INFRASTRUKTURA I EKOLOGIA TERENÓW WIEJSKICH INFRASTRUCTURE AND ECOLOGY OF RURAL AREAS Nr 3/II/2012, POLSKA AKADEMIA NAUK, Oddziaá w Krakowie, s. 37–47
Komisja Technicznej Infrastruktury Wsi
Barbara Czesak
KONCEPCJA SYSTEMU INFORMACJI GEOGRAFICZNEJ
WSPOMAGAJĄCEGO WYCENĉ NIERUCHOMOĝCI
W NAWIĄZANIU DO NIEMIECKIEGO SYSTEMU
BORIS PLUS
____________
THE PROJECT OF GIS SYSTEM SUPPORTING
REAL ESTATE EVALUATION
ON THE BASIS OF GERMAN BORISPLUS SYSTEM
Streszczenie
Systemy GIS są coraz bardziej popularnym narzĊdziem wspomagającym proces wyceny nieruchomoĞci, przykáadem takiego systemu jest istniejący w Niemczech BORISplus. System moĪe byü wzorcem dla podobnych projektów. Jest przejrzystym rozwiązaniem, zawierającym dane przeznaczone zarówno dla zwykáych uĪytkowników jak i rzeczoznawców majątkowych.
Wycena nieruchomoĞci w Polsce wymaga przede wszystkim dostĊpu do Rejestru Cen i WartoĞci NieruchomoĞci. Z tego powodu projekt opiera siĊ na RCiWN. Projekt systemu zostaá utworzony w programie GeoMedia firmy Inter-graph. Dane moĪna wyĞwietliü w postaci mapy i tworzyü do nich zapytania prze-strzenne i atrybutowe. Zastosowanie systemu GIS do prowadzenia Rejestru Cen i WartoĞci NieruchomoĞci moĪe znacznie przyspieszyü proces wyceny i umoĪliwiü wieloaspektową analizĊ danych.
Sáowa kluczowe: GIS, wycena nieruchomoĞci, Rejestr Cen i WartoĞci Nierucho-moĞci, BORISplus
Summary
GIS is becoming more and more popular tool supporting real estate appraisal. An example of such system is BORISplus, operating in Germany. The system may be a model for similar solutions. It is transparent and available for both ordinary users and real estate appraisers.
An important source of data necessary for real estate appraisal in Poland is the register of prices and values for real estates (RCiWN) so the project is based on RCiWN. The project was created in GeoMedia software, released by Inter-graph. Data may be displayed on a map. Attribute and spatial queries may be cre-ated in order to analyse the data. Implementation of GIS to the register of prices and values for real estates may significantly improve real estate appraisal.
Key words: GIS, real estate appraisal, BORISplus, register of prices and values
for real estates
WSTĉP
Wycena nieruchomoĞci jest procesem wymagającym szybkiego dostĊpu do jak najwiĊkszej I aktualnej liczby danych dotyczących atrybutów i wartoĞci nie-ruchomoĞci [Bydáosz i in. 2009]. W dobie powszechnej informatyzacji stworze-nie systemu geoinformacyjnego zawierającego odpowiednią liczbĊ danych mo-gáoby znacznie usprawniü proces wyceny. Przesáanką do tworzenia takich systemów jest równieĪ dyrektywa INSPIRE, która weszáa w Īycie w 2007 roku.
System GIS jest stosowany do zarządzania nieruchomoĞciami [GawroĔski 2007]. Punkt 5.1.1. MiĊdzynarodowych Standardów Wyceny [2005] mówi: Rzeczoznawca majątkowy winien mieü dostĊp do zaawansowanego systemu gromadzenia danych(…), które uáatwiają wycenĊ za pomocą komputera i czĊsto obejmują system informacji geograficznej (GIS). Z MiĊdzynarodowych Stan-dardów Wyceny wynika, Īe zastosowanie GIS równieĪ do wyceny nieruchomo-Ğci jest zalecane i powinno staü siĊ powszechną praktyką.
