Wartość rynkowa i wartość inwestycyjna nieruchomości gruntowych w procesach land developerskich

Pełen tekst

(1)Zeszyty Naukowe nr 792. Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie. 2008. Michał Głuszak Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego. Wartość rynkowa i wartość inwestycyjna nieruchomości gruntowych w procesach land developerskich 1. Wstęp Celem artykułu jest przedstawienie podstawowych problemów związanych z pozyskiwaniem gruntu w projektach land developerskich. Ten specyficzny rodzaj działalności rozwojowej dotyczącej nieruchomości pojawił się w Polsce wraz z rosnącym zapotrzebowaniem na przydatne do projektów inwestycyjnych grunty budowlane. Artykuł ma charakter teoretyczny. Główny nacisk położono w nim na omówienie kwestii wartości rynkowej i inwestycyjnej nieruchomości gruntowych oraz znaczenia ewentualnej różnicy między nimi dla procesu nabywania gruntów, poddawanych później przekształceniom. Rozważono także znaczenie analizy wartości inwestycyjnej ze względu na rachunek efektywności inwestycji. 2. Istota land developingu Najważniejszą cezurą w powojennej historii polskiego rynku nieruchomości, także w kontekście interesującego nas zagadnienia, był rok 1989. Dynamiczny rozwój rynku mieszkaniowego oraz komercyjnego spowodował wzrost popytu na odpowiednie grunty budowlane – objęte planami miejscowymi, dobrze zlokalizowane, skomunikowane i uzbrojone. Doświadczenia ostatnich lat pokazują, że podaż tych terenów nie jest wystarczająca, zwłaszcza tam, gdzie ich brak jest szczególnie dotkliwy, czyli w największych polskich miastach..

(2) Michał Głuszak. 72. W gospodarce centralnie sterowanej tereny pod przyszłe budownictwo były planowo odrolniane, uzbrajane i zabudowywane, zgodnie z przyjętymi wcześniej koncepcjami urbanistycznymi. Przejście do modelu rynkowego gospodarki sprawiło, że procesy tworzenia gruntów budowlanych zostały poddane mechanizmom rynkowym. Podmiot będący organizatorem wspomnianego procesu nazywany jest land developerem. Według większości istniejących w literaturze przedmiotu definicji, land developer zajmuje się działalnością rozwojową, która polega na daleko idącym przeobrażeniu nieruchomości gruntowej. Działalność tego typu firm można zdefiniować przez scharakteryzowanie typowych zadań, które podejmują. Czynności te obejmują zwykle nabycie terenu, podwyższenie jego wartości przez przekwalifikowanie, podział lub scalenie, przygotowanie terenu pod inwestycje, wykonanie infrastruktury oraz sprzedaż działki lub działek z zyskiem. Biorąc pod uwagę funkcjonowanie rynku inwestycyjno-budowlanego, można zatem stwierdzić, że land developerzy spełniają niezwykle ważną rolę – wprowadzają na rynek nieruchomości grunty o wysokiej użyteczności. Przez skrócenie procesu inwestycyjnego przyczynia się to do uelastycznienia podaży. Wymienione wcześniej działania land developera przebiegają zwykle w pewnej ustalonej kolejności; wskazać można cztery główne fazy1: 1) poszukiwanie, wybór i nabycie gruntu, 2) prawny rozwój terenu, 3) fizyczne przeobrażenie terenu, 4) sprzedaż ulepszonej nieruchomości. Faza I – poszukiwanie, wybór i nabycie gruntu Pierwsza faza procesu land developerskiego rozpoczyna się od poszukiwania odpowiedniego gruntu. Wykorzystywane są tutaj rozmaite kanały informacyjne: pośrednicy w obrocie nieruchomościami, Internet i prasa lokalna (oferty sprzedaży), wizja okolicznych terenów (rozmowy z właścicielami), kontakty osobiste. Ostatnim krokiem, po wyszukaniu odpowiednich nieruchomości, selekcji i dokonaniu ostatecznego wyboru, jest nabycie terenu. Cena działki zależy od wielu czynników, np. lokalizacji, wielkości, kształtu, uzbrojenia terenu. Należy pamiętać, że cechy determinujące wartość gruntu są dla każdego rynku lokalnego inne. Na rynku nieruchomości inwestorzy mają także do czynienia z wysokimi kosztami transakcyjnymi. Należy uwzględnić nakłady poniesione na poszukiwanie gruntów i negocjacje z właścicielami oraz przewidziane prawem opłaty (np. taksę notarialną, opłatę za wpis do KW, prowizję pośrednika). Ponadto ze względu na charakterystyczne cechy nieruchomości, takie jak sąsiedztwo i stałość położenia, cena może zależeć od konkretnego kontekstu przestrzennego. Wpływ tej specyfiki na proces nabywania gruntów przez land developerów został omówiony w dalszej części artykułu. M. Bigosiński, K. Zima, Land developer – inwestor przygotowujący teren pod przyszłą inwestycję, http://www.pgnpress.pl/press/50,681,688/cna.html, 1.12.2006. 1.

