Wpływ gminy na kształtowanie poziomu dochodów budżetu gminy z nieruchomościami

Pełen tekst

(1)Zesz yty Naukowe nr. 703. 2006. Akademii Ekonomicznej w Krakowie. Agnieszka Ma∏kowska Katedra Ekonomiki NieruchomoÊci i Procesu Inwestycyjnego. Wp∏yw gminy na kszta∏towanie poziomu dochodów bud˝etu gminy z nieruchomoÊciami 1. Wst´p Gminy, jak i inne jednostki samorzàdu terytorialnego reaktywowane w zwiàzku z przeprowadzeniem reformy ustrojowej paƒstwa, wyposa˝one zosta∏y w osobowoÊç prawnà i uzyska∏y samodzielnoÊç finansowà stanowiàcà podstaw´ ich autonomii. Gmina, jak i ka˝dy inny samodzielny podmiot, mo˝e i powinien prowadziç w∏asnà polityk´ finansowà. Dochody gmin sà jednym z instrumentów tej polityki, a ich wielkoÊç w du˝ej mierze zale˝y od Êwiadomych dzia∏aƒ podejmowanych przez organy gminy. Celem artyku∏u jest wskazanie zakresu rzeczywistego wp∏ywu gminy na poziom uzyskiwanych dochodów zwiàzanych z nieruchomoÊciami. Analizà obj´to zarówno dochody pochodzàce z gospodarki nieruchomoÊciami w∏asnymi gminy (nieruchomoÊciami komunalnymi), jak i dochody uzyskiwane z nieruchomoÊci publicznych i prywatnych, nie nale˝àcych do zasobu gminnego (nieruchomoÊci niekomunalne).. 2. èród∏a zasilania bud˝etu gminy Na wst´pie nale˝a∏oby dokonaç klasyfikacji êróde∏ dochodów gmin, które sà podstawà jej samodzielnoÊci finansowej. Podstawowymi aktami prawnymi wypowiadajàcymi si´ w tym zakresie sà m.in. Konstytucja RP, Ustawa o samorzàdzie gminnym, Ustawa o dochodach jednostek samorzàdu terytorialnego. Powo∏ujàc si´ na zapisy zawarte w tych aktach oraz na klasyfikacje dochodów gmin opracowane przez ró˝nych autorów, mo˝na stwierdziç, ˝e brakuje jedno-.

(2) Agnieszka Ma∏kowska. 88. myÊlnoÊci w zakresie klasyfikacji poszczególnych êróde∏ na jednoznacznie rozumiane grupy dochodów. Dlatego dla celów niniejszego artyku∏u przyj´to klasyfikacj´ dochodów gmin opartà na klasyfikacji dokonanej przez H. Sochackà-Krysiak, która wyodr´bnia dochody w∏asne i dochody zasilajàce typu zewn´trznego1, oraz podzia∏ dochodów zgodnie z ustawà o dochodach jednostek samorzàdu terytorialnego. Dochody w∏asne H. Sochacka-Krysiak definiuje jako dochody „zwiàzane z bud˝etami lokalnymi w sposób trwa∏y, tj. bezterminowy, bez ˝adnych ograniczeƒ ze strony paƒstwa i bez jego udzia∏u w cz´Êci wp∏ywów pochodzàcych z poszczególnych êróde∏, oddanych jakby »na zawsze« we w∏adanie zwiàzków samorzàdowych”. Wed∏ug tej wskazówki mo˝na dokonaç podzia∏u dochodów gminy na: 1) dochody w∏asne, do których nale˝à: – wp∏ywy z podatków od nieruchomoÊci, rolnego, leÊnego, od Êrodków transportowych, od dzia∏alnoÊci gospodarczej osób fizycznych, op∏acanych w formie karty podatkowej, od spadków i darowizn, od posiadania psów, od czynnoÊci cywilnoprawnych, – wp∏ywy z op∏at: skarbowej, targowej, miejscowej, administracyjnej, eksploatacyjnej (w cz´Êci okreÊlonej w Ustawie z dnia 4 lutego1994 r. – Prawo geologiczne i górnicze), innych stanowiàcych dochody gminy, uiszczanych na podstawie odr´bnych przepisów, – dochody z majàtku gminy, – spadki, zapisy i darowizny na rzecz gminy, – dochody uzyskiwane przez jednostki bud˝etowe gmin oraz wp∏aty od zak∏adów bud˝etowych i gospodarstw pomocniczych jednostek bud˝etowych gmin, – odsetki od Êrodków finansowych gmin gromadzonych na rachunkach bankowych, – odsetki od po˝yczek udzielanych przez gmin´, o ile odr´bne przepisy nie stanowià inaczej, – odsetki od nieterminowo regulowanych nale˝noÊci stanowiàcych dochody gminy, – odsetki od Êrodków finansowych gromadzonych na rachunkach bankowych gminy, o ile odr´bne przepisy nie stanowià inaczej, – dochody z kar pieni´˝nych i grzywien okreÊlonych odr´bnymi przepisami, – udzia∏y w dochodach uzyskiwanych na rzecz bud˝etu paƒstwa, – inne dochody nale˝ne gminie na podstawie odr´bnych przepisów2; 2) dochody zasilania zewn´trznego obejmujàce: – udzia∏y we wp∏ywach z podatków paƒstwowych: udzia∏y we wp∏ywach z podatku dochodowego od osób fizycznych, udzia∏y we wp∏ywach z podatku dochodowego od osób prawnych, 1. H. Sochacka-Krysiak, Finanse lokalne, Poltext, Warszawa 1993, s. 23. Klasyfikacja dochodów w∏asnych gmin na podstawie pozycji wyszczególnionych w ustawie o dochodach jednostek samorzàdu terytorialnego. 2.

