Jan Szachułowicz
Czynsze mieszkalne w stosunkach
wolnego najmu
Palestra 13/6(138), 40-50
1969
JAN SZACHUŁOW ICZ
Czynsze mieszkalne w stosunkach wolnego najmu
I. P R Z E D S T A W IE N IE P R O B L E M A T Y K I
P ro b le m a ty k a n a jm u lokali m ieszkalnych stanow i ciągle p rzedm iot żyw ego za in te re so w an ia znacznej części naszego społeczeństw a. G łów nym źródłem tego sta n u rzeczy je st jeszcze n a d a l pow ażnie odczuw any b r a k d o statecznej liczby m ieszk ań w e w szystkich rejo n a c h naszego k ra ju . P rzyczyny tego zjaw isk a są pow szechnie znane. Do d aw n y ch i zn an y ch ju ż arg u m e n tó w , i m ianow icie znacz nego zniszczenia zasobów m ieszk aln y ch n a sk u te k w o jn y i n iew łaściw ej p o lity k i m ieszK aniow ej w pierw szym dziesięcioleciu po w ojnie, doszły potem now e, ta k ie ja k szybki w zro st ludności w m ia sta ch i osiedlach zw iązany z uprzem ysłow ieniem k r a ju oraz szybki ludnościow y p rzy ro st n a tu ra ln y.2
T rudności w o m aw ianej dziedzinie są pow oli pokon y w an e popieran iem przez p a ń stw o b u d o w n ictw a spółdzielczego i in d yw idualnego oraz stosow aniem odpo w ied n iej p o lity k i p ra w n e j w sto su n k ach m ieszkaniow ych. W yraża się ona głów nie w w yłączeniu sw obody k o n tra k to w e j w sto su n k ach pom iędzy w y n a jm u ją cym i o n ajem cam i co do n aw ią za n ia sto su n k u n ajm u , w ysokości czynszu, p rz e znaczenia p obranego czynszu i rozw iązania sto su n k u n ajm u , a ta k że w o g ran i czeniu m etrażo w ej pow ierzchni m ieszkalnej n a jednego m ieszkańca.
P rz y k ład e m w spom nianej p o lity k i m oże być m .in. rozporządzenie R ady M inis tr ó w z d n ia 20 lipca 1065 r.,s w y d an e n a p o d sta w ie deleg acji u sta w o w e j z a w a rte j w a rt. 3 p ra w a lokalow ego. R ozporządzenie to m a n a celu tw orzenie p o d sta w fi n an so w a n ia bieżących rem o n tó w d la p o p raw y u trz y m a n ia zasobów m ieszkalnych w należytym sta n ie z bard ziej czynnym udziałem sam o rząd u m ieszkańców .
Pow yższe ograniczenia sta n o w ią w zasadzie głów ne k ry te riu m rozdzielające ogół stosunków n a jm u lokali m ieszkalnych na podlegające p ra w u lokalow em u i kodeksow i cyw ilnem u.
W dziedzinie stosunków n a jm u o p arty c h na p rzepisach kodeksu cyw ilnego istn ie je sw oboda k o n tra k to w a w zaw iązan iu się sto su n k u n a jm u i u sta le n iu w ysokości czynszów. Je śli chodzi o stawiki czynszowe, d aje termu w y ra z przepis a rt. 88 p ra w a lokalow ego i pośrednio a rt. 7 u sta w y z d n ia 28.V.1957 r. o w y łą czeniu spod publicznej gospodarki lo k a lam i dom ów jednorodzinnych oraz lo k a li w dom ach spółdzielni m ieszkaniow ych.8*» W p ra k ty c e m ożna je d n a k spotkać dość liczne p rz y k ła d y św iadczące w y ra źn ie o dużym dy stan sie dzielącym je od roz sądnych staw ek czynszowych, ta k dalece przy tym , że w sposób raż ący
odbie-1 P o r . n p .: J . S z a c h u ł o w i c z : O w ła ś c iw e s to s o w a n ie p r z e p is ó w a r t . 16 i 17 d e k r . o n a j m i e lo k a li. N P 1967 r., z 5, s. 106; Z. R a d w a ń s k i : N a je m m ie s z k a ń w ś w ie tle p u b lic z n e j g o s p o d a rk i lo k a la m i, w a irsz a w a 1961, s. 7. 2 Z. R a d w a ń s k i : F u n k c ja sp o łe c z n a tr e ś ć i c h a r a k t e r p r a w n y o d r ę b n e j w ła s n o ś c i l o k a li, „ S tu d ia c y w ilis ty c a n e ” , to m X I, K r a k ó w 1968, s. 48. * R o z p o rz ą d z e n ie R a d y M in is tró w z d n ia 20.V II.1965 r. w s p r a w ie c z y n sz ó w n a jm u za l o k a le m ie s z k a ln e — Dz. U. N r 35, poz. 224. *a D z. U. N r 47, poz. 228.
C z y n s z e m ie s z k . w s to s u n k a c h w o ln e g o n a jm u 41'
g ają one od w arto śc i u ży w an ia lokalu. D zieje się ta k dlatego, że zasób p o w ierzchni m ieszkalnej w sferze w olnego n a jm u je st niew ielki, a p opyt na n ajem m ieszkań z tego źródła je st bardzo duży. W łaściciele dom ów jednorodzinnych czy odręb n y ch lokali m ieszkalnych n iech ętn ie w y n a jm u ją całość dom ków bądź. część izb, gdyż zasadniczym m otyw em .nabycia przez nich dom u jed n o ro d z in nego lu b lo k a lu je s t chęć p o sia d an ia lo k a lu obszerniejszego i w yłączonego spod publicznej gospodarki lokalam i, tym sam ym w ięc chodzi im o sw obodne k o rzy s ta n ie z w iększej pow ierzch n i m ieszkalnej. Chociaż lokale te m a ją służyć w y łącznie za sp o k a ja n iu p o trze b w łaścicieli i ich rodzin, to je d n a k część ty c h lokali je s t n iek ied y w y n a jm o w a n a w celu o b niżenia kosztów e k sp lo a ta c ji i bieżących r e m ontów .
O bow iązujące p ra w o dopuszcza też m ożliw ość z a w ieran ia um ów n a jm u całego* dom u jednorodzinnego (art. 6 ust. 7 i 8 u sta w y z 28.V.1957 r.), udzielając zarazem w treści a rt. 7 u stę p 2 pow yższej u sta w y d elegacji R adzie M inistrów do o k reśle n ia w dro d ze ro zp o rzą d zen ia górn ej g ran ic y o p ła t za p o d n ajem lu b w y n a je m lo k a li albo ich części (co je d n a k dotychczas jeszcze n ie nastąpiło).