W wielu krajach Unii Europejskiej systemy wspierające proces wyceny juĪ istnieją. Co wiĊcej, są to systemy dostĊpne w trybie online nie tylko upowaĪnio-nym do tego organom, ale równieĪ zwykáym uĪytkownikom. Przykáadem syste-mu wspomagającego wycenĊ nieruchomoĞci moĪe byü, dziaáający w Niemczech na terenie Nadrenii Westfalii system BORISplus.
Celem artykuáu jest wykazanie, Īe zastosowanie systemu o podobnej funk-cjonalnoĞci w Polsce, jest zasadne. Na podstawie systemu niemieckiego przed-stawiono próbkĊ autorskiego systemu, który mimo swojej prostoty moĪe uáatwiü wycenĊ nieruchomoĞci.
System stworzony jest na jednej sekcji mapy, na terenie miasta Krakowa w komercyjnym oprogramowaniu GeoMedia.
METODA BADAWCZA, MATERIAàY ħRÓDàOWE
Zastosowana zostaáa metoda analizy opisowo-porównawczej. Przedsta-wiony zostaá wáasny projekt systemu informacji przestrzennej, który ma za za-danie zbieraü informacje potrzebne do wyceny nieruchomoĞci.
System zostaá zastosowany praktycznie na obszarze jednej sekcji mapy znajdującej siĊ na terenie ĩabiĔca, dzielnicy Krakowa.
Dane wykorzystane w systemie pochodzą z rejestru cen i wartoĞci nieru-chomoĞci i pobrane zostaáy w UrzĊdzie Miasta Krakowa. Do stworzenia pro-jektu uĪyte zostaáy nastĊpujące programy: GeoMedia, firmy Intergraph, Micro-station V8 z nakáadką MK, Excel.
Bardzo waĪnym Ĩródáem informacji byáa strona Borisplus.nrw.
OPIS BADAē - SYSTEM BORISPLUS
System dziaáa na terenie Nadrenii Westfalii i jest Ĩródáem informacji o nie-ruchomoĞciach UrzĊdu do Spraw Wyceny NieruchomoĞci. Nazwa systemu jest skrótem od niemieckiej frazy BOdenRichtwertInformationsSystem, co znaczy tyle co system informacji o wartoĞciach gruntu. Sáowo plus w záoĪeniu infor-muje o tym, Īe jest to system drugiej generacji.
System oferuje nastĊpujące usáugi:
– Ogólną informacjĊ o cenach budynków mieszkalnych i mieszkaĔ wáa-snoĞciowych (Allgemeine Preisauskunft), ogólnodostĊpny serwis za pomocą którego moĪna okreĞliü poziom cen dla Īądanych nieruchomoĞci.
– InformacjĊ o orientacyjnej wartoĞci gruntu (Bodenrichtwert)- orienta-cyjna wartoĞü gruntu odzwierciedla poziom cen gruntów zabudowanych, jak równieĪ gruntów rolnych i leĞnych.
– Przegląd wartoĞci gruntów (Bodenwertübersicht) zawiera ogólne warto-Ğci gruntu, które sáuĪą porównaniu poziomów cen ziemi w poszczególnych re-gionach.
– Raporty poszczególnych UrzĊdów ds. Wyceny NieruchomoĞci w Nad-renii Westfalii (Grundstücksmarktberichte).
– Orientacyjną wartoĞü nieruchomoĞci (Immobilienrichtwert) - najnowsza wersja systemu daje dostĊp do orientacyjnych wartoĞci nieruchomoĞci dla nie-których miast np. dla Düsseldorfu.
– Przegląd wartoĞci nieruchomoĞci (Immobilienpreistübersicht) daje do-stĊp do przeciĊtnych cen domów jedno- i wielorodzinnych, mieszkaĔ wáasno-Ğciowych pogrupowanych ze wzglĊdu na datĊ powstania. Usáuga umoĪliwia porównanie poziomów cen miĊdzy poszczególnymi regionami.
