Klasyfikacja efektów zarządzania wartością nieruchomości

Pełen tekst

(1)Zeszyty Naukowe nr. 850. Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie. 2011. Małgorzata Uhruska Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego. Klasyfikacja efektów zarządzania wartością nieruchomości 1. Wprowadzenie Zarządzanie wartością nieruchomości polega na koncentracji wszelkich działań realizowanych równolegle w poszczególnych obszarach zarządzania w celu osiągnięcia jak najwyższej wartości rynkowej nieruchomości. System ten angażuje nie tylko właściciela i osobę zarządzającą, ale także pozostałych pracowników, a nawet użytkowników nieruchomości. Oprócz osób tworzących wartość nieruchomości są jeszcze inni interesariusze, którzy także czerpią korzyści z realizacji tej koncepcji, są bowiem zainteresowani tworzeniem wartości nieruchomości, gdyż realizują dzięki temu własne, długoterminowe interesy. Zarządzanie wartością nieruchomości jest koncepcją uniwersalną – koncentruje się na budowie silnej pozycji rynkowej, stabilności, siły finansowej i dobrych perspektyw przez partnerstwo i tworzenie wartościowych relacji ze wszystkimi interesariuszami. Koncepcja ta pozwala pogodzić często sprzeczne interesy różnych stron i znaleźć właściwy kierunek dalszego rozwoju i sposobu funkcjonowania nieruchomości. W niniejszej pracy, w ujęciu teoretycznym, przedstawiono istotę i efekty zarządzania wartością nieruchomości oraz wskazano beneficjentów realizowanej koncepcji. 2. Istota zarządzania wartością nieruchomości Koncepcja zarządzania wartością (VBM – Value Based Management) wykorzystywana jest głównie w sferze funkcjonowania przedsiębiorstw. Ma ona na celu maksymalizację wartości przedsiębiorstwa na skutek umiejętnego wykorzystania posiadanego potencjału majątkowego, kapitałowego i ludzkiego. Zarządza-. ZN_850.indb 105. 2011-06-30 08:35:58.

(2) 106. Małgorzata Uhruska. nie wartością to koncepcja kierowania przedsiębiorstwem zakładająca skupienie działań i procesów zarządczych na maksymalizowaniu jego wartości z punktu widzenia interesów właścicieli i zaangażowanych przez nich kapitałów. Zakłada ona sterowanie działalnością operacyjną i inwestycyjną przedsiębiorstw, co ma prowadzić do osiągnięcia celu podstawowego, jakim jest podnoszenie wartości1. Koncepcja zarządzania wartością znajduje również zastosowanie w sferze nieruchomości, zwłaszcza nieruchomości o charakterze inwestycyjnym2. Z postrzegania nieruchomości jako obiektu inwestycji, zapewniającego bezpieczeństwo kapitału oraz regularne dochody, wynika podstawowy obowiązek zarządzającego, jakim jest troska o poziom wartości nieruchomości. Wykorzystanie koncepcji VBM w zarządzaniu nieruchomością polega na koncentracji wszelkich działań realizowanych równolegle w poszczególnych obszarach zarządzania w celu osiągnięcia jak najwyższej wartości rynkowej nieruchomości. Wymaga to niewątpliwie identyfikacji wszelkich czynników wpływających na poziom wartości. Świadomość istnienia tych czynników oraz siły ich oddziaływania ułatwia rozpoznanie przez zarządcę możliwości kształtowania wartości nieruchomości oraz wyznacza kierunek i zakres działania. Wartość nieruchomości kształtowana jest przez kompleksowe czynności podejmowane we wszystkich obszarach zarządzania, tj. finansowym, technicznym, marketingowym, prawnym i społecznym. Wielowymiarowa dbałość o nieruchomość przyczynia się do poprawy ogólnej sytuacji nieruchomości, zapewnia długookresową korzystną pozycję rynkową obiektu, a w konsekwencji skutkuje wzrostem wartości nieruchomości. Kompleksowe zarządzanie nieruchomością, oprócz działalności strategicznej, obejmuje również obszar operacyjny. Decyzje dotyczące bieżącego (krótkookresowego) utrzymania nieruchomości we właściwym stanie, zwłaszcza w aspekcie finansowym, technicznym czy funkcjonalnym, bezpośrednio odczuwane są przez użytkowników nieruchomości. Uważa się, że oprócz właściciela nieruchomości beneficjentami takiej koncepcji zarządzania są inne podmioty, zarówno te bezpośrednio zaangażowane w realizację koncepcji maksymalizacji wartości, jak również podmioty zewnętrzne, nieuczestniczące w tym procesie. Na rys. 1 przedstawiono poszczególne elementy systemu zarządzania wartością nieruchomości i jego beneficjentów. Relacje zachodzące w zakresie zarządzania wartością nieruchomości tworzą system. Złożoność tego sytemu zależy m.in. od rodzaju, przeznaczenia, wielkości, zakresu obsługi nieruchomości itp. Im bardziej złożona jest struktura nierucho P. Szczepankowski, Wycena i zarządzanie wartością przedsiębiorstwa, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2007, s. 20. 2 M. Uhruska, Wykorzystanie koncepcji zarządzania wartością w sferze nieruchomości inwestycyjnych, Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, vol. 16, nr 4, Olsztyn 2008, s. 7–18. 1. ZN_850.indb 106. 2011-06-30 08:35:59.

