Jakość wykonawstwa budownictwa mieszkaniowego na przykładzie osiedla Widzew EF w Łodzi

A C T A U N I V E R S I T A T I S L O D Z I E N S I S FOLIA OECONOMICA 26, 1983

Ewa K ućharska-Slasiak', W ło d z im ie rz M ie lcza re k**

JA K O ŚĆ W Y K O N A W STW A BU DO W N ICTW A M IESZKANIOW EGO N A PRZYKŁADZIE OSIEDLA W ID ZEW EF W ŁODZI

O pinia publiczna k ry ty c z n ie o cen ia jak o ść obiektów budow lanych w Polisce. W dyskusji często zw raca się uw agę n a fak t p o g a rsz ają c ej się jak o ści b u d ow nictw a tłum acząc to p re sją zadań ilościow ych, k tó re p rz y sła n ia ją a sp ek t jak o ścio w y . Je d n o cz e śn ie p o d k reśla się w pro cesie in w e sty c y jn y m b ra k m echanizm ów zach ę c ają c y ch do w y k o n y w a n ia ro -bót o d o brej jakości. P o dejm ow ane doty ch czas p ró b y 1 p o p ra w y jakości nie p rzy n io sły o czek iw an y ch efektów , nie -stworzyły bow iem w y s ta r-czająco silnych bodźców d o zm iany sta n u istn iejąceg o .

T erm in ,,jakość" n,:e jest b y n ajm n iej jed n o zn aczn ie in te rp re to w a n y . D obitnie w ynika to n a w e t z tytułu a rty k u łu A. K ilińskiego Jakość c z y

li nie w iadom o co2. W lite ra tu rz e przedm iotu ocenę jakości p rz e p ro

-w adza się z technicznego o raz ekonom icznego p u n k tu -w idzenia. W śró d term inów i definicji jakości rozum ianej w se n sie technicznym w y ró ż -nia się r.jakość ty p u " o raz ,,jakość w y k o n a n ia ". Ja k o ść ty p u oznacza jakość p rzew idyw aną, zam ierzoną, o b ejm u ją c ą zbiór cech o p a rty c h na p rz y ję ty c h p a ra m e tra c h , zak ład an y ch w p ro je k c ie . Ja k o ść w y k o n a n ia

* Dr, adiunkt w Zakładzie Ekonomiki Budownictwa i Inw estycjii Instytutu Ekono-miki Produkcji UL.

” Dr, adiunkt w Zakładzie Ekonomiki Budownictwa i Inw estycji Instytutu Eko-nomiki Produkcji UŁ.

1 Por, m. in. decyzja nr 42 z 1977 r. Prezydium Rządu z dnia 15 IV 1977 r. w spraw ie popraw y jakości budow nictwa m ieszkaniowego, nie publikowana,- zarzą-dzenie nr 42 M inistra Budownictwa i Przemysłu M ateriałów Budowlanych z dnia 29 (X 1976 r. w spraw ie kontroli jakości, „Dziennik Urzędowy 1976, nr 7j zarządzenie nr 13 M inistra Budownictwa i Przemysłu M ateriałów Budowlanych z dnia 18 V 1977 r. w spraw ie w prow adzenia zasad w ykonyw ania robót budowlano-m ontażowych i obiek-tów budow nictwa m ieszkaniowego, ftie publikowana) Uchw ala nr 119 Rady M inistrów z dnia 3 VIII 1979 r. w spraw ie organizacji kontroli jakości wyrobów , usług, robót i obiektów budow lanych, „M onitor Polski" 1979, nr 20, poz. 117.

c h a ra k te ry z u je s ię n a to m ia st zbiorem o k re ślo n y c h cech u zy sk an y c h przez w y ró b w p ro cesie w y tw ó rczy m . T y lko w id ealn y ch w a ru n k a ch p ro d u k c y jn y c h jakość w y k o n a n ia będzie zgodna z jak o ścią tiypu.

O c e n a jak o ści z ek o n o m iczn eg o p u n k tu w id zen ia w ym aga u w zględn iezględn ia fak tu su b ie k ty w zględn e g o jej po jm o w azględn ia przez k o zględn su m ezględn ta o ra z p ro -d u cen ta. K onsum ent bą-dź u ży tk o w n ik o c e n ia jak o ść po-d k ątem p rz y -d a tności w y ro b u do zasp o k o jen ia o k re ślo n y c h p o trz eb . In te re s u je go u ż y -teczność w p o w ią z an iu z ceną, podczas g d y p ro d u c e n t k o ja rz y w y ró b z kosztem , a p o śred n io d o p iero z ceną. W odczuciu u ż y tk o w n ik a o j a kości w y ro b u d e c y d u je n ie ty lk o w arto ść u żytkow a, techniczna, e s te -ty c z n a ale ró w n ież odczucia em o cjo n aln e. Rola te g o o sta tn ie g o czyn-nik a je s t olbrzym ia. Dow odzi to, że p o ję c ie jakości m a c h a ra k te r w zględny.