J a k w y k az u je p r a k ty k a sądow a, w łaściciele w spom nianych1, lokali zw ykle u le g ają naciskow i w y n a ję c ia lokali, a tym , co zachęca do tego, są z reguły bardzo w ysokie o ferty czynszowe, k tó re zresztą w w ielu w y p ad k a ch — ja k się potem o k a z u je — p rz e k ra c z a ją zdolność p ła tn ic zą o feren tó w . W sp o m n ian a p ra k ty k a d o s ta r cza licznych p rzy k ła d ó w , że um ow y w o m aw ian y ch sto su n k ach są zaw ieran e na czas oznaczony, a czynsze p ła tn e są z góry za część okresu. N astęp n ie z chw ilą, n ad e jśc ia te rm in u p ła ce n ia czynszu najem cy, u c h y la ją się od spełn ien ia sw ojego św iadczenia, podnosząc zarzut, że czynsz je st w ygórow any, a d o konana częściow o ■wpłata sta n o w i godziwy czynsz za cały czas tr w a n ia um ow y n ajm u . W y n a j m u jący w y stę p u ją w ta k ic h w y p ad k ach do sądów z żądaniem ek sm isji oraz ż ą d a niem zasądzenia um ów ionego czynszu lu b tylk o o czynsz.
P ra k ty k a sądow a p rzy ro zw iązyw aniu k o n flik tó w tego ro d za ju sta je przed a lte rn a ty w ą w ażności lu b niew ażności um ow y. W zależności od tego, k tó ry z członków te j a lte rn a ty w y sąd p rz y jm ie za p o d staw ę sw ojego rozstrzygnięcia, p o w s ta ją z kolei dalsze kw estie.
Je śli uzna się u m o w ę za niew ażn ą, rodzi się pierw sza w ątpliw ość, czy osoba za jm u ją c a lo k a l p o w in n a być eksm ito w an a, ja k o osoba p o sia d ająca lo k al bez: ty tu łu p raw nego, i czy za m ia st czynszu w chodziłoby w g rę odszkodow anie.
W raz ie zaś u zn a n ia um ow y za w ażną, rodzi się p y ta n ie, czy sąd może obni żyć w ysokość czynszu, a jeśli ta k , to czym m a się on kierow ać przy u s ta la niu jego w ysokości.
D alszą k w estią n asu w a ją c ą się tu do ro zw iązan ia je st rozw ażenie, czy nie za chodzi w yzysk jed n ej ze s tra n , p olegający na w y k o rz y sta n iu przym usow ej sy tu a cji najem cy poszukującego m ieszk an ia lu b przym usow ej sy tu a c ji w y n ajm ującego, k tórego lo k a l został fak ty czn ie zajęty. W tym o sta tn im w y p a d k u za w yzysk może- być p o tra k to w a n e ta k ż e ż ą d an ie n ajem c y obn iżen ia czynszu, skoro w yzbycie się n a jem cy nie godzącego się n a o p ła ca n ie p ie rw o tn ie u stalonego czynszu w iąże się z k o niecznością d o sta rc ze n ia m u lo k a lu zastępczego.
W reszcie n ależy się zastanow ić n ad tym , czy sw oboda w zakresie w ysokości czynszów nie. p o w in n a doznaw ać pełnej ochrony ze w zględu na u staw o w e u p ra w nienie stro n w tym zakresie. Jeżeli bow iem u sta w o d aw ca pozostaw ił stronom w
42 J a n S z a c h u ł o w i c z Nr 6 (13*)
ty m w zględzie sw obodę, to rodzi się p y ta n ie, czy sąd m a p o d staw ę do odm ien nego k sz ta łto w a n ia w ysokości czynszu.
Z asy g n alizo w an ie tych pro b lem ó w d a je n am ob raz tru d n o ści, k tó ry c h om ów ie n iu oraz podjęciu p ró b y d o k o n an ia w łaściw ego w y b o ru ro zstrzy g n ięcia pośw ię cone są poniższe w yw ody.
I I. M O Ż L IW O Ś C I R O Z W IĄ Z A Ć N O R M A T Y W N Y C H
1. U w agi ogólne
W łaściw e ro zw ią zan ie n o rm a ty w n e każdego, n a w e t n ajp ro stsze g o s ta n u fa k ty c z nego je s t b ard z o istotne. K o n k re tn e s ta n y fak ty c zn e m ogą być różnie oceniane z p u n k tu w id ze n ia różnych n o rm ja k o zbiegających się ze sobą p o d sta w p ra w nych n a tle jednego sta n u faktycznego. C hociaż celem w szy stk ich przepisów -obow iązujących n a g ru n cie p ra w a cyw ilnego je s t och ro n a sfery dó b r osobistych i m a jątk o w y c h , to je d n a k nie zaw sze ta k się dzieje, żeby poszczególne n orm y — ja k o śro d k i p ra w n e — je d n a k o w o zm ierza ły d o . te g o celu. T en p o rzą d ek rzeczy w y n ik a z założenia, że k aż d a n o rm a m a sw o je w łaściw e so b ie m ie jsc e w całości sy ste m u p r a w a i k aż d y p rz e p is m a sw o ją ściśle o k re ślo n ą fu n k c ję społeczną. A by je j n ie w yolbrzym iać b ąd ź o d w rotnie: za m ało nie dostrzegać — konieczne ję s t b a d a n ie zbiegu n o rm z u w zględnieniem w sp o m n ia n ej fu n k c ji społecznej każdej k o n k u ru ją c e j n orm y i je j m ie jsc a w całości p ra w a cyw ilnego.1
N ie bez znaczenia je s t też okoliczność, że ró żn e przepisy w odniesieniu do tego sam ego sta n u fak ty czn eg o p rz y w ią z u ją ró żn e sk u tk i p raw n e. N a p rz y k ła d pew ne p rze p isy p o ciąg a ją za sobą ty lk o niew ażność czynności p ra w n e j w całości lub ■części (art. 58 k.c.), inine za ś n ie p o c ią g a ją za so b ą te j niew ażności, d a ją n a to m ia s t o rganow i sto su jącem u p ra w o u p ra w n ie n ie do odm iennego u k sz tałto w an ia
n ie k tó ry c h ty lk o elem en tó w danego sto su n k u p raw n eg o (art. 388 k.c.). S ą w resz cie i ta k ie przepisy, k tó re z różnych w zględów legislacyjnych w y ra źn ie p o d k re ś la ją zasad ę sw obody um ów , n ie p rzy w ią z u ją c żadnych sa n k c ji w ra z ie p rz e k ro cz en ia g ran ic sw obody stro n (np. a rt. 88 p ra w a lokalow ego oraz 7 ust. 2 u sta w y z 28.V.1957 r.). C zynniki te raz em w zię te d a ją p o d sta w ę do popraw nego ro zstrzy g n ięcia w ątpliw ości, ja k ie ry s u ją się w dziedzinie zbiegu norm n a om a w ia n y m przez n as odcinku.
N a tle przytoczonego w yżej s ta n u faktycznego m ogą w chodzić w g rę ja k o p rze d m io t ro zw ażań p rzepisy a rt. 58 k.c., a rt. 388 k.c. i art. 88 p ra w a lokalow ego. Ich a n a liz a pozw oli nam sform ułow ać ogólną tezę o c h a ra k te rz e k o n k u re n c ji tych n o rm o ra z w skaże, n a k tó re j z pow yższych p o d sta w m o żn a praw id ło w o udzie
lić ochrony sądow ej.
