (tworzenie warunków do rozwoju lokalnej przedsi´biorczoÊci, u∏atwienia w prowadzeniu dzia∏alnoÊci gospodarczej na wybranym obszarze), ekologicznych (likwidacja zanieczyszczeƒ, zmniejszenie poziomu ha∏asu, zmiana systemu ogrzewania na bardziej ekologiczny itp.). W kontekÊcie definiowania rewitalizacji, rehabilitacji i odnowy miasta nie mo˝na zapomnieç, ˝e jednym z g∏ównych celów procesu w∏aÊciwie w ka˝dym ujćiu by∏o rozwiàzywanie problemów mieszkaniowych w miastach. Szczególnie kwestia zapewnienia mieszkaƒ socjalnych, komunalnych – dla ludzi ubo˝szych, poprawa standardów zamieszkania determinowa∏a cz´sto zakres uczestnictwa podmiotów publicznych. JednoczeÊnie rewitalizacja stanowi∏a najcz´Êciej jeden z elementów polityki mieszkaniowej. M.S. Gibson i M.J. Langstaff8 potwierdzajà dokonanie si´ takiej ewolucji procesu „odnowy miast”. Amerykaƒskie pojćie „odnowa miast” odnosi∏o si´ do procesu ponownego zainwestowania i rehabilitacji starszych, centralnych lub Êródmiejskich obszarów miast, i równoznacznego z zasadniczà zmianà lokalnej struktury spo∏ecznej – wymuszonym realiami ekonomicznymi przebudowy, wypieraniem ludnoÊci o niskich dochodach przez zamo˝niejszà. DoÊwiadczenia brytyjskie wskazujà na Êcis∏y zwiàzek pomi´dzy odnowà i politykà mieszkaniowà. Rewizja polityki paƒstwa w zakresie problemów miast doprowadzi∏a do konkluzji, ˝e nie mo˝e ona obejmowaç jedynie zwalczania objawów, takich jak: z∏e warunki mieszkaniowe, niekorzystne warunki spo∏eczne i ekologiczne, ale przede wszystkim powinna zmierzaç do rozwiàzania przyczyn tych problemów, które, zdaniem autorów, tkwià w gospodarczym zastoju miast. Stàd wspó∏czesne programy rewitalizacji w Wielkiej Brytanii uwzgl´dniajà, oprócz zagadnieƒ mieszkaniowych i ekologicznych, tak˝e interwencje zmierzajàce do ekonomicznego o˝ywienia obszaru, zwi´kszenia liczby miejsc pracy.. 7 We wspó∏czesnej angloj´zycznej literaturze przedmiotu najcz´Êciej spotykanym terminem w odniesieniu do dzia∏aƒ w problematycznych obszarach miast jest urban regeneration, tj. regeneracja miast. 8 M.S. Gibson, M.J. Langstaff, An Introduction to Urban Renewal, Hutchinson, London–Melbourne–Sydney–Auckland–Johannesburg 1982..

(5) Proces rewitalizacji a rewaluacja dzielnic miejskich.... 183. Autorzy Poradnika mieszkaniowego9 w prezentowanej definicji programu rewitalizacji zwracajà uwag´ na aspekt jakoÊci ˝ycia mieszkaƒców i kompleksowoÊç dzia∏aƒ. Wed∏ug nich program rewitalizacji zmierza do poprawy: „wszystkich aspektów ˝ycia mieszkaƒców miast, poprzez rewaloryzacj´ stanu Êrodowiska zamieszkania oraz wsparcie rozwoju gospodarczego i spo∏ecznego. Rewitalizacja polega na wdro˝eniu na danym obszarze kompleksowego pakietu programów i projektów w celu przezwyci´˝enia problemów wyst´pujàcych w ró˝nych dziedzinach gospodarki miejskiej i stworzenie w ten sposób sprzyjajàcego otoczenia, dla rozpoczćia inwestycji i modernizacji tkanki miejskiej”. Zaprezentowane poglàdy na istot´ procesu rewitalizacji wykazujà wspólnà cech´: podkreÊlanie znaczenia rewitalizacji w podnoszeniu jakoÊci obszaru, rewaluacji przestrzeni, rewaloryzacji stanu Êrodowiska zamieszkania, co oznacza silne oddzia∏ywanie na wartoÊç nieruchomoÊci zlokalizowanych na omawianym obszarze.. 3. Kszta∏towanie wartoÊci nieruchomoÊci w kontekÊcie procesu rewitalizacji dzielnic miejskich Proces rewitalizacji, oprócz oddzia∏ywania na procesy spo∏eczne czy kulturalne, jest przede wszystkim procesem o charakterze gospodarczym. Celem procesów gospodarczych jest kreacja wartoÊci10. Najwa˝niejszym przejawem wartoÊci nieruchomoÊci jest jej wartoÊç rynkowa, która „stanowi najbardziej prawdopodobnà jej cen´ mo˝liwà do uzyskania na rynku” stosownie do definicji zawartej w standardach zawodowych rzeczoznawców majàtkowych11. Jest to wić pojćie wartoÊci kszta∏tujàcej si´ w sferze wymiany, a nie wytwarzania. WartoÊç okreÊlona w sferze wytwarzania jest wypadkowà kosztów zu˝ytych czynników produkcji do wytworzenia danego dobra i nie ma zwiàzku z popytem na dane dobro ani z jego poda˝à. W sferze wymiany wartoÊç nieruchomoÊci wynika z zapotrzebowania zg∏aszanego przez rynek na dany rodzaj nieruchomoÊci i rozmiarów poda˝y tego rodzaju nieruchomoÊci. WartoÊç wytworzenia nieruchomoÊci mo˝e byç zbie˝na z jej wartoÊcià rynkowà. Cz´Êciej jednak wartoÊç rynkowa ró˝ni si´ od wartoÊci odtworzenia nieruchomoÊci. Aby wartoÊç transakcyjna nieruchomoÊci (jej cena – okreÊlana w trakcie transakcji na rynku nieruchomoÊci) w sposób najpe∏niejszy odzwierciedla∏a. 9 Poradnik Mieszkaniowy. t. I: Strategia mieszkaniowa i programy rewitalizacji, red. J. Fiszer, Konsultingowe Biuro Us∏ug Habitat, Halcrow Fox, Warszawa 2000, s. 130. 10 Problemy aksjologiczne ekonomii i gospodarowania by∏y przedmiotem wielu studiów i opracowaƒ, poczàwszy od klasyków ekonomii, którzy definiowali wartoÊç z punktu widzenia u˝ytecznoÊci, stosunków wymiennych itd. i nie b´dà w tym miejscu omawiane. 11 Standardy zawodowe rzeczoznawców majàtkowych. Standard III.1 „WartoÊç rynkowa jako podstawa wyceny”, PFSRM, Warszawa, lipiec 2000 r..

