Budynek mieszkalny w procesie eksploatacji

A C T A U N I V E R S I T A T I S L O D Z I E N S I S FO LIA OEC ON OMICA 83, 1P88

Ewa Ku ch ar sk a- St as la k*

BUOyNtK MIE SZ KA LN Y W PROCESIE EKSPLOATACJI

I o

E f e k t e m zakończenia proce su Inwestycyjnego jest proces

eksplo-1

atacji, czyli użytkowania. Obiekt wchodzi do tego procesu, p o s i a -dając okr eś lo ny zespól cech fizykochemicznych, decydują cyc h o w ą -sko pojętej użyteczności. Są one niezbęd ne do zaspokoj en ia potrzeb, któr e go zrodziły.

W ś ród nich można wyróżnić cechy techniczne, jak np', s sprawność, nie za wodność, czy trwałość i cechy wy znaczające formę wyrobu, jaks kształt, funkcjonalność, barwa, cochy wyw oł ujące wr aż en ia e s t e t y c z -ne .

Na zewnątrz obiekt posiada wartość i wartość użytkową, iródłem I mia r ą jego wartości j e st uprzedmiotowiona w nim społęcznie n i e z -będna praca ludzka. 0 jego wartości dec yduje zatem proces pracy w trakcie jego tworzenia. Jednakże n o s i c i e l e m tej wartości jest u ż y -teczność produktu.

Sp oł ec zn ie zaa kc eptowana użyteczność, pr zejawiająca się w z d o l -ności do zaspoko je ni a potrzep, określa war to ść uży tkową produktu. Stanowi ona zbiór cech użytkowych, bę dą cy ch pochodną zbioru Jego cech f i z y « o t e c h n i c z n y c h . K l a syfikację cech uż yt ko wych m o ż n a

prze-D r , adiunkt w Zakładzie Ekonomiki B udownictwa i Inwesiycji instytutu Ekonomiki Produkcji UL.

Pojęc ie to utożs am ia my z produktem, czyli z d o b r e m p o w s t a ł y m w wyniku procesu produkcji zdo l n y m do spełniania ściśle określ o n y c h funkcj i .

prowad zi ć w różnych przekrojach, z któ ry ch dwa wydają się być 2

szc zególnie Istotne. Dotyc z« one pod zi ał u cech uż ytk owych z p u n -ktu wldzenlai

- charakteru potrzeb, któr yc h zaspoko je ni u służę cech y użytkowe, - hierarchii pos zc zególnych cech użytkowych.

Pi er wsze k r y t e r i u m umożl lw ia wyr óż nienie cech technicznych, e- rgonom!cznych I emocjonalnych. Cec hy techniczne określ aj * s t o -pień realizacji podstawo wy ch funkcji produktu, er go no mi cz ne o d -dział yw an ie produ kt u na o r g a n i z m człowi ek a poprzez dogodność i komfort eksploatacji czy bezpIecze»<stwo użytkowania, natomiast c e -chy emocj on al ne stanowię zdolność pr od uk tu do wywoł an ia wśr ód u- ż ytkowników dod at ni ch stanów emocjonalnych, stanowlęc źródło z o -biektywiz o w a n y c h przeżyć estetycznych.

Dru gi e k r a t e r l u m pozwala us ys tematyzować cechy uż ytkowe nat - krytyczne, któr yc h niesp eł ni en ie m o ż e spowodować zagrożenie w ar u n k ó w użytkowania, a w konsekwencji un ie mo żl iwi ć dalszę jego eksploatację,

- ważne, któr yc h ni es pe łnienie prowadzi do zm ni ej sz en ia u ż y t e -czności wyrobu,

- m a ł o Istotne, któryc h brak pow oduje nie zn ac zne zmniejszenie użyteczności wyrobu.

Pr ze kształcenie zbioru cech fi zy kochemicznych w zbiór cech u- żytkowych na stępuje w tzw. środow is ku eksploatacji. Jego elementami składowymi jest otocze ni e przyrodnicze, techniczne i społeczne. Pierwsze, okr eś la ne jest przez warunki geograf lcznokl ima tyczne e k s -ploatacji produktu, drugie stanowi świadectwo pozio mu urbanizacji,

industrializacji I rożwoju Infrastruktury, trzecie jest zbior em w a -ru nk ów demograficznych, ekonomicznych, kulturowych, pr aw ny ch I or- ga ni za cyjnych . środowis ko to ks zt ał tuje otoczenie, czyli warunki użytkowania. Oznacza to, że ten sam produkt ekspl oa to wa ny w różnych war u n k a c h uży tk ow an ia m o ż e Inaczej realizować swoję wartość u ż y t -kowy.

W pr ocesie eksploatacji, obiekt poz ostaje pod w p ł y w e m o d d z i a ł y -wani a zbioru zew nę tr zn yc h i w e wnętrznych czyn ni kó w wy mu sz aj

ę-2

K. C h o l e w i c k a-G o ź d z i k, K o m p l eksowa ocena jak o-ści. Metody, przykłady, War s z a w a 1984, s. 57-65.

3

cych. Również sam oddz ia łu je na środowisko eksploatacji i u ż y t k o w -nika. Na skutek sprzężeń zwrotnych, ce&hy wyjśc io we c h a r a k t e r y z u -jące obiekt m ają charakter zmienny, stąd też wartość, którą on reprezentuje, nie jest niezmienna w czasie. Jej utrata, określana w

4

literaturze jako zużycie , stanowi efekt zmian wartości pa ra me trów w kole jn yc h fazach realizacji produktu, jego użytk ow an ia oraz zmian zac ho dz ąc yc h w sam ym środowisku eksploatacji, a z a tem utrata w a r -tości może następo wa ć w wy niku zużywania się materii produktu, jak również w wyniku zjawisk leżących poza jego materią. To r o z g r a -niczenie źródeł po wstania zużycia, na któ re zwrócił uwagę już K. Marks, stało się podstawą klasyfikacji ro dz aj ów zużycia. I jakkol-wiek literatura poświęcona kategorii zużycia ma już wie ko wą tra- oycję, określenie rodzajów zużycia i Ich Interpretacja budzą w dal s z y m ciągu kont r o w e r s j e .

Termin "zużycie" wiąż e się w literaturze głównie z w y k o r z y s t a -ni e m środka trwałego w procesie produkcji, znacznie rzadziej z

jego niepro,dukcyjnym zastosowaniem. Często ogra ni cz an y jest do pro-cesu eksploatacji. Ka tegoria "zużycia* rozpat ry wa na bywa s t aty-cznie i dy namicznie - j;»ko stan i jako proces. Nie wda jąc się bliżej w szczegółowe rozważania nad kateg or ią zużycia, p r z y p o m -nijmy, że każdy środek trwały ulega zużyciu fizycznemu i społecz-nemu (niematerialspołecz-nemu)^. Oba rodzaje zużycia - zużycie techniczne

i moralne noszą charakter e k o n o m i c z n y . Wedł u g naj no ws ze j Int er pr e-tacji, z którą jesteśmy zgodni, ich ek on omiczne nas tęp stwa tworzą zużycie ekonomiczne^.

