Akademia Techniczno-Rolnicza w Bydgoszczy
Streszczenie
Gospodarowanie przestrzeni jako dobrem rzadkim winno by połczone z re-alizacj ekopolityki. Warto rynkowa stanowi jedn z najwaniejszych przejawów wartoci. Rozwaania ograniczono do dóbr ekonomicznych, czyli takich, które wy-stpuj w ograniczonej iloci w odrónieniu od dóbr nierynkowych. Czynniki mate-rialne s istotne, ale mog zosta zdeterminowane przez wpływ czynników pozosta-łych (nierynkowych). Warto zmienia si, gdy czynniki determinujce jej poziom ulegaj zmianie. W zaproponowanym artykule przedstawiono prób zmian w meto-dyce okrelania wartoci rynkowej nieruchomoci poprzez rozszerzenie jej o wpływy oddziaływania na warto dóbr nierynkowych.
Oddziaływania te wnosz nowe elementy i zmieniaj istniejce w nim współza-lenoci oraz baz wiedzy w tym zakresie. Tworz jej now jako, która wymaga nowego zarzdzania i wyceny dóbr rodowiska.
Słowa Kluczowe: bazy danych, metodyka wyceny nieruchomoci, warto rynkowa, warto dóbr nierynkowych
1. Wprowadzenie
Problematyka wyceny wartoci nieruchomoci (podobnie jak i wyceny przedsibiorstw) w krajach o gospodarce rynkowej jest zaliczana do „królewskich dyscyplin” wród nauk ekonomicz-nych. Potrzeba wyceny nieruchomoci pojawia si w wielu przypadkach, takich jak: transakcje kupna - sprzeday, darowizny, postpowanie spadkowe, odszkodowawcze, fuzje i podział majt-ku, emisja papierów wartociowych, zmiany w stanie zasobów majtkowych itp. Zapotrzebowanie na wycen nieruchomoci wynika zarówno z funkcji włacicielskich, zarzdczych, jak i kontrol-nych. Ronie w miar nasilania si zjawiska oderwania własnoci nieruchomoci od uytkownika, zarzdzania i kontroli oraz pojawiania si nowych form inwestowania.
Wzrost roli wyceny nieruchomoci i wiedzy na ten temat wynika ze zmian ustrojowych w Polsce i przejcia na model gospodarki rynkowej. Wycena nieruchomoci jest dokonywana przy wykorzystaniu okrelonych w praktyce narzdzi ekonomicznych.
Mimo to, wiele zagadnie w procesie wyceny nieruchomoci budzi emocje i kontrowersje. Kontrowersje wystpuj nawet w krajach o długich tradycjach rynkowych i bogatym dowiadcze-niu w zakresie wycen, a przy tym dysponujcych rozwinitym rynku kapitałowym. Wynika to zarówno ze złoonoci tej problematyki, jak i specyfiki kategorii nieruchomoci. Złoono ta sprawia, e nie moe by mowy o jednej, jedynie słusznej wycenie nieruchomoci. O wartoci nieruchomoci decyduj bowiem nie tylko jej cechy materialne, ale take zdolno do generowa-nia dochodów, co z kolei wie si z otoczeniem rynkowym. Warto nieruchomoci jako podsta-wy sporzdzania prognozy skutków finansopodsta-wych uchwalanych planów miejscopodsta-wych moe
odby-wa si w oparciu o analiz rynku nieruchomoci przy wykorzystaniu ogólnych załoe podej, metod i technik znanych w teorii wyceny. Poniewa przedmiotem szacowania dla tych celów bd nieruchomoci, zatem znane metody wymagaj ich dostosowania, a pewne pojcia usystematyzo-wania.
Zachodzi potrzeba doskonalenia metodyki okrelania wartoci rynkowej nieruchomoci po-przez kreowanie, doskonalenie umiejtnoci, poszerzanie bazy wiedzy powizanej z oszacowa-niem wartoci dóbr rodowiskowych.
