Katedra Finansów i Ryzyka Finansowego Uniwersytet Gdański
PERSPEKTYWY WPROWADZENIA I ROZWOJU
ODWRÓCONEGO KREDYTU HIPOTECZNEGO
NA RYNKU KREDYTÓW W POLSCE
1. Wprowadzenie
Pojawianie się nowych instrumentów finansowych na rynku umożliwia bankom nie tylko zwiększenie zakresu świadczonych usług, ale też zmniejszenie w pewnym stopniu ryzyka związanego z prowadzoną działalnością. Dywersyfi-kacja rodzajowa portfela stanowi jedną z głównych metod rozpraszania i ograni-czania ryzyka kredytowego i pozwala na zmniejszenie ewentualnych negatywnych skutków alokacji kapitału bankowego.
W obliczu występującego na przestrzeni ostatnich lat kryzysu gospodarczego strategia dywersyfikacji nabiera szczególnego znaczenia. W portfelu kredytowym banków znaleźć można bowiem wiele produktów charakteryzujących się wysokim poziomem ryzyka. Obecnie w celu zapewnienia stabilności finansowej niezbędne wydaje się więc znalezienie bezpieczniejszych instrumentów, które nie tylko dostarczą bankom odpowiednich dochodów, ale też pozwolą na skompensowanie strat powstałych z innych ryzykownych źródeł. Takim instrumentem może być odwrócony kredyt hipoteczny, umożliwiający osobom starszym pozyskanie dodatkowych zasobów finansowych w postaci comiesięcznej renty, w zamian za przekazanie po śmierci prawa do posiadanej nieruchomości na rzecz instytucji kredytującej.
Odwrócona hipoteka to produkt, który na rynkach światowych funkcjonuje już od wielu lat. W Polsce ze względu na brak odpowiednich regulacji prawnych nie może być jednak udzielany, przez co wciąż jest mało znany, zarówno wśród społe-czeństwa, jak i niektórych instytucji funkcjonujących na rynku usług finansowych. Sytuację tę może jednak zmienić opracowywany przez Ministerstwo Finansów
projekt ustawy mającej na celu umożliwienie bankom w Polsce włączenie tego typu instrumentu do swojej oferty produktowej.
Wprowadzenie odwróconego kredytu hipotecznego na rynek polski może spotkać jednak wiele barier. Pojawiają się wątpliwości, czy ze względu na wystę-pującą w Polsce sytuację demograficzną, a także uwarunkowania ekonomiczne i społeczne produkt ten spotka się z odpowiednim zainteresowaniem społeczeń-stwa. Co więcej, koncepcja odwróconej hipoteki budzi w naszym kraju wiele kontrowersji, gdyż jest niezgodna z niektórymi obowiązującymi obecnie przepi-sami prawa.
Zasadniczym celem artykułu jest analiza i identyfikacja barier prawnych wpro-wadzenia odwróconego kredytu hipotecznego na rynku usług bankowych, a także ocena szans rozwoju tego typu produktu w Polsce.
2. Bariery prawne wprowadzenia odwróconego kredytu hipotecznego
na polski rynek finansowy
Przepisy prawne w obecnym kształcie nie pozwalają bankom, a także innym instytucjom finansowym w Polsce na udzielanie kredytów opartych na modelu kredytowym odwróconej hipoteki. Brak odpowiednich regulacji umożliwiają-cych funkcjonowanie odwróconego kredytu hipotecznego skłonił Ministerstwo Finansów do opracowania założeń do ustawy. Przygotowany projekt wzbudza jednak wiele kontrowersji i wątpliwości. Koncepcja reverse mortgage jest bowiem sprzeczna z obowiązującymi postanowieniami ustawy o księgach wieczystych i hipotece, prawa bankowego czy chociażby kodeksu prawa cywilnego. W celu wprowadzenie nowego instrumentu na rynek polski wciąż niezbędne jest więc wyjaśnienie i doprecyzowanie wielu zagadnień prawnych