(3) Wartość rynkowa i wartość inwestycyjna…. 73. Faza II – prawny rozwój terenu Do podstawowych działań podejmowanych przez dewelopera w tej fazie należy zdobycie odpowiednich pozwoleń oraz zainicjowanie procedur prawnych zmierzających do przeobrażenia nieruchomości. Land developing wiąże się często ze staraniami o zmianę przeznaczenia przedmiotowego terenu. Chodzi tu zwłaszcza o tzw. odrolnienie, czyli wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Zakres koniecznych pozwoleń jest dość szeroki. Może dotyczyć zdobycia warunków zabudowy (pozwalających na możliwie najbardziej opłacalne zagospodarowanie nieruchomości, co zwykle sprowadza się do maksymalizacji intensywności zabudowy) czy pozwolenia na budowę. Wszystkie powyższe działania podnoszą wartość działki, często w sposób skokowy. Kolejnymi działaniami podejmowanymi w tej fazie są operacje podziału lub/i scalania. Scalanie gruntów rozdrobnionych pod względem własnościowym może być użyteczne, jeśli na danym terenie realizowana będzie większa inwestycja (np. budowa centrum handlowego lub dużego osiedla mieszkaniowego). Podział pożądany jest zwłaszcza w sytuacji, kiedy grunt budowlany o dużej powierzchni dzielony jest na mniejsze części i sprzedawany pojedynczym inwestorom pod budownictwo jednorodzinne. Często zdarza się, że grunt jest najpierw scalany w jedną całość z kilku części o nieregularnych kształtach, a następnie dzielony na regularne działki. Faza III – fizyczne przeobrażenie terenu Faza ta obejmuje oczyszczenie terenu i wykonanie infrastruktury zewnętrznej. Nieruchomości rzadko są w pełni przystosowane do celów budowlanych – często ich zagospodarowanie wymaga szeroko zakrojonych działań. Pierwszym krokiem jest oczyszczenie, które może obejmować: karczowanie drzew, zagajników i krzaków, usunięcie pozostałości po wycince, usunięcie przeszkadzających skał, rozbiórkę istniejących, niepotrzebnych konstrukcji oraz wywóz gruzu, prace rekultywacyjne. Po oczyszczeniu land deweloper może przystąpić do realizacji infrastruktury zewnętrznej. Prace te obejmują: wykonanie sieci cieplnej, elektrycznej, gazowej, wodno-kanalizacyjnej, zapewnienie infrastruktury telekomunikacyjnej, wykonanie sieci drogowej oraz chodników, opracowanie oświetlenia, wykonanie kanalizacji deszczowej. Faza IV – sprzedaż ulepszonej nieruchomości Land developerzy podejmują działania na nieruchomości na rzecz podmiotu zamawiającego lub z zamiarem znalezienia nabywcy dopiero po dokonaniu przeobrażenia gruntu. Wcześniejsze zlecenie ogranicza ryzyko rynkowe inwestycji, ponieważ redukuje czas potrzebny na znalezienie kupca. Należy również pamiętać, że choć modelowy schemat działania land developera obejmuje wszystkie powyższe fazy, przeprowadzona wcześniej analiza opłacalności inwestycji może.