(6) 184. Ma∏gorzata Zi´ba. stan rynku i atrakcyjnoÊç nieruchomoÊci w danym momencie konieczne jest spe∏nienie nast´pujàcych warunków: – strony umowy dzia∏ajà w sposób niezale˝ny od siebie, racjonalny i pozbawiony przymusu, – sà zdecydowane zawrzeç umow´, – sà dobrze poinformowane o wszystkich okolicznoÊciach istotnych dla wartoÊci nieruchomoÊci, – transakcja nie odbywa si´ w poÊpiechu, tj. nieruchomoÊç by∏a wystarczajàco d∏ugo wyeksponowana na rynku, strony mia∏y odpowiednio du˝o czasu na wynegocjowanie warunków umowy. W kontekÊcie rozwa˝aƒ o wp∏ywie rewitalizacji na wartoÊç nieruchomoÊci, interesujàce sà równie˝ inne przejawy wartoÊci nieruchomoÊci: – wartoÊç czynszowa, która jest wyra˝ona poprzez roczny czynsz, jaki dana nieruchomoÊç przynios∏aby na otwartym rynku12. WartoÊç ta jest podstawà wyceny wartoÊci rynkowej nieruchomoÊci metodà dochodowà. WartoÊç czynszowa i jej wzrost le˝à u podstawy teorii „luki czynszowej” wyjaÊniajàcej przyczyny procesu rewaluacji dzielnic, – wartoÊç u˝ytkowa nieruchomoÊci wyra˝a zdolnoÊç zaspokajania przez nieruchomoÊç konkretnych potrzeb u˝ytkowników, – wartoÊç inwestycyjna (indywidualna) nieruchomoÊci, wyra˝a wartoÊç konkretnej nieruchomoÊci dla konkretnego inwestora i cen´, jakà by∏by on sk∏onny zap∏aciç za inwestycj´, majàc ÊwiadomoÊç zdolnoÊci nieruchomoÊci do zaspokajania jego potrzeb i realizacji celów inwestycji. OkreÊlenie czynników oddzia∏ujàcych na wartoÊç nieruchomoÊci wywieÊç mo˝na od teorii ekonomii przestrzennej i klasycznej teorii lokalizacji von Thuenena13. Teoria lokalizacji von Thuenena uzale˝nia wartoÊç obszaru, analizowanà w kontekÊcie upraw rolnych i wyra˝onà w postaci renty gruntowej, od odleg∏oÊci i kosztów transportu dóbr wynikajàcych z odleg∏oÊci miejsca ich wytwarzania do miejsca zbytu. Lauhardt14, twórca teorii kr´gów (pierÊcieni) przyjà∏, ˝e z uwagi na koszty transportu i koszty wytwarzania strefy produkcji ró˝nych dóbr (upraw rolnych) uk∏adajà si´ w pierÊcieniowate strefy wokó∏ miasta centralnego, uporzàdkowane wed∏ug kryterium kosztów transportu do miasta. WartoÊç przestrzeni wià˝e si´ równie˝ z kosztami i korzyÊciami zewn´trznymi lokalizacji. Wed∏ug W. Pietraszewskiego15, koszty zewn´trzne lokalizacji stymulujà koncentracj´ przestrzennà dzia∏alnoÊci gospodarczej. Równie˝ Burgess16 12 Inwestowanie w nieruchomoÊci, red. E. Kucharska-Stasiak, Instytut NieruchomoÊci Valor, ¸ódê 1999. 13 M. Blaug, Teoria ekonomii. Ujćie retrospektywne, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2000, s. 633–636. 14 Ibidem. 15 W. Pietraszewski, WartoÊç przestrzeni w planowaniu, Paƒstwowe Wydawnictwo Naukowe, Warszawa 1985. 16 Swój model zaprezentowa∏ w pracy: The Growth of the City: An Introduction to a Research Project, opublikowanej w 1925 r. Model skonstruowano na przyk∏adzie trendów rozwojowych Chi-.

