pod redakcją
Jerzego Sokołowskiego
Michała Sosnowskiego
Arkadiusza Żabińskiego
Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu Wrocław 2012
246
PRACE NAUKOWE
Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu
RESEARCH PAPERS
of Wrocław University of Economics
Polityka
Recenzenci: Beata Filipiak, Kazimierz Krupa, Andrzej Miszczuk, Krystyna Piotrowska-Marczak, Marzanna Poniatowicz, Grażyna Wolska, Urszula Zagóra-Jonszta
Redakcja wydawnicza: Joanna Szynal, Aleksandra Śliwka Redakcja techniczna i korekta: Barbara Łopusiewicz Łamanie: Adam Dębski
Projekt okładki: Beata Dębska
Publikacja jest dostępna na stronie www.ibuk.pl
Streszczenia opublikowanych artykułów są dostępne w międzynarodowej bazie danych The Central European Journal of Social Sciences and Humanities http://cejsh.icm.edu.pl oraz w The Central and Eastern European Online Library www.ceeol.com,
a także w adnotowanej bibliografi i zagadnień ekonomicznych BazEkon http://kangur.uek.krakow.pl/bazy_ae/bazekon/nowy/index.php
Informacje o naborze artykułów i zasadach recenzowania znajdują się na stronie internetowej Wydawnictwa www.wydawnictwo.ue.wroc.pl
Kopiowanie i powielanie w jakiejkolwiek formie wymaga pisemnej zgody Wydawnictwa
© Copyright by Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu Wrocław 2012
ISSN 1899-3192
ISBN 978-83-7695-209-3
Wersja pierwotna: publikacja drukowana Druk: Drukarnia TOTEM
Spis treści
Wstęp ... 11 Franciszek Adamczuk: Nowa strategia rozwoju Euroregionu
Neisse-Nisa--Nysa (ERN) – jej uwarunkowania i ewaluacja ... 13 Piotr Adamczyk: Wykorzystanie rekomendacji w procesie inwestowania
na rynku akcji ... 24 Agata Balińska: Jakość jako determinanta konkurencyjności agroturystyki 34 Przemysław Borkowski: Rola studium wykonalności w ocenie ryzyka
pro-jektu infrastrukturalnego ... 43 Marta Czyż, Dariusz Cichoń: Wybrane zagadnienia gospodarowania
nieru-chomościami w procesie rozwoju zrównoważonego ... 53 Paulina Filip: Franczyza jako system współpracy i finansowania
przedsię-biorstw ... 65 Małgorzata Fronczek: Znaczenie Rosji jako partnera handlowego Polski
w latach 1995-2010 ... 76 Marcin Gospodarowicz: Analiza stanu rozwoju przedsiębiorczości na
ob-szarach wiejskich w Polsce w latach 2006-2010 ... 86 Jakub Górka, Patrycja Chodnicka: Prognoza rozwoju sieci bankomatów w
Polsce ... 96 Anna Grabowska: Inwestycje na rynku sztuki jako narzędzie
dywersyfika-cji portfela inwestycyjnego w dobie kryzysów na rynkach finansowych .. 106 Marianna Greta, Ewa Tomczak: Wspólna Polityka Rolna jako element
dy-namizowania i ochrony polskiego rolnictwa ... 115 Renata Grochowska: Budżet unijny jako gra interesów państw
członkow-skich na przykładzie Wspólnej Polityki Rolnej ... 125 Marcin Jurewicz: Decentralizacja systemu niemieckich izb
handlowo-prze-mysłowych ... 134 Bogusław Kaczmarek, Ewa Tomczak: Wspólna Polityka Rolna a zmiany
w funkcjonowaniu sektora produkcji pierwotnej w Polsce ... 142 Lidia Kaliszczak: Przesłanki i przejawy kształtowania klimatu
sprzyjające-go przedsiębiorczości na poziomie lokalnym ... 150 Renata Karkowska: Ryzyko systemowe – teoria i analiza przyczyn ... 160 Joanna Kenc: Efekty współpracy głównych miast województwa
dolnoślą-skiego z ich miastami partnerskimi ... 170 Ewa Kołoszycz: Instrumenty zarządzania ryzykiem w rolnictwie po
refor-mie Wspólnej Polityki Rolnej ... 179 Dorota Komorowska: Efektywność gospodarowania wybranych typów
6 Spis treści
Elwira Leśna-Wierszołowicz: Problemy systemu zabezpieczenia emerytal-nego w Polsce w kontekście skarg kierowanych do rzecznika ubezpieczo-nych w latach 2008-2011 ... 199 Janusz Majewski: Pszczelarstwo w Polsce – wybrane problemy
ekonomicz-ne ... 209 Dominika Malchar-Michalska: Rozwój polskiego rolnictwa w
perspekty-wie roku 2030 ... 219 Grażyna Mańczak: Bezpośrednie inwestycje zagraniczne a gospodarka
Pol-ski ... 229 Natalia Mańkowska: E-administracja a zdolność konkurencyjna
gospodar-ki ... 240 Aneta Mazur-Jelonek, Anna Rychły-Lipińska, Agnieszka Sałek-Imińska,
Monika Zajkowska: Restrukturyzacja jako sposób przeprowadzania zmian organizacyjnych na przykładzie Energa-Operator SA ... 250 Antoni Mickiewicz, Bogdan M. Wawrzyniak: Problematyka
wielkoobsza-rowych gospodarstw rolnych w ustawodawstwie polskim ... 260 Danuta Miłaszewicz: Postępy w realizacji zrównoważonego rozwoju jako
kryterium oceny polityki ekonomicznej ... 270 Andrzej Miszczuk: Społeczno-ekonomiczne powiązania transgraniczne
re-gionu peryferyjnego (na przykładzie Polski Wschodniej) ... 280 Bartłomiej Moszoro: Znaczenie innowacyjności przedsiębiorstw w strategii
zarządzania zmianą gospodarczą na poziomie regionalnym ... 291 Janusz Myszczyszyn: Przesłanki i ekonomiczne konsekwencje polityki
pro-tekcjonistycznej na przykładzie „unii żyta i żelaza” ... 300 Magdalena Olczyk: Zmiany strukturalne a konkurencyjność polskiego
prze-mysłu ... 311 Artur Ostromęcki, Dariusz Zając, Andrzej Mantaj: Wpływ zmian
wybra-nych czynników produkcji na towarowość i strategię rozwoju gospodarstw rolnych ... 322 Mieczysław Piechnik: Aspekty infrastruktury regionalnej i jej wpływ na