Problem jak o ści jest jeszcze b a rd z iej złożony w b udow nictw ie. W y nika to z faktu, że jakość w y ro b u finalnego — czyli o b ie k tu b u d o w la neg o — je s t w y p ad k o w ą jak o ści w y ro b ó w w ie lu p roducentów , k o o p e -ru ją c y c h z budow nictw em . O znacza to, że o jak o śc i w b u d o w an y ch m ateriałó w , a w rez u lta c ie o jakości e fe k tu końcow ego d ecy d u je ró w -nież p ra c a p rze d sięb io rstw n ie zaliczanych do działu budow nictw o. Z a-k re s teg o u zależn ien ia jest znaczny, o czym św iadczy stru a-k tu ra a- kosz-tów m a te ria ło w y ch — p o n a d 89% dóbr i usług w 1977 r. pochodziło z in n y ch działów g o sp o d ark i n a ro d o w e j3.

N ajw łaściw szym o k reśle n ie m te rm in u jakość je s t p rzy d atn o ść u ż y tkow a. Z godnie z tą definicją jak o ść o b ie k tu b u d o w lanego m ożna o k re -ślić ja k o sto p ie ń sp e łn ia n ia przez obiekt w y m a g a ń o d b io rc y lub u ż y tk o w n itk a 4. W tym tk o n tetk śc ie jatkość o b ie tk tu stanow i po łączen ie i z a ra -zem w y p ad k o w ą jak o ści p ro je k tu i jakości w yk o n aw stw a. P rzy ocenie jak o ści o sie d la m ieszkaniow ego uw zgędnia s ię np. u k ład u rb a n isty c z -ny, w zajem n ą zabudow ę m ieszkaniow ą, a d m in istra c y jn ą i użyteczności publicznej, rozw ój sieci tra n sp o rto w e j, a n a w e t urząd zen ie terenów i zieleńców . Przy o c e n ie jakości b u d y n k u m ieszkalnego b ierz e się pod u w a g ę np. ro zw iązan ia a rc h ite k to n ic z n e e lew acji czy też rozłożenie m ieszkań. P rzy o cen ie m ieszkań uw zględnia się u k ła d funk cjo n aln y i k ształt pom ieszczeń, ro d zaj tech n iczn eg o w yposażenia, jakość w y -k o n an ia.

Ja k o ść b u d ow nictw a m ieszk an io w eg o zależy o d k ształto w an ia się n a stę p u ją c y c h g ru p czynników 5:

3 R ocznik sta ty sty c z n y 1980, W arszaw a 1981, tabl. 19(119>.

4 T. P i s k o r s k i , Jakość produkcji budow lanej, W skazania dla w ykonaw ców robót budow lano-m ontażow ych, W arszaw a 1979, s. 59.

5 S. P o n i a t o w s k i , K ierunki podnoszenia jakości budownictw a, „Inw estycje 1 Budownictwo" 1977, n r 3, s. 11.

1) społeczno-ekonom icznych — o k re śla ją one p a ra m e try jakości poszczególnych bu d y n k ó w lub całych osiedli; u s ta la ją one, o d pow iednio do w ysokości środków przeznaczonych na ten cel, zasady podw yższania sta n d a rd u m ieszkaniow ego;

2) fu n k cjo n aln y ch — o k re ś la ją o n e w ielkość p o w ierzchni u ż y tk o w ej, k u b a tu rę i liczbę izb w m ieszkaniach, ich rozkład, zakres w y p o sażenia, uk ład ciągów k o m u n ik a c y jn y c h w obiekcie i n a' zew nątrz o b ie k -tu;

3) technicznych — o k re śla n y c h w o b o w iązu jący ch przepisach; 4) su b ie k ty w n y c h — o b e jm u ją c y c h fu n k cjo n aln o ść m ieszkań, ich kom fort z p u n k tu w idzenia np. zabezpieczenia przed p rze n ik an ie m d źw ięków, zabezpieczenia cieplnow ilgotnościow ego itip.; czynniki te, w p rz e -ciw ieństw ie do p o p rzednich, n ie są w y m iern e.

