Informacja o sytuacji na rynku
nieruchomości mieszkaniowych
w Warszawie w III kwartale 2019 r.
Opracowanie przygotowali pracownicy Wydziału Statystyczno-Dewizowego Sekcji Analiz Ekonomicznych w Narodowym Banku Polskim Oddziale Okręgowym w Warszawie:
Grażyna Baldowska Barbara Myszkowska
Akceptacja
Ewa Waszkiewicz
Opracowanie wyraża opinie zespołu autorskiego. Dokument nie powinien być rozumiany, jako materiał o charakterze doradczym ani jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych.
Wstęp 1
Analiza danych zgromadzonych w bazie NBP BaRN 2
Rynek pierwotny 7
Rynek wtórny 18
Spis wykresów 32
Spis tabel 34
Spis treści
1
Narodowy Bank Polski
Wstęp
Informacja kwartalna o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie została przygotowana na podstawie danych zgromadzonych w bazie NBP BaRN. Bazę tworzą dane pozyskiwane od firm deweloperskich, agencji nieruchomości, spółdzielni mieszkaniowych, starostw powiatowych, urzędów skarbowych oraz Urzędu m.st. Warszawy, w ramach prowadzonego przez Prezesa NBP badania cen nieruchomości. Badanie jest realizowane od III kw. 2006 r. Obejmuje ceny oraz atrybuty cenotwórcze lokali mieszkalnych w granicach administracyjnych miast wojewódzkich Polski, a od III kw. 2010 r. także mieszkania usytuowane w miejscowościach tworzących aglomeracje poszczególnych ośrodków. W ramach badania zbierane są także informacje o cenach i atrybutach cenotwórczych nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkiem jednorodzinnym mieszkalnym (domy) oraz nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jedno– i wielorodzinne (grunty).
Badanie cen nieruchomości w początkowym okresie funkcjonowania opierało się na zasadzie dobrowolności. W 2013 r. zostało wpisane do programu badań statystycznych statystyki publicznej jako badanie obowiązkowe dla wszystkich podmiotów działających na rynku nieruchomości. W 2019 r. badanie jest kontynuowane na podstawie następujących przepisów prawnych:
▪ Ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej (Dz. U. z 2019 poz. 649 z późn. zm.),
▪ Programu badań statystycznych statystyki publicznej na rok 2019 – „1.26. Mieszkania, Infrastruktura komunalna”, symbol badania: 1.26.09(073) stanowiącego załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2018 r. w sprawie programu badań statystycznych statystyki publicznej na 2019 r. (Dz. U. poz. 2103 z późn. zm.).
Bieżące opracowanie obejmuje szczegółową analizę danych z bazy NBP BaRN w zakresie dotyczącym kształtowania się cen ofertowych i transakcyjnych sprzedaży oraz atrybutów cenotwórczych lokali mieszkalnych w Warszawie w III kw. 2019 r.
Analiza danych zgromadzonych w bazie NBP BaRN
Analiza danych zgromadzonych w bazie NBP BaRN
Dane zgromadzone w bazie NBP BaRN podczas notowania 01.09.2019 r. – 18.10.2019 r.
obejmują oferty aktualne w dniu 2 września 2019 r. oraz transakcje zawarte w okresie czerwiec 2019 r. – sierpień 2019 r. Z uwagi na przesunięcie w czasie zakresu danych transakcyjnych (wg daty sprzedaży), opisywany w niniejszym opracowaniu III kw. 2019 r. nie pokrywa się z kwartałem roku kalendarzowego. Do analizy wykorzystano wyłącznie dane ofertowe i transakcyjne sprzedaży mieszkań w budownictwie wielorodzinnym na rynku pierwotnym i wtórnym w Warszawie. Ze względu na zróżnicowanie stołecznego rynku nieruchomości mieszkaniowych, w opracowaniu nie uwzględniono mieszkań w inwestycjach, których ceny w znacznym stopniu odchylały się od cen notowanych w podobnych nieruchomościach.
W porównaniu do informacji kwartalnej z sierpnia 2019 r., opisującej sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie w II kw. 2019 r., niniejsze opracowanie zawiera korektę liczebności transakcji sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w okresie II kw. 2018 r.
– II kw. 2019 r. (Tabela 2). Jest ona wynikiem aktualizacji danych otrzymanych od respondentów. W związku z powyższym, wyliczono ponownie poziom średnich cen na rynku wtórnym oraz ich dynamiki. Dokonano zmian wykresów, które prezentowały wyniki badania dla ofert i transakcji sprzedaży mieszkań na obu rynkach.
