Elementy polityki mieszkaniowej miasta Krakowa w latach 1997-2002

Pełen tekst

(1)Zeszyty Naukowe nr. 687. 2005. Akademii Ekonomicznej w Krakowie. Barbara Klimek Katedra Ekonomiki NieruchomoÊci i Procesu Inwestycyjnego. Elementy polityki mieszkaniowej miasta Krakowa w latach 1997–2002 1. Wst´p Ustawa o samorządzie terytorialnym stanowi, że zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej jest zadaniem własnym gminy. Gmina ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe swoich obywateli przede wszystkim poprzez: dostarczanie osobom niezamożnym mieszkań w domach stanowiących własność gminy, ułatwienie obywatelom nabywania na przystępnych warunkach gruntów miejskich pod zabudowę mieszkaniową (jedno- i wielorodzinną). Istotną sprawą jest też udzielanie fachowej pomocy, poradnictwa oraz propagowanie i wspieranie tanich i łatwo dostępnych form budownictwa. Do zadań własnych gminy w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludności należy także zarządzanie i dysponowanie własnymi zasobami mieszkaniowymi. Własny zasób mieszkań, zwany mieszkaniowym zasobem gminy, tworzą: lokale stanowiące własność gminy lub konkretnych osób prawnych bądź spółek prawa handlowego utworzonych z udziałem gminy (z wyjątkiem TBS-ów), lub pozostające w samodzielnym posiadaniu tych podmiotów (np. w wypadku nie ustalonego tytułu własności). Jeśli właściciel nieruchomości zarządzanej przez gminę nie jest znany lub nie zostało ustalone miejsce jego pobytu, do budynków położonych na tej nieruchomości stosuje się przepisy o mieszkaniowym zasobie gminy. Zasób ten jest powiększany w drodze budowy lub nabycia budynków mieszkalnych. Gmina ma obowiązek utrzymywać go na poziomie umożliwiającym zaspokojenie potrzeb rodzin o najniższych dochodach. Ustawa przewiduje też wypadki, w których na gminie ciąży obowiązek zapewnienia osobom uprawnionym lokali zastępczych lub socjalnych..

(2) Barbara Klimek. 34. Gmina sama ustala zasady gospodarowania własnym zasobem mieszkaniowym, tak więc powinna posiadać własną politykę mieszkaniową i związany z nią program działania. Jest to szczególnie istotne w sytuacji, gdy środki finansowe są ograniczone i nie ma możliwości szybkiej poprawy warunków mieszkaniowych ludności. W Krakowie w zakres polityki mieszkaniowej miasta wchodzi kilka programów, a są to: – polityka czynszowa, – polityka remontowa, – pomoc mieszkaniowa, – prywatyzacja zasobu mieszkaniowego, – polityka pozyskiwania mieszkań przez miasto, – polityka tworzenia warunków rozwoju i finansowania budownictwa mieszkaniowego. Programy te zostaną omówione poniżej. W artykule wykorzystano materiały z regularnie opracowywanych w Urzędzie Miasta Krakowa „Raportów o stanie miasta”, (przede wszystkim z lat 2001 i 2002), informacje z Wydziału Mieszkalnictwa Urzędu Miasta Krakowa oraz z prasy lokalnej. 2. Polityka czynszowa Władze miasta dążą do racjonalizacji czynszów, tak by umożliwiło to użytkowanie mieszkań osobom o niskich dochodach, a z drugiej strony zapewniło samowystarczalność finansową gospodarki mieszkaniowej. Czynsze powinny być ustalone na poziomie, który zahamowałby dalszą dekapitalizację zasobów mieszkaniowych gminy. Tabela 1. Czynsz regulowany i socjalny w Krakowie w latach 1997–2002 Wyszczególnienie. 1997. Wysokość bazowego czynszu 0,92–1,44 regulowanego (w zł/m2/mies.) Min. i maks. wartość czynszu regulowanego (w zł/m2/mies.) Średnia wartość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla powiatu krakowskiego (w zł/m2/mies.). 1998. 1999. 2000. 2001. 2002. 1,44. 2,02. 2,80. 3,50. 3,50. 0,18–1,47 0,32–1,68 0,34–2,38 0,84–3,22 1,05–4,02 1,05–4,02. 1 398. 1 929. 2 401. 2 712. 2 976. 2 776.

