Ewa Radomska
Kilka uwag o prawie pierwokupu
zastrzeżonym na rzecz
współwłaścicieli nieruchomości
rolnych
Palestra 19/11(215), 12-18
1975
12 E w a R a d o m s k a N r 11 (2 1 5 )
p ad k a ch niezależnie od tego, k iedy sp ad ek zo stał o tw a r ty ł6. W k o n se k w e n cji m a ją też odpow iednie zastosow anie w tych w szy stk ich w y p ad k a ch p rzepisy a r t. L V I i n ast. przep. w prow . k.c. o zachow aniu p ra w do dziedziczenia spadku, n a b y ty c h p rze d w ejściem w życie ustaw y z d n ia 22.XI.1973 r.
W reszcie n a p o d sta w ie art. L III przep. w prow . k.c. do działu sp ad k ó w o b e jm u jących lasy i g ru n ty leśne, a o tw a rty c h k ie d y k o lw iek przed dniem 1.1.1974 r., sto suje się odpow iednio przepisy o podziale g o sp o d arstw ro ln y ch o b ję te ko d ek sem cyw ilnym , p rzy u w zględnieniu je d n a k szczególnej fo rm y a rt. 12 ust. 1 u sta w y z dnia 22.XI.1973 r. o niedopuszczalności fizycznego podziału kom pleksów leśnych, chyba że um ow a w tym w zględzie została ju ż p rze d tym dniem z a w a rta albo zo stało ju ż zakończone p ostępow anie p rzed sąd em p ierw szej in stan c ji.
18 A. L i c h o r o w i c z (op. c lt. w p r z y p is ie 1, s. 1680) r o z w ią z u je te n p r o b le m in a c z e j. U z n a ją c , że z g o d n ie z a r t . 30 u s ta w y z d n ia 22.XI.1973 r . n ie d z ia ła o n a w s te c z , p r z y jm u je — o p ie r a ją c się w y łą c z n ie n a z d a n iu p ie rw sz y m a r t . L I p rz e p . w p ro w . k .c . (a z a te m z p o m in ię c ie m z d a n ia u z u p e łn ia ją c e g o , o d sy ła ją c e g o w s p r a w a c h „ p o n iż e j” u n o r m o w a n y c h , c z y li d o ty c z ą c y c h g o s p o d a rs tw ro ln y c h , do p rz e p is ó w sz c z e g ó ln y c h ) — że n o w e p rz e p is y o d z ie d z ic z e n iu la s ó w i g r u n tó w le ś n y c h s to s u je się ty lk o p r z y s p a d k a c h o tw a r ty c h ju ż p o d rz ą d e m u s ta w y z d n ia 22.XI.1973 r.
Kilka uwag o prawie pierwokupu zastrzeżonym
na rzecz współwłaścicieli nieruchomości rolnych
I. P ra w o p ie rw o k u p u n ie je s t in sty tu c ją now ą w u sta w o d aw stw ie polskim . Z n an e ono było ja k o p ra w o m a jąc e sw e źródło zaró w n o w um ow ie ja k i w u s ta w ie. 1 P ra w o rzeczow e z 1946 r. w prow adziło w a rt. 80 n o w ą po stać p ie rw o k u p u ustaw ow ego, zastrzegając je n a rzecz w spółw łaścicieli. Z godnie z ty m p rzep isem praw o p ie rw o k u p u p rzysługiw ało k ażd em u ze w spółw łaścicieli w ted y , gdy jed en z n ic h zb y w a ł sw ój u d ział w e w spółw łasności. T a n o w a postać p ra w a p ie rw o k u p u n a strę cz ała duże tru d n o ści w p ra k ty c e głów nie d latego, że p rze p isy p ra w a rzeczo w ego n ie były zharm o n izo w an e z p rze p isam i o p ra w ie p ie rw o k u p u z a w a rty m i w kod ek sie zobow iązań.
Te tru d n o ści p ra k ty c z n e znalazły sw oje odzw ierciedlenie w d oktrynie. P ra w o i
i D łu g ą lis tę w y p a d k ó w u s ta w o w e g o p r a w a p ie r w o k u p u p o d a ł J . L i t w i n : P r a w o p ie r w o k u p u , „ P r a w o i Ż y c ie ” 1962, n r 23, s. 4.
EWA RADOMSKA
U sta w a z d n ia 26.X.1971 r. n o w e liz u ją c a k o d e k s c y w i ln y w p r o w a d z iła i n s t y tu c ją p r a w a p ie r w o k u p u za s tr z e ż o n e g o n a rz e c z w s p ó łw ła ś c ic ie li n ie r u c h o m o ś c i r o ln y c h . W a r ty k u le a u to r k a p o ru s za p r o b le m a ty k ą w y k o n a n ia te g o p r a w a p ie r w o k u p u .
p ie rw o k u p u zastrzeżone n a rze cz w spółw łaścicieli sta ło się przed m io tem w ielu głosów polem icznych 2 * * * * *.