– Aby otrzymaü ogólny raport obejmujący caáą NadreniĊ WestfaliĊ w da-nym roku naleĪy przejĞü do opcji Grundstücksmarktberichte NRW.
Poszczególne usáugi są podzielone dodatkowo na informacje páatne i bez-páatne. Przykáadowo informacje o przeciĊtnej wartoĞci gruntów moĪna bezpáat-nie wyĞwietliü na ekrabezpáat-nie swojego komputera, ale aby zapisaü dane na dysku naleĪy uiĞciü odpowiednią opáatĊ. Podobnie jeĪeli chodzi o Raporty UrzĊdów ds. Wyceny NieruchomoĞci, aby pobraü dane niezbĊdne do wyceny nieruchomoĞci wedáug §193 BauGB (niemieckie prawo budowlane), niezbĊdna jest rejestracja i przejĞcie do páatnej czĊĞci portalu, przeznaczonej dla rzeczoznawców majątko-wych czy banków.
Rysunek poniĪej przedstawia stronĊ startową systemu i wszystkie opisane opcje.
ħródáo: http://www.boris.nrw.de/borisplus/portal/cleanstart.do [dostĊp: 12.02.2012]. source: http://www.boris.nrw.de/borisplus/portal/cleanstart.do [access: 12.02.2012]
Rysunek 1. System Borisplus Figure 1. Borisplus system
Wedáug informacji znalezionych na stronie, system nie jest Ĩródáem warto-Ğci gruntów, wartowarto-Ğci rynkowych i cen transakcyjnych dla konkretnych obiek-tów. UĪytkownik ma jedynie dostĊp do informacji o tym, w jaki sposób ksztaá-towaáy siĊ ceny transakcyjne w ostatnim czasie. Aby dowiedzieü siĊ na jakim poziomie byáy ceny transakcyjne naleĪy wybraü opcjĊ Allgemeine Preisauskunft (ogólna informacja o cenach budynków mieszkalnych), wpisaü w polu wyszu-kiwania nazwĊ interesującej uĪytkownika gminy np. Düsseldorf i podaü Īądaną powierzchniĊ budynku mieszkalnego. W wyniku wyszukiwania otrzymuje siĊ mapĊ z zaznaczonymi na niebiesko punktami przedstawiającymi nieruchomoĞci speániające kryteria wyszu
ħródáo: http://www.boris.nrw.de/borisplus/portal/AP.do [dostĊp: 12.02.2012]. Source: http://www.boris.nrw.de/borisplus/portal/AP.do [access: 12.02.2012].
Rysunek 2. Ogólna informacja o cenach Figure 2. General information on prices
Oprócz mapy uĪytkownik otrzymuje konkretne dane przedstawione na rysunku poniĪej.
ħródáo: http://www.boris.nrw.de/borisplus/portal/AP.do [dostĊp: 12.02.2012]. Source: http://www.boris.nrw.de/borisplus/portal/AP.do [access: 12.02.2012].
Rysunek 3 Dane rzeczowe Figure 3. Data
W wyniku wyszukiwania otrzymano 8 cen transakcyjnych. Transakcje kupna i sprzedaĪy przeprowadzone byáy miĊdzy 2008 a 2009 rokiem. Wyszuka-ne obiekty mieszkalWyszuka-ne:
– mają powierzchniĊ mieszkalną miĊdzy 47 a 56 m2 (Ğrednia wartoĞü 54 m2),
– zbudowane zostaáy miĊdzy 1994 a 2007 rokiem,
– Ğrednia cen transakcyjnych obiektów za metr kwadratowy to 2216 €/m2
±21%,
– Ğrednia cena transakcyjna to 111000€.