rozwój turystyki w makroregionie Polski Wschodniej w latach 2000--2010 ... 333 Zbigniew Piepiora: Aktywna polityka przeciwdziałania skutkom klęsk
ży-wiołowych w województwie zachodniopomorskim – aspekty finansowe 345 Wojciech Piontek: Implikacje teorii wyboru publicznego dla budowy
gospo-darki niskoemisyjnej i zasobooszczędnej ... 361 Zdzisław W. Puślecki: Zmiany we wzajemnych zależnościach w polityce
rolnej między WTO i Unią Europejską ... 371 Marcin Ratajczak, Jan Wołoszyn, Ewa Stawicka: Koncepcja CSR w
aspek-cie pracowników na przykładzie przedsiębiorstw agrobiznesu z woje-wództwa mazowieckiego ... 381 Józef Rudnicki: Czy podział akcji maksymalizuje bogactwo akcjonariuszy? 391
Spis treści 7
Robert Rusielik, Michał Świtłyk, Artur Wilczyński: Efektywność pu-blicznych uczelni technicznych w Polsce w latach 2007-2009 ... 403 Iwona Salejko-Szyszczak: Ewolucja barier prywatyzacji przedsiębiorstw
państwowych w Polsce ... 413 Anna Sieczko, Ilona Wyszyńska: Jakość usług w przedsiębiorstwie
społecz-nym na przykładzie fundacji dzieciom „Zdążyć z Pomocą” ... 423 Magdalena Kinga Stawicka: Specjalne strefy ekonomiczne w Unii
Europej-skiej ... 434 Piotr Szajner: Wpływ reformy regulacji rynku cukru w UE na efektywność
polskiego przemysłu cukrowniczego ... 444 Iwona Szczepaniak: Ocena poziomu samowystarczalności żywnościowej
Polski w warunkach integracji i globalizacji gospodarczej ... 454 Piotr Szkudlarek: Polityka regionalna państwa w aspekcie budowy
infra-struktury szerokopasmowej na przykładzie Polski Wschodniej ... 465 Paweł Szudra: Bariery lokalizacji małych przedsiębiorstw handlowych
i usługowych ... 474 Agnieszka Ścianowska: Wpływ inwestycji współfinansowanych ze środków
funduszu spójności na kształtowanie cen przedsiębiorstw wodociągowo--kanalizacyjnych ... 484 Arkadiusz Świadek, Marek Tomaszewski: Ewolucja aktywności
innowa-cyjnej z perspektywy wielkości przedsiębiorstw w systemach regional-nych Polski ... 494 Marek Wigier: Efekty realizacji WPR w Polsce – doświadczenia i wyzwania
w perspektywie do 2020 roku ... 504 Krzysztof Wiktorowski: Polityki i strategie rozwoju na tle systemu
zarzą-dzania rozwojem Polski ... 514 Tomasz Wojewodzic: Recesywne zachowania gospodarstw rolniczych
pro-wadzonych przez przedsiębiorców ubezpieczonych w KRUS ... 523 Grażyna Wolska: Infrastruktura pocztowa w Polsce. Wybrane problemy
ba-dawcze ... 532 Agata Wójcik: Koszty i dochodowość polskich gospodarstw mlecznych
na-leżących do europejskiego stowarzyszenia producentów mleka w 2010 r. 542 Sabina Ząbek, Joanna Kott, Zdzisław Szalbierz: Analiza sytuacji
ekono-miczno-finansowej PGE – Polskiej Grupy Energetycznej SA ... 552 Józef Stanisław Zegar: Konkurencyjność ekonomiczna versus
8 Spis treści
Summaries
Franciszek Adamczuk: New development strategy for Euroregion Neisse--Nisa-Nysa (ERN) − conditions and its evaluation ... 23 Piotr Adamczyk: Using the recommendations in investing process on the
share market ... 33 Agata Balińska: Quality as a determinant of the competitiveness of rural
tourism ... 42 Przemysław Borkowski: Feasibility study in the assessment of infrastructure
project risk ... 52 Marta Czyż, Dariusz Cichoń: Selected aspects of property management in
sustainable development process ... 64 Paulina Filip: Franchising as a system of cooperation and financing of
enterprises ... 75 Małgorzata Fronczek: The significance of Russia as Polish partner in foreign
trade in years 1995-2010 ... 85 Marcin Gospodarowicz: The analysis of enterprise development in rural
areas in Poland in the years 2006-2010 ... 95 Jakub Górka, Patrycja Chodnicka: Prediction of ATM network development
in Poland ... 105 Anna Grabowska: Investments in the market of art as a way for the
diversification of the investment portfolio in times of crises on the financial markets ... 114 Marianna Greta, Ewa Tomczak: Common agricultural policy as an element
of actuating and protecting Polish agriculture ... 124 Renata Grochowska: European budget as a business game of Member States
based on the Common Agricultural Policy’s example ... 133 Marcin Jurewicz: Decentralization of the system of German chambers of
commerce ... 141 Bogusław Kaczmarek, Ewa Tomczak: The Common Agricultural Policy
and the changes in functioning of the original production’s sector in Poland ... 149 Lidia Kaliszczak: Premises and manifestations of shaping the climate
encouraging local entrepreneurship ... 159 Renata Karkowska: Systemic risk − theory and analysis of reasons ... 169 Joanna Kenc: The effects of town twinning cooperation of the main cities of
Lower Silesia Voivodeship ... 178 Ewa Kołoszycz: Risk management tools in agriculture after the reform of the
CAP ... 187 Dorota Komorowska: Management efficiency of the selected types of
Spis treści 9
Elwira Leśna-Wierszołowicz: Problems of the protection of pension system in Poland in the context of complaints referring to the Insurance Ombudsman between 2008 and 2011 ... 208 Janusz Majewski: Beekeeping in Poland – selected economic problems ... 218 Dominika Malchar-Michalska: The development of Polish agricultural