Z p u n k tu w idzenia sk u tk ó w ek o nom icznych d ecy d u jące znaczenie posiada g ru p a technicznych czynników jakości, do k tó ry c h należy:

— jakość p ro je k tu w y k o n an eg o n a p o d sta w ie p raw id ło w y c h założeń, n o rm aty w ó w oraz norm technicznych p ro je k to w a n ia a także p rze -pisów praw n o -tech n iczn y ch ,

— jakość u ż y ty c h m ate ria łó w budowllanych,

•— jakość w ielk o w y m iaro w y ch ele m en tó w k o n stru k c y jn y c h lub in -ny ch zasto sow a-nych przy budow ie obiektu,

— jakość w y ro b ó w i urząd zeń u ży ty c h do w y p o sażen ia po m iesz-czeń obiektu,

— jakość w y k o n an ia robót budow lanom ontażow ych, k tó ra o b ejm u -je zgodność danego obiektu lub danego ro d zaju robót z pro jek tem i z o k reślo n y m i w przep isach o raz w w a ru n k a ch o d b io ru w y m a g a n ia -mi; jakość w y k o n a n ia zależy od o rg an izacji p ro c e su in w e sty c y jn eg o oraz jakości p ra c y ludzi.

U w zględniając w szystkie g ru p y czynników w y d a je się, że jakość w budow nictw ie jest cechą niew ym ierną, jed n a k w y ra ź n ie w y czu w al-ną w skutkach. N iew łaściw a jakość techniczna o b ie k tu stanow i źródło p o w staw an ia s tra t ek o nom icznych zarów no u w yk o n aw cy , in w esto ra jak i u ży tk o w n ik a m ieszkań. W y w o łu je ona rów nież — obok czynników społecznoekonom icznych, fu n k cjo n aln y ch o raz su b ie k ty w n y c h •— d ą ż e -nie do zm iany m ieszkania celem polepszenia w a ru n k ó w m ieszkaniow y c h “. Stanoieszkaniow i czynnik ieszkaniow p ły ieszkaniow ają cy na k sz ta łto ieszkaniow an ie się kosztóieszkaniow u trz y -m ania o b iek tu w tra k c ie je g o ek sp lo a tacji.

6 Zjawisko to nabiera coraz większego znaczenia również w nowo oddaw anych budynkach m ieszkalnych. Jak w ykazały badania ankietow e, osoby czekające n a zam ianę m ieszkania spółdzielczego negatyw nie oceniły w dotychczas użytkow anych m ieszkaniach: a) pow ierzchnię użytkow ą aktualnie posiadanego m ieszkania — 43,8°/o w szystkich przyczyn zamiany, b) rozkład funkcjonaln y m i e s z k a ń — 23,9%, c) p o ł o

-O cena jak o ści p rze d staw io n a w nin iejszy m a rty k u le m a c h a ra k te r n iep e łn y — u w a g a sk o n c e n tro w a n a jest bow iem jed y n ie na sk u tk a c h n iew ła śc iw ej jak o ści ponoszonych przez w y k o n aw cę o d m om entu od-b io ru od-budynku.

Skutki n iew ła śc iw ej jakości w y k o n a n ia p rześled zo n e zostaną na przy k ład zie 61 b u d y n k ó w zrealizo w an y ch p rzez Łódzki K om binat Budo-w y D om óBudo-w „P ołudnie" Budo-w la ta c h 1977— 1979 n a te re n ie o sied la W id zeBudo-w — — EF.

O cena jak o ści p rzep ro w a d z o n a z o sta ła w: — chw ili p rzek azan ia b u d y n k u inw estorow i, — p ierw sz y c h lata ch jeg o e k sp lo a tacji.

O cena jak o ści d o k onana w chw ili o d b io ru n ie d aje p e łn e g o o b razu i je s t o c e n ą doraźną. D opiero o b se rw a c ja o b ie k tu b u d o w lanego w tra k -c ie e k sp lo a ta -c ji, a w łaś-ciw ie o b se rw a -c ja jeg o e le m en tó w pozw ala —- u ch w y cić — o b o k p rze jaw ó w zużycia techn iczn eg o — ró w n ież w a d y i uszkodzenia spow odow ane błędam i popełnionym i na e ta p ie realizacji. W zw iązku z m ożliw ością u jaw n ie n ia się w ad dopiero w tra k c ie e k s p loatacji, w y k o n a w ca zobow iązany jest u sunąć u ste rk i tzw. o k re s u r ę -kojm i. N a p ra w y o k re s u rę-kojm i o b e jm u ją w sz y stk ie prace, k tó re m usi w y k o n a ć g e n e ra ln y w y k o n a w ca b u d ynku, a b y d o p ro w ad zić ele m en ty lu b d e ta le b u d y n k u do p e łn ej ich spraw ności tec h n iczn o -fu n k cjo n aln ej na czas o k re ś lo n y w g w a ra n cji p rz e k a z y w a n ej u żytkow nikow i. O k re sy g w a ra n cji z o stały zró żnicow ane7 o d 12 m iesięcy d la o sprzętu, zaw orów , b a te rii w annow ych, g rzejników , a n te n telew izy jn y ch , m ebli kuch en n y ch , m alo w an ia ścian, stro p ó w i sto la rk i do 60 m iesięcy na e le m e n ty k o n s tru k c y jn e b u d ynku, ścian y zew n ętrzn e i w ew n ętrzn e, stropy, k o n s tru k -cje dachu.

