Małopolski rynek nieruchomości

Pełen tekst

(1)Leszek Kalkowski Kat.d,a Ekon •• llcl NI.r.ch ..... 'c.. I Proc •••• RWO.tyCY ••• 'O. . rynek nieruchomości' Niedawno Małopolska wróciła do swojego dawnego kształtu. jednocząc województwa krakowskie i nowosądeckie w całośc i . 2/3 tarnowskiego. In hiel· skiego i ł /8 katowickiego oraz około 1/ 10 województwa kieleckiego. Powstały nowy organizm ma powierzchnię ł5 . ł tys. km' (4.8% powierzchni Rzeczypospolitej) i 3,2 mln mieszkałiców (8,1% całej Połski). Składa s ię z 22 powiałów i ł82 gmin . Południ owa część województwa malopolskiego to dwa du że euroregiony : "Karpacja" i "Tatry", razem stanowiące 1/3 powierzchni województwa i posiadające 1/4 liczby ludności żyjącej tam w 40 gminach. Okoliczność ta - współczesnym na razie mało znana - będzie w przy sz ło ści stanowić jeden z ważniejszych czynników rozwoju gospodarczo-kulturalnego Małopolski. Małopolska jest nieźle zurbanizowana: posiada 3 miasta na prawach powiatu: Kraków, Tarnów i Nowy Sącz. W miastach zamieszkuje ponad 50% ludności w 58% ogólnej liczby mieszkań. Gęstość zaludnienia w całym województwie wynosi 213, zaś w miastach 935 osób na I km'. Rok 2000 przyniósł powołanie podregionów'. motywowane "potrzebą dostosowania do wymogów prawa Unii Europejskiej w obszarze statystyk i regionalnej oraz funduszy strukturalnych". Nomenklatura Jednostek Terytorialnych do Celów Statystycznych (NTS) podzieliła Polskę na terytorialne. hierarchicznie powiązane jednostki: - w poziomie regionałnym : obszar całego państwa. województwa (regiony), podregiony (grupy powiatów); - w poziomie lokalnym: powiaty, gminy.. Studium Sianowi w pełni zaktualizowan'ł wersje; artykułu PL Du :'o ry"kll w Ma!opo/,\'ct', zamieszczonego w micsicczniku "Inwestor" 2000, nr 6. l Rozporz:ldzcnic Rady Ministrów z 13 lipca 2000 f., Dz.U. nr 58. poz. 685. >I<.

(2) Ll'.\'::,ek Kafkowski Główny. lJrz'ld Statystyczny opublikował podstawowe dane statystyczne z uwzględnieniem nowych podregionów' . W Małopolsce wyłoniono trzy podregiony: krakowsko-tarnowski (lA młn mieszkaJiców), nowosądecki (1,1 młn mieszkaliców) i miasto Kraków (0,7 młn mieszkaJiców) . Województwo małopoł skie w swojej bogatej historii zgromadziło blisko 8% trwałego majątku narodowego, ogólnej wartości około łOO mld z ł. Reałizuje się w tym regionie nakłady inwestycyjne, wynoszące ponad 9 młd zł rocznie . Wartość Produktu Krajowego Bruno wynosi blisko 46 mld zl, tj. powyżej 14000 zl na jednego malopolanina . Duża w tym rola przemysłu zlokalizowanego na tym terenie, Zainwestowanie regionu powinno. wyrażać s ię. w znacznej liczbie nierucho-. mości .. Te zaś dokumentuj'l księgi wieczyste, których małopolskie s'ldy p()siad'~'1 ponad 1,5 mln . Oznacza tO.ż.e na I księgę wieczysq przypada 2.ł mieszkaliców Małopołski . podczas gdy średnia krajowa sięga 3. Trzeba też pamiętać . że 2/3 powierzchni województwa małopolskiego 10 grunty osób fizycznych. głównie użytki rolne. Jeśli chodzi o nieruchomości gruntowe. na uwagę zasługują miasta mało połskie. Na ogółn'l ich powierzchnię 165.5 tys. ha aż 46% stanowią użytki rolne polożone wewn'ltrz granic administracyjnych tych miast. Przynajmniej 20 ')1. wielkomiejskich gruntów rolnych nadaje się na cele inwestycyjne. a jeśli dodać do tego 1200 ha gruntów zurbanizowanych niezabudowanych i ł600 ha nieużytków. 