• Nie Znaleziono Wyników

Kilka uwag o prawie pierwokupu zastrzeżonym na rzecz współwłaścicieli nieruchomości rolnych

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2021

Share "Kilka uwag o prawie pierwokupu zastrzeżonym na rzecz współwłaścicieli nieruchomości rolnych"

Copied!
8
0
0

Pełen tekst

(1)

Ewa Radomska

Kilka uwag o prawie pierwokupu

zastrzeżonym na rzecz

współwłaścicieli nieruchomości

rolnych

Palestra 19/11(215), 12-18

1975

(2)

12 E w a R a d o m s k a N r 11 (2 1 5 )

p ad k a ch niezależnie od tego, k iedy sp ad ek zo stał o tw a r ty ł6. W k o n se k w e n cji m a ją też odpow iednie zastosow anie w tych w szy stk ich w y p ad k a ch p rzepisy a r t. L V I i n ast. przep. w prow . k.c. o zachow aniu p ra w do dziedziczenia spadku, n a b y ty c h p rze d w ejściem w życie ustaw y z d n ia 22.XI.1973 r.

W reszcie n a p o d sta w ie art. L III przep. w prow . k.c. do działu sp ad k ó w o b e jm u ­ jących lasy i g ru n ty leśne, a o tw a rty c h k ie d y k o lw iek przed dniem 1.1.1974 r., sto ­ suje się odpow iednio przepisy o podziale g o sp o d arstw ro ln y ch o b ję te ko d ek sem cyw ilnym , p rzy u w zględnieniu je d n a k szczególnej fo rm y a rt. 12 ust. 1 u sta w y z dnia 22.XI.1973 r. o niedopuszczalności fizycznego podziału kom pleksów leśnych, chyba że um ow a w tym w zględzie została ju ż p rze d tym dniem z a w a rta albo zo­ stało ju ż zakończone p ostępow anie p rzed sąd em p ierw szej in stan c ji.

18 A. L i c h o r o w i c z (op. c lt. w p r z y p is ie 1, s. 1680) r o z w ią z u je te n p r o b le m in a c z e j. U z n a ją c , że z g o d n ie z a r t . 30 u s ta w y z d n ia 22.XI.1973 r . n ie d z ia ła o n a w s te c z , p r z y jm u je — o p ie r a ją c się w y łą c z n ie n a z d a n iu p ie rw sz y m a r t . L I p rz e p . w p ro w . k .c . (a z a te m z p o ­ m in ię c ie m z d a n ia u z u p e łn ia ją c e g o , o d sy ła ją c e g o w s p r a w a c h „ p o n iż e j” u n o r m o w a n y c h , c z y li d o ty c z ą c y c h g o s p o d a rs tw ro ln y c h , do p rz e p is ó w sz c z e g ó ln y c h ) — że n o w e p rz e p is y o d z ie ­ d z ic z e n iu la s ó w i g r u n tó w le ś n y c h s to s u je się ty lk o p r z y s p a d k a c h o tw a r ty c h ju ż p o d rz ą d e m u s ta w y z d n ia 22.XI.1973 r.

Kilka uwag o prawie pierwokupu zastrzeżonym

na rzecz współwłaścicieli nieruchomości rolnych

I. P ra w o p ie rw o k u p u n ie je s t in sty tu c ją now ą w u sta w o d aw stw ie polskim . Z n an e ono było ja k o p ra w o m a jąc e sw e źródło zaró w n o w um ow ie ja k i w u s ta ­ w ie. 1 P ra w o rzeczow e z 1946 r. w prow adziło w a rt. 80 n o w ą po stać p ie rw o k u p u ustaw ow ego, zastrzegając je n a rzecz w spółw łaścicieli. Z godnie z ty m p rzep isem praw o p ie rw o k u p u p rzysługiw ało k ażd em u ze w spółw łaścicieli w ted y , gdy jed en z n ic h zb y w a ł sw ój u d ział w e w spółw łasności. T a n o w a postać p ra w a p ie rw o k u p u n a strę cz ała duże tru d n o ści w p ra k ty c e głów nie d latego, że p rze p isy p ra w a rzeczo­ w ego n ie były zharm o n izo w an e z p rze p isam i o p ra w ie p ie rw o k u p u z a w a rty m i w kod ek sie zobow iązań.

Te tru d n o ści p ra k ty c z n e znalazły sw oje odzw ierciedlenie w d oktrynie. P ra w o i

i D łu g ą lis tę w y p a d k ó w u s ta w o w e g o p r a w a p ie r w o k u p u p o d a ł J . L i t w i n : P r a w o p ie r w o k u p u , „ P r a w o i Ż y c ie ” 1962, n r 23, s. 4.

EWA RADOMSKA

U sta w a z d n ia 26.X.1971 r. n o w e liz u ją c a k o d e k s c y w i ln y w p r o w a d z iła i n s t y ­ tu c ją p r a w a p ie r w o k u p u za s tr z e ż o n e g o n a rz e c z w s p ó łw ła ś c ic ie li n ie r u c h o m o ś c i r o ln y c h . W a r ty k u le a u to r k a p o ru s za p r o b le m a ty k ą w y k o n a n ia te g o p r a w a p ie r ­ w o k u p u .