Odwrócony kredyt hipoteczny to usługa finansowa, której istota polega na udzieleniu finansowego wsparcia osobom starszym poprzez odmrożenie części kapitału zainwestowanego przez nich w nabycie nieruchomości. Charaktery-styczny dla tego typu instrumentu moment uregulowania świadczenia budzi jednak pewne zastrzeżenia w kontekście obowiązujących w Polsce regulacji praw-nych. W przypadku reverse mortgage zaspokojenie wierzyciela następuje bowiem dopiero po śmierci kredytobiorcy. Powyższe założenie jest niezgodne z przepisami prawa bankowego oraz kodeksu cywilnego, według których zwrot środków finan-sowych udzielonych na podstawie umowy pożyczki lub różnego rodzaju kredytów musi zostać dokonany przez klienta w określonym z góry terminie. W świetle tak określonych przepisów odwrócona hipoteka nie powinna więc być uznawana za kredyt oraz pożyczkę [Założenia do projektu ustawy… 2011]. Jednym z istotniej-szych problemów jest także sama możliwość odzyskania pożyczonego przez bank
kapitału po śmierci klienta. Według przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece zaspokojenie roszczenia instytucji kredytujących może nastąpić jedynie w drodze sądowego postępowania egzekucyjnego, na podstawie bankowego tytułu egzekucyjnego (BTE). Jednocześnie ustawa prawa bankowego zastrzega, że egze-kucja należności na podstawie BTE może być przeprowadzona jedynie wobec osoby, która dokonała wcześniej określonej czynności bankowej (z wyjątkiem sytuacji przejęcia długu przez osobę trzecią) oraz która złożyła oświadczenie o poddaniu się egzekucji [Chyna 2008]. Z związku z niemożliwością wystawienia tytułu egzekucyjnego przeciwko zmarłemu dłużnikowi, a także z licznymi trud-nościami w ściąganiu należności od jego spadkobierców, odzyskanie środków pieniężnych udzielonych przez bank na podstawie umowy odwróconego kredytu hipotecznego staje się mocno ograniczone i stanowi jedną z podstawowych kwestii prawnych wymagających doprecyzowania.
Inną barierą legislacyjną, utrudniającą wprowadzenie i rozwój odwróconej hipoteki w Polsce, jest konieczność badania przez banki zdolności kredytowej klientów. Ze względu na szczególny charakter instrumentu, określenie zdolności kredytowej w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego jest jednak w prak-tyce niemożliwe. Okres kredytowania oraz termin zaspokojenia wierzytelności są bowiem nieznane i zależą od długości życia kredytobiorcy. Uregulowanie należ-ności następuje z założenia dopiero po śmierci klienta ze środków uzyskanych po sprzedaży nieruchomości, dlatego ocena sytuacji finansowej potencjalnych kredy-tobiorców wydaje się bezzasadna. Ponadto należy podkreślić, że reverse mortgage to produkt w zamyśle adresowany do osób starszych, znajdujących się w trudniej sytuacji finansowej, poszukujących dodatkowych źródeł dochodów, nieposiada-jących wystarczającej zdolności kredytowej do skorzystania z pozostałych form finansowania oferowanych przez banki.
Z powszechnie obowiązującymi normami niezgodne są także założenia ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, że hipoteka na nieruchomości (mająca stanowić zabezpieczenie wierzytelności) będzie ustanawiana przez bank oraz iż podstawą do wpisu roszczenia w księdze wieczystej będzie zaświadczenie instytucji kredytującej poświadczające zawarcie umowy z klientem [Poprawska i Kowalczyk 2008]. Powyższe zapisy wymagają korekty, gdyż zabezpieczenie hipoteczne może być ustanowione wyłącznie przez właściciela danej nierucho-mości, zaś wpis roszczenia może być dokonany tylko w przypadku złożenia przez niego odpowiedniej zgody [Wachnicka 2010].
Na uwagę zasługuje także kwestia wyceny nieruchomości, na podstawie której bank ustala wysokość kwoty wypłacanej klientowi. Według projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym określenie wartości nieruchomości doko-nywać będzie rzeczoznawca majątkowy na podstawie zlecenia banku. Opraco-wane założenia nie przewidują jednak sytuacji, w której sporządzona wycena
nie zostanie zaakceptowana przez kredytobiorcę lub kredytodawcę. Brakuje także odpowiednich regulacji w przypadku sporu dotyczącego wyboru samego rzeczoznawcy [Kowalak 2011].
