Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Krakowie w latach 1996-2000

Pełen tekst

(1)um 614. 2003. Ekonomlcznol w Krakowlo. Małgorzata Furmańska-Oćwieja Kat.dra Eken.llllkl. NI.ruchellloścl. I Proc•• u Ilłw ••tyCYlnego. Rynek •. w. wIatach l. Sytuacla mieszkaniowa I zasoby mieszkaniowe Krakowa Województwo małopolskie liczy 3,2 mln ludności, z czego 741 tys. to mieszkańcy Krakowa. Oznacza to, że 23% ludności tego województwa to krakowianie. W Krakowie pod koniec 1999 L było 252 tys. mieszkań, co oznacza, że w przeciętnym mieszkaniu żyje ok. 2,8 osób, tj. mniej niż w przeciętnym miejskim mieszkaniu w Polsce (3 osoby na jedno mieszkanie). Przeciętne mieszkanie krakowskie o pow. 53 m2 jest mniejsze niż przeciętne miejskie mieszkanie w Polsce o ok. 3 m 2 i składa się z 3,1 izb (przeciętne mieszkanie miejskie w Polsce - 3,4 izb). spółdzielcze. <wek. prywatne w hudynkach. osób fll.ycznych _ k '6('". komunalne. ! 5(;(,. zakł"dowc )/1(;. pryw;lInc w budynk;u:h \vspólno\. Rys. 1. Zasoby mieszkaniowe Krakowa według form Źródło: dane GUS. w Krakowie.. IWl. własności.

(2) MtI/gorz.a ta Fltrma liska · OÓt.'ieja. Wynajem lub kupno domów mieszkalnych równaniu z 1996 r.. 4. Czynniki kształtulące ceny mieszkaniowych w Krakowie. także. wzroslo dwukrotnie w po-. nieruchomości. wcześniej danych wynika. i.e ceny mieszkań w Krakowie wykazują tendencję rosnącą oraz dość duże zróżnicowanie. Głównym czynnikiem kształtującym ceny nieruchomości w dużych miastach jest lokalizacja. Stąd też najtaJisze mieszkania można nabyć w mniej. Z zamieszczonych. atrakcyjnych dzielnicach miasta. natomiast mieszkania w centrum. w bardziej popularnych dzielnicach. są znacznie droższe . W przypadku Krakowa najniższe ceny spotykamy w Nowej Hucie. Starym Podgórzu i Bieżanowie . Najdroższe mieszkania są zlokalizowane w dzielnicy Krowodrza. Śródmieściu. rejonie Błoń i Parku Krakowskiego oraz na Wołi Justowskiej (w przypadku Parku Krakowskiego. Woli Justowskiej mamy do czynienia z tzw. paradoksem Veblcna). O wysokości cen za mieszkania decydujq także inne czynniki pozalokaliza• cyJne. Z reguły mieszkania na rynku pierwotnym są droższe niż o podobnym metrażu i lokalizacji. lecz oferowane na rynku wtórnym. O wysokości cen decyduj~ltakże standard wykoliczenia i stan techniczny mieszkania. technologia budowy ( budynki z cegły cieszą się większą popularno ścią i cena mieszkań w nich jest wyższa). dostęp do środków komunikacji miejskiej oraz. ogólnie ujmując. otoczenie, czyli bliskość do centrów handlowych. ilość zieleni itp.. 5.. Zakończenie. W Krakowie. podobnie jak w innych miastach Polski, sytuacja w zakresie mieszkalnictwa jest dość trudna. Samodzielnego mieszkania nie posiada ok. 1/5 rodzin. Skalę niedoboru mieszkań szacowanych w Polsce na ok. 1,2-1.5 mln potęguje narastająca liczba mieszkań zlokalizowanych w budynkach znajduj'lcych się w złym stanie technicznym i wymagających kapitalnego remontu'. Niekorzystną sytuację polskiego mieszkalnictwa pogarsza jeszcze fakt. iż dynamika wzrostu cen mieszkali przekracza znacznie inflację. Oznacza to. że w istniej'lcej sytuacji dodatkowy strumień pieniędzy (oderwany od wzrostu podaży) powoduje tylko wyższe ceny. a nie wzrost budownictwa.. R. Kowalski, Mil'.I~k(/lIit, _ proh!('11! polityc:'llie niao::.wią::.alny, "Swial Nieruchomości" 1999,nr2S . 7.

