Makroekonomiczne uwarunkowania rynku mieszkaniowego w Polsce

Pełen tekst

(1)Zeszyty Naukowe nr 792. Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie. 2008. Stanisław Belniak Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego. Makroekonomiczne uwarunkowania rynku mieszkaniowego w Polsce 1. Wstęp Dane statystyczne dotyczące makroekonomicznej sytuacji gospodarczej Polski1 potwierdzają, że polska gospodarka jest w bardzo dobrej kondycji. Wskazuje na to: – wysokie tempo wzrostu gospodarczego, – dobra sytuacja finansowa przedsiębiorstw, – spadek bezrobocia, – niska inflacja, – niski deficyt na rachunku obrotów bieżących, – dobra bieżąca sytuacja budżetu państwa. W dniu 30 sierpnia 2006 r. GUS opublikował dane na temat kształtowania się wybranych kategorii Rachunków Narodowych w drugim kwartale roku2. Realne roczne tempo wzrostu PKB wyniosło 5,5%. Główną siłą wzrostu był popyt krajowy. Odnotowany wzrost gospodarczy i dobra sytuacja finansowa przedsiębiorstw skutkują wyraźną poprawą na rynku pracy. Zjawiska te nie wpłynęły jednak na wzrost presji inflacyjnej, która jest ograniczona m.in. dzięki znacznemu wzrostowi wydajności pracy oraz wciąż rosnącej konkurencji międzynarodowej. W pierwszym półroczu 2006 r. odnotowano zwiększenie tempa wzrostu wynagrodzeń w stosunku do roku 2005 r. Przeciętne wynagrodzenie w gospodarce naro1 „Przegląd Makroekonomiczny” 2006, nr 15, Ministerstwo Finansów, Departament Polityki Finansowej Analiz i Statystyki, Warszawa. 2. www.stat.gov.pl, 12.12.2006..

(2) Stanisław Belniak. 6. dowej wzrosło nominalnie o 4,7%, co przy niskiej inflacji oznacza aż 4-procentowy wzrost realny. Jeśli chodzi o dział gospodarki narodowej, jakim jest budownictwo, w drugim kwartale 2006 r., w stosunku do analogicznego okresu 2005 r. odnotowano wzrost: – sprzedaży produkcji budowlano-montażowej ogółem o 9,2%; – sprzedaży w zakresie wznoszenia budynków i budowli oraz inżynierii lądowej i wodnej o 8,2%; – sprzedaży w zakresie wykonywania instalacji budowlanych o 11,1%. Zdaniem przedsiębiorców, dobry jest ogólny klimat dotyczący koniunktury w budownictwie, poprawił się też wskaźnik prognozy ogólnej sytuacji gospodarczej w budownictwie3. 2. Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce 2.1. Specyfika rynku nieruchomości. W ogólnym ujęciu teoretycznym jednym z podstawowych instrumentów ekonomicznych rynku są ceny, które wiążą podaż z popytem na poszczególne produkty. Na rynku działają, mające charakter ciągły, procesy dostosowawcze. Przez korektę popytu i podaży rynki dążą do ukształtowania ceny równowagi rynkowej. Do podstawowych czynników rynkowych kształtujących rynek nieruchomości mieszkaniowych należy zaliczyć: zmiany poziomu dochodów nabywców, zmiany cen innych towarów oraz oczekiwania nabywców co do zmian cen w przyszłości. Do istotnych czynników pozarynkowych wpływających na ten rynek należą: czynniki demograficzne (liczba ludności pod względem wieku, płci, zatrudnienia), specyficzne czynniki naturalne (klimatyczno-atmosferyczne), preferencje nabywców (gust, upodobania, zwyczaje) oraz społeczno-polityczne (wpływające na kształtowanie się ryzyka rynkowego). Rynek nieruchomości odznacza się jednak własną specyfiką, związaną z jego immanentnymi cechami, w tym obejmującymi nieruchomość oferowanego produktu (jego ścisłe powiązanie z określoną lokalizacją – położeniem i otoczeniem), cechy fizyczne (jakość gruntów, powierzchnię i kubaturę zabudowy, technikę wykonania, sposób wykończenia), brak substytutów, wysoką kapitałochłonność i trwałość, indywidualny charakter nieruchomości, poufność transakcji. Powoduje to, że mamy do czynienia z niespotykaną na innych rynkach różnorodnością. Badanie koniunktury. Koniunktura w przemyśle, budownictwie, handlu i usługach w październiku 2006 r., GUS, Warszawa 2006. 3.