Należy jednak zwrócić uwagę, że ze względu na specyfikę instrumentu, jakim jest odwrócony kredyt hipoteczny oraz wiele różnic występujących w ogólnych regulacjach prawnych, projektowana przez MF ustawa ma mieć charakter prawa szczegółowego (tzw. lex specials), które jest nadrzędne wobec ogólnie obowiązu-jących przepisów. Oznacza to, że postanowienia określone w prawie bankowym, prawie upadłościowym i naprawczym, ustawie o księgach wieczystych i hipotece, prawie cywilnym czy prawie postępowania cywilnego, nie będą miały zastoso-wania w przypadku odwróconej hipoteki i rozwiązań zaproponowanych przez Ministerstwo Finansów.
Wprowadzenie ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym w Polsce wydaje się konieczne ze względu na pojawianie się na rynku coraz większej liczby produktów i usług o zbliżonym charakterze i powstającym w związku z nimi chaosem informacyjnym. Reverse mortgage jest często błędnie utożsamiane z funkcjonującymi już od pewnego czasu umowami o dożywocie oraz umową renty opartymi na kodeksie prawa cywilnego i posiadającymi niektóre cechy modelu sprzedażowego odwróconej hipoteki. Przez umowę renty rozumie się zobowiązanie jednej ze stron do wykonywania na rzecz drugiej strony okresowego (zazwyczaj comiesięcznego, jednakże niekoniecznie dożywotniego) świadczenia pieniężnego lub rzeczowego. Podobnie jak w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego, kwota wypłacanego świadczenia jest tu ustalana z góry, a zatem jest wcześniej znana świadczeniobiorcy. Z kolei umowa dożywocia polega na przekazaniu prawa własności do nieruchomości na osobę trzecią w zamian za gwarancję dożywotniego utrzymania, czyli zapewnienia miejsca zamieszkania, wyżywienia, opieki w chorobie, pokrycia kosztów pogrzebu itp. W przypadku umowy o dożywocie okres wypłaty określonego świadczenia jest nieznany i trwa aż do końca życia kredytobiorcy. Podstawową różnicą pomiędzy wspomnianymi powyżej umowami a odwróconym kredytem hipotecznym jest jednak to, że kredy-tobiorca w przypadku reverse mortgage zachowuje dożywotnie prawo własności do nieruchomości. Oznacza to, że może on korzystać i rozporządzać posiadaną nieruchomością aż do końca życia, a zaspokojenie roszczenia kredytodawcy następuje dopiero po śmierci właściciela lub w przypadku złamania przez niego warunków określonych w umowie. W przypadku umowy o sprzedaż nierucho-mości z zachowaniem prawa dożywocia, prawo własności jest przekazywane już z chwilą zawarcia umowy, beneficjentowi zaś przysługuje jedynie prawo służeb-ności, tzn. możliwość zamieszkiwania w nieruchomości, ograniczona warunkami określonymi w kodeksie prawa cywilnego. W efekcie to podmiot nabywający nieruchomość może nią rozporządzać w dowolny sposób oraz dokonać transakcji
jej sprzedaży jeszcze przed śmiercią beneficjenta [Armada-Rudnik 2011]. Ponadto należy podkreślić, że umowy renty i dożywocia, są udzielane przez instytucje nieobjęte nadzorem KNF, przez co nie zapewniają świadczeniobiorcom wystarcza-jącej ochrony. Często zdarzają się więc sytuacje, w których instytucje posiadające w swojej ofercie tego typu usługi, wykorzystują niewiedzę klientów i nakłaniają ich do zawierania niekorzystnych dla siebie umów.
Brak odpowiednich regulacji prawnych stanowi obecnie główną przeszkodę wprowadzenia odwróconego kredytu hipotecznego w Polsce. Pomimo że dyskusje na temat odwróconej hipoteki w naszym kraju trwają już od dłuższego czasu, rządowy projekt ustawy znajduje się wciąż w fazie konsultacji.
3. Zasób nieruchomości na rynku a hipoteka odwrócona
Rynek nieruchomości pełni wiele istotnych funkcji gospodarczych i społecz-nych. Trudno wyobrazić sobie jednak jego funkcjonowanie bez odpowiednio rozwiniętego sektora finansowego. Rozwój budownictwa mieszkaniowego jest silnie zdeterminowany sytuacją na rynku kredytów hipotecznych i odwrotnie. Przyszłość odwróconego kredytu hipotecznego w Polsce, którego spłata nastę-pować ma poprzez sprzedaż mieszkania będącego własnością kredytobiorcy, będzie z pewnością zależeć od wielu czynników występujących w sektorze nieru-chomości.