(7) Proces rewitalizacji a rewaluacja dzielnic miejskich.... 185. w swoim modelu koncentrycznego rozwoju miasta wskazuje, ˝e g∏ównym czynnikiem decydujàcym o lokalizacji poszczególnych funkcji miejskich sà koszty transportu. Swój model opar∏ na analizie rozwoju Chicago w okresie intensywnej industrializacji i urbanizacji na prze∏omie XIX i XX w. Przestrzenna koncentracja wytwarzania, handlu i zamieszkania w centrum wynika∏a z braku tanich i efektywnych Êrodków transportu i wraz z rozwojem publicznej komunikacji miejskiej w XIX w., zmienia∏ si´ uk∏ad przestrzenny funkcji w miastach. Naj∏atwiej dost´pne centrum, okreÊlane mianem „centralnej dzielnicy biznesu”, mieÊci funkcje istotne dla wszystkich mieszkaƒców miasta i regionu; poszczególne strefy – pierÊcienie otaczajàce centrum sà lokalizacjà dla funkcji, które nie muszà byç ∏atwo dost´pne. Lokalizacja w centrum daje wiele korzyÊci zewn´trznych zwiàzanych z dost´pnoÊcià funkcji komplementarnych. Lokalizacja poszczególnych funkcji w przestrzeni miast jest wypadkowà kosztów renty gruntowej i pochodnà kosztów transportu, dlatego centralne dzielnice i obszary Êródmiejskie sà najdro˝sze – z uwagi na tradycyjnie naj∏atwiejszy dost´p – i mieszczà funkcje komercyjne lub luksusowe mieszkaniowe. Majàc ÊwiadomoÊç, czym jest wartoÊç nieruchomoÊci i jakie sà jej najwa˝niejsze przejawy, nale˝y podkreÊliç, ˝e rewitalizacja wp∏ywa na wartoÊç nieruchomoÊci. Wp∏yw ten jest zarówno bezpoÊredni – poprzez zwi´kszenie walorów samej nieruchomoÊci (w efekcie prac remontowych i modernizacyjnych), jak i poÊredni, oddzia∏ujàc pozytywnie na otoczenie nieruchomoÊci. Dzia∏ania podejmowane w procesie rewitalizacji dotyczà strony poda˝owej rynku nieruchomoÊci: – zwi´kszajàc zasób atrakcyjnych nieruchomoÊci w okreÊlonym segmencie rynku, – podnoszàc atrakcyjnoÊç dzielnicy, – poprawiajàc jej wizerunek, – zwi´kszajàc korzyÊci zewn´trzne lokalizacji, – podnoszàc walory u˝ytkowe nieruchomoÊci. W efekcie rewitalizacji na lokalnym rynku nieruchomoÊci pojawiajà si´ jakoÊciowo nowe obiekty, po∏o˝one zazwyczaj w bardzo atrakcyjnych, presti˝owych, dogodnych z punktu widzenia u˝ytkowników, lokalizacjach. Pozytywny wp∏yw rewitalizacji na wartoÊç nieruchomoÊci to kolejny przejaw niedoskona∏oÊci rynku nieruchomoÊci, na którym wartoÊç indywidualnych obiektów jest wypadkowà zmian w otoczeniu nieruchomoÊci, jak i walorów samych obiektów oraz cech lokalizacji nieruchomoÊci. WÊród czynników zewn´trznych w stosunku do nieruchomoÊci oddzia∏ujàcych na jej wartoÊç ogólnie mo˝na wyróniç17: – fizyczne, zwiàzane z materialnym otoczeniem naturalnym i sztucznie wytworzonym przez cz∏owieka, cago i zosta∏ opisany w pracy: H.M. Choldin, Cities and Suburbs: An Introduction to Urban Sociology, McGraw-Hill Book Co., 1985. s. 116–120. 17 E. Kucharska-Stasiak, WartoÊç rynkowa nieruchomoÊci, Twigger, Warszawa 2000..