Za n ied o trzy m a n ie term in u realizacji ob iek tu , za n iew łaściw ą jakość stw ie rd z o n ą bądź w tra k c ie od b io ru , bądź w tra k c ie e k sp lo a tac ji, w y -ko n aw ca ponosi dod atk o w e -koszty. Z a k a żd y d z ie ń zw łoki w o d d an iu o b ie k tu w y k o n a w ca obow iązany jest zapłacić k a rę um ow ną w w y so k o ś-ci 0,01% w y n ag ro d zen ia um ow nego. Za zw łokę w u su n ię c iu w ad przy o d b io rze lub za w ad y w o k re sie rękojm i w y k o n aw ca p łaci k a rę w w y sokości 0,01% w y n a g ro d z en ia u m ow nego za w y k o n a n y p rzed m io t o d b io -ru — za k ażdy dzień zw łoki liczony o d dnia w yznaczonego na usunię-żenie m ieszkania w budynku, usytułow anie budynku w osiedlu oraz na terenie m iasta ja k rów nież w ykończenie i w yposażenie — 14,ľ7o. Por. E. K u c h a r s k a - - S t a s i a k , S. W i e t e s к a, Przyczyny i kieru n ki zam iany m ieszkań spółdzielczych w św ietle opinii u ży tko w n ikó w , „A cta U niversitatis Lodziensis", w druku.

7 Por. Zarządzenie M inistra Budownictwa i Przemysłu M ateriałów Budowlanych z dnia 8 IV 1974 r. w spraw ie ogólnych w arunków umów o prace projektow e w bu-downictwie, o realizację inw estycji budow lanych i o w ykonanie rem ontów budow la-nych i instalacyjla-nych, „M onitor Polski" 1974, n r 14,

cie wad, W razie zw łoki w u su n ię c iu w ad w term inie d odatkow ym k a ra u lega p o d w yższeniu o 50%, licząc o d dnia u p ły w u term in u dodatkow ego. W p rzy p a d k u nieiprzyjęcia zgłoszonego do o d b io ru przedm iotu um ow y przez zam aw iająceg o z p o w odu w ad, w y k o n aw ca płaci zam aw iającem u 20 000 zł oraz p o k ry w a k o sz ty zw iązane z odbiorem obiektu. Zatem s tra ty ponoszone przez w yk o n aw cę z ty tu łu n iew łaściw ej jakości w y k o -nan ia o d m om entu o d b io ru b u d y n k u wystąipią w postaci:

— p o trą c e ń z fa k tu ry k o ń co w ej w chw ili odbioru, — k a r za postój m ieszkania,

— k a r za o d stą p ie n ie od term in u o d b io ru budynku, — k o sz tó w robót p o p raw k o w y ch ,

— odszk o d o w ań n a rzecz PZU z ty tu łu zalan ia m ieszkania, sp o w o d o -w an eg o -w adli-w ym -w y k o n an iem u rzą d z e ń in sta la c y jn y c h .

W p rz y p a d k u żadnego z an alizo w an y ch b u d y n k ó w w p rotokóle o d b io ru nie w y stą p iły p o trą c e n ia z fa k tu ry k o ń co w ej z ty tu łu złej jak o ści. P o trącen ia, nieliczn e zresztą, w y stą p iły w zw iązku z zam ianą p ły te k PC W n ą lentex, m alow ania o lejn e g o na em u lsy jn e oraz za nie w y k o iian e ele w acje. Ż adna z ty ch p ozycji n ie m oże b y ć uznana za p rz e ja w złej jakości, rów nież po zy cja ostatnia, gdyż p o trą c e n ia w y -stą p iły dla b u d y n k ó w o d d a w a n y c h w o k re sie zim ow ym , k ied y ro b o ty te n ie m ogą b y ć realizo w an e. P race te w y k o n aw ca zobow iązany jest w y k o n a ć w term in ie pó źn iejszy m , T ym b a rd z iej m oże dziw ić długa lista w ad u jaw n io n y c h w pierw szym o k re sie e k sp lo a tac ji budynków . W a n alizo w an y ch b u d y n k a c h w y stąp iła k o n ieczn o ść p rzep ro w ad zen ia sz ere g u p e rm a n en tn ie p o w ta rz a ją c y c h się n ap ra w . N ajc zę śc iej w y s tę -p u jąc ą n a-p ra w ą, -p o w ta rz a ją c ą się niem al w k ażdym analizow anym b u d y n k u , je s t re g u la c ja sto la rk i. D rugie m iejsce pod w zględem cz ęsto -tliw ości w y stę p o w a n ia zajm u je n a p ra w a i m alow anie p a rap e tó w . C zęsto sp o ty k an y m i nap raw am i je s t w y m ian a p o ry so w an y ch , bądź też n ie je d n o lity c h k o lo ry sty c z n ie p ły te k PC W . N ajm n iejsz a często tliw o ść n a -p raw o b jęła in sta la c je e le k try c z n e o raz gazow e. Liczne w ad y znalazły odzw iercied len ie w k o sztach robót p o p raw k o w y c h — p a trz tab. 1.

