OPERAT SZACUNKOWY. Syndyk masy upadłości Elżbiety Sośmińskiej osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej.

1

OPERAT SZACUNKOWY

nieruchomości gruntowej, położonej w woj. mazowieckim, pow. grójeckim, gm. Nowe Miasto nad Pilicą, miejscowości Bieliny, objętej księgą wieczystą KW Nr RA1G/00044264/2, składającej się

z działek nr 1034 i 1469/1 obrębu 2-Bieliny

Z

: Syndyk masy upadłości Elżbiety Sośmińskiej – osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej

A

:

Rzeczoznawca majątkowy uprawnienia

MTBiGM w zakresie szacowania nieruchomości nr 5731

Autorka jest członkiem Łódzkiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, a także członkiem Łódzkiego Stowarzyszenia Analityków Rynku Nieruchomości, działającego pod patronatem ŁSRM

Łódź, dnia 25 stycznia 2021 r.

Egz. nr 1 Rep. Nr 148/2020

Dz. ew.

nr 1034

Dz. ew. nr 1469/1

2

RAPORT Z OPERATU SZACUNKOWEGO

PRZEDMIOT WYCENY Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa objęta księgą wieczystą KW Nr RA1G/00044264/2 o łącznej powierzchni 0,2900 ha, położona w województwie mazowieckim, w powiecie grójeckim, składająca się z 2 działek ewidencyjnych położonych w gminie Nowe Miasto nad Pilicą w obrębie 2-Bieliny:

- dz. nr 1034 o pow. 0,0400 ha, niezabudowanej, użytkowanej rolniczo, przeznaczonej w planie miejscowym pod zabudowę zagrodową i jednorodzinną, - dz. nr 1469/1 o pow. 0,2500 ha, niezabudowanej, o pow. 0,2400 ha, stanowiącej

las prywatny, położony w oddziale 4, w pododdziale „g”, objęty uproszczonym planem urządzenia lasu na lata 2011-2020, sporządzonym przez Starostwo Powiatowe w Grójcu. W pozostałej części działka stanowi nieużytek.

Zakres wyceny obejmuje prawo własności ww. nieruchomości.

CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu upadłościowym o sygn. akt XIV GUp 427/20.

DATY ISTOTNE DLA

WYCENY Data określenia stanu nieruchomości: 01 grudnia 2020 r.

Data, na którą określono wartość nieruchomości: 25 stycznia 2021 r.

PODEJŚCIE I METODA

WYCENY Podejście porównawcze, metoda porównywania parami.

WARTOŚĆ RYNKOWA Wartość rynkowa

w zł Prawo własności nieruchomości gruntowej, składającej się z działki nr 1034 i 1469/1 obrębu

2-Bieliny w gminie Nowe Miasto nad Pilicą (pow. grójecki, woj. mazowieckie), objętej KW NR RA1G/00044264/2.

14 000

w tym:

Prawo własności gruntu oznaczonego jako dz. nr 1034 o pow. 0,0400 ha, niezabudowanego,

przeznaczonego w planie miejscowym pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną i zagrodową. 11 500 Prawo własności gruntu oznaczonego jako dz. nr 1469/1 o pow. 0,2500 ha, niezabudowanego,

porośniętej lasem (działka objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, przeznaczona w planie pod zieleń leśną).

2 500

Autorka:

Ewa Niewiadomska

SPIS TREŚCI

1. Informacje podstawowe ... 5

1.1. Przedmiot i zakres wyceny... 5

1.2. Cel wyceny ... 5

1.3. Podstawa formalna wyceny ... 5

1.4. Podstawy prawne i metodyczne wyceny ... 5

1.5. Daty istotne dla wyceny ... 5

1.6. Źródła danych o nieruchomości ... 6

2. Opis i określenie stanu i uwarunkowań planistycznych przedmiotu wyceny ... 6

2.1. Stan prawny nieruchomości wg księgi wieczystej ... 6

2.2. Stan techniczno-użytkowy wg ewidencji gruntów ... 7

2.3. Wnioski z analizy księgi wieczystej i danych z ewidencji gruntów ... 7

2.4. Uwarunkowania planistyczne terenu, na którym położona jest wyceniana nieruchomość ... 7

2.5. Lokalizacja i otoczenie ... 11

2.6. Stan zagospodarowania i dostęp do nieruchomości ... 13

2.7. Uwarunkowania społeczno-gospodarcze rozwoju gminy Nowe Miasto nad Pilicą ... 16

3. Uwarunkowania prawne i metodyka wyceny ... 17

3.1. Uwarunkowania prawne wyceny ... 17

3.2. Metodyka i sposób podejścia do wyceny gruntu ... 18

4. Wycena działki nr 1034 – pod zabudowę ... 19

4.1. Analiza lokalnego rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowa i zagrodową ... 19

4.2. Oszacowanie wartości rynkowej w granicach nieruchomości ... 21

4.2.1. Założenia przyjęte do wyceny w granicach nieruchomości ... 21

4.2.2. Opis nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny ... 21

4.2.3. Obliczenie wartości działki nr 1034 ... 22

4.2.4. Wartość rynkowa części nieruchomości gruntowej stanowiącej dz. nr 1034 ... 24

4.2.5. Analiza wyniku i wnioski ... 24

5. Wycena działki nr 1469/1, porośniętej roślinnością leśną ... 25

5.1. Analiza lokalnego rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele gospodarki leśnej ... 25

5.2. Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej porośniętej lasem ... 28

5.2.1. Założenia przyjęte do wyceny nieruchomości gruntowej porośniętej lasem ... 28

5.2.2. Opis nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny ... 28

5.2.3. Obliczenie wartości jednostkowej nieruchomości gruntowej porośniętej lasem ... 29

5.2.4. Analiza wyniku i wnioski ... 31

4

5.3. Określenie wartości rynkowej działki nr 1469/1... 31 6. Zestawienie wyników wyceny ... 31 7. Klauzule i zastrzeżenia ... 32

SPIS ZAŁĄCZNIKÓW

ZAŁĄCZNIK nr 1 Lokalizacja nieruchomości na tle powiatu grójeckiego.

ZAŁĄCZNIK nr 2 Wydruk z elektronicznej wersji księgi wieczystej KW Nr RA1G/00044264/2.

ZAŁĄCZNIK nr 3 Wypis z rejestru gruntów z dnia 26 listopada 2020 r.

ZAŁĄCZNIK nr 4 Kopie map ewidencyjnych dla dz. nr 1034 i 1469/1 z dnia 27 listopada 2020 r.

ZAŁĄCZNIK nr 5 Kopie map zasadniczych dla dz. nr 1034 i 1469/1 z dnia 27 listopada 2020 r.

ZAŁĄCZNIK nr 6 Opis taksacyjny lasów i gruntów do zalesienia z uproszczonego planu urządzenia lasu z dnia 28 grudnia 2020 r.

ZAŁĄCZNIK nr 7 Rejestr działek leśnych i gruntów przeznaczonych do zalesienia wg właścicieli z uproszczonego planu urządzenia lasu z dnia 28 grudnia 2020 r.

ZAŁĄCZNIK nr 8 Fragment z mapy gospodarczej lasu - obręb Bieliny z dnia 28 grudnia 2020 r.

ZAŁĄCZNIK nr 9 Dokumentacja fotograficzna.

ZAŁĄCZNIK nr 10 Kopia polisy – ubezpieczenie OC przedsiębiorcy prowadzącego działalność w zakresie czynności rzeczoznawstwa majątkowego.

5

1. Informacje podstawowe 1.1. Przedmiot i zakres wyceny

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa objęta księgą wieczystą KW Nr RA1G/00044264/2 o łącznej powierzchni 0,2900 ha, położona w województwie mazowieckim, w powiecie grójeckim, składająca się z 2 działek ewidencyjnych położonych w gminie Nowe Miasto nad Pilicą w obrębie 2-Bieliny:

- dz. nr 1034 o pow. 0,0400 ha, niezabudowanej, użytkowanej rolniczo, przeznaczonej w planie miejscowym pod zabudowę zagrodową i jednorodzinną,

- dz. nr 1469/1 o pow. 0,2500 ha, niezabudowanej, o pow. 0,2400 ha, stanowiącej las prywatny, położony w oddziale 4, w pododdziale „g”, objęty uproszczonym planem urządzenia lasu na lata 2011-2020, sporządzonym przez Starostwo Powiatowe w Grójcu. W pozostałej części działka stanowi nieużytek.