N ależy przypuszczać, że tru d n o śc i p r a k ty k i w sto so w a n iu tego p ra w a były ró w n ie ż je d n ą z w ielu przyczyn, d la k tó rej kodeks cyw ilny n ie u trz y m a ł in sty
tu c ji ustaw ow ego p ra w a p ie rw o k u p u w spółw łaścicieli. N astąpiło d aleko idące o b w aro w an ie m ożliw ości zb y w an ia u d ziałó w w nieru ch o m o ściach rolnych.
D o in sty tu c ji ustaw ow ego p ra w a p ie rw o k u p u w spółw łaścicieli n aw ią z a ła je d n a k u sta w a z dnia 26.X.1971 r. n o w elizu ją ca k o d ek s c y w iln y 8. W zm ienionym t ą u s ta w ą arty k u le 166 § 1 k.c. u sta w o d aw ca w p ro w a d ził p ra w o p ie rw o k u p u n a rzecz w spółw łaścicieli n ieruchom ości ro ln ej.
O czywiście to nowo w pro w ad zo n e p raw o p ierw o k u p u różni się w sposób z a sa d n ic z y od p ra w a uregulow anego w a rt. 80 p r a w a rzeczow ego z 1946 r. A rty k u ł 80 p r a w a rzeczow ego za strze g ał p ra w o p ie rw o k u p u d la w szystkich w spółw łaści cieli i nie o graniczał k rę g u u p raw n io n y c h . To p raw o p ie rw o k u p u nie w p ro w a d z a ło szczególnych przesłan ek , k tó re b y u p ra w n ia ły d o k o rz y sta n ia z niego. W y sta rc z a ło sam o w y stą p ien ie w c h a ra k te rz e w spółw łaściciela. N atom iast obow ią zu ją c y obecnie przepis a rt. 166 § 1 k.c. dotyczy w ąskiego k rę g u w spółw łaścicieli, alb o w iem praw o p ie rw o k u p u p rz y słu g u je w y łącznie w spółw łaścicielom n ie ru c h o m ości ro ln ej, i p rzy ty m ty lk o w ted y , gdy ci w spółw łaściciele p ro w a d zą gospo d a rs tw o n a w spólnym gruncie. Jeżeli p rze słan k a ta je st spełniona, to w razie
sp rze d aż y przez jednego ze w spółw łaścicieli sw ego u d ziału przy słu g u je pozostałym w spółw łaścicielom u staw o w e p ra w o p ierw o k u p u .
W y d a je się, że p o w ró t do in s ty tu c ji p ie rw o k u p u zastrzeżonego n a rzecz w spół w łaścicieli je s t słusznym ro zw ią zan iem p ro b lem u o b ro tu u d ziałam i w n ie ru c h o m ościach rolnych. W spółw łasność p o w in n a być zaw sze tra k to w a n a ja k o sy tu a c ja przejściow a, z gospodarczego bow iem p u n k tu w id zen ia n ie je st n a ogół k orzystne, żeby ta sam a rzecz n ależ ała do k ilk u osób. W rzeczyw istości zdarza się dosyć często, że w p ra w d zie w spółw łaściciele n ie d ążą do zniesienia w spółw łasności, je d n a k ż e chcieliby m ieć m ożność sw obodnego dysponow ania sw oim udziałem .
A rty k u ł 166 § 1 k.c. w b rzm ien iu sp rze d now elizacji n ie sp rz y ja ł obrotow i u d z ia ła m i w e w spółw łasności. D ysponow anie ty m i u d ziałam i było w zasadzie m ożliw e tylk o m iędzy w spółw łaścicielam i. Chociaż ogran iczen ia zb y w an ia u d z ia
łó w dotyczyły jed y n ie nieruchom ości rolnych, to je d n a k zw ażyw szy, że ze w spół w łasn o ścią m am y do czynienia szczególnie często w w a ru n k a c h w iejskich, u tr u d n ie n ie to w yłączało z o b rotu zn aczn ą część ty c h nieruchom ości. P o niew aż o brót u d ziała m i w e w spółw łasności nieru ch o m o ści ro ln ej b y ł m ożliw y tylk o m iędzy w spółw łaścicielam i, przeto gdy żaden ze w spółw łaścicieli nie był zain te re so w an y w n a b y c iu udziału, nie było m ożliw ości p rze n iesien ia w łasności udziału na inne osoby. W p ra k ty c e je d n a k o b ró t u d z ia ła m i istn ia ł, ale odb y w ał się w drodze n ie fo rm a ln y c h um ów . T aki sta n rzeczy stw a rz ał skom plikow ane sy tu a cje zarów no p ra w n e ja k i faktyczne, co było n iepożądane p rzede w szystkim ze społecz no-gospodarczego p u n k tu w idzenia. W zw iązku z tą tru d n ą do ro zw ią zan ia sy tu a c ją za ry so w a ły się w orzecznictw ie te n d e n c je do złagodzenia ry g o ró w ogran iczen ia z b y w a n ia udziałów w e w spółw łasności nieruchom ości rolnych. T ak w ięc S ąd N a j
2 Z o b . o p r a c o w a n ia S. B r e y e r a : U s ta w o w e p r a w o p ie r w o k u p u p r z y z b y c iu u d z ia łu w n ie ru c h o m o ś c i, „ P rz e g lą d N o ta r ia ln y ” 1947, z. I, s. 205; Z a ło ż e n ia i w y k o n a n ie p ie r w o k u p u z a r t . 80 p r . rzecz., „ P rz e g lą d N o ta r ia ln y ” 1950, z. II, s. 341. Z o b . te ż o p ra c o w a n ia J . W i-t e c k i e g o: W y k o n a n ie p r a w a p ie r w o k u p u z a r i-t . 80 p r . rz e c z ., „ P rz e g lą d N o i-ta r ia ln y ” 1948, z. I, s. 535; W ja k i sp o só b w y k o n y w a się p ra w o p ie r w o k u p u u d z ia łu je d n e g o ze w s p ó ł w ła ś c ic ie li? , „ P a ń s tw o i P r a w o ” 1948, n r 1, s. 136. 8 U s ta w a z d n ia 26.X.1971 r . z m ie n ia ją c a k o d e k s c y w iln y , D z. U . N r 27, poz. 252.