(3)

p ie rw o k u p u zastrzeżone n a rze cz w spółw łaścicieli sta ło się przed m io tem w ielu głosów polem icznych 2 * * * * *.

N ależy przypuszczać, że tru d n o śc i p r a k ty k i w sto so w a n iu tego p ra w a były ró w n ie ż je d n ą z w ielu przyczyn, d la k tó rej kodeks cyw ilny n ie u trz y m a ł in sty ­

tu c ji ustaw ow ego p ra w a p ie rw o k u p u w spółw łaścicieli. N astąpiło d aleko idące o b w aro w an ie m ożliw ości zb y w an ia u d ziałó w w nieru ch o m o ściach rolnych.

D o in sty tu c ji ustaw ow ego p ra w a p ie rw o k u p u w spółw łaścicieli n aw ią z a ła je d ­ n a k u sta w a z dnia 26.X.1971 r. n o w elizu ją ca k o d ek s c y w iln y 8. W zm ienionym t ą u s ta w ą arty k u le 166 § 1 k.c. u sta w o d aw ca w p ro w a d ził p ra w o p ie rw o k u p u n a rzecz w spółw łaścicieli n ieruchom ości ro ln ej.

O czywiście to nowo w pro w ad zo n e p raw o p ierw o k u p u różni się w sposób z a sa d ­ n ic z y od p ra w a uregulow anego w a rt. 80 p r a w a rzeczow ego z 1946 r. A rty k u ł 80 p r a w a rzeczow ego za strze g ał p ra w o p ie rw o k u p u d la w szystkich w spółw łaści­ cieli i nie o graniczał k rę g u u p raw n io n y c h . To p raw o p ie rw o k u p u nie w p ro w a ­ d z a ło szczególnych przesłan ek , k tó re b y u p ra w n ia ły d o k o rz y sta n ia z niego. W y­ sta rc z a ło sam o w y stą p ien ie w c h a ra k te rz e w spółw łaściciela. N atom iast obow ią­ zu ją c y obecnie przepis a rt. 166 § 1 k.c. dotyczy w ąskiego k rę g u w spółw łaścicieli, alb o w iem praw o p ie rw o k u p u p rz y słu g u je w y łącznie w spółw łaścicielom n ie ru c h o ­ m ości ro ln ej, i p rzy ty m ty lk o w ted y , gdy ci w spółw łaściciele p ro w a d zą gospo­ d a rs tw o n a w spólnym gruncie. Jeżeli p rze słan k a ta je st spełniona, to w razie

sp rze d aż y przez jednego ze w spółw łaścicieli sw ego u d ziału przy słu g u je pozostałym w spółw łaścicielom u staw o w e p ra w o p ierw o k u p u .

W y d a je się, że p o w ró t do in s ty tu c ji p ie rw o k u p u zastrzeżonego n a rzecz w spół­ w łaścicieli je s t słusznym ro zw ią zan iem p ro b lem u o b ro tu u d ziałam i w n ie ru c h o ­ m ościach rolnych. W spółw łasność p o w in n a być zaw sze tra k to w a n a ja k o sy tu a c ja przejściow a, z gospodarczego bow iem p u n k tu w id zen ia n ie je st n a ogół k orzystne, żeby ta sam a rzecz n ależ ała do k ilk u osób. W rzeczyw istości zdarza się dosyć często, że w p ra w d zie w spółw łaściciele n ie d ążą do zniesienia w spółw łasności, je d ­ n a k ż e chcieliby m ieć m ożność sw obodnego dysponow ania sw oim udziałem .

A rty k u ł 166 § 1 k.c. w b rzm ien iu sp rze d now elizacji n ie sp rz y ja ł obrotow i u d z ia ła m i w e w spółw łasności. D ysponow anie ty m i u d ziałam i było w zasadzie m ożliw e tylk o m iędzy w spółw łaścicielam i. Chociaż ogran iczen ia zb y w an ia u d z ia ­

łó w dotyczyły jed y n ie nieruchom ości rolnych, to je d n a k zw ażyw szy, że ze w spół­ w łasn o ścią m am y do czynienia szczególnie często w w a ru n k a c h w iejskich, u tr u d ­ n ie n ie to w yłączało z o b rotu zn aczn ą część ty c h nieruchom ości. P o niew aż o brót u d ziała m i w e w spółw łasności nieru ch o m o ści ro ln ej b y ł m ożliw y tylk o m iędzy w spółw łaścicielam i, przeto gdy żaden ze w spółw łaścicieli nie był zain te re so w an y w n a b y c iu udziału, nie było m ożliw ości p rze n iesien ia w łasności udziału na inne osoby. W p ra k ty c e je d n a k o b ró t u d z ia ła m i istn ia ł, ale odb y w ał się w drodze n ie fo rm a ln y c h um ów . T aki sta n rzeczy stw a rz ał skom plikow ane sy tu a cje zarów no p ra w n e ja k i faktyczne, co było n iepożądane p rzede w szystkim ze społecz­ no-gospodarczego p u n k tu w idzenia. W zw iązku z tą tru d n ą do ro zw ią zan ia sy tu a c ją za ry so w a ły się w orzecznictw ie te n d e n c je do złagodzenia ry g o ró w ogran iczen ia z b y w a n ia udziałów w e w spółw łasności nieruchom ości rolnych. T ak w ięc S ąd N a j­