Zakres wyceny obejmuje prawo własności ww. nieruchomości.

1.2. Cel wyceny

Celem wyceny określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu upadłościowym o sygn. akt XIV GUp 427/20.

1.3. Podstawa formalna wyceny

Podstawą formalną opracowania jest zlecenie z dnia 02 listopada 2020 r. sporządzenia operatu szacunkowego firmie EWA NIEWIADOMSKA Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego z siedzibą w Łodzi, reprezentowaną przez Ewę Niewiadomską, przez syndyka masy upadłości Elżbiety Sośmińskiej – osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, Joannę Gałązkę.

1.4. Podstawy prawne i metodyczne wyceny

✓ Podstawy prawne

▪ Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. 2020 r. poz. 1990 z późniejszymi zmianami).

▪ Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

(Dz. U. 2019 poz. 2250).

• Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1228 z późniejszymi zmianami).

✓ Podstawy metodyczne

▪ Powszechne Krajowe Zasady Wyceny PFSRM obowiązujące na dzień wyceny, w tym:

- Nota interpretacyjna NI Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości, - Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny KSWS Wycena nieruchomości rolnych.

1.5. Daty istotne dla wyceny

Data sporządzenia wyceny: 28 stycznia 2021 r.

Data, na którą określono wartość nieruchomości: 28 stycznia 2021 r.

6

Data, na którą określono stan nieruchomości: 01 grudnia 2020 r.

Data dokonania oględzin nieruchomości: 01 grudnia 2020 r.

1.6. Źródła danych o nieruchomości

▪ Księga wieczysta KW Nr RA1G/00044264/2 (wydruk z elektronicznej wersji księgi wieczystej stanowi Załącznik nr 2);

▪ Wypis z rejestru gruntów z dnia 26 listopada 2020 r. (Załącznik nr 3);

▪ Kopie map ewidencyjnych dla dz. nr 1034 i 1469/1 z dnia 27 listopada 2020 r.

(Załącznik nr 4);

▪ Kopie map zasadniczych dla dz. nr 1034 i 1469/1 z dnia 27 listopada 2020 r.

(Załącznik nr 5);

▪ Opis taksacyjny lasów i gruntów do zalesienia z uproszczonego planu urządzenia lasu z dnia 28 grudnia 2020 r. (Załącznik nr 6);

▪ Rejestr działek leśnych i gruntów przeznaczonych do zalesienia wg właścicieli z uproszczonego planu urządzenia lasu z dnia 28 grudnia 2020 r. (Załącznik nr 7);

▪ Fragment z mapy gospodarczej lasu - obręb Bieliny z dnia 28 grudnia 2020 r. (Załącznik nr 8);

▪ Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przyjęty uchwałą Nr XX/128/2004 Rady Miejskiej w Nowym Mieście Nad Pilicą z dnia 08.10.2004 r. w sprawie sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Nowe Miasto nad Pilicą;

▪ Oględziny nieruchomości, przeprowadzone w dniu 26 listopada 2020 r. (dokumentacja fotograficzna stanowi Załącznik nr 9);

▪ Informacje nt. wycenianej nieruchomości otrzymane od Zleceniodawcy;

▪ Baza danych o cenach transakcyjnych nieruchomości na terenie powiatu grójeckiego, analiza wybranych aktów notarialnych.

2. Opis i określenie stanu i uwarunkowań planistycznych przedmiotu wyceny

2.1. Stan prawny nieruchomości wg księgi wieczystej

Przedmiotowa nieruchomość wpisana jest do księgi wieczystej KW nr RA1G/00044264/2, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Grójcu, V Wydział Ksiąg Wieczystych. W celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości zbadano treść ww. księgi wieczystej, udostępnioną na portalu internetowym Ministerstwa Sprawiedliwości www.ekw.ms.gov.pl. Badanie elektronicznej wersji księgi wieczystej stanowi Załącznik nr 2 do operatu.

7

Tabela nr 1 Stan prawny nieruchomości gruntowej wg księgi wieczystej

2.2. Stan techniczno-użytkowy wg ewidencji gruntów

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z dnia 26 listopada 2020 r. (Załącznik nr 3) wyceniana nieruchomość położona jest w obrębie 2-Bieliny w jednostce ewidencyjnej 140608_5 Nowe Miasto nad Pilicą i składa się z działek ewidencyjnych, zestawionych w tabeli nr 2.

Tabela nr 2 Nieruchomość objęta KW Nr RA1G/00044264/2 – zestawienie informacji o działkach

Nr

działki Opis użytku Oznaczenie użytku

Pow. użytku (ha)

Pow. działki (ha)

1034 grunty orne RIVb 0,0400 0,0400

1469/1 lasy LsVI 0,2400

0,2500

nieużytki N 0,0100

RAZEM: 0,2900

Jako dokument własności działek wskazano akt notarialny rep. A nr 1524/95, zaś jako właścicielkę – Elżbietę Miller (c. Józefa i Zofii).

2.3. Wnioski z analizy księgi wieczystej i danych z ewidencji gruntów

Zapisy księgi wieczystej i zapisy ewidencji gruntów w zakresie numerów ewidencyjnych działek, ich położenia i powierzchni oraz informacji o właścicielu są ze sobą zgodne.

Zgodnie z zapisami księgi wieczystej, nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich (brak wpisów w dziale III księgi wieczystej) ani hipotekami (brak wpisów w dziale IV księgi).

2.4. Uwarunkowania planistyczne terenu, na którym położona jest wyceniana nieruchomość

Na dzień wyceny, obszar, na którym położone są działki nr 1034 i 1469/1, jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przyjętym uchwałą Nr XX/128/2004 Rady Miejskiej

NR KSIĘGI WIECZYSTEJ Nr KW RA1G/00044264/2

TYP KSIĘGI: Nieruchomość gruntowa

DZIAŁ I-O – OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Działki ewidencyjne

Numer działki 1034

Położenie Woj. radomskie, gm. Nowe Miasto, Bieliny

Sposób korzystania Działka gruntu

Numer działki 1469/1

Położenie Woj. radomskie, gm. Nowe Miasto, Bieliny

Sposób korzystania Działka gruntu

Obszar całej nieruchomości 0,2900 ha

DZIAŁ I-Sp – SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ

- Brak wpisów.

DZIAŁ II – WŁASNOŚĆ

Właściciel Elżbieta Miller (c. Józefa i Zofii)

DZIAŁ III – PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA

- Brak wpisów.

DZIAŁ IV – HIPOTEKA

- Brak wpisów.

8

w Nowym Mieście Nad Pilicą z dnia 08.10.2004 r. w sprawie sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Nowe Miasto nad Pilicą.

Działka nr 1034 położona jest na terenie oznaczonym jako MR/MN – tereny zabudowy mieszkaniowej zagrodowej i jednorodzinnej, natomiast działka nr 1469/1 leży w przeważającej części na terenie oznaczonym jako ZL – tereny lasów, nie będących w administracji Lasów Państwowych oraz w niewielkim fragmencie na terenie oznaczonym jako ZD - tereny dolesień

.

W tabeli nr 3 zestawiono podstawowe informacje o przeznaczeniu działki nr 1034, wchodzącej w skład wycenianej nieruchomości.

