METODYKA WYCENY WARTOŚCI DOCHODOWEJ URZĄDZEŃ. WODOCIĄGOWYCH i KANALIZACYJNYCH. Opracowane przez: Wojciech Kurowski strona 1 z 9

Pełen tekst

(1)

Opracowane przez: Wojciech Kurowski strona 1 z 9

METODYKA WYCENY WARTOŚCI DOCHODOWEJ URZĄDZEŃ WODOCIĄGOWYCH i KANALIZACYJNYCH

(2)

1 Spis treści

1 Spis treści ... 2

2 Cel i podstawa prawna ... 3

3 Przyjęta Metodyka i parametry wyceny ... 4

4 Wartości wskaźników... 9

(3)

Opracowane przez: Wojciech Kurowski strona 3 z 9

2 Cel i podstawa prawna

Na podstawie Art. 31. ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbioro- wym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2006 Nr 123 poz. 858 ze zmianami), oraz art. 49 ust 2 KC osoby, które wybudowały z własnych środków urządzenia wodociągowe i urządzenia kanalizacyjne, mogą je przekazywać odpłatnie gminie lub przedsiębiorstwu wodociągowo-kanalizacyjnemu, na wa- runkach uzgodnionych w umowie. Przekazywane urządzenia, o których mowa w ust. 1, powinny od- powiadać warunkom technicznym określonym w odrębnych przepisach. Należność za przekazane urządzenia wodociągowe i urządzenia kanalizacyjne może być rozłożona na raty lub uwzględniona w rozliczeniach za zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków.

Jednocześnie Ustawa nie precyzuje warunków finansowych (ceny), po której sieć powinna być prze- kazana przedsiębiorstwu wodociągowemu. W tej kwestii orzecznictwo sądów skłania się do stwier- dzenia, że powinno to się odbywać po cenie zapewniającej trwałą, ekonomicznie uzasadnioną eks- ploatację przekazanych urządzeń wodociągowo-kanalizacyjnych. Z uwagi na ograniczoność zasobów finansowych Operator, kierując się racjonalnością ekonomiczną, stosuje zobiektywizowaną procedurę wyceny wartości urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych, mającą na celu oszacowanie ceny wy- kupu tychże urządzeń zapewniającej ekonomiczną opłacalność eksploatacji w okresie co najmniej 15 lat.

Wycena ta jest oparta o metodę dochodową, tzn. analizę opłacalności, która ma w założeniu dać odpowiedź, jaka jest maksymalna, graniczna wartość wykupu urządzenia wodociągowego / kanaliza- cyjnego, pozwalająca przy osiąganych przychodach i ponoszonych kosztach osiągnąć wartość teraź- niejszą netto na poziomie „0” w zdefiniowanym okresie. Wartość wykupu traktowana jest, więc jako zmienna decyzyjna, określona na podstawie wyników analizy efektywności finansowej.

(4)

3 Przyjęta Metodyka i parametry wyceny

Wycena odbywa się przy zastosowaniu aplikacji działającej w środowisku Microsoft® EXCEL 2010/2013/2016 – MODEL WYCENY WARTOŚCI DOCHODOWEJ.

Analiza opłacalności wykonywana jest zgodnie ze standardową metodyką stosowaną w ocenie pro- jektów inwestycyjnych, rekomendowaną m.in. przez UNIDO.

Do oceny opłacalności finansowej wykupu urządzenia wodociągowego / kanalizacyjnego wykorzysta- ne są dynamiczne miary efektywności, tj. NPV (wartość teraźniejsza netto), IRR (wewnętrzna stopa zwrotu), bazujące na zdyskontowanych przyrostowych przepływach pieniężnych netto (DCF).

Analiza opłacalności ma w założeniu dać odpowiedź, jaka jest maksymalna, graniczna wartość wyku- pu sieci wodociągowej / kanalizacyjnej, pozwalająca przy osiąganych przychodach i ponoszonych kosztach osiągnąć NPV na poziomie „0” w zdefiniowanym okresie. Wartość wykupu traktowana jest, więc jako zmienna decyzyjna, określona na podstawie wyników analizy efektywności finansowej.

Wyliczona wartość dochodowa oznacza, że przy tej wartości wykupu i przyjętych parametrach wyce- ny transakcja skutkować będzie dla operatora osiągnięciem wartości teraźniejszej netto przepływów pieniężnych na poziomie zerowym. Oznacza to, iż każda wartość poniżej wyliczonej wartości docho- dowej skutkowałaby osiąganiem korzyści w postaci NPV > 0, natomiast każda wartość powyżej wyli- czonej wartości dochodowej skutkowałaby ponoszeniem strat, czyli NPV < 0.