(3) Makroekonomiczne uwarunkowania rynku…. 7. podaży i niepowtarzalnością pojedynczych przedmiotów transakcji. Zróżnicowanej podaży towarzyszy równie zróżnicowany, „rozwarstwiony” popyt4. Rynek nieruchomości jest w stanie permanentnej nierównowagi, którą charakteryzuje okresowa nadwyżka popytu lub nadwyżka podaży (na rynku nieruchomości nigdy nie wystąpi typowy stan równowagi). Podstawowa przyczyna tego zjawiska wiąże się z charakterem popytu i podaży. Popyt na nieruchomości charakteryzuje się długofalowym wzrostem, którego tempo zależy od wzrostu liczby ludności, jej dochodów, zwiększenia aspiracji mieszkańców, inwestorów, przedsiębiorców, rozwoju gospodarczego kraju itp. W wypadku nieruchomości liczą się również konkretne preferencje konsumentów i inwestorów, moda, snobizm, a także długookresowe prognozy gospodarcze i polityczne, a w skrajnym przypadku – zachowania spekulacyjne. Obserwujemy wtedy zjawisko jednoczesnego wzrostu cen i popytu. Z reguły nierównowaga na rynku nieruchomości ma podłoże strukturalne (np. oferta rynkowa zrównoważona pod względem ilościowym nie odpowiada potencjalnym klientom pod względem rozmieszczenia terytorialnego, konkretnej lokalizacji, standardu). Świadomi konsumenci i inwestorzy wiedzą, że odpowiadająca im nieruchomość w wielu wypadkach jest tzw. dobrem rzadkim, które można nabyć tylko w określonym czasie, na warunkach dyktowanych przez rynek. Nieruchomości nie tylko mogą zaspokajać określone potrzeby konsumpcyjne, ale stanowią również relatywnie bezpieczną formę lokowania kapitału. Powoduje to, że rynek nieruchomości popytowo związany jest z rynkiem kapitałowym. Dlatego również w wypadku rynku nieruchomości mieszkaniowych5 nieracjonalne jest prognozowanie cen tylko na podstawie odnotowanych w przeszłości relacji. Racjonalnym rozwiązaniem jest powiązanie wartości rynkowej nieruchomości z przychodami wynikającymi z czynszów płaconych przez najemców oraz przychodami pozaczynszowymi (np. z opłat parkingowych, reklam). Należy podkreślić, że najemcy, oprócz czynszów, pokrywają zazwyczaj – w formie opłat eksploatacyjnych – rzeczywiste poniesione przez właściciela lub zarządcę nieruchomości koszty mediów, sprzątania, wentylacji, oświetlenia i ogrzewania części wspólnych, dozoru, konserwacji urządzeń, a także administracji i zarządu nieruchomością. W literaturze przedmiotu6 za początek dynamicznego rozwoju rynku nieruchomości mieszkalnych w Polsce uznaje się datę wejścia w życie przepisów ustawy 4 S. Belniak, Rozwój rynku nieruchomości w Polsce na tle krajów wysoko rozwiniętych, Wydawnictwo AE w Krakowie, Kraków 2001, s. 41 i nast.. Traktowanych jako „nieruchomości generujące periodyczne przychody, pochodzące z jej użytkowania lub własności w postaci przepływających w czasie strumieni kapitałowych” (zob. J. Lipiński, Deweloper na rynku nieruchomości, „Nieruchomości C.H. Beck” 2000, nr 2, s. 30). 5. M. Węglowski, Komunalne zasoby mieszkaniowe na rynku nieruchomości, „Problemy Rozwoju Miast” 2006, nr 3. 6.