(3) Wp∏yw gminy na kszta∏towanie poziomu dochodów.... 89. – Êrodki pochodzàce ze êróde∏ zagranicznych niepodlegajàce zwrotowi, – Êrodki pochodzàce z bud˝etu Unii Europejskiej, – dotacje celowe (specjalne) i ogólne (wyrównawcze) pochodzàce z bud˝etu paƒstwowego, – subwencje ogólne, – wp∏ywy pochodzàce z tzw. redystrybucji poziomej dokonywanej mi´dzy jednostkami tego samego szczebla o zró˝nicowanych dochodach w∏asnych3.. 3. Klasyfikacja nieruchomoÊci w gminie NieruchomoÊci po∏o˝one na obszarze gminy, stanowiàce ich w∏asnoÊç (nieruchomoÊci komunalne), jak równie˝ w∏asnoÊç innych podmiotów (nieruchomoÊci niekomunalne), sà dla gminy ustawowym êród∏em dochodów4. Pojćie nieruchomoÊci komunalnych w zasadzie odnosi si´ do nieruchomoÊci nale˝àcych zarówno do gminy, jak i innych samorzàdowych osób prawnych. W w´˝szym ujćiu mo˝na mówiç o gminnym zasobie nieruchomoÊci definiowanym przez art. 24 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomoÊciami. Zgodnie z powy˝szym przepisem w sk∏ad gminnego zasobu nieruchomoÊci wchodzà te, co do których gminie przys∏uguje wy∏àcznie prawo w∏asnoÊci lub u˝ytkowania wieczystego. Niemniej dla potrzeb tego artyku∏u, majàc na myÊli nieruchomoÊci gminne, b´dziemy pos∏ugiwaç si´ pojćiem nieruchomoÊci komunalnych. Mówiàc o nieruchomoÊciach niekomunalnych, b´dziemy uto˝samiaç je z pozosta∏ymi nieruchomoÊciami (stanowiàcymi w∏asnoÊç innych podmiotów), zlokalizowanymi na terenie danej gminy. Dochody gmin z nieruchomoÊci uzyskiwane sà pod ró˝nymi postaciami, g∏ównie podatków i op∏at, pobieranych na podstawie wielu aktów prawnych. Pierwsza grupa dochodów dotyczy nieruchomoÊci b´dàcych w∏asnoÊcià gminy i mo˝na w niej wyró˝niç: 1) wp∏ywy w sposób bezpoÊredni zwiàzane z nieruchomoÊciami: – op∏aty za prawo u˝ytkowania wieczystego, – op∏aty za trwa∏y zarzàd, – czynsze z tytu∏u najmu i dzier˝awy nieruchomoÊci komunalnych, – raty leasingowe nieruchomoÊci komunalnych oddanych w leasing, – op∏aty za przekszta∏cenie prawa u˝ytkowania wieczystego w prawo w∏asnoÊci (dotyczy∏a wniosków z∏o˝onych do koƒca 2002 r.); 2) wp∏ywy w sposób poÊredni zwiàzane z nieruchomoÊciami: – op∏at´ targowà, – op∏at´ eksploatacyjnà,. 3. Por. H. Sochacka-Krysiak, op. cit., s. 29. R. Cymerman, J. Cymerman, L. Kotlewski, Dochody gminy z op∏at od nieruchomoÊci, „Doradca Majàtkowy” 2004, nr 8, s. 16. 4.

(4) Agnieszka Ma∏kowska. 90. – dochody uzyskiwane przez gminne jednostki bud˝etowe oraz wp∏aty od gminnych zak∏adów bud˝etowych oraz gospodarstw pomocniczych jednostek bud˝etowych gmin, – dochody z odsetek i dywidendy od kapita∏u wniesionego do spó∏ek. Druga grupa dochodów dotyczy g∏ównie nieruchomoÊci niekomunalnych (z pewnymi wyjàtkami) po∏o˝onymi na terytorium danej gminy i mo˝na w niej wyró˝niç: 1) wp∏ywy w sposób bezpoÊredni zwiàzane z nieruchomoÊciami: – podatek od nieruchomoÊci, – podatek rolny, – podatek leÊny, – podatek od czynnoÊci cywilnoprawnych (w zakresie dotyczàcym nieruchomoÊci), – podatek od spadków i darowizn (w zakresie dotyczàcym nieruchomoÊci), – podatek dochodowy od przychodu ze sprzeda˝y nieruchomoÊci, – op∏aty adiacenckie, – op∏ata planistyczna; 2) wp∏ywy w sposób poÊredni zwiàzane z nieruchomoÊciami: – op∏ata miejscowa, – op∏ata administracyjna (w cz´Êci zwiàzanej z nieruchomoÊciami, np. za wypisy i wyrysy z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).. 4. Charakterystyka wybranych dochodów bud˝etu gminy z nieruchomoÊci 4.1. Uwagi wst´pne Podstawowym aktem prawnym regulujàcym wiele z wymienionych op∏at jest Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomoÊciami5, w której zawarte sà przepisy dotyczàce m.in. op∏at za prawo u˝ytkowania wieczystego, trwa∏ego zarzàdu, cen za zbycie nieruchomoÊci gminnych, op∏at adiacenckich. Inne ustawy okreÊlajàce p∏atnoÊci powiàzane z nieruchomoÊciami to m.in.: Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i op∏atach lokalnych6 regulujàca m.in. pobór podatku od nieruchomoÊci, op∏aty targowej, miejscowej i administracyjnej, Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym7, Ustawa z dnia 30 paêdziernika 2002 r. o podatku leÊnym8, Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym9 okreÊlajàca m.in. op∏at´ planistycznà i inne. 5. Dz.U. z 2000 r. nr 46, poz. 543 ze zm. Dz.U. z 2002 r. nr 9, poz. 84 ze zm. 7 Dz.U. z 1993 r. nr 94, poz. 431 ze zm. 8 Dz.U z 2002 r. nr 200, poz. 1682 ze zm. 9 Dz.U. z 2003 r. nr 80, poz. 717. 6.