(3) Elementy polityki mieszkaniowej…. 35. cd. tabeli 1 Wyszczególnienie. 1997. 1998. 1999. 2000. 2001. 2002. Maks. wartość czynszu regulowanego na 1 m2 lokalu mieszkalnego (tj. 3% wartości odtworzeniowej 1 m2 lokalu mieszkalnego w stosunku rocznym – tj. 3% ww. średniej wartości wskaźnika przeliczeniowego/12) (w zł/m2/mies.). 3,49. 4,82. 6,00. 6,78. 7,44. 6,94. Wysokość bazowego czynszu socjalnego (w zł/m2/mies.). –. –. –. 0,34. 0,70. 0,70. Średnia stawka czynszu regulowanego za lokale mieszkalne w zasobach mieszkaniowych krakowskich TBS-ów (w zł/m2/mies.). –. –. 6,7. 7,2. 7,9. 7,9. 43 729. 41 027. 38 033. 36 060. 33 003. .. .. .. .. 177. 238. .. Ogólna liczba gospodarstw domowych płacących czynsz regulowany zamieszkujących w lokalach zarządzających przez ZBK W tym czynsz socjalny. Źródło: Raport o stanie miasta Krakowa 2001 i 2002, Urząd m. Krakowa, Kraków 2002, 2003.. Według obowiązującej do 2001 r. ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych, gmina mogła ustalać czynsze regulowane na poziomie do 3% wartości odtworzeniowej bez równoczesnych ograniczeń podwyżek czynszu w skali roku. W Krakowie dochodzenie do tego poziomu czynszu rozłożono w czasie (tabela 1). Tak więc w 2000 r. stawka bazowego czynszu regulowanego wynosiła 2,80 zł/m2 (miesięcznie) wobec maksymalnej możliwej stawki 6,781. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego stanowi, że do 2004 r. czynsz nie może przekroczyć 4% wartości odtworzeniowej i wprowadza ograniczenia w podwyższaniu czynszu w poszczególnych latach. Czynnikami wpływającymi na wysokość czynszu są czynniki zarówno podwyższające, jak i obniżające wartość użytkową lokali (takie 1. Maksymalna wartość obliczona jest jako 3% wartości odtworzeniowej 1 m 2 lokalu mieszkalnego w stosunku rocznym, czyli 3% średniej wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m 2 p.u. budynków mieszkalnych dla powiatu krakowskiego (2712 zł w 2001 r.) podzielonej przez 12..

(4) Barbara Klimek. 36. jak: położenie budynku, położenie lokalu w budynku, wyposażenie budynku i lokalu, ogólny stan techniczny budynku). W 2001 r. bazowa stawka czynszu została podniesiona do 3,50 zł/m 2 miesięcznie i utrzymano ją w 2002 r. (maksymalna możliwa stawka wynosiła 6,94 zł w 2002 r.). Wzrosła więc o 25% w stosunku do roku 2000. Stawki czynszowe ustalone w latach 2001 i 2002 mieściły się w granicach od 1,05 do 4,02 zł/m 2 w zależności od wartości użytkowych lokalu. Dla porównania, w Krakowie przeciętna opłata eksploatacyjno-remontowa w zasobach spółdzielczych wynosiła w I połowie 2001 r. 2,06 zł/m2 p.u., a średnia stawka czynszu regulowanego w zasobach krakowskich TBS-ów – 7,3 zł/m2 (w 2001 i 2002 r.). Ta ostatnia była niższa o 20% w stosunku do stawki, jaką miasto mogło ustalić. W tabeli 1 podano również wysokość bazowego czynszu socjalnego, która w 2000 r. wynosiła 0,34 zł, a w latach 2001 i 2002 – 0,70 zł, czyli wzrosła o ponad 100%. Stanowiła ona 67% stawki najniższego czynszu obowiązującego w zasobie komunalnym. Wiąże się to z niższym standardem i niekorzystnym wyposażeniem tych mieszkań. Ogólna liczba gospodarstw domowych płacących czynsz regulowany w lokalach zarządzanych przez Zarząd Budynków Komunalnych spadła z 43,7 tys. w 1997 r. do ok. 33 tys. w 2001 r., a więc o 25% (w tym gospodarstw płacących czynsz socjalny było 238). Czynsze za mieszkania, jak ocenia się w ostatnim „Raporcie o stanie miasta”, nie pokrywały wydatków, w wyniku tego zasób mieszkaniowy dofinansowywany był ze środków pochodzących z najmu lokali użytkowych. 3. Polityka remontowa Zasoby mieszkaniowe będące w zarządzie miejskim są stare. Przed 1900 r. zostało wybudowanych 37% budynków. Z lat 1900–1945 pochodzi 7% zasobów (dane za 2002 r.), a z lat 1945–1990 – 56%. W latach 1990–1999 wybudowano zaledwie 1 budynek należący do zasobów gminy, a od 2000 r. nie wybudowano ani jednego budynku. Są to więc zasoby wymagające znacznych nakładów na remonty. Wydatki na ten cel wzrastały do 2001 r. przekraczając o 80% wydatki na inwestycje mieszkaniowe. W 2002 r. miał miejsce znaczący (o 46% w stosunku do 2001 r.) spadek nakładów na cele remontowe. Nakłady Zarządu Budynków Komunalnych na remonty w latach 1997–2002 kształtowały się następująco2: 1997 – 28 523 tys. zł, 1998 – 31 535 tys. zł, 1999 – 33 522 tys. zł, 2. Raport o stanie miasta Krakowa 2002, Urząd m. Krakowa, Kraków 2003..