2. Dobra nierynkowe a rodowisko
Gospodarowanie przestrzeni jako dobrem rzadkim winno by połczone z realizacj ekopoli-tyki. Zasadno ekopolityki jest do powszechnie uznawana, jednake praktyczna realizacja za-sad napotyka wiele trudnoci. Nale do nich przede wszystkim ograniczone zasoby gospodarcze. Realizacja ekopolityki wpływa na postulaty do planu przestrzennego zagospodarowania oraz po-wizania z szeroko pojmowan racjonalnoci społeczno – gospodarcz. Uspołecznienie planowa-nia przestrzennego winno zmusza do zapewnieplanowa-nia ludziom przynajmniej minimalnej przestrzeni jednostkowej oraz szerokiego dostpu do przestrzeni publicznej. Wiadomo, e rodowisko nie istnieje poza przestrzeni. Rzadko dóbr rodowiskowych oznacza, e uytkownicy musz o nie konkurowa.
Elementy rodowiska s współzalenie powizane złoon sieci wzajemnych oddziaływa. Zasoby rodowiska pełni trzy funkcje: podtrzymuj ekosystemy, s ujemnymi nakładami w pro-cesach produkcyjnych (odbiornikami zanieczyszcze), dostarczaj dóbr i usług, które s bezpo-rednio konsumowane (czyste powietrze do oddychania, woda na uytek gospodarstw, pozyski-wanie drewna w lasach, moliwo rekreacji na naturalnych obszarach itp.). Funkcje te wraz z innymi dobrami i usługami ekonomicznymi wpływaj bezporednio lub porednio, w sposób ne-gatywny lub pozytywny, na dobrobyt społeczny. Funkcje rodowiska, a take zasoby, które je pełni s dobrami lub usługami ekonomicznymi, poniewa w nowoczesnym społeczestwie nie s one dobrami wolnymi. Dostarczanie, utrzymanie i zachowanie tych dóbr oznacza rezygnacj z produkcji jakich alternatywnych dóbr i usług. Dobra i usługi rodowiska nie wi si z transak-cjami rynkowymi i nie istniej dla nich rynkowo okrelone miary wartoci (ceny). Std w teorii ekonomii takie dobra nazywane s dobrami nierynkowymi oraz dobrami publicznymi. Rynkowe metody wyceny korzyci dzieli si na dwie grupy: metody oparte na obserwacji, tj. porednie oraz na metody hipotetyczne, tj. bezporednie. Metody porednie słu do okrelania ukrytej wartoci dóbr nierynkowych na podstawie obserwowanych i determinowanych przez rynek cen dóbr i usług rynkowych. Nale tu metody: kosztów podróy, cen hedonicznych, płac hedonicznych, kosztów choroby, funkcji produkcji gospodarstwa domowego, funkcji produkcji zdrowia. Metody bezpo-rednie słu do szacowania wartoci oraz popytu na usługi rodowiska.
wiadomo ekologiczna decyduje o wartociowaniu przez człowieka wiata przyrody, kształtuje mylenie ekologiczne i tzw. moralny charakter rozwoju ekonomicznego, który jest zgodny z zasadami dobra wspólnego, odpowiedzialnoci i solidarnoci, w którym stosuje si me-tody i instrumenty łagodzce napicia midzy ekonomi a zachowaniem zdrowego rodowiska, przemieniajc je we współdziałanie.
Moralny charakter rozwoju wymaga innego spojrzenia na zjawiska i procesy gospodarcze. Nie mog one i nie powinny by sprowadzone do rozwoju dynamiki fizycznej strony procesu reprodukcji, lecz wzbogacania jakoci ycia obecnych i przyszłych pokole. Koncepcja rozwoju
musi wic mie charakter wielowymiarowy: programowa zmiany w gospodarce, spełniajc wy-mogi innowacyjnoci. Ekonomiczne aspekty okrelenia wartoci rynkowej nieruchomoci budz kontrowersje. Mimo, e posługuj si one skomplikowanymi podejciami, metodami i technikami wyceny – z modelami komputerowymi i specjalnymi matrycami do bada – coraz mniej mona powiedzie o tym, jaka naprawd jest warto rynkowa nieruchomoci w chwili obecnej.