(8) 186. Ma∏gorzata Zi´ba. – ekonomiczne, czyli uwarunkowania popytu i poda˝y na rynku nieruchomoÊci, – prawne, determinujàce obrót i w∏adanie nieruchomoÊciami, swobod´ i ograniczenia prawne, – Êrodowiskowe, o charakterze demograficznym, spo∏ecznym, kulturowym, zwiàzane z jakoÊcià otoczenia nieruchomoÊci, Êrodowiska zamieszkania i jakoÊcià infrastruktury, tzw. spo∏ecznej.. 4. Rewaluacja – spo∏eczno-ekonomiczne nast´pstwa rewitalizacji dzielnic miejskich Genrtification, czyli rewaluacja18, to proces polegajàcy na podnoszeniu wartoÊci starych, centralnych dzielnic miast w efekcie inwestycji prywatnych i publicznych w remonty i modernizacje nieruchomoÊci, popraw´ jakoÊci przestrzeni publicznej, rozbudow´ infrastruktury spo∏ecznej, aktywizacj´ gospodarczà i powstawaniu obszarów bardzo atrakcyjnych, jako lokalizacja, ekskluzywnych mieszkaƒ, funkcji us∏ugowych i biurowych. W sensie spo∏ecznym proces ten przejawia si´ poprzez wypieranie dotychczasowych mieszkaƒców, ubo˝szych grup spo∏ecznych przez zamo˝niejsze grupy spo∏eczne, które mogà sobie pozwoliç na zap∏acenie wy˝szych czynszów lub zakup nieruchomoÊci po wy˝szych cenach19. Rewaluacja z punktu widzenia procesów spo∏ecznych oznacza przestrzennà segregacj´ grup spo∏ecznych. Pojćie gentrification20 zosta∏o u˝yte ju˝ w 1964 r. przez R. Glass w opracowaniu: Introduction: Aspects of Change21 na okreÊlenie procesu transformacji struktury spo∏ecznej w centralnych dzielnicach miast. R.A. Beauregard22 definiuje gentrification z punktu widzenia dzia∏aƒ, jakie do niego prowadzà. Wed∏ug niego „dowartoÊciowywanie dzielnicy” polega na 18 W niniejszym opracowaniu b´dziemy stosowaç przede wszystkim s∏owo „rewaluacja” jako polski odpowiednik gentrification. Termin rewaluacja nie jest dos∏ownym t∏umaczeniem s∏owa gentrification, ale wydaje si´, ˝e dobrze oddaje istot´ tego procesu. 19 W∏aÊciwie wszystkie najwa˝niejsze opracowania dotyczàce gentrification potwierdzajà wyst´powanie tych niekorzystnych zjawisk. 20 Gentrification jest pojćiem wywodzàcym si´ z literatury angloj´zycznej i pierwotnie wyra˝ajàcym reemigracj´ szlachty-w∏aÊcicieli ziemi do centrów miast. Dla oddania sensu zjawiska, zamiast tego terminu, u˝ywane sà te˝: – back-to-the-city-movement (Back to the City. Issues in Neighborhood Renovation, red. S.B. Laska, D. Spain, New York 1980), – urban reinvasion i inner-city revitalization (B. London, Gentrification as Urban Reinvasion: Some Preliminary Definitional and Theoretical Considerations [w:] Back to the City...), – middle class resettlement (D.E. Gale, Neighbourhood Resettlement [w:] Back to the City...), – neighbourhood renewal (Ph.L. Clay, Neighbourhood Renewal. Middle Class Resettlement and Incumbent Upgrading in American Neighbourhoods, Lexington, Mass. 1979). 21 In Centre for Urban Studies (ed.), MacGibbon & Knee, London 1964. 22 R.A. Beauregard, The Chaos and the Complexity of Gentrification [w:] Gentrification of the City, Smith, Williams (ed.), Boston 1986..

(9) Proces rewitalizacji a rewaluacja dzielnic miejskich.... 187. zakupie nieruchomoÊci przez zamo˝ne rodziny lub deweloperów, ich remont i modernizacj´, inwestycje publiczne w lokalnà infrastruktur´, przestrzeƒ publicznà i Êrodowisko zamieszkania, towarzyszàcy temu rozwój us∏ug i handlu, stabilizacj´ dzielnicy i ogólny wzrost zamo˝noÊci. W tym sensie rewaluacja dzielnicy staje si´ niemal synonimem dzia∏aƒ, okreÊlanych w polskiej literaturze przedmiotu mianem rewitalizacji, choç poprawniej by∏oby mówiç o rehabilitacji. Rewitalizacja sugeruje o˝ywienie czegoÊ, co dotychczas by∏o martwe i opuszczone, natomiast rewaluacja oznacza proces wymiany mieszkaƒców w dzielnicach dotychczas zaniedbanych, zdegradowanych ekonomicznie i technicznie, ale zamieszka∏ych, a nie zasiedlania terenów opuszczonych. Gentrification jest niejako odwróceniem procesu degradacji dzielnicy, tzw. spirali w dó∏, który to mechanizm mo˝na przedstawiç w sposób graficzny (rys. 1).. Rosnàce rozmiary exodusu rodzin wzgl´dnie zamo˝nych. Narastajàca stygmatyzacja Pogorszenie reputacji. Niepopularna lokalizacja / dzielnica. Pustostany. Malejàce dochody czynszowe. Nap∏yw ubo˝szych rodzin Rosnàce zaleg∏oÊci remontowe i zaniedbanie Rosnàca przest´pczoÊç techniczne w wyniku zmniejszenia kontaktów i os∏abienia Rosnàce ubóstwo nieformalnej kontroli spo∏ecznej Narastajàce problemy. Mniej spo∏ecznej kontroli Wandalizm Zachowania antyspo∏eczne Zak∏ócenia porzàdku publicznego. Mniejsze zasoby Mniejsza stabilnoÊç Mniej zaanga˝owania i zwiàzków z dzielnicà Os∏abienie wi´zi spo∏ecznych. Rys. 1. Fazy procesu degradacji dzielnicy mieszkaniowej èród∏o: opracowanie w∏asne na podstawie: A. Power, Area-based Poverty and Resident Empowerment, Urban Studies 1996, vol. 33, nr 9, s. 1535–1564..

