-
WERKDOCUMENT
RESEARCH-AGENDA
VOOR HET TECHNISCH
BEHEER VAN VAsTOoED
Prof. dr. ir. H. Priem us
~~~~~~~~~~~~~~I~==~==
0~
~=:;II
Aj----..---..:...-89-02
RESEARCH-AGENDA VOOR HET TECHNISCH BEHEER VAN VASTGOED
Bibliotheek TU Delft
1111111111111
C 1721909
WERKDOCUMENT
om
B 0
u
Wot6
Innovatiegericht Onderzoekprogramma Bouw Postbus 20740 (Weena 740)
3001 JA Rotterdam tel. 010-138399
Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde Thijsseweg 11
2629 JA Delft tel. 015-7830 05
RESEARCH-AGENDA VOOR HET TECHNISCH BEHEER VAN VASTGOED Werkplan Technisch Beheer van het IOP-Bouw: balans en follow up
prof. dr ir H. Priem us
De werkdocumenten van het OTB worden uitgegeven door: Delftse Uni versitaire Pers
Stevinweg 1 2628 CN Delft telefoon: (015) 783254 In opdracht van: OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft
CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, 's-GRAVENHAGE ISBN 90-6275-305-1
ISSN 0923-9871 NUGI655
Copyright 1989 by H. Priemus
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint,
microfilm or any other means without written permission from the publish-er, Delft University Press, Delft; The Netherlands.
INHOUD
Voorwoord
l. Inleiding 3
2. Eerste en Tweede Werkplan Beheer: van Werkplan naar
deelprojekten 7
3. Resultaten van het Werkplan Technisch Beheer 13 3.1. Technisch beheer eigen-woningsektor
(projekt 1, 9, 12) 13
3.2. Technisch beheer sociale huursektor
(projekt 3, 10, 13) 13
3.3. Technisch beheer en verhuurbaarheid (projekt 17) 15 3.4. Technisch beheer utiliteitsbouw (projekt 2, 14) 15 3.5. Positie van het uitvoerend bouwbedrijf (projekt 4) 19 3.6. Positie van de onafhankelijke adviseur (projekt 5) 21 3.7. Gestruktureerde aanpak van technisch beheer
(projekt 6) 22
3.8. Instrumenten bij het technisch beheer van gebouwen
(projekt 11) 26
3.9. Prognosesysteem levensduren en onderhoudscycli van bouwdelen (projekt 8)
Kwaliteitsmeetsystemen m.b.t. de onderhoudsbehoefte
van bouwmaterialen en bouwdelen (projekt 16) 27 3.10. Ontwikkelen leerplan en lesstofdokumentatie voor post
HBO-kursussen 'Onderhoud en beheer van vastgoed' (projekt 15.1)
Kennisoverdracht naar het technisch onderwijs:
MBO-werkgroep (projekt 15.2) 28
3.11. Herkennen en herstellen van bouwfouten (projekt 15.3) 29
3.12. Slotopmerking 29
4. Research-agenda voor de komende jaren: enige thema's 31
4.l. Inleiding 31
4.2. Relatie tussen primaire en sekundaire
bedrijfs-processen 32
4.3. Technologische aspekten 32
4.4. Ekonomische aspekten 33
4.5. Sociale aspekten 33
4.6. Integratie van technologische, ekonomische en
sociale aspekten 34
4.7. Informatiseringsaspekten 34
4.8. Milieu-as pe kten 35
4.9. Relatie tussen technisch beheer en bouwproces 36
4.10. Institutionele aspekten 36
4.11. Rege1gevingsaspekten 37
4.12. Slotbeschouwing 37
VOORWOORD
Formeel is het Werkplan 'Technisch Beheer' van het IOP-Bouw per 1 juli 1989 afgesloten. Het doel van het Werkplan is om te bevorderen dat innova-ties en inspirerende gedachten, die in het kader van het Werkplan Technisch Beheer zijn ontwikkeld, in praktijk worden gebracht. In deze studie wordt de balans van het Werkplan opgemaakt, waarna een research-agenda voor de komende jaren wordt opgesteld.
De volgende vragen staan in het nuvolgende centraal:
- wat hebben de onderzoekingen van het Werkplan opgeleverd; - welke innovaties zijn in dit kader ontwikkeld?
- hoe kansrijk lijkt de verdere implementatie van deze innovaties?
- welke ontwikkelingen hebben 7ich voorgedaan in research op het gebied van technisch beheer buiten het IOP-Bouw?
- welke hiaten moeten er aan het eind van het Werkplan worden gekonsta-teerd?
- welke aanbevelingen kunnen er worden geformuleerd m.b.t. follow up ak-tiviteiten: de marktintroduktie van innovaties enerzijds, en nader onder-zoek anderzijds?
Deze publikatie kan geen kompleet overzicht geven van alle onderzoeksre-sultaten. In de tekst wordt verwezen naar alle rapporten die tot nu toe (= 1 juni 1989) in het kader van het Werkplan Technisch Beheer 7ijn verschenen. De lezer wordt uitgenodigd om van deze rapporten kennis te nemen; het le-zen van dit rapport kan niet in de plaats treden van deze rechtstreekse kennisname. Deze publikatie beoogt wel een vogelvlucht over het totale Werkplan Technisch Beheer te geven en het Werkplan te plaatsen in het perspektief van nieuwe aktiviteiten in de reeks van research via ontwikke-ling tot uitvoering.
Wij hopen dat het Werkplan Technisch Beheer, evenals deze publikatie een belangrijke bijdrage levert aan de innovatie en de verbetering van het tech-nisch beheer van gebouwen.
1. INLEIDING
Oktober 1985 verscheen het "Werkplan Technisch Beheer. Onderzoekpro-gramma ter verbetering van voorwaarden voor innovatie bij beheer en on-derhoud van gebouwen". Dit Werkplan is ontwikkeld door Bureau Burie on-der auspiciën van een werkgroep onder voorzitterschap van drs Deben, en op basis van een tweetal symposia met deskundigen. Het Werkplan kwam tot stand tegen de achtergrond van het Meerjarenprogramma IOP-Bouw (april 1985).
In het Werkplan wordt het beheer opgevat als een onderdeel van het bouw-proces. Het beheer is dat deel van het bouwproces dat zich afspeelt na de realisatie van een bouwwerk. Het Werkplan laat de grond-, weg- en water-bouw goeddeels buiten beschouwing en richt zich op gebouwen: de woning-bouwen utiliteitsbouw.
Centraal in het beheer staat de beheerder van een gebouw, die beslissings-bevoegd is inzake alle ingrepen en transakties met betrekking tot dat ge-bouw, die van wezenlijk belang zijn voor de 'levensloop' van het gebouw. Zeven soorten ingrepen en transakties worden in het Werkplan onderschei-den:
1. Onderhoud: ingrepen, gericht op het handhaven c.q. terugbrengen van de 'oorspronkelijke' staat van het gebouwen de bijbehorende installa-ties.
2. Verbetering: ingrepen, gericht op een betere aanpassing van de staat van het gebouwen de bijbehorende installaties aan het zelfde gebruik. 3. Gebruiks- of bestemmingswijziging: ingrepen, gericht op een ander
ge-bruik van het gebouwen de bijbehorende installaties.
lt. Verbouwing: ingrepen, gericht op een betere aanpassing van de staat van het gebouwen de bijbehorende installaties aan een ander gebruik. 5. Verhuur: transakties die ertoe leiden, dat andere gebruikers hun intrek
in het gebouw nemen. ,
6. Verkoop: transakties waarbij het gebouwen de beheerdersrol aan een andere partij wordt overgedragen.
7. Sloop: ingreep die het bestaan van het gebouw beëindigt.
Sommige onderscheiden beheerbeslissingen zouden nog verder kunnen wor-den uitgesplitst. Bij de verhuur zou b.v. onderscheid kunnen worwor-den ge-maakt in huurdersselektie/toewijzing, huurprijsvaststelling, huuraanpassing, service-kostenbepaling etc., maar vooralsnog zien we van deze perfektione-ring af. Wel is de konstatering van belang dat er in de praktijk vaak kombi-naties van ingrepen en transakties optreden.
De beheerder is niet vrij om te doen en laten wat hij wil. Een uitgebreid stelsel van regelgeving perkt zijn beslissingsruimte in. In veel gevallen zijn de beheerbeslissingen over meer partijen verdeeld: de beheerder, de eige-naar en de gebruiker. In sommige gevallen (bewoner-eigeeige-naar) vallen deze
drie rollen samen. In andere gevallen (makelaar-belegger-huurder) zijn er ook werkelijk drie partijen in het geding, waarbij bij voorbeeld de medebe-heerstaak van de gebruiker niet mag worden veronachtzaamd.
Het Werkplan Technisch Beheer is niet in de breedte gericht op het beheer van gebouwen. Er zijn tenminste twee toespitsingen:
- gerichtheid op veelbelovende innovaties; - gerichtheid op het technisch beheer.
Het volgende begrippenschema ligt ten grondslag aan het Werkplan Tech-nisch Beheer.