Tabela nr 3 Uwarunkowania planistyczne działki nr 1034 – obręb 2 - Bieliny Działki nr 1034

Obręb 2 - Bieliny jednostka ewidencyjna Nowe Miasto Nad Pilicą Dokument

planistyczny Uchwała Nr XX/128/2004 Rady Miejskiej w Nowym Mieście Nad Pilicą z dnia 08.10.2004 r.

w sprawie sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Nowe Miasto nad Pilicą

Rysunek fragmentu planu miejscowego

Źródło: polska.e-mapa.net Funkcja

w planie miejscowym

Tereny zabudowy mieszkaniowej zagrodowej i jednorodzinnej

Ustalenia dla terenów oznaczonych na rysunku planu miejscowego symbolem MR/MN

1) przeznaczenie podstawowe terenu:

a. zabudowa mieszkaniowa zagrodowa i jednorodzinna 2) przeznaczenie uzupełniające terenu:

a. zabudowa gospodarcza,

b. garaże wbudowane w bryłę budynku mieszkalnego lub wolnostojące,

c. usługi o uciążliwości nie wykraczającej poza granice działki wbudowane w budynek mieszkalny lub wolnostojące dla prowadzenia działalności gospodarczej związanej z bytowaniem mieszkańców,

d. urządzenia infrastruktury technicznej dla potrzeb lokalnych,

9 e. urządzenia komunikacji, f. zieleń urządzona,

g. obiekty małej architektury, Plan ustala:

3) adaptację, modernizację lub rozbudowę istniejącej zabudowy mieszkaniowej zagrodowej i jednorodzinnej, gospodarczej i usługowej z zachowaniem następujących warunków zabudowy i zagospodarowania terenu:

a. powierzchnia biologicznie czynna terenu – 40%

b. maksymalna wysokość budynków mieszkaniowych – dwie kondygnacje, w tym poddasze użytkowe,

c. maksymalna wysokość budynków gospodarczych – 8 m

d. maksymalna wysokość budynków usługowych – jedna kondygnacja,

e. obowiązuje zachowanie jednolitej kolorystyki pokrycia dachów dla wszystkich obiektów kubaturowych w ramach wydzielonej działki,

f. obowiązuje stosowanie ogrodzeń ażurowych, o maksymalnej wysokości 1,8 m, z dopuszczeniem ogrodzeń na podmurówce o maksymalnej wysokości 0,6 m, bezpośrednio w liniach rozgraniczających dróg

g. obowiązuje zakaz stosowania ogrodzeń z prefabrykatów betonowych w części frontowej działki,

h. obowiązuje maksymalna ochrona istniejącej zieleni,

4) realizację nowej zabudowy mieszkaniowej zagrodowej i jednorodzinnej, gospodarczej i usługowej z zachowaniem następujących warunków zabudowy i zagospodarowania terenu:

a. podział na nowe działki budowlane wymaga zapewnienia im obsługi komunikacyjnej zgodnie z ustaleniami planu oraz przepisami szczegółowymi w zakresie gospodarki nieruchomościami oraz warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,

b. wydzielenie działek może się odbywać w ramach istniejących podziałów własnościowych lub w wyniku zniesienia własności po uprzednim wykonaniu projektu podziału,

c. szerokość krótszego boku wydzielonej działki zagrodowej nie może być mniejsza niż 30 m,

d. szerokość krótszego boku wydzielonej działki jednorodzinnej nie może być mniejsza niż 20 m,

e. minimalna wielkość wydzielonych działek zagrodowych – 2 000 m²,

f. minimalna wielkość wydzielonych działek jednorodzinnych – 1 000 m², g. nieprzekraczalne linie zabudowy określone w Rozdziale V, § 13, pkt 5, 6, h. powierzchnia biologicznie czynna terenu – 40%,

i. maksymalna wysokość budynków mieszkaniowych – dwie kondygnacje, w tym poddasze użytkowe,

j. maksymalna wysokość budynków gospodarczych – 8 m,

k. maksymalna wysokość budynków usługowych – jedna kondygnacja,

l. obowiązuje zachowanie jednolitej kolorystyki pokrycia dachów dla wszystkich obiektów kubaturowych w ramach wydzielonej działki,

m. obowiązuje stosowanie ogrodzeń ażurowych, o maksymalnej wysokości 1,8 m,

10

z dopuszczeniem ogrodzeń na podmurówce o maksymalnej wysokości 0,6 m, bezpośrednio w liniach rozgraniczających dróg,

n. obowiązuje zakaz stosowania ogrodzeń z prefabrykatów betonowych w części frontowej działki,

o. obowiązuje maksymalna ochrona istniejącej zieleni.

W tabeli nr 4 zestawiono podstawowe informacje o funkcjach działki nr 1469/1wchodzącej w skład wycenianej nieruchomości.

Tabela nr 4 Uwarunkowania planistyczne działki nr 1469/1 – obręb 2 - Bieliny Działki nr 1469/1

Obręb 2 - Bieliny jednostka ewidencyjna Nowe Miasto Nad Pilicą Dokument

planistyczny Uchwała Nr XX/128/2004 Rady Miejskiej w Nowym Mieście Nad Pilicą z dnia 08.10.2004 r. w sprawie sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Nowe Miasto nad Pilicą

Rysunek fragmentu planu miejscowego

Źródło: polska.e-mapa.net Przeznaczenie

w planie miejscowym

Tereny lasów, nie będące w administracji Lasów Państwowych (ozn. ZL), Tereny dolesień (ozn. ZD).

Ustalenia dla terenów

oznaczonych na rysunku planu miejscowego symbolem ZL oraz ZD

1) zakaz wprowadzania obiektów kubaturowych,

2) adaptację istniejących duktów leśnych i możliwość ich modernizacji z przeznaczeniem na ciągi piesze i ścieżki rowerowe,

3) możliwość realizacji sieci napowietrznych i podziemnych infrastruktury technicznej i związanych z nimi urządzeń,

4) obowiązek zachowania walorów środowiska przyrodniczego oraz prowadzenia gospodarki leśnej zgodnie z aktualnymi przepisami szczególnymi,

5) obowiązek gospodarowania na terenach leśnych zgodnie z uproszczonymi planami

11 urządzenia lasów,

6) lokalizację lasów ochronnych w ramach jednostki ZL i gospodarowanie tymi terenami zgodnie z przepisami szczególnymi w tym zakresie.

2.5. Lokalizacja i otoczenie

Nieruchomość, będąca przedmiotem wyceny, zlokalizowana jest w województwie mazowieckim, w powiecie grójeckim, w zachodniej części gminy Nowe Miasto nad Pilicą (w obrębie nr 2-Bieliny). Wieś Bieliny oddalona jest o ok. 43 km od miasta powiatowego – Grójca, zaś od stolicy województwa, Warszawy, o ok. 89 km.

Wyceniana nieruchomość składa się z dwóch działek, oddalonych od siebie o ok. 1 km w linii prostej, przy czym działka nr 1469/1 położona jest tuż przy południowej granicy gminy i sąsiaduje bezpośrednio z gminą Odrzywół. Działki położone są w promieniu od ok. 6 km do ok. 6,7 km w kierunku zachodnim od centrum miejscowości gminnej, Nowego Miasta nad Pilicą (rozumianego jako siedziba Urzędu Miasta i Gminy Nowe Miasto nad Pilicą).

Lokalizację ogólną i szczegółową przedmiotu wyceny ilustrują rysunek nr 1 i 2.

Rysunek nr 1 Lokalizacja nieruchomości na mapie gminy Nowe Miasto nad Pilicą Źródło: openstreetmap.org

12

Rysunek nr 2 Lokalizacja szczegółowa działek nr 1034 i 1469/1 Źródło: polska.e-mapa.net

Bieliny to wieś, którą według Spisu Powszechnego Ludności z 2011 r. zamieszkiwały 243 osoby, co wówczas stanowiło 2,9% mieszkańców gminy. Zabudowa wsi, w zdecydowanej większości mająca charakter zabudowy zagrodowej (budynek mieszkalny wraz z zabudową gospodarczą rolnictwa), skupiona jest przede wszystkim wzdłuż głównych dróg lokalnych, przebiegających przez jej teren: drogi powiatowej nr 34348 relacji Domaniewice – Bieliny – Łęgonice oraz drogi gminnej nr 3410004 relacji Bieliny – Wał. Na terenie wsi występują tylko pojedyncze budynki mieszkalne typu podmiejskiego.

Na tereny niezabudowane sołectwa Bieliny składają się przede wszystkim tereny użytkowane rolniczo (w tym sady) oraz tereny leśne.

Miejscowość Bieliny nie jest zaopatrzona w podstawową infrastrukturę handlowo-usługową i społeczną, taką jak szkoły, przedszkola czy placówki ochrony zdrowia. Najbliższe skupisko punktów handlowo-usługowych oraz obiektów infrastruktury społecznej zlokalizowane jest w centrum Nowego Miasta nad Pilicą, w którym znajdują się m. in. sklepy spożywcze i przemysłowe sieciowe (np. sieci Biedronka i Groszek), sklepy spożywcze o charakterze lokalnym, cukiernie, lokale gastronomiczne, szkoła podstawowa, liceum ogólnokształcące, placówka pocztowa, oddziały banków, apteki oraz Samodzielny Publiczny Zakład Opieki Zdrowotnej.