(10) 188. Ma∏gorzata Zi´ba. Gentrification, rewaluacja centrum miasta jest te˝ odwróceniem procesu suburbanizacji – reurbanizacjà, gdy˝ w tej fazie rozwoju miasta grupy zamo˝nych, m∏odych, mobilnych rodzin powracajà z przedmieÊç do miast, przyczyniajàc si´ do ponownego rozkwitu centralnych dzielnic biznesu i otaczajàcych je dzielnic mieszkaniowych. Zjawisko gentrification rozwija si´ w efekcie procesów odnowy charakteryzujàcych si´ pewnymi szczególnymi cechami: – impuls do dzia∏aƒ (remontów, modernizacji) pochodzi z zewnàtrz; podejÊcie typu top-down, od lokalnych w∏adz i jednostek planistycznych, – orientacja na potrzeby deweloperów (oczekiwanie na zyski), w∏adz planistycznych (podniesienie wartoÊci centralnych dzielnic mieszkaniowych); nowych mieszkaƒców (luksusowa modernizacja); inwestycje w Êrodowisko zamieszkania, w infrastruktur´ tzw. mi´kkà, – szybki i intensywny przebieg, – radykalna zmiana struktury spo∏ecznej – ze spo∏ecznoÊci o dominujàcym udziale klas ni˝szych, cz´sto wrćz tzw. marginesu spo∏ecznego, na obszar zamieszkany przez klas´ Êrednià i wy˝szà; dotychczasowi mieszkaƒcy, g∏ównie ubo˝si, imigranci, ludzie starsi ust´pujà miejsca zamo˝niejszym, profesjonalistom, ludziom wolnych zawodów; rodziny wielodzietne ust´pujà miejsca mniejszym, m∏odszym, cz´sto bezdzietnym, równie˝ stanu wolnego, – konflikt pomi´dzy dotychczasowymi mieszkaƒcami a „przybyszami” okreÊlanymi cz´sto mianem „pionierów”. Jednak proces prowadzàcy do radykalnych zmian spo∏ecznych ma specyficzne cechy odró˝niajàce go od tzw. incumbent updgrading23, czyli odnowy cià˝àcej na mieszkaƒcach obszaru, realizowanej stopniowo, w∏asnymi nak∏adami finansowymi, nie wywo∏ujàcej radykalnych zmian spo∏ecznych. Taki model odnowy zastosowano np. w berliƒskiej dzielnicy Kreuzberg jako „odnow´ stopniowà”. Obszary, na których obserwowano wyst´powanie procesu rewaluacji, to najcz´Êciej ma∏e, cz´sto pojedyncze kwarta∏y zabudowy o bardzo atrakcyjnej w skali miasta lokalizacji: w centrum, obok parku, nad wodà itp. Zasób nieruchomoÊci, obj´ty przemianami to przewa˝nie stare lub bardzo stare domy z poczàtku XX i koƒca XIX w. lub starsze, wartoÊciowe architektonicznie. Przed rozpoczćiem procesu nieruchomoÊci sà bardzo zaniedbane technicznie, w du˝ym stopniu zdekapitalizowane. Gruntownie zmodernizowane, dotychczas ciasne, ma∏e i zniszczone mieszkania zamienione zostajà w luksusowe apartamenty, powstaje du˝o nowej zabudowy w tzw. plombach. Generalnie od strony technicznej i estetycznej nast´puje radykalna poprawa jakoÊci zasobu nieruchomoÊci.. 23 Pojćia tego u˝ywa J.S. Dangschat w: Gentrification: Der Wandel Innenstadtnaher Wohnviertel [w:] Soziologische Stadtforschung, herausgegeben von Juergen Friedrichs, Westdeutscher Verlag, Opladen 1988..

(11) Proces rewitalizacji a rewaluacja dzielnic miejskich.... 189. W sposób syntetyczny zmian´ dzielnicy w bardziej „wartoÊciowà” opisujà wskaêniki24 dotyczàce: wieku budynków, poziomu przeci´tnego czynszu, stopnia uw∏aszczenia mieszkaƒ, udzia∏u mniejszoÊci etnicznych w strukturze mieszkaƒców, przeci´tnego dochodu mieszkaƒców, wieku mieszkaƒców. W kontekÊcie naszych rozwa˝aƒ szczególnie istotne sà informacje o poziomie czynszów wyra˝ajàce zmiany wartoÊci rynkowej nieruchomoÊci oraz struktur´ w∏adania mieszkaniami. W procesie rewitalizacji lokalne w∏adze samorzàdowe sà cz´sto postawione wobec koniecznoÊci wyboru wzajemnie wykluczajàcych si´ celów rewitalizacji, takich jak: – podnoszenie wartoÊci dzielnic centralnych, m.in. poprzez zachćanie grup spo∏ecznych nale˝àcych do klasy Êredniej do ponownego zamieszkania w centrum. Nieuchronnà konsekwencjà powrotu zamo˝niejszych grup spo∏ecznych z przedmieÊç do centrum b´dzie wypieranie z centrum dotychczasowych, ubogich mieszkaƒców; – ochrona najemców i mo˝liwoÊç sterowania pewnymi dzia∏aniami rynku nieruchomoÊci, szczególnie z zamiarem z∏agodzenia niekorzystnych wp∏ywów swobodnego obrotu nieruchomoÊciami na ubo˝sze grupy spo∏eczne. O ile przejawy ekonomiczne i spo∏eczne rewaluacji starych dzielnic centralnych sà stosunkowo ∏atwo obserwowalne, to nadal nie w pe∏ni wyjaÊniona jest kwestia bezpoÊrednich przyczyn tego procesu. Istniejà dwie podstawowe teorie przyczyn gentrification bazujàce na wartoÊci rynkowej nieruchomoÊci i wartoÊci czynszowej: 1) „teoria luki czynszowej” (rent gap theory) przedstawiona przez N. Smitha wyjaÊnia proces gentrification jako efekt rozbie˝noÊci mi´dzy potencjalnà rentà gruntowà w danej lokalizacji a rentà gruntowà przy aktualnym sposobie zagospodarowania i wykorzystania. Wysoki potencjalny poziom czynszu zachća w∏aÊcicieli, prywatnych inwestorów, deweloperów do remontów i modernizacji, które czynsz/rent´ gruntowà faktycznà zrównajà z potencjalnym czynszem, i wynajmowania bàdê sprzeda˝y za wy˝szà stawk´ czynszu lub wy˝szà cen´ zamo˝niejszym klientom. Luka czynszowa jest bardzo silnie uwarunkowana lokalizacjà i stanem pojedynczych budynków (równie˝ miejscem/fazà cyklu ˝ycia obiektu); 2) „teoria luki w wartoÊci” (value gap theory) opracowana przez Ch. Hamnetta przypisuje poczàtek procesu rewaluacji rozbie˝noÊci pomi´dzy bie˝àcà wartoÊcià nieruchomoÊci, przy aktualnym stanie wynajćia i ograniczeniach zwiàzanych z prawami najemców, a jej wartoÊcià bez obcià˝enia najmem (przyj´to za∏o˝enie o negatywnym wp∏ywie najmu na wartoÊç). W tym ujćiu rewaluacja przejawia si´ m.in. w zmianie od najmu do w∏asnoÊci. Wyst´powanie „luki w wartoÊci” jest podatne na wp∏yw uwarunkowaƒ rynku nieruchomo24 J. Friedrichs, Gentrification: Forschungsstand und methodologische Probleme [w:] Gentrification. Theorie und Forschungsergebnisse, J. Friedrichs, R. Kecskes (Hrsg.), Leske + Budrich, Opladen 1996, s. 21..