(5) Elementy polityki mieszkaniowej…. 37. 2000 – 39 189 tys. zł, 2001 – 51 112 tys. zł, 2002 – 27 796 tys. zł. Spadkowi nakładów w 2002 r. towarzyszył spadek liczby budynków wymagających remontów (o 18%). Tabela 2. Zestawienie budynków pozostających w zarządzie miejskim wymagających działań remontowych w latach 1999–2002 Rok. Charakter działań remonty bieżące. rozbiórki. 1999. 1200. 2. 2000. 1500. 10. 2001. 1604. 6. 2002. 1322. 4. Źródło: Raport o stanie miasta Krakowa 2002, Urząd m. Krakowa, Kraków 2003.. W 2001 r. władze miasta opracowały „Strategię remontową”, w ramach której przyjęto standardy, jakim powinny odpowiadać zasoby mieszkaniowe, i wyliczono wielkość niezbędnych środków finansowych potrzebnych do uzyskania tych standardów. Określono także możliwości realizowania remontów w poszczególnych latach i priorytety remontowe. Przy wydatkowaniu środków finansowych na działalność remontową bierze się pod uwagę: – stan własności lokalu lub budynku (preferowane są budynki należące do miasta), – stan techniczno-funkcjonalny budynków, – charakter budynku (zabytkowy, niezabytkowy)3. Tabela 3. Działania priorytetowe w zakresie realizacji remontów w latach 1999–2003 w cenach bieżących 1999 Wyszczególnienie. Doszczelnienie instalacji gazowych wewnętrznych 3. 2000. 2001. 2002. liczba liczba liczba liczba bunakłady bunakłady bunakłady bunakłady dyn- w mln zł dyn- w mln zł dyn- w mln zł dyn- w mln zł ków ków ków ków 285. 0,88. 390. 1,12. 570. 2,36. 103. Raport o stanie miasta Krakowa 2001, Urząd m. Krakowa, Kraków 2002, s. 133.. 0,7.

(6) Barbara Klimek. 38. cd. tabeli 3 1999 Wyszczególnienie. 2000. 2001. 2002. liczba liczba liczba liczba bunakłady bunakłady bunakłady bunakłady dyn- w mln zł dyn- w mln zł dyn- w mln zł dyn- w mln zł ków ków ków ków. Udrożnienie, przebudowa i dobudowa przewodów kominowych, spalinowych i wentylacyjnych. 194. 15,2. 261. 9,94. 259. 8,16. 98. 3,3. Wymiana lub naprawa uszkodzonych elementów konstrukcji, remonty dachów. 194. 2,0. 250. 6,35. 462. 9,73. 417. 10,8. Roboty elektryczne, odgromowe i dźwigowe. 185. 1,7. 232. 3,64. 271. 3,57. 148. 1,5. Remonty pustostanów. 182. 1,4. 187. 1,33. 211. 1,72. 175. 1,5. Termorenowacja. 0. 0. 0. 0. 9. 2,06. 35. 2,0. Źródło: Raport o stanie miasta Krakowa 2001 i 2002, Urząd m. Krakowa, Kraków 2002, 2003.. Jak wspomniano wyżej, w „Strategii remontowej” ustalono zadania priorytetowe (tabela 3), na których realizację wydatkowano w 2002 r. 19,8 mln zł, czyli 71% ogólnej kwoty nakładów poniesionych na remonty budynków w ZBK. Najwięcej środków przeznaczonych na zadania priorytetowe (54%) wydatkowano na wymianę lub naprawę uszkodzonych elementów konstrukcji, remonty dachów oraz na udrożnienie, przebudowę i dobudowę przewodów kominowych, spalinowych i wentylacyjnych (ok. 17%). 4. Pomoc mieszkaniowa Pomoc mieszkaniowa gminy polega przede wszystkim na przyznawaniu mieszkań zamiennych i socjalnych, w wypadku gdy z mocy ustawy na gminie ciąży obowiązek ich dostarczenia, oraz mieszkań rodzinom o niskich dochodach, które nie mogą zaspokoić potrzeb mieszkaniowych. Drugi obszar pomocy to współfinansowanie dodatków mieszkaniowych oraz zasiłki celowe na dofinansowanie opłat mieszkaniowych. W Krakowie liczba osób ubiegających się o lokal z zaso-.