P rzytoczony n a w stęp ie s ta n fa k ty c z n y je s t stypizow any i dlatego nie m ożna, o p ie ra ją c się n a nim , p rzy stą p ić do jego oceny w św ietle obow iązujących p rz e pisów . O cena ta będzie d o k o n an a w celu znalezienia p rak ty czn eg o rozw iązania, p rze d k tó ry m i dość często s ta ją n asze są d y w sw ojej codziennej pracy . J a k zoba czym y niżej, w ybór rozw iązania je st b ardzo tru d n y , gdyż prócz te k stó w p rz e p i
4 P o r .: W . C z a c h ó r s k i : Z b ie g o d p o w ie d z ia ln o ś c i c y w iln e j w e d łu g k o d e k s u z o b o w ią z a ń , W a rs z a w a 1960, s. 89 i n a s t.; A. O c h a n o w i c z : Z b ie g n o r m w p o ls k im p r a w ie •cyw ilnym ,- W a rs z a w a 1963, s. 11—12.
N r 6 (138) C z y n s z e m ie s z k . w s to s u n k a c h w o ln e g o n a jm u 43
sów trze b a z konieczności n aw iązać do ogólnych założeń, n a któ ry ch m iędzy in n y m i został o p a rty n asz sy stem p raw n y , to je s t do k la u z u l g en e raln y c h , t a k ic h m ianow icie, ja k zasady w spółżycia społecznego i społeczno-gospodarczy cel b a d a n y c h norm .5
2. Artykuł 58 k.c.
P ierw sze rozw iązanie n o rm aty w n e z n a jd u je sw oje oparcie w a rt. 58 k.c. P rz e p is te n stanow i, że niew ażn a je s t czynność p ra w n a sprzeczna z u sta w ą albo m a ją c a n a celu obejście ustaw y. W § 2 zaś przepis te n w y ra ź n ie w skazuje, że czynność p ra w n a sprzeczna z za sa d am i w spółżycia społecznego je s t niew ażna. W ym ienienie ty c h p o d sta w niew ażności czynności p ra w n y c h w oddzielnych p a ra g ra fa c h m a sw o je szczególne u zasad n ien ie. C elem tego w y o d rę b n ie n ia je s t p o d k re śle n ie sp e c ja ln e j roli, ja k ą u sta w o d aw ca w yznacza zasadom w spółżycia społecznego w n a szym system ie p raw n y m .
O ddzielenie tych zasad od p ra w a pozytyw nego nie oznacza w cale, żeby istn ia ły obok siebie d w a system y norm . Je d e n o p a rty je s t n a p ra w ie pozytyw nym , a d ru g i n a w sp o m n ian y ch zasad ach . M am y jed en tylk o system norm , z ty m je d n a k uzu p e łn ie n ie m , że zasadom wsipółżycia społecznego zo stała p rz y z n a n a ro la p o m ocnicza w sto s u n k u do p ra w a pozytyw nego. P olega oma n a ty m , że za sa d y te u z u p e łn ia ją n orm y p ra w a pozytyw nego, a w w y p ad k a ch gdy u sta w a odsyła ogól n ie do zasad w spółżycia społecznego (jak to m a m ie jsc e z n o rm ą a rt. 58 § 2 k.c.), s ta ją się one za sa d am i p ra w n y m i co oznacza, że w razie ich n aru sz en ia u zy sk u ją one sa n k cję p ra w n ą .
O desłanie przez przepisy p ra w a do zasad w spółżycia społecznego p ozw ala na n aw ią z a n ie — p rz y sto so w a n iu p r a w a pozytyw nego — d o a k tu a ln ie istn ie ją c y c h sto su n k ó w społecznych.' D latego też treść um ow y n a jm u u sta la ją c e j w ysokość czynszu w sposób sprzeczny ze w sp o m n ian y m i za sa d am i pociąga za sobą bez w zględną niew ażność. O cena ta n a stę p u je niezależnie od tego, czy je d n a ze stro n sto s u n k u n a jm u p o dniesie zairzut sprzeczności um ow y z zasad am i w spółżycia sp o łecznego; oceny ta k ie j w ra m a c h art. 58 ■§ 2 k.c. p o w in ie n sąd dokonać z urzęd u . Jeżeli sąd doko n u je oceny w ażności czynności p ra w n e j, to pow inien rów nież u sta lić z urzędu, czy nie zachodzą p rze słan k i z a rt. 5*8 § 3 k.c., k tó ry stanow i, że jeżeli niew ażnością je st d o tk n ię ta ty lk o część czynności p ra w n e j, to czynność pozostaje w m ocy co do pozostałych części, ch y b a że z okoliczności w y n ik a, iż bez p o sta n o w ień d o tk n ię ty c h niew ażn o ścią czynność n ie zo stałab y dokonana. Je ż e li w ięc sąd, rozpoznając sp ra w ę z pow ództw a w y n ajm u jąc eg o o za p ła tę zaległego czynszu i o ek sm isję z lo k a lu z pow odu zw łoki z za p ła tą czynszu, dojdzie — w w y n ik u p o stę p o w an ia dow odow ego — do u sta le n ia , że um ow a n a jm u je st n ie w ażna, gdyż w ysokość czynszu pozostaje w sprzeczności z zasad am i w spółżycia społecznego, a z okoliczności sp ra w y w y n ik a, iż bez p o stan o w ień d o tk n ię ty c h n iew ażnością u m o w a n a jm u n ie zo stałab y z a w a rta , to sta n ie w obec a lte rn a ty w y n astęp u jące g o ro zstrzygnięcia sp raw y :
5 P o r.: A. S t e l m a c h o w s k i : K la u z u le g e n e r a ln e w k o d e k s ie c y w iln y m (Z a sa d y w s p ó łż y c ia sp o łe c z n e g o — sp o łe c z n o -g o s p o d a rc z e p rz e z n a c z e n ie p ra w a ), p i p 1965 r . z. 1, s . 5 ' n a s i. « A. W o l t e r : P ra w o c y w iln e — Z a ry s części o g ó ln e j, W a rsz a w a 1968, s. 70 i n a s t. S . G r z y b o w s k i : S t r u k t u r a i tr e ś ć p rz e p is ó w p r a w a c y w iln e g o o d s y ła ją c y c h do z a s a d w s p ó łż y c ia sp o łe c z n e g o , „ S tu d ia C y w ilis ty c z n e ” , to m V I, K r a k ó w 1965, s. 33 i n a s t.
