PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

(1)

PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO DLA TERENU OBEJMUJĄCEGO PÓŁNOCNĄ

CZĘŚĆ TRZCINOWISKA KORTOWSKIEGO ORAZ TERENY POŁOŻONE POMIĘDZY AL. WARSZAWSKĄ I UL. TUWIMA W OLSZTYNIE

PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA

„MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA

PRZESTRZENNEGO DLA TERENU OBEJMUJĄCEGO PÓŁNOCNĄ CZĘŚĆ TRZCINOWISKA KORTOWSKIEGO ORAZ TERENY POŁOŻONE POMIĘDZY AL. WARSZAWSKĄ I UL. TUWIMA

W OLSZTYNIE”.

Autor opracowania inż. Weronika Sztomberska nr uprawnień 5325

Olsztyn 05.2014r.

(2)

SPIS TREŚCI

1. CEL I PODSTAWA OPRACOWANIA PROGNOZY 2. ZAKRES I ZAWARTOŚĆ PROGNOZY

3. PODSTAWA PRAWNA

4. ZADANIA I USTALENIA PLANU MIEJSCOWEGO 5. USTALENIA OGÓLNE

6. USTALENIA SZCZEGÓŁOWE

7. WNIOSKI I ZALECENIA DOTYCZĄCE PRZYJĘCIA PROPONOWANYCH

ROZWIĄZAŃ PROJEKTU PLANU MIEJSCOWEGO, WYNIKAJĄCE Z UWZGLĘDNIENIA ICH SKUTKÓW FINANSOWYCH.

(3)

1. CEL I PODSTAWA OPRACOWANIA PROGNOZY

Celem prognozy jest określenie skutków finansowych uchwalenia „Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu obejmującego północną część Trzcinowiska

Kortowskiego oraz tereny położone pomiędzy Al. Warszawską i ul. Tuwima w Olsztynie”

- zwanego dalej planem, w zakresie jego wpływu na stan ekonomiczny gminy Olsztyn oraz sformułowanie wniosków i przedstawienie zaleceń dotyczących proponowanych rozwiązań.

Do sporządzenia planu przystąpiono na mocy uchwały Nr XIX/316/12 Rady Miasta Olsztyna z dnia 25 stycznia 2012 roku.

2. ZAKRES I ZAWARTOŚĆ PROGNOZY

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r.

(Dz.U.2003, Nr 164, poz. 1587, § 11) w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, sporządzana prognoza powinna zawierać:

- prognozę wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dochody własne i wydatki gminy, w tym na wpływy z podatku od nieruchomości i inne dochody związane z obrotem nieruchomościami gminy oraz na opłaty i odszkodowania, o których mowa w art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003r.

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2012r. poz. 647 t.j.);

- prognozę wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wydatki związane z realizacją inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy;

- wnioski i zalecenia dotyczące przyjęcia proponowanych rozwiązań projektu planu miejscowego, wynikające z uwzględnienia ich skutków finansowych.

3. PODSTAWA PRAWNA

 Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2012r. poz. 647 t.j.);

(4)

 Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.2003, Nr 164, poz. 1587);

 Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U.2010, Nr 95, poz. 613 j.t.);

 Uchwała Nr XLVI/759/13 Rady Miasta Olsztyna z dnia 18 listopada 2013r. w sprawie stawek podatku od nieruchomości;

 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2014, poz. 518, j.t.);

 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004, nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami).

4. ZADANIA I USTALENIA PLANU MIEJSCOWEGO

Plan obejmuje obszar o powierzchni około 22,2 ha. Ograniczony jest od północy terenem zabudowy usługowej i mieszkaniowej przy Al. Warszawskiej, od wschodu ulicą Iwaszkiewicza i terenami zabudowy mieszkaniowej przy ul. Gałczyńskiego i ul. Iwaszkiwicza, od południa ulicą Tuwima (nową), od zachodu Al. Warszawską.