(7) Elementy polityki mieszkaniowej…. 39. bów miasta, które były uprawnione lub z którymi dopuszczone było zawarcie umowy najmu, wynosiła 3,8 tys. Spośród tych osób 53% ubiegających się takie lokale otrzymało. Jeśli chodzi o lokale socjalne i zamienne, to liczba rodzin, które je otrzymały, wynosiła w poszczególnych latach: 1997 – 231, 1998 – 228, 1999 – 301, 2000 – 727, 2001 – 747, 2002 – 234. W 2002 r. ogólna liczba rodzin uprawnionych do lokalu socjalnego i zamiennego wynosiła 1286, a otrzymały je 234 rodziny, czyli potrzeby zostały zaspokojone zaledwie w 18%. Na podstawie orzeczenia sądowego do lokalu socjalnego było uprawnionych 240 rodzin, a otrzymało taki lokal 106. Od 1995 r. zamian mieszkań w Krakowie dokonuje Bank Zamian. Bank ten dostarcza lokale zamienne (większe, równorzędne, mniejsze czy ewentualnie dwa mniejsze w zamian za jeden większy) z jednoczesnym przejęciem mieszkania komunalnego dotychczas zajmowanego przez wnioskodawcę. Liczba przeprowadzonych zamian mieszkań w ramach działalności Banku Zamian była najwyższa w 1997 r. (287), a w następnych latach systematycznie malała (126 w 2002 r.). Osoby składające wniosek o lokal zamienny, ale osiągające dochód wyższy od uprawniającego do ubiegania się o mieszkanie z zasobu gminy, mogą starać się o wynajem lokalu z zasobów TBS-ów, w których budowie gmina miała swój finansowy współudział. Liczba gospodarstw domowych, które otrzymały mieszkania z zasobów TBS-ów, była w 2002 r. siedmiokrotnie niższa od liczby gospodarstw ubiegających się o takie mieszkanie (59 przydzielonych mieszkań na 417 złożonych wniosków – tabela 4). Inną drogą poprawy trudnej sytuacji mieszkaniowej jest ubieganie się o możliwość adaptacji pomieszczeń o funkcji niemieszkalnej. Najwięcej adaptacji przeprowadzono w 1997 r. (20), a najmniej w 1998 r. (12). Od 2000 r. liczba adaptacji utrzymuje się na stałym poziomie – 15, przy czym wniosków o adaptację jest coraz mniej (15 w 2002 r. wobec 58 w 1999 r.). Drugi obszar pomocy mieszkaniowej to dodatki mieszkaniowe, przyznawane do 2001 r. zgodnie z Ustawą z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych, a od 1 stycznia 2002 r. na podstawie Ustawy z 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych. Dodatki mieszkaniowe przyznawane są gospodarstwom domowym przy przyjęciu ściśle określonych kryteriów dochodowych i powierzchniowych. Suma dodatków mieszkaniowych wypłaconych przez gminę Kraków w 2002 r. wynosiła 26,4 mln zł (tabela 5). Przeciętny dodatek w 2001 r. wynosił 994 zł. Wart podkreślenia jest fakt, że środki z dotacji celowej budżetu państwa na dofinansowanie dodatków mieszkaniowych przekazane przez wojewodę małopolskiego wynosiły w 2002 r. zaledwie 5,7 mln zł..

(8) Barbara Klimek. 40. Tabela 4. Mieszkania z zasobów TBS, adaptacja mieszkań komunalnych Wyszczególnienie. 1997. 1998. 1999. 2000. 2001. 2002. Liczba gospodarstw domowych ubiegających się o mieszkanie z zasobów TBS-ów wybudowanych przy współudziale finansowym miasta. 235. 793. 454. 350. 251. 417. Liczba gospodarstw domowych, które otrzymały mieszkanie z zasobów TBS-ów wybudowanych przy współudziale finansowym miasta. 0. 20. 97. 109. 67. 59. Liczba wniosków o adaptację komunalnych wolnych powierzchni o funkcji niemieszkalnej na mieszkania (ze środków wnioskującego). 55. 52. 58. 51. 37. 15. Liczba przeprowadzonych adaptacji komunalnych wolnych powierzchni o funkcji niemieszkalnej na mieszkania (ze środków wnioskującego). 20. 12. 16. 15. 15. 15. Źródło: Raport o stanie miasta Krakowa 2001 i 2002, Urząd m. Krakowa, Kraków 2002, 2003.. Tabela 5. Wielkość dodatków i zasiłków mieszkaniowych oraz liczba ich beneficientów w latach 1997–2002 Wyszczególnienie. 1997. 1998. 1999. 2000. 2001. 2002. Liczba rodzin, które otrzymały dodatki mieszkaniowe na podstawie Ustawy z dnia 2.07.1994 o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych zmienione Ustawą o dodatkach mieszkaniowych z 21.06.2001 r.. 16 740. 19 304. 20 006. 23 395. 25 711. 155 463a. Suma dodatków mieszkaniowych przyznanych na podstawie ww. ustaw (w tys. zł). 8 167. 11 136. 13 965. 18 588. 25 546. 26 363. W tym suma środków z dotacji celowej budżetu państwa na dofinansowanie dodatków, przekazanej przez wojewodę małopolskiego (w tys. zł). 2 832. 3 832. 3 431. 5 969. 5 814. 5 716.