Kate go ri ę zużycia m o żna rozp at ry wa ć jako kategorię techniczną i ekonomiczną. Z punku widzenia t e c h n i ę z n e g o , zużycie oznacza u t r a -tę jego właściwości mechan ic zny ch , chemi cz ny ch i biologic zn yc h. W całej ekonomii pol itycznej zużycie an al izowane jest jako katego ri a ekonomiczna. W tym aspekcie oznacza ono utratę wartości. Por. L i s- s o w s к i, P r o b l e m zużycia eko no mi cz ne go środków pracy, W arszawa 1958, s. ó.

5

P o r . E . K u c h a r s k a-S t a s i a k, Uwagi do tyczące ter- minologii zużycia Oudynkó.v mieszka Iných, Acta Un i ver s i t a t i s Lo- dziensis 1986, Folia oec on om ię a nr 55.

Por. W. W. N o w o ż у ł o w , Nakłady i wyniki w pla no waniu optymalnym, W a rszawą 1970, s. 292-293, J. G o r d o n , Normatywny о к -es użytko wa ni a maszyn, Ek onomika i O rganizacja P r acy 1971. nr 8,

Zużycie ekonomiczne można rozpatrywać z punktu widzenia e k s -ploatacji bgdi reprodukcji. Z punktu widzenia eksploatacji oznacza nieef ektywność dalszego użytkowania, z punktu widzenia reprodukcji możliwość odtworzenia w nowej postaci o wyższej użyteczności s

po-łecznej. W pierwszym pr zypadku zużycie ekonomiczne przejawia się w procesie obsługi obiektu, w drugim za p o ś r e dnictwem obiektu.

2. Cechy de cydujące o specyfice b u dynku_mi e s z kaInego w pro c e s ie eksploatacji

Budynek mieszkalny zaliczany jest do dóbr konsumpcyjnych

trwa-7

lego użytku. W tej grupie pozostaje dobrem szczególnym . Jego u- żytkownik zaspokaja swoje potrzeby nie bezpośrednio poprzez z u ż y -cie (spoży-cie) lecz poprzez uzyskanie prawa do korzystania z u s -ług mieszkaniowych. Jakość tych usług zależy nie tylko od w a r t o ś -ci użytkowej budynku (mieszkania) w chwili najmu czy uzyskania przydziału, ale także od dodatkowego wkładu pracy w trakcie e k s -ploatacji.

W procesie eksploatacji - w porówn aniu do Innych środków trwa-łych - budynek posiada cechy szczególne. Osobliwość ta występuje zarówno w momencie włączenia do eksploatacji, jak i w trakcie e k s -ploatacji. Pewnego podobieństwa przebiegu upatrywać można n a t o miast w końco w y m procesie jego funkcjonowania; tracąc wartość u ż y t -kową, staje się nleprzydątny do spełniania swych funkcji I podlega

likwidacji.

7

Prz eciwko uznaniu mieszkania jako dobra konsumpcyjnego trwa-łego użytku, przemawia sposób ewidencji inwestycji mieszkaniowych, które stanowiąc efekt procesu inwestycyjnego, zaliczane są do śr o -dków trwałych. Jednakże zużycie budynków mie s z k a l n y c h jako p o z y -cja kalkulacyjna, stanowi element indywidualnego funduszu spożycia. Por. A. H o d о I y, Zarys ekonomiki spożycia, Katowice 1975, s. 27

i 34. Zabieg uwzględnienia trwałych dóbr konsumpcyjnych, w tym tak-że budynków mieszkalnych w wysokości rocznej amortyzacji I fun-duszu spożycia, jest krytykowany. "Z punktu widzenia konsumpcji nie

Istnieje w ogóle amortyzacja trwałych dóbr k o n s u m p c y j n y c h , a I- stnieje tylko ich wycofanie na skutek zużycia fizycznego lub m o r a l -nego (ekonomicz-nego). W konsumpcji dobra konsumpcyjne uczestniczą jako wartość użytkowa". K. L e s z c z y ń s k i, Głos w dyskusji, •Człowiek i środowisko", Biuletyn PAN 1978, nr 3, s. 38.

Do proces u eksploatacji śrcaki trwale wchód г ą na ogół ja*o to wa -ry. Budynek m i e s zkalny występuje w nasz yc h waru nk ac n naccr rzadka w chara kt er ze towaru. Stanowiąc k r y s talizację pracy społecznej, a

6

więc mają c wartość , spełnia warunek konieczny stania się towąrem^ Jednakie charakter towaru uzewnęt rz ni a się w pro cesie wymi an y na rynku. Rynek m i e szkaniowy wy stępuje u nas w o g r a n i c z o n y m zakresie - jedynie w postaci kupna -s pr ze da ży mał y c h d o m ó w , stanowiących wła sn oś ć indywidualną. Częściej niż budynek, cechę towaru u z y s k u

-je jego część, jaką jest mie szkanie. Stało się ono towa re m w w y -niku proces u kapitali st yc zn ej ind ust r i а I iza c j i , w mo m e n c i e o d e r w a -nia bezpośredni ego związku m i ę d z y m i e s z k a n i e m a w a r s z t a t e m pracy. Stało się towarem dość specyf ic zn ym - w p r z e w a ż a j?cej mier z e sprze-daż pol egała tu nie tylko na przen i e si en i u prawa własności, co g jedynie prawa do okresow eg o użytkowania. Dotyc zy ła zatom usług , obj ęł a również proces eksploatacji. "Przy towarach, któr yc h s p oży-cie trwa długo, zjawia się [...J m o ż liwość sprzedania ich w a r t o -ści użytkowej częściami, za każd y m raze m na pewien choćby czas,

1 0

tzn. mo ż l l w o ś ć Ich wyn aj mo wa ni a" . A zate m istota transakcji to wa -rowej ujawnia się tu w ok re śl an iu czynszu, legu wys ok oś ć w y z n a -cza koszt bu do wy I utrzymania, wartoś ć gruntu, jak również s t o s u -nek mię dz y podażą a popytem. Engels pisał, że "... mamy tu do c z y -nienia ze zwykłą transakcją towarową pomiędzy dwoma obywatelami

I ta transakcja odbywa się zgodnie z prawami ekonomic zn ym i, r e -gulującymi sprzedaż towarów w ogóle, a specjalnie sprzedaż towaru zwanego wła sn ością gruntową. Do rachunku wsta wi on e tu zostają p r z e -de w s z y s t k i m koszty budowy i utr zy mania domu lub odpowied ni ej jego części, w dru g i m rzędzie wchodzi w grę wartość gruntu, wyn ik aj ąc a z mniej lub więcej korzys tn eg o poło że ni a domu, wres zcie znaczenie d e -cyd uj ąc e posiada chwilowy stosurek mię d z y podażą a p o p y t e m" 1 .