Liczba transakcji na rynku wtórnym w II kw. i III kw. 2019 r. jest zaniżona i wynika z opóźnień w spływie aktów notarialnych do Urzędu m.st. Warszawy (Tabela 2). Dane dotyczące wielkości sprzedaży używanych mieszkań w ww. okresach zostaną zaktualizowane w kolejnych notowaniach.
3
Narodowy Bank Polski Tabela 1. Respondenci badania
Rynek wtórny Liczba
deweloperów
Liczba inwestycji mieszkaniowych
Liczba agencji nieruchomości i spółdzielni
mieszkaniowych
I kw. 2014 99 227 58
II kw. 2014 85 220 69
III kw. 2014 88 235 61
IV kw. 2014 95 257 60
I kw. 2015 96 259 69
II kw. 2015 96 274 68
III kw. 2015 93 269 78
IV kw. 2015 84 256 85
I kw. 2016 97 277 84
II kw. 2016 96 274 90
III kw. 2016 105 292 100
IV kw. 2016 96 302 105
I kw. 2017 98 293 100
II kw. 2017 111 326 101
III kw. 2017 108 342 94
IV kw. 2017 107 346 94
I kw. 2018 109 345 101
II kw. 2018 113 352 114
III kw. 2018 109 348 130
IV kw. 2018 106 349 131
I kw. 2019 103 333 127
II kw. 2019 109 353 137
III kw. 2019 105 332 133
Notowanie
Rynek pierwotny
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
Tabela 2. Zakres prób badawczych
Oferty Transakcje Oferty Transakcje
I kw. 2014 9317 2626 2955 1840
II kw. 2014 10194 2713 3673 2019
III kw. 2014 10942 2360 5771 2506
IV kw. 2014 11992 2961 6896 2650
I kw. 2015 11224 2886 5823 2606
II kw. 2015 12071 3352 6544 2116
III kw. 2015 11740 3068 5723 2587
IV kw. 2015 11880 3489 5536 2112
I kw. 2016 11322 3699 4563 2687
II kw. 2016 13219 3837 4426 1854
III kw. 2016 14447 3931 4272 2078
IV kw. 2016 14567 4343 5949 3127
I kw. 2017 12765 4490 5107 1358
II kw. 2017 14057 4782 4558 2933
III kw. 2017 14288 4606 4764 3297
IV kw. 2017 13587 5455 3499 3222
I kw. 2018 11796 4914 3312 2733
II kw. 2018 13079 4462 3338 3728
III kw. 2018 13876 3994 2996 3895
IV kw. 2018 13381 4296 2755 3714
I kw. 2019 12709 4296 2347 3119
II kw. 2019 14945 4348 2575 1488
III kw. 2019 13824 4128 2161 1327
Notowanie
Rynek pierwotny Rynek wtórny
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
Analiza danych zgromadzonych w bazie NBP BaRN
Tabela 3. Poziom średniej ceny mieszkania (zł/mkw.) w Warszawie
Cena ofertowa
Cena transakcyjna
Cena ofertowa
Cena transakcyjna
I kw. 2014 8005 7298 8622 7170
II kw. 2014 7924 7316 8691 7332
III kw. 2014 7819 7446 8626 7365
IV kw. 2014 7691 7315 8636 7387
I kw. 2015 7839 7396 8608 7335
II kw. 2015 7872 7510 8553 7308
III kw. 2015 7807 7557 8565 7447
IV kw. 2015 7789 7462 8655 7401
I kw. 2016 7878 7639 8658 7434
II kw. 2016 7649 7583 8721 7355
III kw. 2016 7772 7696 8778 7309
IV kw. 2016 7638 7686 8709 7556
I kw. 2017 7707 7562 8816 7429
II kw. 2017 7740 7683 8885 7821
III kw. 2017 7788 7820 9009 8020
IV kw. 2017 8020 7751 9235 8054
I kw. 2018 8201 7965 9346 8047
II kw. 2018 8611 8183 9347 8394
III kw. 2018 8888 8538 9612 8604
IV kw. 2018 9020 8565 10277 8762
I kw. 2019 9427 8771 10291 8960
II kw. 2019 9591 8932 10564 8670
III kw. 2019 9935 9188 10841 8955
Notowanie
Rynek pierwotny Rynek wtórny
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
Tabela 4. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Warszawie
Cena ofert.
Cena trans.
Cena ofert.
Cena trans.
Cena ofert.
Cena trans.
Cena ofert.
Cena trans.
