Energiezuinig financieren: ESCo's als financiële propositie

(1)

Energiezuinig financieren: ESCos

als financiële propositie

Prof. dn J.D.M. van Hal en drs. M. van Sprundel, m.m.v. ing. T.J. Dekker en dr H.M.H. van der Heijden^ /• ^e/c/cer e « dr.

.-.«en, sub. ie, „ rev„,™e„de f„„<,„„. De p „ „ e „ „ i ! .e

.„bm^ze

I "

. r o „ „ „ s „ e , „ „ , . b . . „ M < e „ . i , b e b b . . , e e . f i „ . „ e a e c „ „ L c « e ; Z ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^

he. . „ g e b , c „ o e , ™„ce„ .ege„ gebru,beb,be k„s,.„ v.„ ee„ »ge„oe J .

B - ™ „ e „ . , , „ g e l e „ . e , „ » e „ a i e „ e e „ ™ g „ p _ , e - „ e . e r „ ^ ^

de,are„,ach,,g„are„e, echter „ „ k . U „ b „ , e a n , b i a e M „ , e c h „ . c h e o p J , " ^ ^ ^ ^

n fi„,„c,e,e p H W . De gesehieden.s ,eer. „„s daa™„ da, de.e c o Ü , :

».ch nog gee., ga,a„„e bied, ™ , »eees. De „ , a g die „aa, aa„,e,di„g „ de

ce. e o„,„„c elingen „p,co„,, ,„id, daa,o,„: „ e * de beoogde aa,

p l

Ee.

rece,, onderzoek geeft een deelan,„oo,d op de.e vraag

Universiteit. * D e v e l o p m e n t aan de N y e n r o d e Business

I n g . T.J. D e k k e r is afstudeerder a a T d e T I J n ï f t - ° " ' " g ' = o > - p o r a t i e W o o r r b r o n .

bureau ( D e k k e r b o u w l c u n d i g a d W e " b u r l u ) ^ " " ^'^^^ D r . H . M . H . v a n der H e i j d e n is teanrleider Marlcet O b s e r v a t i o n Systems Uj het O T B .

(2)

t . I n l e k l l o i n g

Energiebesparing heeft momenteel hoge prioriteit i n de Nederlandse bouwwereld en politiek. Het feft dat Nederland zich heeft verbonden aan internationale k l i -maatprestaties, onder meer betreffende het terugbrengen van de CO,-uitstoot, is slechts een van de aanleidingen voor deze prioriteitsstelling.

Kwaliteit bestaande woningvoorraad

Een belangrijke tweede aanleiding is de grote zorg over de kwaliteit van de be-staande woningvoorraad. I n Nederland verbruikt de woningvoorraad immers ruim 4 0 procent van het totale energieverbruik en 30 procent van de totale CO,-emissie in ons land.^

In economisch goede tijden, toen de nieuwbouwproductie nog op peil was, werd er jaarlijks grofweg io/„ van de woningvoorraad bijgebouwd. Dit is dus slechts een fractie van het aantal woningen dat al staat. Tot 1995 waren de energie-eisen die aan nieuwe woningen werden gesteld, beperkt. Om de CO,-emissie daadwerke-lijk terug te dringen in de woningsector, zal er dus met name naar de bestaande woningvoorraad gekeken moeten worden.^

Armoedevraagstuk

Een derde aanleiding is het besef dat i n de huidige tijd van crisis de energielas-ten voor veel inkomensgroepen hoog zijn. Dit, in combinatie met het feft dat de onzekerheid over de hoogte van de energieprijs het moeilijk maakt duidelijkheid over langere termijn te bieden over de verwachte energie-uitgaven voor een huis-houden, maakt dat het thema energiebesparing in de bestaande woningbouw ook vanuft het armoedevraagstuk veel aandacht krijgt. Huishoudens betalen gemid-deld tussen de 5 en 6% van hun inkomen aan verwarming en elektriciteft. De energieprijzen zijn vooral in de periode 2 0 0 0 - 2 0 0 8 sterk gestegen en stijgen sneller

2 M . Sunniklca (2005), rhe Energy Performance of Buildings Directive (EPBD): improving

ttie energy efficiency of the existing housing stock. D e l f t : O T B .

3 l . D . M . v a n H a l . A . A . M . Postel en B. D u l s l d (2008). Draaien aan de knoppen,

onder-zoele naar het creëren van husiness-oppurtunities bij het MKB in het kader van het terugdringen van het energiegebruik van woningen van eigenaar-bewoners, Breulcelen'

N y e n r o d e Business U n i v e r s i t e i t ( h t t p : / / w w w . e c o l o g i s c h . n l / p d f / D r a a i e n a a n K n o p

-p e n . -p d f ) . 1^

158

dan de gemiddelde ConsumentenPnjsIndex. Huishoudens die aflrankelijk zijn van huurtoeslag, betalen gemiddeld het grootste aandeel van hun mkom a n

e n e r g r e l p , „ a m e h j k 9 . r o o . . n „ E n g e l a n d s p r e e k t m e n v a ^

h u r s h o u e n m e e r d a n r o o / „ v a n z r j n h u i s h o u d r n k o m e n m o e t u r t g e v e n o m^ r

op een adequaat niveau te verwarmen.^ n o m zijn huis

Werkgelegenheid

Een V i e r d e belangr.Jke aanleiding . „ „ r d . hoge priori.ei, die „ o m e n . e e l aan deze opga e „ o r d gegeven, hgi , „ he, fei, da, de Nederlandse bonwseco, , h a „ s een » o . , h , l , e „ d d„orn,aal„. De opgave van he, energiezuinig nrahen van de h " s , a a „ d e „ o „ , „ g v o „ r r a a d l c . „ e e „ b e l a „ g r i i k e i „ p „ l s z i j „ v o „ r d e „ e r l g e l e g e „ e d .n eze see,„r Gebiedso„,„ihheh„g gaa, de ho.nende Jaren «eeds v a L T v ê

ba,aandevoorr.ade„„i„der„ver„,e„„bo,,„e„„,,breidi.,g..Ee„derde:r™

de b s,a,nde voorraad i , bovendien gerealiseerd in dejaren 6 0 en De kwalh van deze voorraad is regelnra.ig sleeh, als gevolg van gebreh aan

L^fl:^^

**r e : : ~ ' " " ' " " * ' ° - ™ ' - - - » - - - " ^**

de bes aande wonrngvoorraad n,aa,sehappelijle „rgen, i , Idinraaldoelsiellingen halen, k „ a l „ e „ van de bes.aande voorraad verbe.er.n, arnroed. besrriid „ „

(3)

Perspectieven voor vastgoedfinanciering

2. Geschiedenis''

Ook in het verleden stond energiebesparing in de bestaande woningbouw hoog op de agenda.

Olieboycot

Nadat in 1973 West-Europa door de Arabische olieboycot werd getroffen, nam de aandacht voor energiebesparing, die dankzij de Club van Rome een jaar daarvoor al was ontstaan, sterk toe. Als reactie op deze situatie kwam de Nederlandse re-gering i n 1974 met de Energienota, waarin de oorspronkelijke energiedoelstelling van de overheid werd veranderd. Tot 1973 was de doelstelling namelijk het

on-onderbroken waarborgen van iedere vraag naar energie tegen de laagst mogelijke prijs. De doelstelling werd in de Energienota omgevormd tot 'een gewaarborgde voorziening van de vraag naar energie tegen de laagst mogelijke maatschappelijke kosten'. I n de nota werd voor de bestaande woningbouw de volgende maatregel voorgesteld: de warmte-isolatie van 1 . 0 0 0 . 0 0 0 bestaande woningen verbeteren in de periode van 1974 tot 1985.

Subsidies

Om de beleidsvoornemens snel ten uitvoer te brengen werden er direct subsi-dies verstrekt voor het isoleren van woningen. Uit de Energienota vloeide ook het Nationaal IsolatieProgramma (NIP) voort. Dit programma, dat op 1 juli 1978 van start ging, behelsde het isoleren van 2 0 0 . 0 0 0 woningen per jaar. Voor 1990 dienden 2,5 miljoen redelijkerwijs te isoleren woningen van isolatie voorzien te zijn. De maximale subsidie voor het isoleren van woningen werd met de start van het NIP verdubbeld en bedroeg 30% van het maximaal subsidiabele bedrag van 4 . 0 0 0 gulden. Voor woningcorporaties werden speciale leningen, de 'klimleningen',

beschikbaar gesteld om de isolatie van woningen te financieren. Dat programma sloeg zo goed aan dat het aantal aanvragen tot ruim 2 8 0 . 0 0 0 woningen per jaar steeg. Om het na-isoleren van huurwoningen verder te stimuleren werd i n 1982 het maximale subsidiebedrag verhoogd. Het plannen maken werd vanaf dat moment ook gedeeltelijk vergoed. De subsidies voor eigenaar-bewoners werden op 1 juh

8 H e t h i s t o r i s c h overzicht i n deze paragraaf is i n z i j n geheel a f k o m s t i g u i t de p u b l i c a t i e v a n E. I s r a ë l s c.s. (1989), De isolatiegolf, Overziclit van vijftien jaar energiebesparing in

de woningbouw, N O V E M .

Energiezuinig financieren: ESCo's als financiële propositie

1982 echter afgeschaft. Eigenaar-bewoners hadden, volgens de overheid, geen extra financiële stimulans meer nodig.

