Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam. Dl.4. Verhuizen en doorstromen

deel 4

Verhuizen en doorstromen

MOZAIEK WONINGMARKT STADSREGIO

ROTTERDAM

DEEL 4: VERHUIZEN EN DOORSTROMEN

8ibliotheek TU Delft

MOZAIEK WONINGMARKT STADSREGIO

ROTTERDAM

Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam bestaat uit de volgende rapporten:

1 H. Priemus, F. Wassenberg en B. van Rosmalen, 'Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam, deel 1: Hoofdrapport'

2 J. Kersloot, 'Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam, deel 2: Woningbe-hoefteprognoses, een vergelijkende analyse van modellen en methoden' 3 T.A.L. Leliveld en H.M. Kruythoff, 'Mozaïek woningmarkt stadsregio

Rotterdam, deel 3: De vraag naar nieuwe woningen op de VINEX-Iocaties' 4 R. Teule, 'Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam, deel 4: Verhuizen en

doorstromen'

5 J. Kullberg, 'Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam, deel 5: Migranten op de woningmarkt'

6 B. van Rosmalen, 'Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam, deel 6: De positie van woonbuurten'

7 C. Maat en B. van Rosmalen, 'Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam, deel 7: Kaartenboek over de woonbuurten'

MOZAIEK WONINGMARKT STADSREGIO

ROTTERDAM

DEEL 4: VERHUIZEN EN DOORSTROMEN

R. Teule

Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam wordt uitgegeven door:

Delftse Universitaire Pers . Stevinweg 1 2628 CN Delft tel. 015-783254 In opdracht van: Onderzoeksinstituut OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK DEN HAAG

Mozaïek

Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam. -Delft: Delftse Universitaire Pers.

Dl 4: Verhuizen en doorstromen / R. Teule -III Met lito opg.

ISBN 90-407-1092-9 NUGI 655

. Trefw.: woningmarkt ; Rotterdam

Copyright 1995 by R. Teule

No part of this book may he reproduced in any form by print, photoprint, microfllm or any other means without written permission from the publisher: Delft University Press, Delft, The Netherlands.

VOORWOORD

Doorstroming op de woningmarkt staat de laatste jaren meer in de belangstelling binnen de volkshuisvesting. Centraal daarbij is het streven om via een gerichte bevordering van de doorstroming een evenwichtiger verhouding tussen vraag en aanbod op de woningmarkt te realiseren. De bestrijding van de zogenaamde scheef-heid wordt daarbij door het Rijk sterk benadrukt.

De veranderende ordening, sturing en financiering binnen de volkshuisvesting hebben een extra dimensie aan de doorstroming toegevoegd. Ze hebben er mede toe geleid dat de overblijvende beleidsinstrumenten strategisch moeten worden ingezet. Zo tracht men via strategische nieuwbouw van woningen in de marktsector in of direct aan stedelijke gebieden huishoudens met een hoger inkomen te 'verleiden' de huidige goedkope woning te verlaten. Op die manier worden er in de bestaande woningvoorraad huisvestingsalternatieven voor huishoudens met een laag inkomen vrijgemaakt en wordt de goedkope scheefheid op de woningmarkt gereduceerd. Binnen het uitgebreid regionaal woningmarktonderzoek in de stadsregio Rotterdam in opdracht van het Samenwerkingsverband Rijnmond-Corporaties, de Stadsregio Rotterdam en de Regionale Volkshuisvestingscommissie (zie Priemus e.a:, 1995) is een deelanalyse naar verhuizingen en doorstromingsprocessen op de regionale woningmarkt uitgevoerd. In dit deelonderzoek worden niet alleen de relevante uitkomsten van een grote buurtenquête onder huishoudens in de sociale-huursector in de stadsregio gepresenteerd, maar worden ook verhuisbewegingen gesimuleerd met behulp van Markov-ketenanalyses. Daarnaast wordt met behulp van gegevens uit het onderzoek 'Doorstroming naar nieuwbouw in de marktsector' (Teule & Van der Heijde, 1995) inzichtelijk gemaakt hoe de doorstromingsprocessen naar nieuw-bouwwoningen in de marktsector verlopen. Het ministerie van VROM was opdracht-gever voor dit laatstgenoemde onderzoek. Tot slot wordt in het inleidende hoofdstuk ook enige aandacht besteed aan recent verschenen literatuur (inclusief relevante beleidsnota's) over verhuizen en doorstromen in de stadsregio Rotterdam.

Hoewel ik zelf verantwoordelijk ben voor de inhoud van dit deelrapport, zijn er een aantal collega's die een belangrijke inbreng hebben gehad in de uitvoering van deze deelstudie. Gaston Hilkhuysen, Gust Mariën en Bas van Rosmalen wil ik bedanken voor hun geduld en hulp bij het telkens weer opnieuw uitdraaien van relevante gegevens of de interpretatie ervan. Daarnaast wil ik Hugo Priemus bedanken voor zijn suggesties en kanttekeningen bij concept-versies van dit werkdocument. De begeleidingscommissie heeft concept-versies van dit deelrapport of hoofdstukken daaruit ook van stimulerende en kritische kanttekeningen voorzien. Daarvoor ben ik de commissie zeer erkentelijk.

Tot slot wil ik het ministerie van VROM expliciet bedanken voor de bereidwillige medewerking om gegevens uit ander onderzoek vrij te geven voor deze deelstudie.

Ik hoop dat de onderhavige deelanalyse bijdraagt tot een vergroot inzicht in de (te verwachten) doorstromingsprocessen op de woningmarkt in de stadsregio Rotterdam.

INHOUDSOPGA VE

1 INLEIDING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

1.1 Probleemstelling .. . . .. . . 1

1.2 Doelstelling en aanpak: deelanalyse . . . . .. . .. . . 4

1.3 Bloemlezing doorstroming, verhuizen en effecten in de regio 6 2 SIMULATIE DOORSTROMING STADSREGIO ROTTERDAM 13 2.1 Inleiding . . . .. . . .. . . .. . . 13

2.2 Markov-ketenmodellen... . . . .. . . .. . . . .. 13

2.3 Doorstroming in de stadsregio Rotterdam gesimuleerd . . . 16

2.3.1 Simulatie naar eigendomsverhouding en huurprijs . . . .. . 17

2.3.2 Simulatie naar woningtype . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 20

2.3.3 Simulatie naar bouwperiode . . . .. . . 21

2.3.4 Simulatie naar woninggrootte . . . .. . . . .. . . 22

2.4 Samenvatting en evaluatie . . . .. . . .. . . 23

3 DOORSTROMING NAAR DE MARKTSECTOR IN PRINSENLAND EN 'S-GRA VENLAND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

3.1 Inleiding... . .. . . .. . .. . . .. . . 25

3.2 Prinsenland en 's-Gravenland . . . 26

3.3 Huidige situatie in drie schakels uit de verhuisketen vergeleken .. 28

3.3. 1 De verhuisde huishoudens . . . .. . . 28

3.3.2 De betrokken woningen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 30

3.3.3 Herkomst, verhuizing en honkvastheid van de huishoudens . . . . 32

3.3.4 Scheefheid op de woningmarkt . . . .. . . 36

3.4 Huidige en vorige woonsituatie van de doorstromers . . . .. 37

3.4.1 De verhuisde huishoudens . . . .. . . 38

3.4.2 De verlaten en betrokken woningen. . . . . . . . . . . . . . . .. 39

3.4.3 Scheefheid en doorstroming . . . 41

3.5 Schatting doorstromingseffect nieuwbouw in de marktsector . . .. 42

111""'.' _ _ ·'CT'··-

-4 DOORSTROMING NAAR DE SOCIALE-HUURSECTOR IN DE

STADS REGIO . . . .. . .. . . . .. .. . . .. .. . 53

4.1 Recent verhuisden . . . . .. . . .. . . .. 53

4.2 Doorstroming naar de sociale-huursector . . . . . . . . . . . . .. 59

4.2.1 Vorige en huidige woonsituatie van doorstromers . . . 59

4.2.2 Verhuisgeneigde en niet-verhuisgeneigde recente doorstromers .. 63

4.2.3 Verhuisgeneigde recente doorstromers versus overige verhuisgeneigden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 65

4.3 Vorige, huidige en gewenste woonsituatie van doorstromers . . .. 70

4.4 Samenvatting en evaluatie .. .. . . 75 5 VERHUIZEN EN DOORSTROMEN: INTEGRATIE : . . . . . . . . 79

5.1 Samenvatting en evaluatie . . . .. . . .. . 79 5.2 Conclusies.. . . .. . . .. . . .. .. . .. . . 85

LITERATUUR ... . . .. .. . . .. .. . . .. ... . 87

BIJLAGE I EENVOUDIG VOORBEELD EN RELEVANTE TABELLEN MARKOV-KETENANALYSE .. . .. . . . 93

BIJLAGE 11 VERHUISBEWEGINGEN NAAR PRINSENLAND EN BIJLAGE

m

'S-GRA VENLAND .. . . 101

GEGEVENS BUURTENQUETE SOCIALE -HUURSECTOR STADSREGIO ROTTERDAM .. . . 103

1

INLEIDING

1.1 Probleemstelling

Het verkrijgen van een goed inzicht in de verhuisbewegingen of doorstromingspro-cessen op de regionale woningmarkt is van groot belang voor het realiseren van een goede afstemming tussen vraag naar en aanbod van woningen. Met de veranderende ordening, sturing en fInanciering binnen de volkshuisvesting, voortvloeiend uit de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig (Ministerie van VROM, 1989), is er een extra dimensie toegevoegd aan die doorstromingsprocessen. Zo zijn de verantwoor-delijkheden binnen de volkshuisvesting voor een substantieel deel verschoven van het Rijk naar (groepen van) gemeenten en woningcorporaties, wordt een meer marktge-richte benadering aangehangen binnen de volkshuisvesting en is er sprake van een forse afname van subsidies. Het belang van sturing van de doorstroming op de woningmarkt voor het realiseren van een evenwichtige (doelmatige) afstemming tussen vraag en aanbod lijkt daardoor toe te nemen.

