Joannaĩurawska , Maciej Frendzel**
WARTOĝû GODZIWA JAKO PARAMETR WYCENY INWESTYCJI W SPÓàKACH DEWELOPERSKICH Z RYNKU LONDYēSKIEGO
I WARSZAWSKIEGO
1. WPROWADZENIE
Wycena stanowi jeden z najwaĪniejszych obszarów w rachunkowoĞci. ĝwiadczyü o tym moĪe m.in. wyróĪnienie przez R. Mattessicha paradygmatu wyceny, stwierdzającego, Īe gáównym zadaniem rachunkowoĞci jest dokonywa-nie wyceny1. Zastosowanie okreĞlonego parametru pomiaru wartoĞci moĪe byü w regulacjach rachunkowoĞci narzucone, bądĨ teĪ pozostawaü w gestii jednostki gospodarczej w wymiarze okreĞlonym w przepisach lub wytycznych organów tworzących regulacje. W Ğwietle obowiązujących obecnie rozwiązaĔ decyzja w zakresie wyceny sprowadza siĊ zazwyczaj do wyboru miĊdzy wyceną w koszcie historycznym i wyceną w wartoĞci bieĪącej, odzwierciedlanej czĊsto przez wartoĞü godziwą. Przykáadem moĪe byü tutaj np. moĪliwoĞü wyboru miĊdzy wyceną w koszcie historycznym rzeczowych aktywów trwaáych a za-stosowaniem dla nich modelu przeszacowania (regulacje miĊdzynarodowe), zastosowaniem kosztu lub wartoĞci rynkowej (godziwej) dla inwestycji krótko-terminowych bądĨ dáugoterminowych2.
Celem autorów niniejszego opracowania jest przedyskutowanie moĪliwoĞci ksztaátowania polityki rachunkowoĞci w zakresie wyceny inwestycji przez spóáki notowane na gieádach europejskich oraz prezentacja wyników badaĔ dotyczących stopnia wykorzystania wartoĞci godziwej do wyceny nieruchomo-Ğci inwestycyjnych przez podmioty deweloperskie notowane na LondyĔskiej Gieádzie Papierów WartoĞciowych (LGPW) i Gieádzie Papierów WartoĞciowych w Warszawie (GPW). W związku z badaniem postawiono nastĊpującą hipotezĊ badawczą: podmioty deweloperskie notowane na gieádach papierów
wartoĞcio- Dr, Katedra RachunkowoĞci, Wydziaá Zarządzania Uniwersytetu àódzkiego. ** Mgr, Katedra RachunkowoĞci, Wydziaá Zarządzania Uniwersytetu àódzkiego. 1
A. Szychta, Paradygmaty w nauce rachunkowoĞci w Ğwietle koncepcji Thomasa S. Kuhna, Wybrane prace z dorobku 60-lecia Katedry RachunkowoĞci Uniwersytetu àódzkiego 1948–2008, Wydawnictwo Uà, àódĨ 2008, s. 223.
2 Ustawa o rachunkowoĞci z dnia 29.09.1994 r. (Dz. U. z 2009 r. Nr 152, poz. 1223 z póĨn. zm.).
wych w Londynie i w Warszawie w przypadku wykazywania inwestycji w nieruchomoĞci, w znaczącej wiĊkszoĞci stosują do ich wyceny wartoĞü godziwą i wycena ta moĪe mieü znaczący wpáyw na prezentowane przez nie wyniki.
Podstawą do napisania artykuáu byáy studia literaturowe, analiza i interpretacja miĊdzynarodowych i krajowych regulacji rachunkowoĞci oraz analiza skonsolidowanych sprawozdaĔ finansowych spóáek notowanych na LGPW i GPW.