(12) 190. Ma∏gorzata Zi´ba. Êci i dzia∏aƒ rzàdowych w zakresie regulacji praw najemców i charakteryzuje (w przeciwieƒstwie do luki czynszowej) ogó∏ nieruchomoÊci na danym obszarze. Luka w wartoÊci sk∏ania do zmiany formy w∏adania nieruchomoÊcià z najmu na w∏asnoÊç. Wielu autorów uwa˝a, ˝e koncepcja „luki w wartoÊci” i „luki czynszowej” nie sà wykluczajàcymi si´ hipotezami, ale wyjaÊniajà nieco odmienne postacie rewaluacji i dotyczà innych podsegmentów rynku nieruchomoÊci w ró˝nych lokalizacjach. Wed∏ug J.S. Dangschata25 gentrification zwiàzane z niedoszacowaniem wartoÊci dotyczy obszarów o zasobie mieszkaniowym b´dàcym we wzgl´dnie dobrym stanie i po∏o˝onym w bardzo atrakcyjnej lokalizacji, gdzie przeprowadzenie modernizacji pozwala na szybkie znalezienie nabywców w∏asnoÊci mieszkaƒ. WyjaÊnienie procesu rewaluacji teorià luki czynszowej dotyczy zasobów mieszkaniowych po∏o˝onych w tzw. strefie przejÊciowej, a wić bezpoÊrednio wokó∏ centrum i b´dàcych w bardzo z∏ym stanie technicznym. E. Clark26 równie˝ uwa˝a, ˝e oba wyjaÊnienia rewaluacji si´ uzupe∏niajà. Wed∏ug niego luka w wartoÊci nieruchomoÊci pojawia si´, o ile równoczeÊnie wyst´pujà luka czynszowa, i zmniejszenie luki w wartoÊci zazwyczaj zmniejsza równie˝ luk´ czynszowà. Ponadto oba procesy w du˝ym stopniu uwarunkowane sà czynnikami nieprzewidywalnymi, przypadkowymi. Badacze zagadnienia rewaluacji wyjaÊniajà jego bardziej ogólne przyczyny na dwa zasadnicze sposoby: – wychodzàc od przemian preferencji konsumentów. W tym ujćiu przemiany spo∏eczno-kulturalne lub preferencje ekonomiczne (zwiàzane z racjonalnym wyborem centralnych lokalizacji jako bardziej korzystnych z punktu widzenia np. kosztów dojazdu) sà odpowiedzialne za nowe formy wykorzystania i wartoÊciowania przestrzeni zurbanizowanych; – skupiajàc si´ na stronie poda˝owej gentrification. WyjaÊnianie gentrification za pomocà teorii luki w wartoÊci i luki czynszowej jest niewàtpliwie podkreÊlaniem znaczenia czynników poda˝owych. W procesie rewitalizacji, jak wspomniano, dochodzi do ogólnej poprawy jakoÊci dzielnicy, jakoÊci Êrodowiska zamieszkania i jakoÊci zasobu nieruchomoÊci, a wić to poda˝ odpowiednich nieruchomoÊci stymuluje proces gentrification. Rozpatrujàc problem gentrification i zmiany wartoÊci nieruchomoÊci w kontekÊcie rewitalizacji, odnowy skupiamy si´ jedynie na stronie poda˝owej tego zjawiska, na aspekcie jedynie „wytwarzania” obszarów, które podlegajà procesowi. Jednak˝e, jak s∏usznie zauwa˝y∏ Hamnett27, „Poda˝ potencjalnych nabywców »gentrifiers« i poda˝ potencjalnie podlegajàcego procesowi obszaru sà konieczne, aby dosz∏o do niego, ale ˝adne nie jest wystarczajàce samo w sobie”. 25. J.S. Dangschat, op. cit. E. Clark, Rent Gaps and Value Gaps: Complementary or Contradicotry? [w:] Urban Housing for the Better-Off: Gentrification in Europe, ed. J. van Weesep, S. Musterd, Stedelijke Netwerken, 1991, s. 27. 27 Ch. Hamnett, The Blind Men and the Elephant: The Explanation of Gentrification [w:] Urban Housing for the Better-Off..., s. 32. 26.