Oznacza to, e powinno si dostosowywa strategi wyceny do lokalnych potrzeb z zachowa-niem lokalnego rynku nieruchomoci. ycie jest w coraz wikszym stopniu warunkowane przez wydarzenia globalne. Globaln współzaleno trafnie oddaje okrelenie: what happens there matters here (co si dzieje tam, ma znaczenie tutaj). Podobnie jest w gospodarce, procesy wyceny wnosz do niej nowe elementy i zmieniaj istniejce w niej współzalenoci. Tworzy si jej nowa jako, która wymaga nowego zarzdzania i wyceny dóbr rodowiska. Jest wysoce nieprawdopo-dobne, aby za pomoc praktycznych rachunków, dokonywania kalkulacji obserwowanych strat wykonywanych czsto dyskusyjnych wskaników, mona było pokusi si o wyraenie w pieni-dzu wartoci nienaruszonego ekosystemu, wyceni wyjtkowo pikny krajobraz lub biologiczn rónorodno rzadkiego gatunku. Dlatego te metody bezporedniej wyceny rodowiska, przede wszystkim metoda wyceny warunkowej, maj ogromne znaczenie dla rozwoju bada nad wycen dóbr rodowiska. Zasoby te obejmuj powietrze, ródldowe wody powierzchniowe i podziemne, lasy, unikatowe krajobrazy, naturalne bagna itp.
Wydaje si uzasadnione aby tworzy dziedzinowe bazy wiedzy gromadzce opracowane wy-ceny oraz kryteria decydujce o przyznaniu okrelonego poziomu wartoci tego typu dóbr. 3. Metody wyceny dóbr nierynkowych
Jeden z do akceptowanych podziałów metod wyceny korzyci dzieli je na metody oparte na obserwacji, tj. porednie, i na hipoteczne, bezporednie metody wyceny. Za pomoc metod z pierwszej grupy mona w sposób poredni wnioskowa o ukrytej wartoci dóbr nierynkowych na podstawie obserwowalnych, determinowanych przez rynek cen dóbr rynkowych. Druga grupa metod z kolei jest nastawiona na szacowanie wartoci oraz popytu na usługi rodowiska w sposób bezporedni, poprzez wywiady z konsumentami, przy czym w celu zdobycia informacji o wycenie od osób czy gospodarstw domowych stosuje si kwestionariusze.
Ekonomici maj tendencj do zawierzania bardziej wycenie dostarczanej przez rynek, a kon-kretnie cenom wynikajcym z zalenoci pomidzy zdecentralizowanymi siłami poday i popytu. Przy braku interwencji rzdu takie ceny zdeterminowane przez rynek s uwaane za obiektywne i realne w tym sensie, e s odbiciem prawdziwej wyceny konsumentów. Co prawda popyt, a wic i ceny rynkowe s take poddawane manipulacji przez zainteresowane podmioty np. za pomoc wszelkiego rodzaju reklam i dlatego niekoniecznie wyraaj preferencje konsumentów. Preferen-cje te nie s jednak ujawniane w sztucznych warunkach, tak jak ma to miejsce w przypadku nie-których podej bezporednich stosowanych przy wycenie usług rodowiska. Podejcie opierajce si na obserwacji, inaczej – porednie, zakłada, e istnieje konkretny zwizek pomidzy popytem na dobro a poda dobra rodowiskowego. Konsumpcja dóbr rynkowych ma by w jaki sposób powizana z poziomem poday dóbr rodowiskowych. Wychodzc z tego załoenia, warto do-bra nierynkowego otrzymuje si przez zedo-branie danych o tym, jak zmienia si popyt na dobro rynkowe przy zmianach w dostpnoci (jakoci) dóbr rodowiska. Na przykład: jako powietrza lub hałas mog wpływa na ceny nieruchomoci. Oczekuje si, e lepsza jako powietrza lub mniejszy hałas bd połczone z wyszymi cenami posiadłoci w czystszej czy spokojniejszej
okolicy. Wpływ zanieczyszczenia na zdrowie moe oddziaływa na popyt na usługi medyczne (np. wizyty lekarskie, zakup leków, hospitalizacj). Skala i kierunek dajcych si zaobserwowa zmian w popycie pozwalaj ekonomistom, przy zastosowaniu rónych technik ekonometrycznych, na oszacowanie wartoci dla dóbr rodowiskowych. Zapotrzebowanie na dobro bdzie wysze niezalenie od ceny, gdy lepsza jako wywołuje dodatkowy popyt na dobro. W artykule zapre-zentowano przegld (ale bez szczegółów technicznych) głównych metod porednich stosowanych w celu ustalenia cen szkód wywołanych degradacj rodowiska (lub wrcz przeciwnie, w celu wyceny korzyci wynikajcych ze wzrostu jakoci usług lub dobra rodowiska). Poza tym, ze wzgldu na zwizek z powyszym zagadnieniem, przedstawione s tu take niektóre z metod stosowanych do wyceny redukcji ryzyka miertelnoci (czsto okrelane jako warto ludzkiego ycia lub warto długowiecznoci), zwizanej z popraw jakoci rodowiska.