(4) Michał Głuszak. 74. skłonić go do sprzedaży działki na wcześniejszym etapie (np. przed wykonaniem infrastruktury zewnętrznej). 3. Wartość rynkowa i wartość inwestycyjna gruntu Koszt nabycia gruntu jest często największym wydatkiem inwestycyjnym ponoszonym przez dewelopera realizującego dany projekt, zwłaszcza jeśli chodzi o bardzo korzystną lub unikalną lokalizację. W ostatnim czasie w prasie branżowej pojawiły się opinie deweloperów wskazujące na problem małej podaży odpowiednich gruntów budowlanych w największych miastach oraz ich rosnących gwałtownie cen. Z drugiej strony, pojawiły się głosy o znacznym niedoszacowaniu cen gruntów, zwłaszcza w relacji do cen mieszkań. Ten pogląd wydają się potwierdzać wysokie marże zysku firm deweloperskich. Przez wartość rynkową (market value – MV) w literaturze przedmiotu rozumie się przewidywaną (lub najbardziej prawdopodobną) cenę, którą uzyska nieruchomość na rynku. Dodatkowo przyjmuje się założenie o racjonalności postępowania stron transakcji. Wartość można oszacować na podstawie dochodów pieniężnych przed opodatkowaniem oraz rynkowej stopy kapitalizacji. Wartość nieruchomości jest taka sama dla wszystkich podmiotów w tym samym czasie (choć mogą one nie zgadzać się co do jej wysokości). W odróżnieniu od wartości rynkowej wartość inwestycyjna (investment value – IV) jest zawsze określona dla pojedynczego inwestora, a przy jej ustalaniu ignorowana jest obecna wartość wymienna. Szacowana wartość jest zawsze pochodną wartości użytkowej, którą posiada nieruchomość dla konkretnego podmiotu, przy założeniu, że zamierza on wykorzystywać nieruchomość przez dłuższy okres. Wartość inwestycyjna nieruchomości szacowana jest na podstawie prognozowanych przepływów pieniężnych po opodatkowaniu. Ponieważ podmioty różnią się zdolnością do tworzenia zysków, wartość inwestycyjna może być różna dla różnych podmiotów w tym samym czasie. Różnica między wartością rynkową a wartością inwestycyjną może wynikać z trzech powodów2: 1) efektu synergii danej nieruchomości dla konkretnego inwestora (np. działka dopełniająca całość inwestycji; zostało to wyjaśnione obszerniej w dalszej części artykułu poświęconej nabywaniu gruntów w procesach land developerskich); 2) sytuacji podatkowej, która jest inna dla każdego podmiotu (np. możliwość korzystania z ulg podatkowych);. D. Geltner, N. Miller, Commercial Real Estate Analysis and Investments, Thomson South-Western, Mason, USA 2001, s. 269–270. 2.

(5) Wartość rynkowa i wartość inwestycyjna…. 75. 3) możliwości realnego wykorzystania pełnego potencjału działki tylko przez określony podmiot (ze względu na charakter nieruchomości lub know-how inwestora). Należy również pamiętać, że w wypadku rynku nieruchomości najbardziej prawdopodobne ceny ustalane są na podstawie historycznych transakcji na rynku lokalnym. Ponieważ rynek nieruchomości nie jest w pełni efektywny, informacje o potencjalnej dochodowości związanej z daną nieruchomością (będące pochodną docelowego sposobu jej zagospodarowania) docierają na rynek z pewnym opóźnieniem. W sytuacji szybkich zmian na rynku ceny działek nie odzwierciedlają zwykle w pełni dochodowej wartości nieruchomości (czego przykładem może być opóźnienie w dostosowaniu cen gruntów budowlanych do rosnących cen mieszkań). Na rynku nieruchomości stosunkowo często dochodzi do sytuacji, w której:. P � MV � IV gdzie: P – cena nieruchomości, MV – rynkowa wartość nieruchomości, IV – inwestycyjna wartość nieruchomości.. (1). P ≤ MV ≤ IV. (2). P � MV � IV. (3). Racjonalnie myślący inwestor powinien inwestować w nieruchomość, kiedy jej wartość zarówno rynkowa, jak i inwestycyjna jest wyższa od ceny lub równa cenie, za jaką może ją zakupić. Z oczywistych względów najbardziej pożądaną relacją, pozwalającą zaangażować się w przedsięwzięcie inwestycyjne jest taka, w której: Ponieważ każda inwestycja w nieruchomości jest jedyna w swoim rodzaju, w praktyce rozmaite relacje między wartościami rynkową i inwestycyjną oraz ceną, za jaką można kupić nieruchomość, mogą kształtować się rozmaicie. Niektóre z nich wymagają większego zaangażowania intelektualnego w podejmowaną decyzję. Przykładem może być relacja zaprezentowana poniżej: W takiej sytuacji typowy inwestor powinien zrezygnować z transakcji, ponieważ „przepłaca” – cena nieruchomości jest wyższa od jej wartości rynkowej. Może również próbować negocjować cenę sprzedaży nieruchomości, aby odpowiadała ona wartości rynkowej (sprzedający nie powinien bowiem oczekiwać, że uzyska za swą nieruchomość więcej niż wynosi jej wartość rynkowa, odpowiadająca najbardziej prawdopodobnej cenie). Nawet jeśli negocjacje się nie powiodą, inwestor nie musi rezygnować z inwestycji. Choć płaci więcej niż wynosi wartość rynkowa (MV), to jednak mniej niż wynosi dla niego wartość inwestycyjna (IV) danej nieruchomości (z powodów wymienionych wyżej, a dokładniej przedstawionych za pomocą modelu nabywania gruntów przez deweloperów)..