Miejscowość Bieliny jest dobrze skomunikowana z centrum gminy oraz sąsiednimi miejscowościami, dzięki przebiegającym przez jej obszar wcześniej wspomnianych drogach publicznych. Są to drogi utwardzone o nawierzchni asfaltowej w dobrym stanie technicznym.

Przedmiotowe działki mają bezpośredni dostęp do dróg polnych. Sąsiedztwo działki nr 1034 stanowią grunty użytkowane rolniczo (w tym sady), natomiast sąsiedztwo działki nr 1469/1 stanowią lasy oraz rzeka Pilica (od strony południowej).

Dz. ew.

nr 1034

Dz. ew. nr 1469/1

13

Rysunek nr 3 Sąsiedztwo działek nr 1034 (od lewej) i 1469/1 (od prawej) Źródło: polska.e-mapa.net

2.6. Stan zagospodarowania i dostęp do nieruchomości

W tabelach nr 5 i 6 opisano stan zagospodarowania działek, wchodzących w skład wycenianej nieruchomości oraz ich dostęp do dróg publicznych.

Tabela nr 5 Stan techniczno-użytkowy i stan zagospodarowania działki nr 1034 Dane ewidencyjne

działki Dz. nr 1034, obręb 2-Bieliny Mapa ewidencyjna

działki

Źródło: grojec.geoportal2.pl Powierzchnia

gruntu 0,0400 ha

Kształt działki Działka ma kształt zbliżony do prostokąta o wymiarach ok. 28 m x ok. 14 m.

Zagospodarowanie

terenu Działka nr 1034 jest niezabudowana, nieogrodzona, nieutwardzona, porośnięta trawą.

Stan zagospodarowania działki na dzień oględzin ilustruje dokumentacja fotograficzna, stanowiąca Załącznik nr 9 do operatu.

Dostęp do infrastruktury technicznej

Działka nie jest uzbrojona w podstawowe sieci infrastruktury technicznej.

Zgodnie z kopią mapy zasadniczej, stanowiącą Załącznik nr 5 do operatu, najbliższa sieć wodociągowa przebiega w odległości ok. 33 m, sieć telekomunikacyjna – w odległości ok. 45 m, a napowietrzna sieć elektroenergetyczna – w odległości - ok. 48 m.

14 Dostęp do drogi

publicznej Dostęp działki do drogi powiatowej nr 34348 relacji Domaniewice – Bieliny – Łęgonice o nawierzchni asfaltowej odbywa się poprzez teren działki nr 1111, opisanej na mapie ewidencyjnej jako droga szerokości 3 m (o jezdni gruntowej).

Tabela nr 6 Stan techniczno-użytkowy i stan zagospodarowania działki nr 1469/1 Dane ewidencyjne

działki Dz. nr 1469/1, obręb 2-Bieliny Mapa ewidencyjna

działki

Źródło: grojec.geoportal2.pl Powierzchnia

gruntu 0,2500 ha

15

Kształt działki Działka ma kształt zbliżony do bardzo wąskiego, wydłużonego prostokąta o bokach długości ok. 700 m x ok. 3,6 m.

Zagospodarowanie

terenu: Działka nr 1469/1 jest niezabudowana, nieogrodzona, nieutwardzona, porośnięta drzewostanem sosnowym. Poza fragmentem o powierzchni 100 m² w południowej części działki, jest ona objęta uproszczonym planem urządzenia lasu. 0,23 ha powierzchni działki położona jest w pododdziale leśnym 4a, zaś 0,01 ha – w pododdziale 4g (oba opisane poniżej).

Stan zagospodarowania działki ilustruje dokumentacja fotograficzna, stanowiąca Załącznik nr 9 do operatu.

- pododdział 4a Opis taksacyjny dla pododdziału 4a, w części w granicach działki nr 1469/1, według stanu na 01.04.2010 r. przedstawia się następująco:

▪ powierzchnia: 25,36 ha (w tym 0,23 ha w granicach dz. nr 1469/1);

▪ typ siedliskowy: BŚw – bór świeży;

▪ typ drzewostanu (TD): sosnowy,

▪ podszyt na 40% powierzchni.

DRZEWOSTAN:

Sosna w wieku 50 lat, miejscami w wieku 56-65 lat. Zadrzewienie terenu wynosi 0,8, zwarcie umiarkowane. Przeciętna pierśnica głównego gatunku drzew (sosny 50-letniej) wynosi 16 cm, przy średniej wysokości 13 m, bonitacja – III. Na dzień sporządzenia opisu taksacyjnego miąższość drzewostanu w całym pododdziale 4a wynosiła 3855 m³, zaś części pododdziału, położonego w granicach działki nr 1469/1 o pow. 0,23 ha – 3,9 m³.

- pododdział 4g Opis taksacyjny dla pododdziału 4g, w części w granicach działki nr 1469/1, według stanu na 01.04.2010 r. przedstawia się następująco:

▪ powierzchnia: 2,61 ha (w tym 0,01 ha w granicach dz. nr 1469/1);

▪ typ siedliskowy: BŚw – bór świeży;

▪ typ drzewostanu (TD): sosnowy,

▪ podszyt na 30% powierzchni.

DRZEWOSTAN:

Sosna w wieku 70 lat o udziale równym 70% oraz w wieku 50 lat o udziale 30 %. Zadrzewienie terenu wynosi 0,6, zwarcie przerywane. Przeciętna pierśnica głównego gatunku drzew (sosny 70-letniej) wynosi 22 cm, przy średniej wysokości 13 m, bonitacja – IV. Na dzień sporządzenia opisu taksacyjnego miąższość drzewostanu w całym pododdziale 4g wynosiła 298 m³, zaś części pododdziału, położonego w granicach działki nr 1469/1 o pow. 0,01 ha – 0,06 m³.

- wskazania

gospodarcze Oddział 4 pododdziały a i g: trzebież późna.

Dostęp do infrastruktury technicznej

Działka nie ma dostępu do sieci infrastruktury technicznej.

Dostęp do drogi

publicznej Dojazd do działki odbywa się poprzez dz. nr 1365/1, stanowiącą drogę o nawierzchni gruntowej. Z biegnącą w odległości ok. 115 m od dz. nr 1365/1 w kierunku północnym drogą powiatową nr 34347 relacji Nowe Miasto – Domianowice – Lubocz – Rzeczyca łączy ją kilka urządzonych w terenie dróg gruntowych.

16

Uproszczony plan urządzenia lasu dla lasów niestanowiących własności Skarbu Państwa, położonych na terenie wsi: Bieliny gm. Nowe Miasto, pow. grójecki, woj. mazowieckie na okres od 01.01.2011 roku do 31.12.2020 roku został sporządzony według stanu lasów z dnia 01.04.2010 r. Dane ujęte w opisie taksacyjnym zaktualizowano na datę wyceny, korygując wiek drzewostanu o 10 lat – wiek drzewostanu sosnowego w pododdziale „4a” w roku 2020 to 60 lat, zaś w pododdziale „4g” – 80 lat (70%) i 60 lat (30%).

Zapisy opisu taksacyjnego dla wycenianego fragmentu pododdziału skonfrontowano ze stanem faktycznym, zastanym podczas oględzin wycenianej nieruchomości i stwierdzono, że zapisy uproszczonego planu urządzenia lasu oraz stan faktyczny są ze sobą zgodne.

2.7. Uwarunkowania społeczno-gospodarcze rozwoju gminy Nowe Miasto nad Pilicą

Gmina miejsko-wiejska Nowe Miasto nad Pilicą położona jest w województwie mazowieckim, w południowo-zachodniej części powiatu grójeckiego. Graniczy od wschodu z gminą Mogielnica, od północy z powiatem Sadkowice (woj. łódzkie), od zachodu z powiatem Rzeczyca (woj. łódzkie), a od południa z powiatami Przysuskim oraz Białobrzeskim (woj. mazowieckie). Najbliższymi ponadlokalnymi ośrodkami miejskimi w pobliżu gminy są miasta: Rawa Mazowiecka (ok. 30 km od miasta Nowe Miasto nad Pilicą) i Grójec (ok. 36 km od miasta Nowe Miasto nad Pilicą). Od stolicy województwa, Warszawy, gminę dzielą ok. 83 km.