(9) Elementy polityki mieszkaniowej…. 41. cd. tabeli 5 Wyszczególnienie Liczba osób, które otrzymały zapomogi w ramach programu osłonowego w formie zasiłku mieszkaniowego Suma środków przekazanych na zapomogi w ramach programu osłonowego w formie zasiłku mieszkaniowego (w tys. zł). 1997. 1998. Lokalny program pomocy społecznej w postaci dofinansowania do opłat mieszkaniowych zaczął obowiązywać w kwietniu 1999 r.. 1999. 2000. 2001. 2002. 387. 1 095. 1 354. 1 298. 274. 931. 2 150. 2 237. a. liczba wypłaconych dodatków Źródło: Raport o stanie miasta Krakowa 2002, Urząd m. Krakowa, Kraków 2003.. W Krakowie obok systemu dodatków mieszkaniowych funkcjonuje „Lokalny program pomocy społecznej w postaci dofinansowania do opłat mieszkaniowych”. Pomoc ta skierowana jest do osób, które posiadają tytuł prawny do zajmowanego lokalu, a dochód na osobę nie przekracza 200% kryterium dochodowego określonego w art. 4 Ustawy z 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej, które to osoby nie mogą otrzymać dodatku mieszkaniowego, ponieważ nie spełniają kryteriów powierzchniowych lub dochodowych określonych w ustawie o dodatkach mieszkaniowych i mają nie zaspokojone potrzeby mieszkaniowe. Program ten funkcjonuje od 1999 r. Wypłacony zasiłek celowy w ramach programu wynosił od 85% do 50% udokumentowanych wydatków mieszkaniowych, nie mógł jednak przekroczyć 200–400 zł miesięcznie. W 2002 r. liczba osób, które skorzystały z tej formy pomocy, była trzykrotnie wyższa niż w 1999 r. i objęła 1298 osób. Wydatkowano środki pieniężne w wysokości 2,24 mln zł. Zasiłek był przyznawany na okres 6 miesięcy, a jego przeciętna wysokość wynosiła w 2002 r. – 220 zł miesięcznie. 5. Prywatyzacja zasobu mieszkaniowego W celu zracjonalizowania gospodarki zasobami mieszkaniowymi miasto zbywało lokale mieszkalne stanowiące jego własność. Przy prywatyzacji zasobów mieszkaniowych stosowano określone zasady, odrębne dla lokali położonych poza obrębem Plant i dla lokali mieszczących się w obrębie Plant. W 2002 r. przy sprzedaży tych pierwszych zastosowano bonifikatę w wysokości 90% wartości rynkowej, ale dla lokali, które miasto wyremontowało po 1995 r., przyjęto bonifikatę w wysokości 80% wartości rynkowej lokalu. Dla lokali mieszczących się w obrębie Plant bez względu na to, czy budynek jest wpisany do rejestru zabytków, przy sprzedaży udzielane były bonifikaty w granicach od 40% do 45% wartości rynkowej lokalu. Prywatyzacją nie były jednak objęte wszystkie mieszkania..

(10) Barbara Klimek. 42. Ze sprzedaży wyłączono lokale mieszkalne, które: – znajdują się w budynkach przeznaczonych do remontu lub wyburzenia, – znajdują się w budynkach, w których przewiduje się zmianę ich funkcji lub przeznaczenia, – wynajęte są za czynsz socjalny, – przeznaczone są na pracownie twórcze, – znajdują się w budynkach przeznaczonych do realizacji zadań użyteczności publicznej, – znajdują się w budynkach, które zostały wybudowane, nabyte lub zmodernizowane za środki finansowe miasta od 1 stycznia 1990 r., – zakupione zostały ze środków finansowych miasta po 1 stycznia 1990 r.4 Liczba mieszkań sprywatyzowanych w latach 1997–2002 wynosiła w5: 1997 – 2955, 1998 – 1801, 1999 – 2228, 2000 – 1990, 2001 – 2503, 2002 – 1655. Stanowiło to np. w 2001 r. ok. 7% wszystkich mieszkań komunalnych. W analizowanym okresie przychody ze sprzedaży mieszkań były najwyższe w 1999 r. – 46,09 mln zł, po czym systematycznie spadały, do poziomu 17,48 mln zł w 2002 r. Średnio ze sprzedaży mieszkania uzyskano w 2002 r. – 10,7 tys. zł. 6. Polityka pozyskiwania mieszkaƒ Miasto Kraków pozyskiwało do swego zasobu mieszkaniowego nowe lokale różnymi sposobami: – w drodze kupna od inwestorów budownictwa wielorodzinnego (bez uwzględnienia TBS-ów), – poprzez remonty pustostanów finansowane ze środków miasta, – w drodze adaptacji przez najemców na cele mieszkalne pomieszczeń wspólnego użytku o funkcji niemieszkalnej w budynkach będących własnością lub współwłasnością miasta, – poprzez współfinansowanie budowy mieszkań w TBS-ach. Do 2000 r. miasto budowało także mieszkania własnymi siłami. Od 1997 r. z każdym rokiem rosła liczba mieszkań pozyskiwanych przez miasto (289 w 2002 r.). W 2002 r. najwięcej mieszkań (131) pozyskano w drodze kupna od innych inwestorów budownictwa mieszkaniowego (bez uwzględnienia TBS-ów). Spadała natomiast liczba mieszkań socjalnych pozyskiwanych poprzez remonty pustostanów. Zmniejszyła się również liczba mieszkań pozyskanych w TBS-ach (tabela 6). 4 5. Raport ostanie miasta Krakowa, 2002, s. 26. Ibidem..