2. WYCENA INWESTYCJI W ĝWIETLE USTAWY O RACHUNKOWOĝCI
Polityka rachunkowoĞci definiowana jest jako zespóá metod, prawideá, konwencji, reguá i praktyk, które przyjmuje okreĞlony podmiot przy sporządza-niu i prezentacji sprawozdaĔ finansowych (MSR 8, par. 5)3. Jednym z obszarów, do którego powinna odnosiü siĊ polityka rachunkowoĞci są zasady wyceny, w tym zasady wyceny stosowane dla inwestycji, które muszą byü spójne z re-gulacjami rachunkowoĞci, na podstawie których przygotowywane jest sprawoz-danie finansowe4.
Polskie regulacje rachunkowoĞci i MiĊdzynarodowe Standardy Sprawoz-dawczoĞci Finansowej (MSSF) przewidują odrĊbne zasady wyceny dla aktywów zaklasyfikowanych do inwestycji. Inwestycje definiowane są jako: „aktywa posiadane przez jednostkĊ w celu osiągniĊcia z nich korzyĞci ekonomicznych wynikających z przyrostu wartoĞci tych aktywów, uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend (udziaáów w zyskach) lub innych poĪytków, w tym równieĪ z transakcji handlowej, a w szczególnoĞci aktywa finansowe oraz te nieruchomoĞci i wartoĞci niematerialne i prawne, które nie są uĪytkowane przez jednostkĊ, lecz są posiadane przez nią w celu osiągniĊcia tych korzyĞci” (art. 3, ust. 1, pkt 17)5. Regulacje miĊdzynarodowe nie zawierają jednej ogólnej definicji inwestycji, jednak rozrzucone po róĪnych standardach definicje poszczególnych rodzajów inwestycji wpisują siĊ generalnie w przedstawioną powyĪej.
Ustawowe regulacje rachunkowoĞci przewidują odrĊbne zasady wyce-ny dla6:
3
MSSF – MiĊdzynarodowe Standardy SprawozdawczoĞci Finansowej, SKwP, Warsza- wa 2007.
4
E. WaliĔska (red.), Meritum. RachunkowoĞü i sprawozdawczoĞü finansowa, Dom Wydaw-niczy ABC, Warszawa 2008, s. 1082.
5
Ustawa o rachunkowoĞci z dnia 29.09.1994 r. (Dz. U. z 2009, nr 152, poz. 1223 z póĨn. zm.).
6
– inwestycji w wartoĞci niematerialne i prawne – moĪliwoĞü wyceny w amortyzowanym koszcie historycznym lub wartoĞci godziwej7
(rynkowej), – inwestycji w nieruchomoĞci – moĪliwoĞü wyceny w amortyzowanym koszcie historycznym lub wartoĞci godziwej (rynkowej),
– dáugoterminowych inwestycji w jednostki podporządkowane – moĪliwoĞü wyceny metodą praw wáasnoĞci, w cenie nabycia pomniejszonej o odpisy aktualizujące z tytuáu utraty wartoĞci lub w wartoĞci godziwej (rynkowej),
– inwestycji dáugoterminowych innych niĪ okreĞlone powyĪej – moĪliwoĞü wyceny w cenie nabycia pomniejszonej o odpisy aktualizujące z tytuáu utraty wartoĞci, w wartoĞci godziwej (rynkowej) lub w skorygowanej cenie nabycia, jeĪeli dla inwestycji okreĞlono termin wymagalnoĞci,
– inwestycji krótkoterminowych – moĪliwoĞü wyceny w cenie rynkowej (wartoĞci godziwej), skorygowanej cenie nabycia, jeĪeli dla skáadnika okreĞlono termin wymagalnoĞci lub w kwocie niĪszej z ceny rynkowej (wartoĞci godziwej) i cenie nabycia,
– naleĪnoĞci i udzielonych poĪyczek – moĪliwoĞü wyceny w kwocie wyma-ganej zapáaty, w skorygowanej cenie nabycia, albo w wartoĞci rynkowej (godziwej) jeĞli skáadnik przeznaczono do sprzedaĪy w ciągu 3 miesiĊcy.