I kw. 2014 99,0 98,3 99,9 99,7 99,1 104,4 100,2 107,2
II kw. 2014 99,0 100,2 100,8 102,3 98,1 104,2 100,6 106,8
III kw. 2014 98,7 101,8 99,3 100,5 96,0 103,8 101,0 105,7
IV kw. 2014 98,4 98,2 100,1 100,3 95,1 98,5 100,1 102,8
I kw. 2015 101,9 101,1 99,7 99,3 97,9 101,3 99,8 102,3
II kw. 2015 100,4 101,5 99,4 99,6 99,3 102,7 98,4 99,7
III kw. 2015 99,2 100,6 100,1 101,9 99,8 101,5 99,3 101,1
IV kw. 2015 99,8 98,7 101,1 99,4 101,3 102,0 100,2 100,2
I kw. 2016 101,1 102,4 100,0 100,4 100,5 103,3 100,6 101,3
II kw. 2016 97,1 99,3 100,7 98,9 97,2 101,0 102,0 100,6
III kw. 2016 101,6 101,5 100,7 99,4 99,5 101,8 102,5 98,1
IV kw. 2016 98,3 99,9 99,2 103,4 98,1 103,0 100,6 102,1
I kw. 2017 100,9 98,4 101,2 98,3 97,8 99,0 101,8 99,9
II kw. 2017 100,4 101,6 100,8 105,3 101,2 101,3 101,9 106,3
III kw. 2017 100,6 101,8 101,4 102,5 100,2 101,6 102,6 109,7
IV kw. 2017 103,0 99,1 102,5 100,4 105,0 100,8 106,0 106,6
I kw. 2018 102,3 102,8 101,2 99,9 106,4 105,3 106,0 108,3
II kw. 2018 105,0 102,7 100,0 104,3 111,3 106,5 105,2 107,3
III kw. 2018 103,2 104,3 102,8 102,5 114,1 109,2 106,7 107,3
IV kw. 2018 101,5 100,3 106,9 101,8 112,5 110,5 111,3 108,8
I kw. 2019 104,5 102,4 100,1 102,3 114,9 110,1 110,1 111,3
II kw. 2019 101,7 101,8 102,7 96,8 111,4 109,2 113,0 103,3
III kw. 2019 103,6 102,9 102,6 103,3 111,8 107,6 112,8 104,1
Notowanie
Dynamika kw./kw. Dynamika r/r
Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
5
Narodowy Bank Polski Wykres 1. Liczba ofert sprzedaży wprowadzonych do
bazy BaRN w III kw. 2019 r.
Wykres 2. Liczba transakcji sprzedaży
wprowadzonych do bazy BaRN w III kw. 2019 r.
0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 2200 2400
Ochota Śródmieście Bielany Ursynów Włochy Wawer Bemowo Wilanów Targówek Żoliborz Praga-Północ Ursus Wola Białołęka Praga-Południe Mokotów
rynek pierwotny rynek wtórny
0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700 750
Śródmieście Ochota Bielany Praga-Północ Wilanów Żoliborz Wawer Targówek Włochy Bemowo Ursynów Wola Ursus Praga-Południe Białołęka Mokotów
rynek pierwotny rynek wtórny
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
Wykres 3. Średnie ceny ofertowe na rynku pierwotnym i wtórnym w III kw. 2019 r.
Wykres 4. Średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym w III kw. 2019 r.
0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000 20 000Wawer
Białołęka Ursus
Targówek
Włochy
Bemowo
Bielany Praga- Południe Wilanów
Ursynów Mokotów Żoliborz
Wola Ochota
Praga- Północ
Śródmieście
rynek pierwotny rynek wtórny
0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000 20 000Białołęka
Wawer Ursus
Targówek
Bemowo
Włochy
Praga- Południe Ursynów Wilanów
Bielany Mokotów Żoliborz Praga-Północ
Wola Ochota
Śródmieście
rynek pierwotny rynek wtórny
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
Analiza danych zgromadzonych w bazie NBP BaRN
Tabela 5. Średnie ceny ofertowe i transakcyjne na rynku pierwotnym w Warszawie w III kw. 2019 r.