Afb. 1. Technisch Beheer: begrippenschema
preventief onderhoud korrektief ge-pland onderhoud (kort-cyclisch) (3) (kort-cyclisch) (lang-cyclisch) (2) (1) vgl. "klachtenonderhoud" (2) vgl. "groot onderhoud" (3) vgl. "normaal onderhoud" korrektief niet-gepland onderhoud (l)
Technisch beheer: wordt hierbij gedefinieerd als het geheel van aktlviteiten dat gericht is op het handhaven resp. verbeteren van de konditie van het gebouw.
Onderhoud: het geheel van technische en daarmee samenhangende admini-stratieve akti vlteiten, dat gericht is op het handhaven of opnieuw bereiken
of benaderen van de oorspronkelijke of daarmee qua gebruiksmogelijkheden gelijk te stellen staat van de woning.
Verbetering: het geheel van technische en daarmee samenhangende admini-stratieve aktiviteiten, dat gericht is op het verbeteren van de oorspronke-lijke of daarmee qua gebruiksmogelijkheden gelijk te stellen staat van de woning.
Het Werkplan Technisch Beheer benadrukt de omvang van de technische be-heeropgave: de onderhoudskosten van woningen, overige gebouwen, infra-struktuur en machines bedragen maar liefst 12 à 14% van het nationaal in-komen. De gemiddelde jaarlijkse onderhoudskosten van gebouwen bedragen 1
à
2% van de vervangingswaarde. Verondersteld werd dat het belang van het technisch beheer in de komende decennia nog zal toenemen onder in-vloed van demografische, ekonomische, sociale en technologische ontwikke-lingen.Het technisch beheer van gebouwen is een weerbarstig terrein, zo wordt in het Werkplan Technisch B.eheer betoogd. Gebouwen hebben in het algemeen een lange levenscyclus. Vele beheerbeslissingen worden slechts incidenteel en veelal zelfs eenmalig genomen. Tussen nieuwbouw en beheer bestaat er, mede ten gevolge van wisselingen in de verdeling van verantwoordelijkhe-den, een slechte informatie-uitwisseling.
Het Werkplan konkludeert:
1. dat de kondities voor kumulatie van kennis en ervaring met het tech-nisch beheer van gebouwen tamelijk ongunstig zijn. ( ••• )
2. dat de mogelijkheden voor terugkoppeling van ervaringen vanuit de be-heersfase naar de nieuwbouwfase tamelijk beperkt zijn. ( ••• )
3. dat de kondities voor innovatiegerichte research en ontwikkeling even-min gunstig zijn. ( ••• )
4. dat de oriëntatie op innovatieve ontwikkelingen die zich op onder-houdsgebied in andere sektoren voordoen, niet sterk ontwikkeld is". Innovaties komen tot ontwikkeling in het spanningsveld tussen de trek-kracht van de vraag ('market pull') en de druktrek-kracht van de technologie ('technology puSh'). Al met al wordt in het Werkplan het innovatief vermo-gen van het veld van het technisch beheer van gebouwen niet bepaald gun-stig genoemd.
Het Werkplan meent dat de innovatie op het gebied van het technisch be-heer van gebouwen het beste is gediend met:
1. Verbetering van de organisatorische infrastruktuur van het veld. Onder meer wordt gedacht aan zodanige verbeteringen, dat: - de vraag zich beter kan manifesteren;
- er meer speelruimte wordt verkregen voor de zich manifesterende vraag (b.v. optimalisering van regelgeving);
- kumulatie en overdracht van kennis en ervaring beter kan plaatsvin-den;
- terugkoppeling van de beheers- naar de nieuwbouwfase beter kan plaatsvinden.
2. Opvoeren van het research-potentieel door stimulering van onderzoek
dat inspeelt op innovatiebehoeften bij de partijen in het veld.
3. Opvoeren van de aandacht voor het ontwikkelen van toepassingen van innovaties op het gebied van technisch beheer die in andere sektoren dan de bouw zijn ontstaan.
Afb. 2 geeft schematisch de deelprojekten aan, die in het Werkplan
Tech-nisch Beheer zijn onderscheiden, uitgezet in de tijd.
Afb. 2. Situering van (deeI)projekten en aktiviteiten in de tijd volgens
het Werkplan Technisch Beheer 1985
lil. • lil
i
~ ~ -;;;I
.
i
!
~f
~.L
~ 8 I!I~ ~ :~ V~~
I:' i:J_ ~ f ~~~
8 ~ ~-~~
~~ Ji~ "If! G 'r
§ ~j
.
ii
-9 9 ~.!
i
g
!Ï ti~t
!
~
d~
h
5 §i
IQ~ ~~ :8- ~z !j~ :;: ~ ~i'~!
~!
r
h
~j~~
H
~~ -,:.~-e.\
~pi
H
§
Jlü
~ 9 . t~a
:;;U~I
ijI
8
j
~Hi
i~ ~I
.;~Si § ! ~ ~ ~ d liiHI
I
ai;:. ~UI
~2..d#
I!I H ~ iS !j:ïj_I
~
~b, ~..!-;::..-i ~ ~ à.ll. ..;~~ ~I
I~
I~
d
~I
~~ ~ 8 I!j> .;~ .ö!&2. EERSTE EN TWEEDE WERKPLAN BEHEER: V AN WERKPLAN
NAAR DEELPROJEKTEN
In tabel I worden de deelprojekten van het Eerste Werkplan gespecificeerd.
Tabel 1. Eerste Werkplan Technisch Beheer 1985
1. Positie eigen-woningbezitters
la. Gedragsmotievenonderzoek
lb. Ontwikkeling conceptie schaalvergroting
Ic. Ontwikkeling conceptie fina ncieringsvo rmen
ld. Experimentele toepassing
2. Positie beheerders utiliteitsbouw
2a. Kaartbeleid U-bouw
2b. Ontwikkeling conceptie
2c. Experimentele toepassing
J. Positie beheerders sociale sektor
3a. Differentiatie huurbegrip
Jb. Bedrijfsmatige aanpak en regelgeving
Jc. Experimentele toepassing
4. Positie uitvoerend bouwbedrijf
4a. Schaalproblematiek uitvoerend bouwbedrijf
4b. Trendstudie ontwikkelingen op het gebied
van de uitvoering
5. Positie onafhankelijke adviesfunkties
5a. Vooronderzoek
5b. Realisatie verbeteringsvoorstel
5c. Randvoorwaarden bestand onderhoudsgegevens
5d. Analyse ontwerpevaluatiesystemen
6. Gestructureerde aanpak van beheer en onderhoud
6a. Vooronderzoek
6b. Ontwikkeling afsprakensysteem
7. Modellen financieel-economische effecten
beheersbeslissingen
7a. Vooronderzoek
7b. Ontwikkeling modellen
8. Trendstudie modularisering, homogenisering
Voorlichtings- en implementatie-acti viteiten.
Het projekt 7 is nimmer tot stand gebracht, omdat hieraan buiten IOP Bouw-verband op verschillende plaatsen aandacht bleek te worden besteed. Projekt 8 is pas in het tweede Werkplan Technisch Beheer geëntameerd. De projekten 1 tot en met 6 zijn volgens plan aangepakt en uitgevoerd.
Op 31 oktober 1985 verscheen het "Jaarwerkplan Technisch Beheer 1985-1986", waarin werd aangegeven hoe het Werkplan Technisch Beheer zou worden uitgevoerd.
Het Werkplan werd vervolgens uitgevoerd onder verantwoordelijkheid van het Coördinatieteam Technisch Beheer, bestaande uit:
- dr J.B. Burie (Burie Advies en Onderzoek BV), voorzitter
- ir drs J.B. Buys (Programmabureau IOP-Bouw), sekretaris - ir W. Burgler (Servica Technisch Beheer BV)
- drs M.A. Lammettink (Nationale Woningraad) - ir W.M.A.J. Willart (waarnemer namens DGVH).
November 1987, dus twee jaar later, verscheen het Werkplan Technisch Be-heer deel 2. Hierin werden in aansluiting op de inmiddels afgeronde zes pro-jekten uit de eerste fase vijf propro-jekten aangegeven die direkt van start zou-den kunnen gaan, en nog eens vijf projekten die later zouzou-den kunnen star-ten.