W planie wyróżniono następujące tereny elementarne:

1MWU, 2MWU, 3MWU, 4MWU - zabudowa mieszkaniowo – usługowa;

U – zabudowa usługowa nieuciążliwa, mieszkaniowo-usługowa w tym np. usługi związane z nauką, oświatą, administracją, medycyną, kulturą, gastronomią, rekreacją;

UAN – usługi ogólnomiejskie;

UST – usługi sportu, turystyki, rekreacji oraz usługi ochrony zdrowia, rehabilitacyjne, odnowa biologiczna, usługi oświaty, nauki i kultury;

1ZN, 2ZN – zieleń naturalna;

1ZU, 2ZU, 3ZU – zieleń urządzona;

1Zl, 2Zl, 3Zl, 4Zl, 5Zl – zieleń izolacyjna;

(5)

W granicach opracowania planu nie ma obszarów objętych prawną terytorialną formą ochrony przyrody wg. przepisów odrębnych, jednak znaczna jego część znajduje się w północnej części planowanego użytku ekologicznego „Trzcinowisko Kortowskie”, projektowanego ze względu na ochronę terenów podmokłych, stanowiących miejsce lęgowe ptaków wodno-błotnych.

5. USTALENIA OGÓLNE

 prognoza finansowa nie jest kosztorysem inwestorskim,

 prognoza zakłada horyzont czasowy na poziomie 5 lat od momentu uchwalenia planu,

 w prognozie nie uwzględnia się warunków zmiennych na rynku nieruchomości oraz wzrostu podatku od nieruchomości,

6. USTALENIA SZCZEGÓŁOWE I. Prognoza wartości nieruchomości

Na potrzeby wykonania prognozy skutków uchwalenia planu konieczne jest przeprowadzenie analizy rynku nieruchomości oraz ustalenie wartości w odniesieniu do czterech rodzajów nieruchomości:

- niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami nieuciążliwymi;

- niezabudowanych przeznaczonych pod komunikację drogową w tym parkingi;

- niezabudowanych przeznaczonych pod usługi sportowo-turystyczno-rekreacyjne;

- niezabudowanych przeznaczonych pod tereny zielone.

(6)

Tabela nr 1. Nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami nieuciążliwymi

Lp Data

transakcji

Numer

Obrębu Położenie

Cena transakcyjna

netto [zł]

Pow.

[m²]

Cena 1m² działki [m²/zł]

Lokalizacja 1. 2010-02-15 118 ul. Popiełuszki 8.088.600 25231 320,58 średnia 2. 2010-03-12 125 ul. Mroza 4.530.000 11252 402,77 średnia 3. 2010-04-02 143 ul. Rzędziana 220.000 696 316,09 średnia 4. 2010-04-23 118 ul. Sikorskiego

/Bartąska 2.871.000 9570 300,00 dobra 5. 2010-12-30 118 ul. Popiełuszki 1.987.000 7721 257,35 średnia 6. 2011-05-12 55 ul. Armii

Krajowej 5.500.000 15202 361,79 dobra 7. 2012-08-07 125 ul. Witosa 1.717.900 4772 360,00 dobra 8. 2013-03-01 160 ul. Dorantta 2.504.906 8675 288,75 średnia 9. 2013-06-07 118 ul. Popiełuszki 8.000.000 19124 418,32 średnia

W odniesieniu do nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami nieuciążliwymi, do analizy wykorzystano dziewięć transakcji sprzedaży nieruchomości z terenu miasta Olsztyna z lat 2010-2014.

W związku ze stabilizacją cen transakcyjnych i spadkiem liczby transakcji, do obliczeń przyjęto ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, bez korygowania ich na dzień wyceny.

Do określenia wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Stwierdzono, że na wartość nieruchomości mają wpływ następujące cechy:

- lokalizacja: dobra - średnia; wartość cechy uzależniona jest od położenia nieruchomości względem centrum miasta, dostępności komunikacyjnej, czynników utrudniających zagospodarowanie nieruchomości, sąsiedztwa, warunków dojazdu, zaplecza socjalno-bytowego, walorów krajobrazowych.

- warunki techniczno-użytkowe: dobre - średnie; wartość tej cechy jest uzależniona m.in.

od takich czynników jak kształt działki, ukształtowania terenu, uwarunkowań geologicznych, dostępności do sieci infrastruktury technicznej;

- uwarunkowania inwestycyjne: dobre – słabe; na wartość tej cechy wpływ mają obowiązujące ustalenia planistyczne (mpzp, dec. o warunkach zabudowy) na warunki inwestycyjne oraz występujące obciążenia fizyczne i prawne.

