Eksperyment conjoint jako metoda wyznaczania współczynników wagowych atrybutów w wycenie nieruchomości

Pełen tekst

(1)Zeszyty Naukowe nr. 850. Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie. 2011. Michał Głuszak Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego. Eksperyment conjoint jako metoda wyznaczania współczynników wagowych atrybutów w wycenie nieruchomości 1. Wprowadzenie W artykule podjęto problematykę wyznaczania współczynników wagowych cech nieruchomości, co wydaje się jednym z poważniejszych problemów w wycenie wartości nieruchomości zgodnie z podejściem porównawczym. W pierwszej części zaprezentowano podstawy teoretyczne podejścia porównawczego, uzasadniające zastosowanie badań preferencji rynkowych w celu oceny ważności poszczególnych cech mieszkań. Dodatkowo zaprezentowano, będące alternatywą dla tradycyjnego badania kwestionariuszowego, marketingowe techniki badania preferencji, które można wykorzystać do zrozumienia wyborów rynkowych oraz szacowania popytu mieszkaniowego. Część empiryczna oparta jest na analizie wyników badań przeprowadzonych wśród studentów Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie. Celem przeprowadzonych badań jest odpowiedź na pytanie, czy zaproponowane metody badawcze sprawdzają się w szacowaniu ważności cech mieszkań studenckich, czyli ocenie, które z nich w największym stopniu decydują o dokonywanym wyborze. Przeanalizowano również ograniczenia wynikające z charakteru metod oraz organizacji samego procesu badawczego, co wydaje się cenne w wypadku wykorzystania przedstawionej metodyki do dalszych badań.. ZN_850.indb 49. 2011-06-30 08:35:41.

(2) Michał Głuszak. 50. Wnioski końcowe przeprowadzonej analizy posłużą do oceny przydatności wybranych metod do oszacowania współczynników wagowych cech mieszkań na potrzeby wyceny nieruchomości zgodnie z podejściem porównawczym. 2. Ramy teoretyczne W klasycznym modelu ekonomicznym, wywodzącym się z koncepcji opracowanych przez K. Lancastera i S. Rosena1, racjonalny konsument wybierze taką opcję mieszkaniową, której kombinacja cech (takich jak lokalizacja, powierzchnia użytkowa, standard lokalu, otoczenie budynku) zapewni mu największą użyteczność. Założeniem teoretycznego modelu rynku mieszk aniowego jest istnienie populacji konsumentów o homogenicznych preferencjach. Ceny mieszkań, a w konsekwencji podaż dostosowują się tak, aby odpowiadać preferencjom nabywców w każdym punkcie czasu. W punkcie równowagi cena jest jedynym nośnikiem informacji o preferencjach konsumentów. Przedstawiona koncepcja stanowi ramy dla wyceny wartości rynkowej nieruchomości, głównie zgodnej z podejściem porównawczym. Istotą tego podejścia jest założenie, że racjonalny podmiot rynkowy nie zapłaci za nieruchomość więcej, niż kosztowałoby go kupienie innej nieruchomości o tych samych cechach na interesującym go rynku lokalnym. Aby oszacować wartość nieruchomości, konieczne jest ustalenie wpływu poszczególnych, istotnych z punktu widzenia nabywców, cech nieruchomości na jej wartość. W teorii wyceny wpływ cech (lub inaczej atrybutów) nieruchomości oddaje się za pomocą tzw. współczynników wagowych cech. Ich empiryczne oszacowanie jest jednym z najważniejszych, a także najtrudniejszych metodycznie aspektów wyceny nieruchomości. Zgodnie ze standardem III.7 współczynniki wagowe cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku2: 1) na podstawie analizy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen. Wygodnym i najczęstszym sposobem pomiaru wagi cechy jest wykorzystywanie zasady ceteris paribus (z łac. „pozostałe równe”). Według tej zasady można określić, o ile zmieni się cena nieruchomości, jeśli zmieni się jej cecha. Analogicznie postępuje się, analizując nieruchomości różniące się np. tylko stanem technicznym. Istnieją również inne metody służące do analizy wpływu poszczególnych cech nieru K. Lancaster, A New Approach to Consumer Theory, „Journal of Political Economy” 1966, vol. 74, nr 2; S. Rosen, Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition, „Journal of Political Economy” 1974, vol. 82, nr 1. 2 Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych, wydanie VIII poszerzone, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2008. 1. ZN_850.indb 50. 2011-06-30 08:35:42.