Naoorlogse woningbouw

Energiebesparing bij renovatie van naoorlogse huurwoningen kreeg, nadat de sub-sidies voor isolatiemaatregelen waren verhoogd, steeds meer aandacht. I n Delft werd i n 1983 een begin gemaakt met de renovatie van de Bomenwijk. Dft was een van de eerste projecten i n Nederland waar buitengevelisolatie werd toegepast. In Amsterdam werd een complete aanpak van naoorlogse woningen nagestreefd, waarin naast isolatie ook de verwarmingsinstallaties alle aandacht kregen. Lande-lijk gezien liepen de ontwikkeling en toepassing van energiebesparende technieken bij renovatieprojecten echter sterk achter bij die van nieuwbouw. Dit werd mede veroorzaakt door de complexfteft van de sftuatie in de bestaande woningbouw. Een eenvoudige aanpak met de gebruikelijke isolatievormen en het aanbrengen van een cv-installatie loste de problemen met koudebruggen niet op. Bovendien steeg, als gevolg van de opkomst van de cv-installatie, het energieverbruik in de wonin-gen uit de periode 1 9 5 0 - 1 9 6 0 . I n de loop van de periode 1984-1987 werd daarom een aantal onderzoeken gepubliceerd over de noodzaak en de mogelijkheden van energie besparen bij renovatieprojecten. Een ingrijpender aanpak leek wenselijk, maar bleek zeer kostbaar.

Experimenten

Om ervaring op te doen met een ingrijpender aanpak vonden bij enkele naoorlogse woningbouwprojecten experimenten plaats. Zo pakte men i n Tilburg in 1987 twee galerijflats i n met isolatie, waarbij het balkon een serre werd. Zonnecollectoren werden gebruikt voor het voorverwarmen van de ventilatielucht. Bij een ander pro-ject, in Schiedam, werd een blok met portiek-etagewoningen ingrijpend gereno-veerd, eveneens in 1987. Hier werd ook een innovatief installatiesysteem toegepast; een zogenoemde combiduct-installatie die zorgt voor verwarming, warm tapwater, ventilatie en warmteterugwinning. De woningen werden ook aan de buftenzijde zeer goed geïsoleerd. Zo werden aan de zuidzijde de balkons vergroot en voorzien van een glazen pui die over de volle breedte (afgezien van de borstwering) te ope-nen was. Ook de kozijope-nen werden vernieuwd.

Een speciale groep bij de aanpak van de naoorlogse woningbouw vormden de 4 3 0 . 0 0 0 systeembouwwoningen die gebouwd werden tussen 1950 en begin jaren

(4)

zeventig. Om de renovatie van deze groep woningen te stimuleren werd een aantal handboeken geschreven. Elk handboek beschreef per systeem de mogelijkheden voor energiebesparing. De boeken waren voor alle betrokken partijen bestemd, ook voor de bewoners.

Integrale aanpak

Per 1 januari 1987 werd een nieuwe regeling van kracht voor subsidie van huurwo-ningen. De investering in energiebesparing werd opgenomen i n de totale inves-tering voor verbeinves-tering of groot onderhoud waarover het Rijk subsidie verstrekt. Nadat subsidie was verstrekt, werd echter op z'n vroegst pas na 15 jaar opnieuw subsidie verstrekt. De kwaliteit van de woningen moest dus minstens 15 jaar goed zijn. De regeling bevorderde hiermee een integrale aanpak van een verbetering. Dit zou kostenbesparend werken, was de gedachte. De financiering vormde echter een knelpunt.

Ondanks het feit dat een plan wel gefaseerd mocht worden uitgevoerd, zagen veel woningcorporaties geen kans de benodigde investeringen te financieren. Per 1 januari 1988 werd de regeUng weer herzien. Energiebesparende voorzieningen werden voortaan alleen i n combinatie met andere verbeteringen gesubsidieerd. Dit leidde uiteindelijk tot een sterke vermindering van het aantal getrofl:en ener-giebesparende maatregelen.

Lessen uit de geschiedenis

Wat leert deze geschiedenis ons? Ten eerste dat financiële prikkels van grote posi-tieve invloed zijn op het op grote schaal toepassen van energiebesparende maat-regelen in de woningbouw. De geschiedenis leert ons echter ook dat het financiële voordeel wel erg groot moet zijn, w i l men tot vergaande ingrepen komen. Ten tweede vafi uit deze geschiedenis af te leiden dat technische oplossingen en fi-nanciële prikkels tezamen nog geen garantie vormen voor succes. Ook in de jaren tachtig waren er technieken bekend die tot vergaande energiebesparing konden leiden en die ook nu nog door veel professionals als innovatief beschouwd zouden worden. Om de financiële lasten te drukken werd ingezet op subsidies en een seriematige benadering. Desondanks zijn de gestelde ambities niet gehaald. Geld en techniek alleen zijn niet zaligmakend, lijkt de boodschap. Energiebesparing i n de bestaande woningbouw is een complexe opgave, luidt daarom de algemene les die de geschiedenis ons leert.

3. Recente

ontWDlclcelSinigefii

Met name in het jaar 2013 zijn er veel stappen gezet om tot energiebesparing in de bestaande woningvoorraad te komen.

Energieakkoord

In het Energieakkoord, dat onder leiding van de SER in september 2013 is afge-sloten tussen veel partijen, staan de volgende doelstellingen met betrekking tot energiebesparing i n de gebouwde omgeving omschreven:' de gebouwde

omge-ving is in 2050 energieneutraal en nieuwbouw is vanaf 2 0 2 0 bijna-energieneutraal

(overheidsgebouwen zelfs al vanaf 2018). In 2 0 2 0 hebben socialehuurwoningen gemiddeld energielabel B en heeft 80 procent van de particuliere huurwoningen minstens label C. Ook is afgesproken dat er een publieke voorlichtingscampagne over energiebesparing komt en dat netbeheerders op grote schaal 'slimme energie-meters' plaatsen bij consumenten. Woningeigenaren en verhuurders die nog geen energielabel hebben, krijgen i n 2014 en 2015 een indicatief label, om hen bewust te maken van de energieprestatie van hun woning, en brancheorganisaties en de overheid maken samen afspraken over de ontzorging van particuliere woningeige-naren die energiebesparende maatregelen willen nemen. Wat de financiën betreft: energiebesparende maatregelen kunnen vanaf 2014 worden betaald via de energie-rekening en er komen ruimere hypotheeknaogelijkheden voor woningrenovaties die leiden tot zeer energiezuinige woningen ('notanul-renovaties'). Ten slotte is i n het akkoord opgenomen dat de belemmeringen die Verenigingen van Eigenaren ervaren rond verduurzaming (zie ook verder i n dit artikel), worden opgelost dank-zij een taskforce die voor medio 2014 een integrale aanpak ontwikkelt.

Stroomversnelling

Ongeveer gelijktijdig met het gereedkomen van het Energieakkoord spraken am-bitieuze bouwpartijen, corporaties en andere betrokken partijen verdergaande doelen af in de 'deal Stroomversnelling'.'" De feestelijke ondertekening van de

9 SER, t h e m a n u m m e r - e n e r g i e a k k o o r d v a n SER-magazine 2013 ( h t t p : / / w w w . s e r . n 1 / ~ / m e d i a / f i l e s / i n t e r n e t / p u b I i c a t i e s / s e r m a g a z i n e / 2 0 1 3 / t h e m a n u m m e r - e n e r g i e a k k o o r d . , ashx, geraadpleegd november 2013).

10 Energiesprong (2013), De stroomversnelling, fi-equent aslced questions intern, j u n i 2013, versie 6.0 ( w w w . e n e r g i e s p r o n g . n l , geraadpleegd n o v e m b e r 2013).

(5)

deal betrof ii.ooo woningen die op korte termijn naar 'nul-op-de-meter' worden gerenoveerd, maar het initiatief moet uiteindelijk resulteren in een renovatie van 111.000 woningen in 2 0 2 0 . Uitgangspunt is dat voor huurders de woonkosten i n de meeste gevallen gelijk blijven.

Dit is mogelijk door een combinatie van drie nieuwe ideeën: 1. huurders betalen hun energiekosten aan hun corporatie; 2. corporaties investeren dat geld in renovatie en

3. bouwers leveren duurzaam gerenoveerde woningen zonder energiekosten.

De Stroomversnelling richt zich primair op grote aantallen seriewoningen uit de jaren 5 0 - 7 0 . De achterliggende gedachte is dat met de huidige bouwprocessen een renovatie die leidt tot woningen zonder energielcosten, niet haalbaar is. De grote aantallen van deze woningen die in bezit zijn van de corporaties, creëren echter naar verwachting een kans voor grootschalige productie. Daarmee stellen ze de bouwers in principe i n staat om te investeren i n de innovatie die nodig is om de gestelde ambitie van prijs en kwaliteit te realiseren. ïiet is de verwachting van de Stroomversnelling dat door het bouwproces te industrialiseren, vergelijkbaar met de auto-industrie, de kwaliteit van de woning flink kan worden verbeterd tegen lagere kosten.

Financiële voorstellen naar aanleiding van het Energieakkoord

Van vele kanten wordt hard gezocht naar creatieve financiële oplossingen om al deze ambities te realiseren. De minister kondigde in zijn brief aan de Tweede Ka-mer van 15 november 2013" aan dat de cofinanciering van 225 miljoen euro voor het revolverend fonds voor eigenaar-bewoners, de Stichting Nationaal Energie-bespaarfonds (NEF), rond is. Met de 75 miljoen euro rijksgeld komt daarmee i n totaal 3 0 0 miljoen euro beschikbaar voor leningen voor eigenaar-bewoners. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVN) is aangewezen als fondsbeheerder van de NEF. I n de NEF is een ondergrens voor Energiebespaar-leningen opgenomen van 2.500 euro en een limitatieve lijst van energiebesparende maatregelen. Hiermee kan worden gegarandeerd dat er per huis een ondergrens is

11 K a m e r b r i e f o v e r e n e r g i e b e s p a r i n g i n d e g e b o u w d e o m g e v i n g e n = h e t e n e r g i e a k -I c o o r d - v o o r - d u u r z a m e - g r o e i i op w w w . r i j k s o v e r h e i d . n l (geraadpleegd november 2013).

van de te behalen energiewinst. De stichting NEF monitort het aantal leningen, het uitgeleende bedrag per lening en de maatregelen waaraan de leningen zijn besteed. Driemaandelijks worden de bevindingen teruggekoppeld naar de minister en deze zal op zijn beurt de Tweede Kamer weer informeren.