(5) Wp∏yw gminy na kszta∏towanie poziomu dochodów.... 91. Poni˝ej przedstawiono charakterystyk´ wybranych êróde∏ dochodów gminy zwiàzanych z nieruchomoÊciami z podzia∏em na nieruchomoÊci komunalne i niekomunalne10. 4.2. Wp∏ywy z nieruchomoÊci komunalnych Op∏aty za prawo u˝ytkowania wieczystego P∏atnik: u˝ytkownik wieczysty nieruchomoÊci. Przedmiot op∏aty: nieruchomoÊç (gruntowa) oddawana w u˝ytkowanie wieczyste. Podstawa wymiaru op∏aty: cena gruntu (nieruchomoÊci) ustalana na podstawie wartoÊci nieruchomoÊci w trybie przetargowym bàdê bezprzetargowym. Stawki op∏aty: op∏ata pierwsza w przedziale od 15% do 25% ceny nieruchomoÊci, op∏aty roczne – stawki uzale˝nione od celu, na jaki grunt zosta∏ oddany w u˝ytkowanie wieczyste, stawki wynoszà: 0,3%, 1%, 2%, 3% ceny nieruchomoÊci. W wypadku niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomoÊci gruntowej zapisanych w umowie o oddanie nieruchomoÊci w u˝ytkowanie wieczyste mogà zostaç ustalone dodatkowe op∏aty roczne obcià˝ajàce u˝ytkownika wieczystego w wysokoÊci 10% wartoÊci nieruchomoÊci za pierwszy rok, za ka˝dy nast´pny op∏ata dodatkowa podlega zwi´kszeniu o kolejne 10% wartoÊci nieruchomoÊci. Op∏aty za trwa∏y zarzàd P∏atnik: komunalna jednostka organizacyjna nie posiadajàca osobowoÊci prawnej. Przedmiot op∏aty: nieruchomoÊç oddawana w trwa∏y zarzàd. Podstawa wymiaru op∏aty: cena nieruchomoÊci ustalana na podstawie wartoÊci nieruchomoÊci w trybie bezprzetargowym. Stawki op∏aty: op∏aty roczne – stawki uzale˝nione od celu, na jaki grunt zosta∏ oddany w u˝ytkowanie wieczyste, stawki wynoszà: 0,1%, 0,3% 1%, ceny nieruchomoÊci. Cena ze sprzeda˝y nieruchomoÊci komunalnych P∏atnik: nabywca nieruchomoÊci. Przedmiot: sprzeda˝ nieruchomoÊci wchodzàcych w sk∏ad zasobu gminnego. Podstawa ustalania ceny: wartoÊç zbywanej nieruchomoÊci. Cena wnoszona przez nabywc´: uzyskana w wyniku przetargu lub ustalona w trybie bezprzetargowym, przy ewentualnym zastosowaniu bonifikaty. 4.3. Wp∏ywy z nieruchomoÊci niekomunalnych Podatek od nieruchomoÊci Podmiot opodatkowania: osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spó∏ki nieposiadajàce osobowoÊci prawnej, je˝eli sà: w∏aÊciciela10 Opracowanie w∏asne na podstawie: A. Hanusz, P. Czerski, Gminne podatki i op∏aty, Zakamycze, Kraków 2004 oraz w∏aÊciwych aktów prawnych..