Het bevorderen en de beschikbaarheid van voldoende betaalbare en kwalitatief goede woningen voor huishoudens met een laag inkomen is een belangrijke doelstelling van het volkshuisvestingsbeleid. Door de genoemde ontwikkelingen binnen de volkshuis-vesting is deze doelstelling eigenlijk alleen nog indirect te verwezenlijken, waarbij de doorstroming een belangrijke rol speelt. Via strategische nieuwbouw van woningen in de marktsector en een gerichte woningtoewijzing moeten namelijk ketens van verhuizingen in gang worden gezet die er uiteindelijk toe leiden dat een voor de doelgroepen geschikt aanbod in de bestaande woningvoorraad vrij komt. Het direct realiseren van nieuwe of vernieuwde betaalbare woningen van een goede kwaliteit voor de aandachtsgroepen is door bezuinigingen op objectsubsidies en het verschuiven van verantwoordelijkheden en risico's naar andere marktpartijen dan het Rijk steeds moeilijker, zoniet onmogelijk geworden.

De lage-inkomensgroepen zijn dus meer en meer aangewezen op de goedkope woningen in de bestaande woningvoorraad. Hoewel er in de stadsregio Rotterdam voldoende goedkope woningen aanwezig lijken te zijn, is er vooralsnog sprake van een onevenwichtige verdeling. Zo wonen er kleine huishoudens in grote woningen en wonen er huishoudens met een hoger inkomen in goedkope (huur)woningen. Bevordering van de doorstroming kan hier uitkomst bieden. Om een gerichte sturing

van die doorstroming te realiseren is het zaak meer inzicht te krijgen in de verhuis-processen en -ketens die ontstaan door het bouwen van nieuwe woningen (in de marktsector) .

Strategische nieuwbouw in de stadsregio Rotterdam

De komende jaren zullen de overheidssubsidies voor nieuwbouw van woningen verder afnemen. Het aantal marktsectorwoningen, die niet gesubsidieerd zijn, zal dus gaan toenemen. De realisatie van dergelijke nieuwbouwwoningen hangt heel nauw samen met de vraag naar dergelijke woningen op de (regionale) woningmarkt en met het reeds aanwezige aanbod op die markt. De nieuwbouw moet dus gericht oftewel strategisch worden ingezet.

Ten aanzien van het strategische bouwbeleid wordt halverwege het Volkshuisves-tingsplan 1991-1994 van de gemeente Rotterdam (Gemeente Rotterdam, 1993) geconstateerd dat de middelen en daarmee ook de stuurbaarheid van de nieuwbouw afneemt. 'In steeds mindere mate zal de gemeente in staat zijn woningen te realise-ren die direct in de woningbehoefte van de minst draagkrachtigen kunnen voorzien. De inzet van middelen zal daarom ook steeds preciezer moeten zijn.' ( ... ) 'Het is van groot belang zodanige woningbouw te plegen dat schaarse woningen die ondoelmatig worden bewoond (daarmee wordt bedoeld bijvoorbeeld kleine huishou-dens in grote woningen of rijke huishoudens in goedkope huurwoningen, RT) vrij gemaakt worden voor de groepen die daarop aangewezen zijn'. Daarbij wordt opgemerkt dat een strategisch bouwbeleid niet alleen bestaat uit het bouwen van koopwoningen, maar dat het ook gaat om bijvoorbeeld huurappartementen die geschikt zijn voor ouderen. 'Een strategisch bouwbeleid vereist discussie over de meest wenselijke inzet van middelen gezien de huidige en te verwachten ontwikkelin-gen in de Rotterdamse wijken (Gemeente Rotterdam, 1993). Het strategische van het nieuwbouwbeleid is dat via nieuwbouw specifieke, vooraf beoogde verhuisstromen in gang worden gezet in relatie tot de vraag- en aanbodverhoudingen op de woning-markt, met als doel bepaalde categorieën woningen in de bestaande woningvoorraad vrij te maken'. In een inventarisatie en analyse voor het nieuwe, regionale volkshuis-vestingsplan in de stadsregio Rotterdam wordt opgemerkt dat nogal wat gemeenten het begrip strategische nieuwbouw vrij makkelijk gebruiken. 'Natuurlijk brengt de bouw van elke woning een verhuisketen op gang, maar het succes van strategische nieuwbouw wordt ons inziens niet bepaald door de lengte van deze verhuisketen, maar door het aantal huishoudens uit de aandachtsgroep dat in één van de schakels van de verhuisketen passend aan onderdak komt' (Stam, e.a., 1994). Tevens wordt in die studie opgemerkt dat naar dat laatstgenoemde aspect in de regiogemeenten geen onderzoek is gedaan.

Bij het strategische bouwbeleid speelt de (regionale) nieuwbouwopgave in het kader van de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (VINEX) een belangrijke rol. Het gaat daarbij om het aantal woningen dat in de komende tien jaar (tot 2005) in gebieden in en direct grenzend aan het bestaand stedelijk gebied gebouwd moet worden in de stadsregio. In het Protocol VINEX-uitvoeringsconvenant voor de Stadsregio Rotterdam (Ministerie VROM, 1994b) is voor de regio een taakstelling opgenomen van 53.000 woningen. Daarvan moeten 28.000 woningen in het bestaand

stedelijk gebied gerealiseerd worden (16.000 in Rotterdam en 12.000 in de andere regiogemeenten). De overige 25.000 woningen worden op zogenaamde uitleglocaties gebouwd. Voor de woningbouw in bestaand stedelijk gebied geldt dat 50% in de marktsector gerealiseerd dient te worden en 50% in de sociale sector; voor de uitleggebieden ligt deze verhouding op 70% marktsector en 30% sociale sector. Ten opzichte van het verleden betekent dit meer aandacht voor de marktsector. Hier ligt ook een bepaalde strategie aan t~n grondslag. In het grootstedelijk gebied is van oudsher altijd veel aandacht geweest voor nieuwbouw in de sociale sector. Tot voor kort kwam de marktsector er maar bekaaid vanaf, terwijl er vraag naar dergelijke woningen was. Door nu meer nieuwe huisvestingsalternatieven te realiseren voor de huishoudens met een hoger inkomen hoopt men twee vliegen in een klap te slaan:

de rijkere huishoudens binden aan de grote stad;

het via een gerichte doorstroming van te goedkoop wonenden vrijmaken van goedkopere huisvestingsalternatieven in de bestaande woningvoorraad voor de aandachtsgroepen.

Dit laatste punt maakt tevens duidelijk dat via doorstromingsprocessen - met name de doorstroming van te goedkoop wonenden - een verbinding wordt gelegd tussen ontwikkelingen op nieuwbouwlocaties en ontwikkelingen in de bestaande woning-voorraad. Het ontwikkelen van een bepaald beleid voor nieuwbouw vergt dus tevens het formuleren van beleid voor de bestaande voorraad. Vaak wordt daarbij gerefe-reerd aan mogelijke segregatie van inkomensgroepen (zie bijvoorbeeld Smit e.a., 1993).

Toewijzing van woningen

Zoals eerder opgemerkt wordt niet alleen via strategische nieuwbouw, maar ook via het woonruimteverdelingsbeleid invloed uitgeoefend op doorstromingsprocessen. Toewijzing beïnvloedt direct de verdeling van vraag en aanbod op de (regionale) woningmarkt, waarbij de eerder genoemde doelmatigheid een belangrijke rol speelt. Het woonruimteverdelingsbeleid richt zich met name op de goedkope en betaalbare delen van de woningmarkt. Zo tracht men via het beleid ondoelmatige bewoning, inclusief de zogenaamde scheefheid op de woningmarkt, tegen te gaan (fiatterings-grens, stringente huur/inkomenstoets, verhouding huishoudensgrootte/woninggroot-te). In onderhavige deelstudie ligt in eerste instantie de nadruk op doorstromingspro-cessen die het gevolg zijn van nieuwbouw in de marktsector. In de ketens van verhuizingen die hierdoor ontstaan, komen de goedkopere woningen pas gaandeweg de keten vrij. De invloed van het woonruimteverdelingsbeleid op doorstromingspro-cessen komt dus pas verderop in de verhuisketens, en daarmee slechts zijdelings, aan bod. Ter verduidelijking van het kader waarbinnen verhuisprocessen en doorstro-ming zich afspelen, is het niettemin van belang enige aandacht te besteden aan recente ontwikkelingen op dit terrein.