Z p o w odu u su w an ia w ad w b u d y n k a c h o d d a n y c h w 1977 r. w y k o n aw ca p o n ió sł d o d atk o w e ko szty w w yso k o ści 1066,4 ty s. zł, co w p rz e -liczeniu n a 1 m2 o ddanej pow ierzchni u ży tk o w ej w ynosi 10,61 zł. W m iarę przekaľ.yw ania do e k sp lo a ta c ji b u d y n k ó w ko szty robót po-praw kow ych, ponoszone z ty tu łu re a liz a cji b ad an eg o osiedla, szybko rosną. N ajw ięk sze ich n a sile n ie w y stąp iło w 1979 r. — ko szty w p rz e -liczeniu aa 1 m2 w y nosiły aż 21,78 zł.

W k sz ta łto w an iu się k osztów robót p o p raw k o w y c h m ożna z a o b se r-w or-w ać p er-w n ą prar-w id ło r-w o ść — r-w zro st k osztór-w r-w dru g im o k resie trr-w

ą-T a b e l a 1

Koszty robót popraw kow ych

Rok oddania budynku

Koszty robót popraw kow ych w budynkach oddanych w roku

1977 1978 1979 1980 zł zt/m 1 p. u. zł zł/m2 p. u. zł zł/m1 p. u. zł zł/m2 p. u. 1977 1 066 415 10,61 1 703 896 16,94 1 112 971 11,07 372 063 3,70 ' 1978 — — 1 750 796 24,09 2 053 070 28,25 1 412 648 19,44 1979 — — — — 1 165 040 45,50 785 993 30,70 Ogółem koszty 1 066 415 10,61 3 454 692 19,94 4 331 081 21,78 2 570 704 12,93 Ż r ó d ł o : T a b e le 1—4 — o b lic z e n ia w y k o n a } a u t o r n a p o d s te w ie d a n y c h z e b ra n y c h w Ł K B D .,P o łu d n ie '. E w a K u c h a rs k a -S ta si a k , W ło d z im ie rz M ie lc z a re k

Struktura k osztów robót popraw kow ych

1 V

K oszty robót 197? 1978 1979 1980

popraw kow ych w budynkach oddanych w roku

m ateriały płace Sprzęt pozostałe m ateriały płace sprzęt pozostałe m ateriały płace sprzęt pozostałe m ateriały płace sprzęt pozostałe

1977 zł 105 714 343 614 9198 607 889 506 674 1 046424 3 488 147 310 658 059 437 246 15 993 1673 115 596 256 477 — — 9.9 32,2 0,8 57,0 29,7 61,4 0,3 8,6 59,1 39,3 1,4 0,2 31,1 68,9 — — 1978 zł — — — — 719 446 513 663 13 351 504 336 825 425 841 788 57 209 328 648 560 761 635 888 U 405 4 594 •/» — — — — 41.1 29,3 0,8 28,8 40,2 41,0 2,8 16,0 39,7 59,2 0,8 0,3 1979 zł — — — — — — — — 226 013 657 008 20 542 261 477 303 505 478 604 320 3 554 •/. — -*■ , ■— — — — — — 19.4 56,4 1,8 22,4 38,6 60,9 0,0 0,5

K oszty robót po- p raw kow ych na

n ia rę k o jm i8. W iąże się to z usu w an iem u s te re k rocznego o k resu trw an ia gw aran cji.

D ane zestaw ione w tab. 1 su g e ru ją jeszcze je d e n w niosek — w sk a zują na p o g a rsz ają c ą się ja k o ść o d d a w a n y c h obiektów . G w ałtow nie ro s -ną ko szty robót p o p raw k o w y c h w n o w y c h b u d y n k ach . Dla b u d ynków o d d a n y c h w 1977 r. w y n o siły o n e 10,61 zł. dla o d d a n y c h w 1978 r. 24 zł, w 1979 — 45 zł.