14 E w a R a d o m s k a N r 11 (215) w yższy w je d n y m ze sw y ch orzeczeń stw ie rd z ił, że g o sp o d arstw em ro ln y m w ro z u m ie n iu a r t. 166 § 1 k.c. je st rów n ież zespół u ży tk ó w ro ln y ch zorganizow any w r a m a ch jednego lu b k ilk u udziałów w e w spółw łasności je d n ej nieru ch o m o ści r o l n e j 4. U ch w a ła ta sp o tk a ła się z a p ro b a tą w p iśm ien n ictw ie praw niczym , u m o ż liw iła bow iem w p ro w ad zen ie do o b ro tu k ilk u s e t tysięcy g o sp o d a rstw ro ln y ch zorganizo w an y c h w ra m a c h u działów w e w spółw łasności n ie ru c h o m o śc i5. W y stę p u ją c e
w p ra k ty c e niedogodności stały się praw dopodobnie bezpośrednią p rzy czy n ą zno w elizo w an ia a rt. 166 § 1 k.c.
N ow elizując te n przep is u sta w o d aw ca s ta r a ł się uelastycznić o b ró t u d ziała m i w n ieru ch o m o ściach roln y ch p rzy jednoczesnym zabezpieczeniu in teresó w w sp ó ł w łaścicieli. O becnie w ięc istn ieje m ożliw ość sprzedaży udziału w nieruchom ości ro ln ej. W prow adzono je d n a k istotne ograniczenia. W spółw łaściciel bow iem m oże sp rze d ać sw ój udział osobie trzeciej tylko w ted y , gdy pozostali w spółw łaściciele n ie w y k o n a ją przyznanego im przez u sta w ę p r a w a p ierw o k u p u . T rzeb a zaznaczyć, że p ra w o p ie rw o k u p u n ie przysługuje w sy tu a cji, gdy n ab y w c ą je st in n y w sp ó ł w łaściciel lu b osoba, k tó ra dziedziczyłaby go sp o d arstw o p o sprzedaw cy. W y łą czone je s t rów n ież praw o p ierw o k u p u , gdy w spółw łaściciel pro w ad zi w łasn e go sp o d a rstw o ro ln e i sp rz e d a je swój u d ział jednocześnie z ty m gospodarstw em .
W p ro w ad zając ta k ie w łaśnie p raw o pierw o k u p u , u sta w o d aw ca dał szansę k a ż d em u w spółw łaścicielow i sk u p ie n ia ud ziałó w w nieruchom ości. D zięki w y k o n a n iu p ra w a p ie rw o k u p u będzie n a w e t m ożliw e w w ielu w y p ad k a ch zlik w id o w an ie w spółw łasności. W ydaje się, że ta k ie ro zw iązan ie zabezpiecza in te resy w szy stk ich w spółw łaścicieli, a jednocześnie zapobiega ro z d ra b n ia n iu gosp o d arstw rolnych. N ależy dodać, że in sty tu c ja p ie rw o k u p u u n o rm o w an a je s t szczegółowo w k o d ek sie w d ziale zobow iązań. P o n ad to zaznaczyć trze b a, że no w e u regulow anie n ie o g r a nicza m ożliw ości ro zp o rzą d zan ia ud ziałem w e w spółw łasności. D aje ono ró w n ie ż m ożliw ość sk u p ie n ia ud ziałó w n a w e t w tedy, gdy istn ie je k o n flik t m iędzy w sp ó ł w łaścicielam i i g d y n ie m a m ow y o dobrow olnym zniesien iu w spółw łasności.
U p ra w n io n y z ty tu łu p ra w a p ie rw o k u p u może ośw iadczyć sw o ją w olę niezależnie od w o li sprzedaw cy (zobow iązanego w spółw łaściciela), choćby n a w e t zbyw ca n ie chciał zbyć swego udziału n a rzecz drugiego w spółw łaściciela.