Z przeprowadzonego przez GUS Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań wynika, że zasoby mieszkaniowe w Polsce sprzyjają funkcjonowaniu wszelkiego rodzaju produktów bankowych opartych na hipotece. Całkowita liczba mieszkań w Polsce wzrosła od 2002 r. o ponad milion i na koniec marca 2011 r. wyniosła prawie 13,6 mln. Zdecydowana większość nieruchomości mieszkanio-wych zlokalizowana jest na terenie miast. Ich liczba przekroczyła już 9,11 mln i stanowi tym samym ponad 2/3 ogółu. Można przewidywać, że umowy typu
reverse mortgage będą znacznie rzadziej zawierane na wsiach, ponieważ na ich
obszarze znajduje się zaledwie co 3 nieruchomość o przeznaczeniu mieszka-niowym.
W związku z tym, że odwrócony kredyt hipoteczny jest adresowany do osób, które posiadają prawo własności do określonej nieruchomości, popyt na tego typu produkt może w pewnym stopniu zależeć od struktury własnościowej mieszkań w naszym kraju. Korzystnym zjawiskiem dla funkcjonowania tego rodzaju instru-mentu bankowego w Polsce jest z pewnością postępujący w ostatnich latach proces prywatyzacji zasobów mieszkaniowych w Polsce, powodujący znaczny wzrost udziału nieruchomości mieszkaniowych należących do osób fizycznych. Własność osób fizycznych stanowi już zdecydowana większość mieszkań na
rynku (ponad 64%). Do grona potencjalnych kredytobiorców należy zaliczyć także osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W sumie liczba nieruchomości, które mogą posłużyć za zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, stale wzrasta i stanowi według danych z 2011 r. już 79,5% zasobów mieszkaniowych w Polsce.
W okresie 2005–2008 w Polsce doszło do znacznego ożywienia sytuacji w budownictwie mieszkaniowym. Zmiany demograficzne, a także liberalna poli-tyka kredytowa banków, zachęcająca do zaciągania kredytów hipotecznych na zakup mieszkania lub domu, spowodowały zwiększenie popytu oraz intensywny rozwój sektora nieruchomości (przejawiający się chociażby w rosnącej liczbie mieszkań oddawanych do użytku) [Raport o sytuacji na rynku… 2013]. Ostatnie lata na rynku nieruchomości nie należały już jednak do najlepszych. Globalny kryzys finansowy, a także związane z nim zaostrzenie zasad kredytowania przez banki, spowodowały znaczne zmniejszenie liczby transakcji dokonywanych na rynku mieszkaniowym w Polsce. Utrudnienie dostępu do kapitału klientom znacznie obniżyło popyt na mieszkania, a powstała we wcześniejszych latach nadpodaż nieruchomości, ograniczyła w pewnym stopniu rozmiar inwestycji dokonywanych przez deweloperów. W efekcie w ciągu lat 2008–2012 w więk-szości miast w Polsce obserwowano znaczny spadek cen transakcyjnych mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
Kształtowanie się cen na rynku nieruchomości może mieć różny wpływ na funkcjonowanie odwróconego kredytu hipotecznego w Polsce. Jak wynika z powyższej analizy, obecne ceny transakcyjne mieszkań są na najniższym poziomie od kilku lat, w związku z czym jeszcze w 2014 r. można spodziewać się wzrostu popytu na mieszkania i kredyty hipoteczne. Nabywanie coraz większej liczby nieruchomości przez osoby fizyczne stwarza duże szanse dla rozwoju rynku odwróconej hipoteki, wzrośnie bowiem liczba potencjalnych klientów, którym kredyt tego typu będzie mógł być udzielony w przyszłości.
Z punktu widzenia przyszłych klientów reverse mortgage i osób posiadających już na własność daną nieruchomość, najbardziej pożądaną sytuacją byłby jednak wzrost cen mieszkań na rynku. Zgodnie z założeniami ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, właściciele nieruchomości będą mogli uzyskać z niej dodatkowe zasoby pieniężne, jednak w łącznej wysokości nieprzekraczającej 50% jej rynkowej wartości. Spadające ceny mieszkań spowodują więc, że prawdopo-dobnie mniejsza będzie wysokość miesięcznego świadczenia, jaką będą mogli otrzymać klienci w ramach odwróconej hipoteki. W zaistniałej sytuacji produkt tego typu może być dla wielu osób nieopłacalny i nieatrakcyjny. Większa wartość nieruchomości z kolei da możliwość uzyskania większej kwoty kredytu, co może przekonać wielu klientów do nowego instrumentu i zawarcia umowy z bankiem.
