WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

(1)

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

I. PRZEDMIOT WYCENY

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana objęta księgą wieczystą nr KR2K/00025778/2 położona w Zabierzowie, powiat krakowski, przy ul. Śląskiej 71. Księga wieczysta dla ww. nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy dla Krakowa – Krowodrzy w Krakowie,

VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Krzeszowicach.

W skład nieruchomości wchodzą działki gruntu o numerach 101/303 oraz 943 o łącznej powierzchni 1 700 m². Działka nr 943 zabudowana jest:

 budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym;

 budynkiem gospodarczym.

Części składowe przedmiotowej nieruchomości stanowią:

1. Budynek mieszkalny jednorodzinny, parterowy z nieużytkowym poddaszem, posiadający ponadto kondygnację przyziemia, wzniesiony zabudowie bliźniaczej, murowany.

2. Budynek gospodarczy, parterowy, wolnostojący, murowany.

Uwaga: w dziale III księgi wieczystej nr KR2K/00025778/2 prowadzonej dla szacowanej nieruchomości ujawniono następujące prawa obciążające nieruchomość:

1. ograniczone prawo rzeczowe: nieodpłatne prawo dożywotniego użytkowania całej nieruchomości – na rzecz p. Barbary Łacheta;

2. prawo osobiste: nieodpłatna służebność osobista mieszkania polegająca na prawie korzystania z jednego pokoju z używalnością kuchni i łazienki znajdujących się w przyziemiu budynku mieszkalnego nr 71 przy ul. Śląskiej.

II. ZAKRES WYCENY

Zakres wyceny obejmuje oszacowanie wartości rynkowej prawa własności ww. nieruchomości według jej stanu określonego na dzień oględzin oraz poziomu cen określonego na dzień wyceny. Zakres wyceny obejmuje ponadto określenie wartości ww. praw obciążających nieruchomość.

III. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej praw do ww. nieruchomości dla potrzeb postępowania egzekucyjnego.

(2)

IV. OSZACOWANE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

Uwzględniając cel opracowania, przeznaczenie i funkcję szacowanych nieruchomości, dostępność danych

o nieruchomościach o podobnych cechach w analizowanym okresie oraz w obrębie rynku lokalnego, a także dostępność danych o samych nieruchomościach wycenianych, zgodnie z przyjętą metodyką określono:

1) wartość rynkową zabudowanej nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą nr KR2K/00025778/2 z uwzględnieniem obciążających ją praw ujawnionych w dziale III ww.

księgi wieczystej w wysokości:

143 200 zł

sto czterdzieści trzy tysiące dwieście złotych

2) wartość rynkową ww. nieruchomości bez uwzględniania obciążających ją praw w wysokości:

302 500 zł

trzysta dwa tysiące pięćset złotych

Na oszacowaną wartość nieruchomości z uwzględnieniem treści art. 948 § 2 kpc składają się:

 wartość gruntu: 158 000 zł

 wartość budowli i innych urządzeń: 144 500 zł

 przynależności – brak.

 pożytki: szacowana nieruchomość w dacie wyceny nie była przedmiotem najmu.

V. DATA WYCENY

Data, na którą określono stan przedmiotowych nieruchomości: 15.03.2016r.

Data, na którą określono wartość nieruchomości: 18.03.2016r.

(3)

Lokalizacja

Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny położona jest Zabierzowie (siedziba gminy Zabierzów), w powiecie krakowskim, przy ul. Śląskiej, przy czym budynek mieszkalny wchodzący w skład nieruchomości posiada numer porządkowy 71.

Miejscowość oddalona jest o ok. 13 km (w kierunku zachodnim) od centrum. Przez Zabierzów przebiega droga krajowa nr 79 (której odcinek stanowi ul. Śląska), w tej części regionu relacji Kraków

– Chrzanów.

W dalszej odległości od miejscowości przebiega ponadto autostrada A4. Poza wymienionymi trasami w obrębie i pobliżu Zabierzowa znajdują się wyłącznie drogi lokalne oraz drogi wewnętrzne zapewniające dojazd do posesji.

Zabierzów stanowi jedną z typowych niewielkich podkrakowskich miejscowości. Zabudowa składa się w przeważającej części z budynków mieszkalnych jednorodzinnych, z których większość wzniesiono w dawnym okresie; występują jednakże lokalnie niewielkie skupiska zabudowy nowej. Poza ww.

zabudową, na obrzeżach miejscowości występują tereny niezabudowane, głównie o przeznaczeniu rolnym. Sieć punktów handlowo-usługowych, administracyjnych oraz pożytku publicznego jest w okolicy słabo rozwinięta. Należy jednak zaznaczyć, że we wschodniej części gminy, w sąsiedztwie odcinka autostrady A4, zlokalizowane są zakłady przemysłowe. Ponadto, w odległości ok. 5 km na południe względem Zabierzowa, znajduje się miejscowość Balice, w której zlokalizowany jest port lotniczy.