Przedstawione powyĪej moĪliwoĞci wyceny inwestycji, w tym inwestycji finansowych, mogą byü stosowane przez podmioty mniejsze, niepodlegające obligatoryjnemu badaniu, a wiĊc m.in. nienotowane na gieádzie. Inne zasady wyceny inwestycji finansowych przewidują przepisy wykonawcze do ustawy o rachunkowoĞci8 (2009), które powinny byü stosowane przez podmioty podlegające obligatoryjnemu badaniu. Rozporządzenie Ministra Finansów9 wskazuje, Īe inwestycje finansowe wyceniane są w zaleĪnoĞci od ich zaklasy-fikowania do odpowiedniej kategorii. WyróĪniü moĪna cztery podstawowe grupy aktywów finansowych, do których przypisywane są inwestycje finansowe: – aktywa finansowe przeznaczone do obrotu – wycena na dzieĔ bilansowy w wartoĞci godziwej pomniejszonej o znaczące koszty sprzedaĪy,
– poĪyczki udzielone i naleĪnoĞci wáasne – wycena na dzieĔ bilansowy w skorygowanej cenie nabycia,
– aktywa finansowe utrzymywane do terminu wymagalnoĞci – wycena na dzieĔ bilansowy w skorygowanej cenie nabycia,
7
WartoĞü godziwa utoĪsamiana jest w literaturze przedmiotu z wartoĞcią rynkową, a w przy-padku braku rynku z oszacowaną wartoĞcią rynkową – zob. np. R. Herz, Robert H. Herz's Remarks, FEI Conference 2002, New York 2002, s. 9; D. Tweedie, Interview with Sir David Tweedie, „Insight” 2007, Q3, s. 1.
8 Ustawa o rachunkowoĞci z dnia 29.09.1994 r… 9
Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 12.12.2001 r. w sprawie szczegóáowych zasad uznawania, metod wyceny, zakresu ujawniania i sposobu prezentacji instrumentów finansowych (Dz. U., nr 149, poz. 1674 z póĨn. zm.).
– aktywa finansowe dostĊpne do sprzedaĪy – wycena na dzieĔ bilansowy w wartoĞci godziwej pomniejszonej o znaczące koszty sprzedaĪy.
Przewidziane w rozporządzeniu rozwiązania nie przewidują moĪliwoĞci wyboru parametru wyceny bilansowej dla inwestycji finansowych. Pewne moĪliwoĞci ksztaátowania rozwiązaĔ pozostawiono jedynie w kontekĞcie sposobu ujmowania przeszacowaĔ dla aktywów finansowych dostĊpnych do sprzedaĪy – jednostka moĪe przyjąü w polityce rachunkowoĞci, Īe przeszacowa-nia odnosi na kapitaá z aktualizacji wyceny lub na wynik finansowy okresu, w którym ujĊto zmianĊ wartoĞci.
3. MOĩLIWOĝCI WYCENY INWESTYCJI WĝWIETLE REGULACJI MIĉDZYNARODOWYCH
Standardy miĊdzynarodowe przewidują znacznie wĊĪsze moĪliwoĞci ksztaá-towania polityki rachunkowoĞci w zakresie wyceny inwestycji. Generalnie moĪna wyróĪniü nastĊpujące rozwiązania stosowane dla wyceny róĪnych rodzajów inwestycji:
– inwestycje w jednostki podporządkowane – moĪliwoĞü wyceny w koszcie historycznym (z uwzglĊdnieniem odpisów aktualizujących z tytuáu utraty wartoĞci) lub zgodnie z wymaganiami przewidzianymi dla instrumentów finansowych (zazwyczaj wycena w wartoĞci godziwej),
– inwestycje finansowe inne niĪ inwestycje w jednostki podporządkowane – wycena uzaleĪniona od zaklasyfikowania skáadnika do:
x aktywów finansowych w wartoĞci godziwej przez wynik finansowy – podstawą wyceny bilansowej jest wartoĞü godziwa,
x poĪyczek i naleĪnoĞci – podstawą wyceny bilansowej jest zamortyzo-wany koszt,
x inwestycji utrzymywanych do terminu wymagalnoĞci – podstawą wy-ceny bilansowej jest zamortyzowany koszt,
x aktywów finansowych dostĊpnych do sprzedaĪy – podstawą wyceny bi-lansowej jest wartoĞü godziwa
– inwestycje w aktywa biologiczne – koniecznoĞü wyceny w wartoĞci go-dziwej pomniejszonej o koszty sprzedaĪy,
– inwestycje w nieruchomoĞci – moĪliwoĞü wyceny w amortyzowanym koszcie historycznym lub wartoĞci godziwej.