sector in the perspective of the year 2030 ... 228 Grażyna Mańczak: Foreign direct investments and Polish economy ... 239 Natalia Mańkowska: E-government and competitive ability of the economy 249 Aneta Mazur-Jelonek, Anna Rychły-Lipińska,Agnieszka Sałek-Imińska,
Monika Zajkowska: Restructuring as a form of implementation of organizational changes on the basis of Energa-Operator SA ... 259 Antoni Mickiewicz, Bogdan M. Wawrzyniak: Issues of multi-territorial
farms in Polish legislation ... 269 Danuta Miłaszewicz: Progress towards sustainable development as a criterion
of economic evaluations ... 279 Andrzej Miszczuk: Socio-economic transborder links of peripheral region
(on the example of eastern Poland) ... 290 Bartłomiej Moszoro: The importance of innovation of enterprises in the
strategy of economic change management at the regional level ... 299 Janusz Myszczyszyn: Reasons and economic consequences of protectionist
policy on the example of the “union of rye and iron” ... 310 Magdalena Olczyk: Structural changes and competitiveness in the Polish
industry ... 321 Artur Ostromęcki, Dariusz Zając, Andrzej Mantaj: Influence of change
of chosen factors of production on the marketability and strategies of development of agricultural holdings ... 332 Mieczysław Piechnik: Aspects of regional infrastructure and its impact on
the development of tourism in the macroregion of eastern Poland in the years 2000-2010 ... 344 Zbigniew Piepiora: Active policy of natural disasters prevention in West
Pomeranian Voivodeship – financial aspects ... 360 Wojciech Piontek: Implications of the public good theory for the creation of
low carbon and resource-efficient economy ... 369 Zdzisław W. Puślecki: Changes in mutual interdependence between the
WTO and the European Union in the agricultural policy ... 380 Marcin Ratajczak, Jan Wołoszyn, Ewa Stawicka: Concept of CSR in the
aspect of employees on the example of agribusiness enterprises from Mazowieckie Voivodeship ... 390 Józef Rudnicki: Do stock splits maximize shareholders’ wealth? ... 402 Robert Rusielik, Michał Świtłyk, Artur Wilczyński: Efficiency of public
10 Spis treści
Iwona Salejko-Szyszczak: The evolution of the privatization barriers of public enterprises in Poland ... 422 Anna Sieczko, Ilona Wyszyńska: Quality of services delivered by
non--government organisations based on an example of charity for children „Zdążyć z Pomocą” ... 433 Magdalena Kinga Stawicka: Special economic zones in the European
Union ... 443 Piotr Szajner: Impact of the EU sugar market reform on the efficiency of
Polish sugar industry ... 453 Iwona Szczepaniak: Assessment of the level of food self-sufficiency of
Poland in the conditions of economic integration and globalization ... 464 Piotr Szkudlarek: Regional policy of the state in the context of construction
of broadband infrastructure on the example of eastern Poland ... 473 Paweł Szudra: Barriers of location of small trading and service companies . 483 Agnieszka Ścianowska: The influence of the investments cofinanced from
the Coherency Fund sources on the price policy of water-sewage companies ... 493 Arkadiusz Świadek, Marek Tomaszewski: Evolution of innovative activity
from the perspective of size of companies in regional systems in Poland . 503 Marek Wigier: Effects of the CAP in Poland − experiences and challenges in
the perspective to 2020 ... 513 Krzysztof Wiktorowski: Development policies and strategies against the
background of the system of development management of Poland ... 522 Tomasz Wojewodzic: Recessive behaviors of farms run by entrepreneurs
insured by KRUS ... 531 Grażyna Wolska: Postal infrastructure in Poland. Selected research
problems ... 541 Agata Wójcik: Costs and profitability of Polish dairy farms belonging to the
European Dairy Farmers in 2010 ... 551 Sabina Ząbek, Joanna Kott, Zdzisław Szalbierz: Analysis of economic and
financial situation of PGE SA ... 562 Józef Stanisław Zegar: Economic competitiveness versus social
PRACE NAUKOWE UNIWERSYTETU EKONOMICZNEGO WE WROCŁAWIU nr 246 RESEARCH PAPERS OF WROCŁAW UNIVERSITY OF ECONOMICS
Polityka ekonomiczna ISSN 1899-3192
Marta Czyż, Dariusz Cichoń
AGH Akademia Górniczo-Hutnicza w Krakowie
WYBRANE ZAGADNIENIA
GOSPODAROWANIA NIERUCHOMOŚCIAMI
W PROCESIE ROZWOJU ZRÓWNOWAŻONEGO
Streszczenie: Zaspokojenie podstawowych potrzeb społecznych jest istotą
funkcjonowa-nia każdego państwa. Do potrzeb tych należy zapewnienie możliwości pozyskafunkcjonowa-nia prawa do mieszkania. Realizacja tego dogmatu w warunkach Polski powoduje konieczność roz-budowy zasobu mieszkaniowego. To pociąga z kolei nieuniknione zaangażowanie zasobów naturalnych. Autorzy w artykule zwracają uwagę na konieczność zastosowania zasad teorii zrównoważonego rozwoju w odniesieniu do tego zasobu mieszkaniowego.
Słowa kluczowe: rozwój zrównoważony, nieruchomości.