W celu standaryzacji szacunków przyjmuje się spójne założenia wejściowe, niezbędne dla oceny efektywności:

 1) Okres szczegółowej prognozy wynosi 15 lat. Taki horyzont czasowy uwzględnia trwałość popy- tu generowanego przez urządzenia wodociągowe i kanalizacyjne. Okres 15 lat prognozy wyko- rzystywany przy wycenie jest okresem maksymalnym, w którym można na akceptowalnym po- ziomie ryzyka zaprognozować przychody i koszty generowane przez urządzenie. Jeżeli po okre- sie szczegółowej prognozy zakłada się dalsze funkcjonowanie w sensie ekonomicznym urządze- nia, to należy uwzględnić wartość rezydualną w ostatnim roku prognozy (patrz pkt 2). Wartość ta reprezentuje strumień gotówki generowany po okresie szczegółowej prognozy.

 2) W ostatnim roku analizy uwzględnia się wartość rezydualną, z uwagi na kontynuację eksploat- acji urządzenia, liczoną jako wartość teraźniejszą (PV) przyszłych przepływów generowanych po- za okresem analizy, zgodnie ze wzorem:

PV = CV =((FCFEn (1+gc)) / (Kwł-gc)) / (1+Kwł)n

Gdzie:

CV - continuing value,

n - liczba lat szczegółowej prognozy,

FCFEn - przepływy pieniężne w ostatnim roku szczegółowej prognozy,

gc - szacowana, możliwa do osiągnięcia stała stopa wzrostu wartości przepływów pieniężnych po okresie ich szczegółowej prognozy,

(5)

Opracowane przez: Wojciech Kurowski strona 5 z 9 Kwł - koszt kapitału własnego.

W przypadku, jeżeli z oceny technicznej urządzenia wodociągowego / kanalizacyjnego wynikać bę- dzie, że okres jego eksploatacji nie jest znacząco dłuższy niż 15 lat, wartości rezydualnej nie uwzględnia się w wycenie wartości.

Stopa wzrostu przepływów pieniężnych po okresie szczegółowej prognozy powinna odpowiadać dy- namice Cash flow w okresie szczegółowej prognozy i nie może przekraczać prognozowanej dynamiki PKB. Domyślnie stopa ta powinna zawierać się w przedziale 0,1 - 2,0. Rekomendowany poziom to 0,1 – 0,5.

 3) Przepływy pieniężne generowane w trakcie eksploatacji ekonomicznej urządzenia sprowadza- ne są do wartości teraźniejszej przy wykorzystaniu stopy dyskontowej. Stopa ta odpowiada kosz- towi kapitału zaangażowanego przez Operatora (koszt kapitału własnego). Jako stopę dyskonto- wą przyjmuje się stopę uwzględniającą premię za ryzyko w długim okresie. Poziom stopy dyskon- towej odpowiada zatem długoterminowej alternatywnej stopie zwrotu z inwestycji zaangażowane- go w wykup urządzenia kapitału. Poziom stopy dyskontowej ustala się jako sumę:

i) stopy wolnej od ryzyka – średnia rentowność długoterminowych papierów skarbowych na rynku pierwotnym (http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/dzienne/rynki.htm)

i

ii) premii za ryzyko w wysokości stałej 1,0%

Każde przedsięwzięcie, w którym korzyści są odroczone w czasie, obciążone jest ryzykiem, Oznacza to, iż wartość oczekiwana może odchylać się od wartości rzeczywiście uzyskiwanych w cyklu życia projektu. W związku z powyższym w celu ujęcia ryzyka w wycenie stosuje się równoważnik pewności, który koryguje wartości prognozowane (deklarowane). Równoważnik pewności będąc współczynikiem korygującym wartość deklarowaną popytu generowanego przez obiekty podłączone do urządzenia stanowi zatem premię za ryzyko.