W zasad zie należy się odnieść z całk o w itą a p ro b a tą do now ego u reg u lo w a n ia zaw arteg o w a rt. 166 § 1 k.c., w y d aje się je d n ak , że w p ra k ty c e in sty tu c ja ta będzie s tw a rz a ła w iele trudności.
Do ustaw ow ego p ra w a p ie rw o k u p u będą się odnosiły zasady z a w arte w p rz e p isa c h a rt. 596—602 k.c. P rz ep isy te zostały częściow o ró w n ież znow elizow ane przez u sta w ę z d n ia 26.X.1971 r., m iędzy in n y m i w zw iązku z w prow adzonym p r a w em p ie rw o k u p u n a rzecz w spółw łaścicieli n ieruchom ości rolnych. W znow elizo w an y m a rt. 599 § 2 k.c. zrów nano w zasadzie p ra w o p ie rw o k u p u p rzy słu g u jąc e w spółw łaścicielom n ieruchom ości ro ln y c h z p ra w e m p ie rw o k u p u zastrzeżonym na rzecz S k a rb u P a ń stw a . W obu w y p ad k a ch m am y do czynienia z ta k ą sam ą sa n k cją , tzn. z n iew ażnością b ezw arunkow ej um ow y sprzedaży. W spółw łaściciel nie m oże w ięc pozbaw ić pozostałych w spółw łaścicieli m ożności w y k o n an ia p ra w a p ie rw o
4 P o r . o rz e c z e n ie S ą d u N a jw y ż sz e g o z d n ia 24.1.1966 r . I I I CO 81/65, „ R u c h P ra w n ic z y , E k o n o m ic z n y i S o c jo lo g ic z n y ” 1967, z. II, s. 351. R ó w n ie ż in s t r u k c j a n r 14 M in is tra R o l n ic tw a z d n ia 31 .X II.1964 r. (Dz. U rz . M in . R o ln ic tw a z 1965 r. N r 1, poz. 1) s t a r a ł a s ię z ła g o d z ić k a te g o r y c z n e b rz m ie n ie a r t . 166 § 1 k .c . s tw ie rd z a ją c , że p r z y z b y c iu m ię d z y w s p ó ł w ła ś c ic ie la m i n ie m a z a s to s o w a n ia n o rm a o b sz a ro w a p o d s ta w o w a i m in im a ln a , a n a d to n i e w y m a g a się od w s p ó łw ła śc ic ie la k w a lif ik a c ji ro ln y c h .
5 W . C h o j n o w s k i : N ie k tó re z a g a d n ie n ia z b y c ia , z n ie s ie n ia w s p ó łw ła sn o ś c i i d z ie d z i c z e n ia g o s p o d a rs tw ro ln y c h , „ P a l e s t r a ” 1967, n r 4, s. 43.
k u p u n a sk u te k za w arcia bezw aru n k o w ej um o w y sp rzed aży z osobą trzecią. W ra z ie za w a rc ia b ezw aru n k o w ej um ow y sp rzed aży w y k o n an ie p ra w a p ie rw o k u p u n ie je s t w ogóle m ożliw e, nie dochodzi bow iem do s k u tk u w aż n a um ow a, p ra w o p ie rw o k u p u za ś p rzy słu g u je ty lk o w w y p a d k u istn ie n ia w ażnej um ow y sp rzed aży (art. 599 § 2 k.-c.).
I I . W iele w ątp liw o ści od chw ili w ejścia w życie k o d ek su cyw ilnego bu d ziły p rze p isy dotyczące ustaw ow ego p ra w a p ie rw o k u p u zastrzeżonego n a rzecz S k a rb u P a ń s tw a .6 N adal w iele z ty c h w ątp liw o ści nie zostało jednoznacznie ro zstrz y g n ię tych. W ydaje się, że sporo z ty c h k w estii, ja k ie się w y ło n iły n a tle u staw ow ego p ra w a p ie rw o k u p u p rzysługującego S k arb o w i P a ń stw a , będzie n a d a l w ystęp o w ało ta k ż e w z a k resie u staw ow ego p ra w a p ie rw o k u p u przy zn an eg o w spółw łaścicielow i nieru ch o m o ści rolnych.