oraz dynamika zmian średnich cen
średnia cena
dynamika kw/kw
dynamika r/r
średnia cena
dynamika kw/kw
dynamika r/r
Bemowo 9 001 100 108 8 956 103 108
Białołęka 7 487 105 113 7 233 105 112
Bielany 9 131 92 103 10 154 108 122
Mokotów 11 116 105 111 10 356 101 108
Ochota 12 745 107 110 11 794 105 113
Praga-Południe 9 285 103 112 8 988 104 109
Praga-Północ 12 951 97 111 11 470 102 x
Rembertów 6 359 100 x 6 699 x x
Śródmieście 18 714 102 x 18 047 97 x
Targówek 7 801 101 102 7 899 101 104
Ursus 7 572 100 106 7 664 103 109
Ursynów 9 882 102 114 9 146 102 110
Wawer 7 417 101 107 7 585 99 109
Wesoła x x x x x x
Wilanów 9 481 98 112 10 036 110 115
Włochy 8 442 98 104 8 971 103 118
Wola 12 075 96 107 11 492 93 111
Żoliborz 11 828 113 116 11 261 104 109
dzielnica
OFERTY TRANSAKCJE
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
Tabela 6. Średnie ceny ofertowe i transakcyjne na rynku wtórnym w Warszawie w III kw. 2019 r.
oraz dynamika zmian średnich cen
średnia cena
dynamika kw/kw
dynamika r/r
średnia cena
dynamika kw/kw
dynamika r/r
Bemowo 8 959 101 110 7 914 105 102
Białołęka 7 804 106 113 7 243 104 109
Bielany 9 886 105 114 8 374 104 103
Mokotów 11 741 101 109 9 346 105 99
Ochota 11 291 106 112 9 586 103 110
Praga-Południe 9 694 105 116 8 486 105 106
Praga-Północ 9 918 104 110 8 448 106 110
Rembertów 6 707 97 105 x x x
Śródmieście 15 029 103 113 12 411 108 105
Targówek 8 133 102 108 7 527 103 108
Ursus 7 737 97 108 7 407 102 105
Ursynów 9 761 103 107 8 860 103 103
Wawer 7 593 102 115 6 678 92 99
Wesoła 6 784 88 106 x x x
Wilanów 11 006 99 108 9 678 97 105
Włochy 8 957 103 112 8 125 105 104
Wola 11 823 105 112 10 467 105 113
Żoliborz 11 843 103 110 10 058 100 104
dzielnica
OFERTY TRANSAKCJE
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
7 Narodowy Bank Polski
Rynek pierwotny
W III kw. 2019 r. odnotowano ożywienie na stołecznym rynku mieszkaniowym.
Po spowolnieniu tempa sprzedaży lokali w I półroczu br., w porównaniu do 2018 r., sprzedaż nowych mieszkań ponownie zaczęła rosnąć. Wg szacunku Oddziału w III kw. 2019 r.
w Warszawie kupiono ok. 5,3 tys. lokali, tj. o 1% więcej niż w II kw. br. i o 12,6% więcej niż w III kw. ub.r. Pomimo dodatniej dynamiki wzrostu, nie osiągnięto poziomu kwartalnej sprzedaży z rekordowych lat 2017-2018 r., co przy wysokiej podaży oraz dobrej koniunkturze w gospodarce i korzystnych czynnikach ekonomicznych, należy wiązać z kolejnymi wzrostami cen nowych mieszkań. Podobnie, jak w I półroczu br., rosnące ceny lokali, spowodowały mniejszą ich dostępność dla gospodarstw domowych. Ponadto, wpłynęły na zmiejszenie stopy zwrotu z inwestycji w mieszkanie przeznaczone na wynajmem. W III kw.
br. wyniosła ona 6,7%, rok wcześniej 7,9%1. Wzrost cen lokali (przy założonym poziomie marż) był podyktowany rosnącymi kosztami produkcji oraz wzrostem cen gruntów pod budownictwo mieszkaniowe.
Na rynku, pomimo wzrostu kosztów produkcji i cen gruntów budowlanych oraz występujących problemów z uzyskaniem prawomocnych decyzji administracyjnych (w tym decyzji wz lub pozwoleń na budowę), utrzymała się duża aktywność inwestorów reprezentujących podaż. Wg wstępnych danych GUS w okresie I-III kw. 2019 r. w Warszawie rozpoczęli oni budowę niemal 17 tys. mieszkań. Wprawdzie ich liczba w porównaniu do analogicznego okresu była mniejsza o 12,2%, jednak należy zwrócić uwagę na wysoką bazę odniesienia. Rok 2018 na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat, był rekordowy zarówno pod względem rozpoczętych budów, jak również skali zakończonych i przekazanych do użytkowania mieszkań. W przypadku efektów budownictwa mieszkaniowego mierzonych liczbą lokali oddanych do użytkowania odnotowano mniejszy spadek, na poziomie 9,5%
w III kw. br., w porównaniu do analogicznego okresu 2018 r. Perspektywy budownictwa mieszkaniowego określane m.in. na podstawie nowych kontraktów były optymistyczne.