(6) 92. Agnieszka Ma∏kowska. mi bàdê posiadaczami samoistnymi nieruchomoÊci lub obiektów budowlanych, u˝ytkownikami wieczystymi gruntów, posiadaczami nieruchomoÊci lub obiektów budowlanych (bàdê ich cz´Êci) stanowiàcych w∏asnoÊç Skarbu Paƒstwa lub jednostki samorzàdu terytorialnego, w okreÊlonych przez ustaw´ sytuacjach. Przedmiot opodatkowania: grunty, budynki lub ich cz´Êci, budowle lub ich cz´Êci zwiàzane z prowadzeniem dzia∏alnoÊci gospodarczej. Podstawa opodatkowania: powierzchnia gruntów, powierzchnia u˝ytkowa budynków lub ich cz´Êci, wartoÊç (obliczona na podstawie zasady wskazanej przez ustaw´) dla budowli lub ich cz´Êci zwiàzanych z prowadzeniem dzia∏alnoÊci gospodarczej. Stawki podatkowe: okreÊlane przez rad´ gminy, nie mogà przekroczyç stawek maksymalnych zapisanych w ustawie. Podatek rolny Podmiot opodatkowania: osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spó∏ki, nieposiadajàce osobowoÊci prawnej, je˝eli sà: w∏aÊcicielami bàdê posiadaczami samoistnymi gruntów, u˝ytkownikami wieczystymi gruntów, posiadaczami gruntów stanowiàcych w∏asnoÊç Skarbu Paƒstwa lub jednostki samorzàdu terytorialnego, w okreÊlonych przez ustaw´ sytuacjach. Przedmiot opodatkowania: grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako u˝ytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na u˝ytkach rolnych z wyjàtkiem gruntów zaj´tych na prowadzenie dzia∏alnoÊci gospodarczej innej ni˝ dzia∏alnoÊç rolnicza. Podstawa opodatkowania: dla gruntów gospodarstw rolnych – liczba hektarów przeliczeniowych danego gospodarstwa rolnego, dla pozosta∏ych gruntów – liczba hektarów wynikajàca z ewidencji gruntów i budynków. Stawki podatkowe: stawka roczna podatku dla 1 ha przeliczeniowego gruntów gospodarstw rolnych wynosi równowartoÊç pieni´˝nà 2,5 kwintala ˝yta, dla pozosta∏ych gruntów – równowartoÊç pieni´˝nà 5 kwintali ˝yta. Podatek leÊny Podmiot opodatkowania: osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spó∏ki, nieposiadajàce osobowoÊci prawnej, je˝eli sà w∏aÊcicielami, posiadaczami samoistnymi bàdê u˝ytkownikami wieczystymi lasów. Przedmiot opodatkowania: grunty leÊne sklasyfikowane w ten sposób w ewidencji gruntów i budynków z wy∏àczeniem lasów zaj´tych na wykonywanie innej dzia∏alnoÊci gospodarczej ni˝ leÊna. Podstawa opodatkowania: powierzchnia lasu wyra˝ona w hektarach wynikajàca z danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków. Stawki podatkowe: stawka roczna podatku dla 1 ha lasu wynosi równowartoÊç pieni´˝nà 0,220 m3 drewna. Podatek od czynnoÊci cywilnoprawnych w zakresie dotyczàcym nieruchomoÊci Podmiot opodatkowania: osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne niemajàce osobowoÊci prawnej wyst´pujàce jako strony czynnoÊci prawnych..

(7) Wp∏yw gminy na kszta∏towanie poziomu dochodów.... 93. Przedmiot opodatkowania:. okreÊlone w ustawie czynnoÊci cywilnoprawne: m.in. umowy sprzeda˝y oraz zamiany rzeczy i praw majàtkowych, ustanowienie hipoteki, ustanowienie odp∏atnego u˝ytkowania oraz odp∏atnej s∏u˝ebnoÊci. Podstawa opodatkowania: zró˝nicowana w zale˝noÊci od rodzajów czynnoÊci, np. przy umowie sprzeda˝y dotyczàcej nieruchomoÊci – wartoÊç rynkowa zbywanej rzeczy lub prawa majàtkowego, przy umowie zamiany nieruchomoÊci lokalowej lub spó∏dzielczego w∏asnoÊciowego prawa do lokalu mieszkalnego na prawo w∏asnoÊci bàdê prawo w∏asnoÊciowe do lokalu – ró˝nica wartoÊci rynkowych zamienianych lokali lub praw do nich, w wypadku ustanowienia odp∏atnego u˝ytkowania bàdê odp∏atnej s∏u˝ebnoÊci – wartoÊç Êwiadczeƒ u˝ytkownika bàdê osoby, na rzecz której ustanowiono s∏u˝ebnoÊç, za okres na jaki te prawa zosta∏y ustanowione. Stawki podatkowe: zró˝nicowane, w zale˝noÊci od rodzaju czynnoÊci, wyra˝ane w formie stawek procentowych oraz kwotowych. Podatek od spadków i darowizn w zakresie dotyczàcym nieruchomoÊci Podmiot opodatkowania: osoby fizyczne. Przedmiot opodatkowania: nabycie w∏asnoÊci rzeczy lub innych praw majàtkowych w drodze spadku, darowizny, zasiedzenia oraz nieodp∏atnego zniesienia wspó∏w∏asnoÊci oraz nabycie w∏asnoÊci rzeczy i innych praw majàtkowych tytu∏em zachowku, je˝eli uprawniony nie uzyska∏ go w postaci uczynionej przez spadkodawc´ darowizny lub w postaci powo∏ania do spadku albo w postaci zapisu. Podstawa opodatkowania: wartoÊç czysta (netto) nabytych rzeczy i praw majàtkowych, czyli wartoÊç uzyskana po potràceniu od pe∏nej wartoÊci (brutto) d∏ugów i ci´˝arów. WartoÊç brutto jest wartoÊcià rynkowà danej rzeczy i praw majàtkowych ustalanà na dzieƒ ich nabycia. Stawki podatkowe: zró˝nicowane w zale˝noÊci od wartoÊci nabytych rzeczy i praw majàtkowych, przynale˝noÊci nabywcy do danej grupy okreÊlonej ustawowo. Op∏ata adiacencka P∏atnik: w∏aÊciciel bàdê u˝ytkownik wieczysty nieruchomoÊci. Przedmiot op∏aty: nieruchomoÊç obj´ta podzia∏em, scaleniem i podzia∏em bàdê która zosta∏a pod∏àczona do wybudowanych przez gmin´ urzàdzeƒ infrastruktury technicznej. Podstawa wymiaru op∏aty: wzrost wartoÊci nieruchomoÊci z tytu∏u podzia∏u, scalenia i podzia∏u bàdê budowy urzàdzeƒ infrastruktury technicznej ze Êrodków publicznych. Stawki op∏aty: uchwalane przez rad´ gminy w wysokoÊci maksymalnie do 50% wzrostu wartoÊci nieruchomoÊci. Op∏ata planistyczna P∏atnik: w∏aÊciciel lub u˝ytkownik wieczysty nieruchomoÊci. Przedmiot op∏aty: sprzeda˝ nieruchomoÊci po∏o˝onej na terenie obj´tym nowym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego bàdê zmianà w planie miejscowym..