Towarowy charakter mieszk a n i a ogran ic zy ły so cj al is ty cz ne s t o -sunki ciroduKcji. Og raniczyły, ale zupełnie nie zlikwidowały. Budo-

g

Per. K. M a r k s, f . E n g e I s, Ozieła wybrane, t. '1, W a r -szawa 15-Э, s. 352.

g

Por. A. A n d r z e j e w s k i , P o lityka m i e s zkaniowa, W a r -szawa ’£75, s. 32.

' r. £ n g e I s, Л kwestii mieszkaniowej, Лаг szawa 194á, s. 97.

wnictw o mieszk a n i o w e (mieszkanie) traktowane jest przez cent ru m zarówno jako dobro społeczne, jak i ekonomiczne, przez uży tk ow ni ka przede w s z y s t k i m jako dobro ekonomiczne. Jego rozdział może być b'ezplatny i odbywać się na zasadach równości. Mieszk a n i e tr a k t o w a -ne w pelnl jako dobro społeczne nie jest towarem. StaĆ się n i m

,

może w mia rę nabie ra ni a cech dobra ek on om icznego ". Zaś z faktu, że m i e s zkanie nabiera cech towaru, wyn ikają okrefl on e konsekwencje. M o żna takich wskazać kilkai

- moż liwość nabycia, - prawo wyboru,

- zróżnicowany standard,

- z ab«7pIeczenie w a runków umowy, jeżeli nabycie jest uzgodnione 13

w terminie późnie j s z y m

Mieszkanie nigdy w pełni nie będzie towarem. Nie Jest n i m w sektorze państwowym, specyf Icznego ch ar ak te ru nab ie ra również w sektorze spółdzielczym. Pomimo, że po ds ta wo wą wlęzlą zewnętrzną własności spo łe cz no-gruntowej jest więź rynkowa, jej towarowy cha-rakter pomniejs za zróżnicowanie ceny za takio samo miesz ka ni e, ogranic zo na mo żliwość nabycia więcej niż jednego mies zk an ia , wy- . boru standárdu, demokr a t y z m przy pr zy zn aw an iu mies zk an ia , o g r a n i -czone możliwości jego nabycia. Również w sektorze spółdzielczym m i e s z k a n i e ut rzymuje cechy dobra społecznego. Ujaw ni a się to nie tylko w mom e n c i e rqzdzlału, ale także w pro ce si e użytkowania, gdzie istotną rolę powinny od grywać takie elementy jak: s a m o r z ą d -ność, dbałość, itp.

Dla użyt ko wn ik a m i e s zkanie prawie zawsze pozos ta je dobr e m e k o -nomicznym, D o b r e m spo łe cz ny m jest jedynie wówczas, gdy otrz ym uj e je • za darmo od państwa. Ale choć stanowi dla niego dobro e k o n o m i c z -ne, nigay nie staje się w polni towarem. Uży tk ownik nie ma b o w i e m

• i

»

.

1 2 Procesowi temu sprzyja rozszerz an ie skali pot rz eb In

dywi-dual ny ch oraz traktowanie konsumpcji jako czynnika wzrostogennego w gospodarce. Wprost potrzeb indywidualnych prowadzi do p o w s t a w a -nia wyb or u w Ich zaspokajaniu, co sprzyja nadaniu p o s z c z e g ó l n y m dob r o m cech dóbr ekonomicznych. Traktow an ie konsunipcji jako k a t e -gorii ekonomi cz ne j powoduje, że wiel e ele mentów spożycia społecz- neyo staje się elementami spożycia indywidualnego. f’or. J. К I e e r. Spó łd zi el cz oś ć m i e s z k a n i o w a - kilka uwag z zakresu t e -orii, Sp ół dz ie lc zy Kwartalnik Naukowy 1973, nr 3, s. 13.

w pełni prawa wyb or u mi es zk ania - ani w czasie, a n i w p r z e s t r z e -ni, jego wielkości, standardu czy prawa jego zbycia.

R ównie ż w czasie procesu eksploatacji, budynek mies zk al ny , a także mi es zkanie, posiada cechy s z c r e g ó 1 n e . Wyn ikajy one z c h a r a -kteru produktu budowlanego. Dla przeb ie gu procesu użytk ow an ia n a j -ważniejszy z tych cech jest trwałość 1 dł ugowieczność. Wy ró żnia ona budynek mi e s z k a l n y spośród innych dóbr, wobec k t ó r v Ch jego Żywotność jest kil ka kr ot ni e większa. Cecha ta wpływa istotnie na proces zużywania się budynku, wywoł uj yc konsekwe nc je ekonomiczne. Duż a trwałość techniczna dotyczy głównie el ementów k o n s t r u k c y j -nych, m n iejszy odz na cz aj ą się elementy wykończenia, najmni ej sz y e-

lementy wyposażenia. Utr zy ma ni e sprawności technicznej budyn ku w ciyg u dłu giego ok re su jego eksploatacji wymaga prz eprowadzenia szeregu na praw likwidujących po wstałe zużycie, za biegów powstrzy- m u j y c y c h Jego przebieg, czy prac przystosowujących warto ść u ż y t k o -wy budy nk u do nowych zm iennych potrzeb użytkowników. Ko nsekwencjy tej cechy jest nie tylko wysoka кар 1 1ało ch ło nn oŚ ć na etapie w z n o -szenia ale również na etapie eksploatacji. Wy l i c z e n i a Instytutu B udowlanego w Hano ve rz e dowodzy, że kos zt y eksploatacji technicznej p r zekraczajy koszt wzn ie sienia budynku. Po o s iemdziesięciu latach użyt kowan ia oslygajy 130X a nawet 140X ko sz tu budowy. Rozkł ad k osztów jest niejedn ak ow y dla poszczególnych elementów. Stan su -rowy zajmuje 44-50% kosztów wz niesienia, a w kos ztach technicznego utr zy mania part yc yp uj e w 10-?0%. Na prace wykończe ni ow e, które się- gajy 1/3 k osztów budowy, przyp ad a do 47X k osztów w procesie technicz ne go Ich utrzymania. Naj wi ększe zr óżn ic owanie występuje dła u r zydzeń Instalacyjnych - koszty technicznego ich utrzyma ni a pr zekraczajy 280% kosztu p i e r w o t n e g o 1 4 .