Rysunek nr 4 Położenie gminy Nowe Miasto nad Pilicą na tle powiatu grójeckiego Źródło: gminy.pl

17

Powierzchnia gminy wiejskiej Nowe Miasto nad Pilicą wynosi ok. 158 km², zaś siedziba gminy (miasto Nowe Miasto nad Pilicą) zajmuje ok. 11 km². Powierzchnia gminy i miasta stanowi ok. 11 % powierzchni powiatu grójeckiego i 0,5 % powierzchni województwa mazowieckiego. Według stanu na 2019 r. gmina liczyła 7 668 mieszkańców, z czego 3 717 osoby stanowili mieszkańcy miasta Nowe Miasto nad Pilicą. Podstawowym ośrodkiem obsługi mieszkańców jest miasto Nowe Miasto nad Pilicą, które jest siedziba władz gminy, a także większości lokalnych instytucji. Poza stolicą gminy niektóre rodzaje usług podstawowych: oświaty czy handlu, znajdują się we wsi Żdżary. Ośrodkiem usług ponadlokalnych jest Rawa Mazowiecka.

W strukturze przestrzennej gminy Nowe Miasto nad Pilicą występuje przewaga zabudowy rozproszonej typu zagrodowego oraz budownictwa jednorodzinnego z głównymi koncentracjami we wsiach Łęgonice, Domaniewice, Bieliny, Żdżary, Sańbórz, Jankowice, Rosocha, Żdżarki.

Gmina posiada charakter rolniczy. Jest tu około 1800 gospodarstw rolnych o powierzchni od 5 do 50 ha.

Charakteryzuje się ona jednak niezbyt korzystnymi warunkami do produkcji rolnej – gorszymi w porównaniu do pozostałych gmin powiatu grójeckiego. Przeważają tu gleby o bonitacji IV, V i VI klasy, pseudobielicowe i bielicowe, wytworzone z glin piaszczystych, piasków słabogliniastych i piasków luźnych – o średnich walorach użytkowych. Miejscami występują gleby brunatne. Obecnie powierzchnia użytków rolnych stanowi około 65% obszaru gminy, a lasów około 23%.

Obsługa komunikacyjna obszaru gminy opiera się na sieci dróg publicznych, tworzącej powiązania o randze międzyregionalnej, regionalnej i wewnątrzgminnej. Przez Nowe Miasto nad Policą przebiegają ważne drogi łączące dwie dwupasmowe drogi ekspresowe tj.: Warszawa-Kraków (drogę nr 7) oraz Warszawa-Katowice (drogę nr 8). Przez północno-zachodnią część gminy przebiega Centralna Magistrala Kolejowa łącząca Śląsk przez Warszawę z wybrzeżem.

Stopa bezrobocia w powiecie grójeckim w końcu października 2020 r. wyniosła 2,6% i była niższa niż średnia dla województwa mazowieckiego (5,1%).

3. Uwarunkowania prawne i metodyka wyceny 3.1. Uwarunkowania prawne wyceny

Ze względu na cel wyceny oraz ze względu na fakt, że wyceniana nieruchomość może być przedmiotem sprzedaży, a podobne nieruchomości występują na rynku, w procesie wyceny zostanie określona wartość rynkowa nieruchomości.

Według zapisów art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: UGN):

Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Zgodnie z art. 152 ust. 3 ustawy, wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego, a w przypadku, gdy istniejące uwarunkowania nie pozwalają za zastosowanie jednego z powyższych podejść, stosuje się podejście mieszane. Według zapisów art. 154 ust. 1, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy (…).

Uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie wycenianej nieruchomości, jej stan prawny, uwarunkowania planistyczne oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych, stwierdzono, że wartość wycenianej nieruchomości należy określić w podejściu porównawczym.

18

Według zapisów Art. 153 ust. 1 UGN podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Zgodnie z § 4 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego:

§ 4. 1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. (…)

Zgodnie z zapisami art. 320 ust. 1 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe, przy sprzedaży nieruchomości przez syndyka masy upadłości stosuje się odpowiednio przepisy art. 319 ww. ustawy o sprzedaży przedsiębiorstwa, zgodnie z którymi:

Art. 319 ust. 1. Jeżeli planowana jest sprzedaż przedsiębiorstwa upadłego w całości, przy sporządzaniu spisu inwentarza i oszacowania masy upadłości, albo odrębnie, jeżeli możliwość takiej sprzedaży ujawniła się na późniejszym etapie, biegły wybrany przez syndyka sporządza opis i oszacowanie przedsiębiorstwa upadłego. (…)

ust. 3. W oszacowaniu należy odrębnie podać wartość przedsiębiorstwa w całości oraz jego zorganizowanych części, jeżeli mogą być wydzielone do sprzedaży.

W wycenie zostanie podana wartość rynkowa nieruchomości w całości oraz wartość rynkowa poszczególnych działek, mogących stanowić przedmiot samodzielnego obrotu rynkowego.

ust. 4. Jeżeli składniki przedsiębiorstwa są obciążone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym, zastawem skarbowym, hipoteką morską lub innymi prawami i skutkami ujawnienia praw i roszczeń osobistych, w oszacowaniu należy oddzielnie podać, które z tych praw pozostają w mocy po sprzedaży, a także ich wartość oraz wartość składników nimi obciążonych oraz stosunek wartości poszczególnych składników obciążonych do wartości przedsiębiorstwa.

W dziale III księgi wieczystej nie ujawniono praw i roszczeń osobistych, obciążających nieruchomość.

Nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.

3.2. Metodyka i sposób podejścia do wyceny gruntu

Wartość rynkową gruntu w granicach działek nr 1034 i 1469/1 (WG1034, WG1469/1)zostaną określone w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody porównywania parami.

Według zapisów Art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: UGN) podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Zgodnie z § 4 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania opinii szacunkowego:

19

§ 4. 1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

Metoda porównywania nieruchomości parami polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o znanych cechach rynkowych poprzez jej porównanie kolejno z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach transakcyjnych. Z porównania każdej pary, po wyliczeniu poprawek kwotowych, stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech, otrzymuje się inną wartość wycenianej nieruchomości, która stanowi skorygowaną cenę transakcyjną, jaką możemy uzyskać za nieruchomość wycenianą w odniesieniu do nieruchomości porównawczej. Z uzyskanych wyników wyprowadza się wartość średnią.

4. Wycena działki nr 1034 – pod zabudowę

4.1. Analiza lokalnego rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowa i zagrodową

W celu określenia wartości rynkowej prawa własności 1 m² gruntu oznaczonego jako działka nr 1034 (obr. 2-Bieliny), badaniem objęto rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położonych na terenach wiejskich gminy Nowe Miasto nad Pilicą, stanowiących grunty niezabudowane, dla których uwarunkowania planistyczne (plan miejscowy lub studium) wskazują na możliwość realizacji inwestycji w postaci zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej bądź zagrodowej. Analiza lokalnego rynku nieruchomości obejmuje okres 2 lat poprzedzających datę wyceny, tj. od stycznia 2019 r.

do stycznia 2021 r.

Podsumowując, charakterystykę rynku określono poprzez:

a) Rodzaj rynku: rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o powierzchni od 300 m² do 1500 m², będących przedmiotem prawa własności, dla których uwarunkowania planistyczne (plan miejscowy lub studium) wskazują na możliwość realizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej;

b) Obszar rynku: powiat grójecki, gmina Nowe Miasto nad Pilicą (tereny wiejskie);

c) Okres badania cen transakcyjnych: od stycznia 2019 r. do stycznia 2021 r.;

d) Jednostka porównawcza: 1 m² gruntu.

Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną bądź zagrodową, jest na badanym obszarze bardzo słabo rozwinięty. W okresie monitorowania cen zanotowano jedynie 3 transakcje, spełniające powyższe wymagania, wśród których Cmin wynosi 29 zł/m², zaś C^max kształtuje się na poziomie 35 zł/m². Pozostałe nieruchomości sprzedawane na rynku lokalnym, dopuszczające wzniesienie zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej, stanowiły grunty rolne o dużej powierzchni, z której niewielki ułamek wzdłuż drogi lokalnej może zostać wykorzystany pod zabudowę. Takie nieruchomości osiągały ceny transakcyjne zbliżone do cen nieruchomości typowo rolnych, niespełniających kryterium podobieństwa do przedmiotu wyceny pod względem potencjału planistycznego.