(8) 94. Agnieszka Ma∏kowska. Podstawa wymiaru op∏aty: wzrost wartoÊci nieruchomoÊci sprzedawanej z tytu∏u uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bàdê jego zmiany. Stawki op∏aty: ustalana w drodze decyzji przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w wysokoÊci maksymalnie do 30% wzrostu wartoÊci nieruchomoÊci.. 5. Zakres oddzia∏ywania gminy na wielkoÊç dochodów z nieruchomoÊci 5.1. Dochody gminy z nieruchomoÊci komunalnych i wp∏yw w∏adz gminy na ich poziom Dokonujàc analizy wybranych êróde∏ dochodów gmin zwiàzanych z nieruchomoÊciami, mo˝na wskazaç wiele czynników, które decydujà o wielkoÊci generowanych przez nie wp∏ywów. Wiele z wymienionych poni˝ej w sposób bezpoÊredni bàdê poÊredni zale˝y od organów gminy. Inne mo˝na uznaç za niezale˝ne od gminy, gdy˝ wynikajà g∏ównie z zapisów ustawy, z wielkoÊci i jakoÊci posiadanego zasobu, czy te˝ z atrakcyjnoÊci regionu, na terenie którego gmina jest po∏o˝ona. Na wst´pie rozwa˝aƒ na temat dochodów z nieruchomoÊci komunalnych nale˝y odnieÊç si´ do zapisów art. 13 Ustawy o gospodarce nieruchomoÊciami, który wskazuje, ˝e nieruchomoÊci stanowiàce w∏asnoÊç Skarbu Paƒstwa oraz w∏asnoÊç jednostek samorzàdu terytorialnego mogà byç przedmiotem obrotu (z zastrze˝eniem wyjàtków wynikajàcych z ustaw). Konsekwencjà tego przepisu jest prawo decydowania o tym, czy i kiedy nieruchomoÊç gminna stanie si´ np. przedmiotem sprzeda˝y, zamiany, zrzeczenia si´, oddania w u˝ytkowanie wieczyste, w najem, dzier˝aw´, u˝yczenie, trwa∏y zarzàd lub zostanie obcià˝ona ograniczonymi prawami rzeczowymi czy te˝ wniesiona jako aport do spó∏ki. Decyzj´ o sposobie zagospodarowania nieruchomego mienia gminy mo˝na wić uznaç za podstawowy czynnik kszta∏tujàcy wielkoÊç wp∏ywów uzyskiwanych z nieruchomoÊci. Na podstawie tabelarycznego zestawienia determinantów warunkujàcych wysokoÊç uzyskiwanych dochodów z nieruchomoÊci (tabela 1 i 2), mo˝na stwierdziç, ˝e w wypadku nieruchomoÊci komunalnych gminy majà du˝o szerszy zakres oddzia∏ywania na wp∏ywy z nich uzyskiwane ni˝ w wypadku nieruchomoÊci niekomunalnych. Wynika to z oczywistego faktu posiadania prawa w∏asnoÊci, które choç najszersze w obszarze uprawnieƒ, nie jest prawem nieograniczonym. W wypadku mienia publicznego, a do takiego nale˝à nieruchomoÊci gminne, zakres wykonywania prawa w∏asnoÊci jest jeszcze bardziej zaw´˝ony ni˝ w wypadku nieruchomoÊci podmiotów prywatnych. Dzia∏ania gmin zmierzajàce do zwi´kszenia wp∏ywów z nieruchomoÊci komunalnych z jednej strony sà ograniczane poprzez regulacje ustawowe oraz wielkoÊç.