W zwizku z brakiem moliwoci ustalenia rynkowej ceny rodowiska, jego warto moe by okrelona na podstawie dóbr zastpczych, którymi s warto nieruchomoci oraz praca czło-wieka. Metoda polega na obserwowaniu rónic cen nieruchomoci midzy regionami i okreleniu wpływu jakoci rodowiska na ich kształtowanie si.
Zaleno pomidzy cennoci ekologiczn dóbr nierynkowych a wartoci ekonomiczn rozpatrywa mona w sytuacjach:
- gdy nie s zgodne co do wzrostu (wzrost wartoci jednej z nich powoduje spadek wartoci drugiej),
- gdy s zgodne co do wzrostu (warto jednej z nich powoduje wzrost wartoci drugiej). Ustalenie zalenoci pomidzy wartoci nieruchomoci a zmiennymi charakteryzujcymi ja-ko rodowiska jest tylko czci czynnoci do ustalenia ceny.
Istnieje wiele przyczyn wpływajcych na warto budynków i gruntów. Stosujc metody sta-tystyczne, moemy sporód wielu zmiennych wyodrbni t jedn, która wskae nam, jaki jest wpływ warunków rodowiska na nieruchomoci. Przyjmujc pewne dodatkowe załoenia, cen t moemy traktowa jako miar wartoci, któr ludzie gotowi s płaci za jako rodowiska. 4. Wpływ czynników infrastruktury ekologicznej na warto rynkow nieruchomoci
Okazuje si, e na warto nieruchomoci wpływaj czynniki wykraczajce poza cechy samej nieruchomoci. Czynniki prawne, ekonomiczne i rodowiskowe tworz tło wyceny, które mog zdecydowa o poziomie wartoci.
Na gruncie ekonomii „warto” stanowi jedn z najwaniejszych, ale i najtrudniejszych kate-gorii. W praktyce gospodarczej wystpuj róne postaci wartoci. Do najczciej rozwaanych nale:
• warto rynkowa • warto wymienna • warto uytkowa
Inne postaci przejawów wartoci to m.in.: • warto kosztowa
• warto likwidacyjna • warto ksigowa • warto taksacyjna
Przejawem wartoci moemy oznaczy zdolno danego dobra do zaspokojenia potrzeb czło-wieka. Pod pojciem dobra rozumiemy zarówno dobra materialne, czyli przedmioty, takie jak: dom, mieszkanie, czy usługi. Rozwaania nie ograniczono do dóbr ekonomicznych, czyli takich, które wystpuj w ograniczonej iloci, lecz równie do dóbr wolnych. Dobra słu do zaspokoje-nia potrzeb ludzkich. Potrzeby ludzkie s rónorodne. Mona wyróni potrzeby biologiczne, których zaspokojenie jest niezbdne do ycia, potrzeby kulturowe, czy potrzeby wyszego rzdu, które stanowi wyraz rozwoju cywilizacyjnego społeczestwa.