Op basis van de Huisvestingswet uit 1993 (Ministerie VROM, 1992 en 1993a) zijn er nieuwe huisvestingsverordeningen van kracht in de gemeenten in Nederland. Zo geldt voor de gemeente Rotterdam per 1 januari 1994 een nieuwe verordening. De Huisvestingswet geeft gemeenten (en regio's) de taakopdracht om met behulp van deze huisvestingsverordeningen de huisvesting van de lagere-inkomensgroepen in

voor hen passende, goedkopere woningen (huurprijs tot f 570,- per maand; prijspeil 1-1-1994) zoveel mogelijk te bevorderen (Ministerie VROM, 1993b). In de Huisves-tingswet is het zogenaamde distributiebestand alleen nog via maximale huur- en koopprijzen afgebakend. Het betreft dan respectievelijk de bovengrens van de IHS (per januari 1994

f

963",56 per maand) en de maximale koopsom voor sociale koopwoningen (vanaf 1 januari 1994 geldt een bedrag van

f

156.000,-'in de provincie Zuid-Holland). In uitzonderlijke gevallen kunnen deze grenzen met toestemming van de provincie naar boven worden bijgesteld. In publiekrechtelijke zin is het dus niet mogelijk om de toewijzing van duurdere huur- en koopwoningen (veel marktsector) te reguleren.

De wet legt daarnaast een accent op de regionale afstemming van de lokale regelin-gen en biedt de mogelijkheid om samenwerkingsovereenkomsten (convenanten) af te sluiten tussen gemeenten, (sociale) verhuurders en woningbeheerders. Hierdoor kan een publiekrechtelijke vergunningsplicht voor het in gebruik nemen van door die instellingen beheerde woningen achterwege blijven. De af te sluiten convenanten mogen niet in strijd zijn met hetgeen in de wet en de verordening is vermeld.

In het kader van dat strategische nieuwbouwbeleid en het stimuleren van de door-stroming is enerzijds belangrijk te weten wat de woonwensen zijn van de huishou-dens die men tot doorstroming wil aanzetten (gewenst verhuisgedrag). Over de woonwensen van verhuisgeneigden en meer specifiek de woonwensen van potentiële kandidaten voor de VINEX-nieuwbouw in de stadsregio Rotterdam wordt apart verslag gedaan (zie Leliveld & Kruythoff, 1995 en Van Rosmalen, 1995). Het is echter van net zo groot belang om inzicht te krijgen in de gerealiseerde doorstroming (gerealiseerd verhuisgedrag). De onderhavige deelanalyse zal zich met name richten op de gerealiseerde verhuisbewegingen en de doorstromingsprocessen en ontwikke-lingen die daarin te onderkennen zijn. Met het tegen elkaar afzetten van gerealiseerd en gewenst verhuisgedrag voor bepaalde groepen in de samenleving wordt een zo compleet mogelijk beeld gegeven van de doorstroming op de woningmarkt. De vaak gehoorde opmerkingen over de verschillen tussen droom en daad in de wooncar-rières van huishoudens worden op die manier inzichtelijk gemaakt.

1.2 Doelstelling en aanpak deelanalyse Doe/- en vraagstelling

Het doel van deze deelanalyse is het inzicht te vergroten in de daadwerkelijke (regionale) doorstromingsprocessen in de stadsregio Rotterdam om daarmee een schatting te maken van mogelijke verhuisprocessen en de gevolgen ervan in de nabije toekomst. Daarbij gaat het vooral om de doorstromingsprocessen die worden geïnitieerd door het bouwen van nieuwe woningen in de marktsector. Daarnaast komen ook de verhuisbewegingen in en vanuit de sociale-huursector aan bod. Speciale aandacht gaat in deze deelstudie uit naar het vrijkomen van huisvestingsal-ternatieven voor de aandachtsgroepen van beleid in de bestaande woningvoorraad en

de mogelijkheden om via doorstroming de scheefheid op de woningmarkt te reduce-ren.

De volgende vraagpunten zijn in deze analyse ondermeer van belang:

Wie zijn er verhuisd naar de sociale-huursector in de regio, waar komt men vandaan en waar wil men naar toe?

Welke verhuisketens en wooncarrières zijn binnen de doorstromingsprocessen in de stadsregio Rotterdam te onderkennen?

In hoeverre komen er via doorstroming naar nieuwbouw in de marktsector goedkope huisvestingsalternatieven in de bestaande woningvoorraad vrij? In welke mate wordt het probleem scheefheid op de woningmarkt via door-stroming aangepakt?

Aanpak onderzoek en opzet deelrapport

Voor het analyseren van de doorstromingsprocessen in de stadsregio Rotterdam wordt gebruik gemaakt van diverse (gegevens)bronnen, te weten:

onlangs verschenen literatuur en beleidsnota's (op regionaal niveau);

de afgenomen regionale buurtenquête onder huurders van sociale-huurwonin-gen in de stadsregio Rotterdam;

een enquête onder doorstromers naar de nieuwbouwwoningen in de markt-sector in Prinsenland en 's-Gravenland, een nieuwbouwgebied in de gemeente Rotterdam;

het Woningbehoeftenonderzoek 1989/1990.

N a deze inleiding zal in de rest van het eerste hoofdstuk aan de hand van enige recente literatuur over ontwikkelingen in de stadsregio Rotterdam kort worden ingegaan op factoren en processen die van belang zijn voor de verhuisbewegingen en de doorstroming op de woningmarkt in de stadsregio Rotterdam. Via deze bloemle-zing wordt een regionaal kader geschapen voor de verderop in het rapport weergege-ven resultaten van de uitgevoerde analyses.

In het tweede hoofdstuk worden de verhuisprocessen op de woningmarkt in de stadsregio Rotterdam gesimuleerd met behulp van gegevens over gerealiseerde verhuizingen uit het Woningbehoeftenonderzoek 1989/1990. Het gaat dan om een modelmatige analyse met behulp van Markov-keten modellen. Daarmee is het mogelijk voor de regio als geheel nader inzicht te krijgen in de totale doorstroming die ontstaat door een bepaald type aanbod van woningen. Tevens ontstaat inzicht in de lengte van de verhuisketens binnen de regio. Het betreft in dit hoofdstuk dus niet een weergave van de daadwerkelijke verhuisketens, maar een simulatie van verhuis -ketens op grond van steekproefgegevens voor de gehele regio over gerealiseerde verhuispatronen (relatie tussen huidige en vorige woonsituaties).

Hierna zal in hoofdstuk drie specifiek aandacht worden geschonken aan de doorstro-ming en de verhuisketens die het gevolg zijn van nieuwbouw in de marktsector in het gebied Prinsenland en 's-Gravenland in de gemeente Rotterdam. De verhuiske-tens naar de nieuwbouw in de sociale sector in dit gebied komen dus niet aan de orde. Er wordt gebruik gemaakt van gegevens uit een in het kader van een ander onderzoek naar regionale doorstromingseffecten van nieuwbouw in de marktsector

afgenomen enquête. Met behulp van die gegevens kan antwoord gegeven worden op vragen als:

wie zijn de huishoudens die naar de nieuwbouw in de marktsector in het gebied Prinsenland en 's-Gravenland verhuizen?

Wat voor een woning laten deze verhuisden achter?

Welke verhuisketens worden geïnitieerd door nieuwbouw in de marktsector in dit gebied?

Welke ruimtelijke patronen zijn te ontdekken?

Het nieuwbouwgebied Prinsenland en ' s-Gravenland staat daarbij model voor een VINEX-achtige locatie. Met behulp van de gegevens uit deze analyse en de Markov-simulatie uit het vorige hoofdstuk kan een schatting worden gemaakt van de potenti-ele (regionale) doorstromingseffecten van de VINEX-uitleggebièden, die in de nabije toekomst gerealiseerd gaan worden.

Het vierde hoofdstuk geeft weer welke verhuisbewegingen onlangs zijn gerealiseerd naar en vanuit de sociale-huursector in Stadsregio Rotterdam. Daarbij wordt gebruik gemaakt van gegevens die zijn geregistreerd in de buurtenquête onder huurders van sociale-huurwoningen in de regio. In die enquête zijn de huishoudens die na 1991 naar hun huidige sociale-huurwoning zijn verhuisd, ondervraagd over de vorige woonsituatie. Het gaat bij die woonsituatie om een aantal woningkenmerken. Een deel van deze huishoudens is al weer verhuisgeneigd. De kenmerken van deze laatstgenoemde huishoudens kunnen worden afgezet tegen die van de niet-verhuisge-neigde doorstromers. Daarnaast zullen de woonwensen van deze verhuisgeniet-verhuisge-neigden worden geconfronteerd met de onlangs (na 1991) daadwerkelijk gerealiseerde verhuisbewegingen. Hoe verhouden deze twee zich tot elkaar, oftewel wat is het verschil tussen droom en daad?