Schemat uwzględniania premii za ryzyko przedstawiono poniżej:

Ryzyko odchylenia się rzeczywistej wartości od szacowanej w procedurze wyceny związane jest z wieloma czynnikami, takimi jak koszty, regulacje prawne, wksaxniki makroekonomiczne. Przede wszystkim jednlk ryzyko to wiążed się z odchyleniami popytu generowanego przez wyceniane urzą- dzenie. Ryzyko dotyczące kosztów operacyjnych jest znacznie mniejsze, a w znacznej mierze jest pochodną odchyleń w popycie (jest dodatnio skorelowane). Stąd obiekty podzielono na 11 typów obiektów według rosnącej skali ryzyka, tzn. rosnącej niepewności co do kształtowaniasię wartości popytu genereowanego przez obiekt w danej grupie. Typy obiektów wyodrębnia się na podstawie przyjętej klasyfikacji ryzyka, tj. prawdopodobieństwa zmniejszenia popytu generowanego przez obiekt korzystający z wycenianego urządzenia.

Numer [N]

Równoważnik

pewności A. obiekty mieszkalne, usługowe, użyteczności publicznej

1. 1,00 Obiekt podłączony użytkowany co najmniej 3 lata - popyt generowany przez obiekt jest stały w tym okresie, tzn. w ostatnim roku przed rokiem wykonywania wyceny popyt nie spadł więcej niż 10% w stosunku do średniej z poprzedzających 2 lat.

2. 0,99

Obiekt podłączony użytkowany co najmniej 3 lata- popyt generowany przez obiekt nie jest stały w tym okresie, tzn. w ostatnim roku przed rokiem wykonywania wyceny popyt spadł więcej niż 10% w stosunku do średniej z poprzedzających 2 lat.

3. 0,98

Obiekt podłączony użytkowany co najmniej 2 lata - popyt generowany przez obiekt jest stały w tym okresie, tzn. w ostatnim roku przed rokiem wykonywania wyceny popyt nie spadł więcej niż 10% w stosunku do roku poprzedzającego.

(6)

4. 0,97

Obiekt podłączony użytkowany co najmniej 2 lata - popyt generowany przez obiekt nie jest stały w tym okresie, tzn. w ostatnim roku przed rokiem wykonywania wyceny popyt spadł więcej niż 10% w stosunku do roku poprzedzającego.

5. 0,96 Obiekt podłączony użytkowany co najmniej rok

6. 0,95 Obiekt podłączony, generujący popyt poniżej jednego roku

7. 0,91 Obiekt niepodłączony - istniejący, gotowy do eksploatacji / użytkowania

8. 0,90 Obiekt niepodłączony - w trakcie budowy - planowane oddanie do użytkowania nie dalej niż w ciągu roku od wykonywania wyceny

9. 0,89 Obiekt niepodłączony - w trakcie budowy - planowane oddanie do użytkowania nie wcześniej niż w rok od czasu wykonywania wyceny

10. 0,75/0,60/0,30* Obiekt niepodłączony - planowany - aktualne prawomocne pozwolenie na budowę 11. 0,60/0,45/0,20* Obiekt niepodłączony - planowany bez wydanego pozwolenia na budowę

*w zależności od udziału w całkowitym popycie.

Do każdego typu obiektu przypisano współczynnik ryzyka, który jest dodatnio skorelowany ze wzra- stającym stopniem ryzyka, tj. wzrastającej niepewności co do kształtowania się wolumenu popytu generowanego przez obiekt w przyszłości. Niepewność ta dotyzy zarówno wartości popytu jak i roku w tk orym popyt zacznie być genrowany w deklarowanej wartości. Deklarowany (planowany) popyt mnozy się przez współczynnik (równoważnik pewności) i tak otrzymany wynik uwzględnia się w wy- cenie urządzenia.

Grupy 1 – 9 obiektów, to budynki już istniejące,w stosunku do których stopień ryzyka jest umiarkowa- ny. Zupełnie odmiennie kształtuje się sytuacja w odniesienu do obiektów z grupy 10 i 11. Do tej kate- gorii zaliczamy budynki, które w momencie wycney nie istnieją, tzn. są planowane do budowy. W związku z bardzo wyskim stopniem niepewności co do rzeczywistego kształtowaniasię popytu z tych obiektów, a przede wszystkim czasu ich powstania (a wręcz samego faktu budowy tych obiektów) sostuje się współczynniki korygujące zależne od udziału popytu z tych obiektów w całkowitym popy- cie generowanym przez urządzenie. Zastosowano dwa progi – 25% i 50%. Korekta jest progresywna procedura wygląda następująco: do wartości 25% udziału popytu z obiektów grup 10 i 11 (liczonego łącznie dla obywdu grup) stosuje się równoważnik pewności wynoszący 75% i 60% odpowiednio dla 10 i 11 grupy. W przypadku gdy udział jest wyższy niż 25, ale nie przekracza 50%, wtedy dla wartości popytu stanowiącego 25% udział w całkowitym popycie stosuje się korektę odpowiednio 75% i 60%, natomiast dla popytu powyżej 25% stosuje się korektę w wartości odpowiednio 60% i 45%. W przy- padku gdy łączny udział popytu z tych dwóch grup przekroczy 50% to popyt powyżej 50% udziału w całkowitym popycie z urządzenia koryguje się odpowiednio o 30% i 20%.