(3) Eksperyment conjoint jako metoda wyznaczania.... 51. chomości na osiągane ceny transakcyjne. Do najważniejszych należy regresja wieloraka, która umożliwia tworzenie tzw. wskaźników hedonistycznych cen; 2) przez analogię do podobnych pod względem rodzajowym i obszarowym rynków lokalnych. Metodę można zastosować po zbadaniu, czy przedmiotowy rynek jest wysoce podobny do rynku, w stosunku do którego chcemy go porównać. Oznacza to oczywiście, że zależność cen nieruchomości od cech została wcześniej zbadana empirycznie, choć niekoniecznie przez autora operatu szacunkowego; 3) na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Przedstawiony wcześniej analityczny sposób określania współczynników wagowych cech rynkowych uzależniony jest od dysponowania bazą danych liczącą kilkadziesiąt wiarygodnych transakcji rynkowych. W wypadku braku dostatecznej liczby danych należy posłużyć się analizą preferencji nabywców nieruchomości (zarówno faktycznych, jak i potencjalnych). Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, kiedy w analizowanym segmencie rynku przeprowadza się niewiele transakcji, a więc np. rynku nieruchomości komercyjnych lub specjalnego przeznaczenia. 3. Metodyka badań 3.1. Ogólne założenia oraz cele badań. Celem przeprowadzonych badań ważności cech mieszkań studenckich za pomocą wybranych metod marketingowych jest odpowiedź na następujące pytania: 1) czy zaproponowana procedura badawcza pozwala na ocenę znaczenia wybranych cech mieszkań ze względu na dokonywane na rynku najmu wybory? 2) czy proponowane metody badawcze mogą mieć zastosowanie przy wyznaczaniu współczynników wagowych cech mieszkań dla potrzeb szacowania ich wartości? Badania przeprowadzono z wykorzystaniem metody wolnych list oraz metody conjoint. Badaniami objęto kilkudziesięciu studentów studiów dziennych Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie. Badania empiryczne podzielono na dwa etapy i przeprowadzono je w okresie od 1 kwietnia do 15 maja 2008 r. Celem pierwszego etapu, podczas którego uzyskano ankiety od 39 studentów studiów dziennych Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, było stworzenie listy najważniejszych cech, które są brane pod uwagę przez studentów przy wyborze mieszkania na wynajem. To pilotażowe badanie umożliwiło również opracowanie planu eksperymentu conjoint.. ZN_850.indb 51. 2011-06-30 08:35:42.

(4) 52. Michał Głuszak. W pierwszej połowie maja przeprowadzono drugi etap badań – przepytano 36 studentów studiów dziennych Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie. Próba badawcza była inna niż w pierwszej fazie badań. Do analizy zebranych danych wykorzystano program komputerowy STATISTICA 8. 3.2. Charakterystyka metod badawczych. Najczęściej stosowaną metodą badania preferencji potencjalnych nabywców/ użytkowników nieruchomości są badania kwestionariuszowe, których zastosowanie do szacowania współczynników wagowych omawia S. Palicki3. Metody oparte na bezpośrednim pytaniu respondentów o preferencje nie są jednak doskonałe co najmniej z dwóch powodów4): – nieadekwatność – przygotowane przez badacza kafeterie odpowiedzi mogą być niekompletne, tzn. mogą nie zawierać niektórych istotnych cech nieruchomości. Niektóre pytania lub odpowiedzi na nie mogą być niezrozumiałe. W efekcie przeprowadzania wadliwie zaprojektowanych badań otrzymuje się obciążone profile odpowiedzi, których analiza prowadzi do niepoprawnych wniosków końcowych; – racjonalizacja – przygotowane przez badaczy kafeterie wymuszają przeważnie bardziej racjonalny proces decyzyjny od tego, który jest w rzeczywistości konstruowany przez nabywcę. Wiąże się to przeważnie z uwypuklaniem w kwestionariuszu pytań o mierzalne cechy mające znaczenie dla wyboru danej nieruchomości, zwykle łatwe do zdefiniowania i odpowiadające powszechnym przekonaniom. Metoda wolnych list jest techniką wykorzystywaną w naukach społecznych (wywodzi się z etnografii) do badania domen kulturowych, czyli zbiorów podobnie postrzeganych obiektów (rzeczy, cech itd.). Polega na pytaniu respondentów o wymienienie obiekty należące do danej domeny kulturowej (którą mogą być np. cechy mieszkań, które są brane pod uwagę przy wynajmowaniu mieszkania). Zaletami metody wolnych list są bez wątpienia niesugerujący charakter pytania (nie ma możliwości odwoływania się do kategorii umieszczonych w kafeterii odpowiedzi) oraz prostota. Z drugiej strony, aby wyniki były wartościowe, respondenci powinni dobrze orientować się w strukturze omawianej domeny. Względna częstość powtarzających się elementów dziedziny jest interpretowana jako stopień trwałości lub centralności elementów dziedziny. Na centralność elementu oprócz częstości ujawnianych elementów wpływa także kolejność 3 S. Palicki, Ustalanie wag atrybutów nieruchomości. Koncepcja badań popytu, Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości 2004, vol. 12, nr 1. 4 T. Nelson, J. Rabianski, Consumer Preferences in Housing Market Analysis: An Application of Multidimensional Scaling Techniques, „Areuea Journal” 1988, vol. 16, nr 2, s. 140.. ZN_850.indb 52. 2011-06-30 08:35:42.