W kosztach robót p o p raw k o w y c h w y ró żn ić m ożna n a stę p u ją c e p o z y -cje: m a te ria ły , p łace w raz z narzutam i, sp rzęt i p ozostałe koszty, o b e j-m u jące k o szty tra n sp o rtu o ra z inne k o sz ty bezp o śred n ie. Z re g u ły dom inują k o sz ty robocizny, co zgodne je s t ze stru k tu rą k o sztó w p ro du k cji b u d o w lan ej. T ym b ard ziej uw ag ę z w ra cają ko szty ro b ó t p o p ra w -kow ych, w k tó ry c h w dw óch k o le jn y c h lata ch — 1978 i 1979 je s t re la ty w n ie w y so k i udział m ateriałów . W sk az y w ać to m oże na w y ją tk o -w o n isk ą jak o ść -w b u d o -w an y ch m ate ria łó -w (tab. 2).

Zła jak o ść w y k o n a w stw a je s t p rzy c z y n ą dalszy ch s tra t ponoszonych przez re a liz a to ra z ty tu łu 9:

— p o k ry c ia czynszu za n ie zasiedlone w term in ie m ieszkania, — k a r za zw łokę w u su w a n iu w ad w term in ie, \

— k a r za o d stąp ie n ie od term in u o d b io ru b u d ynku.

D ane doty czące w yżej w y m ien io n y ch s tra t zestaw iono w tab. 3.

T a b e l a 3

Straty ponoszone przez w ykonaw cę z tytułu niew łaściw ej jakości w ykonania

W yszczególnienie 1977 1978 1979 1980

S traty za poetój m ieszkania (czynsze) — Kary za zwłokę w usuw aniu w ad

w term inie —

Kary za odstąpienie od term inu

odbioru budynku 120 000

Ogółem 120 000

S pośród 61 an alizo w a n y ch b u d y n k ó w ośm io k ro tn ie o d stąp io n o od te r -m inu odbioru p ła c ą c k a ry łączn ej w a rto śc i 160 ty s. zł. N ajw ię k sz e

8 Podobna zależność w ykryta została w badaniach prowadzonych na terenie osiedla Retkinia. Dlatego też zjaw isko to można uznać za prawidłowość. Par. E. К u- c h a r s к а S t a s i а k, Jakość w yko n a w stw a budow nictw a m ieszkaniow ego na p rzy -kładzie osiedla Retkinia, „Zeszyty N aukow e UŁ" 1979, ser. III, z. 41, s. 23—32.

9 Z powodu źle w ykonanych robót instalacyjnych może w ystąpić zalanie mie-szkania. Odszkodctwanie zobowiązany jest płacić w ykonaw ca na konto PZU. W ni-niejszych badaniach nie w ystąpiły straty z tego tytułu.

62 356 — —

— 1 092 125 7 541 697

40 000 —

s tra ty w y k o n a w ca poniósł z ty tu łu płacen ia k a r za zw łokę w u su w a -niu w ad w term in ie — w 1980 r. k w o ta ta b y ła najw yższa, w y n io sła bow iem aż 7541,7 ty s. zł.

P o p raw ie jak o ści b u d ow nictw a m ieszkaniow ego m iało służyć p od-jęcie akcji re a liz a cji b u d y n k ó w w zorcow ej jakości. W 1980 r. w z o r-cow ą ja k o ść m iało u z y sk ać 30% o g ó ln ej liczby o d d a w a n y c h obiektów . O p ra c o w a n e z o stały przez In sty tu t T echniki B udow lanej zasady w y b o ru budynków , sp o so b y ich realizacji oraz p o d staw o w e w y m ag an ia staw ian e przy ich o d b io rz e 10. Do re a liz a cji m ogą być zgłoszone b u d y n k i, dla k tó ry c h zaaw an so w an ie ro b ó t nie p rze k ra cz a sta n u zerow ego. P rzy r e a -lizacji ty ch że bu d y n k ó w p rz e d sięb io rstw a pow inny zapew nić:

„— w y se le k c jo n o w a n ą k a d rę d o b ry ch fachow ców , — d o b ry sp rz ę t i n arzędzia,

— p raw id ło w e sk ła d o w an ie i p rze c h o w y w a n ie m ateriałó w , w y robów i e lem en tó w w yp o sażen ia,

— d o k o n y w an ie b ard zo ry g o ry s ty c z n y c h o d b io ró w m ate ria łó w i w y -robów , zgodnie z o b o w iązującym i przepisam i w tym zakresie,

— n a d z ó r i k o n tro la n a d jak o śc ią p ro w ad zo n y ch ro b ó t" 11.