10 łącznie miasta małopol skie pos iadają co najmniej ł8 000 ha rczerwy komercyjnych terenów pod przyszły rozwój urbanistyczny. Stwarza 10 dużą szansę dla inweslOrów. Jak wobec tak dobrego zainwestowania przedstawia się małopołski rynek nieruc.homości?. Jest to rynek duży, wyrażający się w 2000 r. liczbą 54,4 tys . zawartych transakcji nieruchomościowych . Pod tym względem jest to trzeci co do wiełkości rynek nieruchomości w Polsce. po we>jewództwach mazowieckim i śłąskim . Nie został on zdominowany przez aktywne byłe województwo krakowskie, co ilustruje rys. I. Wiele zasobów. szans i atrakcyjności wniosły do Malopolski pozostałe obszary składowe. W tabeli I przedstawiono wyniki symulacji komputerowej transakcji dokonanych w ostatnim II-leciu na ziemiach dzisiejszego województwa małopolskiego (istniejącego. jak wiadomo. od ł stycznia 1999 r) . Widoczna jest systematycznie rosmlea liczba zawieranych transakcji nie ruchomościowych rynkowych i poza rynkowych , W calym okresie transformacji ustrojowo-gospodarczej zawarto w województwie małopolskim ponad pół miliona transakcji. w tym blisko 1/3 stanowi Iy obrol y gru11!am i rolnym i. : Wojt' . \\'fid:t\\'(/ I" {liw r ". 19'J5 - /9(1) -. I\'.v/mll1 /'. dOIli', CI US, Wa rS/awa :200 I ,.

(3) Ma/opolski rynek nierucho11lo.ki. Ludność. Transakcje nieruc!lollloŚci(lwc ogółem •. Województwo Mieszkania oddane do użytku. małopolskie. 19. _41. ......... 41. PKS. Maj'jtck. trwały. /. 45. Dawne województwo krakowskie. 34. Transakcje rynkowe. 46 Rynek . nieruchomości. 37. Transakcje pozarynkowe. 60 Udział. Skarhu Palistwa i gminy. na km 2 172. Majqtek. trwały. na. łOOO mieszkańców. 96. ----__.__..L----------;.106. Maj'ltek. trwały. hrulta. Transakcje nieruchomościowi.' na 1000 mieszkańców. Rys. l. Udział województwa krakowskiego w nowym województwie malopolskim Zródlo: opracowanie własne.. Z prezentowanych danych wynika także, że glównymi kontrahentami na malopolskim rynku nieruchomości były tzw. "inne osoby" fizyczne i prawne. Obok nich pewną rolę odgrywały na tych ziemiach instytucje Skarbu Państwa i poszczególne gminy, które - mniej więcej po połowic - sprzedawały lub oddawały w wieczyste użytkowanie posiadane przez siebie tereny i obiekty. Transakcje pozarynkowe, dokonywane bez udziału pieniędzy, to głównie oddawanie gospodarstw przez rolników w zamian za świadczenia społeczne, także spadki, darowizny. Rolniczy charakter gospodarki małopolskiej sprawia, że w minionej dekadzie blisko połowa rynku nieruchomości to właśnie tego rodzaju transakcje pozarynkowe. Ogółem w minionym okresie w wyniku działań rynkowych i pozarynkowych zmieniało właściciela 3,3-4,5% nieruchomości małopołskich rocznic, zaś globalny obrót dotyczył 34,7% ksiąg wieczystych. Działo się tak przy stale zwiększającej się skali tych obrotów: od 40,5 tys. w 1990 L do 54,4 tys. w 2000 L, czyli miał miejsce wzrost o 34'X, za 11 lat. W opisywanych obrotach zaznaczała się swego rodzaju sezonowość: w 2. półroczu każdego z ostatnich lat dokonywano 55-61 % rocznej sumy transakcji.. •.