(3) Klasyfikacja efektów zarządzania.... 107. mości, tym większa potrzeba wdrożenia kompleksowego systemu zarządzania, który umożliwia przełożenie celów właściciela na odpowiednie decyzje i zachowania pracowników i użytkowników obiektu. Identyfikacja kluczowych czynników wzrostu wartości z uwzględnieniem potencjału nieruchomości dyscyplinuje procesy planowania, organizowania, kierowania i kontroli, które realizowane są we wszystkich obszarach funkcjonowania nieruchomości w celu maksymalizacji jej wartości.. BENEFICJENCI PROCESU ZARZĄDZANIA WARTOŚCIĄ NIERUCHOMOŚCI społeczność lokalna. użytkownicy. pracownicy. EFEKTY ZEWNĘTRZNE. OBSZARY. PROCESY. ZASOBY. CZYNNIKI. finansowy. właściciele. EFEKTY WEWNĘTRZNE. techniczny. prawny. marketingowy. personalny. planowanie. organizowanie. kierowanie. kontrola. rzeczowe. ludzkie. finansowe. informacyjne. fizyczne. ekonomiczne. prawne. środowiskowe. SYSTEM ZARZĄDZANIA WARTOŚCIĄ NIERUCHOMOŚCI. Rys. 1. Schemat systemu zarządzania wartością nieruchomości Źródło: opracowanie własne na podstawie: P.A. Jansen, The Facilities Management Value Map, FM Gespräche Kufstein, styczeń 2008.. Powyższy schemat przedstawia relacje zachodzące w systemie zarządzania wartością nieruchomości. Początkowo niezbędne jest rozpoznanie wszelkich czynników kształtujących wartość nieruchomości. Czynniki te mają różnorodne pochodzenie, źródło i siłę oddziaływania, dlatego możliwości wpływania na nie osoby zarządzającej są zróżnicowane. Najważniejszym podziałem czynników. ZN_850.indb 107. 2011-06-30 08:35:59.