Ook voor huurders heeft de Rijksoverheid 75 miljoen euro gereserveerd en ook hiervoor is 225 miljoen euro cofinanciering vereist. Het geld is zowel bedoeld voor woningcorporaties als voor private verhuurders van socialehuurwoningen. Het fonds richt zich op hoge energiebesparingsambities (zoals die van de Stroomver-sneUing).

Van belang bij dit soort projecten is dat het financiële risico voor de huurder be-perkt blijft. Projectvoorstellen zullen op de aanwezigheid van risicobeheersings-maatregelen worden getoetst. De inzet is dat de lening zo zal worden vormgegeven dat verhuurders een rentevoordeel krijgen. Dit rentevoordeel geeft de verhuurders extra financiële steun. Steun die komt bovenop de subsidie waarvoor zij i n aanmer-king kunnen komen. Het Rijk zal leningen ter beschikaanmer-king stellen voor een kwart van de benodigde investering. De verhuurder dient vervolgens zelf de resterende cofinaciering aan te trekken. De minister bekijkt nog of de gereserveerde aan-vulling voor het revolverend fonds van 35 miljoen euro aangeboden kan worden aan Verenigingen van Eigenaren (VvE's). De appartementen van VvE's bieden grote kansen voor energiebesparing, maar banken bieden nauwelijks leningen aan vanwege de bijzondere aansprakelijkheidsstructuur van VvE's en deels ook uft onbekendheid met deze doelgroep. De indruk bestaat dat een bijdrage van het Rijk hier verandering i n kan brengen.

De overheid stelt ook nog 4 0 0 miljoen euro beschikbaar voor verhuurders van sociale woningen in de periode 2 0 1 4 - 2 0 1 7 Het geld zal in 2 0 1 8 - 2 0 1 9 worden uit-betaald. De verhuurders moeten dus zelf voorfinancieren. De corporaties kunnen dat doen bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De particuliere verhuurders zullen tegen markttarief een lening moeten aangaan. Het betreft hier een eenmalige bijdrage aan socialehuurwoningen met een maximale huurgrens van 681,02 euro. Er moet bij corporaties worden ingezet op drie labelstappen of meer en minimaal label B en bij particuliere verhuurders op minimaal label C.

(6)

financiële voorstellen betreffende de Stroomversnelling"

Voordat deze bijdragen uit het Energieakkoord bekend waren en voordat het con-venant in juni 2013 werd ondertelcend, hebben de partijen die betroklcen zijn bij de zogenoemde 'deal Stroomversnelling', zich grondig verdiept i n de mogelijkheden om te investeren i n vergaande energiebesparende concepten in de huursector. Ze noemen dit nul-op-de-meterrenovaties. Leidend principe bij de afspraken is een sluitende business case van de investering door middel van de bespaarde energie-kosten (zoals ook overgenomen in het Energieakkoord). Het uitgangspunt van de berekeningen is dat met de gemiddelde energierekening van een huurder, 150 euro per maand, voor een groot deel van de huurwoningen een sluitende business case is te maken.'3 De bewoners kunnen voortaan rekenen op een nul-nota, waardoor ze de kosten die ze daarvoor aan energie kwijt waren, in de vorm van servicekosten kunnen betalen aan de corporatie. Corporaties hebben bij het benutten van dit geld rekening te houden met zowel de business case als de, financierbaarheid van de investering. Met de gemiddelde energierekening van 150 euro kan zo'n 4 0 . 0 0 0 euro gefinancierd worden. De business case dient aan te sluiten bij een rendement van 5,25%. Het investeringsbedrag dat uh deze business case roh, is afliankelijk van de omstandigheden, maar ligt zo tussen de 4 0 en 6 0 duizend euro. Het gaat dan om investeringen voor een complete renovatie (dus naast de ingrepen die voor het nul-op-de-meterniveau vereist zijn, ook een nieuwe keuken, badkamer, asbestverwijdering en het achterstallige onderhoud).

De meerkosten van een nul-op-de-meterrenovatie ten opzichte van een 'normale' renovatie bedragen zo'n 2 5 . 0 0 0 euro. Omdat deze maatregelen niet los gezien kun-nen worden van andere maatregelen waarmee ze in samenhang uitgevoerd moeten worden, is dit bedrag echter als investering alleen onvoldoende. Voor een corpo-ratie is een dergelijke financiële benadering in principe aantrekkelijk. Zouden ze namelijk 'gewoon' onderhoud plegen, dan moeten die kosten voor een belangrijk deel drukken op de vermogenspositie van de corporatie. Nu het mogelijk is op basis van de energiebesparing 4 0 . 0 0 0 euro gefinancierd te krijgen en omdat de

12 Deze i n f o r m a t i e is a f k o m s t i g v a n J a n - W i l l e m v a n de Groep, p r o g r a m m a r e g i s s e u r v a n de Energiesprong en i n i t i a t i e f n e m e r v a n de S t r o o m v e r s n e l l i n g . De contacten betref-fende deze tekst v o n d e n plaats i n november 2013.

13 Energiesprong (2013), De stroomversnelling, frequent asked questions intern, j u n i 2013, versie 6.0 ( w w w . e n e r g i e s p r o n g . n l , geraadpleegd n o v e m b e r 2013).

maatregelen tot energie besparen 'slechts' 2 5 . 0 0 0 euro kosten, blijft er 15.000 euro over die in onderhoud geïnvesteerd kan worden. Dit zijn uitgaven die anders ten koste van de reserves gedaan zouden zijn.

Daling van l<osten

Om de financiële constructie van de Stroomversnelling te laten slagen is het nood-zakelijk dat de investeringskosten niet hoger zijn dan 6 0 . 0 0 0 euro. Zo ver is het nog niet, maar de recente geschiedenis leert dat de kosten voor een vergaande nul-op-de-meterrenovatie snel dalen. Een paar jaar geleden kostte een renovatie tot passiefliuisniveau i n Roosendaal nog 1 3 0 . 0 0 0 euro per woning. Later bleek het, in een project in Kerkrade, al mogelijk dft niveau te halen voor 1 0 0 . 0 0 0 euro. Een consortium van partijen deed eind 2013 i n Apeldoorn een voorstel voor een vergelijkbare renovatie voor 8 0 . 0 0 0 euro. Berekeningen wijzen uft dat het streef-bedrag van 6 0 . 0 0 0 euro voor het Apeldoornse concept op korte termijn mogelijk zou moeten kunnen zijn. Indien dat gebeurt, betreft het een rendabele investering voor corporaties en is de financiële basis voor het Stroomversneüingsmodel ook in de praktijk gelegd.

Eigenaar-bewoners

Ook voor eigenaar-bewoners is deze constructie in principe aantrekkelijk. Zij zijn naar verwachting tussen de 4 0 . 0 0 0 en 5 0 . 0 0 0 euro kwijt voor de combinatie van vergaand onderhoud en het treffen van nul-op-de-metermaatregelen. Ook zij zou-den 4 0 . 0 0 0 euro gefinancierd moeten krijgen, waardoor ze met stabiele woonlasten fijn en comfortabel kunnen wonen; zover is het helaas nog niet.

4. HaallbaarllTieid vao de plannen

Een belangrijke vraag die naar voren komt naar aanleiding van de geschiedenis en de recente ontwikkelingen, luidt: gaat het werken? Zullen de inspanningen van de overheid en de ideeën en financiële constructie die aan de 'deal Stroomversnel-ling' ten grondslag liggen, gezamenlijk het gewenste verschil kunnen maken? De geschiedenis steft wat dat betreft niet gerust. Geld en techniek alleen zijn immers niet zaligmakend, luidde de conclusie van de historische terugblik. Ook niet als er sprake is van een seriematige aanpak. Het energiezuinig maken van de bestaande

(7)

woningvoorraad is een complexe opgave. Maar: behaalde resultaten uit het ver-leden bieden geen garantie voor de toekomst. De omstandigheden nu, met de huidige crisis, zijn anders dan de omstandigheden uit het verleden. Er is dus niks met zekerheid te zeggen over de slagingskansen van dit project.

Haalbaarheid financiële constructie Stroomversnelling

Waar wel iets over te zeggen is. is de financiële constructie van de Stroomversnel-Ung Er is recentelijk namelijk onderzoek uitgevoerd dat enig zicht biedt op het antwoord op de vraag of de financiële constructie die voor de Stroomversnelling is gekozen, kans van slagen heeft.