W okresie I-III kw. 2019 r. inwestorzy otrzymali pozwolenia na budowę ponad 16 tys. lokali, tj. zaledwie o ok. 1,5 tys. mieszkań mniej niż w 2018 r. i o ok. 3,8 tys. mniej od rekordu ustanowionego w okresie boomu w 2007 r.
Wg szacunku Oddziału podaż nowych mieszkań w Warszawie na koniec III kw. 2019 r.
wyniosła 16,7 tys. lokali. W porównaniu do wcześniejszego kwartału, spadek oferty rynkowej wynikał z mniejszej liczby mieszkań wprowadzonych przez firmy deweloperskie do
1 Źródło: Szacunek Oddziału na podstawie danych z bazy BaRN.
Rynek pierwotny
sprzedaży, przy jednocześnie wyższej dynamice sprzedaży. Struktura dostępnej oferty pod względem terminu realizacji uległa nieznacznej korekcie, co wymusiło zmianę preferencji kupujących mieszkania. W związku z przeważającą (na poziomie 48%) podażą lokali z planowanym terminem realizacji w 2020 r., zarejestrowano najwięcej transakcji tymi mieszkaniami. W III kw. br. stanowiły one 45,8% ogółu zawartych umów sprzedaży (kwartał wcześniej ponad połowę transakcji). Wzrost oferty rynkowej (do 29,4%) w przypadku lokali z deklarowaną datą zakończenia budowy w 2021 r., zwiększył ich dynamikę sprzedaży.
W III kw. br. mieszkania z tego okresu stanowiły niemal ¼ zawartych umów sprzedaży, w II kw. br. zaledwie ok. 10,1%. Z uwagi na zmiejszenie podaży lokali w ukończonych projektach oraz znajdujących się w końcowej fazie budowy (z planowaną datą przekazania do eksploatacji jeszcze w b.r.), odnotowno spadek ich sprzedaży łącznie o 7,2 p.p.
Na stołecznym rynku utrzymała się wzrostowa tendencja cen nowych mieszkań. W III kw.
2019 r. średnia cena ofertowa wyniosła 9935 zł/mkw. (kwartał wcześniej 9591 zł/mkw.), a średnia cena transakcyjna ukształtowała się na poziomie 9188 zł/mkw. (wobec 8932 zł/mkw.
w II kw. br.). W porównaniu do III kw. 2018 r. odnotowano ich wzrost odpowiednio o 11,8%
i 7,6%. Firmy deweloperskie w analizowanym okresie podniosły ceny w większości realizowanych inwestycji, których budowę i sprzedaż uruchomiły przed wrześniem 2019 r.
Podobnie, większość nowych projektów wprowadzonych do sprzedaży w III kw. br., opartych na wyższym budżecie, zostało wyżej wycenionych przez inwestorów, w porównaniu do mieszkań o podobnej lokalizacji, których sprzedaż została rozpoczęta we wcześniejszych okresach.
Podaż nowych mieszkań pod względem lokalizacji inwestycji oraz preferencje kupujących uległy nieznacznej zmianie. Korekta oferty rynkowej wynikała z dynamiki sprzedaży oraz sukcesywnego wprowadzania do sprzedaży nowych projektów mieszkaniowych. Im większy projekt, tym bardziej oddziaływał na strukturę ofert. W III kw. br. pozycję lidera stracił Mokotów, w wyniku wzrostu zakupu lokali w tej dzielnicy, przez co podaż zmiejszyła się o 2,5 p.p. i wyniosła 17%. W tym okresie, największy (21,6%) poziom oferty rynkowej, dzięki wprowadzeniu na rynek nowych inwestycji, przy jednocześnie stabilnej sprzedaży, zarejestrowano na Pradze-Południe i Pradze-Północ. Stabilną i wysoką ofertę (18,4%) odnotowano również w przypadku mieszkań z tańszego segmentu zlokalizowanego na Białołęce i Targówku. W porównaniu do II kw. br. wzrosła do poziomu 14,4% podaż lokali na Ochocie i Woli.