44 J a n S z a c h u l o w i c z Nr 6 (138)
P ierw sze i n ajp ro stsze rozstrzygnięcie — to odm ow a u d zielenia w y n a jm u ją c e m u ochrony p ra w n e j przez oddalenie pow ództw a. R ozw iązanie ta k ie k ry je je d n a k w sobie pow ażne niebezpieczeństw o społeczne, gdyż odm ow a u d zielenia ochrony p ra w n e j nie za ła tw ia d efin ity w n ie siprawy. U m ow a z a w a rta w sposób sprzeczny z za sa d am i w spółżycia społecznego pow oduje, że naru szen ie tych zasad w y stę p u je po obu stronach określonego sto su n k u n ajm u . D latego też orzeczenie ta k ie zm ierza przede w szystkim do p o k rzyw dzenia pow oda, sa n k cjo n u je zaś zachow a n ie się pozw anego przez udzielenie m u ap ro b a ty dla jego je d n o stro n n ej i sam o w oln ej zm iany w ysokości czynstzu, n aw e t gdyby jego je d n o stro n n e u sta le n ie odpow iadało rzeczyw iście w sp o m n ian y m zasadom . O rzeczenie o d d alają ce pow ódz tw o d aje w sw ej istocie ochronę p ra w n ą stronie, k tó ra z a w ierając um ow ę najm u,, w sp ó łd ziałała ta k że w n a ru sz a n iu zasad w spółżycia społecznego.
Do p om yślenia je st tu rów nież celow e d ziałanie najem cy p o legające na zaofe ro w a n iu szczególnie w ysokiego czynszu w celu n ak ło n ien ia w łaściciela lo k alu do za w arcia um ow y n a jm u z zam iarem zdobycia u p raw n ie ń do lo k alu zastępczego. N iejed n o k ro tn ie bow iem opłacenie w ysokiego czynszu je st pnzez najem cę zam ie rzone ty lk o czasowe, ja k to podano w yżej w przykładzie, na okres niezbędny do- u g ru n to w a n ia się jego pozycji i z tego w zględu b ardzo często z a p ła ta czynszu n a s tę p u je ta k że na określony o k res z góry. Po u pływ ie tego o k resu n ajem c a p rze w id u je , że będzie m ógł być ek sm ito w an y z lo k alu będącego p rzedm iotem n ajm u , liczy je d n a k zasad n ie ma to, że o trzy m a lo k al zasitępczy. D ostarczenie zaś ta k ieg o lo k a lu p ra k ty c z n ie ciąży n a w y n a jm u ją c y m . P o trz eb y bow iem m ieszkaniow e lu d ności p rz e k ra c z a ją w ciąż jeszcze m ożliw ości organów do s p ra w lokalow ych, u su nięcie zaś eksm ito w an y ch najem ców z p u n k tu w idzenia gospodarki lok alam i je s t w w ielu w y p ad k ach m niej p iln e aniżeli dostarczenie m ieszkań osobom nie p o sia d ając y m żadnego lokalu. W m iejscow ościach nie objętych publiczną g o sp o d a rk ą io k a lam i sy tu a c ja w y n ajm u jąc eg o je st jeszcze gorsza, poniew aż przy m u so w e u s u nięcie najem cy przez organ do s p ra w lokalow ych n a s tę p u je w każdym w y p a d k u p o do starczen iu lo k a lu zastępczego przez osobę zgłaszającą w niosek o eksm isję. O m aw ian e działan ie najem cy, połączone z chęcią pośredniego zdobycia lo k a lu m ieszkalnego przez zaw arcie um ow y n a jm u w w olnym obrocie p raw n y m , będ zie oczyw iście sprzeczne z zasad am i w spółżycia społecznego, wobec czego n a je m c a ta k i nie będzie m ógł się b ronić — przed żąd an iem w y n ajm u jąc eg o za p ła ty om ów io nego czynszu — za rzu te m nad u ży cia p raw a. Rodzi to obow iązek d la sądów , a b y w n ik liw ie rozw ażyły p o budki najem cy sk ła n ia ją c e go do zaw arcia um ow y najm u, k tó ra ze w zględu na stosunkow o w ysoki czynsz p o w in n a być o ceniana jako n ie k o rzy stn a d la niego, zw łaszcza gdy chodzić będzie o takiego najem cę, co do k tó rego w iadom o, że jego m ożliw ości p ła tn ic ze p rze k ra c z a ją realność stałego opła ca n ia ustalonego um ow ą czynszu najm u.
D alsze rozw iązanie może prow adzić do p rzy ję cia koncepcji, że pozw any z a j m u je lo k a l bez ty tu łu p raw n eg o i w sk u te k tego należałoby uw zględnić żądanie ek sm isji, a w m ie jsc e czynszu w chodziłoby s u b sty tu c y jn ie odszkodow anie. W yso kość tak ieg o odszkodow ania p o w in n a się kształto w ać w g ran icach poniesionej szkody i u trac o n y ch korzyści przez w y n ajm ującego. W zasadzie pow inno ono oscylow ać w okół su m y będ ącej o d p o w ied n ik iem śred n io k sz ta łtu ją c y c h się czyn szów w w olnym n ajm ie w d an e j m iejscow ości przy uw zględnieniu s ta n d a rd u m ieszkaniow ego i jego położenia w m ieście (centrum , peryferie). N iekiedy w in d y w id u aln y ch w y p ad k a ch , obok k ry te rió w przedm iotow ych, p raw id ło w e w y ra że nie tej w ysokości w ym agać będzie rów nież u w zględnienia sy tu a cji m a ją tk o w e j
Nr 6 (138) C z y n s z e m le s z k . w s to s u n k a c h w o ln e g o n a jm u 45
s t r o n 7 lu b ty lk o zdolności płatn iczej zobow iązanego, a zw łaszcza w tedy, gdy zo bow iązany, rozporządzając w y n a ję ty m lokalem , m a m ożliw ość p ro w a d ze n ia lub u ła tw ie n ia sobie działalności zarobkow ej zasadniczej lu b ubocznej (np. osoba u d z ia la ją c a dodatkow o lekcji, geodeta, lek arz, p la sty k czy rzem ieślnik w y k o n u jący p ra c e zlecone) lub też m a p ra k ty k ę p ry w a tn ą .
( M arginesow o m ożna podnieść, że często sto su n ek w olnego n a jm u lo k alu nie o g ran ic za się ty lk o do św iad czen ia sam ego u ży w a n ia lokalu, ale o b e jm u je za raze m św iadczenia uboczne, m a jąc e pow ażny w pływ na o kreślenie w ysokości g lo b a ln ej opłaty za lo k a l (np. zobow iązanie w y n ajm u jąc eg o do dostaw y cen traln eg o o grzew ania, d o starczen ia wody, św iatła, um eblow ania, sp rz ą ta n ia itp.). TJwaga ta je st godna p o d k reśle n ia , albow iem „ceny ry n k o w e” w olnego n a jm u lo k a li m ogą się k sz tałto w ać nie ty lk o ze w z g lę d u * n a ro zm iary p o pytu i podaży, a le ta k że ze w zględu n a zakres św iadczeń w ynajm u jąceg o .
G dyby n ato m ia st były podstaw y do p rzy jęcia, że zachodzą p rze słan k i z a rt. 58 § 3 k.c., ten. że niew ażnością b y ła b y d o tk n ię ta itylko w ysokość czynszu, a w pozo stałej części um ow a n a jm u pozostaw ałab y w ażna, to należy podkreślić, że p rze p is te n nie d aje sam odzielnej p o d sta w y do rozstrzygnięcia spraw y. N a p o d
sta w ie przepisu a rt. 58 k.c. m ożna tylk o u sta lić , czy czynność p ra w n a je st nie w a ż n a w całości lu b częściowo. W w y p ad k u ta k im do odm iennego u k sz tałto w an ia sto s u n k u n a jm u w odniesieniu do w ysokości czynszu trze b a sięgać do innych p o d sta w p raw nych.