(4) Stanisław Belniak. 8. o własności lokali7. W latach 1990–2006 ok. 66% ogółu rynkowych transakcji nieruchomościami stanowiły transakcje mieszkaniowe, zaś ok. 37% z nich było transakcjami na tzw. rynku pierwotnym, czyli transakcjami dotyczącymi nowych mieszkań. Wynika z tego, że na jedno nowo oddane mieszkanie przypadają na rynku trzy mieszkania używane, rynek mieszkań wtórnych jest zatem trzy razy większy od rynku pierwotnego i to on pozwala w największym zakresie dostosować podaż do zmieniającego się popytu. Sukces na rynku deweloperskim zależy w dużej mierze od rozpoznania preferencji klientów oraz monitorowania sytuacji rynkowej. Zdaniem ekspertów dużej firmy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami – WGN Real Estate z Wrocławia8, od połowy 2004 r. utrzymuje się (z odnotowywanym od początku 2006 r. dynamicznym wzrostem) wysoki popyt na zakup mieszkań. Dotyczy to głównie dużych miast Polski i wiąże się z pojawieniem się nowych, realnych i atrakcyjnych dla potencjalnego nabywcy źródeł finansowania zakupu nieruchomości mieszkaniowych. Posiadanie przez banki wolnych środków pieniężnych (wpływających na ich nadpłynność finansową) spowodowało w Polsce dużą dostępność kredytów mieszkaniowych, wspieraną agresywną promocją, relatywnie łatwym spełnieniem wymogów formalnych oraz niskim oprocentowaniem. Wysoki popyt przy niezadowalającej podaży mieszkań z rynku pierwotnego spowodował postępującą zwyżkę cen, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Zdaniem ekspertów redNet Property Group, firmy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, prawie 10% nowych mieszkań budowanych w dużych aglomeracjach Polski należy do obcokrajowców. W wypadku budynków o wysokim standardzie i apartamentów udział obcokrajowców dochodzi do 30–40%9. Amerykański multimilioner, inwestor i biznesmen, Warren Edward Buffett, ostrzegał wiosną 2005 r. przed pęknięciem bańki spekulacyjnej na amerykańskim rynku nieruchomości, na którym w latach 2001–2005 nieruchomości drożały czterokrotnie szybciej niż dobra konsumpcyjne10. Nic takiego jednak się nie stało. Na rynku odnotowano jedynie nadwyżkę podaży nieruchomości, co doprowadziło do spadku cen. Analitycy rynkowi podkreślają, że w warunkach polskich załamanie – poddanego działaniom spekulacyjnym – rynku nieruchomości mogą spowodować jedynie zdarzenia nadzwyczajne, wywołane głównie:. 7. zm.).. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 29 poz. 355 z późn.. 8 9 10. www.wgn.pl, 12.12.2006.. www.rednetproperty.com, 12.12.2006.. www.warenbyffett.com, 12.12.2006..

(5) Makroekonomiczne uwarunkowania rynku…. 9. – kryzysem walutowym mającym związek z atakiem na złotego i znaczną jego przeceną; – wpływającym na gospodarkę przewlekłym kryzysem politycznym, powodującym ucieczkę inwestorów z polskiego rynku, a w konsekwencji doprowadzającym do krachu giełdowego i kłopotów z finansowaniem długu wewnętrznego. W tej sytuacji część kredytobiorców nie byłaby w stanie spłacać rat i na rynku pojawiłyby się mieszkania odebrane dłużnikom. Również część mniej doświadczonych inwestorów – w tym zagranicznych – traktujących nieruchomości jako lokatę kapitału zaczęłoby się pozbywać mieszkań, których wartość rynkowa nie rośnie, lecz spada. 2.2. Rynek mieszkań. Zdaniem ekspertów WGN Real Estate, polski rynek nieruchomości mieszkaniowych charakteryzują obecnie następujące tendencje11: – wysoki popyt przy umiarkowanej podaży mieszkań12; – wzrost cen sprzedaży, średnio o 26% od stycznia do września 2006 r.13; – duże zainteresowanie zakupem mieszkań 2- i 3-pokojowych, przy lekkim spadku popytu na mieszkania 1-pokojowe, zwłaszcza zlokalizowane poza centrum miast; – dwuipółkrotny wzrost zainteresowania zakupem mieszkań luksusowych, o najwyższym standardzie (apartamenty); – ok. 92% kupujących korzysta z kredytów mieszkaniowych14; – najbardziej aktywni kupujący mieszczą się w przedziale wiekowym 26–45 lat; – małe mieszkania kupują jako swoje pierwsze lokum ludzie młodzi, w wieku 24–32 lat; – na cenę rynkową nieruchomości decydujący wpływ ma lokalizacja i standard mieszkania oraz jego najbliższe otoczenia.. 11 Występują od początku 2006 r. i mają realne szanse utrzymać się przez najbliższych 5 lat. Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce – wrzesień 2006, WGN Real Estate, Wrocław 2006.. 12 Na rynku mieszkaniowym przez najbliższych kilka lat popyt nadal będzie przewyższać podaż, zwłaszcza w największych miastach. Przykładowo w Hiszpanii – przy podobnej liczbie ludności – buduje się ok. 500 tys. mieszkań rocznie, w Polsce zaledwie ok. 118 tys.. 13 Na podstawie doświadczeń z przeszłości, zwłaszcza z 2002 r., gdy z powodu recesji znacznie spadł popyt na mieszkania, ale ceny nie spadły, można przewidywać, że w 2007 r. ceny będą nadal wzrastać, ale w sposób umiarkowany: od 5% do 10% rocznie. Ewentualny wyższy wzrost cen zależy od: kształtowania się cen gruntów budowlanych oraz dostosowywania poziomu płac i kosztów pracy w Polsce do poziomu obowiązującego w rozwiniętych krajach Unii Europejskiej.. Udział kredytu stanowi przeciętnie 78% ceny mieszkania. O 82% wzrosła liczba kupujących, którzy w 100% kredytują koszt zakupu. 14.