Dft onderzoek- gaat namelijk dieper i n op de aanpak die in de Stroomversnelling is voorgesteld betreffende het te gelde maken van de besparing op de energiereke-ning De resultaten van dft onderzoek kunnen dus bijdragen aan het vinden van een antwoord op de vraag of deze aanpak zal gaan werken. De onderzoeksvraag die in dft onderzoek centraal stond, luidde:

Welice belangen zijn er voor bouwen installatiebedrijven en energieleveranciers om

door middel van een ESCo te investeren in de verbetering van de energieprestatie

van de bestaande voorraad en onder welke voorwaarden kan een ESCo succesvol

bijdragen aan de verbetering van corporatiewoningen? _

De aanleiding van het onderzoek was het feft dat een Energy Service Company (ESCo) vaak als lichtend voorbeeld wordt genoemd wanneer het om de financie-ring van energiebespafinancie-ring in woningen van woningcorporaties gaat. Zonder exph-ciet de term te gebruiken lijkt ook bij de beoogde aanpak van de Stroomversnelling van de assumptie te zijn uftgegaan dat in een dergelijke constructie een grote kans ligt Bij een ESCo wordt de investering namelijk gedekt uft de energiebesparing die door de ESCo gegarandeerd is. Een ESCo ontwerpt, realiseert en onderhoudt een energiebesparingsdienst en zorgt eventueel ook voor de financiering. Als de investering afl^etaald' is. heeft de vastgoedeigenaar de volledige baten van de ener-giebesparing. De overeenkomst met de Stroomversnellingsconstructie is dus groot;

14 M v a n S p r u n d e l . Betalen door besparen, is een esco het ei van Columtes?, Master-thesis i n het leader v a n de o p l e i d i n g Master C i t y Developer. Erasmus U n i v e r s i t e i t Rot-t e r d a m / T U D e l f Rot-t / gemeenRot-te R o Rot-t Rot-t e r d a m , leergang 9, j u l i 2013.

er is sprake van financiering van energiebesparingsmaatregelen op basis van de te behalen energiebesparing. Het antwoord op deze onderzoeksvraag biedt daarom een (deel van het) antwoord op de vraag of de financiële oplossing die door de StroomversneUing wordt beoogd, in de praktijk succesvol zal zijn.''

ESCo

Een ESCo is een constructie die energiebesparingsdiensten levert. De ESCo ga-randeert door toepassing van verschillende maatregelen een bepaalde energie-besparing voor een gebouweigenaar. I n het bijbehorende prestatiecontract wordt de te realiseren energiebesparing vastgelegd. Worden de besparingsdoelen niet gehaald, dan is het risico voor de ESCo. Wordt er meer energie bespaard, dan kan de winst worden verdeeld tussen ESCo en opdrachtgever. Daarnaast bevat het prestatiecontract - indien relevant - bepalingen over de kwalfteft van het te realiseren binnenklimaat en het onderhoud.- Soms is de ESCo ook degene die de financiering op zich neemt of hierin bemiddeft. Er zijn drie hoofdtypen ESCos te onderscheiden:"

. Product-ESCo. De product-ESCo richt zich op één specifieke duurzame maat-regel. Een voorbeeld hiervan is het aanbod van GreenFox. Dft bedrijf vervangt conventionele TL-lampen door energiezuinige buizen. Voor de klant betekent dft: geen investeringskosten, want de rekening wordt betaald uft de besparing'» op de verlichtingsenergie. De contractduur van de product-ESCo is beperkt; in de regel 3 tot 4 jaar.

. Installatie-ESCo. Een installatie-ESCo richt zich op meer ingrijpende ener-giebesparende maatregelen, zoals de klimaatinstallaties van een gebouw De investeringen die hiermee gepaard gaan. zijn hoger dan bij de product-ESCo en. daarmee samenhangend, is ook de contractduur langer: 7 tot 10 jaar. Een voorbeeld hiervan is de intentieovereenkomst Woonbron-Eneco. Het energie-bedrijf en de woningcorporatie onderzoeken de mogelijkheid om het eigendom (en het verduurzamen) van de installaties i n de woningen van Woonbron in

H Korbee en A . H u l s h o f f . i n : Agentschap N L . M i n i s t e r i e v a n B i n n e n l a n d s e Zalcen en K o n i n k r i j k s r e l a t i e s (2012). ESCo voor wederzijds voordeel en gratis energtebesparmg W h i t e paper 1; i n c l u s i e f v i j f cases en e x p e r t t i p s .

17 www.duurzaamvastgoed.com/nieuws/dossiers/escos/, geraadpleegd a p r i l 2013. 18 w w w . g i - e e n f o x . n l . geraadpleegd 15 a p r i l 2013.

(8)

eigendom te brengen bij het energiebedrijf. Het energiebedrijf investeert dan in de aanlcoop en plaatsing, de corporatie betaalt een leasebedrag."

. Gebouw-ESCo. Naast de onder type i en 2 genoemde energiebesparende maat-regelen past een gebouw-ESCo ook maatmaat-regelen in de schil van een gebouw toe. De investeringen en de daarmee samenhangende besparingen zijn het hoogst van alle hier genoemde typen ESCo's. Daar hoort ook de langste contractduur bij: 10 tot 15 jaar. Een voorbeeld is de verduurzaming van negen Rotterdamse zwembaden,^" waarbij de gemeente Rotterdam het gehele beheer en onderhoud voor de komende tien jaar heeft uitbesteed aan Strukton/Hellebrekers Tech-nieken. Dit geldt als de eerste Energy Service Company (ESCo) van Nederland in zijn soort."

ESCo's worden al decennia toegepast in de Verenigde Staten" en de laatste jaren ook in Europese landen, zoals Duitsland. I n Nederland komt de ESCo nog weinig voor, maar diverse deskundigen verwachten dat ESCo's binnen afzienbare tijd grote navolging gaan krijgen. Voormalig minister Jacqueline Cramer (voorzhter ESCoNetwerk) geeft aan dat een op energiebesparing gerichte ESCo de toekomst is waarmee in Nederland nog een wereld te winnen is.^' Volgens Hulshoff en Korbee (2012) is de opmars van de ESCo in Nederland vooral een kwestie van tijd. Vooral bouwbedrijven, installatiebedrijven en energieleveranciers zouden deze nieuwe formules moeten gaan uitvoeren.

Maar is dit zo? Staan we inderdaad aan de start van het op grotere schaal (risico-dragend) investeren van bouwen installatiebedrijven en energieleveranciers i n de bestaande voorraad? En ontstaat er door deze werkwijze vervolgens ook een rol voor deze partijen bij de verbetering van de energieprestatie van corporatie-woningen?

19 w w w . a e d e s . n l / c o n t e n t / a r t i k e l e n / b o u w e n - e n - e n e r g i e / e n e r g i e - e n - d u u r z a a m h e i d / p r a k t i j k v o o r b e e l d e n / W o o n b r o n - e n - E n e c o - v e r d u u r z a m e n - s a m e n - w o n i n g e n . x m l , ge-raadpleegd 24 m e i 2013.

20 G.J. Peek en Y. v a n R e m m e n (2012), Investeren in gebiedsontwiiclceling Nieuwe Stifi:

handreiking voor samenweridng en verdienmodellen. D e n Haag: M i n i s t e r i e v a n I n f r a

-s t r u c t u u r en M i l i e u .

21 w w w . r o t t e r d a m . n l / g r o e n e g e b o u w e n , geraadpleegd 20 m a a r t 2013.

22 O o k bekend als Building retrofit, o n t w i k k e l d d o o r het C l i n t o n C l i m a t e I n i t i a t i v e v a n v o o r m a l i g president B i l l C l i n t o n ( S t r u k t o n , 2013).

23 w w w . e s c o n e t w e r k . n l , geraadpleegd 24 m e i 2013.

Vraagstelling van het onderzoek

Het doel van het hier besproken onderzoek^" was te verkennen welke rol bouw-en installatiebedrijvbouw-en bouw-en bouw-energieleveranciers in de vorm van ebouw-en ESCo kunnbouw-en spelen in de verbetering van de energieprestatie van de bestaande corporatie-woningen en hoe deze rol geactiveerd kan worden. De veronderstelling is dus dat hier kansen liggen. Maar hoe denken de desbetreffende sectoren er eigenlijk zelf over? Zijn de huidige samenwerkingsvoorbeelden de voorbode van grootschalige investeringen van deze partijen i n de energieprestatie van de bestaande voorraad, of zijn het uitzonderingen? En kan dit positief worden beïnvloed? De ervaringen met deze samenwerkingsvormen zijn zo recent, dat hier nog weinig onderzoek naar gedaan is.

De volgende deelvragen zijn onderscheiden om tot beantwoording van de vraag-stelling te komen:

1. Welke belangen liggen ten grondslag aan de keuze van bouwen installatie-bedrijven en energieleveranciers om via een ESCo risicodragend te participeren in de verbetering van de energieprestatie van de bestaande voorraad?

2. Worden de belangen van bouwen installatiebedrijven en energieleveranciers die actief zijn in de huidige ESCo's, behartigd conform de verwachting die zij hadden toen zij startten?

3. Wat moet er gebeuren om tot schaalvergroting van deelname van bouwen installatiebedrijven en energieleveranciers aan een ESCo te komen?

4. Aan welke voorwaarden moet worden voldaan om een ESCo succesvol toe te passen bij bestaande corporatiewoningen?

Definities

De vraag die centraal stond i n dit onderzoek, luidde:

Welke belangen zijn er voor bouwen installatiebedrijven en energieleveranciers om

door middel van een ESCo te investeren in de verbetering van de energieprestatie

van de bestaande voorraad en onder welke voorwaarden kan een ESCo succesvol

bijdragen aan de verbetering van corporatiewoningen?

24 M . v a n S p r u n d e l , Betalen door besparen, is een esco het ei van Columbus?, Master-• thesis i n het kader v a n de o p l e i d i n g M a s t e r C i t y Developer, Erasmus U n i v e r s i t e i t

(9)

Om te kunnen verkennen wat van invloed is op het belang van een onderneming, moet eerst een heldere definiëring van het begrip belang gekozen worden. Een lite-ratuurstudie leidde tot de conclusie dat het belang van een onderneming het beste gedefinieerd kan worden als: 'iets wat een onderneming raalct in haar economische en/of sociale levensvatbaarheid'.