(4) 108. Małgorzata Uhruska. jest właśnie podział na zależne i niezależne od działań osoby zarządzającej nieruchomością. Profesjonalne zarządzanie nieruchomościami jest działalnością interdyscyplinarną polegającą na koordynacji i integracji zasobów ludzkich, rzeczowych (technicznych), finansowych i informacyjnych3. W ramach zasobów ludzkich można zasadniczo wyróżnić dwie grupy podmiotów. Są to pracownicy (stała obsługa nieruchomości) oraz usługodawcy zewnętrzni (np. dostarczyciele mediów, usługi świadczone w drodze outsourcingu). Z kolei zasoby rzeczowe to przede wszystkim budynki i obiekty towarzyszące (parkingi, garaże, magazyny, pomieszczenia gospodarcze itp.), wyposażenie obiektów, infrastruktura techniczna, środki transportu itp. Zasoby finansowe to kapitał niezbędny do utrzymania i rozwoju nieruchomości z uwzględnieniem wszelkich wpływów i obciążeń. Ostatnią grupę zasobów stanowią zasoby informacyjne (niematerialne i prawne), w ramach których możemy wyróżnić tzw. patenty, licencje, oprogramowanie, know-how, strategie, kontrakty, relacje biznesowe, innowacyjność itp. W celu kształtowania wartości nieruchomości w oparciu o czynniki kształtujące wartość nieruchomości posiadane zasoby nieruchomości wykorzystywane są w kolejnych procesach zarządzania nieruchomością. Taki system wzajemnie przenikających i uzupełniających się elementów przyczynia się do wzrostu wartości nieruchomości. 3. Efekty zarządzania wartością nieruchomości System zarządzania wartością przynosi wymierne korzyści nie tylko właścicielowi nieruchomości, ale także innym podmiotom, które bezpośrednio lub pośrednio związane są z funkcjonowaniem nieruchomości. Efekty, które przynosi zarządzanie wartością nieruchomości, można ująć w następujące grupy4: ekonomiczne, techniczne, przestrzenne, socjalne, niematerialne. Biorąc pod uwagę rodzaj podmiotów i czerpanych korzyści, można wyróżnić efekty wewnętrzne i efekty zewnętrzne. Efekty wewnętrzne związane są z osiągnięciem celów i realizacją zamierzonych działań przez osoby uczestniczące w procesie maksymalizacji wartości. Są one odczuwane przez właściciela nieruchomości i innych udziałowców, pracowników obsługujących nieruchomość oraz użytkowników obiektu. Dla właściciela najważniejsze są efekty ekonomiczne i techniczne, dla pracowników efekty techniczne, społeczne i finansowe, a dla użytkowników efekty techniczne i przestrzenne. Efekty zewnętrzne odczuwalne są przez osoby niezaangażowane w proces kształtowania wartości, tj. np. 3 A. Muczyński, Zarządzanie stanem technicznym nieruchomości – wybrane zagadnienia, „Wycena” 2005, nr 4/71, s. 8. 4 Por. P.A. Jansen, op. cit.. ZN_850.indb 108. 2011-06-30 08:35:59.

(5) Klasyfikacja efektów zarządzania.... 109. przez społeczność lokalną, czy też pozostałych użytkowników nieruchomości (osoby odwiedzające, klienci). W tabeli 1 zaprezentowano przykładowe efekty wewnętrzne i zewnętrzne w ramach wyróżnionych grup efektów. Tabela 1. Efekty wewnętrzne i zewnętrzne systemu zarządzania wartością nieruchomości Grupy efektów. Przykładowe efekty wewnętrzne. Przykładowe efekty zewnętrzne. – wzrost wartości rynkowej nierucho- – wzrost dochodów gminy z tytułu mości podatków (np. podatku dochodo– wzrost dochodów operacyjnych wego, podatku od nieruchomości) – zabezpieczenie wierzytelności kre– wzrost wartości nieruchomości Ekonomiczne dytodawcy sąsiednich – wzrost wynagrodzenia pracowników – poprawa atrakcyjności inwestycyjnej gminy – pozyskanie nowych pracodawców Techniczne. – poprawa stanu technicznego obiektu – poprawa bezpieczeństwa użytkowania obiektu – sprawność urządzeń technicznych. – poprawa stanu technicznego obiektu – poprawa estetyki obiektu – poprawa bezpieczeństwa użytkowania obiektu. Przestrzenne. – optymalne wykorzystanie powierzchni – zmniejszenie powierzchni pustostanów – dopasowanie funkcji do rodzaju powierzchni. – dopasowanie do funkcji przestrzennych okolicy – optymalne wykorzystanie powierzchni. – poprawa jakości miejsca pracy – motywacja pracowników. – poprawa jakości miejsca pracy – tworzenie nowych miejsc pracy – poprawa infrastruktury technicznej i komunikacyjnej w okolicy – realizacja akcji społecznych. Socjalne. – wiedza i doświadczenie w zakresie kształtowania wartości Niematerialne – prestiż i renoma nieruchomości – satysfakcja użytkowników. – prestiż okolicy – satysfakcja użytkowników. Źródło: opracowanie własne.. Efekty przedstawione w tabeli 1 stanowią pozytywny wymiar procesu zarządzania wartością nieruchomości. Jeśli będzie to tzw. długotrwały zrównoważony rozwój nieruchomości (sustainable development), zachowujący proporcje między celami ekonomicznymi, środowiskowymi (w tym wypadku raczej technicznymi5) 5 Wpływ nieruchomości na środowisko naturalne związany jest głównie z jej wyposażeniem technicznym i sposobem eksploatacji obiektu.. ZN_850.indb 109. 2011-06-30 08:36:00.