Odnotowano również 2 transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu spełniającym kryteria podobieństwa do działki nr 1034, zakupionych pod zabudowę nowymi budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, jednak na dzień sprzedaży zabudowanych dawną zabudową zagrodową o niewielkiej powierzchni użytkowej, przeznaczoną do rozbiórki. Ceny transakcyjne za ww. nieruchomości w przeliczeniu na 1 m² powierzchni gruntu były bardzo zbliżone do działek niezabudowanych o takim

20

samym potencjale planistycznym (patrz: tabela nr 7), jednak z uwagi na istniejącą starą zabudowę (odmienny stan zagospodarowania terenu od przedmiotu wyceny) oraz na znacznie większą powierzchnię od działki nr 1034 w przypadku nieruchomości w Żdżarach, nie mogą one zostać przyjęte do bezpośrednich porównań z wycenianym gruntem – stanowią tylko dodatkowe tło dla wyceny, opartej na transakcjach gruntami niezabudowanymi, zestawionymi w tabeli nr 8.

Tabela nr 7 Transakcje nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi starymi budynkami MN pod nową zabudowę mieszkalną

L.p. Data

transakcji Gmina/miasto Obręb Pow.

gruntu w m²

Cena transakcyjna w

zł

Cena w przeliczeniu

na 1 m² gruntu w zł 1 15.03.2019 Nowe Miasto Nad Pilicą Żdżary 3 161 80 000 25 2 20.12.2018 Nowe Miasto Nad Pilicą Łęgonice 1 100 36 000 33

W tabeli nr 8 przedstawiono dane dotyczące transakcji gruntami niezabudowanymi, przyjętych do dalszej analizy. Ceny transakcyjne, podane w ostatnich dwóch kolumnach tabeli nr 14, są cenami netto (nie są powiększone o VAT).

Tabela nr 8 Transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi pod zabudowę MN/MR

L.p. Data

transakcji Gmina/miasto Obręb Pow.

gruntu w m²

Cena transakcyjna

w zł

Cena 1 m² gruntu w zł 1 01.04.2020 Nowe Miasto Nad Pilicą Domaniewice 1 085 32 500 30 2 01.04.2020 Nowe Miasto Nad Pilicą Domaniewice 1 080 37 500 35 C max 3 04.01.2019 Nowe Miasto Nad Pilicą Pobiedna 1 400 40 000 29 C min W analizowanym okresie w tym segmencie rynku nie zaobserwowano zmian cen na skutek upływu czasu. Nie dokonano zatem aktualizacji cen z tego tytułu.

Nieruchomości zestawione w tabeli nr 8 położone są w sąsiedztwie istniejącej zabudowy miejscowości, w których są zlokalizowane. Wyceniana działka nr 1034 znajduje się na obrzeżach Bielin, zdominowanych przez grunty niezabudowane, użytkowane rolniczo. Gorsze sąsiedztwo przedmiotu wyceny zostanie uwzględnione w procesie oszacowania poprzez zastosowanie odpowiedniego współczynnika korekcyjnego.

Analiza rynku wykazała, że na ceny gruntów z badanego segmentu mają wpływ cechy zestawione w tabeli nr 9.

Tabela nr 9 Cechy rynkowe i ich wagi – grunty pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną

Cecha rynkowa Waga cechy

[%] Rozkład ocen cech rynkowych

Lokalizacja 40%

40% dobra Nieruchomość oddalona do 5 km od miejscowości gminnej, stanowiącej główny ośrodek handlu i usług dla pobliskich miejscowości.

0% średnia Nieruchomość oddalona o od 5,1 km do 9 km od miejscowości gminnej, stanowiącej główny ośrodek handlu i usług dla pobliskich miejscowości.

Powierzchnia

gruntu 15% 15% średnia Grunt o powierzchni od 801 m² do 1 200 m². 0% duża Grunt o powierzchni od 1 201 m² do 1 500 m².

Dostęp do

mediów 30%

30% bardzo dobry

Działka uzbrojona w dwie podstawowe sieci infrastruktury technicznej: elektroenergetyczną i wodociągową.

15% dobry Działka uzbrojona w sieć wodociągową.

0% średni ^{Działka ma} bezpośredni dostęp do sieci elektroenergetycznej i wodociągowej.

21 Ograniczenia

w zagospodar. 15%

15% brak Brak istotnych ograniczeń w zagospodarowaniu terenu, relatywnie foremny kształt działki, brak utrudnień związanych z zadrzewieniem gruntu.

0% małe Nieruchomość o umiarkowanych ograniczeniach w zagospodarowaniu terenu, wynikających z częściowego zadrzewienia działki.

4.2. Oszacowanie wartości rynkowej w granicach nieruchomości

1) Cenę minimalną i maksymalną wyznaczono z transakcji nieruchomościami podobnymi zestawionymi w tabeli nr 8:

Cmax = 35 zł C^min = 29 zł

C = 6 zł

2) Opis przedmiotu wyceny ozn. jako działka gruntu nr 1034 (obr. 2 - Bieliny), w kontekście cech rynkowych:

a) Lokalizacja – średnia (działka oddalona o ok. 6 km od centrum od miejscowości gminnej – Nowego Miasta nad Pilicą, stanowiącej główny lokalny ośrodek handlu i usług),

b) Powierzchnia gruntu – mała (400 m²) – zastosowano metodę ekstrapolacji o jeden zakres, c) Dostęp do mediów – słaby (działka bez bezpośredniego dostępu

do podstawowych sieci infrastruktury technicznej; sieci zlokalizowane w promieniu od ok.

30 m do ok. 50 m, co się wiąże z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów w celu doprowadzenia mediów do działki) – zastosowano metodę ekstrapolacji o jeden zakres, d) Ograniczenia w zagospodarowaniu – brak.

4.2.2. Opis nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny

Poniżej w tabeli nr 10 dokonano zestawienia cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości najbardziej do niej podobnych, przyjętych do porównań.

Tabela nr 10 Opis cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych

Przedmiot

wyceny Nieruchomości przyjęte do porównań

Dz. nr 1034 Nr 1 Nr 2 Nr 3

Domaniewice Domaniewice Pobiedna Cena transakcyjna

[zł/m²] x 30 zł/m² 35 zł/m² 29 zł/m²

Data transakcji x 01.04.2020 01.04.2020 04.01.2019

LOKALIZACJA

średnia średnia średnia dobra

[ok. 6 km od centrum Nowego Miasta nad

Pilicą]

[ok. 8,9 km od centrum Nowego Miasta nad

Pilicą]

[ok. 8,9 km od centrum Nowego Miasta nad

Pilicą]

[ok. 2 km od centrum Nowego Miasta nad

Pilicą]

POWIERZCHNIA GRUNTU

mała średnia średnia duża

[400 m²] met. ekstrapolacji

o 1 zakres [1085 m²] [1080 m²] [1400 m²]

22 DOSTĘP DO MEDIÓW

słaby dobry bardzo dobry średni

[działka bez bezpośredniego

dostępu do podstawowych sieci infrastruktury

technicznej; sieci zlokalizowane w promieniu od ok. 30 m

do ok. 50 m]

met. ekstrapolacji o 1 zakres

[działka uzbrojona

w sieć ee.] [działka uzbrojona w sieci: wod i ee]

[działka z bezpośrednim dostępem do sieci ee

i wod.]

OGRANICZENIA W

ZAGOSPODAROWANIU brak brak brak małe

[częściowe zadrzewienie działki]

4.2.3. Obliczenie wartości działki nr 1034

W tabeli nr 11 dokonano porównania wycenianej części nieruchomości kolejno z nieruchomościami podobnymi, biorąc pod uwagę ustalone w wyniku przeprowadzonej analizy rynku cechy rynkowe oraz ich wpływ na cenę nieruchomości. Różnica ocen części nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań stanowi podstawę naniesienia odpowiednich poprawek.