(6) Michał Głuszak. 76. 4. Pozyskiwanie gruntów w procesach land developerskich Proces pozyskiwania gruntów jest skomplikowany i czasochłonny. Nie jest możliwe przedstawienie wszystkich potencjalnych problemów z nim związanych, warto jednak spróbować scharakteryzować ważniejsze z nich. Jak wspomniano wcześniej, końcowym etapem pierwszej fazy inwestycji land developerskiej jest pozyskanie gruntu. Jest to kwestia dość skomplikowana. Z badań prowadzonych na rynkach nieruchomości gruntowych w większych aglomeracjach w Polsce wynika, że coraz mniej jest sporych, niezabudowanych, uzbrojonych działek budowlanych o odpowiednim przeznaczeniu. Część z nich znajduje się w zasobie pozostającym do dyspozycji Agencji Nieruchomości Rolnych, Agencji Mienia Wojskowego, część jest własnością gmin lub Skarbu Państwa. Zdarzają się nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste lub trwały zarząd. W praktyce deweloperskiej zdarza się często, że interesujący inwestora teren składa się z więcej niż jednej nieruchomości gruntowej. Analiza prowadzona przez Bitner-Fiałkowską3 wykazała, że typowa działka w miastach (m.in. w Krakowie) ma kształt wydłużonego prostokąta o stosunku boków równym w przybliżeniu 1:8. Zaobserwowana prawidłowość jest wynikiem procesów urbanistycznych typowych dla każdego dużego miasta – ewolucyjnego wchłaniania otaczających miasto terenów rolniczych4. W miastach historycznych, układ ten występuje nie tylko na obrzeżach, ale także w najstarszych, zlokalizowanych centralnie częściach miasta, takich jak np. krakowska dzielnica Kazimierz. Działek o kształcie bardziej zbliżonym do kwadratu jest stosunkowo niewiele, a większość z nich powstała w wyniku scalania. Inne wady większości dostępnych działek budowlanych to: niewielkie rozmiary, utrudniające realizację dużych projektów, i rozdrobnienie własności (zdarza się, że nieruchomość należy do kilku właścicieli). Podstawowym problemem związanym z nabywaniem gruntów wydaje się rozdrobnienie własności, które sprawia, że duże projekty land developerskie są bardzo trudne. Grunty mają często kilku współwłaścicieli; zdarza się, że pozostają oni ze sobą w konflikcie. W warunkach polskich problemem jest również kwestia niewyjaśnionego stanu własnościowego. Z tego powodu sporym zainteresowaniem potencjalnych inwestorów cieszą się nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym. Wymienione uwarunkowania sprawiają dość często, że chcąc realizować inwestycję, deweloper musi nabyć dwie, a nawet więcej nieruchomości (zob. rys. 1). Im bardziej podzielony jest pod względem własnościowym obszar inwestycji, tym trudniejsze zadanie stoi przed deweloperem. Należy dodać, że w wypadku inwestycji wymagających pozyskania szczególnie dużych lub/i specyficznie zlo3 A. Bitner-Fiałkowska, Analiza rynku nieruchomości gruntowych jako element strategii rozwoju obszarów zurbanizowanych, AR w Krakowie, Kraków 2002, s. 103–104. 4. Ibidem..