1. Wstęp
Do drugiej połowy XX wieku gospodarowanie w środowisku naturalnym nacecho-wane było brakiem odpowiedzialności za zużynacecho-wane zasoby przyrody i zanieczysz-czanie otoczenia. Konsekwencją tego było narastanie negatywnych zjawisk środo-wiskowych, takich jak nadmierna eksploatacja zasobów naturalnych, degradacja i niszczenie ekosystemów. Problem ten, początkowo zauważany na płaszczyźnie lo-kalnej, urósł do wymiaru krajowego, a następnie globalnego. Przełom lat 60. i 70. XX wieku to okres, kiedy po raz pierwszy zaczęto zastanawiać się nad skutkami ekologicznymi przyspieszonego tempa wzrostu gospodarczego i właśnie wówczas zainicjowano poszukiwania racjonalnych dróg rozwiązania tego problemu. Wtedy też zaistniała konieczność zdiagnozowania jego skali i zaproponowania stosownych rozwiązań. Według niektórych autorów zajmujących się tematyką środowiska natu-ralnego „Człowiek osiągnął znaczny postęp cywilizacyjny za cenę niszczenia środo-wiska stanowiącego jego siedlisko. Zmiany w środowisku przekraczają bowiem zdolność ekosystemów do odnowy. Kontynuowanie tych zmian nieuchronnie pro-wadzi do regresu ekonomicznego (bariera środowiskowa), a zatem zagraża podsta-wom rozwoju cywilizacyjnego. Taki stan rzeczy jest wystarczający do
zakwestiono-54 Marta Czyż, Dariusz Cichoń
wania podstawowego paradygmatu rozwoju gospodarczego oraz w ogóle dotychczasowego rozwoju cywilizacyjnego ostatnich stuleci”1.
W tę sytuację niekorzystnych zmian w środowisku naturalnym wpisana jest pro-blematyka gospodarowania nieruchomościami, która jako jeden z elementów mają-cych znaczący wpływ na kształtowanie i przemiany w środowisku, stanowi bardzo istotną i interesującą kwestię. Z tego względu w tym opracowaniu postanowiono skupić uwagę na analizie wspomnianego zagadnienia i podjąć próbę oceny możli-wości dostosowywania gospodarki nieruchomościami do zasad rozwoju zrównowa-żonego.
2. Kształtowanie rynku nieruchomości
w relacji do zasad rozwoju zrównoważonego
Nieruchomości wlicza się do zasobu dóbr naturalnych. Obszary leśne, cieki wodne i inne użytki stanowią nieruchomości gruntowe niezabudowane, określane zasobem środowiska. Ten zasób środowiska, używając innej terminologii, stanowią nierucho-mości, które spełniają ważne funkcje w życiu społecznym i gospodarczym.
Często zmiana funkcji nieruchomości niezabudowanej na zabudowaną powodu-je proces nieodwracalny. Dochodzi też do sytuacji odwrotnej, w której tereny zajęte na cele budownictwa mieszkaniowego są z jakichś względów z powrotem zalesiane. Nieruchomości zabudowane, niezależnie od ich funkcji, generują zapotrzebowanie energetyczne. Powoduje to konieczność wykorzystania (co można uznać za pewne-go rodzaju degradację środowiska) innych nieruchomości, w tym wypadku kopa-lin, terenów pod elektrownie wodne (inny sposób zmiany funkcji nieruchomości – cieków wodnych) czy też wiatrowe. Wspomniane przekształcenia w środowisku, podejmowane w związku z jego funkcjami spełnianymi w procesie gospodarczym i społecznym, realizowane są poprzez zarządzanie nieruchomościami.
Przytoczone rozważanie świadczy bezspornie o wpisywaniu się problematyki gospodarowania nieruchomościami w proces rozwoju, który obecnie powinien mieć charakter zrównoważony. Takie założenia zostały przyjęte na konferencji w Rio de Janeiro w 1992 roku przez reprezentantów niemal wszystkich krajów świata, jako jedynie słuszna droga do zachowania życia na Ziemi i zapewnienia nie gorszych wa-runków egzystencji dla pokoleń przyszłych. W tę inicjatywę globalnej strategii roz-woju zrównoważonego włączone są strategie krajowe, regionalne i lokalne. Polska również przyjęła tę strategię jako podstawę rozwoju kraju, co jest zapisane w art. 5 Konstytucji RP oraz wyrażone w licznych dokumentach rządowych i samorządo-wych opracowanych w związku z koniecznością dostosowywania poszczególnych dziedzin gospodarki do zasad wspomnianego rozwoju.
1 J.S. Zegar, Kierowanie zrównoważonym rozwojem społeczno-gospodarczym (ekorozwojem),
Wybrane zagadnienia gospodarowania nieruchomościami… 55
W celu określenia sposobu włączenia w problematykę rozwoju zrównoważone-go kwestii zrównoważone-gospodarowania nieruchomościami należy wyróżnić trzy podstawowe rodzaje tego rynku funkcjonujące w Polsce:
Planistyczny prośrodowiskowy, charakteryzujący się zwiększaniem zasobu 1.
nieruchomości wynikającym z zaplanowanego rozwoju. Rozwój ten uwzględnia ko-nieczność wykorzystania zasobów środowiska naturalnego z jednoczesną minima-lizacją efektów ubocznych, np. siedliska będą zakładane na terenach o niskiej war-tości ekologicznej. Cele nadrzędne będą związane z możliwościami minimalizacji utraty zasobów naturalnych, a w drugiej kolejności z koniecznością rozwoju zasobu nieruchomości.
Planistyczny prorozwojowy, w którym zwiększenie zasobu będzie wynika-2.
ło z zaplanowanego rozwoju, uwzględniającego konieczność wykorzystania zaso-bów środowiska naturalnego, z jednoczesną maksymalizacją zasobu nieruchomości. Przykładami mogą być siedliska zakładane w urbanistycznie uzasadnionych lokali-zacjach. Cele nadrzędne będą związane z możliwościami maksymalnego zwiększe-nia zasobów nieruchomości, a w drugiej kolejności z utratą zasobów naturalnych.
Chaotyczny, gdzie zwiększenie zasobu będzie wynikało z nie planowane-3.
go rozwoju. Nie uwzględnia on wykorzystania zasobów środowiska naturalnego. Jedynym celem będzie zwiększenie zasobu, bez liczenia utraconych korzyści dla przyszłych pokoleń. W tym miejscu warto zauważyć, że obecny rozwój zasobu nie-ruchomości jest niestety przykładem właśnie takich działań.