Ouża kap itałochłonność połyczona z Innymi cechami pr od uktu b u -dowlane go jaki nle pr zenośność budynku, jego indywidualny charakter i złożo no ść s tanowi y jedny z orz yc zy n małe j elastyczności podaży

Por. m. in. H. M e n k h o f f , Baus to ff e und B a u u n t e r h a l -tungskosten, W i r t s c h a f t l i c h günst ig e R e l a t l o n e m von H e r s t e M u n g s - und U n t e r h a l t u n g s k o s t e n der Gebäude. Ha nn ov er 1979, 4.04.051. K. H. M a m p e, Bau te il e zw ischen Invest Íti ons-und B a u u n t e r h a l t u n g s k o s

15

budynków (mieszkań) do istniejącego zasobu , co przy dużym nacisku potrzeb mieszkaniowych opóinia decyzję o wycofaniu budynku z e k s -ploatacji .

Jednocześnie budynek (mieszkanie) nie jest dobr e m substytucyj* nyrn, nie posiada alternatywnego wariantu zaspokajania potrzeby mieszkaniowej. Specyficzne cechy budynku w procesie eksploatacji pogłębiają znaczne możliwości substytucyjne na etapie jego reali-zacji oraz zmienność sposobu i warunków użytkowania. Wreszcie p r o -dukt finalny budownictwa, jakim jest budynek, stanowi n a j w a ż n i e j -szy trwały czynnik kształtujący sztucznie środowisko, oddziałuje, c z a s e m przez kilka pokoleń, na odczucia duchowe człowieka, k s z t a ł -tując jego zmysł estetyczny. Potęguje to od powiedzialność inwe-stora i projektanta za rozwiązania plastyczne - i jego

użytecz-, użytecz-,16 nośc

Ten zespół cech, decydujący o specyfice budynku mieszkalnego, wywiera wpł yw bądi na istotę zużycia (rodzaj zużycia), bądf na przebieg, decydując również o kryteriach jego wycofania z procesu eksploatacji .

3. K o n í e k w e n c ie cech s p ecyf icznych d I a zużycia

aeaaaar.-aaat — •e-SRs.vjssrs -ffra-ar.дгдгзгегеь;:. z

bu d y n к u_ m i_e szk al nego

Podo bnie jak inne środki trwałe, budynek jest n o s i cielem w a r -tości i wartości użytkowej. Jednakże kat egoria wartości użytkowej obejmuje nie tylko cechy łunkcjonaIno-użytkowe budvnku, ale r ó w -nież jego otoczenie, jak kompletność programu usługowego, cechy kompozycji przestrzennej czy dostępność komunikacyjna. Oznacza to, że charakteryzuje ją większa "pojemność“ niż w odniesieniu do in-nych środków trwałych.

Budynek mieszkalny - jak zaznaczono poorze dnio - podlega z u ż y -ciu. Istotą zużycia technicznego budynku, rozpatrywanego jako

kaPor. T . P r z e ć i s z e w s k i , Z problemów ekonomiki g o -spodarki mieszkaniowej, Annales Uni ver j i t a t is Mari a e Cur ie-Skłodo- wska. Lublin 1971, s. 72, W. B r u s, Środki pu bliczne i środki-

ludności w gospodarce mieszkaniowej, Warszawa 1979, s. 45-46.

, 6 Por. K a c z o r o w s k i, Zagadnienie ekonomiki p r o j e k t o -wania architektonicznego, Warszawa 1958.

tegorli ekonomicznej, jest utrata wartości i wartości użytkowej na skutek zniszczenia poszcze gó In yc h elem en tó w konstrukcji, w y k o ń c z e -nia f wyposaże-nia. Specyfika kategorii zużycia technicznego b u d y n -ku związana jest z jego n i e p r o d u k c y j n y m c h a r a k t e r e m i z z a l i -cze n i e m go do składnik ów trwałych dóbr konsumpcyjn yc h. Prowadzi to do wy tracenia jednego z Istotnych asp ektów zużycia. B o w i e m zgodnie z m a r k sowską de f i ni с ją, zużyć ie (z w y j ą t k i e m zużycia n i e -materia ln eg o) stanowi część wartości, którą kapitał trwały oddaje produktowi, w m i arę jak traci > swą wartość użytkową. Ter aspekt z u -życia, prz ej aw ia ją cy się w prz enoszeniu wartości, nie wy stępuje w p rzypadk u bud yn ku miesz ka ln eg o. Cechą sp ecyficzną kategorii z u ż y -cia technicznego budyn ku jest również brak »vyrainej zależności p o -mię d z y utratą jego właściwości tec hn ic zn yc h i wartości użytkowej.

Istnieją przyk ła dy budynków, które w m o m e n c i e ich realizacji o d -znaczyły się relatywnie niższą wa rtością uż ytkową w relacji do bu d y n k ó w już n i e i s tn i e jących, np. obiekt y wz nie sione w okresie b u -downictwa o s z c z ę d n o ś c i o w e p o . Na p r z e c i w l e g ł y m bi eg un ie m o ż n a u s y -tuować niektóre budynki wz ni es ione w Po,Isce w latach trzydzies-tych, których standard m o ż e stanowić wzorz ec dla cza sów d z i s i e j -szych.

Zużycie niemat er ia ln e nie ma wpł y w u na przy da tn oś ć techniczną 17

bud yn ku w pro cesie eksploatacji . Pow o d u j e jedynie wzg lę dn e o b n i -żenie wartości wymiennej i użytkowej. W K a t e g o r i i zużycia n i e m a -terialnego bud yn ku miesz k a l n e g o co minują - w przeci w ieństwie do innych środków trwałych - wątki społeczne. Л/ynlka to m. in., z roli jaką dom mi eszkaIny (mieszkanie) spełnia w k s z t ałtowaniu zarówno m aterialne go , jak i społecznego środowiska człowieka. Spo łe cz ny a s -pekt zużycia pogłę bi a utrata przez bud/nek (mieszkanie) c h a r a k t e

-17 '

Wa rto zwrócić uwagę, że w pewn yc h war unkach proces zużycia technicznego budyn ku m o ż e być zj a w i s k i e m w t ó r n y m wobe c zużycia niemater ia ln eg o. Л warunkach gospoda.rkl kap italistycznej w zasobach zużytych moralnie , wobec spadku pop yt u na pewne m ieszkanie, a w konsekwencji ich ceny, działal no ść remo nt ow a staje się n i e o p ł a c a l -na. Cen a ziemi prz ek racza często cenę budynków. Kapita l i s t a dąży do tegc, by d o m uległ jak na js zybciej zniszczeniu, by na tym m i e j s c u wybud ow ać nowy, droższy. Por. L. W a w r z y n, O. K r a m e r , W o hne n darf nicht länger War e sein, Sam mlung L u c h t e r h a n d 164, D a r m s t -adt 1974, s. 26-27, 60-68. A. A n d r z e j e w s k i , Cen a m i e -szkania i nie kt ór e pr ob le my jaj reg ul ow an ia w kap i t a l i s t y c z n y c h i socjałI stycznych krajach Europy, Zeszy ty Nau k o w e SGPiS 1963, nr 48 s. 31.