Do celów obliczeniowych stosuje się arkusz ryzyka.xls.

 4) Wykup ze środków własnych

 5) Zysk netto kalkulowany jako iloczyn sprzedaży ilościowej i jednostkowej marży netto kalkulo- wanej w następujący sposób:

(Cena za wodę - (jednostkowy zmienny koszt bezpośredni zaopatrzenia w wodę / odprowadzania ścieków + jednostkowy koszt amortyzacji wykupionej sieci + jednostkowy koszt podatku od nieruchomości od wykupionej sieci)) * (1-T)

Metodyka kalkulacji zysku netto bazuje na podejściu przyrostowym, tzn. uwzględniania zarówno po stronie przychodowej, jak i kosztowej wyłącznie przyrost tychże kategorii w związku z transakcją wy-

(7)

Opracowane przez: Wojciech Kurowski strona 7 z 9

kupu urządzeń wodociągowych / kanalizacyjnych. Procedura analizy dochodowości urządzeń polega więc na założeniu uwzględniania po stronie przychodowej iloczynu sprzedaży w ujęciu wartościowym oraz aktualnej ceny za wodę / ścieki indeksowanej o prognozowany wskaźnik inflacji oraz po stronie kosztowej zmiennych kosztów bezpośrednich zaopatrzenia wodę / odprowadzania ścieków (na pod- stawie wniosku o zatwierdzenie taryf za dany rok) powiększonych o jednostkowy koszt stały dla wy- cenianego urządzenia wodociągowego / kanalizacyjnego, tj. amortyzacja oraz podatek od nierucho- mości, w przypadku jeżeli będzie płacony ostatecznie przez Operatora. Jednostkowy zmienny koszt bezpośredni indeksuje się w każdym roku analizy o prognozowany wskaźnik inflacji. W powyższy sposób kalkuluje się dochodowość netto dla wycenianego urządzenia wodociągowego / kanalizacyj- nego będącego przedmiotem wykupu dla poszczególnych lat analizy. Taki sposób zapewnia z jednej strony uwzględnienie faktycznie generowanych przez urządzenie kosztów (ich przyrostów), a z dru- giej strony uwzględnia pozytywny efekt przejęcia urządzenia w postaci zmniejszenia jednostkowego kosztu stałego operatora. W przypadku, gdy urządzenie generować będzie również dodatkowe koszty stałe, takie jak np. wynagrodzenia, lub przewidywane generowane przyrosty kosztów będą znacząco różne od kalkulowanych na podstawie jednostkowych kosztów operatora należy w wycenie uwzględ- nić koszty faktycznie przewidywane.

Metodyka kalkulacji kosztów dla urządzenia:

Kalkulacja kosztów jednostkowych

Wniosek taryfowy za rok…

Koszty bezpośrednie woda / ścieki

Koszty wycenianego urządzenia wodocią-

gowego / kanaliza- cyjnego

Przyrost kosztów operatora związa- nych z wycenianym urządzeniem wodo- ciągowym / kanaliza-

cyjnym jednostkowo

1. zużycie materiałów i energii PLN/m3 PLN/m3

2. usługi obce* PLN/m3 PLN/m3

3. podatki i opłaty, w tym:

- opłaty za gospodarcze korzystanie ze

środowiska PLN/m3 PLN/m3

- pozostałe podatki i opłaty PLN PLN

4. wynagrodzenia X** X

5. świadczenia na rzecz pracowników X** X

6. amortyzacja PLN PLN

7. pozostałe X** X

* - w przypadku, jeżeli urządzenie będące przedmiotem wykupu (wyceny) wymaga poniesienia znaczących kosz- tów związanych z remontem wskaźnik kosztów usług obcych może zostać odpowiednio zwiększony, w sposób odzwierciedlający szacowane koszty związane z remontem. Dotyczy to lat kiedy konieczny będzie remont.