(11) Elementy polityki mieszkaniowej…. 43. Tabela 6. Mieszkania pozyskane przez miasto Kraków w latach 1997–2002 Wyszczególnienie. 1997. 1998. 1999. 2000. 2001. 2002. Liczba pozyskanych przez miasto nowych mieszkań. 146. 76. 247. 248. 253. 289. Liczba mieszkań wybudowanych przez miasto. 87. 19. 33. 0. 0. 0. Ogólna powierzchnia mieszkań wybudowanych przez miasto (w tys. m2). 3,6. 1,0. 2,2. 0. 0. 0. Liczba mieszkań pozyskanych w drodze kupna od inwestorów budownictwa wielorodzinnego (bez uwzględnienia TBS-ów). 39. 25. 4. 33. 30. 131. Ogólna powierzchnia pozyskanych mieszkań w drodze kupna (bez uwzględnienia TBS-ów) (w tys. m2). –. 1,3. 0,2. 1,6. 1,9. 7,0. Liczba mieszkań socjalnych pozyskanych poprzez remonty pustostanów (za środki miasta). –. –. 97. 91. 89. 68. Liczba zaadaptowanych na mieszkania komunalne wolnych powierzchni o funkcji niemieszkalnej. 20. 12. 16. 15. 15. 12. Liczba pozyskanych mieszkań komunalnych w TBS-ach. 0. 20. 97. 109. 119. 78. Źródło: Raport o stanie miasta Krakowa 2002, Urząd m. Krakowa, Kraków 2003.. Jeśli chodzi o TBS-y, to zainteresowanie budownictwem społecznym gmina przejawiała jeszcze przed rozpoczęciem funkcjonowania Ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. W dniu 20 grudnia 1995 r. Rada Miasta Krakowa podjęła uchwałę o przystąpieniu do pierwszego powstającego w mieście TBS-u – Krakowskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Rok później gmina została udziałowcem TBS-u „Krak-System”, a w sierpniu 1997 r. TBS-u „Złocień”. Obecnie gmina Kraków posiada6: – 20% udziałów w Krakowskim TBS sp. z o.o., – 6,67% udziałów w TBS „Złocień”, – 17,005% akcji w TBS „Krak-System”. Obecnie w Krakowie działa 14 TBS-ów. Grunty pod nowe inwestycje towarzystwa mogą nabyć m.in. w drodze przetargu ograniczonego organizowanego 6. Dane Urzędu Miasta Krakowa – Wydział Mieszkalnictwa..

(12) Barbara Klimek. 44. przez miasto. Organizowanie tego typu przetargów dla TBS-ów jest jednocześnie formą wspierania przez miasto budownictwa społecznego (w 2000 r. pięć TBS-ów w drodze przetargu ustnego nabyło grunty na realizację budownictwa mieszkaniowego). Towarzystwa, w których udziały posiada gmina Kraków, mogą od gminy uzyskać poręczenie spłaty kredytów zaciągniętych na realizację nowych inwestycji. Poręczenie udzielane jest zarówno „na budżecie”, jak i poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomościach stanowiących własność gminy na rzecz Banku Gospodarstwa Krajowego. Osoby starające się o mieszkanie w krakowskich TBS-ach za pośrednictwem gminy powinny, zgodnie z uchwałą 355/2002 Zarządu Miasta Krakowa z dnia 4 marca 2002 r., wykazać dochód, który w okresie 12 miesięcy poprzedzających rozpatrzenie wniosku nie jest mniejszy niż 120% najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym, a w gospodarstwie jednoosobowym nie mniejszy niż 170% najniższej emerytury. Gmina chcąc uzyskać prawo do kierowania osób do zawarcia umów najmu w budynkach towarzystwa musi za każdym razem zawrzeć z danym towarzystwem umowę partycypacji w kosztach budowy mieszkań. W ten sposób nabywa prawo do wielokrotnego kierowania przez siebie wybranych najemców7. Towarzystwa, z którymi gmina zawiera umowy partycypacji, wyłaniane są zgodnie z ustawą o zamówieniach publicznych. Miasto posiada program pod nazwą „Partycypacja gminy w kosztach budowy mieszkań przez TBS-y”. W ramach tego zadania miasto przekazało następujące środki finansowe w drodze zamówień publicznych: – w 2000 r. – 3,1 mln zł pięciu TBS-om, – w 2001 r. – 10,0 mln zł czterem TBS-om, – w 2002 r. – 7,0 mln zł sześciu TBS-om. 7. Polityka tworzenia warunków rozwoju i finansowania budownictwa mieszkaniowego Miasto realizując program mieszkaniowy ponosiło znaczące i rosnące wydatki na ten cel. W okresie 1999–2002 najwięcej środków wydatkowano w 2001 r. – ok. 230 mln zł, a w kolejnym 2002 r. – ok. 213 mln zł. (tabela 7). Z sumy tej w 2002 r. 66% stanowiły wydatki związane z mieszkaniami w zarządzie ZBK, ok. 14% – wydatki na dodatki i zasiłki mieszkaniowe, a 9% – środki przeznaczone na pozyskiwanie mieszkań. W celu poprawy infrastruktury technicznej na obszarach, na których dotychczas była ona niepełna, realizowano w Krakowie specjalny program „Lokalne inicjatywy inwestycyjne”. Na realiza7. Informacje z Urzędu Miasta Krakowa – Wydział Mieszkalnictwa..