Przekształcenie postępu technologicznego proprodukcyjnego w kierunku zmniej-szenia zużycia zasobów naturalnych per capita i zahamowanie procesu kreowania sztucznych potrzeb (np. przez modę) umożliwiłoby zbliżenie się do wdrażania zasad rozwoju zrównoważonego. Zmiana form, metod, jak również skali wzrostu gospo-darczego oraz wartości i stylów życia społeczeństwa pozwoliłaby na zachowanie trwałości ekologicznej, zakładającej, że pomimo rozwoju gospodarczego kapitał naturalny zostaje utrzymany na niemalejącym poziomie. W obecnych warunkach gospodarki polskiej, będącej ciągle jeszcze w okresie transformacji i dążącej do re-alizowania przyspieszonego tempa wzrostu gospodarczego (goniąc inne gospodarki Unii Europejskiej), raczej niemożliwe wydaje się szybkie spełnienie tych oczeki-wań. Należy zauważyć, że prośrodowiskowy wariant rozwoju zasobu nieruchomo-ści należałoby rozpatrywać z respektowaniem potrzeb przyszłych pokoleń.
Następny aspekt, ekologiczny, zakłada możliwość substytucji kapitału natural-nego kapitałem stworzonym przez człowieka, przy czym suma kapitału naturalnatural-nego i stworzonego przez człowieka nie może maleć2. Wydaje się to być możliwe do
za-stosowania w wariancie proplanistycznym.
Korzystanie z zasobów środowiska naturalnego we wszystkich sferach życia społecznego i ekonomicznego jest ściśle związane z poziomem świadomości
spo-2 R. Steuer, Paradigmen der Nachhaltigkeit, „Zeitschrifi fur Umweltpolitik & Umweltrecht“
56 Marta Czyż, Dariusz Cichoń
łecznej. Podobnie jest w odniesieniu do zasobów nieruchomości. W tej mierze wy-różnia się trzy poziomy świadomości korzystania ze środowiska naturalnego zwią-zanego z rozwojem zasobu nieruchomości:
Świadomość minimalizacji kosztów ekologicznych ma miejsce wówczas, 1.
gdy następuje zwiększanie zasobu nieruchomości przy jednoczesnej minimalizacji kosztów ekologicznych i rekultywacji środowiska naturalnego. W tym przypadku znane są koszty ekologiczne zwiększenia zasobu nieruchomości, jest również znana technologia mogąca zapobiegać nadmiernemu wykorzystaniu środowiska i istnieją środki finansowe na realizację tych celów. Państwo stać na ich wdrożenie lub jest to odgórnie wymuszone przepisami prawnymi. Dla przykładu takim narzędziem jest świadectwo charakterystyki energetycznej dla budynków i budowli, wprowadzające restrykcyjne normy energochłonności. Nieprzestrzeganie tych norm skutkuje niedo-puszczeniem budynków i budowli do użytkowania lub wyłączeniem ich z użytko-wania3.
Świadomość kosztów ekologicznych występuje, gdy zwiększany jest zasób 2.
nieruchomości, przy jednoczesnej świadomości ponoszenia kosztów ekologicznych i rekultywacji środowiska naturalnego. W tym przypadku znane są koszty ekolo-giczne zwiększenia zasobu nieruchomości. Znana jest również technologia mogąca zapobiegać nadmiernemu wykorzystaniu środowiska, ale nie ma środków finanso-wych na realizację tych celów lub nie znana jest technologia umożliwiająca ograni-czenie skutków środowiskowych tego procesu. Państwa nie stać na ich wdrożenie lub nie ma technologii, ale bada i obserwuje zjawisko nadmiernego wykorzystania środowiska naturalnego. Może również nakazać to uczestnikom rynku poprzez prze-pisy prawne, np. narzędziem do badania energochłonności są obecnie świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynków i budowli wprowadzające normy ener-gochłonności. Obecnie normy są na tyle „przyjazne”, że pozwalają bez mała każdy budynek i budowlę użytkować i dopuszczać do użytkowania. Ten dylemat zależy od inwestorów lub użytkowników, bowiem to właśnie oni decydują, czy będą chcie-li i czy będzie się im opłacało posiadać lepszą klasę energochłonności.
Nieświadomość kosztów ekologicznych oznacza zwiększanie zasobu nieru-3.
chomości, przy jednoczesnym braku świadomości kosztów ekologicznych i rekul-tywacji środowiska naturalnego. W tym przypadku nie znane są koszty ekologiczne zwiększenia zasobu nieruchomości. W skrajnym przypadku podmiot zainteresowa-ny może nie chcieć ich poznać, gdyż jedyzainteresowa-nym jego celem jest wytworzenie zasobu w dogodnej lokalizacji – rozumianej jako najtańsza (oczywiście nie uwzględniająca kosztów ekologicznych) lub najdogodniejsza z innego punktu widzenia. Jest to czę-sto gospodarka chaotyczna i rabunkowa ekologicznie. Cechują się nią społeczeństwa o niskiej świadomości ekologicznej i niskim wskaźniku produktu krajowego brutto
per capita. Przykładem tego typu działań w Polsce może być mała ilość planów
3 Obecnie Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej rozważa możliwość
Wybrane zagadnienia gospodarowania nieruchomościami… 57
zagospodarowania przestrzennego. Powoduje to w praktyce niekontrolowany roz-rost zasobów nieruchomości. Inwestorzy na rynku nieruchomości, np. deweloperzy, kierują się chęcią postawienia budynków wielorodzinnych w miejscach najbardziej atrakcyjnych lokalizacyjnie lub cenowo bez niezbędnej infrastruktury społecznej, np. terenów zielonych. Nie analizują przy inwestycji kosztów ekologicznych, często wykorzystują niskiej jakości materiały budowlane lub niewłaściwie ich używają. Przyczyną tej sytuacji są niewłaściwe przepisy prawa budowlanego w warunkach braku planów zagospodarowania przestrzennego i dopuszczania bardzo energo-chłonnych budynków i budowli do użytkowania.