Pod wynikami zapytania wyjaĞniono równieĪ, Īe są to dane orientacyjne i nie mogą byü brane jako podstawa do wyceny nieruchomoĞci przez rzeczo-znawcĊ majątkowego. W powyĪszym wyszukiwaniu nie wziĊto pod uwagĊ czynników mających wpáyw na wycenĊ nieruchomoĞci, takich jak: stan obiektu, kondygnacja, pomieszczenia przynaleĪne oraz wszelkiego rodzaju obciąĪenia i ograniczenia, dlatego dane są zbyt ogólne. http://www.boris.nrw.de /borisplus/portal/AP.do [dostĊp 12.02.2012].
Bardzo duĪą zaletą systemu jest jego dostĊpnoĞü w online.
WYNIKI BADAē
Mając na uwadze istniejący system niemiecki, moĪna rozwaĪyü, w jaki sposób podobny system mógáby zaistnieü w warunkach polskich. Po pierwsze naleĪy zadecydowaü, jakie dane mogáyby byü wprowadzone do systemu.
Zgodnie z artykuáem 150 ustawy o Gospodarce NieruchomoĞciami, wyce-ną nieruchomoĞci, dla nieruchomoĞci które mogą byü lub są przedmiotem obro-tu, jest ustalenie wartoĞci rynkowej nieruchomoĞci. Dalej w artykule 151 czyta-my: WartoĞü rynkową nieruchomoĞci stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, moĪliwa do uzyskania na rynku, okreĞlona z uwzglĊdnieniem cen transak-cyjnych. Wynika stąd, Īe najwaĪniejszą informacją dla rzeczoznawcy jest in-formacja o wartoĞciach cen transakcyjnych. Rejestr Cen i WartoĞci Nieruchomo-Ğci w formie systemu geoinformacyjnego mógáby stanowiü dobrą alternatywĊ dla tradycyjnych rejestrów. Tradycyjne rejestry, mimo iĪ czĊsto są juĪ w formie elektronicznej (co uáatwia wyszukiwanie) nie dają moĪliwoĞci wyĞwietlenia danych na mapie i analizy poáoĪenia nieruchomoĞci. System GIS rozwiązaáby ten problem. Wprowadzając dane z Rejestru Cen i WartoĞci NieruchomoĞci do systemu moĪna otrzymaü prosty, acz skuteczny system, umoĪliwiający szybką analizĊ danych. Dlatego projekt systemu informacji o terenie, przedstawiony w tej pracy, opiera siĊ na danych pochodzących z Rejestru Cen i WartoĞci Nie-ruchomoĞci.
Projekt zostaá zaáoĪony na obszarze jednej sekcji mapy, obejmującej czĊĞü dzielnicy ĩabiniec w Krakowie. Dane wprowadzone do projektu dotyczą
nieru-Pierwszym etapem tworzenia projektu byáa digitalizacja budynków na podstawie mapy zasadniczej. DigitalizacjĊ przeprowadzono za pomocą progra-mu Microstation V8 z nakáadką MK. Elementy zostaáy podzielone na odpowied-nie warstwy juĪ w programie Microstation, tak aby uáatwiü póĨodpowied-niejsze wczyty-wanie ich do programu GeoMedia.
Zgodnie ze standardową procedurą postĊpowania w programie GeoMedia stworzona zostaáa nowa przestrzeĔ projektowa (Warehouse). NatĊpnie za pomo-cą polecenia Display CAD files zostaáo nawiązane poáączenie z programem Microstation V8, skąd za pomocą poleceĔ: Tools -> Generate base geometry -> Genetare base geometry from -> CAD connection 1 -> budynki wygenerowano geometriĊ podstawową.
ħródáo: opracowanie wáasne. Source: own work.
Rysunek 4. Wygenerowana geometria podstawowa Figure 4. Generated base geometry
Ceny transakcyjne zostaáy naniesione na budynkach w postaci obiektów punktowych i zdefiniowane jako nowa klasa obiektów.