ru towaru 1 przyjęcie przez niego pewnych cech dobra społecznego. Zużycie nie ma terialne budynku m i eszkalnego pozostaje "przede w s z y -st kim kategor Ią socjologiczny, zależny od bardzo względnych i su-bie kt ywnych relacji ludzkich na powstaj ąc e nowe możllwość! z a s -pok aj an ia potrzeb mie szkanIowych. Inaczej mówięc, jest to roz b i e ż -ność mię d z y da nym a odczuwanym i o s i ą g a l n y m sta nd ar de m tych

po-18

trzeb" . Stęd też zjawisko zużycia niemateri al ne go budynku o-19

kreślą się coraz częściej jako zużycie społeczne

Sp ecyficzne cechy obiektu budow la ne go i produkcji budowlanej« jaki brak substytutu w procesie za spokajania potrzeb m i e s z k a n i o -wych oraz m a ł a el astyczność podaży nowych bud ynków do is tnieją-cego zasobu przy braku równowagi mię d z y ilościowymi potrzebami mi es zk an io wy mi a moż li wościami ich zaspokojenia, opófniaję jego z u

-życie społeczne.

Z drugiej jednak strony proces społecznego zużycia p r z y s p i e sza brak towarowego ch ar ak te ru budynku (mieszkania), a przede w s z y -stkim związany z tym brak wy bo ru oraz ogr an ic zon e możliwości jego zmiany czy zbycia. W pr aktyce oznacza to bowiem, że zjawisko z u ż y -cia społecznego odnosi się nie tylko do standardu wypos aż en ia I yrykończeni a , ale w obecnych warun ka ch również do standardu po- w i er zehn i o w e g o .

0 zjawiskach zużycia społecznego decyduję odczucia uży tkownika a nie wytwórcy. Wytwórca, nłe maję c odpowie dn ic h reakcji ze strony u żytko wn ik a czy nie llczyc się z nimi, m oże produkow ać środki spo-łeczne .zużyte już w m o mencie ich powstania. Ostr oś ć tego zjawiska zależy od sytuacji rynkowej. Brak równowagi po mię dz y podążę a p o -p y t e m na rynku m i e s z k a n i o w y m sprzyja dominacji wytwórcy. S y t u a -cja taka pet ry fi ku je re pr odukcję istniejących wyrtości u ż y t k o -wych, nie pozwala spojrzeć na nie z perspe kt yw y dnia j u t r zejsze-go. Oznacz a to, że brak rynku m i e s z k a n i o w e g o m o ż e z jednej strony opóinić, z drugiej przyspi es zy ć proces społecznego zużycia b u d y n -ku mi e s z k a In ego.

1в

S. C h o j e с к i, Wartość, zużycie i wym ia na zasobów m i e -szkaniowych, W arszawa 1965, s. 17-18.

1 9 A. A n d r z e j e w s k i , Po li tyka mi es zk aniowa. Wa rs zawa

1979, s. 386. W a rto zaznaczyć, że w najnowszej literaturze czeskiej zużycie m or a l n e określane jest jako technicz no -e ko no mi cz ne . P o r . K. U r b a n e k, Oie Leb ensdauer als Faktor bel der Eutsch e i d u n g zwi schen Neubau und R e k o n s truktion von Bauobj ek te n, Bauzeitung 1983, Nr. 3, s. 137.

W konsekwencji proces utraty wartości i wartości użytkowej b u -dynku pr zebiega znacznie wolniej niż innych środków trwałych. 0 _-

bse rw uj em y to zarówno na obszarze zużycia te chnicznego budynku, Jak i społecznego. B o w i e m z jednej strony proces zużycia jako ka-tegorii technicznej m a relatywnie wol ni ejsze tempo, z drugiej strony również wolnie js ze sy zmiany w postępie t echnicznym w b u -downictwie. "Dziedzina bud ownictwa miesz k a n i o w e g o poz os ta je cięgle pod w p ł y w e m tradycji 1 przyzwy cz aj eń co do ks zt ał tu i funkcji m i e

-szkań, jak i m e tod konstr uo wa ni a i wykonywania. Cechuje ją d z i w -na oporność w przyjmow an iu nowoczesności ws pó łczesnego, o g ó l n e -go postępu oraz m a l a wrażli wo ść na w ystępujące zmiany 1 na wzra-

n 0

stające Ich tempoŁ . Pis-ąc o zużyciu zasobó w mie sz ka ni ow ych , Š. Chojeckl słusznie stwiordził, , "budynki mi e s z k a l n e n ’e tylko obecnie ale w przyszłości nie b-;Ją arbitra ln ie pod legać z e s p o

-łowemu działaniu tych prú* ekonomicznych, które regulują » ż y c i e « produkcyjnych środków trwały h. f\óżnlce w tym zakresie mog ą się zmieniać, w k a ż d y m razie obecnie występują bardzo wyr aźn ie 1

zape-2 1

wne nigdy nie znikną, a nawet ulegną pogłęb ie ni u"

Jednocześnie war to zwrócić uwagę, że takie cechy obiektu jak indywidualny charakter, duża moż l i w o ś ć substytucji na etapie jego realizacji oraz zmienność sposobu i war u n k ó w użyt ko wa ni a powodują, że procesy zużycia poszczeg ól ny ch budynków, nawet o po dobnych p r o -gramach użytkowych, mo gą wykazywać i wyk azują znaczne różnice. P o t w i e r d z e n i e m niech będzie wynik przepr ow ad zo ne j w 1985 r. In-wentaryzacji technicznej 6 bud ynków na terenie Łodzi. Inwentary-zacja wy ka za ła znaczny stopień znis zc ze ni a pię ci u z sześciu b a d a -nych budynków. Ze stopnia ich zn is zczenia prz yp uszcza się, że nie były one po ddawane remontowi k apitalnemu po 1944 r. Szósty b u d y -nek został zbudowany solidniej od pozostałych. M o ż n a sądzić, że po wo jn ie był on uż yt ko wany "w sposób mn iej Intensywny, co przy jedno-c z e s n y m zastoso wa ni u £• • > 3 lepszych pod w z g i ę d e m jakości m

ateria-22

2® B. P г о к o p, Trwałość bu d y n k ó w mi eszkalnych, War s z a w a 1966, s. 1 0.

2 1 C h o j e c k i, op. с 1 1., s. 18.