N ie p o d e jm u ją c się o m ów ienia w szy stk ich p ro b lem ó w zw iązanych z ró żn y m i p o sta ciam i ustaw ow ego p ra w a p ierw o k u p u , chciałabym ro zw ażyć zagadnienie w y k o n y w a n ia tego p ra w a realizow anego przez w spółw łaścicieli nieruchom ości rolnych. Z a rt. 166 § 1 k.c. n ie w y n ik a, w ja k im zak resie p ra w o to p rzy słu g u je w sp ó ł w łaścicielom i w ja k i sposób m a ją oni to p ra w o w ykonać. W te j m ierze n ależ ało b y się od w o łać zarów no do przepisów p ra w a rzeczow ego ja k i do norm zobo w iąza
niow ych. R ozw ażając isto tę in sty tu c ji w spółw łasności oraz ratio legis a rt. 166 § 1 i a rt. 602 § 2 k.c., m ożna d ojść do w niosku, że w spółw łaściciele m ogą r e a lizow ać sw o je u p ra w n ie n ia w d w o ja k i sposób. P rz ed e w szy stk im m ogą ośw iadczyć sw o ją w olę w spólnie i nab y ć u dział w e w spółw łasności nieruchom ości ro ln e j; m ogą oni rów nież ośw iadczyć sw o ją w olę oddzielnie i w te n sposób w y k o n ać p rzy słu g u jąc e im p raw o p ie rw o k u p u zbyw anego udziału. U staw odaw ca p rzy z n ał to p ra w o k ażdem u ze w spółw łaścicieli, a n ie w szy stk im łącznie. W ydaje się, że ta k w łaśn ie należy in te rp re to w a ć a rt. 166 § 1 k.c.
W zw iązku z tym pow staje pytan ie, w ja k ie j części (w ja k im u ła m k u ) k aż d y ze w spółw łaścicieli n ab y w a w łasność u działu. S zu k ając odpow iedzi n a pow yższe p y ta n ie, trz e b a by sięgnąć zarów no do p rzep isó w o w spółw łasności ja k i do p rz e pisów o p ra w ie p ierw o k u p u . P ra w o p ierw o k u p u z a rt. 166 § 1 k.c. je s t ściśle zw iązane ze w spółw łasnością i istn ie je ta k długo, dopóki p raw o w łasności je d n ej rzeczy p rzy słu g u je k ilk u osobom. M ożna by pow iedzieć, że je s t ono w ty m w y p a d k u k o n sek w en cją istn ien ia w spółw łasności.
Na p ierw szy rz u t o k a w y daw ałoby się, że w łasność n ab y teg o — n a sk u te k w y k o n an ia p ra w a p ie rw o k u p u — u d ziału we w spółw łasności ro ln e j p o w in n a p rzy p a d ać w spółw łaścicielom stosow nie do ich udziałów w e w spółw łasności całej n ie ru c h o m ości r o l n e j 7. Za ta k im rozw iązan iem przem aw iałb y -fakt, że w szystkie p ożytki i przychody z rzeczy w spólnej p rz y p a d a ją w spółw łaścicielow i w sto su n k u do w ie l kości jego udziału w d an ej nieruchom ości (art. 207 k.c.). Je d n ak ż e ta k ie ro z w ią zanie nie je s t m ożliw e ze w zględów czysto rach u n k o w y c h , albow iem udziały (obli czane w sto su n k u do w ielkości udziałów w nieruchom ości) w zbyw anym udziale poszczególnych w spółw łaścicieli n ie ob jęły b y w ty m w y p a d k u całości p rz e d m io tu sprzedaży. P ozostaw ałaby zaw sze p ew n a część o d p o w iad a ją ca u łam kow i w sp ó ł
« A. K u n i c k i : Z a k re s s k u te c z n o ś c i p r a w a p ie r w o k u p u , „ N o w e P r a w o ” 1966, n r 12, s. 1527; W. C z a c h ó r s k i : P ra w o z o b o w ią z a ń w z a ry s ie , W a rsz a w a 1968, s. 460; A . O h a n o w i c z, J. G ó r s k i : Z a ry s p r a w a z o b o w ią z a ń , W a rsz a w a 1970, s. 304; S. B r e y e r : P rz e n ie s ie n ie w ła s n o śc i n ie ru c h o m o śc i, W a rsz a w a 1971, s. 166; R. C z a r n e c k i : P r a w o p ie rw o k u p u z u w z g lę d n ie n ie m p rz e p is ó w sz c z e g ó ln y c h , „ N o w e P r a w o ” 1970, n r 6, s. 819. 7 J. Z a w a r t k a : R o z p o rz ą d z a n ie u d z ia łe m w e w s p ó łw ła s n o ś c i n ie ru c h o m o ś c i r o ln e j, „N o w e P r a w o ” 1973, n r 3, s. 334.
16 E to a R a d o m s k a N r 11 (215) w łaściciela, k tó ry sp rzed aje sw ój udział. N ależy w obec tego p rz y ją ć koncepcję, że w spółw łaściciele, k tó rz y sk o rz y sta ją z p rzysługującego im p ra w a , n a b ę d ą w łasność sp rzedaw anego u d ziału w częściach ró w n y c h 8.