Warunkiem powstania rynku jest wystpienie wielu nabywców, sprzedawców i dóbr. Wród uczestników rynku wytwarza si konkurencja o dobra wystpujce na rynku w niewystarczajcej iloci. Dyskusja toczca si wokół definicji wartoci rynkowej na forum midzynarodowym ujaw-niła kilka elementów kontrowersyjnych. Pomimo tych rónic, interpretacja wartoci rynkowej w Polsce musi by zgodna z interpretacj na forum europejskim i na forum wiatowym. Oznacza to, e „najbardziej prawdopodobna cena” czy „przewidywana cena”, to szacunkowa kwota, za jak najczciej dokonywane s transakcje na rynku dotyczce okrelonego typu nieruchomoci. Jest to cena zbliona do uzyskanej przez sprzedawc i najbardziej korzystna dla nabywcy. Interpretacja wartoci rynkowej jako ceny moliwej do uzyskania dowodzi, e warto nieruchomoci jest sza-cunkiem kwoty pieninej, jak mona uzyska za nieruchomo. Jest to hipoteza ceny, a nie załoona z góry, czy rzeczywista cena sprzeday. W wielu krajach, dla cile wskazanych celów, ustawodawca precyzuje własn definicj prawn wartoci rynkowej nieruchomoci.
Przyjmujc inne kryteria, mona wyróni potrzeby indywidualne, odczuwane przez konkret-ne jednostki i potrzeby zbiorowe, odczuwakonkret-ne przez cał zbiorowo społeczn. Dobro posiada warto uytkow bez wzgldu na to, czy uwiadamiamy sobie jego wystpowanie, czy nie. Po-trzeby ludzkie s nie tylko rónorodne, ale s równie zmienne. Zmieniaj si one wraz ze zmian potrzeb, ale równie wraz ze zmian cech danego dobra, posiadaj charakter dynamiczny. Mona postawi hipotez, czy dobra, które nie odznaczaj si:
• uytecznoci, • rzadkoci,
• dostpnoci (zdolnoci do wymiany),
• efektywnym popytem na usługi lub korzyci jakie niesie posiadanie dobra,
• osadzeniem dobra w warunkach prawa i porzdku, tak aby osoby inwestujce w te dobra nie ponosiły strat z tytułu prawnej czy politycznej niepewnoci posiadaj warto rynkow. Warto przyjrze si tym cechom i oceni ich wpływ na dobra wolne. S one odrónione od konwencjonalnych dóbr i usług na takiej zasadzie, ale ich uywanie nie zawsze jest połczone z transakcjami rynkowymi. Dlatego przedstawia si je jako dobra nierynkowe lub dobra wolne. W takiej sytuacji nie istniej bodce rynkowe, które pokrywaj koszty dostarczenia dobra.
Rola poszczególnych czynników jest róna nie tylko w odniesieniu do poszczególnych rodza-jów nieruchomoci, ale jest równie zmienna, np. wzrastajca rola czynników rodowiskowych powoduje wzrost wraliwoci rynku na ekonomiczne konsekwencje stwierdzonego lub spodzie-wanego wystpowania np. substancji toksycznych, skaenia gruntu oraz zwizanych z nimi po-tencjalnych lub faktycznych zobowiza prawnych. W obszarze tej grupy czynników istotnego znaczenia nabieraj elementy infrastruktury ekologicznej:
- uciliwo rodków komunikacji,
- bliskie ssiedztwo uciliwych zakładów przemysłowych, - poziom bezpieczestwa mieszkaców,
- niski status majtkowy mieszkaców, - zła nawierzchnia dróg,
- uciliwe zapachy z wysypisk mieci lub oczyszczalni cieków,
- bliskie ssiedztwo szkół publicznych oraz domów z chorymi wysokiego ryzyka, - ssiedztwo supermarketów lub duych hurtowni,
- ssiedztwo dyskotek i klubów rozrywkowych,
- zjawiska o podłou naturalnym, takie jak wystpowanie radonu lub metanu, hałas, wibracje i zanieczyszczenie powietrza,
- czynniki powodujce skaenie chemiczne, wynikajce z procesów zachodzcych obecnie i w przeszłoci na danym terenie lub docierajce z terenów przyległych,
- czynniki postrzegane jako szkodliwe, np. pole elektromagnetyczne,
- szczególne preferencje inwestorów wobec pewnych elementów konstrukcyjnych, np. produk-tów nadajcych si do ponownego przetwarzania.