NieruchomoĞci byáy przedmiotem transakcji miĊdzy 2007 a 2010 rokiem. Transakcjom zostaáy przypisane atrybuty, takie jak: data transakcji, rodzaj pra-wa, cena transakcyjna, ulica, numer domu, numer lokalu, funkcja podstawopra-wa, kondygnacja, iloĞü izb, powierzchnia uĪytkowa, powierzchnia pomieszczeĔ przynaleĪnych, numer dziaáki związanej z danym lokalem. Po wprowadzeniu danych system automatycznie generuje bazĊ danych w formacie Access.
ħródáo: opracowanie wáasne. Source: own work.
Rysunek 5. Nowa klasa obiektów- nieruchomoĞü_lokalowa, maáe okno zawiera przykáadową nieruchomoĞü i jej atrybuty Figure 5. New object class- nieruchomoĞü_lokalowa (premises),
small window content: attributes of real estate
ħródáo: opracowanie wáasne. Source: own work.
Rysunek 6. Zapytanie przestrzenne: budynki zawierająca transakcje, których przedmiotem byá garaĪ
WaĪnym skáadnikiem kaĪdego systemu GIS jest moĪliwoĞü tworzenia za-pytaĔ. Po wygenerowaniu geometrii podstawowej, korzystając z zapytania prze-strzennego, moĪna znaleĨü budynek z interesującą nas transakcją. Zapytanie atrybutowe odnajdzie konkretne interesujące uĪytkownika transakcje, natomiast zapytanie przestrzenne wyróĪni konkretne budynki.
System stworzony w oprogramowaniu firmy Intergraph umoĪliwia wyszu-kiwanie danych i wyĞwietlanie ich w postaci mapy, podobnie jak rozwiązanie niemieckie. Jest duĪo dokáadniejszy niĪ BORISplus, gdyĪ moĪliwe jest wyĞwie-tlenie konkretnych budynków i konkretnych cen transakcyjnych. Ta dokáadnoĞü stanowi niewątpliwą zaletĊ dla rzeczoznawców majątkowych, tym niemniej jednak powinna zostaü ograniczona w przypadku zwykáych uĪytkowników.
System niemiecki jest dostĊpny online, co byáoby równieĪ dobrym rozwią-zaniem dla opisywanego projektu. FunkcjonalnoĞü systemu niemieckiego ciągle roĞnie. W roku 2010 system oferowaá szeĞü usáug. Obecnie wdraĪana jest siód-ma usáuga zawierająca orientacyjne wartoĞci nieruchomoĞci (Immobilien-richtwert). Opisywany autorski projekt systemu równieĪ powinien podlegaü ciągáym modyfikacjom. RozwiniĊciem systemu moĪe byü dodane kolejnych warstw, przykáadowo Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego czy ortofotomapy.
ħródáo: opracowanie wáasne. Source: own work.
Rysunek 7. Zapytanie atrybutowe-wszystkie transakcje które miaáy miejsce 1.09.2007 Figure 7. Attribute query-all transactions made on 1.09.2007
ħródáo: opracowanie wáasne. Source: own work.
Rysunek 8. Zapytanie Atrybutowe
– wszystkie transakcje które miaáy miejsce 1.09.2007 Figure 8. Attribute query-all transactions made on 1.09.2007
Obecnie zamieszczenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Prze-strzennego jest niemoĪliwe ze wzglĊdu na brak takiego dokumentu dla wybranej sekcji mapy. Problem stanowi teĪ maáa skala planu i fakt, Īe jest to czĊsto jesz-cze opracowanie w formie analogowej.
System niemiecki stanowi przykáad dobrej praktyki i moĪe byü wzorcem dla podobnych systemów powstających a Polsce.