Het uiteindelijke Werkplan Technisch Beheer (eerste + tweede tranche) ziet
Tabel 2. Project I. Positie eigen-woningbezit la, lb,lc+ ld 2. Positie beheerders U-bouw 2a 3. Positie beheerders sociale sector 3a,3b+3c 4. Positie uitvoerend bouwbedrijf 4a+4b 5. Positie onafhanke-lijke adviesfuncties 5a 6. Gestruc tureerde aanpak 6a
Werkplan Technisch Beheer, eerste + tweede tranche (zoals in november 1987 geformuleerd)
Gerealiseerde output (sept. '81)
·'nzicht in beheersgedrag eigen woningbezitters
·Nieuwe garantieregeling voor particulier woningonderhoud ·Nieuwe financieringsvormen voor particulier woningonderhoud ·Concepties waarbij complexe particuliere onderhoud gezamen-lijk wordt uitgevoerd
·Inzicht in kaart beeld U-bouw van belang voor a'anbodzijde markt van b en 0 capaciteit; marktinformatie over het be-heerdersgedrag
·Goed uitgangspunt voor verdere invulling kaartbeeld
·Inzicht in mogelijkheden diffe-rentiatie huurbegrip (te gering voor vervolgproject)
·Gedetailleerde marktinformatie over innovaties bij en innova-behoeften van corporaties en ge-meentelijke woningbedrijven ·Concepties voor innovatief be-heer bij woningcorporaties ·Inzicht in positie, gedrag en hulpmiddelen van het uitvoerend onderhoudsbedrijf
·Constatering dat markt wordt gedomineerd door opdrachtgevers die vrij behoudend zijn
·Randvoorwaarden voor kansrijk opereren aan de aanbodzijde; stimulerende en beperkende factoren
·Inzicht in kennisbehoefte tech-nisch beheer van de verschillen· de partijen
"(Als bijproduct)Systematisering begrippenkader technisch beheer
·Inzicht uit vooronderzoek dat concept integrale gestr. aanpak door ontw. in praktijk wordt in-gehaald en beter vervangen kan worden door het ontwikkelen van een systematische aanpak van b en 0 per sector (ewb,swb,u-b)
(Vervolg)project
9. Experimentele stimulering parti-culier woningbch.
-i.s.m. VEH en SEV
zie 14. (dient om vraagzijde markt -die in wezen een vrij behoudende opdracht-geversmarkt is- wakker te schudden)
10. Experimentele
. stimulering inno-vatief beheer bij woningcorporaties -i.s.m. NWR, NCIV en SEV zie 14. (dient om vraagzijde markt wakker te schudden) zie 8. (kan barriere voor verandering van relatie opdrachtgever-uitvoerder wegnemen)
11.(=5.b.) Instru-menten bij het technisch beheer van gebouwen -i.s.m. versch. adv. en beheerders 12. Stimulering systematisch beheer eigen woningbezit -i.s.m. VEH
Voorgenomen output ttmei '89)
·Verdere ontwikkeling in praktijk en demonstratie aan de hand van praktijk vall:
-garantieregeling -financieringsvormen -samenwerkingsvormen voor particulier woningbeheer ·Publicitaire campagne
·Ontwikkeling in praktijk en marktintroductie van:
-marktgericht onderhoudsbeleid -onderhoudsmanagement met teru, koppeling naar nieuwbouw -beslissingsondersteunende informatiesystemen "Publicitaire campagne
"Inzicht in mate waarin en niveau waarop informatie uit bestanden van beheerders en adviseurs uitwisselbaar blijkt ·Budgetterings/ramingsmethodiek op basis van deze globale, uit-wisselbare informatie "Publicitaire campagne "Onderhoudsboekje voor
de eigen woningbezitter "Publicitaire campagne
7. Modellen fin.!
econ.
beheersbe-slissingen
Niet opgestart i.v.m.
ontwikke-lingen elders (NWR, SBR) en
voorgenomen output 11
8. Prognosesysteem Wordt in tweede tranche opgestart
levensduren en onder-houdscycli bouwdelen 13. Stimulering systematisch beheer sociale woningbouw -i.s.m. NCCW en ISTONET 13a + 13b 14. Stimulering systematisch beheer U-bouw
-i.s.m. NVDO, ISM
Rijksgeb.dienst 15. Kwaliteitsver-betering opleiding en scholing 16. Kennisontwik-keling en -ver-breding tero -technologie 17. Onderhoud en voorraadbeheer
'Standaards voor
gegevens-verzameling en -uitwisseling op
gebied techno beheer socialc 'cct..
'Via het openbare telefoonnet
toegankelijke gegevensbestandcn
en gegevensverwerkingssystclilcll
op het gebied van techno beheer 'Publicitaire campagne
'Onderhoudshandieiding gebouwen waarin een koppeling tussen technische, economische
en organisatorische aspecten geleg'
wordt
'Prognose-gereedschap voor opdrachtgever en uitvoerder 'Eerste aanzet tot kwaliteits-meetsysteem voor het feitelijk uitgevoerde onderhoud 'Verbeteringsvoorstellen voor onderwijs en scholing op het gebied van techno beheer 'Verhoging bewustzijn van het belang van onderwijs en scholing op dit gebied
Stimulering kennis over een in in technisch opzicht strategisch onderwerp
'Kennis inzake de relatie verhuurbaarheid en onder-houdstechnisch beheer
Afb. 3. Relatie tussen deelprojekten Werkplan Technisch Beheer A. Indeling naar par ti cipanten/sekto ren
uitvoerend (4) bouwbedrijf (+ video) J
,
~"
't
ona"-
,
~,
_
&-
fun beheerder ~gbouw U-bouwr - - - - i
markt- -ikondities : len _ I technischi
I beheer (17) L _____ j -eigen won. (1) (2) ~ (9) (14) (12) (11) ~ kommerc. huurwon. ~ sociale (3) huurwon. (10) (13)B. Ondersteuning, uitwerking, kennisoverdracht
fh. advies (5) ktie
(6): (8) + (16):
gestruktureerde aanpak technisch beheer
prognose-systeem levensduren en onderhoudscycli bouw-delen; kwaliteitsmeetsystemen
(15): kwaliteitsverbetering opleiding en scholing.
Een projekt met het nummer (7) bestaat niet.
Uit het verloop van het Werkplan Technisch Beheer wordt duidelijk dat
aan-vankelijk is gekozen voor een indeling naar participanten en sektoren, maar
dat in de tweede fase daaraan een lijn van onderzoeksprojekten is
toege-voegd, die meer als instrumenteel onderzoek kan worden betiteld, gericht
op ondersteuning, uitwerking en kennisoverdracht. De nadruk lag sterk op onderzoek, gericht op de beheerder van het gebouw, waarbij de woningbouw
sterker is belicht dan de utiliteitsbouw. De utiliteitsbouw is van nature zeer
heterogeen. De meer specifieke kennis per gebouwtype (scholen,
ziekenhui-zen, kantoren) is nog maar in bescheiden mate ontwikkeld. In de
woningsek-tor valt op dat de kommerciële huursekwoningsek-tor niet is onderzocht. De verklaring is gelegen in het feit dat het DGVH bij de start van het Werkplan Technisch Beheer juist een onderzoek op dit terrein had opgedragen.
Opmerkelijk is voorts dat de terugkoppeling van beheer naar nieuwbouw, aanvankelijk als centraal knelpunt geïdentificeerd, niet expliciet als onderzoeksthema is benoemd, evenmin als onderzoek naar ervaringen
bui-ten de vastgoedsektor die voor het technisch beheer van gebouwen van
be-lang zouden kunnen zijn. Beide thema's komen overigens wel als deelthema
In het nuvolgende zal een beknopte balans van het onderzoek in het Werk-plan Technisch Beheer worden opgemaakt, waarna zal worden aangegeven welke research-opgave op het terrein van het technisch vastgoedbeheer nog vóór ons ligt.
3. RESULTATEN VAN HET WERKPLAN TECHNISCH BEHEER
3.1. Technisch beheer eigeo-woningsektor (projekt 1, 9, 12)
Projekt 1, gericht op de eigen-woningsektor en uitgevoerd door het IVA en het OTB, geeft een algemeen beeld van de wijze waarop bewoner-eigenaren omspringen met het onderhoud aan hun woningen (Serail, 1987; Meijer, 1987). Als het om kleinere ingrepen gaat, weet de bewoner-eigenaren meestal wel raad met de onderhoudsopgave. Zelfwerkzaamheid speelt juist in deze sektor een grote rol. Het wordt moeilijker als het om grotere ingre-pen gaat, en met name als het ingreingre-pen betreft, waarbij meer woningen (en dus ook: meer bewoner-eigenaren) betrokken zijn. Vooral in zulke gevallen is een professioneel bouwbedrijf nodig, maar bewoner-eigenaren zijn vaak niet in staat om tot een kollektieve aktie te komen, de opdrachtgevende funktie naar behoren uit te oefenen en het onderhoud over meer jaren te
plannen. .
Gekonstateerd werd dat de voorlichting over ooderhoud en verbetering van de eigen woning moest worden verbeterd. In samenwerking met de Vereni-ging Eigen Huis werd een brochure vervaardigd (OTB, 1988). Voorts is door de Stichting Arbeidstechnisch Onderzoek Bouwnijverheid (SAOB) in samen-werking met IBBC-TNO gewerkt aan een onderhoudsboekje, resp. huisboek-je voor de woningbezitter. Gezien de heterogeniteit van het eigen-woningbezit is het niet eenvoudig om een informatief, voor alle situaties geldend, en toch eenvoudig huisboekje te maken.
Aktief is geprobeerd, in nauwe samenwerking met de Stichting Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV), experimenten op touw te zetten, ge-richt op het verbeteren van kondities voor innovatieve ontwikkelingen in het technisch beheer van eigen-woningen. Deze experimenten hebben be-trekking op de financiering van het technisch beheer, de ontwikkeling van een garantieregeling voor technisch beheer (samen met de Stichting Garan-tie-Instituut W ooingbouw), het bevorderen van samenwerking tussen bewo-ner-eigenaren, resp. het bevorderen van samenwerkingsverbanden tussen bewoner-eigenaren en woningkorporaties ter plaatse. Over de voortgang van deze experimenten zal eind 1989 worden gerapporteerd.