De resultaten van de verschillende deelanalyses worden in het slothoofdstuk geïnte -greerd. Daarbij zullen ook aandachtspunten worden geformuleerd die van belang kunnen zijn voor vormgeving van het doorstromingsbeleid in de tweede helft van de jaren negentig.

1.3 Bloemlezing doorstroming, verhuizen en effecten in de regio

Er is al veel onderzoek verricht en er zijn al veel beleidsnota' s geschreven rond het thema verhuizen, doorstromen en scheefheid op de woningmarkt in de stadsregio Rotterdam. Zonder uitputtend te willen zijn willen we in deze paragraaf enige bevindingen op een rij zetten.

In het huidige nog vigerende volkshuisvestingsplan 1991-1994 (Gemeente Rotterdam, 1990) is veel aandacht besteed aan het vraagstuk van scheefheid of ondoelmatige bewoning op de woningmarkt. In het plan werd geconstateerd dat ook in Rotterdam de woningen ondoelmatig bewoond worden; 34 % van de goedkope woningen werden in 1986 te goedkoop bewoond (landelijk 31 %) en 45% van de dure huurwoningen wordt te duur bewoond (landelijk 50%). Een van de hoofdoorzaken voor deze ondoelmatige bewoning is de onevenwichtige opbouw van de Rotterdamse

woning-voorraad naar aard en prijsklasse. er zijn naar verhouding nog steeds veel woningen van slechte en middelmatige kwaliteit en veel goedkope woningen. De volgende conclusies werden in het volkshuisvestingsplan getrokken:

Scheefheid is meer dan alleen een verhouding tussen huur en inkomen; Grote steden kampen met tal van scheve verhoudingen: naar verhouding veel huishoudens met een laag inkomen en veel goedkope en kwalitatief onder-maatse woningen;

De bevolkingsstructuur is een belangrijke oorzaak voor te duur en te goed-koop wonen;

Het terugdringen van maatschappelijke kosten via vermindering van de scheefheid is slechts deels mogelijk gezien een aantal sociaal-economische kenmerken van de Rotterdamse bevolking;

Scheefheid ontstaat nauwelijks of niet als gevolg van woningtoewijzing, maar in de loop van de jaren waarin een huishouden met een veranderend inkomen in dezelfde woning blijft wonen;

Het naar inkomen passend huisvesten wordt zoveel mogelijk nagestreefd. De Rotterdamse woningvoorraad is echter zodanig samengesteld dat het alleen naar inkomen passend huisvesten vrij snel tot stagnatie op de woningmarkt zal leiden en daarmee de natuurlijk doorstroming belemmert.

Het via nieuwbouw bevorderen van de doorstroming wordt in het volkshuisvestings-plan als een belangrijk beleidsinstrument bestempeld. Uit onderzoek blijkt dat het overgrote deel van de nieuwbouwwoningen door doorstromers wordt betrokken. Daarnaast blijkt dat een woningbouwprogramma meer doorstroming opwekt naarma-te er meer eengezinshuizen, meer woningen met lift en meer voor bejaarden geschikte woningen in zijn opgenomen. Daarnaast blijkt uit onderzoek dat doorstro-ming per saldo een aantal tekorten en overschotten veroorzaakt. Er ontstaat namelijk een overschot aan kleine meergezinswoningen in de huursector en er ontstaan tekorten aan grote eengezinshuizen in de koop- en huursector en aan grote, niet te dure meergezinswoningen in de huursector .

Er is al eerder aangegeven in de nota Het volkshuisvestingsplan 1991-1994 halver-wege (gemeente Rotterdam, 1993) dat aan strategische nieuwbouw en woningtoewij-zing een belangrijke rol wordt toegedicht in het kader van het streven naar een evenwichtige verdeling tussen vraag en aanbod op de (regionale) woningmarkt. Tegelijkertijd wordt geconstateerd dat gemeenten steeds minder directe sturingsmo-gelijkheden in handen krijgen voor het bevorderen van de doorstroming. Enerzijds komt dit door het toenemende aandeel woningbouw in de marktsector met name de uitleggebieden (VINEX-locaties). Anderzijds kan er via de woningtoewijzing minder makkelijk gestuurd worden. De sturingsmogelijkheden van de doorstroming naar de koopsector is in de Huisvestingswet alleen van toepassing op de sociale koopsector, daarboven is alles in principe vrij. De gemeente kan echter wel via de gronduitgifte voor woningbouw in privaatrechtelijke zin afspraken maken met marktpartijen, die van invloed kunnen zijn op de doorstroming (bijvoorbeeld voorrang aan ingezetenen of voorrang voor hen die een goedkope (huur)woning achterlaten).

Een probleem waar halverwege het volkshuisvestingsplan bijzondere aandacht voor wordt gevraagd is de segregatie als grote-stadsprobleem. Gesteld wordt dat een proces gaande lijkt te zijn 'waarin het ene probleem het andere versterkt en er een

stedelijke segregatie optreedt tussen kansrijken in jonge woongebieden en kansarmen in de oudere, veelal stadsvernieuwingsgebieden' . ( ... ) 'Naarmate er meer aan de bovenkant van de markt in Rotterdam wordt toegevoegd, dreigt ook de scheiding tussen arm en rijk in de stad scherper zichtbaar te worden ( .... ). Een vestigingspa-troon waarin de lagere inkomensgroepen eenzijdig op de Rotterdamse voorraad en de midden- en hogere inkomensgroepen eenzijdig op woningen buiten Rotterdam

aangewezen zijn is ongewenst. Rotterdam wil een woonplaats voor iedereen zijn, er zal dus een gedifferentieerd woningaanbod moeten zijn om aan de gevarieerde vraag

tegemoet te komen'. In de nota wordt geconcludeerd dat segregatie moet worden tegengegaan door het vergroten van de toegankelijkheid van de verschillende

stadswijken voor alle bevolkingsgroepen. De impliceert een goede toegankelijkheid voor hogere-inkomensgroepen in de oudere wijken realiseren door de bouw van woningen in de marktsector en een goede toegankelijkheid voor migranten in de naoorlogse wijken. Ook concludeert men in de nota dat een zorgvuldige woningtoe-wijzing van groot belang is en blijft en dat wijkbeleidsplannen in de hele stad moeten worden getoetst op hun bijdrage aan het tegengaan van segregatie. Hieruit blijkt ook weer dat doorstroming, ontwikkelingen in de nieuwbouw en processen in de bestaande woningvoorraad sterk met elkaar samenhangen.

In een studie van de gemeente Rotterdam is overigens ook nog apart aandacht besteed aan het vraagstuk hoe met behulp van ruimtelijk-ordeningsbeleid en volks-huisvestingsbeleid een regionale aanpak kan worden ontwikkeld om de verwachte problemen van bevolkingsdruk en segregatie op de Rotterdamse woningmarkt te voorkomen of te verminderen (Smit e.a., 1993). Onder het motto 'Rotterdam is een woonstad voor iedereen' wordt in die studie een aantal conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan. In het kader van de onderhavige analyse van belang zijn de volgende van belang:

De verwachte bevolkingsgroei en mogelijke segregatie is pas een probleem als onvoldoende beleid ontwikkeld wordt om die groei op te vangen, om ongewenste segregatie tegen te gaan en de kansen van de stad en stadsbewo-ners te vergroten. Aanbevelingen die hierbij horen zijn het vergroten van de toegankelijkheid van de stedelijke en regionale woningmarkt en het vergroten van de aantrekkelijkheid van oude stadswijken, tevens moet er een goed monitoringssysteem worden opgezet voor het volgen van ontwikkelingen op wijk- en stadsdeelniveau.

In alle delen van de stadsregio moeten woongelegenheid, werkgelegenheid en voorzieningen voldoende, goed en bereikbaar zijn voor alle bevolkingsgroe-pen. De aanbevelingen die hieruit voortvloeien zijn ondermeer het vergroten van de differentiatie in het aanbod en de prijsklassen van de woningvoorraad in bestaande wijken en tevens het realiseren van voldoende differentiatie op VINEX-Iocaties.

Er is mogelijk sprake van een dilemma: uitbreiding met dure woonmilieus versterkt de differentiatie in het aanbod en vergroot daarmee de kansen van

de regio, maar beperkt 'de woningvoorraad voor de huishoudens met lage inkomens. Een van de aanbevelingen die met deze conclusie in verband wordt gebracht is dat bij de verdeling over de stadsregio de subsidies en stimulansen moeten worden gericht op voldoende marktwoningen in stadsvernieuwingsge-bieden en op voldoende goedkope woningen op VINEX-Iocaties.