Na rynku, z uwagi na niższy poziom cen oraz bogatą ofertę, wciąż dużą popularnością cieszyły się mieszkania z tańszego segmentu, budowane na obrzeżach miasta. Pomimo iż na Białołęce i Targówku w III kw. br., w porównaniu do II kw. br., zarejestrowano mniejszą sprzedaż, to nowe mieszkania z tych dzielnic nadal tworzyły najliczniejszą grupę, a liczba
9
Narodowy Bank Polski
transakcji stanowiła 19,4% ogółu zawartych umów. W przypadku lokali z Włoch i Ursusa, zarejestrowano wzrost popytu, dzięki czemu ich udział w strukturze zarejestrowanych umów sprzedaży zwiększył się do 15,4%. W analizowanym okresie, poza segmentem tańszych mieszkań, równie chętnie nabywano lokale w droższych inwestycjach realizowanych na terenie Mokotowa, który postrzegany jest jako atrakcyjne miejsce do zamieszkania ze względu na lokalizację, bogatą infrastrukturę oświatową i handlowo-usługową. Ceny sprzedawanych mieszkań w tym rejonie Warszawy w przeliczeniu na mkw. powierzchni użytkowej należały do jednych z najwyższych w stolicy i były wyższe o ok. 1,2 tys. zł od średniej ceny transakcyjnej w mieście.
Pod względem powierzchni struktura dostępnych lokali na rynku pierwotnym w III kw. br.
była podobna jak w II kw. br. i dostosowywana do zgłaszanego popytu. Z uwagi na rosnące zainteresowanie lokalami o powierzchni użytkowej 40-60 mkw., na rynku odnotowano w przypadku tych mieszkań największą ofertę (42,7%). Podobnie, w odniesieniu do lokali o powierzchni 60-80 mkw. Wciąż wysoki poziom popytu, był zaspokajany z bogatej oferty, która przy mieszkaniach o tym metrażu stanowiła 32,9% całkowitej podaży.
Na rynku pogłębiło się zróżnicowanie poziomów cen ze względu na powierzchnię użytkową lokalu. W analizowanym okresie najwyżej wyceniane i najwyższe ceny (w przeliczeniu na mkw. powierzchni) osiągały małe mieszkania, tj. do 40 mkw. oraz największe, tj. powyżej 80 mkw. (z uwagi na położenie – na ostatnich piętrach oraz przynależne duże tarasy).
W porównaniu do II kw. br., największą dynamikę wzrostu ceny ofertowej (o 5,8%) zarejestrowano w przypadku lokali o powierzchni do 40 mkw., która w III kw. br.
przekroczyła kwotę 12 tys. zł/mkw. Ich średnia cena transakcyjna, pomimo niższej dynamiki wzrostu w porówaniu do lokali o większym metrażu, w dalszym ciągu była najwyższa i wyniosła ponad 9,8 tys. zł/mkw.
Średni czas sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym wyliczony na podstawie daty wprowadzenia inwestycji do sprzedaży i daty podpisania umowy sprzedaży w III kw. 2019 r.
ukształtował się na zbliżonym poziomie co w II kw. br. i wyniósł ok. 11 m-cy. Podobnie jak we wcześniejszych okresach, krótszym czasem ekspozycji wyróżniały się lokale najmniejsze pod względem powierzchni użytkowej, tj. do 40 mkw. oraz z przedziału 40-60 mkw. Ich średni czas sprzedaży wyniósł odpowiednio ok. 7 m-cy i ok. 10 m-cy. Najdłużej, ze względu na całkowitą cenę lokalu, sprzedawano natomiast większe mieszkania, tj. z przedziału 60-80 mkw. i powyżej 80 mkw. W III kw. br. wymagały one ponad czternastomiesięcznej prezentacji na rynku. Pod względem lokalizacji, krótki okres sprzedaży (zaledwie czteromiesięczny) zarejestrowano w przypadku mieszkań w Ursusie oraz w Śródmieściu (sześciomiesięczny).
Rynek pierwotny
Rynek pierwotny (RP)
Wykres 5. Dynamika r/r średniej ceny ofertowej i transakcyjnej w Warszawie – RP
Wykres 6. Mediana ofert i transakcji sprzedaży w Warszawie – RP
90 95 100 105 110 115 120
I kw. 2014 III kw. 2014 I kw. 2015 III kw. 2015 I kw. 2016 III kw. 2016 I kw. 2017 III kw. 2017 I kw. 2018 III kw. 2018 I kw. 2019 III kw. 2019
oferty transakcje
5 500 6 000 6 500 7 000 7 500 8 000 8 500 9 000 9 500
I kw. 2014 III kw. 2014 I kw. 2015 III kw. 2015 I kw. 2016 III kw. 2016 I kw. 2017 III kw. 2017 I kw. 2018 III kw. 2018 I kw. 2019 III kw. 2019
zł/mkw.
oferty transakcje
limit RNS/MDM/Mieszkanie na Start Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Źródło: BGK, badanie NBP O/O w Warszawie.