(9) Wp∏yw gminy na kszta∏towanie poziomu dochodów.... 95. Tabela 1. Czynniki kszta∏tujàce poziom dochodów na podstawie wybranych êróde∏ dochodów zwiàzanych z nieruchomoÊciami komunalnymi Czynniki wp∏ywajàce na wysokoÊç uzyskiwanego dochodu gminy zale˝ne od gminy. niezale˝ne od gminy. 1. 2. Op∏aty za prawo u˝ytkowania wieczystego Podnoszenie wartoÊci nieruchomoÊci poprzez odpowiednie dzia∏ania inwestycyjne i modernizacyjne Mo˝liwoÊç obni˝ania ceny wywo∏awczej, gdy pierwszy etap przetargu zakoƒczy∏ si´ negatywnie Przeprowadzenie aktualizacji op∏at rocznych Mo˝liwoÊç obni˝enia bàdê podwy˝szenia przez rad´ gminy ustawowo okreÊlonej stawki bonifikaty z tytu∏u wpisu nieruchomoÊci do rejestru zabytków Udzielenie bonifikat od op∏aty pierwszej i op∏at rocznych Mo˝liwoÊç podwy˝szenia stawki op∏aty rocznej w drodze uchwa∏y przed oddaniem nieruchomoÊci w u˝ytkowanie wieczyste, w przypadku, gdy stawka ustawowa wynosi 3%, Mo˝liwoÊç na∏o˝enia op∏aty dodatkowej w przypadku niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomoÊci gruntowych. WartoÊç nieruchomoÊci Cena nieruchomoÊci ustalona w trybie przetargowym Cel na jaki nieruchomoÊç oddawana jest w u˝ytkowanie wieczyste Sytuacje wskazane przez ustaw´, w których gmina mo˝e udzieliç bonifikaty Wpisanie nieruchomoÊci do rejestru zabytków. Op∏aty za trwa∏y zarzàd Podnoszenie wartoÊci nieruchomoÊci poprzez odpowiednie dzia∏ania inwestycyjne i modernizacyjne Udzielenie bonifikat od op∏at rocznych Mo˝liwoÊç obni˝enia bàdê podwy˝szenia przez rad´ gminy ustawowo okreÊlonej stawki bonifikaty z tytu∏u wpisu nieruchomoÊci do rejestru zabytków Mo˝liwoÊç podwy˝szenia stawki op∏aty rocznej w drodze uchwa∏y przed oddaniem nieruchomoÊci w trwa∏y zarzàd, w przypadku gdy stawka ustawowa wynosi 1% Mo˝liwoÊç pozbawienia bonifikaty i podniesienia op∏aty rocznej do 1%, gdy nieruchomoÊç lub jej cz´Êç zosta∏a oddana w najem lub dzier˝aw´. WartoÊç nieruchomoÊci Cena nieruchomoÊci ustalona w trybie bezprzetargowym Cel na jaki nieruchomoÊç zosta∏a oddana w trwa∏y zarzàd Sytuacje wskazane przez ustaw´, w których gmina mo˝e udzieliç bonifikaty Wpisanie nieruchomoÊci do rejestru zabytków.

(10) Agnieszka Ma∏kowska. 96. cd. tabeli 1 1. 2. Cena ze sprzeda˝y nieruchomoÊci komunalnych Mo˝liwoÊç zwolnienia z trybu przetargowego w drodze uchwa∏y przez rad´ gminy w okreÊlonych przez ustaw´ sytuacjach Ustalenie ceny wywo∏awczej i decyzja o obni˝eniu ceny w kolejnych etapach trybu przetargowego Mo˝liwoÊç udzielenia za zgodà rady gminy bonifikat w sytuacjach wskazanych w ustawie Mo˝liwoÊç obni˝enia bàdê podwy˝szenia przez rad´ gminy ustawowo okreÊlonej stawki bonifikaty z tytu∏u wpisu nieruchomoÊci do rejestru zabytków. WartoÊç nieruchomoÊci Cena nieruchomoÊci ustalona w trybie przetargowym Sytuacje wskazane przez ustaw´, w których gmina mo˝e udzieliç bonifikaty Wpis nieruchomoÊci do rejestru zabytków. èród∏o: opracowanie w∏asne na podstawie: R. Cymerman, J. Cymerman, L. Kotlewski, op. cit.. i stan posiadanego zasobu, z drugiej istnieje wiele dost´pnych narz´dzi, które w bezpoÊredni sposób decydujà o wielkoÊci tych wp∏ywów. Zaliczyç do nich mo˝na rozleg∏e uprawnienia w zakresie udzielania bonifikat, okreÊlania ich wysokoÊci, stosowania zach´t dla inwestorów planujàcych nabycie bàdê wzićie w u˝ytkowanie wieczyste nieruchomoÊci gminnych (np. w postaci obni˝ania ceny wywo∏awczej w dalszych etapach przetargu, gdy pierwszy zakoƒczy∏ si´ wynikiem negatywnym). Przepisy ustaw, zabezpieczajàc interesy gminy i przeciwdzia∏ajàc przejawom korupcji, ograniczajà mo˝liwy zakres stosowanych zach´t finansowych. Z kolei poprzez odpowiednie przywileje (ustawowe pierwszeƒstwo w nabyciu nieruchomoÊci, stosowanie trybu bezprzetargowego) i pewne ograniczenie w∏adztwa gmin (np. wynikajàce z zapisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego) ochraniajà osoby korzystajàce z mienia gminnego. Zasadniczym determinantem kszta∏tujàcym wysokoÊç dochodów generowanych przez nieruchomoÊci jest ich wartoÊç. W wypadku nieruchomoÊci komunalnych gminy majà realnà mo˝liwoÊç wp∏ywania na wartoÊç swoich nieruchomoÊci poprzez podejmowanie dzia∏aƒ modernizacyjnych, rozwojowych, odpowiednie zarzàdzanie posiadanym zasobem. Barierà sà przede wszystkim dost´pne Êrodki, jak równie˝ ograniczenia prawne wp∏ywajàce na obni˝enie poziomu rentownoÊci przedsi´wzi´ç inwestycyjnych obejmujàcych nieruchomoÊci komunalne (np. regulacje dotyczàce ustalania czynszów w lokalach komunalnych)..