3. Artykuł 388 k.c.
D rugie rozw iązanie n o rm aty w n e m ożna oprzeć n a przepisie a rt. 388 k.c., jeżeli b ę d ą spełnione p rz e sła n k i fak ty c zn e tego przepisu. W ym ienienie tych przesłanek w n orm ie art. 388 k.c. je st ta k sa ty w n e , a nie p rzykładow e. Należy do nich w yzys k a n ie przez je d n ą ze stro n w um ow ach w zajem nych przym usow ego położenia d ru g ie j strony, jej n iedołęstw a lub niedośw iadczenia, dokonane w ta k i sposób, że stro n a p rzy jm u je dla siebie lub osoby trzeciej św iadczenie n iew spółm ierne do sw ego w zajem nego św iadczenia. Do za k w alifik o w a n ia um ow y, ja k o d o tk n ię te j w y zy sk iem , n ie w y sta rc z a ty lk o raż ą c a d y sp ro p o rc ja pom iędzy w za jem n y m i św ia d czeniam i. Obok nieek w iw alen tn o ści w zajem nych św iadczeń m usi jeszcze w y stę pow ać przym usow e położenie, niedołęstw o lu b niedośw iadczenie stro n y drugiej. N iew spółm ierność św iadczeń w in te resu ją cy m nas p rzy k ład zie n a jm u m ożna by uznać za sprzeczną z zasad am i w spółżycia stpołecznego i tym sam ym um ow ę z ta k im i św iadczeniam i — za niew ażną. Jednaikże u sta w a w a rt. 388 k.c., ze w zględów n a bezpieczeństw o obrotu, do um ów za w arty ch w celu w yzysku nie p rzy w ią z u je od Tazu s k u tk u niew ażności e x legefi R o zw iązanie ta k ie m oże n ie
k ie d y nasuw ać m ylny w niosek, że w yzysk w naszym system ie p ra w n y m nie został uznany za sprzeczny ze w spom nianym i zasadam i, zw łaszcza w ów czas, gdy o k reślo n y rodzaj w yzysku pozornie u trw a li się w św iadom ości społeczeństw a i tym sam ym p rzy jm ą się p rzeciętn e norm y w yzysku.9 Dopuszczenie do u tr w a le n ia się takiego rozum ow ania byłoby je d n a k niesłuszne, poniew aż przepis a rt.
388 k.c. p rze w id u je szczególne u norm ow anie, k tó re m a n a w zględzie przede w szystkim u trzy m an ie um ow y w m ocy oraz usunięcie p o k rzyw dzenia w y n ik a ją cego z d y sproporcji św iadczeń, a dopiero w ostateczności pokrzyw dzony m oże
7 p a t r z : p rz e p is a r t . 440 k .c .
8 P o r. A. O h a n o w i c z : op. c it., s. 165.
4« J a n S z a c h u ł o w i c z Nr 6 (138)
żądać u n ie w a żn ien ia um ow y.1* P okrzyw dzony w ięc je st u p raw n io n y n a jp ie rw d o żą d an ia obniżenia sw ojego św iadczenia b ąd ź zw iększenia św iadczenia przez d ru - .giego k o n tr a h e n ta . O p iera jąc się n a w y n ik a ją c y c h z tego p rze p isu u p ra w n ie n ia c h pokrzyw dzonego, sąd w sto su n k a c h n a jm u m oże k sz tałto w ać w ysokość św iadczeń i sprow adzać je do w łaściw ych w ym iarów .
T ra fn ie podnosi się w literatu rze,w że przyjęcie z góry niew ażności um ow y z m ocy sam ego p ra w a byłoby niekiedy niek o rzy stn e dla sam ego w yzyskanego, p oniew aż b y łb y o n zm uszony do z w ro tu tego, co otrzy m ał od k o n tra h e n ta . W roz w aż an y m przez n as w y p a d k u p ro w a d ziło b y to do w y d a n ia w y n a jm u ją c e m u p rze d m io tu n a jm u , ta k i zaś sk u te k n a ogół nie zawisze leży w in te re sie obu stro n . D latego też n a p o d sta w ie a rt. 388 k.c. sąd je st u p raw n io n y do k sz ta łto w a n ia treśc i um ó w n a jm u w kwestii* w ysokości czynszów, n a to m ia st w raz ie w y stą p ie n ia w ty m w zględzie przeszkód nie d ając y ch się usunąć, sąd je st u p ra w n io n y rów n ież do orzek an ia o w ażności um ow y.
4. A rtykuł 88 prawa lokalow ego,
T rzecie sam odzielne ro zw iązan ie n o rm a ty w n e z n a jd u je sw oje oparcie w n o r m ie a rt. 88 pr. lokalow ego i pośrednio, ja k to ju ż w spom niano, w a rt. 7 ust. 2 u sta w y z 28.Vj1957 r. P rzepis a rt. 88 p r. lok. w y ra źn ie stanow i, że sta w k i czyn szowe i in n e opłaty, u stalo n e n a p o d sta w ie przepisów p ra w a lokalow ego, nie są w iążące p rz y u sta le n iu w ysokości czynszów n a jm u lo k ali w yłączonych spod pu b liczn ej gospodarki lo k a lam i n a p o d sta w ie u sta w y z d n ia 28 m a ja 1957 r. o w y łąc ze n iu spod p u blicznej g o sp o d ark i lo k a lam i dom ów je dnorodzinnych oraz lo k a li w dom ach spółdzielni m ieszkaniow ych.12
W przepisie tym w y rażo n a je st za sa d a u m ow nej sw obody stro n w za k re sie w ysokości czynszów. O znacza to, że stro n y m ogą sw obodnie kształto w ać ca łą tre ść sto s u n k u n a jm u , a w szczególności u sta w o d aw ca w y ra źn ie zezw ala stro n o m n a um ow ne o kreślenie w ysokości czynszów w edług w zajem n y ch in teresó w stron.. W zw iązku z tym należy je d n a k zaznaczyć, że tru d n o je st m ów ić o p ełnej sw o bodzie um ów — n a w e t w tych w y p ad k a ch , w k tó ry ch u staw o d aw ca to w y ra ź n ie p o d k re śla — gdyż g ran ic e k a ż d e j sw obody są za k reśla n e p rze p isam i ogólnym i, d o ja k ic h należy zaliczyć np. a rt. 4 i 58 k.c. T ak im ograniczeniom p o d le g ają nie tylkO' um ow y n ajm u , ale rów nież k aż d a czynność p ra w n a oraz w y k o n an ie każdego p r a w a o g ran ic ze n ia t e za te m n ie w y m a g a ją tu sp ecjaln eg o ro zw ażen ia p rzy zaw ie r a n iu um ów w w olnym najm ie.