WNIOSKI
1. System jest dobrą alternatywą dla analogowych rejestrów cen i wartoĞci nieruchomoĞci. UmoĪliwia wyĞwietlenie danych na mapie z jednoczesnym przeglądaniem danych rzeczowych.. UmoĪliwia dostĊp do danych niezbĊdnych do wybrania odpowiedniego podejĞcia do wyceny czyli do poáoĪenia nierucho-moĞci czy rodzaju nieruchonierucho-moĞci. [Dydenko, 2006]
2. System powinien byü rozwiniĊty. Dodatkowe warstwy takie jak Miej-scowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub Studium UwarunkowaĔ i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego stanowiáyby konieczne uzupeá-nienie. Dokumenty te jak podaje Dydenko [2006], są równieĪ niezbĊdne do pra-widáowej wyceny.
3. Wprowadzenie tego rodzaju systemów jest procesem kosztownym i dáugotrwaáym. Zastosowanie wolnego oprogramowania obniĪyáoby koszty ta-kiego przedsiĊwziĊcia [Michalak 2007]. Systemy open source są w ciągáym rozwoju, programy jak np. Quantum GIS przy swojej duĪej funkcjonalnoĞci nie wymagają zakupu licencji.
4. UdostĊpnienie systemu online stanowiáoby duĪe udogodnienie dla uĪytkowników i wymagaáoby Zdefiniowania stopni dostĊpu dla poszczególnych uĪytkowników. Zwykli uĪytkownicy mieliby dostĊp do mapy, która wyĞwietla-áaby siĊ w postaci rastra i danych ogólnych. Edycja danych i mapa wektorowa mogáaby byü dostĊpna tylko okreĞlonym uĪytkownikom i instytucjom.
5. Doáączenie do systemu danych znajdujących siĊ w juĪ istniejących systemach, takich jak Elektroniczna KsiĊga Wieczysta, uáatwiáoby implementa-cjĊ i zmniejszyáoby koszty wprowadzania danych. Podobną funkcjonalnoĞü mo-Īe uzyskaü bĊdący w fazie projektowej Zintegrowany System Informacji o Nie-ruchomoĞciach, który ma staü siĊ centralną bazą zawierającą dane z róĪnych Ĩródeá.
6. W porównaniu z duĪo bardziej zaawansowanym systemem niemieckim, system stworzony przez autora pracy jest bardzo prosty. Wydaje siĊ jednak, Īe stworzenie takiego systemu choüby z niewielką iloĞcią danych moĪe znacznie usprawniü wycenĊ nieruchomoĞci.
BIBLIOGRAFIA
Bydáosz J., CichociĔski P., DĊbiĔska E. 2009. Modelowanie baz danych o nieruchomoĞciach Archiwum Fotogrametrii, Kartografii i Teledetekcji, Vol. 19, ISBN 978-83-61576-09-9. Dydenko J. 2006. Szacowanie nieruchomoĞci. Dom Wydawniczy ABC, Warszawa.
GawroĔski K. Prus B. 2007. System informacyjny KASIS jako podstawa gospodarowania
nieru-chomoĞci gruntowych w Kassel w Niemczech. Zeszyty Naukowe Akademii Rolniczej
w Krakowie, nr 438, z. 24, s. 155–160.
Michalak J., 2007. Otwarte oprogramowanie i otwarte dane w geomatyce. Roczniki Geomatyki, tom V, zeszyt 2. Warszawa.
MiĊdzynarodowe Standardy Wyceny 2005 / [red. nauk. wyd. pol. Ewa Kucharska-Stasiak ; zespóá tá. Magdalena Habdas et al.] Polska Federacja StowarzyszeĔ Rzeczoznawców Majątko-wych, Warszawa.
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomoĞciami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651). www.boris.nrw.de [dostĊp 12.02.2012]
Mgr inĪ. Barbara Czesak Katedra Gospodarki Przestrzennej i Architektury Krajobrazu Uniwersytet Rolniczy im.H.Koááątaja ul. Balicka 253c 30-149 Kraków tel: 12 662 40 17 e-mail: kgpiak@ur.krakow.pl