(3) R,vnek. nieruchomo.ści. 5(X). -, .-ti'. .... r------------------------~. 5m. ~. .~. u. '"c. 5(X). ~ ~. -". 5(X). N. 5(X). ~ ~. .-"'-lu. OJO. 5(X). 5m ](XX) 15m 1750 2(XXl 2250 25lXl 2750 )(m 3250 35(Xl 3750 4(XXl 4250 45(X) Cena jednostkowa (w zl). Rys. 4.. Rozkład. procentowy transakcji kupna. mieszkań. w Krakowie zawartych w 1999 r.. według ceny I 01 2 powierzchni mieszkaniowej Źródło: E, Piłat. Trze!Ja!m(/ow(l tafliej. dodatek do .. Dziennika Polskiego" ~ Dom. maj 20(X).. Ceny najmu szacowano w granicach 500-600 zł + media za garsonierę lub mieszkanie jednopokojowe o metrażu 30-40 m2 do 2000 zł/miesiąc za mieszkanie czteropokojowe o powierzchni ok. 100m 2 Aby wynająć dom, należało zapłacić miesięcznie od 2DDD do 50DO zł. Rok 2000 nie zanotował jednolitych tendencji w kształtowaniu się cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych. O ile na początku tego roku oferowano mieszkania w cenie 3000-330D złotych za I m2 (były też oferty w okolicach 4000 złotych - bliżej centrum), w polowie roku pojawiło się na rynku pierwotnym wiele ofert, w których ceny oscylowały wokół 2500 zł za 1m 2 Tak więc po spadkowej tendencji cen w połowie 2000 r., pod koniec paź dziernika większość ofert na rynku pierwotnym mieściła się w przedziale 25DO do 3200 zł za I m2 Były też oferty droższe. Ceny mieszkań na rynku wtórnym na początku roku rozpoczynały się od propozycji 2000 zł/m 2 (a więc tak jak na rynku pierwotnym) i w zasadzie utrzymywały się na niezmienionym poziomie w ciągu całego roku. Oczywiście, ich poziom zależał głównie od lokalizacji i standardu mieszkania. Najtańsze mieszkania oferowano w Nowej 1·lucie, ale w centrum trzeba było już zapłacić ok. 4000-4500 zł za I m' (np. ulice Wielopole, Starowiślna). Natomiast luksusowy apartament przy ul. Grodzkiej wyceniono na II 000 zł za I m'Ceny najmu mieszkań również wykazywały tendencje wzrostow" i w 2DOO r. w porównaniu z 1996 r. koszt najmu mieszkania o powierzchni ok. 40 m' wynosił ok. IODO zł miesięcznie, zaś dużego powierzchniowo (ok. 100 m') dochodził nawet do 5000 zł miesięcznie..

(4) 30,lX)% , - - - - - -- -- - - - - -- -- - -- - - - ----,. 25 ,00°10 20.lXl%. 15 ,OW/t:> I(l,()()%. 5,1lO% O,lX)%. I pol. 1996. II pol. 1996. I pol. 1997. II pol. 1997. I pol. 199M. II pol. 199R. I pol. 1999. II pol . 1999. I pol. 2(X)O. Zmiana cen wzglt;dcrn okresu poprzedniego w %. Rys . 2 . Ceny transakcyjne mie sz kań w Krakowie w latach 1991>--2000 2'.roolo : B. Tryjaliski. Tn·tuJy 1'1'1/ " . ,,, Krakowski Rynek Nieruchomosc i" 2000, nr 4.. 4\l(X) - , - - -- -- - - - - - --. - - - - - -- - -- ,. 3tXlO. 21XX) I(XX). O+-~--_r--~--_.----~--~--_,--_.----~. I pol. 1996. II po l. t996. I pol. 1'197. IIIXlI. 1997. I pol. 1998. II pol. 199X. I pol. 1999. II pnI. 1999. I pol. 20(X). Rys . 3. Dynamika wzrostu ce n m' mieszkania w Krakowie w latach 1996....20(Xl Źródto: ibidelll.. W 1996 r. dominowaly oferty z rynku wtórnego . Ceny na rynku pierwotnym". wahaly się w granicach od I 300 zl/ m~ do 1800 złlm~, na rynku wtórnym zaś od 1200 z l/m~ do 2000 zl/m2 Ce ny domów w Krakowie i okolicach ustalily się od 65000 (dom drewniany o pow. 160 m' ) poprl.cz 165000 .... dom o pow. 150 m' .... do 260 000 zl la dom o powierzchni 300 m' i wzwyż w zależności od lokali zacj i i wykOliczcnia .. /. "Krakowski Rynek.. NieruchoJllości". 1996, nr 21 ..