3.2. Technisch beheer sociale huursektor (projekt 3, 10, 13)
Terwijl in de eigen-woningsektor de problemen zich koncentreren in de bo-ven-individuele aanpak van het technisch beheer, hebben de beheerders in
de sociale huursektor juist moeite met een gedifferentieerd, op maatwerk toegesneden onderhoudsbeleid. In het kader van projekt 3 is door het OTB nagegaan, welke mogelijkheden er zijn tot een zekere differentiatie van het huur begrip, zodat er meer ruimte wordt geboden voor zelfwerkzaamheid
van huurders, resp. flexibele rolverdelingen tussen huurder en verhuurder. Getracht is om barrières weg te nemen in de sfeer van de regelgeving en
"beh eer kultuur", waardoor het technisch beheer in de sociale huursektor dynamischer zou kunnen worden (Kaan, 1987a).
Een meer theoretisch onderzoek is gehouden naar het bedrijfsmatig onder-houd buiten de woningsektor. Uit deze analyse komen een aantal ervaringen naar voren, waaruit in de woningsektor veel kan worden geleerd. In feite gaat deze deelstudie verder dan het technisch beheer in de sociale
huur-sektor (Kaan, 1987b).
Uit een case-study onder drie korporaties en een enquête onder een voor-hoede van 81 woningkorporaties blijkt dat een overgrote meerderheid van de korporatiebesturen behoefte heeft aan bestuurlijke informatiesystemen. Deze enquête levert een groot aantal indikaties op voor innovatieve moge-lijkheden en initiatieven bij woningkorporaties (Kaan, Van der Heijden en Van Schaik, 1988; Amoryen Vijverberg, 1987), waarop in praktijk-experi-menten kan worden voortgeborduurd. In een afzonderlijke brochure (OTB, 1987) wordt een overzicht gegeven van trends in technisch beheer, voor de
beheerders in de sociale huursektor.
In het kader van projekt 10 is door hét OTB in samenwerking met de SE V een tweetal praktijkexperimenten opgezet, in Amsterdam en Winterswijk, waarin een informatiesysteem wordt ontwikkeld, gericht op het optimali-seren van het technisch beheer. Voorts is een schriftelijke enquête gehou-den onder ca. 50 woningkorporaties, waarbij is nagegaan in hoeverre in de praktijk beheerervaringen naar nieuwbouw worden teruggekoppeld. Over deze enquête zal in de loop van 1989 een afzonderlijk deelrapport verschij-nen. De looptijd van de experimenten in Amsterdam en Winterswijk zal de
looptijd ,'an het IOP-Bouw (tot 1 juli 1989) overschrijden. Door de samen-werking met de Stichting SEV is de kontinuiteit evenwel verzekerd.
Projekt 13, eveneens uitgevoerd door het OTB, is gericht op het bevorderen van een systematisch voorraadbeheer in de sociale huursektor • W oning-bouwvereniging 's Gravenhage is hierbij als case uitgekozen. Getracht wordt om konkreet aan te geven hoe een systematisch voorraadbeheer kan worden gerealiseerd door een effektieve informatievoorziening, kengetallen en een adekwate besluitvormingsstruktuur waarbij een aantal hulpmiddelen worden ingezet. Een geautomatiseerd informatiesysteem stelt het bestuur en de staf in staat om verantwoorde beslissingen te nemen op het gebied van onderhoud/verbetering/sloop, koop/verkoop, huuraanpassing/-huurdif-ferentiatie en woningtoewijzing/doelgroepbepaling. In de uitwerking zal de nadruk worden gelegd op de relatie met het technisch beheer (klachten-onderhoud, groot-(klachten-onderhoud, mutatie-(klachten-onderhoud, onderhoudsplanning, etc.). Het eindrapport van projekt 13 zal medio 1989 worden gepubliceerd in de reeks 'Volkshuisvesting in theorie en praktijk' (Delftse Universitaire Pers). Tenslotte is, als uitvloeisel van de projekten 1 en 3, in samenwerking met het Nederlands Verbond van Ondernemers in de Bouwnijverheid (NVOB), een brochure samengesteld, getiteld "Woningonderhoud: een groeimarkt voor aannemers" (OTB/NVOB, 1988).
3.3. Technisch beheer en verhuurbaarheid (projekt 17)
Aan het Instituut voor Ruimtelijk Onderzoek (IRO) van de RU Utrecht is
gevraagd een onderzoek uit te voeren naar de relatie tussen
verhuurbaar-heid en technisch beheer. Dit onderzoek startte met een literatuurstudie,
waarover inmiddels verslag is uitgebracht (Bosten en Jobse, 1989).
Vastge-steld wordt dat het leegstandsprobleem, hoewel de situatie in relatie tot de
omvang van de totale Nederlandse woningvooraad niet verontrustend is, in
som mige delen van de woningmarkt en in bepaalde wijken ernstige vormen
heeft aangenomen. Vooral dure woningen (boven de IHS-grens),
etagewonin-gen en speciale wopingtypen (zoals HAT-eenheden) staan relatief vaak leeg.
De verhuurbaarheidsproblemen vormen een breed en divers probleemveld,
waarover nog onvoldoende kennis bestaat. In elk geval is er niet één
oor-zaak aan te wijzen, maar is er sprake van een aantal, veelal elkaar
verster-kende oorzaken. De bestaande theoretische inzichten hebben het karakter
van werkhypothesen. Er is nauwelijks onderzoek verricht naar de
effektivi-teit van toegepaste maatregelen.
Gewezen wordt op de toenemende koncentraties van uitkeringsgerechtigden
en andere bewoners met een laag inkomen, vooral in stedelijke gebieden.
Juist voor deze kategorie dient niet uitsluitend te worden gedacht aan
ge-riefsverbetering, maar ook aan een verlaging van de woonlasten.
Duidelijk is dat het onderhoud niet alleen de resultante is van
bouwtech-nische faktoren, maar dat het onderhoudsbe1eid mede moet worden
ge-plaatst in een toenemende marktgerichte voorraadbenadering. De nadruk
zal moeten liggen op preventieve maatregelen, b.v. in de sfeer van een dynamisch mutatie-onderhoudsbeleid en een doelgroepgerichte toewijzing.
Informatie- en signaleringssystemen kunnen in dit vroege stadium voor de
verhuurder hulpmiddelen vormen om de koers uit te zetten.
Het vervolgonderzoek wordt gebaseerd op een enquête onder 16
woningkor-poraties en op veldwerk onder huurders.
3.4. Technisch beheer utiliteitsbouw (projekt 2, 14)
Projekt 2, uitgevoerd door de TU-Eindhoven is een verkennend onderzoek, gericht op de vragen "Wat wordt beheerd", "door wie" en "hoe" in de
utili-teitsbouw. Er wordt een beschrijving gegeven van de voorraad
utiliteits-gebouwen, van de partijen die betrokken zijn bij het beheer van deze
voor-raad, van de beheervormen die worden toegepast, de plaats van het beheer
binnen een bedrijf en de rol van bouwbedrij ven en adviseurs.
Uit het aldus gekonstrueerde kaartbeeld blijkt dat het technisch beheer bij de betrokkenen meestal geen prioriteit heeft. Het technisch beheer wordt
veelal als een nevenfunktie beschouwd. In de praktijk ligt de nadruk veelal
op het verhelpen van klachten en storingen. Zo professioneel als vaak de primaire produktieprocessen zijn georganiseerd, zo amateuristisch is men
vaak bezig met het beheer van de kondities waaronder deze processen
plaatsvinden. De onderzoekers konkluderen dat de bevordering van kennis
en professionaliteit het meest is gediend met een schaalvergroting en
ver-dere verdieping van de adviseursfunktie (Hofman et al., 1987).
voor beheer beslissingen. Op deze wijze wordt getracht een verantwoorde aanpak van het technisch beheer te stimuleren en een gerichte vraag tot stand te brengen op de markt tussen beheerders en adviseurs. Daarmee ligt projekt 14 in het verlengde van projekt 2, waarin werd gekonstateerd dat de gunstigste perspektieven voor innovatie in het technisch beheer bij de uti-liteitsbouw voornamelijk zijn gelegen in de ontwikkeling van de adviesfunk-tie. Een geartikuleerde vraag op de markt tussen beheerders en adviseurs ontbreekt echter grotendeels.
Projekt 14 beoogt allereerst de onderhoudsbehoefte per m2 voor verschil-lende soorten U-bouw te ramen met behulp van normen en kengetallen. De-ze gegevens leveren een globale referentie op voor de gebouwbeheerder met betrekking tot de eigen onderhoudsinspanning.
De probleemstelling - hoe is zicht te krijgen en te houden op de exploita-tiebalans, de winst en verliesrekening van een gebouw - betekent het ont-wikkelen van rekenmodellen voor de gebruiker/beheerder: makro voor de besluitvorming over funktionele aanpassing c.q. verhuizing, mikro voor de besluitvorming over de diverse soorten onderhoud.