Regulacje miĊdzynarodowe nie wprowadzają pojĊü inwestycji w wartoĞci niematerialne, inwestycji krótkoterminowych i inwestycji dáugoterminowych, w konsekwencji czego moĪliwoĞci wyboru w zakresie ksztaátowania polityki rachunkowoĞci są tutaj ograniczone. Dodatkowo naleĪy zauwaĪyü, Īe wskazana moĪliwoĞü wyboru wyceny inwestycji w podmioty podporządkowane dotyczy jedynie sprawozdania finansowego jednostkowego, w którym dany podmiot
wykazuje takie inwestycje i które nie musi byü zawsze przygotowane zgodnie z regulacjami miĊdzynarodowymi (przykáadem mogą byü podmioty gieádowe notowane na GPW w Warszawie, które mogą do sprawozdaĔ jednostkowych stosowaü ustawĊ o rachunkowoĞci). Zatem podstawowa moĪliwoĞü wyboru metody wyceny w Ğwietle regulacji miĊdzynarodowych pojawia siĊ w odniesie-niu do inwestycji w nieruchomoĞci.
Wytyczne odnoĞnie do ujmowania, wyceny i ujawniania informacji doty-czących nieruchomoĞci inwestycyjnych zawiera MSR 40 „NieruchomoĞci inwestycyjne”10. Zgodnie z tym standardem, nieruchomoĞci zaliczone do inwestycji wyceniane są początkowo wedáug ceny nabycia lub kosztu wytwo-rzenia, z uwzglĊdnieniem równieĪ kosztów przeprowadzenia transakcji.
Na dzieĔ bilansowy jednostki mogą wyceniaü posiadane nieruchomoĞci in-westycyjne wedáug jednego z modeli11:
1) modelu kosztu,
2) modelu wartoĞci godziwej.
Wybrany przez jednostkĊ model wyceny powinien byü stosowany general-nie dla wszystkich posiadanych general-nieruchomoĞci inwestycyjnych.
Wedáug pierwszego modelu, analizowana grupa aktywów wyceniana jest w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia, stosownie do parametru zastosowa-nego przy początkowym ujĊciu12, które to są systematycznie pomniejszane oáączne odpisy amortyzacyjne (umorzeniowe) oraz ewentualne odpisy z tytuáu utraty wartoĞci.
Zgodnie z drugim modelem, analizowany skáadnik na dzieĔ bilansowy jest wyceniany w wartoĞci godziwej (bez uwzglĊdniania kosztów transakcyjnych, które naleĪaáoby ponieĞü w przypadku jego sprzedaĪy). Zyski lub straty wynika-jące z przeszacowania ujawniane są w rachunku zysków i strat w okresie, w którym powstaáy13. MSR 4014 nie precyzuje jednak, w której grupie kosztów i przychodów kwoty te powinny byü wykazane, z wyjątkiem wskazania, Īe nie są to przychody z dziaáalnoĞci zwykáej.
NaleĪy zauwaĪyü, Īe jednostki, które w polityce rachunkowoĞci wybiorą do wyceny nieruchomoĞci inwestycyjnych model kosztu, zobowiązane są zgodnie z MSR 40 do dokonywania wyceny posiadanych nieruchomoĞci równieĪ w wartoĞci godziwej (z wyjątkiem sytuacji kiedy nie istnieje moĪliwoĞü wiary-godnego ustalenia tej wartoĞci) dla potrzeb ujawnienia tej informacji w informa-cji dodatkowej.