2 Z o b . o p r a c o w a n ia S. B r e y e r a : U s ta w o w e p r a w o p ie r w o k u p u p r z y z b y c iu u d z ia łu w n ie ru c h o m o ś c i, „ P rz e g lą d N o ta r ia ln y ” 1947, z. I, s. 205; Z a ło ż e n ia i w y k o n a n ie p ie r w o k u p u z a r t . 80 p r . rzecz., „ P rz e g lą d N o ta r ia ln y ” 1950, z. II, s. 341. Z o b . te ż o p ra c o w a n ia J . W i-t e c k i e g o: W y k o n a n ie p r a w a p ie r w o k u p u z a r i-t . 80 p r . rz e c z ., „ P rz e g lą d N o i-ta r ia ln y ” 1948, z. I, s. 535; W ja k i sp o só b w y k o n y w a się p ra w o p ie r w o k u p u u d z ia łu je d n e g o ze w s p ó ł­ w ła ś c ic ie li? , „ P a ń s tw o i P r a w o ” 1948, n r 1, s. 136. 8 U s ta w a z d n ia 26.X.1971 r . z m ie n ia ją c a k o d e k s c y w iln y , D z. U . N r 27, poz. 252.

(4)

14 E w a R a d o m s k a N r 11 (215) w yższy w je d n y m ze sw y ch orzeczeń stw ie rd z ił, że g o sp o d arstw em ro ln y m w ro z u ­ m ie n iu a r t. 166 § 1 k.c. je st rów n ież zespół u ży tk ó w ro ln y ch zorganizow any w r a ­ m a ch jednego lu b k ilk u udziałów w e w spółw łasności je d n ej nieru ch o m o ści r o l n e j 4. U ch w a ła ta sp o tk a ła się z a p ro b a tą w p iśm ien n ictw ie praw niczym , u m o ż liw iła bow iem w p ro w ad zen ie do o b ro tu k ilk u s e t tysięcy g o sp o d a rstw ro ln y ch zorganizo­ w an y c h w ra m a c h u działów w e w spółw łasności n ie ru c h o m o śc i5. W y stę p u ją c e

w p ra k ty c e niedogodności stały się praw dopodobnie bezpośrednią p rzy czy n ą zno­ w elizo w an ia a rt. 166 § 1 k.c.

N ow elizując te n przep is u sta w o d aw ca s ta r a ł się uelastycznić o b ró t u d ziała m i w n ieru ch o m o ściach roln y ch p rzy jednoczesnym zabezpieczeniu in teresó w w sp ó ł­ w łaścicieli. O becnie w ięc istn ieje m ożliw ość sprzedaży udziału w nieruchom ości ro ln ej. W prow adzono je d n a k istotne ograniczenia. W spółw łaściciel bow iem m oże sp rze d ać sw ój udział osobie trzeciej tylko w ted y , gdy pozostali w spółw łaściciele n ie w y k o n a ją przyznanego im przez u sta w ę p r a w a p ierw o k u p u . T rzeb a zaznaczyć, że p ra w o p ie rw o k u p u n ie przysługuje w sy tu a cji, gdy n ab y w c ą je st in n y w sp ó ł­ w łaściciel lu b osoba, k tó ra dziedziczyłaby go sp o d arstw o p o sprzedaw cy. W y łą­ czone je s t rów n ież praw o p ierw o k u p u , gdy w spółw łaściciel pro w ad zi w łasn e go­ sp o d a rstw o ro ln e i sp rz e d a je swój u d ział jednocześnie z ty m gospodarstw em .

W p ro w ad zając ta k ie w łaśnie p raw o pierw o k u p u , u sta w o d aw ca dał szansę k a ż ­ d em u w spółw łaścicielow i sk u p ie n ia ud ziałó w w nieruchom ości. D zięki w y k o n a n iu p ra w a p ie rw o k u p u będzie n a w e t m ożliw e w w ielu w y p ad k a ch zlik w id o w an ie w spółw łasności. W ydaje się, że ta k ie ro zw iązan ie zabezpiecza in te resy w szy stk ich w spółw łaścicieli, a jednocześnie zapobiega ro z d ra b n ia n iu gosp o d arstw rolnych. N ależy dodać, że in sty tu c ja p ie rw o k u p u u n o rm o w an a je s t szczegółowo w k o d ek sie w d ziale zobow iązań. P o n ad to zaznaczyć trze b a, że no w e u regulow anie n ie o g r a ­ nicza m ożliw ości ro zp o rzą d zan ia ud ziałem w e w spółw łasności. D aje ono ró w n ie ż m ożliw ość sk u p ie n ia ud ziałó w n a w e t w tedy, gdy istn ie je k o n flik t m iędzy w sp ó ł­ w łaścicielam i i g d y n ie m a m ow y o dobrow olnym zniesien iu w spółw łasności.

U p ra w n io n y z ty tu łu p ra w a p ie rw o k u p u może ośw iadczyć sw o ją w olę niezależnie od w o li sprzedaw cy (zobow iązanego w spółw łaściciela), choćby n a w e t zbyw ca n ie chciał zbyć swego udziału n a rzecz drugiego w spółw łaściciela.