Voor deze modellen zijn in ieder geval de volgende ingrediënten noodzake-lijk:
1. - het systematiseren van normen en kengetallen voor lasten en in be-paalde gevallen ook baten in de exploitatie voor diverse soorten gebouwen (o.a. kantoren, bedrijfsgebouwen, hallen en loodsen, onder-wijsgebouwen)j
2. - het ontwikkelen van een afschrij vingsmodel, zowel technisch als
funk-tioneel, voor deze soorten gebouwen op basis van verwachte levens-duur;
3. - het invoeren van de waarde van de lokatie: de waarde in het
ekono-misch verkeer op basis van de norm van het moment;
4. - het bepalen van de funktionele staat (de efficiëntie) van het gebouw
voor het sped fieke eigen gebruikj
5. - het bepalen van de eigen werkelijke uitgaven in de exploitatie van het
gebouw.
De punten 4 en 5 kunnen slechts door de gemotiveerde gebruiker/beheerder worden ingebracht, punt 3 is de sped fieke kennis van de taxateur.
In het onderzoek worden met name de punten 1 en 2 ontwikkeld.
Projekt 11 en 14 zijn min of meer komplementair. Projekt 14 richt zich meer op makro-niveau. Veel gegevens worden verkregen van de onderhouds-kosten en staat van onderhoud van hallen en magazijnen van Defensie in de provincie Gelderland.
x 106 m2 Bedrijfstak waarvoor het bouwwerk bestemd is ("oll,·n. UIltI'. cU)
ag ra- niJverheid, hande 1 en verkeer overiJ:r.e dienstverlenin TOTAAL
risch
Gebouwtype (oi. ~ijl'l' J ... , 1)
repa -ratie :~!~n-1~~~Vin ~~~::~~I ~:~een-I~~~:;= GEBOUW-TYPE poorveggebouwen.
:ebouwcn voor het lJegverkeer.
andbouwgebouwcn kassen.
I
Lsndbouwgebouwen schuren en
stallen.
abrieken, maga'2.ijnen, kantoren
,et hallen en loodsen.
allen en loodsen. I'~~~~:~~:~j:::~ openbare diensten ;Zickenhulzen. rpsychiatnsche ziekenhuizen en zwakzinniae inrichtin~en. erpleegtehui.:en.
verige instellingen
gczond-Iheidszorg.
- t -
--
t--
I
~ 80.8 ~ 21,0 -'I 32,1 ~I =._L_ 4,' 2,4 5 .• 50,'
,'?Ti-n:-r
,
-O,S 5~1 ~-0,]
I Or 1 ] 7,6°
4 22 > • _..!!....6 L.70
_1
rel!,cl. ~ 16,7 0,2 I 0,4 o 9 89,1 1-- --- I---80,8 ---r---~ 0,00
.
8
1
0,9 2,U 55,1 0,9 65,5 2,9 0,3 0,2 I <,aI'
Ö,J','
I,. 0,3 o°
0,2 >,9 4,. 0, ,° °
2,8 0, , 0,0 0,2 0,4 verdekte sportacconnodaties. " m m m, ,aIe', co bm_I I I
I I
I
-
,'
I I I
+-+
-
+
-
i
-
--
.
-I-
tj
~
,
L
tE
I I I
:::
-1
verdekte z .... elllbaden. _~ 0,1 O,S
--.-- 0,2
Scholen. 0,1- -'JQ.+--';~O. ,~ .L
IUniversiteiten. --f- -I-_? . .L t t .
-. I I
c,,'
--r--t
-~=~
-t
=J
~
l
9~~L
Bij zonde re .... oonge-bou~en\T\he t
L~!~:7:e:~c. --+-._+--~._+-
-'verige.
iet gerekend. --+?1,"Jf- -7_2
'OTMI. 8EORIJfSTAK. 179. 'j I lOt. ,Ij I 12 ,I I%J .,~,~~~u ~il Ik , •• 1, ... dfijf . . . IIi", IHa ns u d~
~CO." .. LHM .... i ••• LLi., voo. o •• d ... i ••• i~""~n ~n _ ... , ... I")II"~ CIS
In ·,., •• ~n. wil int,,'.i ... " •• f I ... ,., ... u •• ~ol_ . . . n.".I •. , ... - u ... rln' ... ,.I'j~. di ... rr'~ni",. o .... i . . . u . ... ni .. ,{, •••• II.lijk) .n .. 'v . . ,,, ~lj· - --I I ---1- - - -~;o -.----f I n,-,-" --1-I - . -t---I---,;-I ::,--'1 t--7,.' . 1.2 0.3 0,> I 25,0 '10)", >,' 1,2 1,2 I ~.1 17,1 12.!.1J I.!.'J
--
j
---
-t-
M _ ___ ~-!_LL .,.: (J, ,-O,t: I ~ J.I, >,b 2, ] >,0 0,2~
"~
ti=0
'O
-
H
-
--
--
~
0,3 12,2 - - --- -0, , 0,6 0, ! 1,2 1,9 22 ,2 2,7 ',0 f.8,b 1,0 1107f..5 I,>I'· ... "h·",~·,. r"'J~" -~~ ... ,~ .... , ... 1 ... '.,,"" .. ·• 1",1,,,,,, h,' lI .. , ••• ,. , .. i. I .• n""~"·" \ .. ,"~"~'I. M.~I, . . , l. "n loch .. ·•t
-\,0.1.
;lil:~
~
~
á,
-ij'
t
~i'
3 ~ia
~ -=:ci6
< ~ :I 0-~ < o o.,
i
...
Afb. 4. Het vloeroppervlak van de totale voorraad utiliteits-gebouwenfedraagt ca. 475 miljoen m bedrijven (nijverheid, !larrlel en verkeer) 44%
Afb. 6. Van de ca. 135 miljoen ro2 die 'professioneel' beheerd worden, beheren bedrijven in nijverheid, hardel en
verkeer ca. 50%
Afb. 5. Het technisch beheer over 29% van dit vloer-oppervlak is als profes-sioneel te beschouwen
Afb. 7. Voor 99,5% van de ca. 340.000 beheerders van gebouwen is het beheren een nevenftnktie
be.'leerders waa.. ... = r
he~ behere., ee::
:leve:-:f".l."l.1ttie i!:::
Tabel 4. Belangrijkste kategorieën beheerders Agrarische bedrij ven
Overige bedrij ven (nij verheid, handel, verkeer) Commerciële beheerders (makelaars;
beheermaat-schappijen) Institutionele beleggers Rij ksoverheid Gemeenten Semi-overheid (NS, PTT) Defensie
Instellingen van gezondheidszorg (intramurale gezondheidszorg en bejaardenoorden) Onderwijsinstellingen (schoolverenigingen,
instellingen voor voortgezet, hoger en universitair onderwijs)
Totaal Overig Totaal
(Hofman et al., 1987, p. 7)
3.5. Positie van het uitvoerend bouwbedrijf (projekt 4)
179,5 miljoen m2 201,7 miljoen m2 7,5 miljoen m~ 2,5 miljoen m 5,6 miljoen m2 24,2 miljoen m 2 4,4 miljoen m 2 8,1 miljoen m 2 22,9 miljoen m 2 12,9 miljoen m 2 469,3 miljoen m 2 5,3 miljoen m 2 474,6 miljoen m 2
De Vakgroep Realisatie en Beheer van de Fakulteit der Bouwkunde van de TU Eindhoven heeft zich, in nauwe samenwerking met de Stichting Arbeids-technisch Onderzoek Bouwnijverheid, beziggehouden met de positie van het uitvoerend bouwbedrijf op de onderhoudsmarkt.
Het onderzoek werd in het najaar van 1987 afgerond met het uitbrengen van het rapport Sikkel en Van den Brink (1987). Onlangs kwam een video-opname gereed, vooral gericht op de kansen van het uitvoere'nd bouwbedrijf bij het technisch beheren van gebouwen. Deze video vloeit voort uit de projekten 2 en 4. Het onderzoek van projekt 4 berust op een aantal inter-views, afgenomen bij 12 uitvoerende onderhouds-bouwbedrijven, 3 onder-houds-installatiebedrijven, 3 woningkorporaties en 4 bedrijven buiten de bouwbranche. Op deze basis komen de onderzoekers tot verreikende kon klu-sies. Gekonstateerd wordt dat er in de onderhoudssektor weinig innovatieve ontwikkelingen zijn te melden. Wat er wel kan worden gekonkludeerd, heeft vooral betrekking op het voor trajekt van het onderhoudsproces (methoden van werkvoorbereiding). Duidelijk blijkt voorts dat de bouwbedrijven een grote achterstand hebben op het gebied van het onderhoud, in vergelijking met de installatiebedrijven. De woningkorporaties komen er daarentegen nog slechter vanaf, dit in tegenstelling tot het onderzoek van Amory en Vijverberg (1987) onder 81 korporaties.
In het algemeen stellen de bouwbedrijven zich volgens Sikkel en Van den Brink op de onderhoudsmarkt te passief op.