10
MiĊdzynarodowe Standardy SprawozdawczoĞci… 11
P. Kabalski, Polityka rachunkowoĞci w spóáce stosującej MSSF, SKwP, Warszawa 2009, s. 56.
12 Z uwzglĊdnieniem ewentualnie dodatkowych kosztów modernizacji itp. 13
Chyba Īe podmiot prezentuje sprawozdanie z caákowitych dochodów obejmujące pozycje wynikowe. Wówczas przeszacowanie pojawia siĊ w tym sprawozdaniu.
14
4. WYKORZYSTANIE WARTOĝCI GODZIWEJ DO WYCENY NIERUCHOMOĝCI INWESTYCYJNYCH PRZEZ GIEàDOWE SPÓàKI DEWELOPERSKIE
W celu zbadania stopnia wykorzystania wartoĞci godziwej do wyceny nie-ruchomoĞci inwestycyjnych w spóákach deweloperskich i zweryfikowania hipotezy badawczej, przeprowadzono badania sprawozdaĔ finansowych spóáek z tego sektora, notowanych na Gieádzie Papierów WartoĞciowych w Warszawie oraz LondyĔskiej Gieádzie Papierów WartoĞciowych (LGPW). Spóáki dewelo-perskie wybrano ze wzglĊdu na specyfikĊ ich dziaáalnoĞci i oczekiwany wysoki stopieĔ wykazywania w sprawozdaniach finansowych nieruchomoĞci inwesty-cyjnych.
Badaniem objĊto sprawozdania finansowe 23 spóáek notowanych na GPW oraz 66 spóáek notowanych na LGPW. Do analizy wybrano sprawozdania finansowe skonsolidowane, które przygotowane byáy na podstawie MSSF oraz sprawozdania finansowe, jeĪeli jednostka nie prezentowaáa sprawozdania skonsolidowanego. W przypadku spóáek notowanych na GPW, analizie poddano sprawozdania finansowe za 2010 r., z wyjątkiem jednej spóáki, której sprawoz-danie obejmowaáo I poáowĊ 2011 r. Sprawozdania spóáek z gieády londyĔskiej przygotowane byáy w wiĊkszoĞci przypadków za rok 2010. W sporadycznych przypadkach, gdy okres objĊty sprawozdaniem finansowym nie pokrywaá siĊ z rokiem kalendarzowym, dane ustalono na ostatni dzieĔ bilansowy poprzedza-jący 30.09.2011 r.
W prowadzonych badaniach przyjĊto nastĊpujące kierunki analizy sprawoz-daĔ finansowych:
x sprawdzenie czy spóáka wykazuje w bilansie nieruchomoĞci inwestycyjne, x sprawdzenie wedáug jakiego modelu spóáka wycenia w bilansie posiadane nieruchomoĞci inwestycyjne,
x sprawdzenie jaki jest udziaá wartoĞci posiadanych nieruchomoĞci inwe-stycyjnych w caákowitej wartoĞci majątku spóáki.
Dodatkowo dla spóáek notowanych na GPW sprawdzono jaki jest udziaá przeszacowaĔ ujĊtych dla nieruchomoĞci inwestycyjnych wycenianych w war-toĞci godziwej w wyniku finansowym okresu.
Na podstawie przeanalizowanych sprawozdaĔ finansowych spóáek dewelo-perskich notowanych na GPW ustalono, Īe nieruchomoĞci inwestycyjne wykazaáo w bilansie 18 spóáek (78%). Analiza sprawozdaĔ finansowych spóáek deweloperskich z rynku londyĔskiego dostarczyáa bardzo podobnych wyników. WĞród 66 zbadanych spóáek, 51 podmiotów (77%) wykazaáo w swoim majątku nieruchomoĞci inwestycyjne. Wykres 1 prezentuje rozkáad spóáek pod wzglĊdem wykazywania nieruchomoĞci inwestycyjnych.
0%
20%
40%
60%
80%
100%
spóųkinotowane
naGPW
spóųkinotowane
naLGPW
nieprezentuje
nieruchomoƑci
inwestycyjnych
prezentuje
nieruchomoƑci
inwestycyjne
Wykres 1. Rozkáad spóáek deweloperskich notowanych na GPW i LGPW, prezentujących nieruchomoĞci inwestycyjne w bilansie
ħródáo: opracowanie wáasne na podstawie badaĔ wáasnych.