Przyjęto zasadę, że porównanie odbywa się w odniesieniu do części funkcjonalnych nieruchomości wycenianej, tzn. stwierdza się, że część funkcjonalna będąca przedmiotem wyceny jest lepsza (+) lub gorsza (-) od nieruchomości podobnych (nr 1, nr 2 i nr 3), przyjętych do porównań.

23

Tabela nr 11 Obliczenie wartości jednostkowej prawa własności gruntu w ramach działki nr 1034 (obr. 2-Bieliny) o pow. 400 m²

L.p. Cechy rynkowe Waga cechy [%]

Zakres kwotowy

[zł/m²]

Opis cechy nieruch.

wycenianej

Nieruchomość nr 1 Nieruchomość nr 2 Nieruchomość nr 3

Domaniewice Domaniewice Pobiedna

Opis cechy

Poprawki Opis cechy

Poprawki Opis cechy

Poprawki

% zł/m² % zł/m² % zł/m²

1 Lokalizacja 40 2 średnia średnia 0 0 średnia 0 0 dobra -40 -2

2 Powierzchnia gruntu 15 1 mała średnia 15 1 średnia 15 1 duża 30 2

3 Dostęp do mediów 30 2 słaby dobry -30 -2 bardzo

dobry -45 -3 średni -15 -1

4 Ograniczenia w

zagospodarowaniu 15 1 brak brak 0 0 brak 0 0 małe 15 1

Cena transakcyjna zł/m² 30 35 29

Suma poprawek -15 -1 -30 -2 -10 0

Cena transakcyjna po poprawkach zł/m² 29 33 29

Wartość w zł/m² 30

 C = CMAX – CMIN = 35 zł– 29 zł = 6 zł

4.2.4. Wartość rynkowa części nieruchomości gruntowej stanowiącej dz. nr 1034 Wartość rynkową prawa własności gruntu (WG1034) w granicach działki nr 1034, położonej w Bielinach w obrębie 2 - Bieliny, stanowi iloczyn wartości jednostkowej gruntu, określonej w p. 4.2.3. operatu i jej powierzchni. Wynosi ona zatem:

𝐖_{𝟏𝟎𝟑𝟒}= 30 𝑧ł/𝑚²× 400 𝑚²= 𝟏𝟐 𝟎𝟎𝟎 𝒛ł

Oszacowana wyżej wartość nie uwzględnia faktu, że przedmiotowa działka nr 1034 położona jest w gorszym sąsiedztwie niż nieruchomości podobne, będące podstawą wyceny. Nieruchomości te położone są w sąsiedztwie istniejącej zabudowy miejscowości, w której są zlokalizowane. Działka nr 1034 leży na obrzeżach Bielin, w jej sąsiedztwie dominują grunty niezabudowane, użytkowane rolniczo.

W przypadku, gdy nieruchomość posiada wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe a wpływu tej cechy nie da się uwzględnić w wycenie np. poprzez zastosowanie metody ekstrapolacji, jak jest w analizowanym przypadku, punkt 6 Noty Interpretacyjnej nr 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości pozwala na zastosowanie współczynnika korekcyjnego „K” z przedziału [0,90;

1,10]. W celu uwzględnienia w procesie wyceny gorszej lokalizacji i otoczenia przedmiotu wyceny, zastosowano współczynnik korekcyjny K=0,95. Wartość rynkowa prawa własności gruntu (W^G1034) w granicach działki nr 1034 wynosi zatem:

𝐖_{𝟏𝟎𝟑𝟒}= 12 000 𝑧ł × 0,95 = 𝟏𝟏 𝟒𝟎𝟎 zł

Po zaokrągleniu przyjęto: 11 500 złotych

Słownie: jedenaście tysięcy pięćset złotych 4.2.5. Analiza wyniku i wnioski

Wskaźnik wartości rynkowej działki nr 1034 (obr. 2 - Bieliny) w przeliczeniu na 1 m² powierzchni gruntu wynosi 28,75 zł/m². Jest to poziom, który jest nieznacznie niższy od minimalnej ceny transakcyjnej (29 zł/m²), zanotowanej na lokalnym rynku w okresie od stycznia 2019 r. do stycznia 2021 r. za nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod zabudowę zagrodową bądź jednorodzinną.

Poziom wartości nieznacznie niższy od ceny minimalnej uzasadniony jest jednak cechami przedmiotowej działki.

Mocnymi stronami działki na tle nieruchomości podobnych są: mała powierzchnia działki (choć jest to powierzchnia mała dla samodzielnego zagospodarowania zgodnie z przeznaczeniem w planie, tak mała powierzchnia wiąże się z niską ogólną kapitałochłonnością inwestycji, co najczęściej skutkuje relatywnie wysoką ceną w przeliczeniu na 1 m²) oraz brak ograniczeń w zagospodarowaniu terenu.

Obniżająco na wartość prawa własności działki wpływa natomiast fakt, że działka leży w znacznej odległości (ok. 6 km) od centrum miejscowości gminnej, Nowego Miasta nad Pilicą, stanowiącej lokalny ośrodek handlu i usług dla okolicznych miejscowości, a także brak bezpośredniego dostępu do sieci infrastruktury technicznej (konieczność poniesienia dodatkowych nakładów na uzbrojenie działki;

nieruchomości, stanowiące podstawę oszacowania, miały bezpośredni dostęp do co najmniej 1 sieci infrastruktury technicznej).

Dodatkowo, obniżająco na wartość działki nr 1034 wpływa mało korzystne sąsiedztwo, w którym dominują grunty niezabudowane, użytkowane rolniczo.

W związku z powyższym, określona wartość stanowi najbardziej prawdopodobną cenę, możliwą do uzyskania za grunt w granicach wycenianej części nieruchomości.

25

5. Wycena działki nr 1469/1, porośniętej roślinnością leśną

5.1. Analiza lokalnego rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele gospodarki leśnej

Badaniem objęto rynek nieruchomości gruntowych porośniętych roślinnością leśną o funkcji gospodarczej, położonych na terenach wiejskich powiatów: grójeckiego (woj. mazowieckie), rawskiego (woj. łódzkie), opoczyńskiego (woj. łódzkie) i koneckiego (woj. świętokrzyskie), przy uwzględnieniu wieku drzewostanów, stanowiących części składowe nieruchomości, typu siedliskowego lasów i cech taksacyjnych drzewostanu. Analiza rynku obejmowała okres 3 lat od stycznia 2018 r. do stycznia 2021 r.

Szczegółową charakterystykę rynku określono poprzez:

a) Rodzaj rynku: rynek nieruchomości leśnych o funkcji gospodarczej, pokrytych drzewostanem sosnowym (jako dominującym) w III klasie wieku (41-60 lat) i w wieku przedrębnym (61-80 lat), o dominującym typie siedliskowym BŚw, Bw i BMŚw, stanowiących przedmiot prawa własności;

b) Obszar rynku: terenach wiejskich powiatów: grójeckiego (woj. mazowieckie), rawskiego (woj. łódzkie), opoczyńskiego (woj. łódzkie) i koneckiego (woj. świętokrzyskie);

c) Okres badania cen transakcyjnych: od stycznia 2018 r. do stycznia 2021 r.;

d) Jednostka porównawcza: 1 m² gruntu.

Na tak zdefiniowanym rynku, po uwzględnieniu wieku drzewostanów, stanowiących części składowe nieruchomości, typu siedliskowego lasów i cech taksacyjnych drzewostanu, odnotowano 7 transakcji nieruchomościami leśnymi. Po odrzuceniu ceny skrajnej, niespełniającej kryteriów ceny rynkowej, cena minimalna w analizowanym zbiorze wynosi 0,64 zł/m², zaś cena maksymalna kształtuje się na poziomie 1,43 zł/m² (cena średnia wynosi 1,01 zł/m²). Wymienione transakcje zestawiono w tabeli nr 12 poniżej.