De vraag is vervolgens hoe deze economische en sociale levensvatbaarheid zich tot elkaar verhouden. Porter en Kramer spreken in dit kader van shared value als de weg naar economisch succes:^' 'Shared value is not social responsibility, phi-lanthropy, or even sustainabiiity, but a new way to achieve economic success. It is not on the margin of what companies do but at the center'. Porter en Kramer stel-len dat sociale en economische waardecreatie continu aan elkaar gelinkt moeten worden i n de toekomst, w i l een bedrijf succesvol kunnen zijn. Een onderneming die op deze wijze haar sociale levensvatbaarheid benadert, gaat ervan uit dat zij niet duurzaam succesvol zal zijn indien de sociale gemeenschap waarin zij acteert, nadelen ondervindt van haar opereren. Zij heeft dus een geïntegreerde manier van sturen op waarde. Waarde wordt daarbij door Porter en ICramer gedefinieerd als de baten i n relatie tot de totale kosten en niet slechts de baten alleen. Vanuit de visie van Porter en Kramer zou de definitie van het begrip belang dus als volgt luiden: 'iets wat een onderneming raakt in haar economische EN sociale levensvatbaarheid'.

Het lijkt voor zich te spreken wat bouwen installatiebedrijven en energieleveran-ciers zijn. Op de elektriciteitsmarkt i n Nederland zijn echter verschillende soorten spelers actief: energieleveranciers, netbeheerders en programmaverantwoordelij-ken (PV-partijen). De netbeheerder is als nutsbedrijf verantwoordelijk voor het fysieke transport van elektriciteit. De leverancier koopt zijn elektriciteit in bij een PV-partij, die zorgt dat elektriciteitsvraag en -aanbod op elk moment van de dag gebalanceerd is. Maar de focus van dit onderzoek ligt dus op de energieleveran-ciers. De energieleverancier levert uiteindelijk de elektriciteit aan de consument en is verantwoordelijk voor de inkoop van deze elektriciteit. I n Nederland zijn op dit moment 20 energieleveranciers actief naar klanten, maar sommige merken vallen onder dezelfde eigenaar.

25 M . E . Porter en M . R . K r a m e r {2011, January/February), ' C r e a t i n g Shared Value',

Har-vard Business Review.

26 www.energieleverancier.nl, geraadpleegd 5 f e b r u a r i 2013.

Een ander begrip dat moet worden toegelicht om verwarring te voorkomen, is 'in-vesteren'. Onder investeren wordt i n dit onderzoek verstaan: 'het binnen externe en interne randvoorwaarden vastleggen of beschikbaar stellen van middelen teneinde daarmee op actieve wijze een duurzaam voordeel te behalen'.^'' Een investering onderscheidt zich van een uitgave, omdat ze niet in het jaar van de uitgave hoeft te worden goedgemaakt. Er is een meerjarig perspectief en dus een meerjarige betrokkenheid. Beschikbaar stellen van middelen kan in deze definitie breed wor-den opgevat. Er is binnen de kaders van het onderzoek echter voor gekozen om dit te beperken tot de inzet van geld of risicodragend financieel participeren. Dit kan i n de vorm van eigen vermogen en/of de inzet van financieringscapaciteit (en dus vreemd vermogen op de eigen balans) of het lopen van financieel risico op de exploitatie.

Juist omdat het onderzoek wordt uitgevoerd met de intentie nieuwe verdienmo-dellen in de gebiedsontwikkeling te verkennen, staat de risicodragende inzet van financiële middelen centraal.

Om een uitspraak te kunnen doen in welke mate een ESCo succesvol kan bijdra-gen aan de verbetering van de corporatiewoninbijdra-gen, is het de vraag wanneer dit 'succesvol' is. In dit onderzoek is ervoor gekozen de perceptie van de corporaties daarbij als uitgangspunt te nemen. Als de corporaties menen dat hun belangen gediend zijn door toepassing van de ESCo, wordt dat in dit onderzoek 'succesvol' genoemd.

Onderzoeksaanpak

Voor alle vier deelvragen is zowel een literatuuronderzoek als een praktijkonder-zoek uitgevoerd. I n het literatuuronderpraktijkonder-zoek is verkend welke theorieën en bevin-dingen uit eerder onderzoek al een voorlopig antwoord op de deelvragen kunnen bieden en welke informatie al beschikbaar is over de werking van ESCo's i n de praktijk in Nederland.

Het praktijkonderzoek is uitgevoerd door middel van kwalitatief onderzoek. Dit onderzoek bestaat uit: 7 diepte-interviews op basis van een halfgestructureerde

(10)

vragenlijst met betrokkenen bij een aantal bestaande ESCo's (of ESCo's in onder-zoek/oprichting), 6 halfopen schriftelijke vragenlijsten bij bouwr- en installatie-bedrijven en energieinstallatie-bedrijven zonder voorafgaande selectie op ESCo-deelname en ten slotte een expertsessie met 16 deelnemers bestaande uit experts en medewer-kers op strategisch niveau van Rotterdamse corporaties en de gemeente Rotterdam. Aanleiding voor deze onderzoeksvorm is dat er nog niet of nauwelijks ervaring is

opgedaan met ESCo's bij corporaties. Dit vraagt om een meer creatieve verkenning en bespreking van dit onderwerp met uitwisseling van ideeën en het kunnen reage-ren op eikaars denkbeelden. Een expertsessie past bij deze onderzoeksbehoefte. De resultaten van deze sessie werden aangevuld met het invullen van een schriftelijke vragenlijst door vier van de deelnemers.

Op basis van het literatuuronderzoek zijn er voorlopige antwoorden geformuleerd op de deelvragen voorafgaand aan het praktijkonderzoek." Een beperkt aantal vra-gen is op basis van deze bevindinvra-gen in de vorm van een gesloten vraagstelling in elk interview herhaald. Daarom is er sprake van een half-gestructureerd interview. Hetzelfde geldt voor de schriftelijke vragenlijst.

5o Analyse vam de onderzoeksresultaten

De vragen die i n het onderzoek centraal staan, worden hier achter elkaar behan-deld. Per vraag wordt eerst het antwoord op basis van het theoretische onderzoek gegeven en vervolgens dat op basis van het praktijkonderzoek.

Welke belangen liggen ten grondslag aan de keuze om te participeren in een ESCo?

Antwoord op basis van het literatuuronderzoek

Participeren in een ESCo is voor een bouwen installatiebedrijf of een energieleve-rancier iets heel anders dan de gebruikelijke manier van werken. Er zal dus sprake zijn van een fundamentele verandering in de omgeving van dit soort organisaties. Er zijn diverse methodes om veranderingen in de omgeving van een onderneming in beeld te brengen. Johnson en Scholes achten voor macro- en sectorontwikke-lingen respectievelijk het PESTEL-model en het concurrentiekrachtenmodel van

Porter geschikt.^" Het PESTEL-model beschrijft de relevante macro-ontwikkeling volgens de lijnen van de politiek, economie, sociale ontwikkelingen (demografisch en cultureel), technologie, ecologie en juridische aspecten (legal). Porters vijflcrach-tenmodel gaat ervan uit dat de activiteiten van actoren in een bedrijfstak bepalend zijn voor de mate van waarde die kan worden toegevoegd en de hoeveelheid be-langen die wordt gediend."' De vijf concurrentiekrachten zijn: de rivaliteit tussen bestaande concurrenten, de toetreding van nieuwe concurrenten, de bedreiging van substhuten, de onderhandeUngspositie van kopers en de onderhandelings-positie van leveranciers.

Deze twee modellen zijn als 'kapstok' gebruikt om de omgevingsanalyse binnen het kader van het onderzoek weer te geven. Achtereenvolgens is in de literatuur on-derzoek gedaan naar: pohtiek/juridisch, economie, sociaal, technologie/ecologie en concurrentiekrachten. Dit deel van het onderzoek wordt hier niet beschreven. De bevindingen worden slechts samengevat.

. Politiek/juridisch: de Nederlandse overheid heeft weliswaar hoge duurzaam-heidsambfties, maar Nederland loopt achter in de opwekking van duurzame energie. Dat komt ook omdat er geen bestendige langetermijnlijn wordt uit-gezet waar bedrijven van op aan kunnen. De overheid stelt zich i n hoge mate faciliterend op.

. Economie: de economische crisis zorgt voor afname van de orderportefeuille van bouwen installatiebedrijven en een lagere vraag naar energie. Nieuw-bouwactiviteften zijn beperkt. De energieproductie is voor energieleveranciers op dft moment bijna verliesgevend. Voor de bouwen installatiebedrijven en energieleveranciers betekent dit vooral dat hun traditionele verdienmodel (energieproductie en levering voor de energieleveranciers en projectmatig via aanbesteding bouwactivfteften uitvoeren) qua rendement onder druk staat en afneemt.

. Sociaal: het perspectief van groei maakt plaats voor onzekerheid over de be-volkingsomvang. Er moet rekening worden gehouden met stabilisatie op de langere termijn. Het energieverbruik per huishouden blijft toenemen als gevolg

28 G. Johnson en K . Scholes (1984), 'Six M y t h s A b o u t Strategy M a k i n g : A n d W h a t To D o A b o u t Them', Management Research News, V o l . 7 N o . 4, p. 21-26.

29 M . E . Porter (1998), Competitive Strategy: techniques for analysing industries and

(11)

van nieuwe toepassingen, het gasverbruik daalt al jaren. Voor de bouwen in-stallatiebedrijven en energieleveranciers betekent dit dat zij zich meer moeten oriënteren op de bestaande klanten en de bestaande voorraad.

Technologie/ecologie: technologisch wordt de productie van energiebespa-rende materialen, opwekkingsmogelijkheden en dergelijke steeds betaalbaar-der voor toepassingen in de bouw. Onbetaalbaar-der anbetaalbaar-dere de winning van schaliegas maakt dat er onzekerheid ontstaat over de energieprijzenontwikkelingen. Voor de bouwen installatiebedrijven betekent dit dat er een groeimarkt is i n

energiebesparende technieken. Voor de energieleveranciers betekent dit dat het energieverbruik verder zal dalen onder invloed van deze technieken. De onzekerheid over de ontwikkeling van energieprijzen maakt langetermijn-business cases risicovol.