(13) Proces rewitalizacji a rewaluacja dzielnic miejskich.... 191. N. Smith28, jeden z czo∏owych badaczy tego zagadnienia, wskazuje ponadto na pi´ç procesów jako g∏ównych odpowiedzialnych za rewaluacj´ spo∏eczno-ekonomicznà dzielnic, tj.: – suburbanizacj´ i powstawanie „luki czynszowej”, – deindustrializacj´ w rozwini´tych krajach zachodnich i wzrost zatrudnienia o charakterze biurowym, tzw. tertiaryzacj´, czyli rozwój trzeciego sektora us∏ug, – przestrzenne koncentrowanie kapita∏u w okreÊlonych rejonach i równoczesna jego decentralizacja (uniezale˝nienie od paƒstw narodowych, w których kapita∏ operuje), – spadajàce stopy zysków i cykliczne przep∏ywy kapita∏ów, – zmiany demograficzne i zmiany wzorców konsumpcji. D. Ley29 próbuje wyjaÊniç przyczyny rewaluacji jako wynik oddzia∏ywania czterech grup czynników: przemian demograficznych, przemian na rynku mieszkaniowym, specyfiki gospodarki miasta i jego pozycji konkurencyjnej. JednoczeÊnie gentrification wed∏ug niego przejawia si´ poprzez wzrost udzia∏u zatrudnionych w sektorze tzw. czwartym, czyli „informacji”, i majàcych wy˝sze wykszta∏cenie w strukturze mieszkaƒców danego obszaru. Za pomocà analizy czynnikowej z grupy 35 cech procesu rewaluacji wybiera te najbli˝ej skorelowane i dochodzi do wniosku, ˝e rewaluacj´ opisuje najlepiej: du˝y udzia∏ powierzchni biurowej, wysoka wartoÊç nieruchomoÊci, du˝a liczba galerii sztuki i instytucji kulturalnych oraz wysoka jakoÊç ˝ycia na danym obszarze. J.S. Dangschat i J. Blasius30 podkreÊlajà, ˝e procesowi gentrification towarzyszy inwestowanie w zasoby nieruchomoÊci mieszkaniowych i infrastruktur´ na danym obszarze, i ich restrukturyzacja spowodowana modernizacjà, transformacjà zasobów przeznaczonych na wynajem w mieszkania w∏asnoÊciowe i ewentualnym uzupe∏nianiem ubytków w tkance budowlanej przez nowe budynki mieszkaniowe – równie˝ w∏asnoÊciowe. Zdecydowanie pozytywnym skutkiem gentrification jest przywrócenie wartoÊci zdekapitalizowanym, zdegradowanym spo∏ecznie i ekonomicznie centralnym dzielnicom miast. Proces ten ma równie˝ negatywne skutki. Wypieranie dotychczasowych ubo˝szych mieszkaƒców oznacza koniecznoÊç znalezienia przez nich nowego mieszkania o niskim czynszu lub lokalny samorzàd musi zapewniç im mieszkania komunalne. Efektem jest segregacja przestrzenna, gromadzenie ubo˝szych grup spo∏ecznych w zdegradowanych lub gorszych dzielnicach, np. peryferyjnych, i w najbardziej ekstremalnej formie powstawania gett. W kontekÊcie relacji spo∏ecznych wypieranie pewnych grup mieszkaƒ28 N. Smith, Gentrification, the Frontier, and the Restructuring of Urban Space [w:]: Gentrification of the City, N. Smith, P. Williams, Allen and Unwin, London 1986, s. 15–34. 29 D. Ley, Alternative Explanations for Inner-City Gentrification: A Canadian Assessment, „Annals of the Association of the American Geographers” 1986, 74, s. 521–535. 30 Gentrification. Die Aufwertung innenstadtnaher Wohnviertel, red. J. Blasius i J.S. Dangschat, Campus Verlag Frankfurt–New York 1990..