Tabela nr 12 Transakcje nieruchomościami porośniętymi lasami o funkcji gospodarczej – podobne do przedmiotu wyceny pod względem wieku drzewostanu i typu siedliskowego lasu

Lp. Data

transakcji Powiat, gmina Obręb Pow.

gruntu w m²

Cena transakcyjn

a (w zł)

Jednostkowa cena transakcyjna

(w zł/m² gruntu)

Dominujący drzewostan

Klasa bonitacji

drzewostanu Zwarcie Zadrzewienie Siedliskowy typ lasu

1 05.02.2020 Nowe Miasto

nad Pilicą Borowina 30 547 20 000 0,65 Sosna 60 lat II umiark. 0,7 Bór świeży

(BŚw)

2 11.10.2019 Nowe Miasto

nad Pilicą Prosna 18 400 10 000 0,54 Sosna 54 lata I przeryw. 0,6 Bór świeży

(BŚw)

3 07.06.2019 Nowe Miasto

nad Pilicą Prosna 16 500 22 500 1,36 Sosna 49 lat I umiark. 0,8 Bór świeży

(BŚw)

4 05.12.2018 Stąporków

(pow. Konecki) Błaszków 7 800 5 000 0,64 Sosna 48 lat I przeryw. 0,6 Bór mieszany

(BŚw)

5 23.10.2018 Stąporków

(pow. Konecki) Kozia Wola 3 500 5 000 1,43 Sosna 63 lata I pełne 0,9 Bór mieszany

świeży (BŚw)

6 21.09.2018 Stąporków

(pow. Konecki) Wólka

Zychowa 1 500 1 000 0,67 Sosna 52 lata IA umiark. 0,8 Bór mieszany

świeży (BŚw)

7 03.07.2018 Gowarczów

(pow. konecki) Komaszyce 2 300 10 000 4,35 Sosna 63 lata II umiark. 0,6 Bór świeży

(BŚw)

W analizowanym okresie w tym segmencie rynku nie zaobserwowano zmian cen na skutek upływu czasu. Nie dokonano zatem aktualizacji cen z tego tytułu.

Wszystkie nieruchomości, zestawione w tabeli nr 12, podobnie jak przedmiot wyceny, leżą na terenach poza strefami szkodliwego oddziaływania przemysłu na drzewostany, mają dostęp do dróg dojazdowych i należą do większych systemów leśnych. W analizowanym zbiorze transakcji nie odnotowano wpływu powierzchni nieruchomości na cenę transakcyjną w przeliczeniu na 1 m² gruntu.

W związku z powyższym, wymienione cechy te nie wpływają na zróżnicowanie cen transakcyjnych w analizowanym zbiorze. Wszystkie nieruchomości (poza nieruchomością nr 7, która nie została przyjęta do dalszej analizy) charakteryzowały się podłużnym lub nieforemnym kształtem, stąd wpływ kształtu działki na rozpiętość cen transakcyjnych na analizowanym rynku jest niewielka.

Analiza rynku wykazała, że na ceny nieruchomości mają wpływ cechy zestawione w tabeli nr 13.

Tabela nr 13 Cechy rynkowe i ich wagi – tereny leśne

Cecha rynkowa

Waga cechy [%]

Rozkład ocen cech rynkowych

Kształt działki 5% 5% średni

Działka o nieforemnym i/lub wydłużonych kształcie, utrudniającym przeprowadzenie pozyskania i zrywki drewna oraz korzystanie z nieruchomości dla celów rekreacyjnych.

0% słaby Działka o bardzo wąskim, wydłużonym kształcie.

Bonitacja 10% 10% bardzo

dobra Drzewostany o klasie bonitacji I i IA.

0% dobra Drzewostany o klasie bonitacji II.

Siedliskowy typ

lasu 10% 10% średni Bór mieszany świeży (charakteryzujący się wyższą żyznością gleby niż bór świeży).

0% słaby Bór świeży.

Cechy taksacyjne drzewostanu

40%

40% bardzo dobre

Drzewostany o zadrzewieniu równym 0,9 i pełnym zwarciu.

26,7% dobre Drzewostany o zadrzewieniu równym 0,8 i zwarciu umiarkowanym.

13,3% średnie Drzewostany o zadrzewieniu równym 0,6 lub 0,7 i zwarciu umiarkowanym.

0% słabe Drzewostany o zadrzewieniu równym 0,6 i zwarciu przerywanym.

Rozłóg 15%

15% dobry Nieruchomość składa się z jednej działki lub kilku działek, bezpośrednio do siebie przylegających.

0% słaby Nieruchomość składa się z kilku rozproszonych przestrzennie działek.

Udział użytków

innych niż leśne 20%

20% brak Nieruchomość w co najmniej 90% stanowi las (użytki Ls).

13,3% mały Od 75% do 89% terenu działki stanowią lasy, pozostałe tereny to tereny rolne (w tym zadrzewione).

0% średni Od 45% do 60% terenu działki stanowią lasy, pozostałe tereny to tereny rolne (w tym zadrzewione).

28

5.2. Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej porośniętej lasem

5.2.1. Założenia przyjęte do wyceny nieruchomości gruntowej porośniętej lasem 1) Cenę minimalną i maksymalną wyznaczono z transakcji nieruchomościami podobnymi

zestawionymi w tabeli nr 12:

Cmax = 1,43 zł/m²

C^min = 0,54 zł/m²

C = 0,88 zł/m²

2) Opis przedmiotu wyceny ozn. jako działka gruntu nr 1469/1, porośniętej roślinnością leśną, w kontekście cech rynkowych:

a) Kształt działki – słaby (działka bardzo wąska i długa);

b) Bonitacja – średnia (klasa bonitacji drzewostanu: III – zastosowano metodę ekstrapolacji);

c) Siedliskowy typ lasu – słaby (bór świeży);

d) Cechy taksacyjne drzewostanu – dobre (drzewostan o zadrzewieniu 0,8, zwarcie umiarkowane);

e) Rozłóg – dobry (1 działka),

f) Udział użytków innych niż leśne – brak (ponad 96% powierzchni działki stanowią użytki leśne).

5.2.2. Opis nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny

Poniżej w tabeli nr 14 dokonano zestawienia cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości najbardziej do niej podobnych, przyjętych do porównań.

Tabela nr 14 Opis cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych – tereny leśne

Przedmiot

wyceny Nieruchomości przyjęte do porównań

dz. nr 1469/1 Nr 1 Nr 2 Nr 3

Borowina Prosna Prosna

Cena transakcyjna

[zł/m²] x 0,65 zł/m2 0,54 zł/m2 1,36 zł/m2

Data transakcji x 05.02.2020 11.10.2019 07.06.2019

Kształt działki bardzo słaby bardzo słaby bardzo słaby bardzo słaby [b. wąska i długa] [b. wąska i długa] [b. wąska i długa] [b. wąska i długa]

Bonitacja

średnia* dobra bardzo dobra bardzo dobra

[III]

zast. metodę

eksrapolacji [II] [I] [I]

Siedliskowy typ lasu słaby słaby słaby słaby

[bór świeży] [bór świeży] [bór świeży] [bór świeży]

Cechy taksacyjne drzewostanu

dobre średnie słabe dobre

[zadrz. 0,8, zw. umiar.] [zadrz. 0,7, zw. umiar.] [zadrz. 0,6, zw. przer.] [zadrz. 0,8, zw. umiar.]

29

Rozłóg dobry słaby dobry słaby

[1 działka] [kilka rozproszonych

działek] [działki, przylegające

do siebie] [kilka rozproszonych działek]

Udział użytków innych niż leśne

brak średnie średnie brak

[ponad 96% to użytki leśne]

[ok. 45% stanowią grunty zadrzewione

i rolne]

[ok. 50% stanowią grunty zadrzewione

i rolne]

[ponad 96% to użytki leśne]

5.2.3. Obliczenie wartości jednostkowej nieruchomości gruntowej porośniętej lasem W tabeli nr 15 dokonano porównania wycenianej nieruchomości kolejno z nieruchomościami podobnymi, biorąc pod uwagę ustalone w wyniku przeprowadzonej analizy rynku cechy rynkowe oraz ich wpływ na cenę nieruchomości. Różnica ocen części funkcjonalnych nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań stanowi podstawę naniesienia odpowiednich poprawek.

Przyjęto zasadę, że porównanie odbywa się w odniesieniu do części funkcjonalnych nieruchomości wycenianej, tzn. stwierdza się, że część funkcjonalna będąca przedmiotem wyceny jest lepsza (+) lub gorsza (-) od nieruchomości podobnych (nr 1, nr 2 i nr 3), przyjętych do porównań.