W zasad zie należy się odnieść z całk o w itą a p ro b a tą do now ego u reg u lo w a n ia zaw arteg o w a rt. 166 § 1 k.c., w y d aje się je d n ak , że w p ra k ty c e in sty tu c ja ta będzie s tw a rz a ła w iele trudności.

Do ustaw ow ego p ra w a p ie rw o k u p u będą się odnosiły zasady z a w arte w p rz e ­ p isa c h a rt. 596—602 k.c. P rz ep isy te zostały częściow o ró w n ież znow elizow ane przez u sta w ę z d n ia 26.X.1971 r., m iędzy in n y m i w zw iązku z w prow adzonym p r a ­ w em p ie rw o k u p u n a rzecz w spółw łaścicieli n ieruchom ości rolnych. W znow elizo­ w an y m a rt. 599 § 2 k.c. zrów nano w zasadzie p ra w o p ie rw o k u p u p rzy słu g u jąc e w spółw łaścicielom n ieruchom ości ro ln y c h z p ra w e m p ie rw o k u p u zastrzeżonym na rzecz S k a rb u P a ń stw a . W obu w y p ad k a ch m am y do czynienia z ta k ą sam ą sa n k cją , tzn. z n iew ażnością b ezw arunkow ej um ow y sprzedaży. W spółw łaściciel nie m oże w ięc pozbaw ić pozostałych w spółw łaścicieli m ożności w y k o n an ia p ra w a p ie rw o ­

4 P o r . o rz e c z e n ie S ą d u N a jw y ż sz e g o z d n ia 24.1.1966 r . I I I CO 81/65, „ R u c h P ra w n ic z y , E k o n o m ic z n y i S o c jo lo g ic z n y ” 1967, z. II, s. 351. R ó w n ie ż in s t r u k c j a n r 14 M in is tra R o l­ n ic tw a z d n ia 31 .X II.1964 r. (Dz. U rz . M in . R o ln ic tw a z 1965 r. N r 1, poz. 1) s t a r a ł a s ię z ła g o d z ić k a te g o r y c z n e b rz m ie n ie a r t . 166 § 1 k .c . s tw ie rd z a ją c , że p r z y z b y c iu m ię d z y w s p ó ł­ w ła ś c ic ie la m i n ie m a z a s to s o w a n ia n o rm a o b sz a ro w a p o d s ta w o w a i m in im a ln a , a n a d to n i e w y m a g a się od w s p ó łw ła śc ic ie la k w a lif ik a c ji ro ln y c h .

5 W . C h o j n o w s k i : N ie k tó re z a g a d n ie n ia z b y c ia , z n ie s ie n ia w s p ó łw ła sn o ś c i i d z ie d z i­ c z e n ia g o s p o d a rs tw ro ln y c h , „ P a l e s t r a ” 1967, n r 4, s. 43.

(5)

k u p u n a sk u te k za w arcia bezw aru n k o w ej um o w y sp rzed aży z osobą trzecią. W ra z ie za w a rc ia b ezw aru n k o w ej um ow y sp rzed aży w y k o n an ie p ra w a p ie rw o ­ k u p u n ie je s t w ogóle m ożliw e, nie dochodzi bow iem do s k u tk u w aż n a um ow a, p ra w o p ie rw o k u p u za ś p rzy słu g u je ty lk o w w y p a d k u istn ie n ia w ażnej um ow y sp rzed aży (art. 599 § 2 k.-c.).

I I . W iele w ątp liw o ści od chw ili w ejścia w życie k o d ek su cyw ilnego bu d ziły p rze p isy dotyczące ustaw ow ego p ra w a p ie rw o k u p u zastrzeżonego n a rzecz S k a rb u P a ń s tw a .6 N adal w iele z ty c h w ątp liw o ści nie zostało jednoznacznie ro zstrz y g n ię­ tych. W ydaje się, że sporo z ty c h k w estii, ja k ie się w y ło n iły n a tle u staw ow ego p ra w a p ie rw o k u p u p rzysługującego S k arb o w i P a ń stw a , będzie n a d a l w ystęp o w ało ta k ż e w z a k resie u staw ow ego p ra w a p ie rw o k u p u przy zn an eg o w spółw łaścicielow i nieru ch o m o ści rolnych.

N ie p o d e jm u ją c się o m ów ienia w szy stk ich p ro b lem ó w zw iązanych z ró żn y m i p o ­ sta ciam i ustaw ow ego p ra w a p ierw o k u p u , chciałabym ro zw ażyć zagadnienie w y k o ­ n y w a n ia tego p ra w a realizow anego przez w spółw łaścicieli nieruchom ości rolnych. Z a rt. 166 § 1 k.c. n ie w y n ik a, w ja k im zak resie p ra w o to p rzy słu g u je w sp ó ł­ w łaścicielom i w ja k i sposób m a ją oni to p ra w o w ykonać. W te j m ierze n ależ ało b y się od w o łać zarów no do przepisów p ra w a rzeczow ego ja k i do norm zobo w iąza­

niow ych. R ozw ażając isto tę in sty tu c ji w spółw łasności oraz ratio legis a rt. 166 § 1 i a rt. 602 § 2 k.c., m ożna d ojść do w niosku, że w spółw łaściciele m ogą r e a ­ lizow ać sw o je u p ra w n ie n ia w d w o ja k i sposób. P rz ed e w szy stk im m ogą ośw iadczyć sw o ją w olę w spólnie i nab y ć u dział w e w spółw łasności nieruchom ości ro ln e j; m ogą oni rów nież ośw iadczyć sw o ją w olę oddzielnie i w te n sposób w y k o n ać p rzy słu g u jąc e im p raw o p ie rw o k u p u zbyw anego udziału. U staw odaw ca p rzy z n ał to p ra w o k ażdem u ze w spółw łaścicieli, a n ie w szy stk im łącznie. W ydaje się, że ta k w łaśn ie należy in te rp re to w a ć a rt. 166 § 1 k.c.