(6) 10. Stanisław Belniak. Eksperci redNet Property Group15, analizując powody decyzji o zakupie mieszkania, zwracają uwagę, że osoby wolne i bezdzietne są bardziej mobilne od osób będących w związkach i mających dzieci i zdecydowanie częściej traktują zakup nieruchomości jako dobrą inwestycję. Jako powód zakupu mieszkania badani klienci wymieniają takie cele, jak: 1) zmiana miejsca zamieszkania; powód ten wymienia: – 50,0% osób wolnych, bezdzietnych lub nieplanujących dzieci w najbliższym czasie; – 18,0% osób w związkach, mających dzieci lub planujących dzieci w najbliższym czasie; 2) poprawa warunków mieszkaniowych; powód ten wymienia: – 41,7% osób wolnych, bezdzietnych lub nieplanujących dzieci w najbliższym czasie; – 47% osób w związkach, mających dzieci lub planujących dzieci w najbliższym czasie; 3) zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych swoich bliskich; powód ten wymienia: – 2,8% osób wolnych, bezdzietnych lub nieplanujących dzieci w najbliższym czasie; – 29,5% osób w związkach, mających dzieci lub planujących dzieci w najbliższym czasie; 4) cel inwestycyjny; powód ten wymienia: – 45,6% osób wolnych, bezdzietnych lub nieplanujących dzieci w najbliższym czasie; – 29,5% osób w związkach, mających dzieci lub planujących dzieci w najbliższym czasie. Z odpowiedzi na pytania szczegółowe wynika, że ankietowani klienci chcą: – zamieszkać w innym mieście – 11,8%, – zamieszkać w innej dzielnicy – 19,1%, – zamienić mieszkanie na większe – 39,5%, – zamienić mieszkanie na dom – 2,6%, – zaspokoić potrzeby mieszkaniowe dzieci (kupno dla dzieci) – 17,1%, – zaspokoić potrzeby mieszkaniowe rodziców (kupno dla rodziców) – 2,0%, – przeznaczyć zakupioną nieruchomość na wynajem – 13,2%, – traktować zakupioną nieruchomość jako lokatę kapitału – 32,9%. Ważność dokonania transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości potwierdza akt notarialny, który zawiera informacje o rodzaju i cenie nieruchomości. Zgod15 Raport mieszkaniowy. Analiza popytu i podaży. Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Poznań, Wrocław. Zob. również opracowania REAS Konsulting: „Warszawski rynek mieszkaniowy 2005/2006”, „Rynki mieszkaniowe: Kraków, Poznań, Trójmiasto, Wrocław”, „Badanie preferencji nabywców w Warszawie”..

(7) Makroekonomiczne uwarunkowania rynku…. 11. nie z przyjętą prawnie zasadą, wyciąg ze sporządzonego aktu notarialnego przekazywany jest16 do jednostek geodezji i kartografii na szczeblu starostw powiatowych (314 jednostki) i prezydentów miast na prawach powiatu (65 jednostki). W ciągu ostatnich lat zainteresowanie Polską jako miejscem inwestowania w nieruchomości, mimo okresowych wahań, systematycznie wzrasta. Zdecydowane wzmocnienie tendencji wzrostowej nastąpiło po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej. Nie bez znaczenia jest również odnotowany w latach 2003–2006 szybki wzrost polskiego produktu krajowego brutto (PKB). Na podstawie analizy ceny 1 m2 mieszkań można stwierdzić, że najbardziej poszukiwanym segmentem rynku są mieszkania w cenie do 5 tys. zł za 1 m2. Segment rynku obejmujący mieszkania w cenie od 5 tys. zł do 5,5 tys. zł za 1 m2 to segment względnej równowagi rynkowej (na którym transakcje dokonują się tak szybko jak średnia rynkowa). Mieszkania w cenie od 5,5 tys. zł do 8 tys. zł za 1 m2 sprzedają się wolniej niż inne. Segment mieszkań luksusowych i apartamentów (ceny powyżej 8 tys. zł za 1 m2) rządzi się własnymi prawami, niezależnymi od ceny17. 2.3. Rynek domów. Rynek domów mieszkalnych od 2001 r. jest najbardziej stabilnym segmentem rynku nieruchomości. Zdaniem ekspertów firmy WGN Real Estate, w dużych miastach podaż domów na rynku wtórnym i pierwotnym przewyższa popyt średnio 7,4 razy18. Dlatego ceny transakcyjne domów utrzymują się właściwie na niezmienionym poziomie. Wahania cenowe na lokalnych rynkach w badanych okresach półrocznych mieszczą się w granicach 3–4,5%. Najchętniej kupowane są domy parterowe o powierzchni użytkowej do 200 m2, z mieszkalnym poddaszem, na działkach o powierzchni 800–1500 m 2, szczególnie wybudowane w ostatnim dziesięcioleciu, w nowoczesnych technologiach gwarantujących energooszczędność i niskie koszty eksploatacji. Ważna jest też atrakcyjna lokalizacja – w osiedlu miejskim lub okolicy podmiejskiej dobrze skomunikowanej z centrum. Ceny kształtują się na poziomie od 480 tys. do 1,1 mln zł za budynki nowe oraz od 240 tys. do 600 tys. zł za budynki mające więcej niż 16 W formie sprawozdań GUS M-04, pt. Transakcje kupna/sprzedaży nieruchomości za I i II półrocze 2004, GUS, Warszawa 2004.. Mamy tu do czynienia z tzw. paradoksem Veblena (efektem prestiżowym) stanowiącym wyjątek w prawie popytu. Paradoks ten związany jest z chęcią posiadania dóbr luksusowych. Posiadanie takich dóbr jest środkiem dowartościowania się, dlatego popyt na nie jest tym większy, im mniej ludzi dane dobro posiada, i – paradoksalnie – rośnie wraz z ceną. Do tego rodzaju dóbr można zaliczyć luksusowe nieruchomości, w wypadku których wzrost ceny powoduje wzrost popytu, ponieważ są chętniej nabywane przez określoną grupę osób, chcących się w ten sposób wyróżnić spośród innych. 17. 18. Rynek nieruchomości…, s. 17..