3. Dostosowanie celów rynku nieruchomości
do procesu rozwoju zrównoważonego
Następnym ważnym aspektem omawianej problematyki jest znalezienie wspólnych celów rozwoju zrównoważonego i rynku nieruchomości. Analizując koncepcję roz-woju zrównoważonego, wybitni specjaliści wyszczególniają pewne cele, a miano-wicie:
społeczne cele nadrzędne – dobrobyt, sprawiedliwość, bezpieczeństwo, 1)
cele idealizacyjne – utrzymanie funkcji ekologicznych środowiska przyrod-2)
niczego,
cele empiryczne – stały zasób kapitału naturalnego
3) 4.
Istotę rozwoju zrównoważonego w oparciu o wyżej przedstawione cele sta-nowić będzie rozwój gospodarki i społeczeństwa, który nie doprowadzi do zmian w środowisku tam, gdzie jego stan jest dobry, bądź gdy stan środowiska jest zły (obszary zdegradowane), pozwoli na rozwój gospodarki oraz społeczeństwa, jedno-cześnie poprawiając ten stan. Takie sformułowanie istoty rozwoju zrównoważonego pozwala na skorelowanie z nim zagadnienia gospodarowania nieruchomościami. Świadczy o tym fakt ciągłych zmian i ewolucji w różnych zasobach i funkcjach nie-ruchomości, dostosowujących się (najlepiej elastycznie) do pojawiających się no-wych potrzeb społeczno-gospodarczych.
Gospodarowanie zasobem nieruchomości uwzględniające tak postawione cele rozwoju zrównoważonego powinno polegać na ustaleniu i przyjęciu strategii pozwa-lającej na realne wdrożenie i kontrolę przebiegu procesu. Kontrola przebiegu proce-su powinna być przeprowadzona w oparciu o wcześniej ustalone wskaźniki. Wydaje się, że ten sposób zarządzania zasobem nieruchomości i jego zwiększania w Polsce jest uzasadniony. Uzasadniony nie tylko ekologicznie, ale również ekonomicznie, a już na pewno społecznie w dłuższym okresie, kiedy to przyszłe pokolenia nie będą musiały ponosić kosztów dzisiejszych „nie przeanalizowanych” decyzji w zakre-sie zarządzania istniejącym zasobem nieruchomości. Natomiast w przypadku chęci zwiększenia zasobu nieruchomości konieczne będzie skorzystanie z zasobów
58 Marta Czyż, Dariusz Cichoń
dowiska naturalnego, jednakże powinno się to odbywać przynajmniej na poziomie świadomości kosztów ekologicznych, z bezwzględnym wyłączeniem terenów cen-nych ekologicznie bądź też z przywróceniem pierwotcen-nych funkcji nieruchomości gospodarczo niepotrzebnych.
Tabela 1. Dziedziny wchodzące w skład trzech ładów
Ład społeczny Ład gospodarczy Ład środowiskowo--przestrzenny Demografia Finanse gminy (budżet;
dochody i wydatki; zobowiązania;
wierzytelności; korzystanie ze środków UE)
Ekologizacja planowania przestrzennego
Edukacja (w tym oświata)
Przedsiębiorczość (podmioty gospodarcze i pracujący)
Ochrona przyrody i krajobrazu
Pomoc społeczna Struktura podmiotów gospodarczych
Ochrona i zrównoważony rozwój lasów Zdrowie Poziom i struktura
zatrudnienia
Ochrona gleb i odpady Bezpieczeństwo
publiczne
Budownictwo mieszkalne Ochrona zasobów kopalin
Mieszkalnictwo Turystyka Ochrona wód (powierzchniowych i pod-ziemnych; zasoby, jakość; zanieczyszcze-nie, zużycie, stosunki wodne i ochrona przed powodzią)
Kultura, sport i rekreacja (styl życia)
Rolnictwo
Ochrona powietrza atm.
(jakość; emisje; ochrona klimatu)
Partycypacja społeczna Infrastruktura techniczna Ochrona klimatu akustycznego (jakość klimatu, emisje,
oddziaływanie hałasu) Aktywność na rynku
pracy
Wykorzystanie materiałów i surowców (w tym odpady przemysłowe i ich wykorzystanie) Energia odnawialna (wykorzystanie) Ład instytucjonalno--polityczny Dostępność produktów i usług
Bezpieczeństwo biologiczne, chemiczne, elektromagnetyczne i przeciwdziałanie skutkom awarii przemysłowych
Źródło: T. Borys, Zaprojektowanie i przetestowanie ram metodologicznych oraz procedury samooceny
gmin na podstawie wskaźników zrównoważonego rozwoju w Systemie Analiz Samorządowych (SAS). Raport dla ZMP, Jelenia Góra – Poznań, 2008.
Problem nadmiernego wykorzystania środowiska naturalnego, choć obecnie globalny, ma swoje podłoże w układzie lokalnym. Ze względu na zakres niniejszej
Wybrane zagadnienia gospodarowania nieruchomościami… 59
pracy rozważania zostaną ograniczone do zakresu gospodarki nieruchomościami mieszkalnymi5.
Wskaźniki zrównoważonego rozwoju mogą być narzędziem informacyjno-dia-gnostycznym, ułatwiającym ocenę i zarządzanie sferą społeczną, gospodarczą i śro-dowiskową na poziomie lokalnym, regionalnym i krajowym. Badania w ramach Systemu Analiz Samorządowych, prowadzone na poziomie lokalnym, są niezwykle użyteczne w sporządzaniu i aktualizacji strategii rozwojowych jednostek samorządu jako podstawowych jednostek organizacyjnych państwa. T. Borys pogrupował te wskaźniki według ładu:
środowiskowo-przestrzennego, a)
gospodarczego, b)
społecznego (obejmującego również sferę instytucjonalną)
c) 6.