(4) Tabela 1. Rynek ni cruchomosci w wojewódzlwie. małop ol s kim. - struktura aktów notarialnych w latach 1990-2000 Ogólem 1990- 2000. Wyszc7..egó lnienie. Lp.. 1990. Akty nota ria lne ogó łe m (I I + JJI) notarialne ró ż ne II Akt y..,._,. .. ,,, _.............. .. . . "" _ .... III Akt y nota rialne dot ycz ące nieru (.' homości - razem ( l + 2). 5,479. I. , . ...... ........... ..... ,. ,. • . ......... ,. , ,.,. ........ .............. , , ,. , . ". w tym d ot yczące. _. ... .... .. ". '. I.. 71728. 12921. ....... . . ..... _...........,., ..,." . ,,,.. 40558. 33402. .............. .,., . ' ...,. ,. rol nych... .,-_. ...._ - -"-.-'. Transakcje rynkowe - ra zem. .... 15787 . ... 14 106. 17 677. (A + B + C J. - . .... 39021. _,.,.,. " ..., . .. -. ................. ., ".,. .. .. ,.,. ...... ", .,. - - " ' ' ''. 58 470. 55 155. w%. .......... 54 367. 100.0 . ... 528074. -. 1748 7. 18 515. 166880. -. .... 35 461. 3432 1. 31 607. 57.0 100.0 31.6. --_._ - ......._,'_._-_.- _---. ,,--. 43.0. -. ............. ,.. ,.., .,.. ,., .,...... _.. _-. -. 1)589. 33 815. ud zia ł. akt ów. 107376 926 374 f-1--51724 299 ... _,., ............. .. .... ........._.- 53010 . .....398. -. 1---. 2000. 110 195. 52 263. ...,..... .. ,. ,. ,. 15906. 25612. 15853. ... 56290. 16 556. -,,-. -. ............ ........... ,. '. 1999. 107418. --. .-. -. .. 34468 " ..... ........... 1998. 95311. 49591. -. ni eruc homo śc i. ,. ...... -. 1997. 84059. 38 326. .. . .. _ ,. 1994. 1991. 284464. 53.9. _. ._-_. ., .. - - - - - _._-- f-....- - .-- ---- --.- ... .--- - ... A Sprze da ż przez Skarb I 743 I 209 2423 4857 5994 5 104 5670 35918 6 .8 Pa ńst\\'a lub gmi nę ............- .............. . _ -_...................................... ... . . _....... .._._, ..- _........... " ... . ..... _. ........" ................_ _.. .. ...., ... .............._ _.... .,- ..__ . ..._...... .... .. ......... ................_, - _........._....._........ . ........ ....._....... B Oddanie w u żyt kowani e 2 783 4 109 5 098 6 464 4 242 2884 45293 8.6 6768 wieczy ste jw. .. .. - -- - f--- .. - ..--- --I- CC" .19080 23003 24975 203253 C Sp rzeda ż pnez inne osoby 9166 II 861 23860 23 053 38.5 ._ - --- -- ----29174254 44676 w tym nieruc h o mości rolne....... _._. ..._ - .............. 2557 6 131 . . . .....5893 8.5 _.. _ __ ............. ,,,.......... ................ _ ., ", ...... _........... _.. ....... ....... ... .............. _......... .....- ..................... ......... ......... .... _....... _._._ _......... _.. ............ .......... .._. . ....... _ _. ... .. __._......... . ...- . . .... 3911 , ._......4762 ... ........ . ,," ' ,' _. ... ,-". ,. ... ....... ". ... ......... ". ,-. .,. ..... ,. ... .. ,. ... ". -~. ". ,.... - .... .... ~. ... ". Transakcje pozary nkowe - razem. ~. ,''''. 22473 -.........._ --..... .. - . .-_._- - - f---13 230 II 189 w Ivm nleruchomo.sci rolnI.! .. 22 880. -'. _---_._.- .--_--_. -- pozos tałe .. _IV Relacja pozycjI III do liczby ksiąg. -. ...... .. wlecz•\'Sl •\'ch. .... 9650. -. ...... .... ....................... ", ,. '. .. 22 475 19694 .... .. _. . _.-- -- .. .... _._. II 14 .ł 9336 12646 .._ ..11 28 4 f- i l 332 - 1133210358. 23978. -_._~. _. ._. --. --. 4.3%. 4.5 0C. ,... ... _--. _. ..-. --. 4.11;"'f. 3.9'K. -- - --. Zród lo: dane ze sprawozdan notarialnych udos1cpnionc przez Ministerstwo SprawiedliwoSc I.. -. ,. "". ,_ .. ,. 24149 22 760 243610 - .. _.... - --- _.. _._-122 204 12385 II 595. ...-. ... 117M. _-. 4.0'". -. 46.1 ... ... 23.1. .-. II 165. -_... ~ .6c,{·. -. 121 406. -. 34 .79'c. ..-. --. 23.0. x. r--. -. :-. ,., .,. " ',".,. ',.,.-" -. ~. '"~ ~.