Zasoby mieszkaniowe Polski, których liczba zbliża się obecnie do poziomu 14 mln, stwarzają szerokie możliwości do rozwoju różnego rodzaju produktów bankowych opartych na hipotece, w tym odwróconego kredyty hipotecznego. Czynnikiem szczególnie sprzyjającym funkcjonowaniu nowego instrumentu na rynku polskim będzie z pewnością wzrost udziału mieszkań, do których prawo własności posiadają osoby fizyczne. Należy jednak podkreślić, że ze względu na cykliczny charakter rynku, sytuacja w sektorze nieruchomości ulega częstym zmianom. Wahania cen mieszkań, czy też sezonowość inwestycji budowlanych będą więc różnie wpływać na akcję kredytową banków. Powodzenie odwróconego kredytu hipotecznego będzie zależeć więc od wielu innych czynników, np. demo-graficznych. Mimo niekorzystnych prognoz dotyczących stanu ludności w przy-szłości, grono osób, które może być zainteresowane nową usługą finansową jest całkiem spore. Obecnie w Polsce już co piąty obywatel przekroczył 60 rok życia. Jeśli w okresie najbliższych lat nie nastąpi znaczny wzrost liczby urodzeń, ludność w wieku poprodukcyjnym już za kilkadziesiąt lat może stanowić nawet połowę mieszkańców Polski. Tak wielka grupa społeczna może stać się w przyszłości jedną ze strategicznych grup klientów dla wielu instytucji finansowych, a odwrócony kredyt hipoteczny jednym z ważniejszych składników portfela kredytów hipotecz-nych banków. Istnieje ryzyko, że przy takiej strukturze społeczeństwa, państwo polskie nie będzie w stanie zapewnić godziwych emerytur wszystkim obywatelom, w związku z czym zaczną oni poszukiwać dodatkowych źródeł kapitału.
Istotną barierę dla odwróconego kredytu hipotecznego w Polsce mogą stanowić jednak pewne czynniki społeczne. Nieruchomości po śmierci właściciela są zwykle przekazywane w formie spadku członkom rodziny lub innym bliskim osobom. Spora część potencjalnych kredytobiorców, niezależnie od swojej sytuacji finansowej, może nie być więc zainteresowana tego typu produktem, gdyż będzie chciała zachować mieszkanie dla swoich najbliższych. W konsekwencji może nastąpić sytuacja, w której klientami decydującymi się na odwróconą hipotekę będą głównie osoby samotne, nieposiadające potomstwa, czy niemogące liczyć na pomoc finansową od najbliższych. Ponadto odwrócona hipoteka to produkt adresowany do specyficznej grupy klientów, która w naszym kraju sceptycznie podchodzi do banków i oferowanych przez nie produktów. W obawie przed wyko-rzystaniem, seniorzy niechętnie zawierają umowy z instytucjami finansowymi. W celu zainteresowania emerytów nowym instrumentem należy przeprowadzić nie tylko odpowiednią kampanię informacyjną, ale też zwiększyć poczucie ich bezpieczeństwa. Podobnie jak w wielu innych krajach, także i w Polsce powinno się zapewnić bezpłatną pomoc wykwalifikowanych doradców, którzy wyjaśnią wszelkie kwestie dotyczące odwróconej hipoteki oraz rozwieją pojawiające się wątpliwości. Dobrym rozwiązaniem może być także wprowadzenie konieczności podpisania dodatkowego dokumentu, w którym osoby starsze oświadczałyby, że
zapoznały się z zagadnieniami dotyczącymi reverse mortgage oraz są świadome podejmowanej przez siebie decyzji.