Er ligt en blijft een belangrijke ontwikkeling staak voor de oude stadswijken. Er moet daarom duidelijkheid komen over het afmaken van de stadsvernieu-wing, terwijl tegelijkertijd het intensief beheer moet worden versterkt. Daarnaast is ook de al eerder aangehaalde differentiatie van het woningaan-bod (naar prijs, type en grootte) in dergelijke gebieden van belang.

Mede-verantwoordelijkheid van de overheid berust bij de woonruimteverde-ling. Via de huisvestingsverordening en afspraken met woningcorporaties (raamovereenkomst met prestatie-afspraken) bevorderen van afstemming tussen huurprijs en inkomen en woninggrootte en huishoudensgrootte. Belangrijk daarbij is om dispensatiebeleid te voeren in relatie tot de proble-matiek van segregatie.

Tot slot wordt geconcludeerd dat door middel van sturing met produktie- en huurbeleid de doorstroming gericht wordt bevorderd. Bij het beleid voor woningproduktie zal veel sterker dan voorheen de relatie met en de effecten op de bestaande woningvoorraad bewaakt moeten worden. Het is daarbij niet alleen noodzakelijk inzicht te krijgen in de doorstroomeffecten van nieuw-bouwprojecten, ook moet een kader worden opgesteld om te beoordelen of bepaalde doorstroming gewenst is of niet. Via afspraken met woningcorpora-ties over het huursombeleid en het leggen van relawoningcorpora-ties met afspraken op andere terreinen zoals bijvoorbeeld nieuwbouw, bevorderen dat de prijsont-wikkeling in de voorraad beheersbaar is.

Ook in de nota Het volkshuisvestingsplan 1991-1994 halverwege (gemeente Rotter-dam, 1993) wordt gewezen op de toenemende druk op de bereikbare woningvoor-raad. Het aantal huishoudens met een minimum-inkomen neemt toe met 10.000 huishoudens tot 115.000 huishoudens in 2005. In dezelfde periode neemt het aantal bereikbare woningen af van 185.000 tot 180.000 woningen; in het meest ongunstige geval zelfs tot 158.000 woningen. Daarbij is het van belang te weten dat de bereik-bare woningvoorraad ruimer is gedefinieerd dan de goedkope woningvoorraad van het ministerie van VROM (in 1994 zijn de huurprijsgrenzen respectievelijk

f

570,-en

f

620,-) en dat een groot deel van de bereikbare woningvoorraad van slechte en middelmatige kwaliteit is. Voor het jaar 2000 komt men in de nota in twee varianten uit op 104.500 en 87.500 bereikbare huurwoningen van een goede kwaliteit. In relatie tot het aantal huishoudens met een minimum-inkomen en de bestaande scheefheid op de woningmarkt dreigen hier dus tekorten.

De inventarisatie en analyse voor het volkshuisvestingsplan Rijnmond (Stam e.a., 1994) leidt ook tot een aantal conclusies die het voorgaande staven. Zo wordt er op gewezen dat het van 'wezenlijk belang is om een verband aan te brengen tussen bevolkingsprognoses, VINEX-woningbouwproduktie, verwachte verhuisstromen en stabiliteit op langere termijn in de bestaande wijken'. Door middel van

woning-UI " . . . ' _ r1CO· . . . . _ _ -

..

_-marktscenario's moet die samenhang zichtbaar gemaakt worden. 'Daarmee kunnen niet alleen dreigende segregatieprocessen tot staan worden gebracht, maar ook de effectiviteit van de woningproduktie en -voorraad als geheel worden geoptimali -seerd'. Tot slot wordt in deze inventarisatie en analyse geconcludeerd dat 'voor definiëring van de doelgroepen en bepaling van de differentiatie in prijsklassen van de woningproduktie op VINEX-locaties rekenschap van de gehele woningmarkt in Rijnmond nodig is'.

Het RIGO heeft recent in opdracht van het ministerie van VROM onderzoek verricht naar de verdeling van woonruimte in ondermeer de regio Rijnmond (Buys e.a., 1993) Centraal stond de ontwikkeling van de scheefheid op de regionale woning-markt. Daarbij is alleen de ontwikkeling van de financiële diniensie van de scheef-heid (huur versus inkomen) bestudeerd. De relaties met kwaliteit en woninggrootte speelden bijvoorbeeld geen rol in deze studie. Wel wordt in de studie geconcludeerd dat de prijs-kwaliteitverhouding van de oudere sociale huurvoorraad (gebouwd voor 1970) belemmerend werkt voor de doorstroming van te goedkoop wonenden. Vooral in kleinere Rijnmondgemeenten (Albrandswaard, Barendrecht, Bernisse en West-voorne) bieden oudere eengezinshuizen veel waar voor hun geld.

In 1990 woonden in Rijnmond naar schatting 88.000 huishoudens te goedkoop in een goedkope huurwoning (34% van de voorraad goedkope huurwoningen), waarvan 62.500 in Rotterdam en 14.500 in Maassluis, Schiedam en Vlaardingen. Daarnaast woonden 17.500 huurders te duur in een dure huurwoning (45% van de voorraad dure huurwoningen). Van deze te duur wonenden wonen er 8.500 in Rotterdam en 5.000 in Capelle aan den IJssel, Hellevoetsluis en Spijkenisse. Ten opzichte van 1986 is het aantal te goedkoop wonenden in de regio toegenomen met 13.500. Het aantal te duur wonenden nam daarentegen af met 5.000 huishoudens. Vooral de toename van de niet-aandachtsgroep (stijging inkomen) is een oorzaak voor de toename van het aantal te goedkoop wonenden.

Nieuwbouw heeft een positief effect op de goedkope scheefheid. Het aandeel 'opstromers' uit goedkope huurwoningen naar nieuwe woningen bedraagt de laatste jaren bijna 40%. Er komt door nieuwbouw een substantiële doorstroming van 'te goedkoop' naar 'passend' tot stand.

Het onderzoek concludeert dat wanneer alleen naar de huren en inkomens gekeken wordt, er in Rijnmond als geheel in beginsel voldoende goedkope huurwoningen zijn om de aandachtsgroepen te huisvesten. Tegelijkertijd wordt opgemerkt dat wel moet worden bedacht dat veel. goedkope woningen van matige kwaliteit zijn en dat een deel van de woningvoorraad wordt bezet door huishoudens met een hoger inkomen. Daarnaast wordt de conclusie getrokken dat er relatief veel goedkope scheefheid voorkomt in recent betrokken woningen, zowel bestaande als nieuwe. Men wijt dit voor een deel aan foutieve toewijzing volgens de rijksnormen. Daarnaast wordt opgemerkt dat vooral starters op de woningmarkt volgens de rijksnormen vaak sneller uit hun woning groeien; men maakt een relatief snelle positieve inkomensont-wikkeling door. Bovendien wordt aangegeven dat gemeenten goedkope scheefheid tolereren om een eenzijdige bevolkingsontwikkeling te voorkomen. Dit speelt vooral in wijken met een vrij eenzijdige woningvoorraad van matige kwaliteit (Rotterdam

Zuid, Vlaardingen). De te duur wonenden in Rijnmond bestaan vooral uit ouderen. zij verhuizen vaak naar nieuwe dus duurdere woningen. Bovendien stelt men in de analyse dat dure scheefheid relatief vaak ontstaat bij toewijzing. Noodgevallen (echtscheiding) worden met voorrang geholpen, ook als er geen goedkope woning voorhanden is.

De analyse voor Rijnmond eindigt met de opmerking dat wanneer naast de huren en inkomens ook het kwaliteitsaspect in de beschouwing wordt opgenomen, er wel degelijk tekorten kunnen ontstaan in sommige goedkope marktsegmenten of voor sommige doelgroepen. Tegelijkertijd dreigen andere goedkope woningen door hun lage kwaliteit bij een ruimere markt leeg te komen.

Voor de stadsregio Rotterdam zijn ook enige gegevens voorhanden over doorstro-ming en het effect in de eerste schakel van de verhuisketens. Zo heeft Patrimoniums Woningstichting (PWS) in Rotterdam in samenwerking met het Bouwfonds 52 op doorstroming gerichte sociale koopwoningen verkocht in de Dosiobuurt in Prinsen-land (Kleijnen, e.a., 1993). Gezien het specifieke karakter van dit segment van de woningvoorraad, met zijn inkomenscriteria voor de mate van uit te keren subsidie, is het niet verwonderlijk dat meer dan de helft van de huishoudens een bruto jaarinko-men van minder dan

f

50.000,- bezit. Van het totale aantal woningen zijn er 32 verkocht aan PWS-huurders en de resterende 20 aan niet-PWS-huurders. In alle woningen hebben zich doorstromers gevestigd. Bijna 95% van de kopers (49 huishoudens) komt uit Rotterdam; de rest komt uit omliggende gemeenten. Vrijwel alle kopers laten een huurwoning achter in de categorie goed en bereikbaar (minder dan

f

610, -); een derde van de huurders komt zelfs uit een goedkope huurwoning (minder dan

f

450,-) en woonde dus waarschijnlijk scheef in de vorige woning. De gerealiseerde doorstroming is dus duidelijk lokaal gericht en reduceert de scheefheid. Uit het project blijkt eveneens dat er behoorlijk gericht geworven moet worden om een dergelijke doorstroming tot stand te brengen (maatwerk). Met name de gehan-teerde inkomensgrenzen binnen de sociale koopsector zorgden voor een uitval van aanmelders: slechts een kleine tien procent van de oorspronkelijke PWS-aanmelders is tot de koop van een woning overgegaan. Van een deel van de genoemde aanmel-ders was het inkomen te laag om voor financiering in aanmerking te komen. Voor een ander deel (met name tweeverdieners) gold het omgekeerde; men had een belastbaar inkomen boven de gestelde grens van

f

58.500,- per jaar.