W skład sąsiedztwa szacowanej nieruchomości wchodzi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna o średniej intensywności oraz mniej liczne obiekty użytkowe. Poza drugą linią zabudowy na południe względem nieruchomości znajdują się tereny niezabudowane. Nieruchomość położona jest bezpośrednio przy ul. Śląskiej, z której urządzony jest zjazd na teren posesji.

Lokalizację szacowanych nieruchomości na tle miejscowości powiatu krakowskiego o podobnym profilu należy uznać za przeciętną. Korzystną cechą lokalizacji jest położenie w pobliżu tras komunikacyjnych, zwłaszcza zaś autostrady A4, oraz wyższy stopień urbanizacji gminy niż w przypadku większości innych miejscowości powiatu. W bezpośrednim sąsiedztwie szacowanej nieruchomości nie obserwuje się jednak dużej aktywności deweloperskiej wskazującej na atrakcyjność położenie – aktywność ta dotyczy raczej na obszarze rynku lokalnego terenów o profilu bardziej peryferyjnym i skupia się w pobliżu dróg lokalnych, w okolicy terenów o walorze rekreacyjnym i w sąsiedztwie nowej, zadbanej zabudowy jednorodzinnej.

(4)

Fragmenty map z oznaczoną lokalizacją nieruchomości

źródło: openstreetmap.org

(5)

źródło: geoportal.gov.pl

Opis przedmiotu wyceny

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana objęta księgą wieczystą nr KR2K/00025778/2 położona w Zabierzowie, powiat krakowski, przy ul. Śląskiej 71. Księga wieczysta dla ww. nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy dla Krakowa – Krowodrzy w Krakowie,

VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Krzeszowicach.

W skład nieruchomości wchodzą działki gruntu o numerach 101/303 oraz 943 o łącznej powierzchni 1 700 m². Działka nr 943 zabudowana jest:

 budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym;

 budynkiem gospodarczym.

Charakterystyka działek gruntu nr 101/303 oraz 943:

 Przedmiotowe działki gruntu przylegają do siebie, przy czym:

 działka nr 943 o powierzchni 1 600 m² zabudowana jest budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym, ma kształt zbliżony do litery „L” i posiada część zagospodarowaną na zieleniec przed budynkiem mieszkalnym oraz podjazd i podwórze, jak również część położoną w drugiej linii zabudowy, niezagospodarowaną i porośniętą niską roślinnością;

 działka nr 101/303 o powierzchni 100 m² jest niezabudowana i stanowi wąski pas gruntu przylegający do północnej granicy zabudowanej części działki nr 943;

zagospodarowana jest jako część zieleńca przed budynkiem mieszkalnym; działka sąsiaduje z działka nr 101/1, na której zlokalizowany jest odcinek drogi publicznej – ul.

Śląskiej.

 Położenie i kształt przedmiotowej nieruchomości pozwalają na ich racjonalne zagospodarowanie zgodnie z podstawową funkcją mieszkalną.

 Nieruchomość jest ogrodzona ogrodzeniem z siatki na podmurówce i słupach stalowych oraz słupach betonowych.

 Na całym obszarze nieruchomości występuje spadek poziomu terenu w kierunku północnym;

 Teren nieruchomości pozostaje niemal w całości nieutwardzony, z wyjątkiem częściowego utwardzenia podjazdu do budynku gospodarczego płytami betonowymi.

 Zgodnie z informacją uzyskaną podczas oględzin nieruchomości od jej użytkownika, nieruchomość uzbrojona jest w sieć elektroenergetyczną, wodną, gazową i kanalizacyjną.

(6)

Fragment rysunku mapy zasadniczej z oznaczonym obrysem przedmiotowej nieruchomości:

Opis i charakterystyka budynku mieszkalnego:

 Budynek mieszkalny o numerze porządkowym 71 przy ul. Śląskiej zlokalizowany jest w północnej części nieruchomości, w pierwszej linii zabudowy.

 Budynek w zabudowie bliźniaczej, parterowy z nieużytkowym poddaszem z kondygnacją przyziemia.

 Na kondygnacji parteru budynku znajdują się pomieszczenie o funkcji mieszkalnej; na kondygnacji przyziemia znajdują się pomieszczenia o funkcji uzupełniającej główną funkcję, m. in. kotłownia oraz pomieszczenie gospodarcze; uwaga: brak komunikacji pomiędzy kondygnacjami wewnątrz budynku: dostęp na każdą z kondygnacji odbywa się przez wejście z zewnątrz budynku. Brak schodów prowadzących do zewnętrznego wejścia na kondygnację poddasza.

 Budynek wzniesiony w roku 1936 w technologii tradycyjnej, murowany z cegły. Część elewacji na poziomie kondygnacji poddasza murowana z pustaka. Elewacja nieocieplona, nieotynkowana. Dach dwuspadowy w konstrukcji drewnianej kryty dachówką. Stropy żelbetowe.