**X – uwzględniane wyłącznie, w przypadku gdy urządzenie wodociągowe / kanalizacyjne będące przedmiotem wykupu generować będzie dodatkowe koszty wynagrodzeń i narzutów na wynagrodzenia oraz pozostałe koszty.

 6) Schemat szacowania przepływów pieniężnych netto na potrzeby wyceny wartości urządzenia wodociągowego / kanalizacyjnego:

Pozycje \ Rok 1. Zysk netto (+/-)

2. Amortyzacja (+)

3. Zmiana stanu KON (+ spadek, - wzrost) A. Przepływy operacyjne

B. Wydatki inwestycyjne

(8)

1. Wykup urządzenia (-) 2. Odtworzenia (-) 3. Wartość rezydualna (+) C. Przepływy finansowe

D. Całkowite przepływy pieniężne

E. Stopa dyskontowa 1. Koszt kapitału własnego - stopa realna

- stopa nominalna (r)

F. Mierniki opłacalności inwestycji Pozycje \ Rok

1. Nominalne przepływy pieniężne 2. Współczynniki dyskontujące = 1/(1+r)^n 3. Zdyskontowane przepływy pieniężne 4. Skumulowane przepływy pieniężne

5. NPV [NPV = 0]

 7) W przypadku, gdy obliczona wartość NPV w okresie 15 lat jest ujemna przyjmuje się, że war- tość dochodowa urządzenia wynosi 0 (zero).

W procedurze wyceny urządzeń stosuje się poniższe parametry finansowe:

 A) [A] Amortyzacja liczona od przyjętej wartości wykupu przy zastosowaniu stawki rocznej dla budowli (sieci wodociągowych i kanalizacyjnych) oraz urządzeń (pomp);

 B) [CIT] Stawka podatku CIT we wszystkich latach zgodna z obowiązującym w roku bazowym, tj.

roku dokonywania wyceny;

 C) [Rnominal] Nominalna stopa dyskontowa – Stopa ta w założeniu ma odpowiadać długotermino- wej alternatywnej stopie możliwej do uzyskania z zaangażowanego kapitału.

 D) Wskaźniki rotacji przyjęte na podstawie sprawozdania finansowego za rok poprzedzający rok dokonywania wyceny, a w przypadku braku sprawozdania finansowego za rok poprzedzający, wskaźniki kalkuluje się wyłącznie dla pozycji związanych z usługami zaopatrzenia w wodę i od- prowadzania oczyszczania ścieków (czyli np. bez działalności inwestycyjnej) na podstawie spra- wozdania finansowego za 2 lata wstecz; wskaźniki rotacji wykorzystywane w analizie to: wskaźnik rotacji zapasów w dniach[WRzap], wskaźnik rotacji zobowiązań w dniach [WRzob], wskaźnik ro- tacji należności w dniach [WRnal]. W przypadku braku sprawozdań finansowych, np. dla gmin na- lezy przyjąć wartości rzeczywiste, np. średni okres regulowania rachunków za wodę.

 E) [i] Prognozowana stopa inflacji: rok dokonywania wyceny - zgodnie z założeniami przyjętymi w ustawie budżetowej, następne lata według ostatniej, aktualnej na dzień sporządzania wyceny prognozy zawartej w opracowaniu MRR „Warianty rozwoju gospodarczego Polski”.

(9)

Opracowane przez: Wojciech Kurowski strona 9 z 9

4 Wartości wskaźników

Poniżej przedstawiono aktualne na dzień 07-06-2021 roku wartości parametrów finansowych:

Parametr 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028

A BiB: indywidualnie dla sieci; UiM: indywidualnie dla pomp

CIT 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0%

ŚRDOSP* 1,841% - - - -

Stopa dys- kontowa

2,841% - - - -

I** 3,10% 2,80% 3,20% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%

Parametr 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035

A BiB: indywidualnie dla sieci; UiM: indywidualnie dla pomp

CIT 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0%

ŚRDOSP* - - - -

i 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%

* obligacje DS1030 o terminie wykupu w dniu 25.10.2030 (kupon 1,25%), termin ostatniej aukcji 21-05-2021r.

** Dla lat 2021 – 2023 prognoza według NBP, kolejne lata według: Zaktualizowane warianty rozwoju gospodar- czego Polski Data aktualizacji: 27 października 2020 r.

Obraz

Updating...

Cytaty

Updating...

Powiązane tematy :