(6) 110. Małgorzata Uhruska. i społecznymi, efekty tego procesu rzeczywiście będą pozytywne. Zachwianie tych proporcji, np. przez koncentrację na celach ekonomicznych właściciela, może jednak w dłuższej perspektywie wywołać efekty negatywne, np. nadmierne zużycie techniczne obiektu na skutek intensywnej eksploatacji nieruchomości, czy też redukcję zatrudnienia powodującą zbytnie obciążenie pozostałych pracowników. Długoterminowa realizacja koncepcji zarządzania wartością nieruchomości wymusza zatem uzyskiwanie równocześnie efektów wewnętrznych i zewnętrznych w celu tworzenia dobrych relacji z otoczeniem. 4. Interesariusze procesu zarządzania wartością nieruchomości Koncepcja maksymalizacji wartości dla właściciela stała się w sferze funkcjonowania przedsiębiorstw nowym podejściem do definiowania celów gospodarczych. Zakłada ona, że maksymalizując wartość dla właścicieli, maksymalizuje się korzyści innych podmiotów związanych z przedsiębiorstwem. Przedsiębiorstwo powinno poszukiwać równowagi między interesami właścicieli i udziałowców a innymi grupami zainteresowanych jego działalnością. Zgodnie z teorią interesariusza (stakeholder theory) przedsiębiorstwo ma wiele zobowiązań wobec swego otoczenia, a właściciele nie są jedynym i najważniejszym podmiotem, któremu powinno ono służyć. Definiując tę koncepcję, M.B.E. Clarkson6 stwierdza, że firma jest systemem interesariuszy, operującym w granicach większego systemu społecznego, który dostarcza prawnej i rynkowej infrastruktury koniecznej dla działalności firmy. Celem firmy jest tworzenie bogactwa lub wartości dla interesariuszy przez transformację ich oczekiwań w dobra i usługi7. Podobnie jest w wypadku funkcjonowania nieruchomości. Proces zarządzania wartością nieruchomości realizowany równolegle we wszystkich obszarach funkcjonowania nieruchomości angażuje wiele podmiotów. Podmioty te mają różnorodne oczekiwania, które są często sprzeczne z interesami właściciela. Właściciel oczekuje przede wszystkim jak najwyższych dochodów i przyrostu wartości rynkowej nieruchomości, natomiast m.in.8: – podmiot zarządzający oczekuje wysokiego wynagrodzenia, udziału w zyskach, realizacji swojej wizji sposobu wykorzystania obiektu; 6 M.B.E. Clarkson, A Risk Based Model of Stakeholder Theory, The Centre for Corporate Social Performance and Ethics, Toronto University, Toronto 1994. 7 K. Lis, H. Sterniczuk, Nadzór korporacyjny, Oficyna Ekonomiczna, Kraków 2005, s. 40. 8 Por. Przedsiębiorstwo. Wartość. Zarządzanie, red. C. Suszyński, PWE, Warszawa 2007, s. 99.. ZN_850.indb 110. 2011-06-30 08:36:00.