Cechy materialne s istotne dla okrelenia wartoci rynkowej, ale mog zosta zdeterminowa-ne przez wpływ czynników rodowiskowych, obejmujce sytuacj demograficzn regionu czy kraju, wielko rodziny, styl ycia, mod, przyzwyczajenia, a take otoczenie nieruchomoci, a wic dostpno usług, centrów handlowych i produkcyjnych, okolice, ssiedztwo oraz stopie skaenia rodowiska. Warto nie tkwi wic w istocie danego dobra, jest ona tworzona w umy-słach uczestników rynku. Zalenoci, te tworz warto i maj charakter złoony. Warto zmienia si, jeeli czynniki determinujce jej poziom ulegaj zmianie.
Warto nieruchomoci jest t kategori, której nie mona uzyska w wyniku bezporedniego pomiaru, lecz jej szacowanie zaczyna si od obserwacji zachowa ludzkich na rynku. Poziom wartoci nieruchomoci kształtuj rónorodne czynniki nie zawsze zwizane z ich cechami fizycz-nymi.
Dua rónorodno tych czynników oraz zmienno ich oddziaływania sprawia, e trudno opracowa uniwersaln formuł opisujc zmienno wartoci, a nawet pełn list czynników wpływajcych na warto rynkow nieruchomoci. Uwarunkowania infrastruktury ekologicznej wprowadzaj nowe urzdzenia, modele i procedury do monitorowania infrastruktury ekologicznej oraz tworzenia spójnoci wyceny nieruchomoci, co wydaje si niezwykle wanym zagadnieniem.
Wiele problemów natury metodologicznej w przedstawionym artykule ma bardzo złoony charakter i nie wskazuje na to, e zostan one w najbliszej przyszłoci definitywnie rozwizane. W zwizku z tym zaproponowane metody wyceny wartoci rynkowej dóbr nierynkowych nie naley postrzega jako rozwizania, lecz jako poszerzenie bazy wiedzy, które wymagaj dalszej dyskusji. Niektóre procedury maj charakter półrodków. Moglibymy mie wiksze zaufanie do znanych metod, gdyby wszystkie zasoby rodowiska oraz efekty ludzkiej działalnoci dawały si przedstawi w kategoriach ekonomicznych.
Warto nieruchomoci jako cecha przestrzeni planistycznej odnosi si do aktualnego i przy-szłego przeznaczenia terenu, co ma znaczcy wpływ na skutki finansowe uchwalania planu miej-scowego. Realno oszacowania zalee bdzie równie od uwzgldnienia m.in. wpływu czynni-ków infrastruktury ekologicznej.
Takie podejcie do ochrony rodowiska bdzie musiało cechowa odejcie od traktowania ochrony rodowiska wyłcznie w kategoriach kosztów, a wic bariery dla rozwijania swej działal-noci, na rzecz jej projektowania jako instrumentu promocji swych wyrobów i swego wizerunku w otoczeniu. Budowa strategii ekologicznej oraz utrzymanie najlepszych stosunków z otoczeniem moe zapewni sukces na rynku oraz zaufanie i sympati społeczestwa, za pastwo bdzie
wy-musza ich zachowanie proekologiczne w prawnych uregulowaniach, majcych wpływ na proces okrelania wartoci rynkowej nieruchomoci.
5. Podsumowanie
Warto nieruchomoci jako cecha przestrzeni planistycznej odnosi si do aktualnego i przy-szłego przeznaczenia terenu, co ma znaczcy wpływ na skutki finansowe uchwalania planu miej-scowego. W zwizku z tym zaproponowane metody wyceny wartoci rynkowej dóbr nierynko-wych nie naley postrzega jako rozwizania, lecz jako poszerzenie bazy wiedzy, które wymagaj dalszej dyskusji. Niektóre procedury maj charakter półrodków. Moglibymy mie wiksze za-ufanie do znanych metod, gdyby wszystkie zasoby rodowiska oraz efekty ludzkiej działalnoci dawały si przedstawi w kategoriach ekonomicznych. Budowa strategii ekologicznej oraz utrzy-manie najlepszych stosunków z otoczeniem moe zapewni sukces na rynku oraz zaufanie i sym-pati społeczestwa, za pastwo bdzie wymusza ich zachowanie proekologiczne w prawnych uregulowaniach, majcych wpływ na proces okrelania wartoci rynkowej nieruchomoci.