2 2 J. K o r n i ł o w i c z , W e r y f i k a c j a up ro sz cz on ej inwen ta

-ryzacji stanu technicznego b u dynków mies zk alnych, W a r s z a w a 1985, s. 8 (maszynopis), Instytut Kszta ł t o w a n i a Środowiska.

Rozważania o specyficznych cechach obiektu budowlanego (bu-dynku mieszk al ne go ) pro wa dz ił y do wniosków, że ujawni? się one w tezie uży tkov.an i a , nadając' specyficznych cech procesowi zużycia. Jak z a tem przebiega proces zużycia budynk u m i e s zkalnego?

Do ty ch czasowe dociek an ia nad p r o c e s e m zużycia środków trwałych ma j ę z reguły charakter intuicyjny, .przyjmując najczę-śclej postać modeli czy nawet tylko ideogramów. Emp iryczny p rz eb le g zużycia, r e

-latywnie rzadko przyt ac za ny w literaturze, stanowi rezultat j edy-nie wy ci nkowych badań obejmuj ąc yc h będi niewi el ka liczbę obiektów, będi krótki okres Ich eksploatacji. Wynika to z trudności pomiaru zużycia, braku wy st arczających informacji statyst yc zn yc h w p r o c e -sie eksploatacji, niemożliwości wyraźnej kwantyfikacji czynników

23 wyw ołujących zużycie

W literaturze wyr óż ni a się dynamiczne, kin et yczne 1 statyczne m o d e l e zużycia. Odzwierciedlaj.} one łęczny proces zużycia m a t e

-rialny i niemate-rialny. Z powodu bra k ó w wi ed zy teoretycznej i e m -piryc zn ej mod e l e dynamiczne, zakładające opa no wa ni e przyczy no wo - s k u t k o w y c h zwi ązków w pr oc es ie eksploatacji, sę rrało r o z p o z n a -ne. W literaturze ana lizowane sa wyłączn ie mode l e kl re ty cz ne i stytyczne. W m o d e l a c h kin etycznych prz yjmuje się czas jako o b i e k t y -wny parametr procesu zużycia. O d z w i ere IedI en ie proce su zużycia ja-ko sekwencji jednej zmiennej czasu nie jest w y r a z e m zwi ąz ków p r z y -czy no wo-skutkowych, lecz faktu, że każoy proces, bez wzgl ęd u na przyczyn y, zachodzi w czasie.

Przycietermin!stycznej bazie informacyjnej wy róż ni a się w m o d e -lach k i netycznych trzy *typy proce su zużyciai

- degresywny, - progresywny, - I i n i o w y .

Ki n e t y c z n a funkcję zużycia, stanowiąca syntezę trzech typów z u -życia, p rzedstawia rys. 1, pos ia da ją cy charakter Ideogramu. Tylkc w sporadyczny/n wyp a d k u m o ż e on adekwat ni e ok reślać długość każdej fazy i pr ędkość zużycia.

Ekon omiczna teoria re mo nt ów zn aj du je się w fazie wstępnej.Po-wszechnie uważa się, że identyfikacja c z y nników zużycia i o k r e ś l e -nie siły ich wpł yw u na proces zużycia n apotyka przy o b e c n y m stanie bacań na trudność! prawie nie do pokonania. P o V . m. in. N . H e r

z-i 1 5, Oie the or etischen G r u n d l a g e n o e t r i ebllecher Instandhaltung, Schri ft en z j r wirtbchaftswissen-schaftliehen Forschung, 8d. 91, W e i senhein,am Gl an 1975, s. 9, 55-57.

Rys. 1. Ogólna kin et yc zn a funkcja zużycia (Zródłos N. Herzing Die theoretischen Grundlagen betrie bl ic he r Instandhandlung, Verlag Anto n

Hain, M e i s e n h e l m a m Glan, 1975)

Prz y stochastycznej bazie informacyjnej, ki ne ty cz na funkcja zużycia prz yjm uj e postać pola zużycia ograni c z o n e g o krzywą m a k s y -m a l n e g o i mi n i m a l n e g o zużycia rys. 2. Na po wyższoj koncepcji b a

-zują stosowane często w teorii re montów łańcuchy Mar ko tf a.

W statycznych mo d e l a c h zużycia nie jest waż ny sam p rz eb ie g zużycia. Opisu ją one jedynie prawdopod o b i e ń s t w o wyc ofania z e k s -ploatacji ob iektów rys. 3. W tego typu m o d e l a c h nie zostaje p o d -jęta próba okr eś lenia mom e n t u wyco fan ia obiekt u w zależności od ko m pleksu przyczyn. Okres jego e k s p Io a t a c J i jest w y p adkową szeregu czynników pr zy padkowych. Uznaje się, że zb adanie prz yczyn w y m a g a ł o -by n i e o d powiednio wy so ki ch kosz tó w na uzyskanie Informacji.

War t o zwrócić uwagę, że p r z e d m i o t e m po wyższych rozważ ań p o z o -staje tytko jeden obiekt, bądf m oże n i m być grupa jed norodnych o- biek tó w (generacja obiektów).

Braki w bazi e teoretycznej i empirycznej, od no to wane w teorii eks pl oatacji, utrudni aj ą również po znawanie pro c e s ó w zużycia s p e c y

ja-ЗОБ_________________________Ewa Kuchár aka-S t а» I ak

g (T)-prawdopodobieństwo wypadanie

klmi są obiekty budowlane, w tym budynki mieszk al ne . Proc es y p o -znawcze utr ud ni a nie tylko ich długowieczność, zmienność w a runków użytkowania, ale również możllw oś ć uc ze st niczenia w procesie e k s -ploatacji przy zna cznym stopniu zużscia.

W ro zw aż an ia ch nad pr o c e s e m zużycia budynk u m i e s z k a l n e g o można śpotkać, bez wyraźnej klasyfikacji, modele typu kinetyc zn eg o i s t a -tycznego. W powy żs zych m o delach dominują rozważania nad p r ocesem zużycia technicznego. Brak, jak dotychczas, prób oprac ow an ia mode *

1 1 d y n a m i c z n y c h .

Zamies zc zo ne w literaturze prz ed mi ot u rozważania nad procoseni zużycia w świetle modeli typu kinetycznego, upowa żn ia ją do w y c i ą -gnięcia na stępujących wnioskówi

1. Proces zużycia budynku mieszk a l n e g o nie jest wy starczająco roz po zn an y - zakłada się istnienie różnych postaci zużycia w z a l e -żności od prz yj ętych m e t o d pomiaru. Dotyc zą one głównie przeb ie gu zużycia technicznego.