(5) Eksperyment conjoint jako metoda wyznaczania.... 53. ujawnianego skojarzenia. Ponieważ zarówno częstość, jak i miejsce kategorii na liście skojarzeń odzwierciedlają tę samą własność analizowanej struktury dziedziny, czyli centralność jej elementów, często wyrażane są one w postaci jednego syntetycznego wskaźnika. Przykładem takiego wskaźnika jest wskaźnik centralności skojarzeń S 5: Sj =. n − rj + 1. . n. gdzie: rj – pozycja elementu j na liście skojarzeń respondenta, n – liczba elementów na liście skojarzeń respondenta.. (1). W sytuacji gdy występuje bardzo niewielka liczba elementów dziedziny wskazywanych przez dużą liczbę informatorów oraz liczna grupa jednostkowych niepowtarzających się skojarzeń, istnieje konieczność określenia granic dziedziny. Najprostszym sposobem określenia granic dziedziny jest wykluczenie wszystkich elementów wyróżnionych przez jednego respondenta, gdyż chodzi o to, by elementy dziedziny były wskazywane przez wielu członków badanej społeczności. Inne rozwiązanie pozwalające na określenie granic dziedziny to zastosowanie tzw. testu osypiska, znanego z analizy czynnikowej. Polega on na zestawieniu rozkładu posortowanych według wartości współczynnika S skojarzeń. Granicę dziedziny określa się w punkcie nagłego załamania się krzywej skojarzeń. Określenie granic dziedziny umożliwia ustalenie ostatecznej liczby jej elementów, co pozwala na dalszą jej analizę i identyfikację zachodzących relacji pomiędzy jej centralnymi elementami6. Do analizy preferencji można również zastosować podejście dekompozycyjne, którego podstawy teoretyczne stworzyli R. Luce i J. Tuckey7. Analiza conjoint, nazywana również w polskiej literaturze przedmiotu pomiarem łącznym, jest techniką wykorzystywaną w badaniach marketingowych w celu badania preferencji konsumentów względem usług i towarów. Polega na przedstawieniu respondentom do oceny zbioru profili (np. mieszkań) opisanych wybranymi atrybutami (zmiennymi objaśniającymi). Celem jest uzyskanie informacji o całkowitych preferencjach dotyczących tych profilów (zmienna zależna). Na podstawie zgromadzonych ocen (preferencji) respondentów dokonuje się dekompozycji (podziału) całkowitej użyteczności związanej z wyborem danego profilu na użyteczności cząstkowe wiążące się z jego atrybutami (cechami). Dzięki temu możliwe jest S. Borgatti, Anthropac 4.0. Reference Manual, Natic, Analytic Technologies 1994, s. 21. A. Sagan, Badania marketingowe. Podstawowe kierunki, Wydawnictwo AE w Krakowie, Kraków 2004. 7 R. Luce, J. Tuckey, Simultaneous Conjoint Measurement: A New Type of Fundamental Measurement, „Journal of Mathematical Psychology” 1964, vol. 1. 5. 6 . ZN_850.indb 53. 2011-06-30 08:35:42.