W g ran ic ac h ogólnie dozw olonej sw obody p rzew idzianej w naszym sy stem ie p ra w n y m stro n y m ogą — o p ie ra jąc się n a cytow anym w yżej przep isie — u sta lić w ysokość czynszów w sposób odm ienny od czynszów norm ow anych. S w oboda t a je s t w y ra ź n ie zam ierzona, gdyż celem jej — w ogólnie tru d n e j sy tu a c ji m iesz k an io w e j — je st w ygosp o d aro w an ie n iew ielkiej rezerw y miesizkainiowej, d la osób, k tó re m ogą sobie n a to pozwolić. G dyby tego ro d za ju sto su n k i obejm o w ały
M P a t r z : U z a s a d n ie n ie p r o j e k t u k o d e k s u z o b o w ią z a ń w o d n ie s ie n iu d o p rz e p is u a r t . 42. k .z ., g d z ie m ię d z y in n y m i (s. 47) z n a jd u je s ię u s tę p o n a s tę p u ją c y m b r z m ie n iu : „W y g ląd n a b e z p ie c z e ń s tw o o b r o tu ró w n ie ż i w t y m się o b ja w ia , że k .z . u w a ż a z u p e łn ą b e z s k u te c z n o ść c z y n n o ś c i lic h w ia r s k ie j za o s ta te c z n o ść , k tó r a n a s tę p u je d o p ie ro w te d y , g d y in n ą d r o g ą n ie d a się u s u n ą ć p o k r z y w d z e n ia ” . u P a t r z : W . C z a c h ó r s k i : P n a w o z o b o w ią z a ń w z a ry s ie , w a r s z a w a 1968, s. 201. l i Dz. U . z 19€2 r . N r 47, p o z. 22S.
Nr 6 (1389 C z y n s z e m ie s z k . w s to s u n k a c h w o ln e g o n a jm u 4T
p o k a ź n ą liczbę izb i o bejm ow ały sw oim zasięgiem d uży k r ą g osób, ustaw odaw ca- w kroczyłby zapew ne w tę dziedzinę sto su n k ó w społecznych i p o d d ałb y je b a rd z ie j1 szczegółow em u unorm o w an iu .
P oza p o trz e b ą u ru c h o m ie n ia pew n ej re z e rw y m ieszk an io w ej sw oboda w z a k re s ie um ó w najim u, o ja k ic h je s t m ow a, je s t w y ra ze m o chrony w łasności oso b iste j, p o n ie w a ż te n ty p w łasności służy — ze iswej isto ty — do z a sp o k a ja n ia p o trze b w łaściciela i jego bliskich. U p ra w n ien ie tak ieg o w łaściciela łączy się ze- sw obodą ro zporządzania pow ierzchnią m ieszkaniow ą. D latego ograniczenie tych po trzeb w łaściciela n a rzecz n aje m c y m u si doznać stosow nego ek w iw a le n tu p ie niężnego.
G dybyśm y p o m ija li te m otyw y oraz ochronę, ja k ie j p a ń s tw o u dziela i poręcza w łasności osobistej, i uiznali, że w ty c h w y p a d k a c h sąd je s t u p raw n io n y do k s z ta ł to w an ia treści um ów w sp raw ie w ysokości czynszów, to doszlibyśm y do p rz e k re ślenia sw obody um ó w w y ra żo n e j w a r t. 88 p r. lokalow ego i a rt. 7 u stę p 2 u sta w y z d n ia 28.V.1957 r. W ta k ic h w a ru n k a c h s fe ra w o ln y ch sto su n k ó w n a jm u , choć niezbyt szeroka, zostałaby p rze k szta łc an a n a społeczną g ospodarkę lokalam i, co- byłoby sprzeczne z celam i, ja k ie założył sobie ustaw odaw ca.
W w y p ad k a ch w ięc n a jm u lo k a li w dom ach jed n o ro d zin n y ch i lo k a li w spół dzielniach m ieszkaniow ych określonych w u sta w ie z 28 m a ja 1957 r. w ysokość czynszu o k reśla ty lk o porozum ienie stro n i p ow inno ono być resp e k to w an e za rów no przez strony, ja k i przez sądy w razie p o w sta n ia na ty m tle sporu.
5. Stosunek art. 58 k.c. do art. 388 k.c.
P o ró w n u ją c treść obu przepisów , m ożem y z łatw o ścią stw ierdzić, że m a ją one- ró żn ą treść n o rm a ty w n ą , k tó rą w zasadzie m ożna sprow adzić do trzech n a s tę p u jący ch p u n k tó w .
a) Z asadniczą p rz e sła n k ą fak ty c zn ą stosow ania a rt. 58 § 2 k.c. je st naruszenie- zasad w spółżycia społecznego bez o kreślenia ich treści, n ato m ia st do zastosow ania p rzepisu a rt. 388 k.c. m u si zachodzić w yzy sk an ie jed n ej ze stro n przym usow ego- położenia, nied o łęstw a lu b n iedośw iadczenia, p rz y czym okolicznościom ty m m u si tow arzyszyć niew sp ó łm iern o ść w za jem n y ch św iadczeń. ‘
' b) Je że li sp o jrzy m y n a o b a te przep isy od stro n y sk u tk ó w , to do a rt. 58 k.c., przy w ią zan y je st ty lk o jed en surow y, bezpośredni sk u te k bezw zględnej n iew aż ności czynności p ra w n e j, do a rt. zaś 338 k.c. u sta w o d aw ca przy w iązał ła g o d n iej sze sk u tk i, a m ianow icie n a jp ie rw m ożna żądać w y ró w n a n ia dysp ro p o rcji św ia d czeń przez zw iększenie jednego św iadczenia lu b zm niejszenie drugiego i dopiero w ted y , gdy jedno i dru g ie św iadczenie b y łoby n ad m ie rn ie u tru d n io n e , m ożna w ostateczności żądać u n ie w a żn ien ia um ow y, k tó re , ja k w idzim y, m a c h a r a k te r subsydiarny.
c) T erm in y p rze d aw n ien ia roszczeń z a rt. 58 k.c. — ze w zględu n a c h a ra k te r s k u tk u — w ogóle nie działają, są zaw sze o tw arte , n ato m ia st te rm in y p rz e d a w
n ienia z a rt. 388 k.c. w y g a sa ją z upływ em la t dw óch od d n ia za w arcia um ow y. P o ró w n u jąc głębiej treść obu tych przepisów , m ożna ogólnie pow iedzieć, że rna ich p odstaw ie nie m ożna udzielić och ran y p ra w n e j ta k ie j czynności, k tó ra została sporządzona z n aru szen iem zasad w spółżycia społecznego. E lem ent n a r u szenia w spom nianych zasad stan o w i w spólną p o d sta w ę obu norm . Je d n ak ż e n a w e t w te j p odstaw ow ej przesłan ce zachodzą różnice, k tó re sp ro w ad za ją się do tego, że n o rm a art; 58 § 2 k.c. stan o w i b ardzo ogólnie: „czynność p ra w n a sprzeczna.