P ra w o p ie rw o k u p u , ja k to w y n ik a z a rt. 598 § 2 k.c., p o w in n o być w y k o n an e w ciągu m iesiąca (o ile n ie zostały zastrzeżone in n e te rm in y ) od dn ia o trzy m an ia zaw iad o m ien ia o sprzedaży. W y łan ia się w ięc k w estia, ja k i m o m e n t należałoby uznać za początkow y bieg te rm in u do w y k o n an ia tego p ra w a , jeżeli je s t k ilk u u p raw n io n y c h . Czy w y sta rc zy zaw iadom ienie jednego z nich, żeby rozpoczął «ię ju ż bieg te rm in u m iesięcznego ze skutecznością w zględem p ozostałych w sp ó ł w łaścicieli? Z godnie z tym , co w yżej pow iedziano, p ra w o p ie rw o k u p u p rzy słu g u je k aż d em u w spółw łaścicielow i, a nie w szystkim łącznie. K ażdy z nich m a zatem p ra w o żądać, aby go zaw iadom iono o um ow ie sprzedaży i o w a ru n k a c h w niej określonych. Może się w ięc zdarzyć, że te rm in do w y k o n an ia p ie rw o k u p u zacznie biec d la każdego w spółw łaściciela od innego m om entu zależnie od tego, k ie d y za w iadom ienie o um ow ie sprzedaży dotarło do n ie g o 9. O bow iązek zaw iad o m ien ia o za w a rc iu w a ru n k o w e j um ow y sprzedaży u d ziału w nieruchom ości ro ln e j spoczyw a na zbyw cy (art. 598 § 1 k.c.). F o rm a owego zaw iad o m ien ia n ie je s t w kodeksie cyw ilnym ok reślo n a, i w y d a je się, że może to n a s tą p ić w do w o ln y sposób. W p r a k tyce zaw iadom ienie to n a s tą p i praw d o p o d o b n ie przez p rze słan ie w y p isu a k tu n o ta rialn e g o . Je d n ak ż e n a w e t jednoczesne w y sła n ie w y p isó w a k tu n o ta rialn e g o nie p rze sąd z a jeszcze o jednoczesnym m om encie o trz y m a n ia ty c h w ypisów (różne m iejsce zam ieszk an ia, n ie d o k ład n e adresy, zm ian a n az w isk a itp.). D la rozpoczęcia bieg u te rm in u do w y k o n a n ia p ra w a p ie rw o k u p u d ec y d u ją ca je s t d a ta o trzy m an ia za w iad o m ien ia o w aru n k o w ej um ow ie sprzedaży. T a k w ięc w w ielu w y p ad k a ch te rm in y do złożenia ośw iadczenia o sk o rz y sta n iu z p rzy słu g u jąc y ch u p ra w n ie ń poszczególnych w spółw łaścicieli b ęd ą różne. B ędą one b iegły od m om entu, w k tó ry m te n w łaśn ie w spółw łaściciel o trzy m ał zaw iadom ienie. J e ż e li je d n a k zaw iad o m ie n ie pochodzi od osoby lu b organu, k tó ry n ie b y ł zobow iązany do z a w ia d a m ia nia, to ta k ie zaw iadom ienie n ie m a w p ły w u n a b ieg te rm in u do złożenia o św ia d czenia o w y k o n a n iu pierw o k u p u .
W ty m m iejscu w a rto by się zastanow ić n a d tym , ja k u k s z ta łtu ją się p ra w n e losy zbyw anego u d ziału w tedy, gdy w spółw łaściciele sk o rz y sta ją z przysługującego im p r a w a p ie rw o k u p u , sk ła d a ją c w odpow iednim czasie ośw iadczenie o w y k o n a n iu sw ego p raw a.
Z isto ty a rt. 166 § 1 k.c. w y n ik a, że k aż d em u w spółw łaścicielow i przy słu g u je p ra w o n ab y c ia zbyw anego udziału. P ro b le m te n je d n a k będzie się różnie k sz ta ł to w a ł w zależności od sy tu a c ji, ilu będzie „c h ętn y ch ” w spółw łaścicieli n ie ru c h o m ości ro ln e j do sk o rz y sta n ia z przysługującego im p ra w a . Je że li je s t ich k ilk u (tzn. w ięcej niż dw óch), to m ożna w ów czas w yróżnić trz y w a ria n ty w y k o n an ia p r a w a p ierw o k u p u :
a) gdy w szyscy w spółw łaściciele w y k o n y w ają p ra w o p ierw o k u p u , b) gdy czyni to ty lk o część w spółw łaścicieli,
c) gdy czyni to ty lk o jed en w spółw łaściciel.
W pierw szy m w y p a d k u w spółw łaściciele m ogą złożyć p rze d no tariu szem w spól nie ośw iadczenie o w y k o n an iu p ra w a p ierw o k u p u , n a b y w a ją c w łasność sp rze d a
8 J . M a j o r o w i e z: Z m ia n y w k o d e k s ie c y w iln y m w z a k r e s ie o b r o tu i d z ie d z ic z e n ia g o s p o d a rs tw ro ln y c h , „ N o w e P r a w o ” 1972, n r 2, s. 171.
9 O rz e c z e n ie S ą d u N a jw y ż sz e g o z d n ia 26.X .1964 r. III CR 205/64, O SN CP 1965, n r 9, p oz. 149.
w anego udziału. S ta n ą się w ięc — w ty m zak resie — w spółw łaścicielam i w czę ściach rów nych, d to n iezależnie od tego, czy ich udziały w e w spółw łasności całej nieruchom ości są rów ne, czy też różne. N ab ęd ą rów n ież u d z ia ł n a w spółw łasność w sy tu a c ji, gdy każdy z n ich ośw iadczy sw o ją w olę oddzielnie, byleby ty lk o n a stąpiło sto w te rm in ie przew idzianym przez k o d ek s cyw ilny.