(6) 54. Michał Głuszak. np. stwierdzenie, jakie cechy mieszkania mają największe znaczenie w procesie wyboru. Jedną z odmian metody conjoint jest technika pomiaru łącznego opartego na wyborach dokonywanych przez respondenta (choice-based conjoint analysis). Technika polega na postawieniu badanego przed koniecznością wyboru jednej z kilku dostępnych opcji, różniących się pod względem kilku cech. Dzięki kilkukrotnemu lub kilkunastokrotnemu powtarzaniu operacji dla różnych zestawów profili badacz jest w stanie oszacować użyteczność cząstkową wiążącą się z poszczególnymi cechami. Analiza conjoint, opierająca się na deklarowanych preferencjach, ma kilka ważnych zalet. Zaletą tego quasi-eksper ymentalnego podejścia jest większa niż w wypadku badań opartych na rzeczywistych transakcjach kontrola nad zmiennymi objaśniającymi wybór i możliwość uwzględnienia szczegółowej informacji o respondentach w modelu wyboru. Dodatkowo analiza conjoint pozwala na zgromadzenie materiału empirycznego w sytuacji, w której nie ma dostatecznych danych dotyczących rzeczywistych transakcji. Dzięki tym właściwościom analiza conjoint może umożliwić prognozowanie prawdopodobieństwa wyboru nieruchomości niewystępującej obecnie na rynku (np. posiadającej unikalną kombinację cech lub będącej dopiero w fazie projektowania). Metody estymacji, w zależności od skali, na której mierzona jest zmienna objaśniana (wskazująca preferencje respondenta), można podzielić na trzy grupy8: 1) metryczne metody estymacji, które są stosowane, gdy wartości zmiennej zależnej są mierzone co najmniej na skali przedziałowej; najpopularniejszą metodą tego typu jest metoda najmniejszych kwadratów (OLS – Ordinary Least Squares); 2) niemetryczne metody estymacji, które stosuje się, gdy wartości zmiennej zależnej mierzone są na skali porządkowej (np. preferencje wyrażone za pomocą rankingu dostępnych opcji); do metod tego typu zalicza się np. monotoniczną analizę wariancji (MONANOVA – Monotonic Analysis of Variance); 3) metody estymacji dla zmiennych jakościowych, gdy preferencje wyrażone są za pomocą dokonywanych przez respondenta wyborów spośród dostępnych opcji; do metod tego typu zalicza się logit i probit, w którym do estymacji parametrów wykorzystuje się metodę największej wiarygodności (MLE – Maximum Likelihood Estimation). Estymacja wybraną techniką prowadzi do oszacowania użyteczności cząstkowych, które respondenci wiążą z poziomem zmiennych użytych w modelu. Wynikiem estymacji jest macierz użyteczności cząstkowych, w której wiersze 8 M. Walesiak, A. Bąk, Conjoint analysis w badaniach marketingowych, Wydawnictwo AE we Wrocławiu, Wrocław 2000.. ZN_850.indb 54. 2011-06-30 08:35:43.

(7) Eksperyment conjoint jako metoda wyznaczania.... 55. odpowiadają kolejnym respondentom (wyjątkiem są modele oparte na dyskretnych wyborach), natomiast kolumny poziomom wyróżnionym dla kolejnych zmiennych. Oszacowanie użyteczności cząstkowych na poziomie jednostkowym umożliwia wykorzystanie wyników do prognozowania oraz segmentacji rynku. Do najważniejszych celów badawczych należą m.in.9: – oszacowania relatywnej ważności każdej cechy produktu (usługi) dla podejmowanej decyzji. Relatywną ważność poszczególnych cech można w pewnych warunkach utożsamiać z wykorzystywanymi w wycenie współczynnikami wagowymi. Nie jest to bezpośrednio możliwe, jeśli jedną z cech jest koszt (cena) produktu (usługi) będącego przedmiotem eksperymentu. W takich wypadkach konieczne jest policzenie tzw. skłonności do płacenia (WTP – Willingness to Pay); – segmentacja rynku na podstawie podobnych profili preferencji, a mówiąc precyzyjnie – na podstawie oszacowanych użyteczności cząstkowych dla poszczególnych respondentów; – symulacja sprzedaży nowych produktów, dla których nie istnieją historyczne wyniki sprzedaży; – przewidywanie udziału produktów w rynku na podstawie oszacowania prawdopodobieństwa wyboru konkretnych produktów. W polskiej literaturze przedmiotu niewiele jest opracowań, które wykorzystywałyby eksperyment conjoint do badania popytu mieszkaniowego10. Jako wyjątek można podać studium T. Bartłomowicza11 dotyczące determinant wyborów dokonywanych przez nabywców nieruchomości, choć ich znaczenie z powodu specyficznego sposobu doboru próby polega bardziej na ilustracji zastosowania metody conjoint do analizy preferencji niż na rzeczywistym badaniu rynku. 4. Wyniki badań przeprowadzonych wśród studentów Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie 4.1. Badanie respondentów za pomocą techniki wolnych list. Badania, których celem było określenie ważności cech mieszkań studenckich za pomocą metody wolnych list, przeprowadzono z udziałem 39 respondentów, którymi byli studenci studiów dziennych Uniwersytetu Ekonomicznego w Kra Ibidem. M. Głuszak, Conjoint Analysis of Consumer Choices on Housing Market, materiały konferencyjne pt. „Ekonomickie a riadiace procesy v stavebnictve a v investicnych projektoch”, Bratysława 2004. 11 T. Bartłomowicz, Metoda conjoint analysis jako narzędzie prognozowania preferencji nabywców nieruchomości [w:] Taksonomia 10. Klasyfikacja i analiza danych – teoria i zastosowania, red. K. Jajuga, M. Walesiak, Prace Naukowe AE we Wrocławiu, nr 942, Wrocław 2002. 9. 10. ZN_850.indb 55. 2011-06-30 08:35:43.