"- verbeter de vertrouwenspositie met de opdrachtgever; geeft garantie op het werk;
speel in op de budgettering en de regelingen van de overheid met be-trekking tot het orderhoud;
ootwikkel of verbeter de computerondersteuning;
geef antwoord op de problematiek van het klachtenorderhoud;
selecteer vakbekwame multifunctionele bouwvaklieden en verhoog hun
opleidingsni veau; .
maak onderhoudskosten inzichtelijk;
denk aan de markt van de particuliere woningbezitters;
maak het aan te bieden product of te verlenen dienst zichtbaar en con-troleerbaar voor de klant;
ootwikkel zelf een onderhoudsvraag bij potentiële klanten; maak de mensen orderhoudsminded;
toon de financiële voordelen van onderhoud aan; wees open in de prijsverantwoording".
Het rapport van Sikkel en Van den Brink gaat onder meer in op de vraag in hoeverre woningkorporaties het orderhoud zelf doen of uitbesteden. Daar-over worden de volgende tabellen gepresenteerd (p. 18), ontleend aan het "Woningbouwverenigingen Databankboek" van Ten Hagen b.v.
Tabel 5. Verdeling mderhoud, opgedragen door woningkorlX>raties
(vol-gens Ten Hagen, 1986)
orderhoud uitgevoerd in eigen beheer of door derden
Omvang Aantal in eigen in eigen door niet
woningbezit wbv's beheer beheer door derden
opge-derden geven tot 1.000 253 48 40 130 35 1.000 tot 5.000 375 116 97 73 89 5.000 tot 10.000 76 22 18 5 31 10.000 tot 15.000 16 3 3 2 8 15.000 en meer 10 2 1 7 oiet opgegeven 142 52 90 Totaal 872 191 159 262 260
Tabel 6. Verdeling onderhoud, opgedragen door woningkorporaties, in %
(volgens Ten Hagen, 1986)
onderhoud uitgevoerd in eigen beheer of door derden
Omvang Aantal in eigen in eigen door niet
woningbezit wbv's beheer beheer door derden
opge-derden geven tot 1.000 29 19 16 51 14-1.000 tot 5.000 4-3 31 26 20 24-5.000 tot 10.000 9 29 24- 7 4-0 10.000 tot 15.000 2 19 19 13 50 15.000 en meer 1 20 10 36 70 niet opgegeven 14- 37 63 Totaal 100 22 18 30 30
Tijdens de ronde-tafelbijeenkomst, die in het kader van dit onderzoek is
ge-houden, werd gekonstateerd dat korporaties zich zouden moeten richten op
hun primaire doel. De vraag zou steeds moeten worden beantwoord of de
korporaties alle aktiviteiten, die ter realisering van deze doelen nodig zijn,
beslist zelf zouden moeten uitvoeren. "Het is denkbaar dat derden veel van
die akti viteiten beter, sneller of goedkoper kunnen verrichten" (Sikkel en
Van den Brink, 1987, p. 79).
Voor computertoepassingen zien de auteurs ook bij het technisch beheer
een grote toekomst weggelegd. Deze zullen zeer veel ondersteuning kunnen
bieden, zowel in de procesbesturing als in de dataverwerking.
3.6. Positie van de onafhankelijke ooviseur (projekt 5)
De behoefte aan kennis op het terrein van het technische beheer van
vast-goed is groot. Vooral in de utiliteitsbouw laat de professionaliteit van vele
eigenaren te wensen over. Onafhankelijke adviseurs kunnen een belangrijke
bijdrage leveren aan de professionalisering van het onroerend-goedbeheer.
Projekt 5, uitgevoerd door de Erasmus Universiteit levert inzicht op in de
kennisbehoefte van de verschillende partijen ten aanzien van het technisch
beheer. Vooral op het terrein van de organisatie en de automatisering blijkt deze kennis groot te zijn. Aan de ontwikkeling van een begrippenkader
wordt aandacht besteed. In de aanbevelingen wordt onder meer
aangedron-gen op verbetering van het bouw technisch mderwijs in relatie tot het
tech-nisch beheer. Bovendien wordt ervoor gepleit de toegankelijkheid en
uitwis-selbaarheid van informatie uit gegevensbestanden van beheerders en
3.7. Gestruktureerde aanpak van technisch beheer (projekt 6)
Volgens Gijsbers (1986) wordt de kern van een gestruktureerde aanpak ge-vormd door een opslagsysteem van gebouwinformatie, daarop afgestemde konditie-bewakingsmethoden en daarmee werkende onderhoudsplannings- en begrotingsmethoden. Om tot de sukses volle ontwikkeling van een gestruk-tureerde aanpak te komen moet een afsprakensysteem tot stand worden ge-bracht waaraan de diverse participanten op het gebied van beheer en on-derhoud zich houden. Hierop zullen ook zij die bestanden vormen en behe-ren, en zij die modellen en methoden ontwikkelen, zich dienen te richten. Projekt 6 van IBBC- TNO was erop gericht een dergelijk afsprakensysteem tot stand te brengen. Daartoe zijn een vooronderzoek en een hoofdonder-zoek uitgevoerd.
In het vooronderzoek zou worden nagegaan, welke gegevensbestanden en gegevensverwerkingssystemen er op dit gebied al bestaan en in welke mate er aanknopingspunten zijn om deze bestaande elementen te laten aansluiten op het te ontwikkelen afsprakensysteem. Het hoofd onderzoek zou direkt worden gericht op het tot stand brengen van het afsprakensysteem, waar-door verschillende gegevensbestanden en gegevensverwerkingssystemen aan elkaar kunnen worden gekoppeld.
Om de vereiste kennis over het technisch beheer op te bouwen, zijn volgens de onderzoekers vijf basiselementen nodig:
- opslagsystemen voor gebouwinformatie;
konditiemodellen, waarmee men verwachtingen formuleert ten aanzien
van het konditieverloop van gebouwen gebouwonderdelen;
- inspektietechnieken ter registratie van de konditie van gebouwen
ge-bouwonderdelen;
- overzichten van mderhoudsmethoden en uitvoeringstechnieken;
- beslissingstechnieken om keuzes voor beheersakties te maken.
Relaties zouden moeten worden gelegd met het idee van een "produktmo-del" of "gebouw mo"produktmo-del". Dit is een gegevens model, in het geheugen van een computer, dat op ieder moment in de levenscyclus een gebouw zodanig be-schrijft, dat de benodigde informatie-overdracht kan plaatsvinden. Uit het produkt- of gebouw model kan volgens Gijsbers (1986) dus ook het technisch-beheer-model worden afgeleid.
Het vooronderzoek werkt de vijf basiselementen uit, legt relaties met kos-ten en subsidieregelingen, en geeft een overzicht van begrippen.
Een inventarisatie van beschikbare gegevensbestanden en gegevensverwer-kingssystemen, zoals aangekondigd, wordt door het vooronderzoek niet ge-leverd.
Afb. 8. Vereiste kennis over technisch beheer van gebouwen (volgens Gijsbers, 1986)
gebouw opslagsystemen
Afb. 9. "Gestruktureerde aanpak" van technisch beheer (volgens Gijsbers
en Mauüer, 198])
kern van de systematiek
acties die het systeem en de in-formatie actueel houden pn het gebouw in goede conditie
1--inspectie uitwerking inspectieresultaten nieuwe informatie m.b.t. technologie onderhoud, financiering e.d. opdracht voor onderhoud -financiering uitvoering van onderhoud
/
Het hoofdrapport (Gijsbers en Mennier, 1987) onderscheidt zes onderdelen in de gestruktureerde aanpak. Deze worden als volgt beschreven:
a. De infonnatie over het gebouwen van de onderdelen, die voor ender-houd van belang zijn.
b. De conditiemodel1en van de betreffende onderdelen op grond waarvan een conditieverloop en een levensduur wordt verwacht. De beschrijving van de conditie van het gebouw wordt actueel gehouden met het resul-taat van inspectiegegevens na verwerking. Hierbij moet tevens zijn aangegeven welke criteria i.c. grenswaarden gelden, waarbij tot onder-houd moet worden overgegaan.
c. Een inspectie-plan verschaft de tijdstippen waarop bepaalde elementen moeten worden geïnspecteerd, wat waargenomen of gemeten moet worden en hoe deze waarnemingen moeten worden verwerkt. De kosten zijn mede opgenomen.
d. Een mderhoudsplan geeft de periodiek uit te voeren onderhoudswerk-zaamheden bij gegeven verwachtingspatroen van de levensduur van be-treffende onderdelen. Dit deel bevat ook de informatie van alterna-tieve werkwijzen, die in de optimale strategie bleken te passen. Zij worden mee opgeslagen indien de alternatieve oplossingen bij opti-mistische of pessiopti-mistische scenario's optimaal zouden kunnen worden. De wijze waarop een onderhoudsplan tot stand komt, uit de andere formatie van de systematiek, is ook aangegeven. Dit deel bevat ook in-formatie over de kosten en technologie van andere relevante onder-houdswerkzaamheden.
e. De beslissings(rOcedures. Dit deel bevat de procedures op grond waar-van inspectieplan en onderhoudsplan tot stand komen uit de overige ge-gevens van de kern van de systematiek. In eerste aanleg geldt deze slissing voor élk onderdeel afzonderlijk. In beginsel moeten alle be-slissingen daarna tezamen worden bezien om na te gaan of de geza-menlijke acti viteiten nog verder te optimaliseren zij n door het ge-combineerd uitvoeren van bepaalde werkzaamheden.
f. Een overzicht van de kosten in komende perioden die moeten leiden tot het vrijmaken van de nodige financiering, budgettering.