W zw iązku z tym pow staje pytan ie, w ja k ie j części (w ja k im u ła m k u ) k aż d y ze w spółw łaścicieli n ab y w a w łasność u działu. S zu k ając odpow iedzi n a pow yższe p y ta n ie, trz e b a by sięgnąć zarów no do p rzep isó w o w spółw łasności ja k i do p rz e ­ pisów o p ra w ie p ierw o k u p u . P ra w o p ierw o k u p u z a rt. 166 § 1 k.c. je s t ściśle zw iązane ze w spółw łasnością i istn ie je ta k długo, dopóki p raw o w łasności je d n ej rzeczy p rzy słu g u je k ilk u osobom. M ożna by pow iedzieć, że je s t ono w ty m w y ­ p a d k u k o n sek w en cją istn ien ia w spółw łasności.

Na p ierw szy rz u t o k a w y daw ałoby się, że w łasność n ab y teg o — n a sk u te k w y ­ k o n an ia p ra w a p ie rw o k u p u — u d ziału we w spółw łasności ro ln e j p o w in n a p rzy p a d ać w spółw łaścicielom stosow nie do ich udziałów w e w spółw łasności całej n ie ru c h o ­ m ości r o l n e j 7. Za ta k im rozw iązan iem przem aw iałb y -fakt, że w szystkie p ożytki i przychody z rzeczy w spólnej p rz y p a d a ją w spółw łaścicielow i w sto su n k u do w ie l­ kości jego udziału w d an ej nieruchom ości (art. 207 k.c.). Je d n ak ż e ta k ie ro z w ią ­ zanie nie je s t m ożliw e ze w zględów czysto rach u n k o w y c h , albow iem udziały (obli­ czane w sto su n k u do w ielkości udziałów w nieruchom ości) w zbyw anym udziale poszczególnych w spółw łaścicieli n ie ob jęły b y w ty m w y p a d k u całości p rz e d m io tu sprzedaży. P ozostaw ałaby zaw sze p ew n a część o d p o w iad a ją ca u łam kow i w sp ó ł­

« A. K u n i c k i : Z a k re s s k u te c z n o ś c i p r a w a p ie r w o k u p u , „ N o w e P r a w o ” 1966, n r 12, s. 1527; W. C z a c h ó r s k i : P ra w o z o b o w ią z a ń w z a ry s ie , W a rsz a w a 1968, s. 460; A . O h a ­ n o w i c z, J. G ó r s k i : Z a ry s p r a w a z o b o w ią z a ń , W a rsz a w a 1970, s. 304; S. B r e y e r : P rz e n ie s ie n ie w ła s n o śc i n ie ru c h o m o śc i, W a rsz a w a 1971, s. 166; R. C z a r n e c k i : P r a w o p ie rw o k u p u z u w z g lę d n ie n ie m p rz e p is ó w sz c z e g ó ln y c h , „ N o w e P r a w o ” 1970, n r 6, s. 819. 7 J. Z a w a r t k a : R o z p o rz ą d z a n ie u d z ia łe m w e w s p ó łw ła s n o ś c i n ie ru c h o m o ś c i r o ln e j, „N o w e P r a w o ” 1973, n r 3, s. 334.

(6)

16 E to a R a d o m s k a N r 11 (215) w łaściciela, k tó ry sp rzed aje sw ój udział. N ależy w obec tego p rz y ją ć koncepcję, że w spółw łaściciele, k tó rz y sk o rz y sta ją z p rzysługującego im p ra w a , n a b ę d ą w łasność sp rzedaw anego u d ziału w częściach ró w n y c h 8.