(8) Michał Głuszak. 56. kowie. Respondentom postawiono pytanie otwarte: „Czym kierują się studenci przy wyborze mieszkania na wynajem?”. Na podstawie zebranych danych określono względną częstość cech mieszkań istotnych z punktu widzenia wynajmującego studenta (brano pod uwagę cechy wskazane przynajmniej przez jednego na trzech respondentów) oraz obliczono wskaźniki centralności skojarzeń S Smitha dla wskazanych przez respondentów cech mieszkań. W celu określenia dziedziny wykorzystano wykres osypiska dla wartości współczynników S Smitha (rys. 1). Ustalona granica dziedziny pozwoliła na zidentyfikowanie ostatecznej liczby atrybutów, do których zaliczono: czynsz, lokalizację, standard, liczbę pokoi oraz wyposażenie. W kolejnym etapie stworzono mapę percepcyjną cech mieszkań i wykorzystując niemetryczne techniki skalowania wielowymiarowego (nonmetric MDS), wyróżniono grupę atrybutów, najczęściej przywoływanych przez respondentów (rys. 2). 0,9. Współczynnik S Smitha. 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0,0 Czynsz Lokalizacja Liczba pokoi Standard Wyposażenie Odległość od centrum Komunikacja miejska Ogrzewanie Odległość od uczelni Liczba osób w pokoju Internet Stan techniczny Układ pomieszczeń Czystość Nasłonecznienie Okolica Balkon Dojazd Sąsiedztwo Dodatkowe opłaty Pralka Stan mieszkania Zamknięte pokoje Parking Winda Media Wielkość opłat Duże okna Bliskość sklepów. –0,1. Rys. 1. Wykres osypiska dla wartości współczynników S Smitha dla istotnych cech mieszkań Źródło: opracowanie własne na podstawie badań.. Badania marketingowe wskazują, że w decyzjach rynkowych konsumenci biorą pod uwagę od 3 do 7 wariantów ze względu na złożoność procesu wyboru. Nawet wówczas mają kłopot z podjęciem optymalnej decyzji i często stosują heurystyki upraszczające problem decyzyjny oraz pozwalające osiągnąć satysfakcjonujące (w rozumieniu H. Simona) lub suboptymalne rozwiązanie.. ZN_850.indb 56. 2011-06-30 08:35:43.

(9) Eksperyment conjoint jako metoda wyznaczania.... 1,0. 57. Wielkość pokoi Koszty. Układ. Stan techniczny Odległość od centrum Parking Ogrzewanie. 0,5 Sklepy. 0,0. –1,0. Dojazd. Jasne. Wyposażenie Odległość od uczelni Czynsz. Standard. Czystość Duże okna. –0,5. Lokalizacja Liczba pokoi. Pralka. cechy podstawowe –1,0. Osoby w pokoju. Intymność. –0,5. Internet. Sąsiedztwo. Balkon Winda. 0,0. 0,5. 1,0. Rys. 2. Mapa percepcyjna cech mieszkań sporządzona na podstawie wolnych list (nonmetric MDS) Źródło: opracowanie własne na podstawie wyników badań.. Z powyższych względów należy uznać, że po odpowiedniej statystycznej agregacji znaczenie rynkowe ma tylko kilka cech, które określiliśmy jako podstawowe (najczęściej przywoływane lub przywoływane w pierwszej kolejności). Przeprowadzone wcześniej analizy pozwalają przyjąć, że rzeczywiste znaczenie w wypadku decyzji o najmie lokalu ma pięć cech: czynsz, lokalizacja, wyposażenie, standard oraz liczba pokoi. Jeśli miarą ważności poszczególnych cech mieszkań jest częstość, z jaką wskazywali je respondenci, bez wątpienia najważniejszą cechą jest czynsz najmu. Mniejsze znaczenie ma lokalizacja (25%). Trzy pozostałe cechy, czyli liczba pokoi, standard oraz wyposażenie mieszkania, mają jeszcze mniejsze znaczenie. Ponieważ w badaniach ustalono także znaczenie poszczególnych cech mieszkań według współczynnika Sj Smitha, posłużono się nim w celu ustalenia względnej ważności pięciu najważniejszych cech mieszkań (przyjmując podobnie jak wcześniej upraszczające założenie, że wyjaśniają 100% decyzji mieszkaniowych). Posłużono się wzorem:. ZN_850.indb 57. 2011-06-30 08:35:44.