Pomimo niechęci i uprzedzeń spora część osób znajdujących się na emeryturze ze względu na trudną sytuację materialną decyduje się na pozyskanie dodatko-wych środków od instytucji finansododatko-wych. Przeciętna wysokość emerytur i rent w Polsce co prawda rośnie, uzyskiwane świadczenia w większości przypadków nie wystarczają jednak na zaspokojenie podstawowych potrzeb i pokrycie wszyst-kich kosztów związanych z utrzymaniem. Spora część osób starszych żyje na skraju ubóstwa i ma problemy z zachowaniem równowagi budżetowej. W związku z powyższym coraz więcej osób, mimo osiągnięcia wymaganego wieku emery-talnego decyduje się pozostać aktywnymi zawodowo. Szansą poprawy standardu życia będzie dla takich osób z pewnością odmrożenie kapitału zainwestowanego w kupno nieruchomości za pomocą odwróconej hipoteki. Powodzenie tego instru-mentu na rynku polskim będzie zależeć jednak nie tylko od sytuacji ekonomicznej ludzi starszych, ale także pokolenia znajdującego się obecnie w wieku 20–40 lat, które stanowi grupę potencjalnych kredytobiorców w przyszłości. Wobec rosną-cego bezrobocia coraz więcej osób pozostaje bez stałych dochodów, co uniemoż-liwia im zaoszczędzenie pewnej sumy środków pieniężnych, pozwalających na zapewnienie lepszego życia na starość. Co więcej osoby będące bez pracy przez dłuższy okres nie będą mogły liczyć na wysokie emerytury i zaczną poszukiwać innych sposobów na pozyskanie potrzebnego kapitału.
Wszystkie poruszone powyżej kwestie nie będą miały jednak znaczenia, jeżeli nie zostaną stworzone odpowiednie regulacje prawne, umożliwiające wprowa-dzenie i prawidłowe funkcjonowanie odwróconej hipoteki na rynku polskim. Przygotowany przez Ministerstwo Finansów projekt ustawy rodzi wiele wątpli-wości i wciąż wymaga wyjaśnienia wielu zagadnień. Doprecyzowania wymagają w szczególności kwestie sprzeczne z obecnie obowiązującymi przepisami prawa bankowego czy cywilnego. Do czasu zakończenia prac legislacyjnych, osoby chcące uwolnić część środków z nieruchomości, bez jednoczesnej utraty prawa do zamieszkiwania, będą mogły korzystać jedynie z umowy o dożywocie, posia-dającej cechy modelu sprzedażowego odwróconej hipoteki. Produkt ten budzi jednak wiele kontrowersji i nie zapewnia odpowiedniej ochrony klientom z uwagi na fakt, że jest udzielany przez instytucje nieobjęte nadzorem KNF. Z punktu widzenia bezpieczeństwa osób starszych zainteresowanych tego typu usługami finansowymi, konieczne wydaje się więc przyspieszenie prac legislacyjnych i umożliwienie bankom włączenia do swojej oferty produktowej modelu kredyto-wego reverse mortgage.
4. Podsumowanie
W ostatnich latach coraz częściej mówi się w Polsce o potrzebie wprowadzenia na rynek nowego instrumentu finansowego, określanego jako odwrócony kredyt hipoteczny. Produkt ten z powodzeniem funkcjonuje już na wielu rynkach zagra-nicznych. Na podstawie rozwiązań innych krajów Ministerstwo Finansów przygo-towuje polski projekt ustawy o odwróconej hipotece, która pozwoli także osobom w naszym kraju na korzystanie z tego typu usługi finansowej w przyszłości.
Istota reverse mortgage polega na uwolnieniu części środków zamrożonych w posiadanej nieruchomości i wypłacie właścicielowi na podstawie jej wartości określonego świadczenia pieniężnego, zwykle w formie comiesięcznej renty. Skon-struowany w ten sposób produkt posiada wiele zalet. Osoby zainteresowane tego rodzaju instrumentem, mogą powiększyć swój budżet bez posiadania odpowied-niej zdolności kredytowej. Ponadto kredytobiorca nie dokonuje spłaty zaciągnię-tego zobowiązania. Zaspokojenie roszczenia następuje bowiem dopiero po śmierci kredytobiorcy poprzez przeniesienie na instytucję kredytującą prawa własności do nieruchomości, a następnie jej sprzedaży. Według banków odwrócony kredyt hipoteczny jest instrumentem dochodowym oraz bezpiecznym w porównaniu z innymi produktami opartymi na hipotece. Dywersyfikacja portfela kredytowego za pomocą tego typu usługi może więc zwiększyć osiągane zyski przy jednocze-snym zmniejszeniu ryzyka prowadzonej działalności.