W tabeli 1 wyszczególniono w ramach ładu: społecznego – mieszkalnictwo (6),
•
gospodarczego – budownictwo mieszkaniowe (5), •
środowiskowo-przestrzennego – ekologizację planowania przestrzennego (1). •
Takie ujęcie wyraźnie wskazuje na powiązanie rynku nieruchomości z proble-matyką rozwoju zrównoważonego.
Obecnie w Polsce istnieje konieczność wybudowania ponad 4 mln nieruchomo-ści mieszkalnych, jeżeli wyznacznikiem wielkonieruchomo-ści rynku nieruchomonieruchomo-ści mieszkal-nych będzie wskaźnik średniej liczby lokali mieszkalmieszkal-nych w Unii Europejskiej.
Poniżej zamieszczone są wyliczenia obecnych braków w zasobie mieszkanio-wym Polski, oparte na założeniu dostosowania wielkości zasobu do średniej euro-pejskiej.
38 138 000 – liczba mieszkańców w Polsce w 2008 roku7,
445 – 335 = 110 mieszkań na 1 tys. mieszkańców, 110/1000 × 38 138 500 = 4 195 180 mieszkań.
Obecny zasób to 335/1000 × 38 138 000 = 12 776 230.
Wskaźnik ten jest o tyle istotny, że wytworzenie brakującego zasobu nierucho-mości mieszkaniowych powinno odbywać się w odniesieniu do problematyki roz-woju zrównoważonego. Stosując wariant planistyczny prorozwojowy wraz z kryte-rium poziomu świadomości ekologicznej, możemy w znacznym stopniu ograniczyć koszty środowiskowe. Powyższe obliczenia pokazują wartość matematyczną, co nie jest zgodne ze wskazaniami ekspertów rynkowych. Szacują oni wartość brakującego zasobu na około 2 mln lokali mieszkalnych. Wynika to z polskiego modelu gospo-darstwa domowego: 2+1 lub 2+2. Należy jednak zauważyć, że w ostatnich dwóch
5 Nieruchomości mieszkalne stanowią część zasobu nieruchomości. Jednakże funkcja
mieszkal-na nieruchomości wyzmieszkal-nacza funkcje i wielkość pozostałych zasobów nieruchomości niemieszkalnych i wpływa w sposób istotny na rozwój społeczeństwa w wymiarze jakościowym i ilościowym, przez co kreuje wykorzystanie nieruchomości niezabudowanych.
6 T. Borys, wyd. cyt., s. 94-95.
60 Marta Czyż, Dariusz Cichoń
dekadach ulega on istotnym zmianom. Obecnie coraz częściej młodzi nie zakładają rodzin i należy ich traktować w kategoriach jednoosobowego gospodarstwa domo-wego.
Tabela 2. Liczba lokali mieszkalnych w Unii Europejskiej
Państwo Średnia ilość mieszkań na 1000 mieszkańców
Austria 457 Belgia 415 Bułgaria 486 Czechy 435 Dania 470 Finlandia 489 Francja 495 Grecja 505 Hiszpania 510 Holandia 417 irlandia 341 Luksemburg 394 Niemcy 472 Polska 335 Portugalia 495 Rumunia 381 Szwecja 484 Węgry 424 Włochy 460 Średnia 445
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych z Kongresu Budownictwa, http://www.kongresbudownictwa.pl/pliki/SYTUACJA%20MIESZ-KANIOWA%20W%20POLSCE.ppt#258,4,Slajd 4 stan na 22 marca 2012 r.
Ważnym aspektem zwiększenia zasobu nieruchomości, przy respektowaniu wcześniej wspomnianych zasad rozwoju zrównoważonego, powinno być uwzględ-nienie kosztów środowiskowych w konkurencyjności przedsiębiorstw realizujących inwestycje. Powszechnie przyjmuje się, że konkurencyjność – zgodnie z ujęciem teorii klasycznej – jest to współzawodnictwo podmiotów gospodarczych w ich wal-ce na rynku. Konkurencyjność w takim rozumieniu opiera się na kryterium mikro-ekonomicznym. Jest ona najpełniej opisana przez współczesnego autora teorii kon-kurencyjności E.M. Portera. Ta teoria pomija występowanie efektów zewnętrznych funkcjonowania w środowisku naturalnym różnych podmiotów gospodarczych oraz przyjmuje założenie istnienia konkurencji doskonałej. Za istotne przyjęto w niej na-stępujące warunki konkurencji doskonałej:
Wybrane zagadnienia gospodarowania nieruchomościami… 61
dostatecznie duża liczba sprzedających i kupujących na rynku danego towa-1)
ru, tak iż żaden z nich nie ma wpływu na cenę rynkową,
jednorodność produktu (towaru) oferowanego przez sprzedających, 2)
doskonała informacja rynkowa dla wszystkich uczestników rynku, 3)
brak interwencji czynnika politycznego na rynku (zupełna autonomiczność 4)
rynku),
brak kosztów transakcyjnych operacji rynkowych, 5)
brak barier wejścia na rynek i wyjścia z rynku
6) 8. koszt cena p2 p1 X1 ilość X2 D – popyt F E
K’s – krańcowy koszt społeczny
K’p – krańcowy koszt producenta
Zewnętrzny efekt ujemny
Rys. 1. Zależność pomiędzy kosztem krańcowym społecznym a kosztem krańcowym producenta
Źródło: J.S. Zegar, Konkurencyjność ekonomiczna (rynkowa) i konkurencyjność społeczna, Roczniki Naukowe zeszyt 1, Wydawnictwo Wieś Jutra, Warszawa 2008.
Jeżeli K’p < p < K’s, to mamy do czynienia z sytuacją, iż cena p danego pro-duktu pokrywa koszt krańcowy danego producenta (jest on zatem konkurencyjny), natomiast nie pokrywa krańcowego kosztu społecznego. W drugim przypadku może to być wynik albo wysokich kosztów produkcji, albo wysokich kosztów zewnętrz-nych. W tym przypadku realizacja produktu po cenie p powoduje uszczerbek dobra społecznego – na przykład w postaci nieopłaconych zasobów naturalnych, degra-dacji środowiska lub utraty korzyści w innych zastosowaniach nakładu X. Sytuacja taka stanowi typowy przykład akademicki9. Zilustrowano ją na rys. 2. Przyjmując,
iż cena p spełni warunek konkurencyjności mikroekonomicznej, producent
wydat-8 E.M. Porter, Strategia konkurencji. Metody analizy sektorów I konkurentów, PWE, Warszawa
1992.