Concurrentiekrachten: bouwen installatiebedrijven en energieleveranciers hebben te maken met toenemende concurrentie en worden ook in toenemende mate eikaars concurrent op nieuwe markten van energiebesparende producten en verduurzaming van de bouw.

Antwoord op basis van liet pral<tijl<onderzoel<

De resultaten die uit het praktijkonderzoek naar voren komen, sluiten i n grote lijnen aan op de bevindingen uit het literatuuronderzoek, maar brengen ook an-dere belangen aan het licht: de ondernemingen die actief zijn in een ESCo of zich erin verdiepen, zien deze werkwijze als een nieuwe en groeiende manier van zaken doen binnen hun totale omzet. Nog wel vaak naast de traditionele werkwijze. Zij geven aan dat hun marges onder druk staan of de omzet afneemt en dat in de energiebesparingsproducten gecombineerd met klanten onderhoudscontracten een potentiële groeimarkt aanwezig is. Zij investeren hun tijd en financiële mid-delen erin vanuit continuïteit, toekomstige verdienmodellen en het besef dat ze nu ervaring hierin moeten opdoen om marktaandeel te verwerven.

In de schriftelijke vragenlijst viel op dat de respondenten vooral het toekomstige verdienmodel als belangrijkste aanleiding noemen. De economische crisis wordt echter niet als een heel belangrijke drijfveer genoemd. Van de omzet op korte termijn wordt door deze respondenten aangegeven dat dit geen rol speelt. Op de vraag wat belangrijk is voor het bedrijf voor de toekomst geven de meeste bedrijven in de vragenlijst 'verticale ketensamenwerking' en 'het verbinden van klanten op

langetermijnsamenwerking* aan. Partijen zijn zich bewust van het veranderende krachtenveld qua concurrentie. Uft de interviews blijkt dat vooral de concurren-tie tussen energieleveranciers en installaconcurren-tiebedrijven toeneemt. Verder komen er nieuwe partijen naar voren vanuit facility-management.

Gerichtheid

De mate van gerichtheid waarin men inzet op de ESCo-formule, is divers. Een aantal partijen zet heel bewust op de formule i n en is planmatig aan marktbewer-king bezig. Een aantal andere bedrijven zit meer 'verwachtingsvol' aan tafel omdat er iets gaande is waar wellicht een aanzienlijke toekomstige omzet te verdelen is. Men is zich dan wel bewust van de ESCo-werkwijze, maar er is minder sprake van een bewuste strategische keuze voor een dergelijk vehikel. Ook zijn er soms nog twijfels over de rolopvatting in een ESCo. Wel onderstrepen alle partijen de verplaatsing van de activiteften naar de bestaande voorraad en het toenemend belang van levenscyclusdenken.

De sociale levensvatbaarheid wordt niet spontaan genoemd als drijfveer om deel te nemen aan een ESCo. Desgevraagd hebben partijen een opvatting over maatschap-pelijk ondernemen en de duurzaamheidsopgave waaraan zij een bijdrage leveren. Maar van individuele of maatschappelijke sociale levensvatbaarheid als cruciale factor in hun belangenafweging is geen sprake.

Uft het praktijkonderzoek komt dus naar voren dat het belang voor bouwen installatiebedrijven en energieleveranciers vooral ligt in het opbouwen van een nieuw langetermijnverdienmodel. Het verdienmodel van energielevering ero-deert. I n de bouwen installatiesector zijn ESCo's een mogelijkheid om afzet van producten en langetermijnonderhoudscontracten te verwezenlijken. De sociale-levensvatbaarheidsbelangen spelen een ondergeschikte rol ten opzichte van de economische-levensvatbaarheidsbelangen.

Conclusie deelvraag i

Het belang voor bouwen installatiebedrijven en energieleveranciers om deel te nemen aan een ESCo ligt in het opbouwen van een nieuw langetermijnverdien-model. Uit het praktijkonderzoek kwam naar voren dat door de gewijzigde om-gevingsfactoren en concurrentiekrachten er een substantiële aanleiding is voor

(12)

bouwen installatiebedrijven en energieleveranciers om een nieuw verdienmodel te ontwikkelen. Het verdienmodel van energielevering erodeert, wat aanleiding is om te zoeken naar nieuwe producten en diensten voor klanten. I n de bouwen installatiesector zijn ESCo's een mogelijkheid om afzet van producten en lange-termijnonderhoudscontracten te verwezenlijken.

Het gaat daarbij meer om de langetermijnvisie dan om de economische crisis en het afzetverlies op de korte termijn. Hoewel enig 'kortetermijn-opportunisme' ook de achtergrond lijkt van de deelname aan ESCo's. Ondernemingen kiezen niet ahijd bewust voor deze vorm, maar doen mee omdat er een business opportunity is. En de contacten en netwerken worden ook van belang geacht. De economische levensvatbaarheid overheerst in de belangen om deel te nemen. Vanuit de sociale levensvatbaarheid (individueel of maatschappelijk) komen geen grote dreigingen of kansen.

Worden de belangen behartigd conform de verwachting?

Antwoord op basis van het literatuuronderzoek

Om deze vraag te beantwoorden is gebruikgemaakt van beschrijvingen van ES-Co-ervaringen in de literatuur. In een White paper worden vijf cases beschreven en voorzien van experttips.^" Zeer recentelijk is de tweede White paper over dit onderwerp verschenen met daarin i i cases.^' In de handleiding Investeringen in gebiedsontwikkeling nieuwe stifi wordt vooral de case van de Rotterdamse zwemba-den beschreven.3" Uitvoerige projectdocumentatie van deze case is tevens vanuit de gemeente Rotterdam beschikbaar.» Daarnaast zijn er verslagen en presentaties van bijeenkomsten waarin initiatieven worden behandeld. Op basis van dit materiaal is de analyse gemaakt van de huidige belangenbehartiging. De meeste cases in

30 Agentschap N L , M i n i s t e r i e v a n B i n n e n l a n d s e Z a k e n en K o n i n k r i j k s r e l a t i e s (2012),

ESCo voor wederzijds voordeel en gratis energiebesparing. W h i t e paper 1; i n c l u s i e f v i j f

cases en e x p e r t t i p s .

31 Agentschap N L , M i n i s t e r i e v a n B i n n e n l a n d s e Z a k e n en K o n i n k r i j k s r e l a t i e s ( j u n i 2013), Energiebesparing organiseren met ESCo's, W h i t e paper 2; de visie v a n experts en elf p r a k t i j k v o o r b e e l d e n .

32 G.I. Peek en Y. v a n R e m m e n (2012), Investeren in gebiedsontwildceling Nieuwe Stijl:

handreiking voor samenwerking en verdienmodellen. D e n Haag: M i n i s t e r i e v a n I n f r a

-s t r u c t u u r en M i l i e u .

33 w w w . r o t t e r d a m . n l / g r o e n e g e b o u w e n , geraadpleegd a p r i l 2013.

178

Nederland lopen nog relatief kort. Hierdoor is het niet aan te geven of de business case uiteindelijk financieel geslaagd rs of niet. De casebeschrijvingen in de litera-tuur gaan dan ook veel meer over de procesomstandigheden, de gerealiseerde energiebesparing en de soorten afspraken die gemaakt zijn. Op basis hiervan is een beschrijving gegeven van de hmdige perceptie van de partijen over de mate waarin hun belangen op dit moment behartigd worden.

In de cases gaat het om energieprestatiecontracten waarbij de ESCo de energie-besparende maatregelen ontwerpt, uitvoert en onderhoudt voor de afgesproken contractduur. De ESCo garandeert de energiebesparing doorgaans in hoeveel-heden en niet in geld. Het energieprijzenrisico ligt dus niet bij de ESCo, maar bij de opdrachtgever. De gebouweigenaar heeft een kostenneutraal of een renderend resuftaat op de ingreep gedurende de contractduur. Na afloop van het contract is de energiebesparing geheel voor de gebouweigenaar. De terugverdientijden zijn voor product-ESCo's rond verlichting kort ( 3 - 5 jaar). Na deze tijd is de investering af-betaald en heeft de gebouweigenaar goedkopere verlichting. De installatie-ESCo's hebben een langere doorloop, vaak 10-15 jaar. Bij een nieuwbouwvoorbeeld wordt een afspraak voor 30 jaar aangegaan.

De ESCo is vaak economisch eigenaar van de aangebrachte technische maatre-gelen. I n de Rotterdamse zwembadencase vervaft bijvoorbeeld na afloop van de contractperiode van tien jaar het economisch eigendom van de investeringen aan de gemeente. De gemeente was al juridisch eigenaar. Ten aanzien van energie-leveranciers is geen onderzoeksresuftaat gevonden.