Het hoofdrapport presenteer t een uitwerking van de gedachten, die in het vooronderzoek zijn ontwikkeld, en is mede gebaseerd op gesprekken met betrokkenen uit de praktijk. Er worden verhandelingen gepresenteerd die de positie van de gestruktureerde aanpak in het proces weergeven en die - vol-gens de auteurs - duidelijk maken, dat met deze aanpak gesignaleerde knel-punten kunnen worden aangepakt en opgeheven. De auteurs mel<:!en dat de gestruktureerde aanpak kenkreet in zijn werking wordt getoond, en wel in verschillende mate van verfijning. We zien echter vooral uitgewerkte voor-beelden van keuzen uit onderhoudsalternatieven, waaruit steeds de goed-koopste oplossing wordt gekozen. De relevantie van deze cases in het licht van de probleemstelling wordt niet duidelijk gemaakt~
Achteraf moet worden gekonstateerd dat Projekt 6 niet verder is gekomen dan een vooronderzoek, met interessante gedachten die niet worden gekon-kretiseerd.
Het Koördinatieteam besloot het ontwikkelen naar een generieke gestruk-tureerde aanpak van het technisch beheer te staken, en meer sektorsge-wijze een gestruktureerde aanpak na te streven (eigen-woningsektor: Pro-jekt 12; sociale huursektor: ProPro-jekt 13 en utiliteitsbouw: ProPro-jekt 14).
3.8. Instrumenten bij het technisch beheer van gebouwen (Projekt 11) Min of meer in het verlengde van Projekt 5 heeft de Erasmus Universiteit (Pries en Kooijman) Projekt 11 opgezet. Met behulp van een case-studie, betrekking hebbend op een van de gebouwen van de Erasmus Universiteit, is een model opgezet, aan de hand waarvan gegevensbestanden kunnen worden geanalyseerd.
De onderzoekers gaan ervan uit dat meerjaren onderhoudsplanning en Facil-ity Management alleen levensvatbaar zijn als de noodzakelijke gegevens beschikbaar zijn.
Het opgestelde model is een ramingsmodel, waarmee exploitatiekosten kun-nen worden vooruitberekend en worden afgewogen tegen investeringskos-ten. In relatie tot alternatieve ontwikkelingen van rente, lonen, prijzen, en produktiviteit kunnen verschillende scenario's worden opgesteld en gekwan-tificeerd. Het model is ontwikkeld in samenwerking met een beheerder van utiliteitsbouw. Case-beschrijving en ramingsmodel vormen samen het eer-ste onderdeel van Projekt 11: een inventarisatie van gegevensbestanden vormt het tweede onderdeel.
Een tussenrapportage over de Erasmus Universiteit Rotterdam is inmiddels uitgebracht, evenals een rapportage "Rekenmodel beheer utiliteitsge-bouwen", waaruit blijkt dat het model thans operationeel is.
Afb. 10 geeft een schematische weergave van het beheermodel dat door Pries en Kooijman is ontwikkeld.
De analysen en resultaten van het EUR-onderzoek zijn konkreet en goed onderbouwd.
Afb. 10. Schematische weergave van het beheer-model
.
,
scenano s
~
uitkomsten
3.9. Prognosesysteem levensduren en onderhoudcycli van bouwdelen
(pro-jekt 8)
Kwaliteitsmeetsystemen m.b.t. de onderhoudsbehoefte van bouwma-terialen en bouwdelen (projekt 16)
Projekt 8, aanvankelijk als onderdeel van het eerste Werkplan Technisch Beheer gepland, is uiteindelijk opgenomen in het tweede Werkplan Tech-nisch Beheer. Het definitieve voorstel, geformuleerd door de groep Mate-riaalkunde van Vakgroep Fysische Aspekten van de Gebouwde Omgeving (FAGO) van de Fakulteit der Bouwkunde TUE, dateert van juli 1988.
Behal-ve een EindhoBehal-vense groep onder leiding van prof. dr ir E. Niël, participeren
ook Damen (Bureau Damen, Gorter en Van Rooy) en Hendericks (WTeB) in de werkgroep.
Het onderzoek bestaat uit drie onderdelen:
- State-of-the-art: analyse van de huidige stand van prognosemodellen. - Beschrij ving en bepaling van grenzen, gebreken en mogelijkheden van
kwaliteitsmeetsystemen.
- Het leveren van een aanzet tot een algemeen toepasbaar kwaliteit
smeet-systeem voor bouwsystemen en/ of materialengroepen.
Het onderzoek is gericht op het ontwikkelen van kwaliteit-meetsystemen voor het feitelijk uitgevoerde onderhoud aan bouwdelen, gebaseerd op
ken-getallen. Voorts wordt de ontwikkeling van een methodiek nagestreefd voor de prognose van duurzaamheid bij nieuwe materialen of bij gebruik van be-kende materialen onder nieuwe omstandigheden. Hoewel er verschillende 'service life' prognose-modellen bestaan, variërend per land, per labora-torium en per bouwsysteem, ontbreekt een internationaal geaksepteerd model.
In het projekt worden de in Nederland gehanteerde testmethoden geïnven-tariseerd en vergeleken met de internationale normen. Zo mogelijk zal
ge-tracht worden normen op Europees niveau aan te duiden.· Voorts zal worden
getracht een prognosemodel te toetsen aan één of meer praktijk- en/of proefs ystemen.
Van Bureau Damen-Gorter-Van Rooy verscheen een deelrapport, waarin een nieuwe, aangepaste en geannoteerde levensduur-katalogus werd gepresen-teerd. Dit rapport vormt een aktualisering van het artikel 'Levensduur van bouwdelen en materialen' (Misset Beheer en Onderhoud, nr. 99, maart 1983) van dezelfde auteurs en van het Bouwcentrumrapport nr. 4960 'Technische
levensduur van bouwelementen en bouwdelen en planning van
onderhouds-aktiviteit' (1979). Verwerkt zijn ontvangen reakties op deze publikaties, ·gegevens ontleend aan literatuurstudie, testrapporten, uitspraken van
deskundigen en eigen ervaringen en verwachtingen, verzameld tijdens 10
jaar onderzoek- en advieswerk.
Bij het opmaken van de balans van het Werkplan Technisch Beheer was voor
het overige over de voortgang van dit projekt niets bekend.
Evenals Projekt 8 wordt projekt 16 uitgevoerd door Werkgroep FAGO van
de TUE, samen met Damen (Bureau Damen, Gorter, Van Rooy) en
Hende-ricks (WICB). De definitieve onderzoeksopzet dateert van juli 1988. Het
onderzoek is gericht op het ontwikkelen en aanpassen van meetmethoden voor het meten van degradatie en degradatiesnelheid van bouwmaterialen en bouwelementen. Daarbij wordt uitgegaan van op dit moment operatione-le meetsystemen. Lering zal worden getrokken uit ontwikkelingen in andere sektoren in de bouw. De aandacht gaat daarbij uit naar niet-destruktieve onderzoeksmethoden (NDO). De meetmethoden zullen zoveel mogelijk wor-den getoetst aan een in technisch opzicht statisch onderwerp. Het onder-zoek wordt in nauwe samenwerking met het Belgische WTCB aangepakt, waar men een ruime expertise bezit op het gebied van 'aging' test en metingen in situ.
Bij het opmaken van de balans van het Werkplan Technisch Beheer was over de voortgang van dit projekt niets bekend.
3.10. Ontwikkelen leerplan en lesstof dokumentatie van post
HBO-kursus-sen 'Onderhoud en beheer van vastgoed' (projekt 15.1)
Kemisoverdracht naar het technisch onderwijs: MBO-Werkgroep (projekt 15.2)
In samenwerking met de Stichting post-HBO te Utrecht is door Bureau
Da-men, Gorter, Van Rooy bv, gesteund door externe deskundigen, een pakket
lesbrieven ontwikkeld (totaal 1200 bladzijden lesstof) op het thema 'Beheer
en vastgoed'. In de periode september 1988 - juli 1989 is een post HBO-kursus met behulp van dit lesmateriaal gegeven. Het leerplan bestaat uit
vier modulen: beleid, organisatie, techniek, resp. regelgeving en normering. De kursus beslaat 4-0 dagdelen van elk 4- x 50 minuten.
De resultaten van de eerste kursus voor 28 kursisten zijn bemoedigend; de hoeveelheid verzameld materiaal is imponerend. De ervaringen worden nog geëvalueerd. Overwogen zou kunnen worden het materiaal ook systematisch te introduceren in universitaire opleidingen, met name TUD en TUE.