(7) Klasyfikacja efektów zarządzania.... 111. – pracownicy oczekują wysokich wynagrodzeń i świadczeń pracowniczych, gwarancji stałego zatrudnienia, odpowiednich warunków i atmosfery pracy, możliwości podnoszenia kwalifikacji; – użytkownicy (najemcy) oczekują jak najniższych kosztów najmu, wysokiego standardu najmowanej powierzchni, wysokich obrotów z podstawowej działalności, zaplecza socjalnego, sprawności technicznej urządzeń i instalacji, wzrostu prestiżu nieruchomości. Ponadto oprócz osób bezpośrednio związanych z maksymalizacją wartości nieruchomości są jeszcze podmioty, które stanowią otoczenie nieruchomości. Podmioty te, mimo że nie uczestniczą w procesie zarządzania, czerpią z tego tytułu korzyści. Podmioty zewnętrzne stanowią otoczenie nieruchomości i tworzą warunki jej funkcjonowania, zatem ich oczekiwania powinny być również uwzględniane w procesie zarządzania wartością nieruchomości. Oczekiwania te są najczęściej następujące9: – klienci (odwiedzający) oczekują zwiększenia satysfakcji z korzystania z obiektu, dostępności, sprawności technicznej urządzeń i instalacji, komplementarności świadczonych usług; – banki i inni wierzyciele oczekują terminowego regulowania zobowiązań, spłaty kapitału wraz z należnymi odsetkami, właściwego zabezpieczenia zobowiązań, długoterminowej współpracy; – partnerzy (dostawcy usług) oczekują długoterminowej współpracy, terminowego regulowania zobowiązań, wzrostu liczby zamówień; – społeczność lokalna oczekuje spokoju i bezpieczeństwa w okolicy, poprawy infrastruktury technicznej i komunikacyjnej okolicy, wzrostu wartości nieruchomości sąsiednich, miejsc pracy, wsparcia dla inicjatyw społecznych; – samorządy lokalne oczekują wzrostu dochodów z tytułu podatków, pozyskania inwestorów. Jak widać, oczekiwania wymienionych podmiotów są duże. Strategia zarządzania powinna być jednak wypadkową celów, odpowiedzialności i ograniczeń, będących kompromisem ustalonym między poszczególnymi grupami interesariuszy10. Cele, które przekładają się na strategię, zależne są więc od oczekiwań poszczególnych grup i od siły ich wpływu. Idea interesariuszy (stakeholders) jest związana z pojmowaniem biznesu jako integralnej części społeczeństwa. Rys. 2 przedstawia interesariuszy procesu zarządzania wartością nieruchomości. Uwzględnienie celów wszystkich interesariuszy, niekiedy wzajemnie sprzecznych, jest raczej niemożliwe. M.C. Jensen stwierdza wręcz, że uwzględnianie oczekiwań wszystkich zainteresowanych stron nie jest celem i nie daje menedże Ibidem. I. Ansoff, Corporate Strategy, McGraw-Hill, New York 1965, cyt. za: M. Marcinkowska, Kształtowanie wartości firmy, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2000, s. 19. 9. 10. ZN_850.indb 111. 2011-06-30 08:36:00.

(8) Małgorzata Uhruska. 112. właściciel. udziałowcy. środowisko naukowe. użytkownicy. społeczność lokalna. zarządca zarządzanie wartością nieruchomości. samorządy lokalne lokalne instytucje. najemcy. partnerzy/dostawcy instytucje finansowe. pracownicy obsługi. klienci konkurencja. Rys. 2. Interesariusze procesu zarządzania wartością nieruchomości Źródło: opracowanie własne na podstawie: M.J. Polonsky, A Stakeholder Theory Approach to Designing Environmental Marketing Strategy, „Journal of Business & Industrial Marketing” 1995, vol. 10, nr 3, s. 34.. rom żadnej możliwości podejmowania racjonalnych decyzji, gdyż nie wskazuje żadnego obiektywnego kryterium oceny podjętych działań11. Aby możliwe było, choć częściowe, pogodzenie sprzecznych interesów stron, cele zarządzania nieruchomością powinny być sformułowane nie w formie wiązki celów cząstkowych określonych przez każdą zainteresowaną stronę, ale w postaci wspólnego jednoczącego celu. Takim celem jest maksymalizacja wartości dla właściciela i choć w centrum uwagi jest inwestor, to nie można ignorować otoczenia nieruchomości. To rynek stwarza podmiotom dążącym do maksymalizacji wartości warunki zachęcające do uwzględniania interesów poszczególnych grup. W warunkach konkurencji istnieje konieczność pozyskania, utrzymania i motywowania wykwalifikowanych pracowników, niezbędne są inwestycje w technologię i nowoczesne wyposażenie, utrzymanie prestiżu i renomy obiektu, a także dbałość o satysfakcję klientów i partnerów biznesowych. Spełnienie ich oczekiwań wpływa bowiem ostatecznie na generowanie przepływów pieniężnych na odpowiednio wysokim poziomie, czego oczekuje właściciel i inni udziałowcy12. Interes właściciela jako cel nadrzędny jest w rzeczywistości celem, który daje szanse realizowania, choć w różnym stopniu, interesów wszystkich grup interesariuszy. 11 M.C. Jensen, Value Maximization, Stakeholder Theory, and the Corporate Objective Function, „Journal of Applied Finance” 2001, vol. 14, nr 3, cyt. za: Przedsiębiorstwo…, s. 100. 12 Przedsiębiorstwo. Wartość. Zarządzanie, red. C. Suszyński, PWE, Warszawa 2007, s. 100 i nast.. ZN_850.indb 112. 2011-06-30 08:36:01.