(5) R\'nek l1ierucho1110,\\'i. ••. Rok 1997 to wzrost podaży mieszkań oraz domów na rynku pierwotnym. Oddano do użytku 3035 nowych mieszkaJi. Powierzchnie oddawanych mieszkań wahały się od 30 do 130 m 2 . Największa byla oferta mieszkań jedno- i dwupokojowych do 50 m 1 powierzchni. Pojawily się także oferty domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej i wolnostoj~cych od 80 do 200 m 1 . Duży popyt na nowe mieszkania wi~zać należy z ulgami budowlanymi. z których mogli korzystać nabywcy mieszkań na rynku pierwotnym. Rynek wtórny poszerzył oferty mieszkań jedno- i dwupokojowych. Popularnością cieszyły się też małe mieszkania do wynajęcia o dogodnej lokalizacji blisko centrum. Rok 1998 to dalszy wzrost podaży nowych mieszkali. Oferta rynku pierwotnego poszerzona została o mieszkania eksluzywne. blisko centrum. bardzo drogie. Rynek wtórny oferowal dużo więcej mieszkali malych. które częściej znajdowaly nabywców niż mieszkania duże powierzchniowo. Popularności~ nadal cieszyly się małe mieszkania do wynajęcia blisko centrum oraz luksusowe. apartamenty wynajmowane przez firmy zagraniczne dla swoich pracowników, W 1999 r.jedyn'l. zmian~. którą. wzrost popytu na mieszkania. zaobserwowano na rynku pierwotnym.. większe. powierzchniowo. tzn. o. był. metrażach. powyz.ej 50 m 2 . Jednocześnie na rynku wtórnym popyt znacznie wzrósł w porównaniu z rokiem ubiegłym. W 2000 r. tylko w l pólroczu pierwotny rynek mieszkaniowy Krakowa wzbogacil się o 2465 mieszkali. Można wnioskować. że była to najwyższa podaż w całym analizowanym okresie. tj. 1996-2000. Także na rynku wtórnym podaż mieszkań uległa wzrostowi. ale liczba zawieranych na nim transakcji spadła'. Dui.ym zainteresowaniem cieszyly się domy na obrzeżach Krakowa i w okolicy miasta. Rzadziej znajdowały nabywców eksluzywne rezydencje. poloi.one do 15 km od Krakowa'.. 3. Ceny na rynku nieruchomości mieszkaniowych Krakowa w latach 1996-2000 Ceny na rynku mieszkaniowym Krakowa (i nie tylko) od dluższego czasu systematycznie rosną. Dynamika ich wzrostu jest dużo większa niż inflacja. Zapotrzebowanie na mieszkania nadal jest ogromne. Z zamieszczonych wykresów wyplywają poniższe wnioski. Zawsze w II pólroczu ceny są znacznie wyższe niż w I pólroczu danego roku. Wplywa na wyższe niż w I pólroczu danego roku. Wplywa na to między innymi wzrost popytu na mieszkania dla studentów (Kraków- centrum akademickie) oraz zakup i moi.liwość realizacji ulgi budowlanej. Na przestrzeni lat I 996-·2()(X) naSl<jpil dwukrotny wzrost cen mieszkali (rys. 2). ~ 'i. l::. Piłat, op, cir. P. Surnara, Oki{>/11 po.6"Cllllikll, "Krakowski Rynek. Nierucholllości" 20{)(), nr 15..