(11) Wp∏yw gminy na kszta∏towanie poziomu dochodów.... 97. Tabela 2. Czynniki kszta∏tujàce poziom dochodów gmin na podstawie wybranych êróde∏ dochodów zwiàzanych z nieruchomoÊciami niekomunalnymi Czynniki wp∏ywajàce na wysokoÊç uzyskiwanego dochodu gminy niezale˝ne od gminy. zale˝ne od gminy 1. 2. Podatek od nieruchomoÊci Stawki podatku okreÊlane przez rad´ gminy Zwolnienia szczegó∏owe wprowadzane przez rad´ gminy o charakterze przedmiotowym. Powierzchnia gruntów, powierzchnia u˝ytkowa budynków i lokali, wartoÊç budowli Charakter (funkcja) budynku lub lokalu Maksymalne stawki podatku okreÊlone w ustawie Zwolnienia ogólne okreÊlone w ustawie o charakterze przedmiotowym i podmiotowym. Podatek rolny Mo˝liwoÊç obni˝ania przez rad´ gminy na swoim obszarze kwoty stanowiàcej Êrednià cen´ skupu ˝yta Zwolnienia i ulgi szczegó∏owe wprowadzane przez rad´ gminy o charakterze przedmiotowym. Powierzchnia fizyczna gruntu Rodzaj i klasa jakoÊci u˝ytków rolnych wynikajàca z ewidencji gruntów i budynków Kwalifikacja gospodarstwa rolnego do okreÊlonego okr´gu podatkowego Zaklasyfikowanie gruntów do gospodarstwa rolnego Ârednia cena skupu ˝yta ustalana na podstawie danych og∏aszanych przez prezesa GUS Zwolnienia przedmiotowe i podmiotowe, ulgi podatkowe. Podatek leÊny Mo˝liwoÊç obni˝enia przez rad´ gminy na swoim obszarze kwoty stanowiàcej Êrednià cen´ sprzeda˝y drewna Zwolnienia szczegó∏owe wprowadzane przez rad´ gminy wy∏àcznie o charakterze przedmiotowym. Powierzchnia lasu Ârednia cena sprzeda˝y drewna ustalana na podstawie danych og∏aszanych przez prezesa GUS Zwolnienia przedmiotowe i podmiotowe. Podatek od czynnoÊci cywilnoprawnych (w cz´Êci zwiàzanej z nieruchomoÊciami) WartoÊç rynkowa przedmiotu czynnoÊci cywilnoprawnej Rodzaj przedmiotu tego podatku (umowa sprzeda˝y, zamiany, ustanowienie hipoteki) Dodatkowe cechy czynnoÊci, Liczba przypadków czynnoÊci cywilno-prawnych Zwolnienia przedmiotowe i podmiotowe.

(12) Agnieszka Ma∏kowska. 98. cd. tabeli 2 1. 2. Podatek od spadków i darowizn (w cz´Êci zwiàzanej z nieruchomoÊciami) WartoÊç rynkowa nabytych rzeczy i praw majàtkowych WartoÊç d∏ugów i ci´˝arów obcià˝ajàcych danà rzecz lub prawa majàtkowe Wi´zy rodzinne bàdê ich brak (stosunek osobisty) pomi´dzy nabywcà i osobà, od której zosta∏y nabyte rzeczy i prawa majàtkowe Inne czynniki, np. kierunek i cel przeznaczenia nabytych Êrodków majàtkowych, cechy szczególne nabywanych rzeczy i praw majàtkowych, ich spo∏eczno-gospodarcze przeznaczenie, miejsce i forma ich nabycia Liczba wyst´powania przypadków spadków i darowizn Zwolnienia i ulgi podatkowe g∏ównie o charakterze przedmiotowym Op∏ata adiacencka WielkoÊç wzrostu wartoÊci nieruchomoÊci Podjćie decyzji przez wójta, burmistrza lub spowodowanej podzia∏em, scaleniem prezydenta miasta o na∏o˝eniu op∏aty i podzia∏em nieruchomoÊci bàdê budowà adiacenckiej w wypadku podzia∏u urzàdzeƒ infrastruktury technicznej nieruchomoÊci bàdê budowy urzàdzeƒ Maksymalna stawka op∏aty adiacenckiej infrastruktury technicznej powodujàce okreÊlona w ustawie wzrost wartoÊci nieruchomoÊci Uchwalenie przez rad´ gminy wysokoÊci stawek op∏aty adiacenckiej Budowa urzàdzeƒ infrastruktury technicznej powodujàcej wzrost wartoÊci nieruchomoÊci Podjćie uchwa∏y przez rad´ gminy o przystàpieniu do scalenia i podzia∏u nieruchomoÊci Podjćie decyzji o podziale nieruchomoÊci przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta zatwierdzajàcej podzia∏ Op∏ata planistyczna Ustalenie w drodze decyzji przez wójta, burWielkoÊç wzrostu wartoÊci nieruchomoÊci na mistrza bàdê prezydenta miasta wysokoÊci skutek zmian planistycznych stawki procentowej op∏aty planistycznej Maksymalna stawka op∏aty planistycznej Uchwalenie miejscowego planu okreÊlona w ustawie zagospodarowania przestrzennego bàdê jego Sprzeda˝ nieruchomoÊci, której wartoÊç zmiana powodujàce wzrost wartoÊci wzros∏a w wyniku zmian planistycznych nieruchomoÊci èród∏o: opracowanie w∏asne na podstawie: R. Cymerman, J. Cymerman, L. Kotlewski, op. cit..