 Budynek został poddany częściowemu remontowi w roku 1990.

 Powierzchnia użytkowa budynku określona na podstawie pomiaru przeprowadzonego podczas oględzin nieruchomości wynosi 120,13 m² (uwaga: określona powierzchnia użytkowa budynku nie obejmuje kondygnacji poddasza nieużytkowego; powierzchnię określono na potrzeby niniejszej wyceny i nie stanowi ona inwentaryzacji budynku).

 Budynek wyposażony w instalacje: elektryczną, wodną, kanalizacyjną, gazową oraz centralnego ogrzewania z kotła na paliwo stałe (węgiel) zlokalizowanego w przyziemiu.

Stan techniczny budynku:

W wyniku przeprowadzonej oceny, a także na podstawie oględzin zewnętrznych stwierdzono, że aktualny stan techniczny konstrukcji budynku jest zadowalający: budynek wykazuje zarówno zużycie techniczne wynikające z wieku oraz z użytkowania, jak i ekonomiczne wynikające z zastosowania przestarzałych technologii

(7)

Standard wykończenia pomieszczeń budynku.

Szczegółowy standard wykończenia pomieszczeń opisano w tabeli z dokumentacją fotograficzną poniżej. Ogólny standard wykończenia należy określić przy tym jako znajdujący się poniżej przeciętnej rynkowej. Większość elementów wykończenia nadaje się do wymiany i modernizacji.

Opis i charakterystyka budynku gospodarczego:

 Budynek gospodarczy, parterowy, wolnostojący, murowany (w przeważającej części), o powierzchni użytkowej 68 m² (określonej na podstawie pomiaru własnego).

 Budynek wzniesiony w technologii tradycyjnej, murowany z cegły, kamienia oraz pustaka.

Część elewacji otynkowana, część na ścianie szczytowej wykonana z drewna. Dach dwuspadowy

w konstrukcji drewnianej kryty dachówką.

 Budynek nie wyposażony w instalacje.

 Stan techniczny budynku zadowalający, standard wykończenia pomieszczeń zły.

Dokumentacja fotograficzna

Otoczenie nieruchomości

(8)

Budynek mieszkalny przy ul. Śląskiej 71

(9)

(10)

Teren posesji wokół budynku

(11)

Pomieszczenia budynku mieszkalnego – parter Ganek oraz przedpokój

(12)

Pokój 1 (przechodni)

 pomieszczenie prowadzi do drugiego pokoju oraz do pomieszczenia kuchenno- gospodarczego;

 ściany malowane;

 podłoga wyłożona wykładziną;

 sufit kasetonowy;

 stolarka okienna PCV, stolarka drzwiowa drewniana starego typu, przeszklona, oraz typu MDF;

 w pomieszczeniu zamontowany grzejnik żeberkowy (nowszego typu);

 większość elementów wykończenia wykazuje zużycie techniczne i ekonomiczne;

(13)

Pokój 2

 stolarka okienna PCV, stolarka drzwiowa drewniana starego typu;

 część elementów wykończenia wykazuje zużycie techniczne i ekonomiczne;

Pokój 3

 stolarka okienna PCV, stolarka drzwiowa typu MDF, przeszklona;

(14)

Kuchnia

 ściany wyłożone panelami PCV;

 stolarka okienna PCV, brak drzwi do pomieszczenia;

Łazienka z w.c.

 ściany częściowo wyłożone ceramiką starego typu, częściowo malowane;

 podłoga wyłożona ceramiką starego typu;

 sufit malowany;

 stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa drewniana starego typu;

 w pomieszczeniu zamontowany piec gazowy;

(15)

Pomieszczenie kuchenno-gospodarcze

 ściany, podłoga i sufit wyłożone wykładziną;

 stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa drewniana starego typu;

WC

standard wykończenia jak w pomieszczeniu aneksu kuchennego

(16)

Spiżarka

brak wykończenia; stolarka okienna i drzwiowa drewniana

Pomieszczenia kondygnacji przyziemia / piwnicznej Ogólny stan techniczny i standard pomieszczeń bardzo niski

(17)

(18)

Budynek gospodarczy

Pomieszczenia budynku

(19)

(20)

Przeznaczenie nieruchomości

Obszar szacowanej nieruchomości jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego: Uchwała Nr XII/64/03 Rady Gminy w Zabierzowie z dnia 30.05.2003 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectw Kochanów i Zabierzów w Gminie Zabierzów.

Zgodnie z zapisami oraz rysunkiem stanowiącym załącznik do ww. planu, przedmiotowa nieruchomość położona jest w strefie o przeznaczeniu oznaczonym symbolem M1U – tereny zabudowy jednorodzinnej oraz usług.

Poniżej przedstawiono fragment rysunku stanowiącego załącznik do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (źródło: witryna internetowa Urzędu Gminy Zabierzów), z oznaczeniem granic przedmiotowej nieruchomości.