(6) Malgor;.ala Fllrmwiska-Oóvh~ia. Średnio na jeden pokój w Krakowie przypada ok. I J osób (ale na jedną izbę włącznie z kuchnią ok. 0,9 osób). Na jedną osobę przypada średnio 19 m2. powierzchni użytkowej mieszkania - co oznacza, że jest to podobna relacja jak we wszystkich miejskich zasobach mieszkaniowych w Polsce. Zdecydowana większość zasobu mieszkaniowego Krakowa stanowią mieszkania prywatne - ok. 80%.. 2. Podai I popyt na rynku mieszkaniowym w Krakowie Na tempo wzrostu i dynamikę popytu budowlanego ma ogromny wplyw tempo wzrostu dochodów społeczeristwa. Dochody gospodarstw domowych rosły w ostatnich latach wolniej niż w okresie wcześniejszym. Jednocześnie malał popyt na kredyty. Wszystko to spowodowało spadek dynamiki wzrostu popytu na nieruchomości. Wolniejszy przyrost siły nabywczej ludności był wynikiem spadku wynagrodzeń, emerytur i rent oraz dochodów rodzin pracujących na własny rachunek. Jednocześnie utrzymująca się tendencja do szybszego od tempa inflacji wzrostu cen mieszkań spowodowała niekorzystml zmianę w relacji ceny m2 mieszkania do dochodów ludności. 1 tak w 1996 r. za przeciętne miesięczne wynagrodzenie można było kupić 0,79 m2 mieszkania', w 1997 - 0,78 m2 , w 1998 - 0,75 m2 Mimo spadku dynamiki popytu na nieruchomości mieszkaniowe nadal rośnie podaż. Krakowski rynek nieruchomości mieszkaniowych jest drugi co do wielkości w Polsce po warszawskim. Podaż nowych mieszkań w Krakowie rośnie z każdym rokiem. W 1996 r. oddano do użytku 1900 nowych mieszkań, w 1997 już 3000, w 1998 - 3500, w 1999 - 4212, do września 2000 r. oddano 2465 mieszkań'. W 1996 r. dużo więcej ofert mieszkaniowych miał rynek wtórny niż pierwotny. Na rynku pierwotnym oferowano domki jednorodzinne o pow. 130-150 m2 oraz mieszkania od 38 do 125 m2 , przy czym największym popytem cieszyły się mieszkania mniejsze powierzchniowo. Oferta rynku wtórnego była dużo szersza. Najwięcej było mieszkań trzypokojowych o metrażach powyżej 50 m2 Mała była oferta jednopokojowych i garsonier. Popularnością cieszyły się mieszkania na Prądniku Czerwonym i Krowodrzy, gdzie popyt przewyższał podaż. Dużym popytem cieszyły się też domy do remontu, zwłaszcza w Bronowicach. W miesiącach wakacyjnych, a zwłaszcza we wrześniu, był duż.y popyt na mieszkania do wynajmu. Miał na to wpływ pocZ<ltek roku akademickiego'. Duże było zainteresowanie kupnem mieszkań małych, których popyt przewyż.szał podaż.. I. ~. M. Sot:hacki, Popy/IJ/u/owlally \\' 1999 r" .,Problemy Rozwoju Budownictwa" 1999, nr. E. Piłat. h::.l'I)(l hlld(JI\'{/(~ tlIlIiej, dodatek do "Dziennika Polskiego" .1 ,.Krakowski Rynek Nicruchomosci" 1996, nr 21,24.. ~. Dom. maj :WOO .. 2<'..

(7) Rynek. lI;eruclJ(mw.~l'; lIIieJ~kaniowyeh .... Sytuacji nie rozwiązuje system wspierania budownictwa przez państwo. Z istniejących ulg wcale nie korzystają ludzie mniej zamożni i bardziej zainteresowani nabyciem nowego mieszkania , tylko ci, których i tak byłoby stać na zakup mieszkania . Kredyty są nadał za drogie dła przeciętnego Połaka . Co prawda. w Krakowie,jak i w innych miastach, buduje się dużo nowych mieszkań, jednak na rynku mieszkaniowym wciąż brakuje tanich mieszkań, dla biedniejszej części społeczellstwa. Rozwiązaniem tego problemu miały być TSS-y, ale w praktyce okazało się, że jest to oferta dla średniozamożnej części połskiego społeczeństwa.. Literatura Kowal ski R .. Mh's:hmie - probl('m p()lityc~ll;e lI;erozw;q~allly. ,,$wiat Nieruchomosci". t999. nr 28. Pilat E., Tr~eb(l bud()\ł'(u' wIliej, dodatek "DOM", "Dziennik Pols ki", 20 maja 2000 . Rocznik Slalysryczny GUS. 1999.2000. So('hacki M., Popyt budowlany w 1999, .. Problemy Rozwoju Budownictwa" 1999 . nr 2-3. Sumara p., Okiem pm:rednika , "Krakowski Rynek Nieruchomości" 2000. nr 5. Tryjanski B .. Trt~ l/dy celi trcmsakcyjn)'ch mic's:kmi , " Krakow ski Rynek Nieruchomości" 2000. lir 4 .. The Krak6w Housing Market, 1996-2000 Using the classical market definitions of supply. demand and prke.lhis article assesses the Kraków housing markei over the five-ycar period from 1996 lo 2000. The research shows (hal despilc the fali in demand. the supply nf housing in Kraków cominues to incrcasc. After Warsaw, the Kraków housing market is the second largest in Poland. The housc price analysis conducted rcveals Ihal prices are higher in the secOTld half ol' each year. Over (he years 1996-2000, hou se prices doubled . House priccs depend on localion and on whic h market. primary or secondary. a hou sc- is offcred for sale ..

(8)