P ra w o p ie rw o k u p u , ja k to w y n ik a z a rt. 598 § 2 k.c., p o w in n o być w y k o n an e w ciągu m iesiąca (o ile n ie zostały zastrzeżone in n e te rm in y ) od dn ia o trzy m an ia zaw iad o m ien ia o sprzedaży. W y łan ia się w ięc k w estia, ja k i m o m e n t należałoby uznać za początkow y bieg te rm in u do w y k o n an ia tego p ra w a , jeżeli je s t k ilk u u p raw n io n y c h . Czy w y sta rc zy zaw iadom ienie jednego z nich, żeby rozpoczął «ię ju ż bieg te rm in u m iesięcznego ze skutecznością w zględem p ozostałych w sp ó ł­ w łaścicieli? Z godnie z tym , co w yżej pow iedziano, p ra w o p ie rw o k u p u p rzy słu g u je k aż d em u w spółw łaścicielow i, a nie w szystkim łącznie. K ażdy z nich m a zatem p ra w o żądać, aby go zaw iadom iono o um ow ie sprzedaży i o w a ru n k a c h w niej określonych. Może się w ięc zdarzyć, że te rm in do w y k o n an ia p ie rw o k u p u zacznie biec d la każdego w spółw łaściciela od innego m om entu zależnie od tego, k ie d y za­ w iadom ienie o um ow ie sprzedaży dotarło do n ie g o 9. O bow iązek zaw iad o m ien ia o za­ w a rc iu w a ru n k o w e j um ow y sprzedaży u d ziału w nieruchom ości ro ln e j spoczyw a na zbyw cy (art. 598 § 1 k.c.). F o rm a owego zaw iad o m ien ia n ie je s t w kodeksie cyw ilnym ok reślo n a, i w y d a je się, że może to n a s tą p ić w do w o ln y sposób. W p r a k ­ tyce zaw iadom ienie to n a s tą p i praw d o p o d o b n ie przez p rze słan ie w y p isu a k tu n o ta rialn e g o . Je d n ak ż e n a w e t jednoczesne w y sła n ie w y p isó w a k tu n o ta rialn e g o nie p rze sąd z a jeszcze o jednoczesnym m om encie o trz y m a n ia ty c h w ypisów (różne m iejsce zam ieszk an ia, n ie d o k ład n e adresy, zm ian a n az w isk a itp.). D la rozpoczęcia bieg u te rm in u do w y k o n a n ia p ra w a p ie rw o k u p u d ec y d u ją ca je s t d a ta o trzy m an ia za w iad o m ien ia o w aru n k o w ej um ow ie sprzedaży. T a k w ięc w w ielu w y p ad k a ch te rm in y do złożenia ośw iadczenia o sk o rz y sta n iu z p rzy słu g u jąc y ch u p ra w n ie ń poszczególnych w spółw łaścicieli b ęd ą różne. B ędą one b iegły od m om entu, w k tó ­ ry m te n w łaśn ie w spółw łaściciel o trzy m ał zaw iadom ienie. J e ż e li je d n a k zaw iad o ­ m ie n ie pochodzi od osoby lu b organu, k tó ry n ie b y ł zobow iązany do z a w ia d a m ia ­ nia, to ta k ie zaw iadom ienie n ie m a w p ły w u n a b ieg te rm in u do złożenia o św ia d ­ czenia o w y k o n a n iu pierw o k u p u .

W ty m m iejscu w a rto by się zastanow ić n a d tym , ja k u k s z ta łtu ją się p ra w n e losy zbyw anego u d ziału w tedy, gdy w spółw łaściciele sk o rz y sta ją z przysługującego im p r a w a p ie rw o k u p u , sk ła d a ją c w odpow iednim czasie ośw iadczenie o w y k o ­ n a n iu sw ego p raw a.

Z isto ty a rt. 166 § 1 k.c. w y n ik a, że k aż d em u w spółw łaścicielow i przy słu g u je p ra w o n ab y c ia zbyw anego udziału. P ro b le m te n je d n a k będzie się różnie k sz ta ł­ to w a ł w zależności od sy tu a c ji, ilu będzie „c h ętn y ch ” w spółw łaścicieli n ie ru c h o ­ m ości ro ln e j do sk o rz y sta n ia z przysługującego im p ra w a . Je że li je s t ich k ilk u (tzn. w ięcej niż dw óch), to m ożna w ów czas w yróżnić trz y w a ria n ty w y k o n an ia p r a w a p ierw o k u p u :

a) gdy w szyscy w spółw łaściciele w y k o n y w ają p ra w o p ierw o k u p u , b) gdy czyni to ty lk o część w spółw łaścicieli,

c) gdy czyni to ty lk o jed en w spółw łaściciel.

W pierw szy m w y p a d k u w spółw łaściciele m ogą złożyć p rze d no tariu szem w spól­ nie ośw iadczenie o w y k o n an iu p ra w a p ierw o k u p u , n a b y w a ją c w łasność sp rze d a­

8 J . M a j o r o w i e z: Z m ia n y w k o d e k s ie c y w iln y m w z a k r e s ie o b r o tu i d z ie d z ic z e n ia g o s p o d a rs tw ro ln y c h , „ N o w e P r a w o ” 1972, n r 2, s. 171.

9 O rz e c z e n ie S ą d u N a jw y ż sz e g o z d n ia 26.X .1964 r. III CR 205/64, O SN CP 1965, n r 9, p oz. 149.

(7)

w anego udziału. S ta n ą się w ięc — w ty m zak resie — w spółw łaścicielam i w czę­ ściach rów nych, d to n iezależnie od tego, czy ich udziały w e w spółw łasności całej nieruchom ości są rów ne, czy też różne. N ab ęd ą rów n ież u d z ia ł n a w spółw łasność w sy tu a c ji, gdy każdy z n ich ośw iadczy sw o ją w olę oddzielnie, byleby ty lk o n a ­ stąpiło sto w te rm in ie przew idzianym przez k o d ek s cyw ilny.