(10) Michał Głuszak. 58. Wj =. gdzie: oznaczenia jak wcześniej.. Sj n. ∑ Sj. ,. j=1. (2). Uzyskane wyniki zaprezentowano na rys. 3. 50. Względna ważność (w %). 42,5. 40 30. 26,4. 20 12,3. 10 0. lokalizacja. pokoje. 9,1. 9,8. standard. wyposażenie. czynsz. Cechy mieszkań. Rys. 3. Względna ważność cech mieszkań na podstawie wartości współczynników S Smitha Źródło: opracowanie własne na podstawie wyników badań.. Wyraźniejszą hierarchię względnej ważności poszczególnych cech mieszkań uzyskano, biorąc za podstawę współczynnik S Smitha, który jest indeksem oddającym położenie cech mieszkań na liście wskazań respondentów. Zdecydowanie najważniejszą cechą, o której najczęściej wspominali respondenci, był bez wątpienia czynsz najmu mieszkania (ok. 42%). Drugim pod względem ważności czynnikiem decydującym o najmie mieszkania była lokalizacja (ok. 26%). Dużo mniejsze znaczenie miały inne cechy mieszkań, w hierarchii ważności odpowiednio: liczba pokoi, wyposażenie mieszkania oraz standard. 4.2. Badanie preferencji studentów za pomocą eksperymentu conjoint. W badaniach quasi-eksperymentalnych wzięło udział 36 respondentów, co biorąc pod uwagę wymagania metody conjoint, należy uznać za próbę niewielką.. ZN_850.indb 58. 2011-06-30 08:35:44.

(11) Eksperyment conjoint jako metoda wyznaczania.... 59. Studentów poinstruowano, że powinni uszeregować 16 hipotetycznych lokali mieszkalnych (tzw. ortogonalnych profili), od najbardziej preferowanego (który wybraliby w pierwszej kolejności) do najmniej preferowanego (który zostałby wybrany, gdyby żadnego innego mieszkania nie było na rynku). Każdy z lokali mieszkalnych posiadał unikalną kombinację pięciu atrybutów. Opis atrybutów zaprezentowano w tabeli 1. Tabela 1. Atrybuty mieszkań oraz ich poziomy wykorzystane w eksperymencie conjoint Lp. 1. Cecha. Skala. Lokalizacja. Nominalna (Nowa Huta, Czerwony Prądnik, Stare Miasto). 2. Liczba pokoi. Porządkowa (1, 2, 3 i więcej). 3. Standard mieszkania. Porządkowa (niski, średni, wysoki). 4. Wyposażenie mieszkania. Nominalna (brak wyposażenia, gotowe do zamieszkania). 5. Czynsz najmu (na osobę). Ilorazowa (zaproponowano trzy wysokości czynszu (300 zł, 450 zł, 600 zł). Źródło: opracowanie własne.. Po oszacowaniu użyteczności cząstkowych cech na poziomie poszczególnych respondentów obliczono względne ważności poszczególnych cech mieszkań najpierw na poziomie indywidualnym, a następnie uśredniono je na poziomie całej próby. Relatywną ważność każdej zmiennej Wj dla respondenta s wyznacza się za pomocą formuły:. W js =. gdzie:. max{U sjl j } − min{U sjl j } lj. lj. m.   U sjl j } − min{U sjl j }  ∑  max{ lj lj  j =1. ⋅ 100%,. (3). U sjl j – użyteczność cząstkowa l-tego poziomu j-tej zmiennej i-tego profilu s (s = 1, …, S), lj – numer poziomu dla zmiennej Zj.. Średnią ważność zmiennej Wj można policzyć, korzystając ze wzoru na średnią arytmetyczną:. Wj =. 1 S s ∑W j . S s =1. (4). Uzyskane wyniki zaprezentowano na rys. 4.. ZN_850.indb 59. 2011-06-30 08:35:45.

(12) Michał Głuszak. 60. 35. 34,8. Względna ważność (w %). 30 25 20,0. 19,3. 20 14,5. 15. 11,4. 10 5 0. lokalizacja. pokoje. standard. wyposażenie. czynsz. Cechy mieszkań. Rys. 4. Względna ważność cech mieszkań na podstawie analizy conjoint Źródło: opracowanie własne na podstawie wyników badań.. Dokonywane przez studentów uszeregowania pozwoliły wskazać jako bez wątpienia najważniejszą cechę lokalizację. Ze względu na podejmowaną decyzję okazała się ona dużo ważniejsza niż czynsz czy standard mieszkania. Mniejsze znaczenie miała liczba pokoi w mieszkaniu, a najmniejsze wyposażenie mieszkania. Bardziej szczegółowej analizie poddano użyteczności cząstkowe związane z poszczególnymi poziomami wykorzystanych w analizie zmiennych (cech mieszkań). Wyniki analizy przedstawiono na rys. 5. Wyniki estymacji użyteczności cząstkowych dla czterech jakościowych cech mieszkań odpowiadają do pewnego stopnia powszechnym przekonaniom. Największą użyteczność cząstkową miała lokalizacja mieszkania na Starym Mieście, pozytywnie oceniany był także Prądnik Czerwony. Bardzo negatywnie postrzegana była lokalizacja mieszkania w Nowej Hucie, co potwierdzało wskazywanie nowohuckich mieszkań jako lokali najgorszych spośród wszystkich dostępnych, niezależnie od ich innych cech. Respondenci wysoko cenili mieszkania gotowe do zamieszkania. Ważny był również standard mieszkania, przy czym pozytywną użyteczność cząstkową miały zarówno średni, jak i wysoki poziom tej cechy. Zdecydowanie negatywnie postrzegany był jedynie niski standard mieszkania. Mniejsze zróżnicowanie użyteczności cząstkowych dotyczyło liczby pokoi. Najwyżej cenione przez respondentów były mieszkania dwupokojowe, a następnie jednopokojowe. Większe mieszkania były oceniane gorzej.. ZN_850.indb 60. 2011-06-30 08:35:46.