(8) Stanisław Belniak. 12. 10 lat. Domy położone do 10 km od granic dużych miast, spełniające te kryteria, nie różnią się ceną od zlokalizowanych na obszarach miejskich. Nabywców znajdują też tanie domy do remontu poza miastem, w odległości nie większej niż 30 km, warunkiem jest jednak dobre sąsiedztwo. Ceny kształtują się na poziomie 195–260 tys. zł. Ofertę rynkową uzupełniają nowe domy w trakcie budowy. Domy takie (w stanie surowym otwartym – do indywidualnego wykończenia), o standardzie podstawowym powierzchni do 200 m2, można kupić za cenę od 150 tys. do 250 tys. zł. Im bliżej granic miasta zlokalizowana jest nieruchomość, tym wyższa jest jej cena. W związku ze znaczną podwyżką cen mieszkań różnica w cenach domów i mieszkań zmniejszyła się; obecnie można kupić dom za miastem, sprzedając mieszkanie 3-pokojowe o dobrym standardzie lub 2-pokojowe w bardzo dobrej lokalizacji. Bardzo stabilny jest rynek rezydencji. Są to nieruchomości trudne do zbycia, a na finał transakcji czeka się nawet kilka lat. Właściciele, którzy ponieśli duże koszty w związku z realizacją takich inwestycji, nie są skłonni do obniżania ceny ofertowej. 1200. 1,1 mln. 1000 800 600. 600 tys.. 700 tys.. 700 tys.. 360 tys.. 400. 690 tys.. 600 tys. 480 tys.. 370 tys.. 320 tys.. 320 tys.. 200 0. Warszawa. Wrocław. Kraków. domy nowe. Poznań. Gdynia. 240 tys.. Katowice. domy starsze niż 10 lat. Rys. 1. Średnie ceny transakcyjne sprzedaży domów w standardzie podstawowym o powierzchni użytkowej do 200 m2 na działkach do 1 tys. m2 w dużych miastach Polski we wrześniu 2006 r. (w tys. zł) Źródło: www.wgn.pl, 12.12.2006.. 2.4. Wskaźniki rynku mieszkaniowego. Dla nabywcy mieszkania lub domu mieszkalnego istotne są dwa podstawowe wskaźniki rynku: – czas oczekiwania na mieszkanie, – dostępność oferty..