Brak wykazywania nieruchomoĞci inwestycyjnych moĪe byü skutkiem tego, Īe niektóre podmioty deweloperskie koncentrują siĊ na „wytwarzaniu” i sprze-daĪy nieruchomoĞci, w konsekwencji czego nieruchomoĞci są wykazywane w zapasach, a nie w inwestycjach.
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% spóųkinotowane naGPW spóųkinotowane naLGPW modelkosztowy modelwartoƑci godziwej
Wykres 2. Rozkáad spóáek deweloperskich wykazujących nieruchomoĞci inwestycyjne, pod wzglĊdem zastosowanego modelu wyceny
WĞród spóáek z sektora deweloperskiego notowanych na GPW, posiadają-cych nieruchomoĞci inwestycyjne, zdecydowana wiĊkszoĞü, bo aĪ 83%, do wyceny bilansowej tych pozycji zastosowaáo model wartoĞci godziwej. W przy-padku rynku londyĔskiego zastosowanie wartoĞci godziwej jako podstawy wyceny analizowanej grupy aktywów byáo jeszcze szersze – jedynie dwie spóáki posiadające nieruchomoĞci inwestycyjne stosowaáy do ich wyceny model kosztu, pozostaáe zaĞ 96% przyjĊáo model wartoĞci godziwej. Wykres 2 obrazuje rozkáad zastosowania wartoĞci godziwej i kosztu przez podmioty wykazujące nieruchomoĞci inwestycyjne.
W kolejnym kroku analizie poddano udziaá wykazywanych nieruchomoĞci inwestycyjnych w ogólnej wartoĞci majątku spóáek deweloperskich z gieády warszawskiej i londyĔskiej. W tym przypadku otrzymane wyniki dla spóáek z obydwu rynków znacznie siĊ róĪnią. Wykres 3 obrazuje tĊ relacjĊ.
0% 20% 40% 60% 80% 100% spóųkinotowane naGPW spóųkinotowane naLGPW powyǏej70% wartoƑci majČtku pomiħdzy50%a 70%wartoƑci majČtku poniǏej50% wartoƑci majČtku
Wykres 3. Procentowy udziaá nieruchomoĞci inwestycyjnych w sumie bilansowej spóáek deweloperskich prezentujących nieruchomoĞci inwestycyjne
ħródáo: opracowanie wáasne na podstawie badaĔ wáasnych.
Jak pokazano na powyĪszym wykresie, w spóákach notowanych na GPW najwiĊkszy odsetek (78%) stanowią spóáki, w których wartoĞü posiadanych nieruchomoĞci inwestycyjnych nie przekracza poáowy wartoĞci caákowitych aktywów. Jedynie w przypadku czterech spóáek (22%) wartoĞü nieruchomoĞci inwestycyjnych przekraczaáa poáowĊ wartoĞci wszystkich aktywów, a tylko w dwóch spóákach (11%) wartoĞü analizowanej grupy aktywów stanowiáa ponad 70% caáego majątku. W przypadku spóáek deweloperskich notowanych na LGPW badanie uwidoczniáo inne relacje. U ponad 72% spóáek wartoĞü nieru-chomoĞci inwestycyjnych przekracza poáowĊ ogólnej wartoĞci aktywów,
a prawie 67% spóáek prezentowaáo nieruchomoĞci inwestycyjne w kwocie przekraczającej 70% wartoĞci caáego swojego majątku.
Przedstawione wielkoĞci obrazują, Īe podmioty deweloperskie na rynku londyĔskim koncentrują swoją dziaáalnoĞü na wynajmie i utrzymaniu nierucho-moĞci inwestycyjnych, podczas gdy spóáki z gieády warszawskiej traktują je w znaczącej czĊĞci jedynie jako jeden z elementów prowadzonej dziaáalnoĞci. Tabela 1 prezentuje peáne wyniki przeprowadzonych badaĔ w wielkoĞciach bezwzglĊdnych.