(14) 192. Ma∏gorzata Zi´ba. ców wià˝e si´ z zerwaniem silnych wi´zi spo∏ecznych istniejàcych w obr´bie ma∏ych spo∏ecznoÊci, sàsiedztw. Rozproszenie ludnoÊci, wyparcie oznacza rozbicie takich spo∏ecznoÊci, których prawid∏owe funkcjonowanie nie tylko jest wa˝ne z punktu widzenia samopoczucia ich cz∏onków, ale ma znaczenie ekonomiczne, gdy˝ spo∏ecznoÊci wspierajà si´ nawzajem w poszukiwaniu pracy, Êwiadczàc drobne us∏ugi itd. i negatywnie odbija si´ na bezpieczeƒstwie, poniewa˝ ma∏e spo∏ecznoÊci bardzo cz´sto funkcjonujà podobnie jak tradycyjne Gemeinschaft Toenniesa, sprawujàc „kontrol´” nad cz∏onkami spo∏ecznoÊci, dbajàc o przestrzeganie regu∏ wspó∏˝ycia mi´dzyludzkiego. Mo˝na zaryzykowaç stwierdzenie, ˝e procesy przemian ekonomiczno-przestrzenno-spo∏ecznych, których skutkiem jest nie tylko segregacja przestrzenna, ale i rozbicie istniejàcych wi´zi spo∏ecznych sà bardzo du˝ym zagro˝eniem dla prawid∏owego funkcjonowania miast, dla realizacji przez nie swoich funkcji. Tym bardziej programy rewitalizacji powinny byç tak konstruowane, aby oprócz rewaluacji ekonomicznej obszarów, wzmacniaç lub przywracaç to˝samoÊç spo∏ecznà obszarom, u∏atwiaç mieszkaƒcom identyfikacj´ ze swoimi miejscami zamieszkania, aktywizowaç ich do wspólnego dzia∏ania. Literatura Beauregard R.A., The Chaos and the Complexity of Gentrification [w:] Gentrification of the City, Smith and Williams (ed.), Boston 1986. Clark E., Rent Gaps and Value Gaps, Complementary or Contradicotry? [w:] Urban Housing for the Better-Off, Gentrification in Europe, ed. J. van Weesep, S. Musterd, S. Netwerken, 1991. Dangschat J.S., Gentrification, Der Wandel Innenstadtnaher Wohnviertel [w:] Soziologische Stadtforschung, herausgegeben von Juergen Friedrichs, Westdeutscher Verlag, Opladen 1988. Friedrichs J., Gentrification, Forschungsstand und methodologische Probleme [w:] Gentrification. Theorie und Forschungsergebnisse, J. Friedrichs, R. Kecskes (Hrsg.), Leske + Budrich, Opladen 1996. Gentrification. Die Aufwertung innenstadtnaher Wohnviertel, red. J. Blasius, J.S. Dangschat, Campus Verlag Frankfurt–New York 1990. Gibson M.S., Langstaff M.J., An Introduction to Urban Renewal, Hutchinson, London– Melbourne–Sydney–Auckland–Johannesburg 1982. Hamnett Ch., The Blind Men and the Elephant, The Explanation of Gentrification [w:] Urban Housing for the Better-Off, Gentrification in Europe, ed. J. van Weesep, S. Musterd, S. Netwerken, 1991. Inwestowanie w nieruchomoÊci, red. E. Kucharska-Stasiak, Instytut NieruchomoÊci Valor, ¸ódê. Kucharska-Stasiak E., WartoÊç rynkowa nieruchomoÊci, Twigger, Warszawa 2000. Ley D., Alternative Explanations for Inner-City Gentrification, A Canadian Assessment, Annals of the Association of the American Geographers 1986, 74. Pietraszewski W., WartoÊç przestrzeni w planowaniu, Paƒstwowe Wydawnictwo Naukowe, Warszawa 1985. Podrćznik rewitalizacji. Zasady, procedury i metody dzia∏ania wspó∏czesnych procesów.

(15) Proces rewitalizacji a rewaluacja dzielnic miejskich.... 193. rewitalizacji. Praca zbiorowa GTZ Gesellschaft fuer Technische Zusammenarbeit, Insytutu fuer Wohene und Umwelt Darmstadt przy wspó∏pracy Urz´du Mieszkalnictwa i Rozwoju miast. Warszawa 2003. Poradnik mieszkaniowy. t. I, Strategia mieszkaniowa i programy rewitalizacji, red. J. Fiszer, Konsultingowe Biuro Us∏ug Habitat, Halcrow Fox, Warszawa 2000. Roberts P., The Evolution, Definition and Purpose of Urban Regeneration [w:] Urban Regeneration. A handbook, ed. P. Roberts, H. Sykes, Sage Publications, London–Thousand Oaks–New Delhi 2000. Skalski K.M., O budowie systemu rewitalizacji dawnych dzielnic miejskich Kraków, Krakowski Instytut NieruchomoÊci, Kraków 1996. Skalski K., Rewitalizacja starych dzielnic miejskich [w:] Rewitalizacja. Rehabilitacja. Restrukturyzacja. Odnowa Miast, IGPiK Oddzia∏ w Krakowie, Kraków 2000. Smith N., Gentrification, the Frontier, and the Restructuring of Urban Space [w:] Gentrification of the City, N. Smith, P. Williams, Allen and Unwin, London, 1986. Standardy zawodowe rzeczoznawców majàtkowych. Standard III.1 „WartoÊç rynkowa jako podstawa wyceny”, PFSRM, Warszawa, lipiec 2000 r. Weiner A.M., Hoyt H., Principles of Real Estate, Roland Press, Washington 1966.. The Revitalisation Process and Revaluation of Urban Districts – Problem Outline The purpose of this article is to present the relationships between the processes of technical and economic renewal of central city districts, their impact on the value and attractiveness of property stock, and the social impacts of the district revaluation process. The author beings with a summary of the most common terms referring to the renewal of urban districts, i.e., revitalisation, regeneration, rehabilitation and renewal of cities. Executing revitalisation programmes raises the quality of space and the residential environment in districts, which translates into growth in property values. The author recalls the concept of property value and the factors that shape value as well as the manner in which revitalisation affects property value. The gentrification process, or district revaluation, results from the impact of revitalisation on the value of space in urban districts. The author mentions the two most important hypotheses on the reasons for revaluation: Smith's rent-gap theory and Hamnett’s value-gap theory. An examination of the revaluation issue shows that this process takes place when renewal of a district occurs as a process independent of the residents’ will, oriented towards the realisation of developers’ profits and the rapid and intensive improvement of the district’s quality, which results in the greater spatial-social segregation of the city residents..

(16)