(9) Makroekonomiczne uwarunkowania rynku…. 13. Według ekspertów redNet Property Group w latach 2004–2006 wzrósł znacznie średni czas oczekiwania na mieszkanie w dużych aglomeracjach Polski i wynosił: 1) w Warszawie: – 197 dni w maju 2004 r., – 274 dni w maju 2005 r., – 367 dni w maju 2006 r., 2) we Wrocławiu: – 213 dni w maju 2004 r., – 312 dni w maju 2005 r., – 415 dni w maju 2006 r., 3) w Krakowie: – 325 dni w maju 2004 r., – 405 dni w maju 2005 r., – 494 dni w maju 2006 r.19 Wskaźnik dostępności oferty informuje o procentowym udziale w ogólnej ofercie rynkowej mieszkań, które można kupić i od razu się do nich wprowadzić. W latach 2004–2006 miała miejsce zdecydowana wyprzedaż takich mieszkań, w praktyce są one na rynku niedostępne. Udział takich mieszkań w ogólnej puli rynkowej wynosił: 1) w Warszawie: – 20,8% w maju 2004 r., – 16,4% w maju 2005 r., – 6,7% w maju 2006 r., 2) we Wrocławiu: – 31,9% w maju 2004 r., – 13,3% w maju 2005 r., – 0,4% w maju 2006 r., 3) w Krakowie: – 23,1% w maju 2004 r., – 10,8% w maju 2005 r., – 0,3% w maju 2006 r. 3. Kierunki rozwoju sektora mieszkaniowego w Polsce Podjęta w 1989 r. reforma polskiej gospodarki zasadniczo zmieniła zasady partycypacji państwa w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego20. Uwolnienie 19. Raport mieszkaniowy… .. M. Bryx, Finansowanie rozwoju budownictwa mieszkaniowego w miastach, SGH, Warszawa 1999. 20.

(10) Stanisław Belniak. 14. cen, zmiana finansowania budownictwa mieszkaniowego, ustanowienie rynkowej stopy procentowej dla kredytów budowlanych oraz wprowadzenie jednolitego systemu spłaty kredytów wpłynęły na przebudowę polskiego rynku mieszkaniowego. Zmniejszyła się liczba budowanych mieszkań. Kiedy cena mieszkań odzwierciedla rzeczywiste nakłady inwestycyjne i kształtuje się bez bezpośredniej ingerencji państwa, przyszły właściciel dokonuje samodzielnego wyboru najbardziej racjonalnej formy inwestowania w mieszkanie – analizując jej efektywność, korzystność i skuteczność. Urealnienie cen mieszkań spowodowało jednak, że znaczna część obywateli, o zbyt niskich dochodach, utraciła możliwość kupienia własnego lokum. Sytuacja taka wywołała dodatkowy popyt na mieszkania czynszowe, głównie o umiarkowanych czynszach (w tym realizowane z pomocą państwa, np. przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego), oraz na mieszkania socjalne. Formułowana w warunkach gospodarki rynkowej polityka mieszkaniowa musi uwzględniać specyficzny charakter mieszkania, traktowanego jednocześnie jako dobro pierwszej potrzeby oraz relatywnie bardzo drogi towar. Dlatego „w demokratycznych krajach gospodarki rynkowej proces budowy, finansowania, eksploatacji i wynajmu mieszkań podlega odrębnym od uniwersalnych regułom prawno-instytucjonalnym”21. W oficjalnych dokumentach rządowych22 podkreśla się, że wzrost gospodarczy, stabilizacja makroekonomiczna i włączenie naszego kraju w struktury europejskie tworzą korzystne warunki do rozwoju sektora mieszkaniowego w Polsce, umożliwiając wyraźne przyspieszenie tempa ilościowego i jakościowego rozwoju zasobów mieszkaniowych. Rozwój ten w mniejszym stopniu będzie zależał od czynników demograficznych23 niż od zmieniających się wzorców społecznych i kulturowych, czego przykładem jest stopniowy zanik tradycji wspólnego zamieszkiwania różnych pokoleń i wzrost aspiracji cywilizacyjnych w zakresie warunków zamieszkiwania. Rynkowe instrumenty finansowania mieszkalnictwa są dostępne dla coraz szerszych kręgów społeczeństwa i umożliwiają obywatelom samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Istnieje jednak i będzie istnieć duża grupa gospodarstw domowych, dla których nabycie i utrzymanie własnego mieszkania nigdy nie będzie możliwe lub które, np. z racji przewidywanych zmian miejsca pracy, nie chcą się wiązać ze stałym miejscem zamieszkania przez nabycie lokalu miesz21 System mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach, Bank Gospodarstwa Krajowego, Warszawa 1998 (maszynopis).. 22 Strategia długofalowego rozwoju sektora mieszkaniowego na lata 2005–2025, Ministerstwo Infrastruktury, Warszawa 2005.. Prognozowane zmiany liczby ludności kraju nie będą czynnikiem kreującym presję demograficzną na radykalny przyrost zasobów mieszkaniowych. 23.