Tabela 1. IloĞciowe zestawienie spóáek deweloperskich wykazujących nieruchomoĞci inwestycyjne
Kierunek przeprowadzonych badaĔ Spóáki notowane na GPW Spóáki notowane na LGPW
Liczba przebadanych spóáek 23 66
Spóáki wykazujące w bilansie nieruchomoĞci
inwestycyjne (NI) 18 51
Spóáki dokonujące wyceny NI w wartoĞci godziwej 15 49 Spóáki dokonujące wyceny NI w koszcie 3 2 Spóáki, w których wartoĞü NI stanowi ponad 50%
sumy aktywów 4 37
Spóáki, w których wartoĞü NI stanowi ponad 70%
sumy aktywów 2 34
ħródáo: opracowanie wáasne na podstawie badaĔ wáasnych.
W związku z tym, Īe zdecydowana wiĊkszoĞü spóáek deweloperskich stosuje do wyceny nieruchomoĞci inwestycyjnych model wartoĞci godziwej, sprawdzono dodatkowo, dla spóáek notowanych na GPW, czy wykazane przez te spóáki wartoĞci przeszacowaĔ z tytuáu wyceny nieruchomoĞci inwestycyjnych są wielkoĞciami znaczącymi dla wyniku finansowego tych spóáek za rok 2009 i 2010.
W roku 2009, w przypadku 8 spóáek wielkoĞü przeszacowaĔ z tytuáu wyce-ny nieruchomoĞci inwestycyjwyce-nych stanowiáa powyĪej 20% wartoĞci wyniku finansowego tych spóáek, a dla 4 spóáek wartoĞü ta przekraczaáa 100% wartoĞci wyniku finansowego.
W roku 2010 w przypadku 9 spóáek udziaá przeszacowaĔ z tytuáu wyceny tych skáadników aktywów przekraczaá 20% ogólnej wartoĞci wyniku finansowe-go, a w 4 spóákach, podobnie jak w roku 2009, wartoĞü przeszacowaĔ stanowiáa ponad 100% wartoĞci wyniku finansowego.
Zestawienie spóáek notowanych na GPW z punktu widzenia charakteru prze-szacowaĔ ujĊtych w wyniku finansowym za rok 2009 i 2010 zawiera tab. 2.
Tabela 2. Rozkáad spóáek deweloperskich ze wzglĊdu na ujĊte przeszacowania nieruchomoĞci inwestycyjnych w 2009 i 2010
Kierunek zmian Rok 2010 Rok 2009
Przychody z tytuáu wzrostu wartoĞci nieruchomoĞci inwestycyjnych
11 spóáek 6 spóáek Koszty z tytuáu spadku wartoĞci nieruchomoĞci
inwestycyjnych
2 spóáki 6 spóáek Bez zmiany wartoĞci nieruchomoĞci inwestycyjnych 2 spóáki 3 spóáki
ħródáo: opracowanie wáasne na podstawie badaĔ wáasnych.
W wiĊkszoĞci przypadków spóáki, które wykazaáy w rachunku zysków i strat za rok 2009 koszty z tytuáu wyceny nieruchomoĞci inwestycyjnych, osiągnĊáy za ten rok ujemny wynik finansowy. Zmiana charakteru przeszacowaĔ w roku 2010, spowodowaáa równieĪ zmianĊ charakteru wyniku finansowego. MoĪna zatem stwierdziü, Īe wykazane w rachunku zysków i strat analizowanych spóáek deweloperskich przychody (koszty) z tytuáu wyceny nieruchomoĞci inwestycyjnych są wielkoĞciami mającymi znaczący udziaá w wyniku finanso-wym i wpáywającymi na ocenĊ dziaáalnoĞci tych spóáek.