W dw óch pozostałych w y p ad k ach ro d zi się p y ta n ie , czy istn ieje w ogóle m o ż li wość n a b y c ia w łasności u d ziału przez k ilk u (ale n ie w szystkich) lu b n a w e t przez jednego ze w spółw łaścicieli. Oczywiście s p r a w a je s t p ro sta, jeżeli pozostali w sp ó ł w łaściciele ośw iadczą, że n ie k o rzy sta ją z przysługującego im p ra w a p ie rw o k u p u . O św iadczenie ta k ie n ie w y m ag a żadnej fo rm y szczególnej, albow iem k o d ek s cy w ilny p rze w id u je fo rm ę szczególną (jeżeli ta k a fo rm a w y m a g a n a je st do sp rze d aż y danej rzeczy) tylk o dla ośw iadczenia o w y k o n a n iu p ra w a p ierw okupu. P ra k ty c z n ie je d n ak ta k ie ośw iadczenie pow inno być złożone w ta k ie j form ie, aby te n w sp ó ł w łaściciel, k tó ry chce w ykonać pierw o k u p , m ógł w każdej chw ili w ykazać, że pozostali w spółw łaściciele z tego p ra w a nie k o rzy stają.
S y tu acja k o m p lik u je się, gdy w spółw łaściciele zachow ują się b ie rn ie i n ie s k ła d ają żadnego ośw iadczenia co do p rzysługującego im p ra w a pierw o k u p u . J a k ą m a w ów czas m ożliwość te n ze w spółw łaścicieli (bądź k ilk u z nich), k tó ry chciałby w ykonać praw o p ierw o k u p u , i czy m oże on nabyć ca ły udział będący p rze d m io te m sprzedaży? M ając n a uw adze przede w szystkim w zględy gospodarcze, n ależ ało b y dać szansę n ab y c ia całego udziału przez jednego w sp ółw łaściciela (lub p rzez k ilk u z nich). P row ad ziło b y to do zm niejszenia liczby w spółw łaścicieli, co je s t zaw sze zjaw iskiem k o rzy stn iejszy m ze społeczno-gospodarczego p u n k tu w idzenia. U sto su n kow ując się do tego p ro b lem u p rak ty czn ie, n ajw łaściw szy m ro zw iązan iem byłoby składanie ośw iadczenia w o sta tn im d n iu te rm in u przew idzianego do złożenia o św ia d czenia w oli o w y k o n an iu p ra w a pierw o k u p u . W tedy bow iem byłoby już w iadom o, k to ze w spółw łaścicieli chce k o rzystać z p rzysługującego m u p ra w a , a k to nie. Jednakże ta k ie w yjście z sy tu a cji byłoby m ożliw e ty lk o pod w aru n k ie m , że w szy scy w spółw łaściciele w ty m sam ym d n iu dow iedzieli się o w a ru n k o w ej um ow ie sprzedaży i że tym sam ym te rm in do złożenia ośw iadczenia o w y k o n an iu p ra w a p ie rw okupu upływ ałby d la w szystkich w ty m sa m y m m om encie. Jeżeli bow iem je st k ilk u u p raw n io n y ch i pow zięli oni w iadom ość o um ow ie sp rzed aży w różn y ch term inach, to o sta tn i dzień te rm in u p rzy p a d n ie d la każdego — ja k ju ż b y ła o ty m m o v a — w in n y m m om encie. W ydaje się, że w ty m w y p ad k u należałoby k a ż - d e n u ze w spółw łaścicieli upraw nionych do w y k o n an ia p ie rw o k u p u dać m ożność skorzystania z p rzysługujących u p ra w n ie ń w ta k im u łam ku, w ja k im p rzy słu g i- w a b b y m u praw o p ierw okupu, gdyby w szyscy w spółw łaściciele w y k o n ali sw oje u praw nienia. Jeżeli w spółw łaściciel złożył ośw iadczenie o w y k o n an iu p ra w a p ie r- w o łu p u dotyczące tylko u ła m k a udziału, to d la w y k o n an ia p ie rw o k u p u co do c a ło ść udziału należałoby w ym agać drugiego ośw iadczenia w oli. To d ru g ie o św ia d czenie w oli w spółw łaściciela w y d aje się konieczne, tru d n o bow iem uznać m ożliw ość złożenia ośw iadczenia pod w aru n k iem , że pozostali w spółw łaściciele takiego p ra w a n ie w y k o n ają . Złożenie ośw iadczenia o sk o rz y sta n iu z p ra w a p ie rw o k u p u pod w aru n k iem n ie je st m ożliw e ze w zględu n a p rz y ję tą przez kodeks cyw ilny k o n - s tr ik c ję takiegoż ośw iadczenia.