(11) Makroekonomiczne uwarunkowania rynku…. 15. kalnego na własność. Osoby te powinny móc liczyć na ofertę mieszkań na wynajem, o zróżnicowanym standardzie i czynszu24. Określona w strategii polityka jest podporządkowana realizacji celu, jakim jest maksymalne zbliżenie – do 2025 r. – poziomu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w Polsce do obecnego średniego poziomu „starych” członków Unii Europejskiej, m.in. przez likwidację istniejących obecnie deficytów cywilizacyjnych spowodowanych niedobrowolnym wspólnym zamieszkiwaniem, małą powierzchnią użytkową mieszkań i złym standardem ich wyposażenia technicznego. Do problematyki zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych obywateli oraz roli władz publicznych szeroko odnoszą się postanowienia zawarte w Konstytucji RP. Zgodnie z art. 75 ust. 1 ustawy zasadniczej władze publiczne są zobowiązane do prowadzenia polityki sprzyjającej „zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności (…) wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania”. Ważna rola przypada samorządom lokalnym, które – zgodnie z art. 4 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. nr 71 poz. 733 z pózn. zm.) – realizując zadania własne, powinny: – w ujęciu generalnym – stwarzać odpowiednie warunki umożliwiające zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, – w wypadkach przewidzianych w ustawie - zapewniać lokale socjalne, lokale zamienne oraz zaspokajać potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach. Ponadto należy zwrócić uwagę na wskazywaną w strategii konieczność odejścia od modelu mieszkań zakładowych na rzecz tworzenia – podobnie jak np. w Wielkiej Brytanii – zasobów mieszkań funkcyjnych, których najem byłby związany z pełnieniem określonych funkcji społecznych (obejmowałby np. urzędników publicznych, nauczycieli, strażaków, policjantów). Zdaniem Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań (SBDiM), realizacja sformułowanej przez rząd strategii wymaga przyjęcia – mającego formę ustawy – polskiego programu mieszkaniowego, który: – powinien obejmować okres od 2007 do 2013 r. i być skorelowany z budżetem UE oraz powinien dotyczyć wszystkich rodzajów i form budownictwa mieszkaniowego;. 24 Warunkiem powstania takiej oferty jest m.in.: 1) ekonomizacja czynszów i niezbędna deregulacja stosunków najmu wraz z właściwym systemem dodatków mieszkaniowych oraz ofertą mieszkań socjalnych; 2) wsparcie władz publicznych dla inwestorów prywatnych i działających non profit, tworzących zasób trwale przeznaczony na wynajmowanie z umiarkowanym czynszem..

(12) Stanisław Belniak. 16. – „powinien opierać się na uzgodnionych z KE definicjach budownictwa socjalnego, komunalnego, społecznego, spółdzielczego, komercyjnego, rekreacyjnego i gospodarczego”25; – „nawiązywać do środków finansowania programu z uwzględnieniem funduszy unijnych, funduszy budżetu państwa, środków finansowych gmin, środków własnych ludności, kredytów hipotecznych i innych, partycypacji prywatnych kapitałów inwestycyjnych, budownictwa dla celów specjalnych (np. wojskowych) i zakładowych”26. 4. Zakończenie Oficjalne statystyki całkowicie pomijają zjawisko najmu mieszkań w szarej strefie rynku (szczególnie rozbudowanej w dużych aglomeracjach miejskich i ośrodkach akademickich). W dostępnych materiałach analitycznych27 podkreślany jest paradoks, że właśnie nieobjęte kontrolą ani statystyką publiczną zasoby mieszkań wynajmowane przez osoby fizyczne w szarej strefie stanowią segment kierujący się zasadami rynkowymi, w którym: – poziom płynności zbliżony jest do tego, jaki powinien charakteryzować mieszkania na wynajem, – nie obowiązują administracyjne ograniczenia cenowe, – nie występują bariery polityczne (np. dotyczące polityki czynszowej gmin), – nawiązanie stosunku najmu jest łatwe i nie wiąże się z dodatkowymi kosztami ponoszonymi przez najemcę (np. wiążącymi go z zajmowanym mieszkaniem). Jest to zatem istotny czynnik rynku mieszkaniowego w Polsce o charakterze makroekonomicznym. Innym czynnikiem o takim charakterze jest brak długofalowej polityki państwa w tym zakresie. Przejawia się to w niskim wskaźniku relacji zasobu mieszkań do populacji kraju. W Polsce na 1 tys. mieszkańców przypada 327 mieszkań ogółem (zamieszkanych i niezamieszkanych razem) oraz 308 mieszkań zamieszkanych. Wskaźnik ten znacznie odbiega od średniej europejskiej, która w oficjalnych statystykach wynosi odpowiednio 466 i 396 mieszkań na 1 tys. mieszkańców. Różnica ta odzwierciedla dystans dzielący Polskę od „sta25 Stanowisko Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań w sprawie polskiego programu mieszkaniowego. Zarząd Główny, SBDiM, Kraków, 6 kwietnia 2006, również: W. Grzybowski, Budownictwo czynszowe – radykalna koncepcja rozwoju, Finansowanie Nieruchomości 2006, nr 4–5. 26. Ibidem.. Np. Uwarunkowania sektora mieszkaniowego w latach 2005–2013, Ministerstwo Infrastruktury, Warszawa 2005. 27.