Uit onderzoek naar ontwikkelingen binnen de marktsector in de Rotterdamse stadsvernieuwing (Gemeente Rotterdam, 1994) blijkt tot slot dat gedurende de periode 1989-1992 zo'n twee derde van de gerealiseerde woningen in de marktsector een appartement is. Er zijn in die periode voor Rotterdamse begrippen relatief veel eengezinshuizen in de stadsvernieuwingswijken gebouwd. Uit kopers-onderzoeken blijkt dat de woningen in deze gebieden nogal specifieke doelgroepen bedienen. In de marktsectorappartementen wonen vooral de (beter verdienende) tweeverdieners en oudere bewoners die op zoek zijn naar een woning met veel comfort en veiligheid. Deze laatste doelgroep laat in veel gevallen een (ruim) eengezinshuis achter, wat goed is voor de doorstroming. De kopers zijn vooral Rotterdammers, die afkomstig zijn uit de stadsvernieuwingswijken (65% in de sociale koopplannen en 40% in de

premie-koopplannen). De resterende kopers van een sociale koopwoning (35 %) zijn vrijwel allemaal afkomstig uit de uitbreidingswijken van Rotterdam, terwijl de rest van de kopers van een premie-koopwoning (60%) relatief meer uit de regio komt. Tot slot blijkt dat met name starters op de woningmarkt (jonge alleenstaanden of tweeverdieners zonder kinderen) appartementen in de sociale koopsector kopen.

2

SIMULATIE

DOORSTROMING

ROTTERDAM

2.1 Inleiding

STADSREGIO

Het simuleren van verhuisprocessen binnen de stadsregio Rotterdam staat centraal in dit hoofdstuk. Met behulp van statistisch materiaal uit bestaande gegevensbestanden op een geaggregeerd schaalniveau - in dit geval het Woningbehoeftenonderzoek 1989-1990 (WBO 89/90) op regionaal niveau -kunnen de verwachte doorstromings-processen ten gevolge van (een bepaald type) aanbod worden nagebootst. Verhuis-ketens vormen het uitgangspunt voor deze simulatie. De simulatie is gebaseerd op zogenaamde Markov-keten modellen. Deze modellen berekenen het doorstromings-aanbod van verschillende woningtypen, dat bij een bepaald doorstromings-aanbod van woningen ontstaat en geven inzicht in de lengte van de gegenereerde verhuisketens.

De globale werking van deze Markov-keten modellen wordt in de volgende para-graaf kort uitgelegd (in bijlage I wordt de analysemethode aan de hand van een eenvoudig voorbeeld nader toegelicht). Na deze wat meer theoretische paragraaf worden in paragraaf 2.3 de resultaten van de uitgevoerde simulaties voor de stadsregio Rotterdam gepresenteerd. Het hoofdstuk eindigt met een korte evalueren-de paragraaf.

2.2 Markov-ketenmodellen

Verschillende auteurs geven aan dat er in feite twee methoden zijn om verhuisketens te bestuderen (Scholten, 1988; Filius & De Vocht, 1989). In de eerste plaats kan men trachten de daadwerkelijke verhuisketens te achterhalen. Dit gebeurt door recent verhuisde huishoudens via een enquête te vragen naar kenmerken van hun vorige woning, inclusief het adres van de vorige woning. Vervolgens worden aan de huidige bewoners van die 'vorige woningen' dezelfde vragen gesteld, enzovoort, enzovoort. Op deze manier worden de schakels in de verhuisketens dus per enquête-ronde gevolgd. Een dergelijke analyse is zeer bewerkelijk en kost veel tijd. Boven-dien is dergelijk onderzoek wel erg afhankelijk van de Uuiste) response op de enquête. Immers, de geënquêteerden zullen de adressen van de vorige woning

moeten verstrekken en daarmee dus de omvang van de volgende enquête-ronde bepalen.

Men kan echter ook verhuisketens construeren met behulp van bestaand statistisch materiaal op een geaggregeerd schaalniveau. Er wordt daarbij gebruik gemaakt van modellen gebaseerd op de Markov-keten theorie (White, 1971). In de onderhavige analyse gaat het daarbij om verhuisbewegingen binnen hetzelfde woningmarktgebied, waardoor telkens andere woningen in dat gebied leeg komen te staan. Door de opeenvolging van vrijkomende woningen ontstaan er ketens van verhuizingen (zie ook afbeelding 2.1). Deze ketens worden geïnitieerd door een primair aanbod van woningen (door nieuwbouw van woningen, verhuizing naar een ander woningmarkt-gebied of door woningverlating ten gevolge van bijvoorbeeld' overlijden, inwoning bij anderen of vertrek naar een tehuis).

Naast het primaire aanbod van woningen onderscheidt men ook het secundaire aanbod van woningen. Dit zijn woningen die verderop in de verhuisketens vrijko-men. Een verhuisketen breekt af zodra een huishouden dat geen andere woning achterlaat, een woning in de keten betrekt (starters of migrerende huishoudens van buiten het woningmarktgebied) .

Afbeelding 2.1 Voorbeelden van verhuisketens

woningmarktgebied

prI_1t _ncWr 8MbocI

..,...

Iencte verhuisketea

3

Wanneer het totale aantal woningen dat in een verhuisketen vrijkomt, wordt gedeeld door het primaire aanbod van woningen, levert dat het multipliereffect op van het primaire aanbod van woningen. Dit multipliereffect is gelijk aan de gemiddelde lengte van de verhuisketen.

Het totale aanbod van woningen (zowel secundair als primair) is een functie van het primaire aanbod en het effect aan verhuizingen dat door dat primaire aanbod wordt opgeroepen. In fonnulevonn ziet dat er als volgt uit (zie ook Scholten, 1988; Filius

& De Vocht, 1989): b

=

a

*

M

waarbij: b

=

het totale aanbod (primair

+

secundair); a

=

het primaire aanbod;

M = het multipliereffect.

Met behulp van de Markov-keten modellen kan het bedoelde multipliereffect worden berekend. Het vertrekpunt daarvoor is een matrix (tabel) waarin alle verhuisbewegin-gen van het ene woningtype naar het andere woningtype zijn opverhuisbewegin-genomen (overgangs-kansen). Zo geeft het WBO op nationaal of regionaal niveau infonnatie over alle verhuisbewegingen tussen bepaalde woningtypen gedurende een bepaalde periode. Met die gegevens kan dus vastgesteld worden uit welke woningen doorstromers worden gerecruteerd, indien er een primair aanbod valt bijvoorbeeld sociale koopwo-ningen beschikbaar komt. Met andere woorden: per type primair aanbod ontstaat een recruteringspatroon. Dit recruteringspatroon is de basis voor de Markov-keten berekeningen.

Zoals eerder venneld is in de eerste bijlage een eenvoudig voorbeeld van de werking van de Markov-ketenanalyse opgenomen.

Wanneer men Markov-ketenmodellen gebruikt om de dynamiek op de woningmarkt te voorspellen, moet aan een aantal voorwaarden worden voldaan (Hooimeijer & Magnusson in Filius & De Vocht, 1989):

a. de overgangskansen moeten onafhankelijk zijn (Markoviciteit); b. de overgangskansen moeten homogeen zijn;

c. de overgangskansen zijn stabiel;

d. de vrijgekomen woningen moeten daadwerkelijk worden betrokken.

De beslissing van een huishouden om naar een bepaald type woning te verhuizen staat in het algemeen los van de verhuisbeslissing voor een bepaald woningtype van het huishouden dat in de achtergelaten woning trekt. Deze gebeurtenissen zijn dus onafhankelijk van elkaar; met andere woorden aan de eerste voorwaarde wordt in het algemeen wel voldaan.