(13) 4,00. 3,02. 2,00 0,00. 0,29. –2,00. –3,30. –4,00 Prądnik Czerwony Stare Miasto. Średnia użyteczność cząstkowa. Średnia użyteczność cząstkowa. Eksperyment conjoint jako metoda wyznaczania.... 4,00 2,00. –2,00. brak. 0,476 –0,517. –2,00 –4,00 1. 2. gotowe do zamieszkania. Wyposażenie mieszkania. 3 i więcej. Liczba pokoi w mieszkaniu. Średnia użyteczność cząstkowa. Średnia użyteczność cząstkowa. 0,00. –1,00. –4,00. Nowa Huta. 4,00. 0,042. 1,00. 0,00. Lokalizacja. 2,00. 61. 4,00 2,00. 0,50. 1,16. 0,00 –2,00. –1,66. –4,00 niski. przeciętny. wysoki. Standard mieszkania. Rys. 5. Użyteczności cząstkowe dla jakościowych cech mieszkań studenckich – uśrednione dla ogółu respondentów Źródło: opracowanie własne na podstawie badań.. Jedną z cech badanych w eksperymencie był czynsz (a konkretnie jego wysokość przypadająca na jedną najmującą osobę). Wyniki estymacji odpowiadają powszechnym przekonaniom: przy innych cechach niezmienionych preferowane są mieszkania studenckie z niższym czynszem najmu. Dla zależności liniowej między czynszem a użytecznością całkowitą profilu uzyskano współczynnik kierunkowy o wysokości –0,012. Zwiększenie czynszu o 1 zł przy innych cechach niezmienionych spowoduje spadek użyteczności całkowitej profilu przeciętnie o 0,012 jednostki. Uzyskane wyniki można wykorzystać do oceny tzw. skłonności płacenia (WTP) za zmianę innych wybranych cech mieszkania. Skoro zmiana czynszu odpowiada w przybliżeniu 0,012 utilom, można oszacować, ile skłonni byli przeciętnie dopłacić respondenci za zmianę lokalizacji czy wyższy standard mieszkania. Przykładowo dla przeciętnego studenta w warunkach równowagi rynkowej:. ZN_850.indb 61. 2011-06-30 08:35:46.

(14) Michał Głuszak. 62. – najem gotowego do zamieszkania lokalu powinien być droższy o ok. 167 zł/ os., w porównaniu z lokalem niewyposażonym, – najem mieszkania zlokalizowanego na Starym Mieście powinien być droższy od mieszkania na Prądniku Czerwonym o ok. 227 zł/os., a od mieszkania w Nowej Hucie o ponad 526 zł/os. Do uzyskanych wyników należy jednak podchodzić ze sporą ostrożnością, biorąc pod uwagę rozmiary oraz sposób doboru próby, a także hipotetyczny charakter dokonywanych przez studentów wyborów (nie brano pod uwagę ograniczeń budżetowych). 5. Wnioski Analizując wyniki badań, warto zwrócić uwagę na przeciętny współczynnik korelacji między wynikami uzyskanymi w eksperymencie conjoint a tymi, które uzyskano, pytając respondentów o najważniejsze cechy mieszkań (0,45). Wyniki otrzymane za pomocą obu metod nie są homogeniczne (tabela 2). W świetle wyników uzyskanych za pomocą metody wolnych list najważniejszą cechą braną pod uwagę przy wyborze lokali mieszkalnych do wynajęcia jest czynsz, w dalszej kolejności lokalizacja oraz liczba pokoi w mieszkaniu. Najmniej ważny jest standard mieszkania. W wypadku metody conjoint wyniki wskazują, że najważniejszą cechą jest lokalizacja, następnie czynsz oraz standard mieszkania. Tabela 2. Hierarchia ważności poszczególnych cech mieszkań oszacowana za pomocą poszczególnych metod badawczych Metoda wolnej listy. Metoda conjoint. względna ważność atrybutu (w %). pozycja atrybutu w hierarchii ważności. względna ważność (w %). pozycja atrybutu w hierarchii ważności. Lokalizacja. 26,4. 2. 34,8. 1. Pokoje. 12,3. 3. 14,5. 4. Standard. 9,1. 5. 19,3. 3. Cecha. Wyposażenie. 9,8. 4. 11,4. 5. Czynsz. 42,5. 1. 20,0. 2. Źródło: opracowanie własne na podstawie wyników badań.. Z uwagi na nielosowy sposób doboru próby badawczej nie można określić, na ile rozbieżności uzyskanych wyników są wynikiem czynnika losowego, a na ile wynikiem cech samych metod badawczych. Warto jednak wskazać, że – jak się wydaje – wybór metody badania preferencji może wpłynąć na ocenę znaczenia. ZN_850.indb 62. 2011-06-30 08:35:46.