Wykres 7. Porównanie średnich cen ofertowych i transakcyjnych w Warszawie – RP
10%
8%
5% 5%
6%
5%
3%
4%
3%
1%1%
-1%
2%
1%
0%
3% 3%
5%
4%
5%
7% 7%
8%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000
I kw. 2014 II kw. 2014 III kw. 2014 IV kw. 2014 I kw. 2015 II kw. 2015 III kw. 2015 IV kw. 2015 I kw. 2016 II kw. 2016 IIII kw. 2016 IV kw. 2016 I kw. 2017 II kw. 2017 III kw. 2017 IV kw. 2017 I kw. 2018 II kw. 2018 III kw. 2018 IV kw. 2018 I kw. 2019 II kw. 2019 III kw. 2019
zł/mkw.
odchylenie cena ofertowa cena transakcyjna
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
11
Narodowy Bank Polski Wykres 8. Średnie ceny ofertowe wg lokalizacji w Warszawie – RP
6 000 6 500 7 000 7 500 8 000 8 500 9 000 9 500 10 000 10 500 11 000 11 500 12 000 12 500 13 000
I półrocze 2014 II półrocze 2014 I półrocze 2015 II półrocze 2015 I półrocze 2016 II półrocze 2016 I półrocze 2017 II półrocze 2017 I półrocze 2018 II półrocze 2018 I kw. 2019 II kw. 2019 III kw. 2019
Średnia cena w zł/mkw.
Bemowo i Bielany Białołęka i Targówek Mokotów
Ochota i Wola Praga-Południe i Praga-Północ Rembertów, Wawer i Wesoła
Wilanów Włochy i Ursus Żoliborz
Ursynów
Uwaga: na wykresie brak dzielnicy Śródmieście z powodu znacznych różnic średniej ceny od pozostałych dzielnic.
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
Wykres 9. Średnie ceny transakcyjne wg lokalizacji w Warszawie – RP
5 000 5 500 6 000 6 500 7 000 7 500 8 000 8 500 9 000 9 500 10 000 10 500 11 000 11 500 12 000 12 500 13 000
I półrocze 2014 II półrocze 2014 I półrocze 2015 II półrocze 2015 I półrocze 2016 II półrocze 2016 I półrocze 2017 II półrocze 2017 I półrocze 2018 II półrocze 2018 I kw. 2019 II kw. 2019 III kw. 2019
Średnia cena w zł/mkw.
Bemowo i Bielany Białołęka i Targówek Mokotów
Ochota i Wola Praga-Południe i Praga-Północ Rembertów, Wawer i Wesoła
Wilanów Włochy i Ursus Żoliborz
Ursynów
Uwaga: na wykresie brak dzielnicy Śródmieście z powodu znacznych różnic średniej ceny od pozostałych dzielnic.
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
Rynek pierwotny
Wykres 10. Struktura mieszkań wg lokalizacji w Warszawie – oferty sprzedaży RP
12%
13%
12%
14%
13%
12%
9%
9%
9%
10%
7%
6%
4%
21%
19%
17%
18%
19%
23%
28%
25%
25%
23%
20%
19%
18%
11%
12%
14%
14%
19%
15%
17%
18%
16%
18%
20%
19%
17%
17%
19%
16%
18%
12%
14%
13%
15%
14%
13%
13%
12%
15%
12%
12%
13%
10%
12%
14%
11%
11%
14%
13%
13%
19%
22%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
2%
2%
3%
3%
3%
4%
2%
2%
1%
1%
1%
1%
1%
5%
4%
4%
3%
5%
6%
6%
7%
5%
5%
4%
3%
3%
5%
6%
9%
8%
6%
5%
6%
4%
3%
2%
2%
3%
3%
5%
7%
7%
8%
9%
7%
6%
8%
10%
11%
12%
11%
10%
7%
5%
5%
5%
4%
4%
3%
2%
2%
3%
5%
4%
4%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
I półrocze 2014 II półrocze 2014 I półrocze 2015 II półrocze 2015 I półrocze 2016 II półrocze 2016 I półrocze 2017 II półrocze 2017 I półrocze 2018 II półrocze 2018 I kw. 2019 II kw. 2019 III kw. 2019
Bemowo i Bielany Białołęka i Targówek Mokotów
Ochota i Wola Praga-Południe i Praga-Północ Rembertów, Wawer i Wesoła
Śródmieście Ursynów Wilanów
Włochy i Ursus Żoliborz
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
Wykres 11. Struktura mieszkań wg lokalizacji w Warszawie – transakcje sprzedaży RP