48 J a n S z a c h u l o w i c z N r 6 (138) z za sa d am i w spółżycia społecznego”, bez k o n k re ty z a c ji tych zasad, n ato m iast a r t. 388 k.c. za m ia st tego ogólnego sfo rm u ło w an ia podaje elem enty, k tó re ko n k re ty z u ją te zasady i sk ła d a ją się n a ich treść. W yliczenie ich nie je st p rz y k ła d o w e , lecz ta k sa ty w n e . P ra k ty c z n ie oznacza to, że n a p o d sta w ie a rt. 388 k.c um ow ę n a jm u będzie m ożna uznać za sprzeczną z zasad am i w spółżycia społecz nego ty lk o w tedy, gdy będ ą w chodzić w grę elem e n ty w ym ienione w tym p rze p isie.
D latego też, po p o ró w n a n iu treści w chodzących tu w g rę obu przepisów , m oże m y pow iedzieć, że chcąc p raw id ło w o rozw iązać przytoczony n a w stępie stan fak ty czy n y , nie m ożna stosow ać rów nolegle obok siebie a rt. 58 § 2 k.c. i art. 388 k.c. M ożliwość ta istn ie je ty lk o pozornie, gdyż w rzeczyw istości m ożem y je d y nie sięgać do n orm y art. 388 k.c., albow iem sam a je j treść w yłącza stosow anie innych po d staw p raw n y ch , a w szczególności przepisu a rt. 58 § 2 k.c. G dyby ten •ostatni przepis m ógł stanow ić sam odzielną podstaw ę, to przepis a rt. 388 k.c. b y łb y zbędny. N ie m o żn a ta k zakładać, gdyż a rt. 58 k.c. odnosi się do w szystkich sta n ó w fak ty c zn y c h , u sta w o d aw ca zaś, tw o rzą c n o rm ę a rt. 388 k.c., w yłączył z ogólnego p ojęcia zasad w spółżycia społecznego ich poszczególne ro d zaje i w tym p rze p isie w y ra źn ie je sk o n k rety z o w ał, p rzy w ią zu ją c do ich n a ru sz en ia odm ienne
sk u tk i.
Z tego w zględu a rt. 58 § 2, k.c. zaw sze będzie ty lk o częściow o w k ra cz ał w stan.
fa k ty c z n y a rt. S88 k.c. i okoliczność t a obok in n y c h elem en tó w d a je p o d staw ę do o k re śle n ia w zajem n eg o sto su n k u obu ty c h n o rm w m yśl zasad y le x specialis dero-
g a t legi generali. W zw iązku z ty m stw ie rd z ić trz e b a , że a rt. 58 § 2 k.c. w sto su n k u
d o a rt. 388 k.c. je st no rm ą ogólną, a przepis art. 388 k.c. n o rm ą szczególną.18 N ależy rów nież po d k reślić nie ty lko różny za k re s zasad w spółżycia społecz nego w o b u przepisach, k tó re m im o w szystko sta n o w ią p ew n ą ic h w sp ó ln ą p ła szczyznę, ale w skazać też ma o dm ienne cele i fu n k c je obu norm . W zasadzie celem ob u przepisów je s t elim in o w an ie z o b ro tu p raw n eg o czynności sprzecznych z p r a w em i zasad am i w spółżycia społecznego. Je d n a k ż e przep is a rt. 58 k.c. elim in u je ta k ie czynności w sposób b ez p o śred n i i bezw zględny, n a to m ia st p rzy pom ocy a rt. 388 k.c. e lim in a cja ta odbyw a się w drodze zm iany czynności przez je j ja k gdyby uzdrow ienie. P olega ono n a ty m , że p rz y pom ocy k sz ta łtu ją c e g o orzeczenia sądow e go spro w ad za się ją do treści m ieszczącej się w ra m a c h stosunków w yznaczonych w sp o m n ian y m i zasadam i.
Isto tn ą w ięc fu n k c ją tego przep isu w odróżnieniu od ant. 58 k.c. je st przede w szystkim — ja k ju ż zaznaczono — u trzy m an ie w m ocy z a w a rte j um ow y.11
P rz y ocenie zatem sto su n k u n a jm u pod k ątem w yzysku będzie m ia ła zastoso w an ie w yłącznie n o rm a a rt. 388 k.c., a w ięc będzie m ożliw e n a jp ie rw k sz ta łto w a n ie w ysokości czynszu przez sąd, a dopiero w ostateczności, gdy w y ró w n an ie w za jem n y ch św iadczeń byłoby n a d m iern ie u tru d n io n e , będzie m ożna w ystąpić •o u n iew ażn ien ie um ow y.
6. Stosunek art. 88 prawa lokalow ego do art. 388 k.c.
Ja k ju ż zaznaczono w yżej, przepis a rt. 88 p ra w a lokalow ego w y ra ża zasadę u m ow nej sw obody stro n w zak resie w ysokości czynszów. O znacza to, że stro n y sto s u n k u n a jm u m ogą określać sta w k i czynszowe w edług zasad w arto ści ry n k *
-13 P o r. A. O h a n o w d c z : o p. o it. s. 45 i n a s t.
Nr 6 (138) C z y n s z e m i e t i k . w s to s u n k a c h w o ln e g o n a j m u 49
w ej, reg u lo w an ej p rzez po d aż i popyt. G dy w określonych sto su n k ach u sta lą się przeciętn e n o rm y czynszu, w te d y w ysokość ich nie m oże podlegać w zruszeniu i m u si być re sp e k to w a n a p rzez stro n y i sądy.
Sw oboda um ó w w o m a w ian e j p ro b lem aty c e dotyczy ty lk o n iew ielkiego w y cin k a stosunków społecznych, zresztą w bardzo w ąsk im k ręg u podm iotow ym . T ak ie u reg u lo w a n ie czynszów w p lan o w ej gospodarce socjalistycznej m usiało być uzn an e za społecznie uzasadnione, skoro zn a jd u je oparcie w obow iązującym p rz e pisie p raw n y m .15
S tro n y m ogą u sta lić w um o w ie czynsz m ieszkalny wyższy od rynkow ego, je d nakże um ow a n a jm u w tyim zakresie będzie podlegać k o n tro li z p u n k tu w idzenia zgodności je j z z a sa d am i w spółżycia społecznego, albow iem ta k im ograniczeniom p o d le g ają w szystkie czynności p raw n e, a nie ty lk o um ow y n ajm u . Jed n ak ż e ze w zględu n a om ów ioną w yżej re la c ję a rt. 58 § 2 k.c. do a rt. 388 k.c., w w a r u n k a c h gdy czynsz um ow ny będzie w sposób isto tn y odbiegać od czynszów p rz e ciętn ie u stalo n y ch , zachodzić będzie stosunek a rt. 88 p ra w a lokalow ego do art. 388 k.c., a nie sto su n ek a rt. 58 § 2 k.c. do a rt. 88 p ra w a lokalow ego. N aruszenie zasad w spółżycia społecznego będzie tu polegać ty lk o n a w y zy sk an iu p rzym uso w ego położenia, niedołęsttwa lu b n iedośw iadczenia d ru g ie j strony, w w y n ik u czego d y sp ro p o rcja w za jem n y ch św iadczeń będzie raż ąca . Je śli w w y n ik u u s ta le ń dojdzie się do p rze k o n an ia , że w ysokość czynszu nie je st następsitw em w yzys k a n ia przym usow ego położenia, n ie d o łęstw a lu b niedośw iadczenia dru g iej strony, to nie będzie m ożna przyznać sądow i u p ra w n ie ń do jego u sta le n ia. W ynika stąd, że z p u n k tu w idzenia n o rm y a rt. 388 k.c. sam a d y sp ro p o rcja w zajem nych św ia d czeń nie d aje p o d sta w y do k sz ta łto w a n ia w ysokości czynszu przez sąd. R ażąca d y sp ro p o rc ja m usi być n astęp stw e m je d n ej z p rzesłan ek w ym ienionych w ty m przepisie, aby m ożliw e było usunięcie p o k rzyw dzenia przez sprow adzenie w za je m n y ch św iadczeń do słusznych proporcji.