(9) Klasyfikacja efektów zarządzania.... 113. 5. Podsumowanie Celem realizowanej koncepcji zarządzania wartością nieruchomości nie jest osiągnięcie krótkoterminowego wzrostu nieruchomości, lecz świadome wykorzystanie potencjału nieruchomości i jego otoczenia, by w długiej perspektywie utrzymywać wartość możliwie na jak najwyższym poziomie. Osiągnięecie celu długoterminowego wymaga utrzymania właściwych proporcji między celami ekonomicznymi, technicznymi i społecznymi. Taki zrównoważony rozwój nieruchomości umożliwi bowiem dbałość o interesy wszystkich interesariuszy nieruchomości i pozwoli realizować strategię maksymalizacji wartości nieruchomości. Oczekiwania właścicieli co do maksymalizacji własnych korzyści prowadzą do takiego zaangażowania ich kapitału w funkcjonowanie nieruchomości, które jest najkorzystniejsze z punktu widzenia innych podmiotów z nią związanych. Podmiotami korzystającymi z realizowanej koncepcji zarządzania wartością nieruchomości są zarówno osoby bezpośrednio zaangażowane w tworzenie wartości nieruchomości, jak i podmioty zewnętrzne stanowiące otoczenie nieruchomości. Literatura Clarkson M.B.E., A Risk Based Model of Stakeholder Theory, The Centre for Corporate Social Performance and Ethics, Toronto University, Toronto 1994. Jansen P.A., The Facilities Management Value Map, FM Gespräche Kufstein, styczeń 2008. Lis K., Sterniczuk H., Nadzór korporacyjny, Oficyna Ekonomiczna, Kraków 2005. Marcinkowska M., Kształtowanie wartości firmy, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2000. Muczyński A., Zarządzanie stanem technicznym nieruchomości – wybrane zagadnienia, „Wycena” 2005, nr 4/71. Polonsky M.J., A Stakeholder Theory Approach to Designing Environmental Marketing Strategy, „Journal of Business & Industrial Marketing” 1995, vol. 10, nr 3. Przedsiębiorstwo. Wartość. Zarządzanie, red. C. Suszyński, PWE, Warszawa 2007. Szczepankowski P., Wycena i zarządzanie wartością przedsiębiorstwa, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2007. Uhruska M., Wykorzystanie koncepcji zarządzania wartością w sferze nieruchomości inwestycyjnych, Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, vol. 16, nr 4, Olsztyn 2008.. ZN_850.indb 113. 2011-06-30 08:36:01.

(10) 114. Małgorzata Uhruska. Classifying the Effects of Managing Real Estate Value Managing the value of real estate consists in concentrating all actions simultaneously carried out in particular areas of management in order to achieve the highest possible market value of real estate. The system involves not only the owner and individual managing the real estate but also employees and even the users of the real estate. Along with those who create real estate value are other interested parties, who also derive benefits from this concept. They are, after all, interested in building the value of real estate, and in so doing realising their own long-term interests. Managing real estate value is a universal concept. It focuses on building a strong market position, stability, financial strength and good future prospects through partnerships and the creation of valuable relationships with all involved. This concept enables the often conflicting interests of the various parties to be reconciled and the proper path for further growth and the way real estate functions to be found. The paper presents, from a theoretical point of view, the crux and effects of managing real estate value and also points out the beneficiaries of this concept.. ZN_850.indb 114. 2011-06-30 08:36:01.

(11)