(7) Wartość rynkowa i wartość inwestycyjna…. 77. kalizowanych terenów proces deweloperski przebiega zwykle z współudziałem sektora publicznego5. Pozyskiwanie gruntów w warunkach wolnego rynku jest grą, w której land developerowi zależy na możliwie tanim pozyskaniu potrzebnych terenów, natomiast właścicielom działek na uzyskaniu jak najwyższej ceny. Wynik negocjacji zależy od wielu czynników, zarówno strukturalnych, takich jak lokalizacja działki przewidziana w projekcie, jak i wynikających z przyjętej przez strony taktyki6.. Rys. 1. Przykładowy układ działek budowlanych na terenie zurbanizowanym. Źródło: fragment terenu Pasternika według mapy ewidencyjnej, http://www.bip.krakow.pl/?dok_ id=13033&sub_dok_id=13033, 1.01.2007.. Krańcowa wartość inwestycji dewelopera (zob. rys. 2) wyznaczona jest przez nachyloną ujemnie krzywą MVP. W długim okresie krańcowy koszt zakupu gruntu [MCCP] jest wyznaczany przez wartość rynkową [MV]. Oznacza to, że dysponując odpowiednim czasem, land developer mógłby nabyć potrzebną ilość gruntu po cenie odpowiadającej aktualnej równowadze popytu i podaży. Wielkość pozyskanego gruntu będzie wyznaczana przez przecięcie krzywej MCCP z krzywą MVP – deweloper przestanie skupywać nieruchomości w momencie, kiedy krańcowa wartość inwestycyjna zrówna się z krańcowym kosztem pozyskania gruntu. 5 Dysponuje on specjalnymi, usankcjonowanymi prawnie sposobami nabywania nieruchomości: ustawowym prawem pierwokupu oraz wywłaszczeniem. Bez tych instytucji przeprowadzanie inwestycji związanych z realizacją celów publicznych (np. budowa autostrad) nie byłoby możliwe, gdyż sprzeciw jednego z właścicieli działek, na które istnieje zapotrzebowanie, mógłby oznaczać fiasko całego projektu.. Więcej na ten temat w: A. Evans, Economics, Real Estate and the Supply of Land, Blackwell Publishing, Oxford 2004. 6.

(8) Michał Głuszak. 78. P MCB MCA. PB PA. MCCP. MV MVP. QB. QA. QCP. Q. Rys. 2. Teoretyczny model zakupu gruntu Źródło: A. Evans, op. cit., s. 194.. W rzeczywistości deweloperzy nie dysponują nieograniczonym czasem7. Nie mogąc czekać na pojawienie się potrzebnych działek na rynku, deweloper A, chcący nabyć odpowiednią do zamierzenia inwestycyjnego liczbę działek, musi podjąć negocjacje z właścicielami. Kiedy właściciele sąsiednich działek zorientują się w zamiarach inwestora, będą skłonni żądać za działki więcej niż wynosi ich aktualna rynkowa wartość. W sytuacji gdy wartość inwestycyjna gruntu przekracza jego wartość rynkową (np. gdy negocjacje dotyczą działki, która z uwagi na korzystne położenie decyduje o powodzeniu przedsięwzięcia), deweloper będzie skłonny zapłacić cenę, która postronnemu obserwatorowi wyda się wygórowana [PA]. Należy jednak pamiętać, że land developer ocenia wartość inwestycyjną każdej działki przez pryzmat opłacalności całego przedsięwzięcia. Jeśli deweloperowi B szczególnie zależy na czasie lub gdy właściciele interesujących go działek szybko zorientują się w jego zamiarach, pozyskiwanie kolejnych działek będzie jeszcze kosztowniejsze – będzie przebiegać według krzywej MCB. Ceny zostaną błyskawicznie bardzo szybko podniesione do poziomu PB, czyli będą zdecydowanie wyższe od aktualnej wartości rynkowej MV. 7 Nawet jeśli pominiemy motyw spekulacyjny. Skupującemu grunty w celu ich późniejszego przeobrażenia land developerowi zależy na możliwie krótkim okresie zamrożenia kapitału, dlatego proces pozyskiwania gruntów nie powinien zbyt długo się przeciągać..