(5) Prawidłowość. ta Jest znana firmom uczcstnicz'lcym w. obsłudze. lokalnego. rynku nieruchomości . Jakie rodzaje nieruchomości są na terenie województwa małopolskiego przedmiotem najczęstszych transakcji') Sprawozdawczość notarialna z pewnym przybliżeniem tylko pozwala stwierdzić. że w ostatnich latach na malopolskim rynku dokonywano transakcji kupna-sprzedaż.y:. - mieszka ń - w 70.0%. - gruntów rolnych - w 20.0% . - innych nieruchomo ści - w I()J)%. Zastanawiająca jest dominacja mieszkań jako głównego .. towaru" na rynku nieruchomości i to w regionie o rozdrobnionym rolnictwie. który nie interesuje s ię na więk szą skalę obrotem gruntami. w regionie przeciei. mocno uprzemysłowionym . a nie wprowadzaj'lcym do obrotu obiektów usfugowo-produkcyjnych. To jest wlaśnic specy fika malopolskiego rynku nieruchomości , odróżniająca go niceo od innych regionów. Nowego spojrzenia na funkcjonowanie regionalnych rynków nieruchomości dostarczają powiaty, powołane z początkiem 1999 r. Jeśli chodzi o województwo małopo lskie. obejmuje ono 22 powiaty o charakterystyce jednostkowej przedstawionej w tabeli 2. Tabela 2. Charakterystyka powiat"w województwa malopolskiego Powiat y. WyszczegóJnit:'nic. Liczba powiatów Srednia powierzchnia (w km 1) Srcdnic zaludnicnil' (w tys . osób). Maj'ltck trwały (w mlJ zl) Liczba Ir::m sakcj i nicruchomoSciowyd Liczba ksi <łg wil'ci'.yslyc h (w l yS . sZLI Liczba notariuszy ~. (w SZI.). od 2224 w Nowym SilcZU do Ir, 000 w Krakowie, w powiecie nowotarskim. grodzkie. ziemskie. 1 152 315 2.1.0 KOOO'. 19 773 120. 1.5 1KOO" .\4 4. t43. 16 h. od 444. .. \V. powiecie gorlicklIn do 2700. Zródlo: Powiaty w Po/set', GUS. Warszawa 2001 oraz bau.lllia własne IRM.. Na tle przytoczonych wskaźników wyraźnie rysuje się moi.1iwość samodzielnośc i powiatu w dziedzi nie obrotu nieruchomościami . Na symbolicznym kwadracie () boku 12 x 12 km dokonuje się śre dnio 8000 transakcji, tj . ~2 transakcje nieru c ho\llościowe dziennic. za pośrednictwem 16 notariuszy posiadaj'lcych w statystycznym powiecie swoje kancelarie . Transakcje te odnotowywane są.