P ierw sze b u d y n k i w zo rco w ej jak o ści zrealizo w an o n a te re n ie Łodzi już w 1978 r. Łódzkie Z jed noczenie B udow nictw a o d d ało 31 tak ich b u d y n k ó w o łączn ej pow ierzchni 80458 m 2 p o w ierzchni u ż y tk o w ej (p. u.). W g ru p ie an alizo w an y ch b u d y n k ó w o sie d la W id zew EF zakończono 5 obiek tó w o łączn ej pow ierzchni 11 443 m2 p. u., co stan o w i 14,2% zrealizo w an y ch b u d y n k ó w w zo rco w ej jakości. N a le ża ło b y się spo d ziew ać, że dla ty ch o b iek tó ziew k o sź ty śziew iadczące o n iep raziew id ło ziew y m ziew y -k o n a w stw ie p o w in n y b y ć dużo niższe, lub w ogóle nie w y stąp ić . Dane zestaw ione w tab. 4 nie p o tw ie rd z ają w pełni tego przy p u szczen ia. P o-zy ty w n ie n a le ż y je d y n ie o cen ić b ra k k a r z ty tu łu o d stą p ie n ia od odbio-ru b u d ynku, zalan ia m ieszkania, o p łac e n ia przez w y k o n a w cę czynszu. J e d n a k ż e w e w sz y stk ic h b u d y n k a c h pro w ad zo n e b y ły ro b o ty p o p ra w -kow e. Różnice w k o sz ta c h ro b ó t p o p raw k o w y ch , p rzeliczo n y ch na 1 m s p. u. dla w szy stk ich b u d y n k ó w o raz dla b u d y n k ó w w zorcow ej jakości są isto tn e ty lk o w 1978 r. — praw ie 29 zł w obec 11 zł. W pozo stały ch la ta c h różnice są nieznaczne. Z w raca je d n a k ż e uw agę bardzo silna d y -nam ika kosztów robót p o p raw k o w y c h w b u d y n k a c h w zorcow ej jak o ści w dw óch n a stę p n y c h lata ch ek sp lo a tacji, co św iadczy raczej o m iern y ch efe k tac h p ró b y po d n o szen ia jak o śc i n a w e t w w y b ra n y c h b u d y n k ach . U w agę zw raca n iec o inna s tru k tu ra k osztów ro b ó t p o p raw k o w y c h — w b u d y n k a c h w zo rco w ej jak o ści je s t znacznie w yższy p ro cen to w y

10 Patrz Да/nowe w ytyczne działania przy realizacji b udynków w zorcow ej jako&ci, red. J. A r e n d a r s k i , W arszaw a 1977.

udział m ateriałó w i n iższy udział robocizny. W p rzeliczeniu na 1 m2 p. u. różnice są n iew ielk ie — p a trz tab. 4. D ow odzi to, że p rzy

realiza-T a b e l a 4

Struktura kosztów robót popraw kow ych budynków wzorcowej jakości (w zł)

Nr budynku Rok oddania budynku do użytku M ateriały Płace

i narzuty Sprzęt Pozostałe Razem

346 1978 6 004 7 389 — _{7 969 21 362} 1979 10 752 16 946 — _{1 435 29 133} 1980 882 9 332 — 9 404 _{10 214} 366 1978 — — — _{580 580} 1979 — ₅₇₂ — _{2 975 3 547} 1980 — 925 — — ₉₂₅ 367 1978 — — — 3 546 _{3 546} 1979 16 652 6 861 2 090 1 256 26 859 1980 2 585 40 163 — — _{42 748} 371 1978 — — — — ___ 1979 9 059 73 266 4 715 — _{87 040} 1980 — 1 319 — — _{1 319} 355 1978 61 383 3 741 — _{5 486 70 610} 1979 57 *78 40 830 2 942 — 101 550 l 1980 87 544 62 505 Ogółem 4 584 — 154 643 1978 67 387 U 130 — _{17 581 96 098} 1979 94 241 138 475 9 747 5 666 248 129 1980 91011 114 244 w •/. 4 594 — 209 849 1978 70,1 11,6 . — _{18,3 100,0} 1980 38,0 55,8 3,9 2,3 100,0 1980 43,4 54,4 2,2

Koszty robót popraw kow ych przypadające na 1 m* p. u.

100,0

1978 7,45 1,23 — _{1,94 10,63}

1979 6,24 12,10 0,85 0,50 21,68

1980 7,95 9,98 0,40 — 18,39

cji tych że b u d y n k ó w n ie zostal sp ełn io n y w a ru n e k d o sta w y m a te ria -łów d obrej jakości. W n io sek te n p o tw ierd z ają ró w nież w ypow iedzi praco w n ik ó w Działu W y k o n a w stw a o raz K ontroli Ja k o śc i. S tw ierd zają oni, że nie ty lk o c e n tra le m ate ria łó w b u d o w lan y ch n ie se le k c jo n o w a ły m ate ria łó w p rz e k a z y w a n y c h na rea liz a cję b u d y n k ó w w zorcow ej ja k o -ści, ale ró w nież w y k o n a w ca sto ją c pod p re s ją zadań ilościow ych nie zaw sze m ógł k iero w a ć n a te b u d o w y n ajlep szą k a d rę fachow ców .