(9) Wartość rynkowa i wartość inwestycyjna…. 79. Empiryczne zbadanie przedstawionego powyżej modelu teoretycznego byłoby interesujące i z pewnością poszerzyłoby to naszą wiedzę o mechanizmach działania rynku. Negocjacje z większą liczbą właścicieli działek, oprócz zwiększenia kosztów i związanego z nim ograniczenia rozmiaru inwestycji, podnoszą również, i bez tego wysokie, ryzyko inwestycyjne8. 5. Podsumowanie Celem artykułu było wskazanie teoretycznych przesłanek występowania różnicy między wartością gruntową i wartością inwestycyjną nieruchomości gruntowych w projektach deweloperskich. Działalność deweloperska narażona jest na stosunkowo wysokie ryzyko, rozumiane jako wysoka zmienność uzyskiwanych wyników (mierzone odchyleniem standardowym realizowanej stopy zwrotu). Ryzyko to jest rekompensowane wysoką oczekiwaną stopą zwrotu z inwestycji. Teoretyczne rozważania skłaniają do wniosku, że decydujący wpływ na wysokość ryzyka mają prawne uwarunkowania działalności rozwojowej (skomplikowane procedury administracyjne, brak planów miejscowych, niewyjaśniony stan prawny), charakter procesu pozyskiwania potrzebnych gruntów oraz niepewność co do kosztów prac budowlanych9. Ustalenie rzeczywistego wpływu wspomnianych czynników na ryzyko projektów deweloperskich wymaga jednak podjęcia badań empirycznych. Mogą być one jednak trudne do przeprowadzenia z uwagi na utrudniony dostęp do danych, mających zwykle charakter poufny, a niezbędnych do analizy10. Drugi wnioskek dotyczy nieefektywności rynku, która powoduje, że deweloperzy są w stanie skupować działki po cenach niższych od ich wartości rynkowej oraz wartości inwestycyjnej. Dzięki temu w latach 2005–2006 osiągnęli ponadprzeciętne zyski11. Znaczny wzrost cen nieruchomości niezabudowanych w większych miastach w ostatnich dwóch latach spowodował, że koszt nabycia gruntu stanowi coraz istotniejszy składnik ogólnej sumy nakładów w procesie dewe8. Oczywiście przy założeniu, że z każdym właścicielem negocjuje się osobno.. Są one zależne od niedających się kontrolować czynników zewnętrznych, często o zasięgu globalnym (np. trudne do przewidzenia podwyżki cen stali oraz cementu w ostatnich dwóch latach). 9. Por. Central and Eastern European Property Investment Markets: Issues of Data and Transparency, A. Adair, S. Allen, J. Berry, S. McGreal, „Journal of Property Investment & Finance”, 2006, vol. 24, nr 3. 10. Do pewnego stopnia marże zysku deweloperów oddaje różnica między oficjalną ceną m 2 mieszkania, mierzoną według formuły odtworzeniowej podawanej przez GUS, a rzeczywistymi cenami mieszkań na rynku pierwotnym w największych miastach w Polsce. Hossę branży budowlanej stosunkowo dobrze przybliża także zmiana giełdowego wskaźnika WIG Budownictwo, który był w 2006 r. najbardziej dynamicznym indeksem w Polsce (wzrost o blisko 150%). 11.

(10) 80. Michał Głuszak. loperskim. Należy jednak podkreślić, że jest to składnik w największym stopniu poddający się kontroli (wysoka efektywność przedsięwzięcia jest w głównej mierze determinowana korzystnym zakupem gruntów koniecznych do jego realizacji – w myśl znanej zasady, że inwestor zarabia, kupując). Literatura Bigosiński M., Zima K., Land developer – inwestor przygotowujący teren pod przyszłą inwestycję, http://www.pgnpress.pl/press/50,681,688/cna.html, 1.12.2006. Bitner-Fiałkowska A., Analiza rynku nieruchomości gruntowych jako element strategii rozwoju obszarów zurbanizowanych, AR w Krakowie, Kraków 2002. Central and Eastern European Property Investment Markets: Issues of Data and Transparency, A. Adair, S. Allen, J. Berry, S. McGreal, „Journal of Property Investment & Finance” 2006, vol. 24, nr 3. Evans A., Economics, Real Estate and the Supply of Land, Blackwell Publishing, Oxford 2004. Geltner D., Miller N., Commercial Real Estate Analysis and Investments, Thomson South-Western, Mason, USA 2001. The Market and Investment Value of Land in Land Development Processes In this article, the author describes the process by which land developers purchase land, in the context of risk and land value. In the first part, the author focuses on presenting the scope of land developer activities, taking into account the typical sequence of actions taken. He outlines a theoretical model showing the process of purchasing land that will later become subject to transformation. In the final part, he discusses the reasons for the difference between market value and investment value, and discusses the importance of this difference when assessing the economic effectiveness of an investment..

(11)