(6) Les::,ek Kafkowski. w lokalnym ",dzie, który prowadzi średnio dla powiatu grodzkiego 143 tys. ksiąg wieczystych. Można i należy dodać do tego uproszczonego, aJe realnego obrazu dochody z tytułu gospodarowania nieruchomościami, jakie posiadają poszczególne składowe 8 gmin w jednym powiecie. W świetle zbliżającego się podatku katastralnego, który zapewne będzie oddany w administrowanie właśnie powiatom, jednostki te nabiorą istotnego znaczenia gospodarczego także w kwestii rynku nieruchomości. Jeśli. chodzi o pozycję podregionów na rynku nieruchomości, to oszacowano dla największego podregionu krakowsko-tarnowskiego łiczbę transakcji nieruchomościowych w 2000 r. na około 18,5 tys. transakcji, to jest 34% ogółnych obrotów na tym rynku w całym województwie małopolskim (13,3 transakcji na 1000 mieszkańców). Jest to znacznie większy potencjał niż powiatów grodzkich, co w przypadku oczekiwanego okrzepnięcia roli gospodarczej podregionów mogłoby desygnować Je do jeszcze bardziej samodzicJnej roli na rynku nieruchomości, niż obserwujemy to obecnie, np. w odniesieniu do powiatów grodzkich. Jak przedstawia się obsługa małopołskiego rynku nieruchomości') Opierając się na ułomnym' wykazie urzędowym firm w REGON, można orientacyjnie przyjąć, że na terenie Małopolski rynek obsługuj,! podmioty ujęte w klasach EKD 70-11 do 70-31. Uczestnicz,! one bezpośrednio w obrocie i zarządzaniu nieruchomościami. Ich łiczba wynosi w 2000 r. około 2571. Do zespołu podmiotów obsługujących rynek możemy dodać jeszcze 131 notariuszy mających swoje kancelarie na terenie województwa małopolskiego (około 9,5% ogólnej populacji notariuszy w Polsce). Na każdego z nich przypada średnio rocznie 414 transakcji, tj. nieco mniej, niż ma to miejsce w kraju. Ale jeżeli odnieść liczbę notariuszy do stanu ksiąg wieczystych, to przypada ich około 11,6 tys. na każdego notariusza i stanowią one potencjalną bazę działań notarialnych. Przypomnieć tu należy, że średnio 4% stanu ksiąg wieczystych odnotowuje w województwie małopolskim co roku zmianę właściciela. Niełatwo jest zdobyć wiarygodne informacje na temat aktualnych cen jednostkowych poszczególnych grup nieruchomości w skali całego regionu. Najnowsze badania4 dla Małopolski uwidoczniły niektóre wybrane wskaźniki cen kupna-sprzedaży i stawki wynajmu (tabela 3). Pomimo obszernej podstawy badań podane ceny należy traktować jedynie jako orientacyjne, gdyż są to średnic ważone często znacznie różniących się atrybutami wartości niejednorodnych duiych zbiorów nieruchomości. ,~ Ułomność. polega na tym,)c w ewidencji obok jednostek dzialaj'lcydl znajJuj'l się liczne firmy, które zawiesiły hqdi. zrezygnowały z działalności na rynku nieruchomości. lecz nie zostały wykreślone z ewidencji. 4 Materiały wewnętrzne. GUS..