5. PODSUMOWANIE
Wycena w wartoĞci godziwej moĪe budziü pewne kontrowersje, zwáaszcza gdy jednostki gospodarcze mogą dobrowolnie stosowaü ten parametr wyceny na podstawie zapisów przyjĊtych w polityce rachunkowoĞci. Analiza regulacji rachunkowoĞci wskazuje, Īe ustawa o rachunkowoĞci daje bardzo duĪe i róĪne moĪliwoĞci ksztaátowania polityki rachunkowoĞci w zakresie wyceny inwesty-cji. W Ğwietle MiĊdzynarodowych Standardów SprawozdawczoĞci Finansowej moĪliwoĞü wyboru podstawy wyceny dla potrzeb skonsolidowanego sprawoz-dania finansowego pojawia siĊ praktycznie w odniesieniu do nieruchomoĞci inwestycyjnych (inne wielkoĞci są wykazywane zgodnie z narzuconymi przez przepisy wytycznymi).
Przeprowadzone badania empiryczne wskazują, Īe w przypadku spóáek no-towanych na LondyĔskiej Gieádzie Papierów WartoĞciowych i Gieádzie Papie-rów WartoĞciowych w Warszawie z sektora deweloperskiego, wartoĞü godziwa jest powszechnie stosowanym i dominującym parametrem wyceny. Na podsta-wie badaĔ moĪna zatem stwierdziü, Īe jeĪeli notowany podmiot deweloperski wykazuje nieruchomoĞci inwestycyjne, to najprawdopodobniej wycenia je na dzieĔ bilansowy w wartoĞci godziwej.
Na podstawie badaĔ przeprowadzonych dla podmiotów notowanych na GPW w Warszawie moĪna dodatkowo stwierdziü, Īe przyjĊta zasada wyceny ma istotny wpáyw na wyniki prezentowane przez spóáki, a czĊsto dodatnia lub ujemna
wycena inwestycji wynikająca z przyjĊtej polityki rachunkowoĞci determinuje czy dany podmiot prezentuje zysk czy stratĊ za okres sprawozdawczy.
Przeprowadzone badania pozwalają zatem na pozytywną weryfikacjĊ po-stawionej hipotezy badawczej.
BIBLIOGRAFIA
Herz R., Robert H. Herz's Remarks, FEI Conference 2002, New York 2002. International Financial Reporting Standards, IASB, London 2010.
Kabalski P., Polityka rachunkowoĞci w spóáce stosującej MSSF, SKwP, Warszawa 2009. MSSF – MiĊdzynarodowe Standardy SprawozdawczoĞci Finansowej, SKwP, Warszawa 2007. Szychta A., Paradygmaty w nauce rachunkowoĞci w Ğwietle koncepcji Thomasa S. Kuhna,
Wybrane prace z dorobku 60-lecia Katedry RachunkowoĞci Uniwersytetu àódzkiego 1948– 2008, Wydawnictwo Uà, àódĨ 2008.
Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 12.12.2001 r. w sprawie szczegóáowych zasad uznawania, metod wyceny, zakresu ujawniania i sposobu prezentacji instrumentów finanso-wych (Dz. U. nr 149, poz. 1674 z póĨn. zm.).
Tweedie D., Interview with Sir David Tweedie, „Insight” 2007, Q3.
Ustawa o rachunkowoĞci z dnia 29 wrzeĞnia 1994 r. (Dz. U. z 2009, nr 152, poz. 1223 z póĨn. zm.). WaliĔska E. (red.), Meritum. RachunkowoĞü i sprawozdawczoĞü finansowa, Dom Wydawniczy
ABC, Warszawa 2008.
Joannaĩurawska, Maciej Frendzel
POSSIBILITIES OF PREPARATION OF ACCOUNTING POLICIES FOR MEASUREMENT OF INVESTMENTS BY REAL ESTATE DEVELOPMENT
COMPANIES LISTED ON LONDON AND WARSAW MARKETS
An article relates to possibilities of preparation of accounting policies in relation to financial and nonfinancial investments and their impact on financial statements. After discussion of main problematic issues relating to measurement at fair value, there presented the results of own research on the use of fair value by real estate development companies listed on London Stock Exchange and Warsaw Stock Exchange.