Het antwoord op de vraag of de verwachtingen in de praktijk zijn gerealiseerd luidt op basis van de Ifteratuurstudie als volgt: de betrokken bouwen installatie-bedrijven hebben energiebesparingscontracten gesloten, maken omzet en hebben langetermijnonderhoudscontracten gesloten. Op deze wijze is waarde voor hun onderneming gecreëerd en wordt hun belang gediend. Of de individuele business cases renderen, is op basis van de beschikbare literatuur niet te beantwoorden Zo wordt m bronnen van een aantal cases (onder andere de Rotterdamse zwemba-den en het Lievenbergziekenhuis) gesteld dat de energieprestaties gehaald worzwemba-den Daarmee kan worden aangenomen dat deze business cases renderend zijn voor de betrokken ondernemingen. Er is echter geen zicht op de aanloop- en

(13)

innovatiekos-Perspectieven voor vastgoedfinanciering

ten die bedrijven hebben gemaalct om deze ESCo's uit te voeren. Een verbeterpunt dat immers uit alle stukken naar voren komt, zijn de transactiekosten voor de ESCo's, die door het intensieve en complexe traject fors zijn. De projectenpor-tefeuille is nog vrij beperkt en de meeste projecten lopen pas kort. Het kan dus goed zijn dat de innovatiekosten nog niet zijn terugverdiend. Bij product-ESCo's als GreenFox, met een relatief korte terugverdientijd en een eenvoudige business case, ligt dat anders. Het bedrijf geeft aan dat zijn bedrijfsresultaat positief is en groeit. Ten aanzien van de sociale levensvatbaarheid kunnen i n het gehouden literatuuronderzoek geen resultaten voor de opdrachtnemers worden genoteerd, het lijkt geen factor van belang.

Antwoord op basis van het pral<tijl<onclerzoel<

De geïnterviewde bouwen instaUatiebedrijven die actief zijn i n installatie-ESCo's in utiliteitsgebouwen, geven aan dat het een goede business case is en dat zij i n de praktijk de afgesproken energiebesparing behalen en dus positieve effecten op de omzet ervaren. Er wordt geen risico op de ontwikkeling van de energieprijzen zelf gelopen, want men garandeert in hoeveelheid energiereductie, niet i n bedragen. Het prestatierisico wordt gemanaged. Er wordt ook waarde aan de onderneming toegevoegd. Bovendien wordt er omzet gecreëerd die zonder de ESCo-aanbieding waarschijnlijk niet tot stand was gebracht, de 'taart wordt groter'. Er worden i m -mers opdrachten geactiveerd die niet uitgevoerd zouden worden indien de gebouw-eigenaren hierop op traditionele wijze aan gerekend zouden hebben.

De uitdaging voor de belangenbehartiging ligt vooral i n het vergroten van de klantportefeuille en het verlagen van de contracteringstermijnen en -kosten. De partijen geven ook aan dat de opdrachtgever soms te uitgebreid 'bevraagt' of te veel ambities stapelt, waardoor het te complex wordt. Er wordt thans veel energie gezet op marktbewerking, awareness. De partijen spreken nog van een push-m&rkt, het gaat om vraag kweken. I n de marktbewerking loopt men aan tegen de aanbe-stedingscultuur van veel organisaties, die erg op kosten op korte termijn gericht is.

Volumes cases

De hoge contracten voorbereidingslcosten betekenen dat de volumes van de cases die hiervoor geschikt zijn, ook groot moeten zijn. De ondernemingen zien met name markt i n de zorgmarkt (care/cure) en het gemeentelijk vastgoed. Bijkomend

Energiezuinig financieren: ESCo's als financiële p ropositie

voordeel is dat deze partijen zelf gunstig kunnen financieren, iets wat de onder-nemingen liever van zich af organiseren. Zij zoeken de grotere, meer professionele samenwerkingspartijen. Er is een sterke voorkeur voor het business-to-business-segment. Bij woningen wordt als negatief aspect de hoeveelheid individuele klant-contacten genoemd. Een goede intermediaire organisatie als een corporatie kan dit eventueel oplossen.

Bij de cases waar een ESCo-constructie in onderzoek is voor corporatiewoningen en particulier bezft, is het nog problematisch om de business case rond te krijgen. Daarom heeft dft nog niet tot omzet geleid, maar alleen tot voorbereidingskosten. De partijen die hier aan tafel zftten, ervaren het proces als stroperig. Er is een sterke neiging om de complexiteft omlaag te willen brengen en weer één-op-éénprojecten te gaan uitvoeren. Wel is iedereen die deelneemt ervan overtuigd dat de lessen en het netwerk uiterst relevant zijn. De bouwbedrijven en energieleveranciers zien dat de corporaties in het project beslissingen uftstellen als gevolg van de dynamiek i n hun omgeving (investeringsmogelijkheden, 'afstoten' niet-DAEB bezit). Er worden vraagtekens gezet bij de mate van urgentie van corporaties met het verbeteren van de energieprestatie van de voorraad.

Ten aanzien van de energieleveranciers kan geconcludeerd worden dat zij i n de besproken cases in de interviews hun belangen nog niet behartigd zien.

Financieringslasten

Er is een voorkeur bij bouwen installatiebedrijven en energiebedrijven om de financiering van dft soort projecten langs de reguftere weg te laten verlopen en er zelf buiten te blijven. Partijen als corporaties en de gemeente zijn aan tafel gegaan met de verwachting dat zij zonder financieringslasten kunnen participeren. Uft de cases blijkt echter dat de bouwbedrijven en energieleveranciers de overheden en corporaties niet kunnen 'matchen' in financieringsvoorwaarden. Dan trekken corporaties en gemeenten toch liever 'goedkoper geld' zeff aan. De meeste geïn-terviewde ondernemingen geven aan wel beperkt eigen vermogen beschikbaar te kunnen stellen in de ESCo als dft een omzeteffect heeft. Maar op grote schaal wordt dft al snel lastig. Daar maakt men zich nog niet druk om, 'eerst maar eens beginnen. Een bijkomend belang dat genoemd wordt, is het ontstaan van nieuwe netwerken en het opdoen van nieuwe contacten.

(14)

Voorbeelden hiervan zijn:

Bedrijven zoals onderhoudsbedrijven doen op hogere echelons contacten op in organisaties, voorbij het 'hoofd onderhoud' door het belang van ESCo-con-tracten (omvang, innovatief karakter). Dit zet de deur open voor nieuwe op-drachten.

. Bedrijven krijgen door de samenwerkingsverbanden meer inzicht in eikaars werkwijze. Zij noemen het regelmatig zeer leerzaam.

I n de besproken cases in de interviews komt de sociale levensvatbaarheid op de achtergrond naar voren. Gesproken wordt over de mogelijkheid om personeel te werven als je als bedrijf een krachtige continuïteit kunt neerzetten. Ten aanzien van de maatschappelijke legitimatie noemen de actoren geen belangen die in het bijzonder behartigd worden i n de cases.

Wel wordt hun imago door de publiciteit positief beïnvloed. Dit is af te leiden uit de hoeveelheid exposure die de deelname voor partijen oplevert op congressen, in vakbladen etc.

Op basis van het praktijkonderzoek luidt het antwoord op deze tweede deelvraag dus dat de partijen die deelnemen aan installatie-ESCo's i n utiliteitsgebouwen in hun opinie goede business cases hebben toegevoegd. H u n belangen worden gediend en er ontstaat meer werk dan zonder de ESCo. Maar de portefeuille moet verder groeien. De grote uitdaging is marktbewerking en het terugbrengen van contractkosten. Er is nog veel aarzeling bij de opdrachtgever. De partijen die met elkaar een ESCo voor verduurzaming van woningen willen opzetten, ervaren dat het proces vertraagt. Hun belangen worden nog niet gediend. Dit komt omdat de business case nog niet rond is en de urgentie bij de woningeigenaar (de corpora-tie) minder hoog is. Dit komt door de ontwikkelingen in de omgeving, de aan-bestedingscultuur en de flexibele maatschappelijke urgentie. Daarnaast gaat het voordeel van de financiering voor de corporaties niet op, omdat zij zelf gunstiger lenen. Het is voor energieleveranciers lastig om hun belang i n gebouw-ESCo's gediend te zien. Zij zijn vooralsnog meer gericht op product-ESCo's als cv's en zonnepanelen. Hier zijn hun mogelijkheden voor het opbouwen van klantrelaties aanwezig. De behartiging van de belangen vanuit de sociale levensvatbaarheid speelt nauwelijks een rol.

Conclusie deelvraag 2

Uit de ESCo-cases in de literatuur en de voorbeelden die door de respondenten in het praktijkonderzoek genoemd zijn, kwamen overwegend dezelfde resultaten naar voren ten aanzien van de utiliteitsbouw. In de literatuur zijn geen voorbeelden van installatie- en gebouw-ESCo's bij woningen gevonden, wel product-ESCo's (Wocozon). In het praktijkonderzoek is gekeken naar ESCo's in oprichting rondom corporatiewoningen. Hier worden de belangen van de betrokken bouwen instal-latiebedrijven nog niet gediend, omdat de ESCo nog in onderzoek is.

De ESCo-contracten die gesloten zijn in de utiUteitsbouw, zijn volgens de res-pondenten goede business cases die tot op heden conform verwachting lopen. De betrokken bouwen installatiebedrijven hebben omzet gegenereerd en lange-termijnonderhoudscontracten afgesloten. Er ontstaat werk dat zonder de ESCo waarschijnlijk niet of in mindere mate aanwezig zou zijn. Op deze wijze is nieuwe waarde voor de ondernemingen gecreëerd. Dit betreft ervaringen van bouwen installatiebedrijven i n de utiliteftsbouw. Voor de energieleveranciers is geen ge-slaagde business case gevonden in dft onderzoek.

Een verbeterpunt vanuft het economisch belang is het terugdringen van de forse transactiekosten en het vergroten van het marktaandeel. De ESCo-aanbieders moeten de opdrachtgevers nog overtuigen van de voordelen van de constructie.

De partijen die met elkaar een ESCo voor verduurzaming van woningen willen opzetten, ervaren dat het proces stroperig is. Hun belangen worden nog niet ge-diend. Dft komt omdat de business case nog niet rond is en de urgentie bij de woningeigenaar (de corporatie) minder hoog is. Het is voor energieleveranciers lastig om hun belang i n ESCo's met een in hoge mate bouwkundige onderhouds-component gediend te zien. Zij zijn vooralsnog meer gericht op product-ESCo's als cv's en zonnepanelen.