(13) Elementy polityki mieszkaniowej…. 45. cję tego programu wydatkowano w 2002 r. 11 mln zł (5,1% ogółu wydatków na mieszkalnictwo). Tabela 7. Wydatki miasta Krakowa na mieszkalnictwo w latach 1999–2002 (w tys.) 1999. 2000. 2001. 2002. Wydatki na mieszkalnictwo w tym I, II, III i IV. Wyszczególnienie. 195 034. 208 270. 230 331. 213 189. I. Program pozyskiwania mieszkań, w tym m.in.. 20 203. 12 382. 1 890. 19 615. – pozyskiwanie mieszkań na własność gminy. 1 441. 5 110. 3 247. 12 534. – partycypacja gminy w kosztach budowy mieszkań TBS. 3 291. 3 065. 10 000. 7 081. 0. 0. 0. 0. 4 201. 0. 0. 0. - Konsorcjuma - Budowa budynków mieszkalnych z usługamia b. - Pensjonaty socjalne. 0. 313. 5 543. 0. – Przygotowanie terenów pod budownictwo mieszkaniowe. 11 189. 3 894. 0. 0. II. Zadania inwestycyjne miasta realizowane w trybie lokalnych inicjatyw (środki własne budżetu miasta). 15 920. 15 271. 9 575. 10 984. III. Wydatki związane z mieszkaniami w zarządzie ZBK. 144 672. 161 098. 174 270. 152 828. IV. Wydatki na dodatki i zasiłki mieszkaniowe. 14 239. 19 519. 27 696. 29 762. a zaniechano kontynuacji zadania; b realizacja jest kontynuowana w ramach zadania „Pozyskiwanie mieszkań na własność gminy” Źródło: Raport o stanie miasta Krakowa 2002, Urząd m. Krakowa, Kraków 2003.. Od wielu lat miasto współpracuje ze spółdzielniami mieszkaniowymi poprzez m.in. udostępnienie terenów miejskich przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w drodze ustawy o zamówieniach publicznych, kupno gotowych mieszkań spółdzielczych, budowę mieszkań przez spółdzielnie na rzecz miasta, pomoc w realizacji wyroków eksmisyjnych. Zakres gospodarki terenami mieszkaniowymi przez miasto prezentuje tabela 8. Tabela 8. Powierzchnia sprzedanych, oddanych w użytkowanie wieczyste i pozyskanych przez miasto Kraków terenów mieszkaniowych w latach 1997–2002 Wyszczególnienie Powierzchnia sprzedanych gminnych terenów mieszkaniowych (w ha) ogółem, w tym:. 1997. 1998. 1999. 2000. 2001. 2002. 7,02. 3,28. 1,87. 1,47. 3,49. 2,65. – spółdzielniom mieszkaniowym. 0,77. 0,68. 0,00. 0,00. 0,30. 0,07. – TBS-om. 0,00. 0,00. 1,01. 0,00. 0,00. 0,14.

(14) Barbara Klimek. 46. cd. tabeli 8 Wyszczególnienie. 1997. 1998. 1999. 2000. 2001. 2002. – innym osobom prawnym. 1,61. 0,26. 0,47. 0,12. 0,24. 0,44. – osobom fizycznym. 4,64. 2,33. 0,39. 1,34. 2,95. 2,00. Powierzchnia gminnych terenów mieszkaniowych oddanych w użytkowanie wieczyste (w ha) ogółem, w tym:. 13,28. 1,73. 5,49. 7,22. 11,71. 12,68. – spółdzielniom mieszkaniowym. 8,12. 0,76. 5,03. 2,81. 10,22. 11,09. – TBS-om. 0,00. 0,00. 0,30. 2,12. 0,00. 0,05. – innym osobom prawnym. 1,20. 0,61. 0,00. 1,78. 1,04. 1,28. – osobom fizycznym. 3,95. 0,36. 0,16. 0,51. 0,45. 0,24. Powierzchnia pozyskanych (zakup, pierwokup oraz przejęcie zakładowych budynków mieszkalnych) przez gminę terenów mieszkaniowych (w ha). 2,88. 2,26. 0,59. 1,05. 0,49. 0,15. Wydatki na wykup terenów budowlanych (w tys. zł). 779,66. 1009,79. 399,49. 116,12. 66,49. 138,26. Źródło: Raport o stanie miasta Krakowa 2001, 2002, Urząd m. Krakowa, Kraków 2002, 2003.. 8. Zakoƒczenie Każda gmina powinna prowadzić własną kompleksową politykę mieszkaniową. Zadanie jej realizacji zostało powierzone samorządom terytorialnym, ponieważ one najlepiej znają lokalne warunki i możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych lokalnych społeczności. Wykonując zadania i programy określone w swej polityce gmina powinna wpłynąć na poprawę sytuacji mieszkaniowej, nie tylko poprzez angażowanie własnych środków, ale również poprzez różnego rodzaju działania stymulacyjne, organizatorskie i wspomagające innych inwestorów. Przed gminą Kraków stają rozliczne zadania z zakresu mieszkalnictwa. Pierwszym z nich jest pozyskanie mieszkań na lokale socjalne. Lista oczekujących na nie jest długa i wynosi w chwili powstawania tego artykułu 370 osób. Trzeba się spodziewać, że w najbliższej przyszłości tych osób będzie więcej, ponieważ społeczeństwo ubożeje, a uwolnienie czynszów będzie dla wielu osób, zwłaszcza starszych, ogromnym obciążeniem finansowym. Inną grupą, która powiększy liczbę osób czekających na mieszkania socjalne, są dzieci z domów dziecka, które po osiągnięciu pełnoletności mają prawo do takiego mieszkania. Ponadto na mieszkania socjalne czeka z tytułu eksmisji ok. 170 osób8. 8. Gmina wobec potrzeb, rozmowa z S. Urbaniak, Zastępcą Prezydenta Krakowa, przeprowadzona przez D. Orlewską, „Dziennik Polski”, dodatek „Dom”, 14.05.2002..