De tweede voorwaarde impliceert dat een zo fijnmazig mogelijke opdeling van woningtypen gekozen wordt en wel zodanig dat een verdere verbijzondering van het woningtype niet tot geheel andere overganskansen leidt. In de praktijk zal nooit

volledig aan deze voorwaarde van homogeniteit worden voldaan. Men wordt namelijk al gauw geconfronteerd met statistische problemen (te geringe celvulling in

de matrix met overgangskansen en - mede daardoor - onbetrouwbare uitkomsten). Wel kan gestreefd worden naar een zo laag mogelijk niveau van heterogeniteit. Dit is in de onderhavige analyse ook gebeurd. Ten eerste is een zo laag mogelijk ruimtelijk schaalniveau aangehouden, te weten de stadsregio Rotterdam. Daarnaast worden er opdelingen in woningtypen gehanteerd, zoals het onderscheid in goedkope huurwoningen, betaalbare huurwoningen (middensegment), dure huurwoningen en koopwoningen en het onderscheid in vooroorlogse en naoorlogse woningen en dat in eengezinshuizen en woningen in meergezinshuizen.

De derde voorwaarde houdt in dat het recruteringspatroon constant is in de tijd. Dit zal in de praktijk vaak niet het geval zijn, met name niet als de periode waarover men voorspellingen wil doen langer wordt. In de analyse m~t hiennee rekening worden gehouden. In deze analyse is dit probleem deels ondervangen door niet uit te gaan van de verhuisbewegingen gedurende één jaar, maar uit te gaan van de mobiliteit op de woningmarkt gedurende een vierjaarlijkse periode (1986-1990). Je krijgt dan als het ware een soort gemiddeld verhuispatroon. Daarnaast kan men dit probleem ondervangen door de relevante verhuispatronen uit verschillende Woning-behoeftenonderzoeken met elkaar te confronteren en voor optredende verschillen correctiefactoren in te bouwen.

Aan de laatste voorwaarde wordt voldaan als er geen sprake is van (verandering in de) leegstand. In de Randstad bestaat een dennate gespannen woningmarkt, dat er geen sprake is van structurele leegstand.

2.3 Doorstroming in de stadsregio Rotterdam gesimuleerd

Uit het Woningbehoeftenonderzoek 1989-1990 zijn gegevens te achterhalen over de verhuisbewegingen tussen segmenten op de woningmarkt (woningtypen) in de stadsregio Rotterdam gedurende de periode 1986-1990 (zie eveneens bijlage I). Daarbij kunnen telkens de huidige en de vorige woonsituatie tegen elkaar worden afgezet. Deze gegevens vonnen het uitgangspunt voor de simulatie van verhuispatro-nen binverhuispatro-nen de stadsregio Rotterdam met behulp van de beschreven Markov-ketenmo -dellen.

De simulatie is diverse malen uitgevoerd, telkens voor verschillende segmenten op de regionale woningmarkt. De segmenten zijn onderscheiden op basis van een vijftal woningkenmerken, te weten:

Eigendom:

huur en koop;

Prijs en eigendomsverhouding:

goedkope huur, midden huur, dure huur, kOOpl;

1 Anno 1994 is de afbakening van de drie huurprijsIdassen als volgt: goedkope huurwoningen: minder dan f 570, = per maand; midden huurwoningen: tussen f 570, = enj 770, = per maand; dure huurwoningen: meer dan f 770,

=

per maand.

Woningtype:

eengezins en meergezins; Bouwperiode:

vooroorlogs en naoorlogs; Grootte:

1-2 kamers, 3 kamers, 4 kamers, 5 of meer kamers.

Voor zowel de huidige als de vorige woonsituatie is de bovenstaande indeling gebruikt. Daarnaast is voor wat betreft de vorige woonsituatie een aparte groep starters onderscheiden. Tot deze groep behoren ten eerste de echte starters op de woningmarkt, oftewel de huishoudens die nog niet zelfstandig woonden. Daarnaast worden ook de doorstromers van buiten de regio tot de groep starters gerekend. In deze regionale simulatie gaan we dus ervan uit dat zodra iemand van buiten de stadsregio Rotterdam een leegkomende woning in de regio betrekt, de verhuisketen wordt afgebroken.

De aantallen verhuisden die zijn betrokken bij de simulatie van de doorstroming tussen de verschillende onderscheiden segmenten op de regionale woningmarkt en de daaruit af te leiden recruteringsmatrices zijn weergegeven in bijlage I.

2.3.1 Simulatie naar eigendomsverhouding en huurprijs

In tabel 2.1 is het recruteringspatroon voor wat betreft het onderscheid tussen huur-en koopwoninghuur-en binnhuur-en de stadsregio Rotterdam weergegevhuur-en. Uit deze tabel (huur-en tabel 1.5 uit bijlage I) blijkt dat de meerderheid van de bewoners van huurwoningen starter op de Rijnmondse woningmarkt is (bijna 53 procent). Slechts weinigen woonden hiervoor in een koopwoning en zijn als het ware omlaag verhuisd. Van de groep eigenaar-bewoners woonde voor de verhuizing een substantieel deel, namelijk zo'n 42 procent, in een huurwoning (opwaarste doorstroming). Tevens is ook meer dan een derde van de eigenaar-bewoners starter op de woningmarkt in de stadsregio Rotterdam.

Tabel 2.1 Recruteringspatroon (in %) van verhuisbewegingen in de stadsre-gio Rotterdam (naar eigendomsverhouding) in de periode 1986-1990

Huidige woonsituatie Vorige woonsituatie Huur Koop Starter Totaal Huur 45.0 2.4 52.7 100.0 Koop 42.4 20.9 36.7 100.0 Bron: Woningbehoeftenonderzoek 1989-1990.

Tabel 2.2 Multipliermatrix van de gesimuleerde doorstroming in de stadsre-gio Rotterdam (naar eigendomsverhouding) in de periode 1986-1990

Huidige woning Vorige )Voning

Huur Koop Bron: Woningbehoeftenonderzoek 1989-1990. Huur 1.86 UlO Koop 0.06 1.29 Gemiddelde ketenlengte 1.92 2.29

Wanneer met behulp van de Markov-keten modellen het multipliereffect van een primair aanbod van huur- of koopwoningen wordt berekend (analoog aan het voorbeeld in bijlage I), ontstaat tabel 2.2. Uit de simulatie wordt duidelijk dat een primair aanbod van 100 huurwoningen een totaal doorstromingsaanbod van 192 woningen tot gevolg heeft (laatste kolom tabel). Naast de 100 huurwoningen uit het primaire aanbod wordt er nog eens een doorstroming uit 86 andere huurwoningen gegenereerd (eerste kolom tabel). Zoals wellicht te verwachten viel, worden door een primair aanbod van huurwoningen slechts weinig (zes) doorstromende huishou-dens uit koopwoningen gerecruteerd.

Anders ligt dat bij een primair aanbod van koopwoningen. Het totale doorstromings-aanbod is groter dan dat van een primair doorstromings-aanbod van huurwoningen, namelijk 229 woningen. Ook blijkt een aanbod van 100 koopwoningen meer doorstroming uit de huursector te genereren dan een aanbod van 100 huurwoningen (100 versus 86 huurwoningen). Zoals verwacht kan worden, recruteert een aanbod van koopwonin-gen ook meer doorstroming vanuit de koopsector dan een aanbod van huurwoninkoopwonin-gen. Binnen de huursector is het mogelijk een nader onderscheid te maken naar prijs van de huurwoningen. De verhuisbewegingen binnen Rijnmond tussen deze verfijnde segmenten op de woningmarkt zijn weergegeven in tabe12.3 (zie ook bijlage I, tabel 1.6). Uit die gegevens blijkt allereerst dat de starters op de woningmarkt zich vooral ophouden in het goedkoopste segment van de huursector. Dit is een duidelijke vingerwijzing naar de relatief zwakke positie die starters innemen op de woning-markt (zie bijvoorbeeld Priemus, 1978; Van Kempen & Teule, 1988 en 1990). Doorstromingsprocessen lijken zich te voltrekken langs de lijnen van een bepaalde hiërarchie op de woningmarkt, waarbij bijvoorbeeld dure woningen hoger worden gewaardeerd dan goedkope woningen, koopwoningen hoger dan huurwoningen en eengezinshuizen hoger dan woningen in meergezinshuizen (zie ook Teule & van der Heijde, 1995). De meeste huishoudens stijgen via verhuizing in de hiërarchie. Een andere aanwijzing voor het bestaan van een hiërarchie is het gegeven dat naarmate de prijs van de huurwoningen toeneemt het aandeel starters afneemt. Uit tabel 2.3 blijkt daarnaast ook dat bijna 10 procent van de verhuisden binnen de huursector goedkoper is gaan wonen of van een koop- naar een huurwoning is verhuisd. Deze huishoudens worden bestempeld als 'omlaag'-verhuizers.

Tabel 2.3 Recruteringspatroon (in %) van verhuisbewegingen in de stadsre-gio Rotterdam (naar prijs en eigendomsverhouding) in de periode 1986-1990

Huidige woonsituatie Vorige woonsituatie

Huur Huur Huur Koop Starter Totaal goedkoop midden duur

Huur goedkoop 34.8 4.2 2.5 1.0 57.5 100.0

Huur midden 29.9 11.1 5.6 3.6 49.7 100.0

Huur duur 31.0 14.6 6.6 9.0 38.8 100.0

Koop 21.5 9.9 11.0 20.9 36.7 100.0

Bron: Woningbehoeftenonderzoek 1989-1990.