2. Kr zywe zużycia wykreśla się bądź jako przeciętne, obli cz on e dla każdeg o okresu, skumulowane wartości zużycia, bądź Jako krzywe przyro s t ó w netto, czyli średnie rocznego zużycia. W e d ł u g metody pierwsz ej zakłada się w rozwiązani ach teoret yc zn yc h na jc zęściej linearny lub paraboli cz ny kształt krzywej zużycia. Lin earny p r z e -bieg zużycia, wyk re ślany przy pomocy czasowej m e t o d y określania zu-życia, zakłada stabilną stopę zużycia przez cały okres u ż y t k o w a -nia. Badania wykazały, że rze czywisty pr ze bieg zużycia m o ż e być

9 L

tylko sp oradycznie zbliżony do linearnego . Pow yższą postać z u ż y -cia przyj mu je się przy doc I e k a n I ach ma sowych, np. spisie bud y n k ó w p r z e p r o w a d z o n y m w 1960 r. w ramach Pow szechnej I n w e n t a r y z a c j i ś r o d -k ó w trwałych czy jednorazowej pr zecenie w 1982 r.

Istnienie progres yw ne j krzywej zużycia tec hn ic zn eg o budynku remontowanego, zbliżonej do paraboli, zakładał Ross. Nachy lenie krzy-we j w z g l ę d e m osi ox uz al eżnione jest od jakości utr zy mania o b i e k -tu.. Przy dobr y m ut rzymaniu obi ek tu pr ęd ko ść zużycia, czyli relacja przyro st u zużycia do przyr os tu czasu, jest w o l n i e j s z a 2 5 . Na

para-? 4 C h o j e c k i, op. cit., s. 62-89. 25

W. S r o k o w s k i, Studia nad m e t o d ą okr eś lania stopnia zużycia technicznego b u dynków mie sz ka lnych, Mat eriały i Studia 1971, nr * (206), s. 17-18.

Rys-. 4 . Pr ze bi eg zużyciai wg R o s s a ---- — > wg Gra ff a — — , wg T i emana — ■ — — , wg Kr i eger a — » — - , (Źródlo t E. Г sehe I i es sn t g g ,

Die Bauwerte rm it t lung, Deu tsche Bauzei t sehr I e f t 1981, nr 2)

2 0 A. R o e s I e r, Einführung in Bauwertung bebauter und u n

-beb auter Grudstücke, K a r lsruhe 1971.

2 7 K a l endarz P r z eglydu Budow la ne go pod red. I. Lufta, W y d awnię- two Stowarz ys ze ni a Za wo do wego Przemy s ł o w c ó w Bu dowlanych, t, 2. W a r -szawa 1938, s, 1494.

2® C h o j e c k i, op. с 1 1 ., s. 30.

2 9 K. U r b a n e k, Die Lebeusdauer ais Faktor bei der E n t

-scheidung z w i sehen ne ub au und Rekonstruktion von Bauobjekten, B a u -zeitun g 1983, Nr 3, s. 137.

boll cz ny prz ebieg zużycia wskazywał A. Roesler , Krieger, Graff - wykres 4. Także Luft proponował wyl ic ze ni e stopy utraty wartości technicznej budy nk u na po dstawie p a r a b o I Icżnego ks zt ałtu k r z y -w e j 2 7 . Zbliżony do parabolicznej krzywy zużycia uzyskał W. S r o k o w -ski, wyz nac za jąc me tody ko sz to ry so wy pr zyszłe nakłady na u t r z y m a -nie budynku. Kształt krzywej jest wtedy podobny do zużycia w y z n a -czonego o formułę m a t ematyczny Rossa dla budynk u dobrze u t r z y m a -nego. Do odmiennej postaci krzywej doszedł Tiemann - rys 4.

Teore-2 8 tyczny postać krzywej, zbliżonej do rys 1, podaje S. Chojecki i K. U r b a n e k 2 9 . spa-dek war-toici Iw4)

Czy badania errplryczne po tw ie rd za ją te ks zt ałty kr zywej? Na m o -żllwość wyst ąp ie ni a parabolI cz ne go przebie gu w pr aktyce

eksploa-30 tacyjnej wyk az uj ą badania S. Chojec kl eg o

Na degresyjny kształt krzywej w p i e r w s z y m okresie eksploatacji 31

budynku m i e s z k a l n e g o wskazują bad an ia K. Urban ka jak również W. 32

A n i s i m o w a I W. E. Nlko ła jc ew a . Różni ce w poglą da ch przy to czonych wyżej aut or ów pol egały jedynie na określeniu prędkości zużycia w poszcze gó ln yc h fazach ich eksploatacji.

Od mi en ny kształt osiągają teoretyczne i empiryc zn e krzywe p r z y -rostów i spadków netto, czyli średnich ro cznych zmian. W teo r e t y -cz nych pracach du ńskich I nie mi eckich zakłada się występo wa ni e

33 tzw. Krzywej wann y (“Badewannekurve*)

3. Za pr op onowane przez wielu auto ró w kr zyw e zużycia budyn ku m a -ją charakter umowny, a spowodowane to jest:

- Zróżn i cowanyro okresem t rwa t ości e I ementów budynku. P r zebieg z u -życia budy nk u jest tylko wypad ko wą proc es u utraty ich trwałości czyli wiązki ciągu krzywych. Pra kt yk a wykazuje, że zużycie jedna ko -wych elem en tó w pr zebiega z różną prędkością. Jednocześnie, obok u- szkodzeń w y s t ępujących per io dycznie, po ws tają u szkodzenia p r z y p a d -kowe. W y s tępują one z jednak ow ym p r a w d o p o d o b i e ń s t w e m w każdej

je-34

dnostce czasu eksploatacji , choć ich relatywna czę slo tIiwość do-35

m i n u j e we wstępnej fazie, zaraz po okre si e gwarancji

- M ożliwością znacznej substytucji na etapie wz noszenia o b i e k -tu. Oznac za to, że budynki, w zależności od zas to so wanych r o z w i ą -zań m ateriałowo-konstrukcyjnych, m ogą zużywać się nie tytko we dł ug

3Ľ C h o j e c k i , op. cit., s. 86-89.

3 1 K. U r b a n e k, K z á k l a d n ý m e t ä z k a m eko no mi ck ej ž i v o t n o s -ti staveb ný ch diel, Ar ch itektura Č S S R 1963, nr 3.

W. W. A n I s I m o w, W. E. N I k o ł a j c e w, A m o r t y z a -cje b u dynków m i e s z k a l n y c h w ZSRR, IBM, M a t e r i a ł y i Dok umentacja 1950, seria A, z. 5.

H. G Ö n e r, R. S a u e r , Langzei tv e r h a I ten von Bauwerken, B a u p l a nungBautechnlk 1971, Nr 2, s. 55.

-K. S i m o n s, 8e r e c h n ungsmethoden für Baunut zungskos t e n , In-forms 11 onsverb u n d zent ru m R a u m und Bau, Stuttgart 1980, s. 80.