O cena jak o śc i p rzep ro w a d z o n a w n in iejsz y m a rty k u le je s t oceną n iep e łn ą, w k tó re j sk o n c e n tro w a n o się je d y n ie n a jed n y m u czestniku p ro ce su in w e sty c y jn eg o , a m ianow icie w y k o n a w cy . S kutkam i n iew ła śc i-w ej jak o śc i i-w y k o n a n ia obciążony je s t ró i-w n ież — co zostało zaznaczone w cześniej in w estor, a n a w e t p rzy szły u żytkow nik. S tra ty in w e sto ra w o k re s ie ręk o jm i pow in n y b y ć nieznaczne, bow iem skutkam i złej jak o śc i w in ien być o b ciążo n y w y k o n aw ca. J e d n a k ż e często, celem n iez a o strz an ia sto su n k ó w m iędzy w y k o n a w cą a in w esto rem — k o szty n iew ła śc iw ej jak o ści nie są eg zek w o w an e w w ielkościach, w y n ik a ją c y c h z p o w sta ły c h stra t. Po o k re s ie ręk o jm i w y k o n a w ca bardzo rzadko p rz y -s tę p u je do u -su n ięcia u jaw n io n y c h w ad. C iężar ich lik w id acji -spada w te d y na in w e sto ra oraz u ż y tk o w n ik a . U ży tk o w n ik an g ażu je w łasn e środki finansow e. P o tw ie rd z ają to w y n ik i b a d a ń p rzep ro w a d z o n y ch p rzez Z akład E konom iki B udow nictw a i In w e sty c ji U n iw e rsy te tu Łódzkiego. W y k a z a ły one, że u ży tk o w n ic y na w łasn y k o sz t u su w ają ró w -nież u ste rk i zaliczane do n a p ra w g w a ra n c y jn y c h 12. T e n d e n cje te są szczególnie w idoczne w m ieszk an iach n ajw ię k sz y ch . W śró d w p ro w a dzanych przez u ż y tk o w n ik a zm ian w in w esto rsk im sposobie w y k o ń c z e -nia i w y p o sażen ia m ieszkań p rze w aż ają zm iany zm ierzające do lik w i-d acji sk u tk ó w złego w y k o n a w stw a 13.

W y n ik i b ardzo p ra c o c h ło n n y c h obliczeń z a w a rty c h w n in iejszy m a rty k u le i d a ją c y c h w re z u lta c ie w ą tły m ate ria ł fak to g rafic z n y w sk a z u -ją , że w y k o n a w ca ponosi znaczne s tr a ty z ty tu łu n iew ła śc iw ej jakości, a także, że — ja k doty ch czas — b ra k u je m echanizm ów zap ew n iając y c h p raw id ło w ą ja k o ść w y k o n an ia. P o p ra w y jak o śc i nie zap ew niły żadne p ró b y ad m in istra c y jn eg o , p o przez a k ty n o rm a ty w n e , ste ro w a n ia ja k o -ścią. Za w łaściw ą jak o ść o raz zgodność z p ro je k te m i przepisam i n ie p o w in ien — ja k to p rze w id u je p raw o b u d o w lan e — ponosić o d pow ie-d zialności ty lk o w y k o n aw ca. J e s t o n z p ew nością n ajw a żn iejsz y m o g n iw em p ro ce su in iw e sty c y jn eg o , ale o efek cie jeg o p rac y d e c y d u ją ró iw -nież inni u cz estn ic y tegoż p ro ce su .

Problem w łaściw ej jak o ści b u d o w n ictw a m ieszkaniow ego je s t nie tylko pro b lem em ekonom icznym , je s t on p rze d e w szy stk im problem ean społecznym . R oboty p o p raw k o w e o znaczają d o d atk o w e zużycie często d e fic y to w y ch m ateriałó w , zaangażow anie siły ro b oczej i sp rzętu . W k o n sek w en cji p ro w ad zą do ro zp ro sz en ia zdolności p rze ro b o w y c h p rz e d -się b io rstw b u d o w la n y c h i do zaham ow ania tem pa o d d aw an ia m ieszkań.

lł Por. E. K u c h a r s k a - S t a s i a k , S. W i e t e s k a , Z. P r o c h o w s k i , K oszty w prow adzanych przez u ży tk o w n ik ó w zmian w inw estorskim sposobie w ykończenia i w yposażenia m ieszkań, „Acta U niversitatis Lodziensis’ 1980, Folia oeconomica 3, s. 67—83.