(7) Tabela 1. Wybrane. wskażniki. cen i stawek. obowi ., zuji.łcr. w wojewódz.twie. m~ll()polskim. Wy szCI.ególnitmic. 2000 r,. I. pólroczt! 2001 r.. I transakcji nieruchomo~ciowej (W tys. zl) Zakup mieszkania (w zl/( 2 ) ZaKup budyn ku (w tys . zl) Zakup gruntu uzbrojonego (W z l / m ~ ) Wynajem miesi'.kania w budynku widorodzinnym. IOU 2J IR. 106,2. Wart ość. 1124.7 JO.l..l. 21:16 1114.0 36.0. (W złlm ~/mic siąc ) :. umeblowanego nicurneblowanego Zródło : O/mir lIiert/cl!omo.«(/ami. l\'. 21. 20. I~. 12. 2000 r" GUS, WarSZawa 2001,. Jaki zatem obraz przedstawia sob'I Malopolska na krajowym rynk u nieruchomości?. I. Jest to rynek duży. trzeci co do wielkości w kraju. podobny co do skali obrotów śląskiemu; 54.0 tys . dokonujących się tu transakcji oznacza. że kaźdego dnia roboczego zmienia tu wlaściciela średnio 216 nieruchomo ści. Stanowi to 9.2% krajowych obrotów na tym rynku. 2. Ta skala obrotów reprezentuje rocznie strumień pieni'Idza rzędu 3 mld zł. Stanowi to ponad 10% wartości obrotów krajowych i dowodzi. że w Malopolsce dokonuje się relatywnie droźszych transa kcji ni ż przeciętnie w kraju . 3. Obroty na malopolskim rynku nieruchomośc i traktować należy jako intensywne i znaczne. Swiadczy o tym 4% roczna zm iana wlaścicieli nieru c homości i wskaźnik ł7 transakcji na 1000 mieszkaliców województwa (podobny do średniego krajowego. a także niektórych krajów europejskich). 4. Małopolski rynek nieruchomości posiada wlasną specyfikę wyrażaj'Icą się w przewadze transakcji mieszkaniowych (70%) i w względnie malej liczbie transakcji gruntami i obiektami produkcyjno -uslugowy mi . Do specyfiki tego regionu należy zaliczyć tak że wysoki (42%) udzial transakcji poza rynkowych (w kraju jest ich okolo 30%). 5. Wyją tkowo spektakularny i gospodarczo ciekawy wydaje się w województwie malopolskim średni szczebel samorządu terytorialnego - powiat. zwlaszcza grodzki. Wszystkie relacje majątkowe zdają się wskazywać na powiaty - grodzkie w szczegó lności - jako jednostki kwalifikuj'Ice się do prowadzenia bardziej samodzielnej polityki rynkowej w dziedzinie ni erucho mości . 6. W województwie funkcjonuje dobrze rozwinięta sieć przedsiębiorstw obslugi ruchu na rynku nieruchomośc i . Podobnie jak w kraju "I to podmioty niewielkie (przewaga jednostek l.atrudniaj;,cych do I) pracowników). Mia"I rozwoju sieci obslugi może być wskaźnik ł3 Iransakcji rocznie pf/.ypadaj"cych na l firmę..

(8) Leszek Kafkowski. 7. Przed rynkiem nieruchomości w województwie małopolskim rysuje się optymistyczna prognoza: jest tu wiele obiektów mieszkaniowych, budynkowych i gruntowych do obrotu w obrębie miast, poza miastami i na wsi. Także zamożność obywateli lego regionu. niższc bezrobocie i obccność dwóch eurorcgi()J1óW rokują jego dalszy rozwój gospodarczy.. The Ma/opolska Real Eslale MarkeI is one or the hugesl voivodships in Poland and possesses 8% ol' the country's fixed assels worth more than PLN 100 billion. Annually, PLN 9 billion is invested herc and per capita GDP is more Ihan PLN 14,000. The real estate market is very active with 54.000 notaria! transactions per annUIl1, accounling for 9C'/t, of lota! naliona! real estale turnover. The majority ol' these transactions ~ 7OCYo - invo!ve residcntia! hOllles, whiJe therc is a relative!y smalI proportion ol' lurnover in produclion and scrvice buildings, and in land. The cxlenl of Iheir real eslale markels Illean Ihal the city districts ol' Małopolska can be considered as individllal cases in business terms. The region also has a well-developed services infrastruclure for the real estate market. The prospects for Ihis market in Małopolska are gond as there are extensive reserves ol' property lo Irade bOlh in the city and in (he country. Further, lInemployment is alittle beJow avcrage and peopłe tend to be weallhier than c1sewherc in Ihe country. That there arc Iwo curorcgiolls adds a finał dynamie factor suggcsting that the real estate market will continue to devcłop in Małopolska. Małopolska.

(9)