3 L '

Por. m. in. Bauscha de n Im Wo hnungsbau, T. I, Ausma ss und Schwerpunkte, Institut für Landes-und S t a d t e n t w i e k I u n g s - foršchung des Landes No rd he in-West fal len, Oor tmund 1976, s.- 6 6.

zró żni co wa ny ch krzywych, ale również ze zróżnic ow an ą prędkością. P o t wierdzają to bada ni a S. Chdjeckiego, w świetle który ch zużycie bu d y n k ó w o ścianach murowanych grubych ma prz ebieg zbliżony do linearnego. Natomiast krzywe dla b u dynków o lżejszej konstrukcji

36

m a j ą kształt zbliżony do paraboli . Specyfi cz ny prz ebi eg zużycia posiad aj ą budynki drewni&ne - na silenie proces u zużycia jest tu znacznie większe zarówno w pierwszych, jak f w później sz yc h o k r e -sach użytkowania. W zależności od typu b udynków (wielkomiejskie, osiedlowe, willowe) przy podobnej krzywej zużycia, prędkości zuży-cia są zróżnicowane. Pow yż sz e zależności po tw ie rd za ją również kr zy we zużycia netto.

- Pr oc es zużycia uzal eż ni on y jest również od jakości e k s p l o a t a -cyjnej. Prz ys pi eszone procesy zużycia mog$ stanowić pr zejawy i sku-tki niewłaściwej gospodarki remontowej, a przy dobrej gospodarce

37 zużycie m oże male ć

4. W o bec wielorakości c z y nników de cy du ją cy ch o zużyciu, Jego pr ze bieg m oże być indywidualny dla poszczeg ól ny ch budynków. P o d -kre ślają to R. Rossler I J. Langer wskazując, że proces zużycia te-ch nicznego w poszcze gó ln yc h budyn ka ch jest różny I zależy od szer eg u czynników, m. In. udzi ał u e l e mentów w y kończeniowych czy

ja-38 kości utrzymy wa ni a I użytkowania

Opr óc z modeli kinetycz ny ch analiz ow an e są (w literaturze p r z e d -miotu) mode l e statyczne. Ob ja śn iają one nie przebieg zużycia lecz pr ze bieg likwidacji, czyli "wypadania* obiektów. Bazują one ne teo- r I I "ulatniania* bądf "nagłej śmierci".

P ie r w s z a zakłada, ż e 'rokrocznie od każ do ra zowego zasobu danej generacji środków trwałych, nieza le żn ie od Jego wieku, wyk ru sz a się ( " u l a t n i a ” ) stały odsetek tego zasobu. W konsekwencji nawet po wielu latach pewna część zasobu danej generacji nadal fu n k c j o n u

-je w gospodarce, gdyż wy krusza się wpr awdzie stały odsetek, ale 39

liczony od coraz mnie js ze j części danej generacji

3(^ C h o j e c k I, o p . cit., s. 87-91.

37 A. M. G i b s z m a n, К w o p r o s a m ob Iznosie ziłych zdanij, K o m u n a l n o j e Stroi ti el st wo 1940, nr 3.

3 8 R. R ö s s I e r , J. L a n g e r, Schät zu ng und Ermittlung von G r u n d s t ü c k w e r te n , Neurie d und Da rmstadt 1975.

W wari an ci e “nagłej śmierci" zakłada sie, że każdy obiekt (ge-neracja obiektów) posiada ok reślony okres użyt ko wa ni a n, po u p ł y -wie które go zostaje natychmiast wy co fa ny z e k s p l o a t a c j i 4 ^, a tak-że ut rzymuje jednakowy sprawność techniczny, przez cały okres e k s -ploatacji, aż do ostatniej chwili użytkowania, a traci cały w a r -tość użytkowy w m o mencie likwidacji.

Obie pow yższe ko ncepcje pos ia da ją pewne braki. Pie rw sz a o k a z u -je -się ni etrafny do objaśniania likwidacji obi ektów w p o c z ą t k o -wyc h okr esach użytkowaniai druga zakłada de te rm in istyczny a nie prob ab il is ty cz ny model ks zt ał towania się stopy likwidacji.

A-i Z ak oń cz eń I e

Obja śn ia ni e proc esu zużycia budynku, zarówno przy po mocy m o deli kinetycznych, jak również statycznych, posiada charakter u m o w -ny. Oznac za to, że p r o b l e m proc es u zużycia Jest w dal s z y m clygu otwa rt y I być m oże po zo st an ie k o n t r o w e r s y j n y . Luka w teorii p o g ł ę -biła się wraz z w ł ą c z a n i e m do eksploatacji bu d y n k ó w real iz ow an yc h z el ementów pr ef abrykowanych. •

Roz wa ża ni a o procesie zużycia nie m a j y jedynie ch ar ak teru a- kad emlck i e g o . Luka w teorii zużycia niesie na st ęp st wa dla p r a k t y -ki g o s p o d a r c z e j , bowl em n Ieznajomość zużycia obiekt u utr udnia p r o -ces określa ni a potrzeb remontowych, planow an ia n iezbędnych ś r o d -k ó w finansowych, ja-k i obsługi technicznej. Powoduje, że po tr ze by remontowe m ają charakter stochastyczny, a z a t e m proces Ich o k r e ś

-lania jest trudny i jego wynik m oże być jodynie szacunkiem. W k o n -sekwencji warto śc io wy szacunek potrze b remont ow yc h może różnić się od niezbędnej wielkości potr ze b finansowych. W a rto podkreślić, że różnica ta wynika głównie, choć nie tylko, ze stoc ha st yc zn eg o cha ra kt er u potrzeb remontowych. M o ż e zostać spotęgowana c z y n n i -kami p o d a ż o w y m i , np. bra-kami mater ia ło wy mi na rynku czy b rakiem wykonawstwa. Brakt m ateriałowe m o g ą prow ad zi ć do stosowania m a t e

-riałów drogich, natomist zlecenie działalności remontowej obc y m w y k o n a w c o m prowadzi do wzros tu kosztów. Zjawi sk a te - przy

ogra-40

Założenia takie prz yj mo wa ne były przez ekonomistów, z w ł a s z -cza amerykańskich. Por. L l s s o w s k l , op. clt., s. 159.

nlczo ny ch środkach finansowych - pr owadzą do pr zes un ię ci a w czasie likwidacji niektór yc h uszkodzeń, a więc do prz yspieszonej dekapita-I i zac J i .

Dla zwiększenia precyzyjnoścl szacunku potrzeb wydaje się być konieczna' znajomość dynamic zn yc h modeli zużycia oraz p r z e p r o w a -dzenie obliczeń skutków procesu zużycia nie na szczeblu budynku