Tabel 2.4 Multipliermatrix van de gesimuleerde doorstroming in de stadsre-gio Rotterdam naar prijs en eigendom) in de periode 1986-1990

Huidige woning Vorige woning

Huur Huur Huur Koop Gemiddelde

goedkoop midden duur ketenlengte

Huur goedkoop 1.61 0.09 0.05 0.03 1.78

Huur midden 0.61 1.18 0.10 0.07 1.95

Huur duur 0.69 0.23 1.12 0.15 2.19

Koop 0.61 0.20 0.18 1.29 2.29

Bron: Woningbehoeftenonderzoek 1989-1990.

Daarnaast wordt uit tabel 2.4 duidelijk dat naarmate het primaire aanbod van woningen hoger in een woningmarkthiërarchie staat (duurder of koopwoningen), het totale doorstromingsaanbod hoger wordt vanwege de langere verhuisketens. De lengte van de verhuisketen varieert van 1.78 voor een primair aanbod van goedkope huurwoningen tot 2.29 voor een aanbod van koopwoningen. Wat ook opvalt in deze simulatie is het feit dat er geringe verschillen bestaan in het vrijkomen van goedkope huurwoningen bij een primair aanbod van woningen in diverse segmenten. Een primair aanbod van dure huurwoningen levert de grootste doorstroming uit de goedkope huursector op. Bij een aanbod van 100 dure huurwoningen komen 69 doorstromers uit een goedkope huurwoning. Een aanbod van 100 andere woningen (ongeacht het type) levert telkens een doorstroming op van 61 huishoudens uit een goedkope huurwoning.

2.3.2 Simulatie naar woningtype

Het doorlopen van een hiërarchisch patroon bij het verhuizen blijkt ook uit de simulatie van de doorstroming tussen segmenten op de woningmarkt onderscheiden naar type woning (zie tabellen 2.5 en 2.6 en bijlage I, tabel 1.7). Starters komen meer in een woning in een meergezinshuis terecht dan in een eengezinshuis (respec-tievelijk zo'n 55 en 33 procent). Bovendien verhuist men in zijn algemeenheid meer van een woning in een meergezinshuis naar een eengezinshuis dan andersom. Duidelijk wordt dat de woningen in een meergezinshuizen een lagere positie in de hiërarchie op de woningmarkt innemen, dus lager gewaardeerd worden, dan eengezinshuizen.

Uit deze deelanalyse blijkt dat de gemiddelde lengte van de verhuisketens veroor-zaakt door een primair aanbod van eengezinshuizen een stUk langer is dan die veroorzaakt door een primair aanbod van woningen in meergezinshuizen (2.35 versus 1.86). Het totale doorstromingsaanbod van eengezinshuizen is dus een stuk groter. Ook blijkt een aanbod van 100 eengezinshuizen meer doorstroming uit de meergezinssector op te leveren, namelijk 96 woningen, dan een primair aanbod van 100 woningen in meergezinshuizen (169 - 100

=

69 woningen).

Tabel 2.5 Recruteringspatroon (in %) van verhuisbewegingen in de stadsre-gio Rotterdam (naar woningtype) in de periode 1986-1990

Huidige woonsituatie Vorige woonsituatie

Eengezins Meergezins Starter Totaal

Eengezins 22.5 43.9 33.6 100.0

Meergezins 7.8 36.5 55.7 100.0

Bron: Woningbehoeftenonderzoek 1989-1990.

Tabel 2.6 Multipliermatrix van de gesimuleerde doorstroming in de stadsre-gio Rotterdam (naar woningtype) in de periode 1986-1990

Huidige woning Vorige Woning

Eengezins Meergezins Eengezins 1.39 0.17 Bron: Woningbehoeftenonderzoek 1989-1990 Meergezins 0.96 1.69 Gemiddelde ketenlengte 2.35 1.86

2.3.3 Simulatie naar bouwperiode

De simulatie van de doorstroming bij het maken van een onderscheid naar bouwjaar van de woningen levert een ietwat ander, minder uitgesproken beeld op. Het aandeel starters in de vooroorlogse woningen en het aandeel starters in de naoorlogse woningvoorraad ligt rond de 50 procent: in het eerstgenoemde segment een paar procentpunten hoger en in het laatstgenoemde segment iets lager (zie tabel 2.7 en bijlage I).

Uit de gegevens wordt bovendien duidelijk dat men relatief iets meer vanuit een vooroorlogse woning naar een naoorlogse woning verhuist dan andersom. Overigens verhuist men het meest binnen één van beide sectoren. In relatieve zin is dat binnen de vooroorlogse sector evenveel als binnen de naoorlogse sector.

De hiervoor aangeduide relatieve (geringe) verschillen in verhuisbewegingen tussen de onderscheiden segmenten op de woningmarkt komen logischerwijs ook tot uitdrukking in de gesimuleerde doorstromingseffecten. De gemiddelde lengte van de verhuisketens in Rijnmond van voor- en naoorlogse woningen verschilt niet veel (tabel 2.8). Daarnaast blijkt dat een primair aanbod van vooroorlogse woningen de meeste doorstroming uit de vooroorlogse sector genereert. Evenzo genereert een primair aanbod van naoorlogse woningen de meeste doorstroming uit de naoorlogse sector.

Tabel 2.7 Recruteringspatroon van verhuisbewegingen in de stadsregio Rotterdam (naar bouwperiode) in de periode 1986-1990

Huidige woonsituatie Vooroorlogs Naoorlogs Vooroorlogs 31.4 18.6 Bron: Woningbehoeftenonderzoek 1989-1990. Naoorlogs 13.9 33.7 Vorige woonsituatie Starter 54.6 47.7 Totaal 100.0 100.0

Tabel 2.8 Multipliermatrix van de gesimuleerde doorstroming in Rijnmond (naar bouwjaar) in de periode 1986-1990

Huidige woning Vorige woning Vooroorlogs Vooroorlogs Naoorlogs Bron: Woningbehoefte-onderzoek 1989-1990. 1.55 0.43 Naoorlogs 0.32 1.60 Gemiddelde ketenlengte 1.87 2.03

.

.

"

.

.

,-

.

,c, _

2.3.4 Simulatie naar woninggrootte

Tot slot is ook de doorstroming binnen de stadsregio Rotterdam gesimuleerd tussen verschillende woningen naar grootteklasse. Hier komt de eerder gememoreerde woningmarkthiërarchie weer om de hoek kijken. Het aandeel starters neemt af naarmate de woning groter is (zie tabel 2.9 en Bijlage I, tabel 1.9). In de kleine woningen is het aandeel starters maar liefst bijna 70 procent, terwijl dat in de' grote woningen is teruggelopen tot zo'n 35 procent. Daarnaast blijkt uit het recruteringspa-troon (tabel 2.9) dat men meer van een kleinere naar een grotere woning is verhuisd dan andersom.

Dit alles is natuurlijk ook weer te herkennen in de simulatie van de doorstromingsef-fecten (zie tabel 2.10). Ten eerste zijn de verhuisketens langer naarmate de primair aangeboden woningen groter zijn. Dit impliceert dat ook het totale doorstromings-aanbod groter is naarmate de primair aangeboden woningen groter zijn. De simulatie laat bovendien zien dat indien men een grote doorstroming uit woningen met drie of vier kamers wil genereren, er het beste een primair aanbod kan worden gerealiseerd van woningen met vier of vijf kamers.

Tabel 2.9 Recruteringspatroon van verhuisbewegingen in de stadsregio Rotterdam (naar woninggrootte) in de periode 1986-1990

Huidige woonsituatie Vorige woonsituatie 1-2 3 4 ~5 Starter Totaal kamers kamers kamers kamers

1-2 kamers 11.5 9.4 4.0 6.3 68.7 100.0 3 kamers 12.2 19.3 10.0 5.6 52.9 100.0

4 kamers 6.7 22.2 22.2 9.3 39.7 100.0

~ 5 kamers 8.5 13.9 27.9 14.4 35.2 100.0 Bron: Woningbehoeftenonderzoek 1989-1990.

Tabel 2.10 Multipliermatrix van de gesimuleerde doorstroming in de stadsre-gio Rotterdam (naar woninggrootte) in de periode 1986-1990

Huidige woning Vorige woning

1-2 3 4 ~5 Gemiddelde

kamers kamers kamers kamers ketenlengte

1-2 kamers 1.18 0.19 0.13 0.11 1.61 3 kamers 0.22 1.35 0.23 0.13 1.93 4 kamers 0.19 0.45 1.42 0.20 2.26 ~ 5 kamers 0.21 0.38 0.51 1.26 2.38 Bron: Woningbehoeftenonderzoek 1989-1990. _ •• n n unTD"'UHI