62 Marta Czyż, Dariusz Cichoń
kuje na produkcję dobra rynkowego nakład na poziomie X1, któremu będzie towa-rzyszył ujemny krańcowy efekt zewnętrzny na poziomie K’s – K’p. Uwzględnienie
niekorzyści wynikających z nadmiaru tego efektu wymaga zmniejszenia nakładu dobra X do poziomu X2, czyli de facto ograniczenia produkcji. Nowa równowaga zostanie osiągnięta przy niższym poziomie produkcji, zaspokajającej popyt dzięki wyższej cenie równowagi rynkowej, lecz pokrywającej koszty społeczne.
Przedstawione rozumowanie ma szczególne znaczenie w przypadku rynku nie-ruchomości, którego efekty zewnętrzne są znaczące ze względu na rozliczne funkcje ekologiczne i społeczne. Teoretyczną podstawę dla skali gospodarki, którą można odnieść również do rynku nieruchomości, daje ekonomia ekologiczna.
W myśl teorii H. Daly’ego, skalę gospodarki określają dwie miary10:
Przepływ zasobów fizycznych, co tworzy materialny komponent strumienia 1.
dóbr (korzyści) i antydóbr (nie-korzyści). Jeżeli przepływ ten nie przekracza możli-wości odnowy ekosystemu (zasobów i pojemności/zdolności absorpcyjnej), to skala gospodarki jest ekologicznie zrównoważona.
Zakumulowany zasób dóbr w formie bogactwa i niekorzyści. 2.
Rys. 2. Optimum wzrostu (skala) produkcji
Źródło: H. Daly, Ecological Economics and Sustainable Development, Selected Essays of Herman
Daly, E. Elgar, Cheltenham 2007.
Użyteczność krańcowa z konsumowanych dóbr i usług MU spada, ponieważ ra-cjonalne jednostki najpierw zaspokajają najbardziej pożądane potrzeby, natomiast niekorzyści, jak np. skrócenie czasu wolnego czy degradacja środowiska (MDU),
10 H. Daly, Sustainable development: definitions, principles, policies. Invited address, World
Wybrane zagadnienia gospodarowania nieruchomościami… 63
towarzyszące rosnącej produkcji i konsumpcji zwiększają się. Można traktować je jako utracone korzyści.
4. Podsumowanie
Obecnie polski rynek nieruchomości zalazł się w sytuacji, która z punktu widzenia posiadanego zasobu i standardu nieruchomości mieszkalnych jest oceniana mianem nędzy mieszkaniowej, co potwierdzają zaprezentowane statystyki. Paradoksem tej sytuacji jest wielka szansa dostosowania budowy i rewitalizacji zasobu nieruchomo-ści do zasad teorii zrównoważonego rozwoju. Pozwoliłoby to na uniknięcie błędów popełnionych przy budowie zasobów nieruchomości w państwach Europy Zachod-niej, które w okresie rozwiązywania problemów mieszkaniowych nie mogły zasto-sować tej teorii ze względu na jej nieznajomość. Wzrost zasobów nieruchomości mieszkaniowych w krajach Europy Zachodniej dokonywał się w latach 60., 70. i 80., a teoria rozwoju zrównoważonego rozwinęła się w latach 90. XX w. Dzisiaj kraje te ponoszą ogromne koszty odtworzenia zasobów naturalnych, utraconych w tamtych okresach. Właściwa implikacja zasad teorii zrównoważonego rozwoju może się oka-zać największym i najważniejszym instrumentem rozwoju rynku nieruchomości w Polsce.
Literatura
Borys T., Wskaźniki ekorozwoju, Ekonomia i Środowisko, Białystok 1999.
Borys T., Zaprojektowanie i przetestowanie ram metodologicznych oraz procedury samooceny gmin
na podstawie wskaźników zrównoważonego rozwoju w Systemie Analiz Samorządowych (SAS). Raport dla ZMP, Jelenia Góra – Poznań 2008.
Daly H., Ecological Economics and Sustainable Development, Selected Essays of Herman Daly, E. Elgar, Cheltenham 2007.
Daly H., Sustainable development: definitions, principles, policies. Invited address, World Bank, Wash-ington, 30.04. 2002.
Porter E.M., Strategia konkurencji. Metody analizy sektorów I konkurentów, PWE, Warszawa 1992. Potrawka E., Cichoń D., Podstawy budownictwa, [w:] W. Brzeski i in. (red.), Nieruchomości w Polsce.
Pośrednictwo i Zarządzanie. Kompendium, Europejski Instytut Nieruchomości, Warszawa –
Kra-ków 2007.
Steuer R., Paradigmen der Nachhaltigkeit, „Zeitschrifi fur Umweltpolitik & Umweltrecht“ 2001, nr 4. Zegar J.S., Kierowanie zrównoważonym rozwojem społeczno-gospodarczym (ekorozwojem),
Monogra-fie i Opracowania nr 522, Oficyna Wydawnicza SGH, Warszawa 2003.
Zegar J.S., Konkurencyjność ekonomiczna (rynkowa) i konkurencyjność społeczna, Roczniki Naukowe zeszyt 1, Wydawnictwo Wieś Jutra, Warszawa 2008.
64 Marta Czyż, Dariusz Cichoń
SELECTED ASPECTS OF PROPERTY MANAGEMENT IN SUSTAINABLE DEVELOPMENT PROCESS
Summary: Satisfying essential social needs is fundamental for functioning of every state.
Giving the possibility to acquire the right to housing is included in these needs. The realization of this dogma in conditions of Poland causes the need for the expansion of housing. Then it causes unavoidable usage of natural resources. The authors of the article pay attention to the need for the application of the principles of the theory of sustainable development while developing of housing.