(15) Eksperyment conjoint jako metoda wyznaczania.... 63. poszczególnych cech dla potencjalnych nabywców (najemców), a w konsekwencji na oszacowane współczynniki wagowe w podejściu porównawczym. W związku z tym rzeczoznawcom majątkowym zainteresowanym wykorzystaniem analizy preferencji rynkowych w szacowaniu współczynników wagowych cech nieruchomości warto nakazać sporą ostrożność na etapie projektowania badań. W wypadku eksperymentu conjoint wyniki estymacji użyteczności cząstkowych można wykorzystać do oszacowania tzw. skłonności do płacenia (WTP) za cechy mieszkań. W niniejszych badaniach zilustrowano to przez oszacowanie skłonności do płacenia wyższych stawek najmu w zależności od cech lokalu mieszkalnego. Do uzyskanych wyników należy jednak podchodzić z dużą ostrożnością, biorąc pod uwagę rozmiary oraz sposób doboru próby. Ze względu na przypadkowy (a nie losowy) dobór respondentów oraz małą liczebność próby badania należy traktować jako pilotażowe. Planowane jest przeprowadzenie badań popytu mieszkaniowego na celowej próbie potencjalnych nabywców mieszkań w Krakowie. Interesujące byłoby również skonfrontowanie uzyskanych wyników z wynikami hedonistycznego modelu regresji dla czynszu mieszkań w Krakowie. Literatura Bartłomowicz T., Metoda conjoint analysis jako narzędzie prognozowania preferencji nabywców nieruchomości [w:] Taksonomia 10. Klasyfikacja i analiza danych – teoria i zastosowania, red. K. Jajuga, M. Walesiak, Prace Naukowe AE we Wrocławiu, nr 942, Wrocław 2002. Borgatti S., Anthropac 4.0. Reference Manual, Natic, Analytic Technologies 1994. Głuszak M., Conjoint Analysis of Consumer Choices on Housing Market, materiały konferencyjne pt. „Ekonomickie a riadiace procesy v stavebnictve a v investicnych projektoch”, Bratysława 2004. Lancaster K., A New Approach to Consumer Theory, „Journal of Political Economy” 1966, vol. 74, nr 2. Luce R., Tuckey J., Simultaneous Conjoint Measurement: A New Type of Fundamental Measurement, „Journal of Mathematical Psychology” 1964, vol. 1. Nelson T., Rabianski J., Consumer Preferences in Housing Market Analysis: An Application of Multidimensional Scaling Techniques, „Areuea Journal” 1988, vol. 16, nr 2. Palicki S., Ustalanie wag atrybutów nieruchomości. Koncepcja badań popytu, Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości 2004, vol. 12, nr 1. Rosen S., Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition, „Journal of Political Economy” 1974, vol. 82, nr 1. Sagan A., Badania marketingowe. Podstawowe kierunki, Wydawnictwo AE w Krakowie, Kraków 2004.. ZN_850.indb 63. 2011-06-30 08:35:47.

(16) 64. Michał Głuszak. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych, wydanie VIII poszerzone, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2008. Walesiak M., Bąk A., Conjoint analysis w badaniach marketingowych, Wydawnictwo AE we Wrocławiu, Wrocław 2000. Conjoint Experiment as a Method for Determining the Weight Coefficients of Attributes in the Assessment of Real Estate Value The article examines issues in determining the weight coefficients of attributes in real estate. This is one of the most serious problems in assessing real estate value using the comparative approach, the theoretical foundations of which are presented in the first section of the paper. These foundations justify the use of market preference research in assessing the importance of particular features of flats. The paper also presents alternatives to traditional questionnaire research on marketing techniques in studying renter preferences, which can be used to understand market choices and assessing demand for flats. The goal of the paper is to decide whether our research methods can effectively assess the importance of the features of student housing, which is to say to assess those which will most account for an apartment being chosen. The limitations resulting from the method type and organisation of the research process are also analysed and the methodology shown to be potentially valuable for further research. The final conclusions serve as an evaluation of the usefulness of the selected methods of estimating the weight coefficients of apartment attributes for assessing the value of real estate using the comparative approach.. ZN_850.indb 64. 2011-06-30 08:35:47.

(17)