Wat moet er gebeuren om tot schaalvergroting van deelname te komen?

AntVi/oord op basis van het literatuuronderzoek

Om deze vraag via het literatuuronderzoek te beantwoorden is aanslufting gezocht bij onderzoek dat zich richt op de verspreiding van innovaties. Volgens Rogers

(15)

zullen de innovaties zelf aan een aantal criteria moeten voldoen, willen ze in aan-merking komen voor succesvolle diffusie, namelijk:"

. Relative advantage (relatief voordeel): is er sprake van een waarneembaar re-latief voordeel?

. Compatibility (het passen bij een organisatie): past die innovatie in wat er al is (bedrijfsvoering, cultuur, technologie, samenwerkingsvormen, normen en waarden)?

Complexity (complexiteit): is de innovatie eenvoudig genoeg?

. Triability (uitprobeerbaarheid): kan ze worden uhgeprobeerd, kan ermee wor-den geëxperimenteerd?

. Observability (zichtbaarheid): is het resuhaat van de verandering waarneem-baar? Straah het af op de koplopers, kunnen zij het laten zien aan klanten?

Het antwoord op deze vraag luidt dan ook dat hoe meer aan deze v i j f crheria wordt voldaan in de perceptie van een actor, hoe groter de kans op diffusie is. Uit het voorgaande is bijvoorbeeld inmiddels helder geworden dat een ESCo geen eenvoudige constructie is. Deze relatieve complexiteit kan een drempel zijn voor schaalvergroting die overwonnen moet worden, gezien de theorie van Rogers. Zo kunnen ook de andere onderdelen van de opgesomde criteria van belang zijn voor schaalvergroting van de inzet van ESCo's.

Ook samenwerking is cruciaal om duurzaam te kunnen innoveren; de complexiteit en het split incentive problem vragen om een gecoördineerde ketenoverstijgende oplossing.

Antwoord op basis van het praktijkonderzoek

Een veel gemaakte opmerking i n het praktijkonderzoek is dat een ESCo complex is; 'dit doe je niet zo maar even'. Voor een kleinschalig project is een ESCo een veel te zwaar vehikel. Een ESCo is in zijn aard complex omdat deze een integrale verbinding nastreeft tussen verschillende technische disciplines en juridische en bedrijfskundige constructies. I n de complexiteit zit ook juist de kracht.

34 I n : J . D . M . v a n H a l , A . A . M . Postel en B . D u l s k i (2008), Draaien aan de knoppen,

on-derzoek naar het creëren van husiness-oppurtunities bij het MKB in het leader van het terugdringen van het energiegebruik van woningen van eigenaar-bewoners.

Het financiële voordeel dat te behalen is, moet dus fors zijn om de inspanning die geleverd wordt, kostentechnisch te compenseren. Omdat de complexitdt ook de kracht is van de ESCo, is het terugdringen hiervan niet eenvoudig. Er kan beter meer schaal worden gecreëerd door clustering van vergelijkbare eenheden of projecten. Volumes zijn nodig om een relatief groot voordeel te behalen en de bereidheid te creëren om de complexiteit aan te gaan.

Aan de zichtbaarheid kan wel het nodige gedaan worden. Geïnterviewden noemen vaak awareness als wat er nodig is de komende tijd, of spreken van onbekend maakt onbemind'. De oplossingen die de experts aandragen, is zorgen voor stan-daardiseren van contracten en accredhatie van ESCo's om het kaf van het koren te scheiden. Dh kan drempelverlagend werken. Maar uiteindelijk zal, zoals een van de geïnterviewden opmerkte, een langdurige samenwerking toch niet even met een standaardcontract van iemand anders gesloten kunnen worden. Het is juist maatwerk.

Experimenteren

De behoefte aan experimenteren wordt vaak genoemd door de bouwbedrijven en energieleveranciers. Deze willen Van de kant' om aan de relatie te bouwen en oplossingen uft te proberen op kleine schaal. Op een beperkte schaal willen ze daar dan best risicodragend in stappen. Dat is voor hen een beter begaanbare weg dan op grote schaal de hele constructie verder uitdenken en een fors intern be-sluitvormingsproces ingaan met de moederorganisatie'. Eerst is bewijslast nodig, ook intern, en ook meer duidelijkheid over toekomstige omzet. Met een beperkt risico iets uitproberen zonder al te dichtgetimmerde contracten is een optie, maar daarvoor lijken de kansen bij een product-ESCo het grootst vanwege de beperkte complexiteit, investering en korte terugverdientijd.

'Passendheid' komt regelmatig in het praktijkonderzoek naar voren als succesfactor. Bedrijven aan de opdrachtnemerskant die al gewend zijn aan exploftatiedenken (zoals onderhoudsbedrijven), de combinatie van installatie en onderhoud of PPS-constructies, zijn in staat op basis van de aanwezige expertise en mentaliteft dft sneller uft te voeren en uft te bouwen dan andere ondernemers. Zij ervaren dft zelf ook als een voorsprong in de sector. Aan de opdrachtgeverskant kan in het verlengde hiervan het beste aansluiting worden gezocht met partijen die al gericht

(16)

bezig zijn met het outsourcen van beheersactiviteiten, prestatiegericht onderhoud, etc. Oolc hier geldt immers het passenheidscriterium.

Het aanpassen van wet- en regelgeving wordt niet vaak als de succesfactor voor schaalvergroting benoemd. Het zou helpen als bepaalde belemmerende wetge-ving wordt aangepast, maar de wetgewetge-ving maakt een ESCo uitvoeren thans niet onmogelijk. Wat wel opvallend is, is dat de respondenten die de schrifteUjke vra-genlijst hebben ingevuld, wel allemaal de wet- en regelgeving aankruisen als oor-zaak waardoor Nederland achterloopt op het buitenland. Naar de achterliggende redenering is niet nader gevraagd. De aanpassing van de wet- en regelgeving levert met name baten op bij woningen, omdat salderingswetgeving (kunnen gebruiken van gewonnen energie voor meer dan het eigen gebruik, mogen salderen 'voor' de meter) een betere business case kan opleveren. Ook zou dwingende regelgeving i n de verhouding verhuurder-huurder ten aanzien van het kunnen inzetten van de energiebesparing de cases in de uitvoering een stuk eenvoudiger maken.

Technische innovaties worden door geen van de partijen genoemd om schaalver-groting van ESCo's te bewerkstelligen. Het gaat veel meer om het slim combineren van bestaande technieken. En dit betekent het samenbrengen van verschillende disciplines en elkaar begrijpen om tot integrale oplossingen komen. Dit is veel meer een cultuur- en procesuitdaging dan een technische uitdaging. Het gaat dus om de beweging van projectmanagement naar procesmanagement, van verkokerd naar integraal ontwerpen, het verbinden van technische disciplines. Het meest innovatieve wat toegepast wordt, is de meettechniek om de energieprestatie te monitoren.

Standaardisatie

Wel regelmatig wordt genoemd het standaardiseren van producten en processen. Gedacht wordt aan een standaardrenovatieconcept, met standaard co-makers en afspraken. Zo zou een efficiënt producttreintje ontstaan om aan te bieden. Deze visie komt vooral van de bouwers die veel nieuwbouwervaring hebben en hun ervaring met nieuwbouwconceptwoningen gebruiken voor deze opgave.

De nadruk van de partijen die nieuwe omzet zoeken in het ESCo-concept, ligt op grote volumes, grote installaties en 'energieslurpende' bezigheden. Daarom zijn

de bouwen installatiebedrijven die hier ervaring mee hebben vooral gericht op utiliteitsbouw en het liefst geclusterd (zwembaden, sportgebouwen, care- & cure-sector). Er is omvang nodig om een energiebesparing te creëren die voldoende groot is om nettocontant een interessant investeringsbedrag te laten ontstaan. Het terugverdienen van grotere ingrepen (schilisolatie) is moeizamer rond te krijgen in de business case. Dit vergt een grote efliciencyslag in het onderhoud en mogelijk nog combinatie met andere verdieneffecten.

Het voordeel van de utiliteitsbouw is ook dat het een business to foMsmess-activiteit is, waarin vooral rationele kostenafwegingen een rol spelen. De consumenten-markt is veel lastiger. Ten eerste zijn er dan meer transactiekosten (individuen overtuigen). Daar kan de corporatie als intermediair wel een rol in spelen, maar die w i l haar transactiekosten ook terugzien. Ten tweede is de gedragscomponent veel moeilijker te beïnvloeden en van grotere invloed op de energieprestatie. De financieringsconstructies zouden ook verder gestandaardiseerd kunnen worden, omdat deze thans vertragend werken.

Kosteneffectiuiteit

De kosteneffectiviteit van de ESCo moet dus langs een aantal lijnen verbeterd worden om tot schaalvergroting te komen:

In de utiliteitsbouw: minder contractkosten, korte voorbereidingstijd. In de woningbouw: oplossing vinden voor hoge transactiekosten vanwege veel individuele bewoners.

Business cases: aantrekkelijke volumes creëren door clustering.

. Voor toepassing i n de woningbouw: de business cases zijn op basis van energie-en onderhoudsbesparing nog niet goed uitgedacht. Mogelijk moetenergie-en er nog andere stromen bij komen om tot kosteneffectiviteit te komen. Het zou kunnen dat er gebiedsvoorzieningen i n beeld moeten komen als grote katalysator om de business case kloppend te maken.

. Verder ontwikkelen van financieringsconstructies die sneller beschikbaar ko-men.

Enkele van de veelgehoorde obstakels i n het praktijkonderzoek zijn de bestaande cuhuur, instituties en verdienmodellen. Dit betreft zowel de zijde van de opdracht-nemer (de ESCo) als die van de opdrachtgever (de gebouweigenaar). Het is van