Pomimo korzyści, jakie niesie zarówno dla instytucji finansowych, jak i poten-cjalnych klientów odwrócony kredyt hipoteczny, wiele osób uważa, że produkt ten będzie stanowić w przyszłości niewielki odsetek portfela kredytowego banków w Polsce. Beneficjentami odwróconej hipoteki mają być przede wszystkim osoby starsze, które mają obawy przed zawieraniem wszelkiego rodzaju umów z instytucjami finansowymi. Ponadto silne więzy rodzinne oraz chęć przekazania posiadanego majątku osobom najbliższym, w pewnym stopniu ograniczą grono potencjalnych odbiorców. Występujący w Polsce proces starzenia społeczeństwa, a także związany z nim problem finansowania emerytalnego pozwalają jednak przypuszczać, że kredytem tym w przyszłości może być zainteresowana spora grupa Polaków. Świadczenia otrzymywane na starość w przypadku wielu osób nie pozwalają obecnie na zaspokojenie wszystkich potrzeb finansowych. Ponadto osoby starsze mają znacznie ograniczony dostęp do powszechnie oferowanych kredytów czy pożyczek, zwłaszcza udzielanych na dłuższy okres. Odwrócony kredyt hipoteczny może być zatem dla wielu ludzi jedyną szansą, na pozyskanie stałego, długookresowego źródła finansowania i poprawy trudnej sytuacji mate-rialnej.
Wprowadzenie odwróconego kredytu hipotecznego nie rozwiąże problemu niskich świadczeń emerytalnych w Polsce, ani nie zagwarantuje osobom starszym
godnej egzystencji. Da jednak możliwość pozyskania dodatkowych środków pieniężnych, dzięki czemu osoby znajdujące się w trudnej sytuacji finansowej będą mogły podnieść, choćby w niewielkim stopniu, poziom swojego życia. Zdaniem autora, funkcjonowanie odwróconej hipoteki w Polsce ma więc sens nawet w sytuacji, gdy nowo projektowanym produktem zainteresowany będzie margi-nalny odsetek społeczeństwa. Przemawia za tym wiele aspektów ekonomicznych i społecznych. Wprowadzenie analizowanego instrumentu może przyczynić się do zmniejszenia rozmiaru ubóstwa wśród osób starszych. Poza tym obecnie jedy-nymi sposobami na odmrożenie kapitału z posiadanej nieruchomości są zawarcie umowy dożywocia albo sprzedaż lub zamiana mieszkania. Nowy produkt będzie więc dobrą alternatywą dla powyższych rozwiązań, gdyż umożliwi osobom star-szym pozyskanie dodatkowych zasobów finansowych bez konieczności zmiany otoczenia, do którego są zazwyczaj bardzo przywiązani.
O potrzebie wprowadzenia nowego instrumentu na rynek polski może też świadczyć fakt, że w odpowiedzi na oczekiwania i potrzeby finansowe emerytów w Polsce oferowanych jest coraz więcej produktów przypominających swoją koncepcją ideę odwróconej hipoteki. Pojawiają się już także pomysły, w jaki sposób można dodatkowo uatrakcyjnić produkt typu reverse mortgage. Odwró-coną hipoteką może zainteresować się więcej osób, gdy na przykład zostanie połączona z innymi obecnie funkcjonującymi usługami na rynku, opieką społeczną, czy też ubezpieczeniami zdrowotnymi lub na życie w ramach koncepcji
bancassurance.
Literatura
Armada-Rudnik P. [2011], Odwrócony kredyt hipoteczny na tle założeń Ministerstwa
Finansów z 19.4.2010 r., „Nieruchomości”, styczeń.
Chyna H. [2008], Kredyty bankowe i inne formy finansowania, Difin, Warszawa. Kowalak T. [2010], Odwrócona hipoteka – zasady funkcjonowania i perspektywy
wpro-wadzenia w Polsce, Ruch Prawniczy, Ekonomiczny i Socjologiczny, Zeszyt nr 4, UAM
w Poznaniu, Poznań.
Poprawska E., Kowalczyk P. [2008], Reverse mortgage – analiza i perspektywy rozwoju
produktu na rynku polskim, „Finansowanie Nieruchomości” czerwiec.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2012 r. [2013], Instytut Ekonomiczny NBP, Warszawa, sierpień.
Wachnicka A. [2011], Odwrócony kredyt hipoteczny w świetle kryzysu, „Finansowanie Nieruchomości” marzec.
Założenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym MF [2011] (z dnia