(15) Elementy polityki mieszkaniowej…. 47. Osobną kwestią pozostaje okres, na który przyznawany jest lokal socjalny. Obecnie obejmuje on zaledwie trzy lata. Czas ten ma być wydłużony, co jeszcze powiększy zapotrzebowanie na mieszkania socjalne. Wydaje się, że gminy powinny być wspomagane finansowo w zakresie budowy domów z mieszkaniem socjalnym, gdyż większość z nich nie jest w stanie wyłącznie z własnych środków uporać się z tym problemem. Dylematem związanym z pozyskiwaniem mieszkań pozostaje pytanie, czy gmina powinna dalej inwestować w budownictwo TBS-ów, czy budować komunalne domy na swoich terenach. O mieszkania z zasobów TBS-ów stara się bowiem w Krakowie coraz mniej osób, ze względu na wysoki czynsz. Kolejnym zagadnieniem jest racjonalna polityka czynszowa i problemy wynikające z uwolnienia czynszu. Władze miasta proponują, by w 2007 r. stawki czynszu bazowego podnieść do 6,48 zł/m2. Podwyższeniu czynszów towarzyszyłoby rezerwowanie większej puli środków na dodatki mieszkaniowe. Ponadto ważna jest także odpowiednia polityka remontowa w odniesieniu do starych krakowskich zasobów. Gmina zamierza ułatwić remonty domów poprzez system pożyczek przysługujących właścicielom prywatnych kamienic. Miasto w 2003 r. przeprowadziło pewne zmiany organizacyjne, które mają usprawnić gospodarkę mieszkaniową. Chodzi tu o utworzenie Wydziału Mieszkalnictwa oraz przekształcenia w Zarządzie Budynków Komunalnych. Pracownikom tych jednostek powierzono zadania weryfikacji stanu wszystkich mieszkań, które wcześniej zostały przydzielone, oraz inwentaryzacji zasobów. Warto dodać, że w końcowej fazie opracowania znajduje się projekt kompleksowej polityki mieszkaniowej gminy. Reasumując należy stwierdzić, że Kraków, pomimo iż jest gminą relatywnie bogatą w porównaniu z wieloma innymi gminami w Polsce, także boryka się z problemami mieszkaniowymi. Główną przyczyną tych problemów pozostaje brak środków finansowych. Brakuje ich zarówno na budowę mieszkań komunalnych, na przeprowadzenie niezbędnych remontów, jak i na zapewnienie odpowiednio wysokich dodatków mieszkaniowych. Problemem jest także nieuregulowany status prawny wielu krakowskich nieruchomości mieszkaniowych oraz brak odpowiednich wolnych terenów na rozwój budownictwa mieszkaniowego. Podkreślić trzeba jednak rolę TBS-ów działających z udziałem gminy, które przyczyniają się do częściowego rozwiązania problemu braku mieszkań dla osób stosunkowo niezamożnych, oraz szeroki zakres prywatyzacji zasobów komunalnych. Środki z prywatyzacji miasto przeznaczyło na zakup lokali mieszkalnych dla osób najbiedniejszych oraz na niezbędne prace remontowe. Należy mieć nadzieję, że kolejne lata przyniosą wyraźną poprawę sytuacji budownictwa mieszkaniowego w Krakowie, zwłaszcza że władze miasta zapowiadają aktywizację – polityki mieszkaniowej..

(16) 48. Barbara Klimek. Literatura Gmina wobec potrzeb, rozmowa z S. Urbaniak, Zastępcą Prezydenta Krakowa, przeprowadzona przez D. Orlewską, „Dziennik Polski”, dodatek „Dom”, z 14 maja 2002 r. Raport o stanie miasta Krakowa, 2001, Urząd m. Krakowa, Kraków 2002. Raport o stanie miasta Krakowa, 2002, Urząd m. Krakowa, Kraków 2003. Elements of Housing Policy in the City of Kraków Realising Local Governing District (LGD) housing goals such as fulfilling the needs of public housing should lead to comprehensive housing policy. The city of Kraków is currently conducting several such programs connected with this policy. The first concerns establishing a rental policy that will lead to the establishment of feasible rents as well as consideration of the needs of public housing tenants as well as the finanacial needs of the housing economy. The second program addresses refurbishment and renewal policy and is concerned with the maintenance of LGD resources, for which the LGD designates a significant part of its own finances. Another of the programs concerns housing assistance for low-income inhabitants, including the option of relocating as well as the provision of housing supplements and benefits for co-financing housing payments. Privatisation of housing resources, meaning the sale of commercial real estate at significant discounts is also possible. Finally, the city has created conditions for the development and financing of housing construction. Kraków is faced with numerous difficult housing problems. In order to identify and solve them, a project based on comprehensive housing policy has been undertaken..

(17)