W dw óch pozostałych w y p ad k ach ro d zi się p y ta n ie , czy istn ieje w ogóle m o ż li­ wość n a b y c ia w łasności u d ziału przez k ilk u (ale n ie w szystkich) lu b n a w e t przez jednego ze w spółw łaścicieli. Oczywiście s p r a w a je s t p ro sta, jeżeli pozostali w sp ó ł­ w łaściciele ośw iadczą, że n ie k o rzy sta ją z przysługującego im p ra w a p ie rw o k u p u . O św iadczenie ta k ie n ie w y m ag a żadnej fo rm y szczególnej, albow iem k o d ek s cy­ w ilny p rze w id u je fo rm ę szczególną (jeżeli ta k a fo rm a w y m a g a n a je st do sp rze d aż y danej rzeczy) tylk o dla ośw iadczenia o w y k o n a n iu p ra w a p ierw okupu. P ra k ty c z n ie je d n ak ta k ie ośw iadczenie pow inno być złożone w ta k ie j form ie, aby te n w sp ó ł­ w łaściciel, k tó ry chce w ykonać pierw o k u p , m ógł w każdej chw ili w ykazać, że pozostali w spółw łaściciele z tego p ra w a nie k o rzy stają.

S y tu acja k o m p lik u je się, gdy w spółw łaściciele zachow ują się b ie rn ie i n ie s k ła ­ d ają żadnego ośw iadczenia co do p rzysługującego im p ra w a pierw o k u p u . J a k ą m a w ów czas m ożliwość te n ze w spółw łaścicieli (bądź k ilk u z nich), k tó ry chciałby w ykonać praw o p ierw o k u p u , i czy m oże on nabyć ca ły udział będący p rze d m io te m sprzedaży? M ając n a uw adze przede w szystkim w zględy gospodarcze, n ależ ało b y dać szansę n ab y c ia całego udziału przez jednego w sp ółw łaściciela (lub p rzez k ilk u z nich). P row ad ziło b y to do zm niejszenia liczby w spółw łaścicieli, co je s t zaw sze zjaw iskiem k o rzy stn iejszy m ze społeczno-gospodarczego p u n k tu w idzenia. U sto su n ­ kow ując się do tego p ro b lem u p rak ty czn ie, n ajw łaściw szy m ro zw iązan iem byłoby składanie ośw iadczenia w o sta tn im d n iu te rm in u przew idzianego do złożenia o św ia d ­ czenia w oli o w y k o n an iu p ra w a pierw o k u p u . W tedy bow iem byłoby już w iadom o, k to ze w spółw łaścicieli chce k o rzystać z p rzysługującego m u p ra w a , a k to nie. Jednakże ta k ie w yjście z sy tu a cji byłoby m ożliw e ty lk o pod w aru n k ie m , że w szy ­ scy w spółw łaściciele w ty m sam ym d n iu dow iedzieli się o w a ru n k o w ej um ow ie sprzedaży i że tym sam ym te rm in do złożenia ośw iadczenia o w y k o n an iu p ra w a p ie rw okupu upływ ałby d la w szystkich w ty m sa m y m m om encie. Jeżeli bow iem je st k ilk u u p raw n io n y ch i pow zięli oni w iadom ość o um ow ie sp rzed aży w różn y ch term inach, to o sta tn i dzień te rm in u p rzy p a d n ie d la każdego — ja k ju ż b y ła o ty m m o v a — w in n y m m om encie. W ydaje się, że w ty m w y p ad k u należałoby k a ż - d e n u ze w spółw łaścicieli upraw nionych do w y k o n an ia p ie rw o k u p u dać m ożność skorzystania z p rzysługujących u p ra w n ie ń w ta k im u łam ku, w ja k im p rzy słu g i- w a b b y m u praw o p ierw okupu, gdyby w szyscy w spółw łaściciele w y k o n ali sw oje u praw nienia. Jeżeli w spółw łaściciel złożył ośw iadczenie o w y k o n an iu p ra w a p ie r- w o łu p u dotyczące tylko u ła m k a udziału, to d la w y k o n an ia p ie rw o k u p u co do c a ­ ło ść udziału należałoby w ym agać drugiego ośw iadczenia w oli. To d ru g ie o św ia d ­ czenie w oli w spółw łaściciela w y d aje się konieczne, tru d n o bow iem uznać m ożliw ość złożenia ośw iadczenia pod w aru n k iem , że pozostali w spółw łaściciele takiego p ra w a n ie w y k o n ają . Złożenie ośw iadczenia o sk o rz y sta n iu z p ra w a p ie rw o k u p u pod w aru n k iem n ie je st m ożliw e ze w zględu n a p rz y ję tą przez kodeks cyw ilny k o n - s tr ik c ję takiegoż ośw iadczenia.

2 chw ilą złożenia ośw iadczenia o w y k o n a n iu .praw a p ierw o k u p u dochodzi do s k itk u um ow a sprzedaży m iędzy u p raw n io n y m a zobow iązanym tej sam ej treśc i co um ow a m iędzy zobow iązanym a osobą trzecią. S k ład a n ie dalszych o św iadczeń je s zbędne, gdyż ta now a um ow a n ie je s t w a ru n k o w a (nie może być w aru n k o w a). U rrow a ta, ja k o b ezw arunkow a, w y w o łu je — zgodnie z a r t. 155 § 1 k.c. — s k u tk i 2

(8)

18 E w a R a d o m s k a N r l i (215) obligacyjne i rzeczow e, a w ięc p rzenosi ta k ż e w łasność 10. T ak ja k niem ożliw e je st w a ru n k o w e złożenie ośw iadczenia w oli o p rze n ie sie n iu w łasności ro ln e j, rów nież n iedopuszczalne je s t założenie, że ośw iadczenie jednego w sp ółw łaściciela b ęd z ie się odnosiło do całego u d ziału pod w aru n k ie m , iż pozostali w sp ółw łaściciele nie sko­ rz y s ta ją z p r a w a p ierw o k u p u . T ak ie w y jśc ie z sy tu a c ji byłoby rów nież niem ożliw e ze w zględów p rak ty c zn y c h . Od każdej bow iem czynności p o b ieran e s ą op łaty no­ ta ria ln e , k tó ry c h w ysokość zw iązana je s t ściśle z w a rto śc ią p rz e d m io tu danej czynności p raw n ej.