2 chw ilą złożenia ośw iadczenia o w y k o n a n iu .praw a p ierw o k u p u dochodzi do s k itk u um ow a sprzedaży m iędzy u p raw n io n y m a zobow iązanym tej sam ej treśc i co um ow a m iędzy zobow iązanym a osobą trzecią. S k ład a n ie dalszych o św iadczeń je s zbędne, gdyż ta now a um ow a n ie je s t w a ru n k o w a (nie może być w aru n k o w a). U rrow a ta, ja k o b ezw arunkow a, w y w o łu je — zgodnie z a r t. 155 § 1 k.c. — s k u tk i 2
18 E w a R a d o m s k a N r l i (215) obligacyjne i rzeczow e, a w ięc p rzenosi ta k ż e w łasność 10. T ak ja k niem ożliw e je st w a ru n k o w e złożenie ośw iadczenia w oli o p rze n ie sie n iu w łasności ro ln e j, rów nież n iedopuszczalne je s t założenie, że ośw iadczenie jednego w sp ółw łaściciela b ęd z ie się odnosiło do całego u d ziału pod w aru n k ie m , iż pozostali w sp ółw łaściciele nie sko rz y s ta ją z p r a w a p ierw o k u p u . T ak ie w y jśc ie z sy tu a c ji byłoby rów nież niem ożliw e ze w zględów p rak ty c zn y c h . Od każdej bow iem czynności p o b ieran e s ą op łaty no ta ria ln e , k tó ry c h w ysokość zw iązana je s t ściśle z w a rto śc ią p rz e d m io tu danej czynności p raw n ej.
P rz y jęc ie k o ncepcji sk ła d a n ia dw óch o św iadczeń w oli co do tego sam ego u p ra w n ie n ia n ie je s t n ajlep szy m rozw iązan iem w sensie p ra w n y m , ale m ożliw ym do p rzy ję cia w sensie p rak ty c zn y m . To d ru g ie ośw iadczenie w oli o sk o rzy stan iu z p ra w a p ie rw o k u p u m u si się odnosić do całego udziału. Ci w spółw łaściciele, k tó rzy chcą w ykonać to p raw o, m uszą w ykazać, że co do pozostałych w spół w łaścicieli p raw o to w ygasło bądź że pozostali w spółw łaściciele nie chcą go w ykonać (art. 602 § 2 k.c.).
W k o n k lu z ji w y p ad a stw ierd zić, że k a ż d y ze w spółw łaścicieli m oże w ykonać sw oje u p ra w n ie n ia płynące z art. 166 § 1 k.c. co d o części udziału (w rów nej części z pozostałym i w spółw łaścicielam i) albo co do całego ud ziału , jeżeli tylko pozostali w spółw łaściciele nie w y k o n y w ają przy słu g u jąceg o im p raw a.
W prow adzona u sta w ą n o w elizu ją cą k o d e k s cy w iln y now a p o sta ć p ra w a p ie r w o k u p u m ia ła przed e w szystkim złagodzić ry g o ry obow iązujące dotychczas w ob rocie nieru ch o m o ściam i rolnym i, ja k rów n ież zapobiegać ro z d ra b n ia n iu gospodarstw rolnych. M iano zapew ne rów nież n a uw adze m ożliw ość lik w id a cji w spółw łasności nieruchom ości ro ln y ch bez u ciek a n ia się d o p o stęp o w an ia o zniesienie w spół w łasności.
III. N ależałoby w reszcie w spom nieć, że u sta w a now elizująca kodeks cyw ilny w p ro w ad ziła u staw ow e p ra w o p ie rw o k u p u ta k że n a rzecz dzierżaw cy n ie ru c h o mości ro ln e j ( a r t 695 § 2 k.c.). P ra w o to p rzy słu g u je dzierżaw cy w w y p ad k u sprzedaży p rzez w łaściciela dzierżaw ionej n ieruchom ości, jeżeli d zierża w a była za w a r ta n a o k res dłuższy n iż trzy la ta lu b fa k ty c zn ie trw a ła przez okres co n a j m niej dziesięciu la t. P ra w o p ie rw o k u p u p rzy słu g u jąc e dzierżaw cy k o rz y sta z t a kiej sam ej ochrony, ja k a została p rz y z n a n a S k arb o w i P a ń stw a i w spółw łaścicie lom n ieruchom ości ro ln ej. W raz ie za w a rc ia p rze z w łaściciela b ezw arunkow ej um ow y sp rzed aży przew id zian a je s t niew ażność ta k ie j um ow y. S przedaw ca d z ie r żaw ionej nieruchom ości ro ln ej nie m oże pozbaw ić dzierżaw cy m ożliw ości w y k o n an ia p ra w a p ie rw o k u p u w sto su n k u do te j nieruchom ości.
10 U c h w a la C a łe j Iz b y C y w iln e j S ą d u N a jw y ż s z e g o z d n ia 10.X I.1962 r. I CO 24/62, O SN C P 1963, n r 9, p oz. 188.