I II . K O N K L U Z J E
W gferze stosunków w olnego n ajm u , o k reślo n e j co do zak resu a rt. 88 p ra w a lokalow ego i ant. 7 ust. 2 u sta w y z 28.V.1057 r. stro n y m ogą sw obodnie k sz ta łto w a ć w ysokość czynszów w edług sta w ek w olnorynkow ych. S w oboda w tym z a k resie je s t w y ra ź n ie dozw olona i zam ierzona przez ustaw odaw cę, albow iem ce lem je j je s t w y g o sp o d aro w an ie pew n ej re z e rw y m ieszk an io w ej w tr u d n e j w ciąż jeszcze sy tu a c ji m ieszkaniow ej. W ygospodarow anie to odbyw a się kosztem o g ran i
czenia p ow ierzchni m ieszk aln ej z reg u ły w dom ach i lokalach m ieszkalnych, s ta n ow iących p rze d m io t w łasności osobistej. D latego te ż ze w zględu n a p rzysługu ją c ą ochronę w łasności osobistej w spom niane ograniczenia w łaściciela m uszą d o zn a ć stosow nego e k w iw a len tu pieniężnego. Pow yższe ureg u lo w an ie czynszów w w olnym n ajm ie w k r a ju planow ej gospodarki je st dostatecznie społecznie u za sadnione.
O dm ienne p o tra k to w a n ie sw obody um ów w dziedzinie n a jm u oznaczałoby w p ro w a d z e n ie społecznej toontroli gospodarki lo k a lam i przez orzecznictw o sądow e, co
15 p a t r z w . C i a c h ó r s k i : P ra w o z o b o w ią z a ć w z a ry s ie , W a rsz a w a 1968, s. 10—16.
A u t o r p r z e d s ta w ia t u h is to r y c z n e k s z ta łto w a n ie się z a s a d y sw o b o d y u m ó w n a p rz e ło m ie X I X i X X wififcu o ra z Je j m ie js c e w n a s z y m o b o w ią z u ją c y m sy s te m ie p ra w n y m .
50 S t a n i s l a w K o ł o d z i e j s k i Nr 6 (138)
byłoby sprzeczne z celam i, ja k ie u sta w o d aw ca założył, sta n o w iąc norm ę a rt. 88 p r a w a lokalow ego.
■ T ru d n o je st je d n a k m ów ić o p ełn ej sw obodzie um ów n a w e t w tych w y p a d k ac h , gd y u sta w a ta k w y ra ź n ie stan o w i. G ra n ic e te j sw obody są zaw sze w y z n a czane zasad am i w spółżycia społecznego. Nie chodzi tu o zasady ogólnie sfo rm u ło w an e w przepisie a rt. 58 § 2 k.c., lecz o zasady w spółżycia społecznego sk o n k re ty zo w an e w a rt. 388 k.c. B a d ając, czy w ysokość czynszu je s t w łaściw a, tzn. czy m ieści się w g ra n ic a c h w sp o m n ian y ch zasad, n ie będziem y sięgać do a r t. 58 § 2 k.c., ty lk o do p rze p isu a rt. 388 k.c. U staw odaw ca, tw orząc norm ę a rt. 388 k.c. z ogólnego p o ję cia za sa d w spółżycia społecznego, w yłączy ł ic h poszczególne ro d za je i w ty m przepisie w y ra ź n ie sk o n k rety zo w ał, p rzy w ią zu ją c do ich n a ru sz e n ia odm ienne sk u tk i. D latego, b a d a ją c w ysokość czynszów, należy zaw sze p oddaw ać je k o n tro li a rt. 388 k.c. ja k o n o rm y szczególnej, k tó ra w yłącza stosow anie norm y ogólnej, za ja k ą n a le ż y w ty m w y p a d k u uznać a rt. 58 § 2 k.c. S tro n y m ogą um ów ić n aw e t czynsz w yższy od przeciętnego i ta k u sta lo n y m u si on być re s p ek to w a n y przez stro n y i sąd, jeżeli jego u sta le n ie nie je st n astęp stw e m w yzyska n ia przym usow ego położenia, nied o łęstw a lu b niedośw iadczenia dru g iej strony. S a m a ra ż ą c a d y sp ro p o rc ja m iędzy w arto śc ia m i w za jem n y ch św iadczeń nie w y sta rc zy , b y uchylić się sam ow olnie od p ła ce n ia czynszu i żądać jego u sta le n ia p rze z sąd n a zasadzie a rt. 388 k.c. S ąd je st w ła d n y dokonać słusznego, nowego u s ta lenia czynszu w b re w w oli stro n y tylk o w ów czas, gdy istn ia ły p rze słan k i p rze w i dziane w art. 388 k.c., tzn. gdy ra ż ą c a d y sp ro p o rc ja m iędzy w za jem n y m i św ia d czeniam i je st n astę p stw e m w y zy sk a n ia i przym usow ego położenia, niedołęstw a lu b niedośw iadczenia stro n y d ru g iej. B ra k tych elem entów w yłącza p o w sta n ie p o krzyw dzenia, a tym sam ym i w yzysku, i w ów czas stro n a niezadow olona m oże doznać ochrony swoich interesó w w yłącznie w drodze rozw iązania um ow y n a jm u .
STANISŁAW KOŁODZIEJSKI
Dziedziczenie posiadania
I. Z A R Y S H IS T O R II P R O B LE M U
D ziedziczenie p o sia d an ia należy bezsprzecznie do n a jb a rd z ie j k o n tro w e rsy jn y c h problem ów n a u k i p ra w a cyw ilnego o p osiadaniu. J e s t ono zresztą ró w n ie in te re su ją ce dla teorii, ja k i doniosłe dla p ra k ty k i.
P ośw ięcono m u — pod o b n ie ja'k w ielu in n y m in te resu ją cy m nas z tego k rę g u zagadnieniom — ty le uw agi, zw łaszcza od czasu w y d a n ia głośnej ro zp raw y Ih e rin - ga: U b er d e n G ru n d des B esitzschutzes (Eine R evision d e r L e h re vom B e sitz )1, ż e „sam o zesta w ien ie poglądów w ygłoszonych n a te n te m a t w o sta tn ic h trz y d z ie s tu la