Na okrelenie wartoci nieruchomoci wpływaj czynniki wykraczajce poza cechy samej nieruchomoci. Warto rynkowa wpływu czynników rodowiskowych tkwi w istocie danego dobra i jest tworzona w umysłach uczestników rynku. Zalenoci, które tworz warto maj cha-rakter złoony i winny by w tym zakresie uwzgldniane przy okrelaniu wartoci rynkowej nieru-chomoci.
Bibliografia
1. Champness P., 1997. Approved Europen Property Valuation Standards. Commissioned by TEGOVA, The European Group of Valuers Associations.
2. Cymerman R. (pod red.), 2000. Wycena rodowiska a ochrona rodowiska. Wyd. Edu-caterra Sp. z o.o. Olsztyn.
3. Domaski R., 1983. Gospodarka przestrzenna. Wyd. PWN Warszawa.
4. Łaguna T. M., 1998. Wycena nieruchomoci i gospodarstw rolnych. Wyd. Zachodnie Centrum Organizacji. Olsztyn – Zielona Góra.
5. Łojewski S., 2002. Metody analizy ekonomicznej w ocenie rodowiskowej systemów prze-strzennych. Materiały pokonferencyjne z cyklu Instrumenty Zarzdzania Ochron rodo-wiska.
6. Kucharska – Stasiak E., 2001. Warto rynkowa nieruchomoci. Twigger Warszawa. 7. Mczyska E., Prystupa M., Rygiel K., 2004. Ile jest warta nieruchomo? Wyd. Poltext
Warszawa.
8. Penc J., 2003. Zarzdzanie w warunkach globalizacji. Wyd. Delfin Sp. z o.o. Warszawa. 9. Stacewicz J. 1998. Racjonalno gospodarowania a współczesne wyznania rozwojowe.
PWE Warszawa.
10. Stoner A.F. , Freeman R.E., Gilbert D.R., 1997. Kierowanie. PWE Warszawa.
11. Wiliams W.L. Ventolo, 1994. Fundamentals of Real Estate Approvisal. Real Estate Ap-provisal, Real Estate Education Company.
12. Winpenny Jamest T., 1995. Warto rodowiska. Metody wyceny ekonomicznej. PWE Warszawa.
13. Zaorska A., 1998. Ku globalizacji? Przemiany w korporacjach transnarodowych i w go-spodarce wiatowej. PWN Warszawa.
14. Zonin R. Ambrosi L., 1999. Etyka, rodowisko i ekonomia. „rodowisko” nr 4.
15. Zygmuntowicz Z., 1996. Ekonomiczna wycena miasta nin. Wyd. Uczelniane ATR Byd-goszcz.
16. Zygmuntowicz Z., 2004. Warto rynkowa dóbr nierynkowych w procesie globalizacji. Materialy pokonferencyjne. Ochrona rodowiska a procesy integracji i globalizacji. Szkoła Główna Handlowa w Warszawie.
17. Zygmuntowicz Z., 2004. Dobra rynkowe w aspekcie gospodarki przestrzennej. Materiały pokonferencyjne. UMW w Olsztynie.
18. róbek S., 2005. Metodyka okrelania wartoci rynkowej nieruchomoci. Wyd. Educater-ra Olsztyn.
CREATING THE KNOWLEDGE BASES FOR NOT MARKET GOOD EVALUATION IN ASPECT OF ESTIMATION OF MARKET VALUE OF REAL ESTATES
Summary
Space management being scarce good should be connected with ecologic policy realization. Market value is a one of the most important aspect of the value. The con-siderations were limited to economical goods as such, which occurred in restricted quantity and being different than not market goods. The value is changed if factors determining its level will change. In proposed paper an attempt of methodical chan-ges in a definition of market value of real estates including also its influence on va-lue of not market goods was presented.
Keywords: the Data Bases, the Method of Real Estate Evaluation, Market Value, Value of Not Market Goods,
DR IN . ZYGMUNT ZYGMUNTOWICZ Akademia Techniczno – Rolnicza w Bydgoszczy Katedra Ekonomiki Zasobów i Informacji Przestrzennej 85-796 Bydgoszcz, ul. Kaliskiego 7