In het verlengde van Projekt 15.1 ten behoeve van het Post-HBO onderwijs is in projekt 15.2 nagegaan welk materiaal aanwezig is ten behoeve van MBO-opleidingen. Een aparte werkgroep ging na welke opleidingsakti vitei
-ten plaatsvinden, welke lakunes en behoef-ten er bestaan, en wat het IOP-Bouw zou kunnen bijdragen aan een betere kennisoverdracht in
MBO-ver-band~ Het projekt is afgerond met het indienen van onderzoeksvoorstel 15.3
3.11. Herkennen en herstellen van bouwfouten (projekt 15.3)
De MBO-werkgroep (zie Projekt 15.2) heeft gekonstateerd dat kennis v~n
bouwkundige gebreken door ootwerp- en/of bouwfouten, en de wijze waarop deze fouten kunnen worden hersteld, voor het MBO een belangrijke aanvul-ling zou zijn van het lesmateriaal. Deze kennis is tevens van belang voor nascholingskursussen voor vaklieden die overstappen van nieuwbouw naar onderhoud. De inventarisatie van de MBO-werkgroep leidde tot een onder-zoeksprojekt 'Herkennen en herstellen van bouwfouten'.
Het doel van deze studie, uitgevoerd door !BBC-TNO, is het systematisch ordenen van praktijkervaring met betrekking tot het opsporen en verhelpen van bouwfouten, zodat deze bruikbaar is voor zowel de praktijkmensen als voor het MBO-onderwijs. Het onderzoek vormt een aanzet voor een data-bank, waarin praktijkervaringen en onderzoeksresultaten kunnen worden opgeslagen. De nadruk wordt gelegd op de situatie na het gereedkomen en de ingebruikname van het gebouw. Centraal in het onderzoek staat het her-kennen van de oorzaak en het mechanisme van de defekten, met daaraan gekoppeld de herstelmogelijkheden, die in dat stadium technisch en fi-nancieel het meest voor de hand liggen. Daarbij wordt onder meer voort-gebouwd op de SBR-publikatie B79 (Bouwfouten nader bezien).
Bij het opmaken van deze balans van het Werkplan Technisch Beheer waren nog geen resultaten van dit onderzoek bekend.
3.12. Slotopmerking
Op het moment dat deze balans wordt opgemaakt, moet de rapportage van de deelprojekten die deel uitmaken van het Tweede Werkplan Technisch Be-heer nog worden afgerond. Een belangrijke oorzaak hiervan is dat de op
-drachtverlening voor de projekten van het Tweede Werkplan een half jaar vertraging heeft opgelopen, die niet meer kon worden ingehaald. Hierdoor heeft het voorgaande een voorlopig karakter. In het algemeen kan worden gekonkludeerd dat het Werkplan interessante projekten heeft voortge-bracht, sterk praktijkgericht met een bescheiden theoretische diepgang. De onderlinge samenhang is op het eerste gezicht wellicht niet groot, maar in het algemeen kan toch worden gekonstateerd dat bij de start een duidelijke
opbouw van het Eerste Werkplan is gerealiseerd, die inhet kader van het Tweede Werkplan selektief is uitgebreid.
Daar waar de theoretische en integratieve pretenties het hoogst waren, zijn de resultaten teleurstellend. Waar de projekten rechtstreeks waren gericht op ontwikkeling, toepassing en kennisoverdracht (en dat geldt voor het gros van de projekten) kwamen belangwekkende resultaten tot stand.
4. RESEARCH-AGENDA VOOR DE KOMENDE JAREN: ENIGE THEMA'S
4.1. Inleiding
In het voorgaande is een opsomming gegeven van de onderzoekingen die in
het kader van het Eerste en Tweede Werkplan Technisch Beheer zijn
uitge-voerd. Wanneer we de balans opmaken, valt op dat er interessante aanzet-ten zijn geleverd, vooral gericht op praktische toepassingen in de
woning-bouwen de utiliteitsbouw. Verder onderzoek en ontwikkeling, gericht op
een verbetering van onderhoudskontrakten, garantieregelingen en
voorlich-ting aan gebruikers en beheerders (b.v. het onderhoudsboekje), in het
ver-lengde van de projekten 1, 3, 9, 10, 12 en 13, zou al op afzienbare termijn
tot resultaten kunnen leiden. Het zelfde geldt voor een aantal
beslissings-modellen en afwegingsmethoden, die in het kader van het Werkplan
Tech-nisch Beheer zijn ontwikkeld (b.v. projekt 11 en 14). De fase van markt-introduktie is hier bereikt.
Ook buiten het kader van het IOP-Bouw is in de afgelopen 3 à 4 jaar
voor-uitgang geboekt op het terrein van het technisch beheer. Men denke aan de
vlucht die meerjarige onderhoudsplanningssystemen hebben genomen,
voor-al in de socivoor-ale woningsektor, de ontwikkeling van informatiesystemen ten
behoeve van het vastgoedbeheer en de toenemende populariteit van het
be-grip 'facility management'.
In het nuvolgende wordt het totale veld van het technisch beheer
uiteen-gelegd in een aantal deelgebieden waarvan wordt vastgesteld wat het
on-derzoek in het kader van het Werkplan Technisch Beheer ons heeft
ge-bracht, welke voortgang er op het aangeduide terrein er buiten het
IOP-Bouw is geboekt, en welke thema's van belang lijken te zijn voor de
research-agenda in de jaren negentig.
Achtereenvolgens gaan wij in op:
- de relatie tussen primaire en sekundaire bedrijfsprocessen (par. 4.2.); - technologische aspekten (par. 4.3.);
- ekonomische aspekten (par. 4.4.); - sociale aspekten (par. 4.5.);
- integratie van technologische, ekonomische en sociale aspekten (par. 4.6.);
- informatiseringsaspekten (par. 4.7.); - milieu-aspekten (par. 4.8.);
- relatie tussen technisch beheer en bouwproces (par. 4.9.); - institutionele aspekten (4.10.);
- regelgevingsaspekten (par. 4.11.).
We ronden deze balans af met een korte slotbeschouwing (par. 4.12.).
---~---
---14/..2. Relatie tussen p"imaire en sekundaire bedrijfsprocessen
Slechts in één IOP-studie (Kaan, 1987b) wordt het technisch beheer expli-ciet beschouwd als een sekundair bedrijfsproces, dat in het algemeen moet
worden afgestemd op de eisen die primaire bedrijfsprocessen stellen. De grote aandacht voor primaire bedrijfsprocessen is in de utiliteitsbouw veel verder ontwikkeld dan in de woningbouw. De konsekwenties van deze funda-mentele beschouwingswijze zijn nog onvoldoende bij onderzoekers en be-sluitvormers doorgedrongen. Vooral bij onderzoekers bestaat een zekere neiging om het technisch beheer van onroerend goed als een zelfstandig probleemveld te beschouwen. Het is veel vruchtbaarder om steeds de pri-maire bedrijfsprocessen in de beschouwing centraal te stellen, en te bezien hoe het technisch beheer als sekundair bedrijfsproces een optimale bijdrage kan leveren aan de totale bedrijfsresultaten. In dit verband zijn risiko-analysen van belang, met behulp waarvan kan worden bepaald, hoe groot de kans is dat het primaire produktieproces stagneert door storingen in de
omgeving van dat proces. In dit verband dient het technisch beheer .van het
gebouw te worden geïntegreerd met het beheer van installaties, inrichting en schooomaakonderhoud. We betreden op deze wijze het terrein van het facility management, dat in het kader van het IOP-onderzoek nauwelijks aan bod is gekomen, maar dat zich in de praktijk recentelijk sterk heeft ontwikkeld. Het begrip heeft nog vele kenmerken van een modeverschijnsel en is hard toe aan een wetenschappelijke verdieping. In de utiliteitsbouw dient facility management te worden verbonden met logistiek management, dat is gericht op de vraag hoe op de juiste tijd materiaal, materieel, personen en gerede produkten op de juiste plaats kunnen worden gediri-geerd.
Ook in de woningbouw lijkt het een vruchtbare benadering te zijn het tech-nisch beheer te beschouwen in relatie met de woningvoorziening als primair bedrijfsproces. Dit blijkt b.v. bij het analyseren van thema's als mutatie-onderhoud en de relatie tussen technisch beheer en verhuurbaarheid (Bosten en Jobse, 1989).
In het algemeen kan worden gekonstateerd dat in de relatie tussen primaire en sekundaire bedrijfsprocessen, die per gebouwsoort een specifieke uitwer-king vraagt, veelbelovende aanknopingspunten zijn te vinden voor theorie-vorming. Op dit punt is er een onmiskenbare leemte te bespeuren.
4.1. TechnologisChe aspekten
Erkend moet worden dat de pure anderhoudstechnologie in het kader van het Werkplan Technisch Beheer nauwelijks aan bod is gekomen. Buiten het IOP-Bouw vond op dit gebied wel enig onderzoek plaats (b.v. lBBC-TNO, Bouwcentrum, SAOB), maar er kunnen nog altijd vele thema's worden aan-gegeven, die een hoge notering op de research-agenda verdienen.
Men denke hierbij aan de Ulitweringsaspekten van komplexe onderhoudsop-gaven, zoals dakrenovatie en fmderingsherstel. Ook de verbetering van het anderhoudsmaterieel verdient alle aandacht, zoals de inrichting van mo-biele onderhoudswerkplaatsen. In het algemeen behoort de relatie tussen toeleveringsindustrie en technisch beheer tot de belangrijke research- en