P rz y jęc ie k o ncepcji sk ła d a n ia dw óch o św iadczeń w oli co do tego sam ego u p ra w ­ n ie n ia n ie je s t n ajlep szy m rozw iązan iem w sensie p ra w n y m , ale m ożliw ym do p rzy ję cia w sensie p rak ty c zn y m . To d ru g ie ośw iadczenie w oli o sk o rzy stan iu z p ra w a p ie rw o k u p u m u si się odnosić do całego udziału. Ci w spółw łaściciele, k tó rzy chcą w ykonać to p raw o, m uszą w ykazać, że co do pozostałych w spół­ w łaścicieli p raw o to w ygasło bądź że pozostali w spółw łaściciele nie chcą go w ykonać (art. 602 § 2 k.c.).

W k o n k lu z ji w y p ad a stw ierd zić, że k a ż d y ze w spółw łaścicieli m oże w ykonać sw oje u p ra w n ie n ia płynące z art. 166 § 1 k.c. co d o części udziału (w rów nej części z pozostałym i w spółw łaścicielam i) albo co do całego ud ziału , jeżeli tylko pozostali w spółw łaściciele nie w y k o n y w ają przy słu g u jąceg o im p raw a.

W prow adzona u sta w ą n o w elizu ją cą k o d e k s cy w iln y now a p o sta ć p ra w a p ie r­ w o k u p u m ia ła przed e w szystkim złagodzić ry g o ry obow iązujące dotychczas w ob­ rocie nieru ch o m o ściam i rolnym i, ja k rów n ież zapobiegać ro z d ra b n ia n iu gospodarstw rolnych. M iano zapew ne rów nież n a uw adze m ożliw ość lik w id a cji w spółw łasności nieruchom ości ro ln y ch bez u ciek a n ia się d o p o stęp o w an ia o zniesienie w spół­ w łasności.

III. N ależałoby w reszcie w spom nieć, że u sta w a now elizująca kodeks cyw ilny w p ro w ad ziła u staw ow e p ra w o p ie rw o k u p u ta k że n a rzecz dzierżaw cy n ie ru c h o ­ mości ro ln e j ( a r t 695 § 2 k.c.). P ra w o to p rzy słu g u je dzierżaw cy w w y p ad k u sprzedaży p rzez w łaściciela dzierżaw ionej n ieruchom ości, jeżeli d zierża w a była za­ w a r ta n a o k res dłuższy n iż trzy la ta lu b fa k ty c zn ie trw a ła przez okres co n a j­ m niej dziesięciu la t. P ra w o p ie rw o k u p u p rzy słu g u jąc e dzierżaw cy k o rz y sta z t a ­ kiej sam ej ochrony, ja k a została p rz y z n a n a S k arb o w i P a ń stw a i w spółw łaścicie­ lom n ieruchom ości ro ln ej. W raz ie za w a rc ia p rze z w łaściciela b ezw arunkow ej um ow y sp rzed aży przew id zian a je s t niew ażność ta k ie j um ow y. S przedaw ca d z ie r­ żaw ionej nieruchom ości ro ln ej nie m oże pozbaw ić dzierżaw cy m ożliw ości w y k o n an ia p ra w a p ie rw o k u p u w sto su n k u do te j nieruchom ości.

10 U c h w a la C a łe j Iz b y C y w iln e j S ą d u N a jw y ż s z e g o z d n ia 10.X I.1962 r. I CO 24/62, O SN C P 1963, n r 9, p oz. 188.

Cytaty

Powiązane dokumenty

miejsca rot (praw, przepisów). Pośrodku tego placu rośnie drzewo. Instruktor włazi na nie i stamtąd wygłasza święte formuły, uchodzące za wielką tajemni­ cę. Malcy

m ocno ścienione przez zestruganie i zaopatrzone w nieodpow iednie k onstruk­ cje parkietow e, przyczyniające się do destrukcji obrazu. W tych w ypadkach okazało się

TOM

As could be expected in a system with only modest research intensity in the university sector (on the research productivity of Polish academics, see Kwiek, 2014b and Kwiek,

Założono pozytywny wpływ na zmienną przywiązanie trwania oparte na ko- rzyściach następujących zmiennych objaśniających: przywiązanie trwania oparte na obawach, przywiązanie

Skład personalny redakcji Słownika pokazuje tendencję przyszłościową dla polskiego Kościoła i może służyć jako wzorzec w realizacji tak istotnego zadania,

Charakterystycznym rysem modlitwy chrześcijańskiej oraz tym, co ją zde­ cydowanie odróżnia od modlitwy w innych religiach, jest to, że zanoszona jest do Boga