15%
15%
13%
17%
17%
14%
12%
11%
10%
8%
7%
9%
7%
18%
16%
13%
12%
13%
14%
19%
20%
22%
19%
22%
24%
19%
8%
8%
10%
12%
13%
14%
14%
16%
14%
16%
18%
14%
17%
20%
21%
23%
22%
17%
20%
18%
17%
17%
12%
9%
10%
10%
11%
14%
11%
11%
10%
12%
11%
10%
13%
15%
15%
15%
15%
1%
1%
2%
1%
1%
2%
3%
2%
5%
5%
2%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
3%
4%
4%
4%
4%
6%
6%
5%
6%
7%
5%
6%
5%
9%
8%
10%
9%
12%
8%
6%
6%
3%
3%
3%
2%
3%
6%
7%
7%
6%
8%
8%
9%
9%
11%
13%
15%
12%
15%
7%
5%
6%
6%
4%
4%
4%
5%
2%
4%
4%
3%
3%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
I półrocze 2014 II półrocze 2014 I półrocze 2015 II półrocze 2015 I półrocze 2016 II półrocze 2016 I półrocze 2017 II półrocze 2017 I półrocze 2018 II półrocze 2018 I kw. 2019 II kw. 2019 III kw. 2019
Bemowo i Bielany Białołęka i Targówek Mokotów
Ochota i Wola Praga-Południe i Praga-Północ Rembertów, Wawer i Wesoła
Śródmieście Ursynów Wilanów
Włochy i Ursus Żoliborz
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
13
Narodowy Bank Polski Wykres 12. Struktura mieszkań wg powierzchni
użytkowej w Warszawie – oferty RP
Wykres 13. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej w Warszawie – transakcje RP
10% 14% 14% 15% 14% 15% 16% 18% 16% 17% 17% 15% 14% 13% 12% 13% 12% 12% 13% 11% 11% 12% 12%
49% 47% 49% 49% 49% 49% 50% 48% 47% 47% 46% 47% 46% 46% 44% 44% 43% 42% 42% 44% 43% 44% 43%
26% 25% 24% 25% 25% 25% 24% 26% 26% 26% 27% 27% 28% 29% 32% 31% 33% 33% 33% 33% 33% 32% 33%
15% 14% 13% 11% 12% 12% 10% 9% 10% 9% 10% 11% 13% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 13% 12% 12%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
I kw. 2014 III kw. 2014 I kw. 2015 III kw. 2015 I kw. 2016 IIII kw. 2016 I kw. 2017 III kw. 2017 I kw. 2018 III kw. 2018 I kw. 2019 III kw. 2019
<=40 (40; 60] (60; 80] >80
16% 16% 17% 20% 19% 20% 23% 21% 20% 19% 25% 25% 23% 19% 23% 24% 20% 20% 21% 20% 23% 21% 19%
52% 52% 52% 50% 50% 47% 47% 51% 52% 52% 46% 45% 50% 52% 48% 47% 49% 48% 47% 47% 46% 46% 48%
22% 22% 21% 22% 21% 24% 20% 20% 21% 23% 20% 21% 21% 20% 20% 21% 23% 24% 23% 25% 24% 24% 24%
10% 10% 10% 9% 10% 9% 9% 8% 7% 7% 9% 8% 7% 9% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 7% 9% 8%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
I kw. 2014 III kw. 2014 I kw. 2015 III kw. 2015 I kw. 2016 IIII kw. 2016 I kw. 2017 III kw. 2017 I kw. 2018 III kw. 2018 I kw. 2019 III kw. 2019
<=40 (40; 60] (60; 80] >80
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
Wykres 14. Średnia cena mkw. wg powierzchni użytkowej w Warszawie– oferty RP
Wykres 15. Średnia cena mkw. wg powierzchni użytkowej w Warszawie – transakcje RP
7 000 7 500 8 000 8 500 9 000 9 500 10 000 10 500 11 000 11 500 12 000 12 500
I kw. 2014 III kw. 2014 I kw. 2015 III kw. 2015 I kw. 2016 IIII kw. 2016 I kw. 2017 III kw. 2017 I kw. 2018 III kw. 2018 I kw. 2019 III kw. 2019
w zł/mkw.
<=40 (40; 60] (60; 80] >80
6 000 6 500 7 000 7 500 8 000 8 500 9 000 9 500 10 000 10 500
I kw. 2014 III kw. 2014 I kw. 2015 III kw. 2015 I kw. 2016 IIII kw. 2016 I kw. 2017 III kw. 2017 I kw. 2018 III kw. 2018 I kw. 2019 III kw. 2019
w zł/mkw.
<=40 (40; 60] (60; 80] >80
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.