(13) Makroekonomiczne uwarunkowania rynku…. 17. rych” członków Unii Europejskiej, który wynika m.in. z dysproporcji w zamożności społeczeństw, ale także z wspomnianej złej polityki państwa. Należy dodać, że sytuacja sektora mieszkaniowego w krajach Europy nie ma charakteru jednorodnego. Obok państw, takich jak Dania, Finlandia czy Francja, o relatywnie stabilnym rynku istnieją państwa dynamicznie nadrabiające wieloletnie zaległości, np. Grecja, Hiszpania, Irlandia i Portugalia, w których od lat buduje się ok. 10 mieszkań na 1 tys. mieszkańców rocznie. W Polsce w 2005 r. wskaźnik ten wynosił zaledwie: 3 zrealizowane mieszkania na 1 tys. mieszkańców. Problem niedoboru mieszkań w Polsce należy rozpatrywać także na tle aspiracji mieszkaniowych Polaków, wśród których wyróżnić można zarówno marzenia oderwane od sytuacji finansowej (i na nie najczęściej powołują się politycy, zwłaszcza w toku kampanii wyborczych), jak i plany wynikające z realnej oceny aktualnych lub przyszłych możliwości finansowych28. Należy je również zaliczyć do czynników kształtujących rynek mieszkaniowy w Polsce. Literatura Badanie koniunktury. Koniunktura w przemyśle, budownictwie, handlu i usługach w październiku 2006 r., GUS, Warszawa 2006. Belniak S., Rozwój rynku nieruchomości w Polsce na tle krajów wysoko rozwiniętych, AE w Krakowie. Kraków 2001. Bryx M., Finansowanie rozwoju budownictwa mieszkaniowego w miastach, SGH, Warszawa 1999. Gospodarka i polityka mieszkaniowa. Raport z badania opinii publicznej na temat postrzegania aktualnych problemów mieszkaniowych, Centrum Badania Opinii Społecznej, Warszawa, październik 2000. Grzybowski W., Budownictwo czynszowe – radykalna koncepcja rozwoju, „Finansowanie Nieruchomości” 2006, nr 4–5. Lipiński J., Deweloper na rynku nieruchomości, „Nieruchomości C.H. Beck” 2000, nr 2. „Przegląd Makroekonomiczny” 2006, nr 15, Ministerstwo Finansów, Departament Polityki Finansowej Analiz i Statystyki, Warszawa, wrzesień. Raport mieszkaniowy. Analiza popytu i podaży. Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Poznań, Wrocław, REAS Konsulting, Warszawa 2006. Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce – wrzesień 2006, WGN Real Estate, Wrocław 2006. Stanowisko Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań w sprawie polskiego programu mieszkaniowego, Zarząd Główny SBDiM, Kraków, 6 kwietnia 2006. Strategia długofalowego rozwoju sektora mieszkaniowego na lata 2005–2025, Ministerstwo Infrastruktury, Warszawa 2005. 28 Gospodarka i polityka mieszkaniowa. Raport z badania opinii publicznej na temat postrzegania aktualnych problemów mieszkaniowych, Centrum Badania Opinii Społecznej, Warszawa, październik 2000..

(14) 18. Stanisław Belniak. System mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach, Bank Gospodarstwa Krajowego, Warszawa 1998 (maszynopis). Transakcje kupna/sprzedaży nieruchomości za I i II półrocze 2004, GUS, Warszawa 2004. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 29 poz. 355 z późn. zm.). Uwarunkowania sektora mieszkaniowego w latach 2005–2013, Ministerstwo Infrastruktury, Warszawa 2005. Węglowski M., Komunalne zasoby mieszkaniowe na rynku nieruchomości, „Problemy Rozwoju Miast” 2006, nr 3. Macroeconomic Factors Governing the Housing Market in Poland This article characterises the Polish housing market at the end of 2006, taking into account the specific nature of this market by looking at both the flat and house segments. The author presents the main reasons for property purchases in Poland in recent years, and on this basis, as well as on the basis of sales data, formulates certain indicators for this market. Next, the author presents the development trajectories of the housing sector in Poland up to 2005 in light of current and future microeconomic factors governing this market..

(15)