(13) Wp∏yw gminy na kszta∏towanie poziomu dochodów.... 99. 5.2. Dochody gminy z nieruchomoÊci niekomunalnych i wp∏yw w∏adz gminy na ich poziom W wypadku nieruchomoÊci niekomunalnych polityka gmin obejmuje przede wszystkim stwarzanie odpowiednich warunków celem przyciàgnićia inwestorów na swój teren, co powinno skutkowaç m.in. aktywizacjà rynku nieruchomoÊci (a w efekcie wzrostem dochodów z tytu∏u podatków zwiàzanych z obrotem nieruchomoÊciami). WÊród dochodów z nieruchomoÊci niekomunalnych najwi´ksze znaczenie ma podatek od nieruchomoÊci. W obecnym kszta∏cie wp∏yw gminy na wysokoÊç Êrodków uzyskiwanych z tego êród∏a polega na ustalaniu stawek podatku (do okreÊlonej przez ustawodawc´ wysokoÊci) oraz stosowaniu zwolnieƒ. Nie mo˝na przy tej okazji nie wspomnieç, ˝e dopiero przekszta∏cenie podatku od nieruchomoÊci w podatek katastralny pozwoli na urealnienie obcià˝eƒ podatkowych poprzez uzale˝nienie ich od wartoÊci nieruchomoÊci, jak równie˝ b´dzie oddzia∏ywaç motywujàco na gminy, zachćajàc do podejmowania dzia∏aƒ rozwojowych na swoim terenie. Wp∏ywami do bud˝etu gminy bezpoÊrednio zwiàzanymi z konkretnymi dzia∏aniami w zakresie podnoszenia wartoÊci nieruchomoÊci niekomunalnych sà op∏ata adiacencka i op∏ata planistyczna. Podstawà naliczania tych op∏at jest wzrost wartoÊci nieruchomoÊci spowodowany okreÊlonymi przedsi´wzićiami gminy. Na tym przyk∏adzie mo˝na stwierdziç, ˝e równie˝ w tej grupie dochodów (z nieruchomoÊci niekomunalnych) rolà gminy, poza korzystaniem z instrumentów przewidzianych w ustawach, które pozwalajà na kszta∏towanie dochodów w∏asnych, wa˝nym czynnikiem decydujàcym o wysokoÊci tych dochodów jest podejmowanie dzia∏aƒ sprzyjajàcych rozwojowi nieruchomoÊci.. 6. Podsumowanie W artykule podj´to prób´ wskazania tych czynników, które w zale˝noÊci od prowadzonej przez gmin´ polityki b´dà wp∏ywaç na poziom uzyskiwanych dochodów generowanych przez nieruchomoÊci. Organy gmin wykorzystujà mo˝liwoÊci kszta∏towania dochodów uzyskiwanych z nieruchomoÊci poprzez m.in. podejmowanie decyzji dotyczàcych sposobu gospodarowania nieruchomoÊciami komunalnymi, tworzenie odpowiednich warunków do dzia∏alnoÊci gospodarczej i inwestycyjnej, sprzyjanie rozwojowi swojego regionu oraz podejmowanie bezpoÊrednich dzia∏aƒ zmierzajàcych do wzrostu wartoÊci nieruchomoÊci. W gestii gmin le˝y równie˝ stosowanie, w sposób zgodny z przyj´tà politykà, okreÊlonych w ustawach instrumentów..

(14) 100. Agnieszka Ma∏kowska. Literatura Cymerman R., Cymerman J., Kotlewski L., Dochody gminy z op∏at od nieruchomoÊci, „Doradca Majàtkowy” 2004, nr 8, s. 16. Hanusz A., Czerski P., Gminne podatki i op∏aty bud˝etowe, Zakamycze, Kraków 2004. Sochacka-Krysiak H., Finanse lokalne, Poltext, Warszawa 1993.. Impact of the Municipality on Shaping Municipal Budget Revenue from Property The purpose of this article is to indicate the scope of influence municipalities have on revenue generated from property. The author’s analysis covers both revenue from the management of a municipality’s own property (municipal property), as well as revenue generated from public and private property not belonging to the municipality’s stock (nonmunicipal property). The article comprises four parts. In the first part, the author classifies the sources of municipal budget revenue. In the second and third parts, she discusses property as source of income for municipalities, divided into municipal and non-municipal property. In the fourth part, the author discusses factors that determine the level of revenues municipalities obtain from property and indicates over which of these factors a municipality has some control and the degree to which municipal authorities influence them..

(15)