(7)

∆C = 418,32 zł/m² – 257,35 zł/m²= 160,97 zł/m²

MWU – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami nieuciążliwymi Opis nieruchomości Przedmiot wyceny Nieruchomości przyjęte do porównań

1 2 3

Obręb - Działka cz. 110-117/22,

cz. 110-66/6 125 125 160

Położenie – ulica ul. Tuwima (stara) ul. Mroza ul. Witosa ul. Dorranta

Powierzchnia działki w m² 7000, 3200 11252 4772 8675

Data wyceny / transakcji 05.2014 12-03-2010 07-08-2012 01-03-2013

Zaktualizowana cena 1m² 402,77 360,00 288,75

Tabela nr 2. Nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod usługi sportowo-rekreacyjno-turystyczne.

Lp. Data transakcji

Numer

netto [zł]

Powierzchnia [m²]

Plan zagospodarowania

przestrzen.

/ studium 1. 23-10-2008 154 ul. Kanarkowa 1.832.358,00 27763 66,00 US, ZP, KDZ 2. 02-06-2009 44 ul. Żeglarska 573.400,00 1663 282,62 UT tereny usług

turystyki i rekreacji 3. 19-11-2012 40 ul. Bałtycka 1.100.100,00 7334 150,00 teren usług sportu

i turystyki 4. 13-05-2013 154 ul. Przepiórcza 1.405.080,00 26020 54,00 UT tereny usług

turystyki i rekreacji

Analiza transakcji sprzedaży pokazuje, że rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele usług rekreacyjno-sportowych w Olsztynie jest słabo rozwinięty.

Na przełomie 6 lat odnotowano zaledwie cztery transakcje gruntami przeznaczonymi typowo pod usługi sportu oraz turystyki i rekreacji. Transakcje nr 1 i 4 odbiegają znacznie od średnich cen transakcyjnych uzyskiwanych na rynku za tego typu nieruchomości, co może być spowodowane faktem, że w granicach działek znajdują się fragmenty o funkcji dróg i lasów.

W związku z brakiem możliwości przeprowadzenia procedury wyceny na podstawie ww. transakcji oraz kierując się zapisami w planie miejscowym, który wskazuje,

Cechy porównawcze

Waga cechy

Zakres kwotowy

Obiekt wyceniany

Obiekt 1 V [zł] Obiekt 2 V [zł] Obiekt 3 V [zł]

Lokalizacja 35% 0 – 56,34 dobra dobra 0,00 średnia +56,34 średnia +56,34 Warunki

techniczno - użytkowe

35% 0 – 56,34 średnie dobre -56,34 dobre -56,34 średnie 0,00 Uwarunkowania

inwestycyjne 30% 0 – 48,29 dobre dobre 0,00 dobre 0,00 dobre 0,00

Suma poprawek 100% 160,97 -56,34 0,00 +56,34

Cena 1m² pow. 402,77 360,00 288,75

Cena 1m² pow. z uwzględnieniem poprawek 346,43 360,00 345,09 Wartość 1m² pow. w zł 350,51

Do obliczeń przyjęto kwotę: 350 zł/m²

(8)

CZĘŚĆ TRZCINOWISKA KKORTOWSKIEGO ORAZ TERENY POŁOŻONE POMIĘDZY AL. WARSZAWSKĄ I UL. TUWIMA W OLSZTYNIE

że nieruchomość w skład której wchodzi kontur planistyczny UST, będzie posiadała spory potencjał inwestycyjny, analizę rozszerzono o nieruchomości komercyjne przeznaczone pod usługi i handel, przedstawione poniżej.

Tabela nr 3. Nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod usługi i handel

Numer

netto [zł]

Pow.

[m²]

Cena 1m² działki [m²/zł]

Lokalizacja

Warunki techniczno

użytkowe

1. 2012-07-25 160 ul. Sikorskiego/

ul. Bukowskiego 5.504.400 12232 450,00 dobra korzystne 2. 2012-07-25 105 ul. Sikorskiego 1.377.337 3911 352,17 dobra utrudnione –

teren podmokły 3. 2012-08-29 107 ul. Tuwima 2.141.200 5203 411,53 dobra korzystne 4. 2012-11-22 125 ul. Bajkowa 1.588.594 3791 419,04 średnia korzystne 5. 2013-06-10 31 ul. Artyleryjska 40.000 142 281,69 średnia utrudnione –

kształt działki 6. 2013-06-26 160 ul. Płoskiego 1.800.000 4936 364,67 średnia korzystne 7. 2013-06-28 126 ul. Pieczewska 1.212.000 4806 252,18 średnia korzystne 8. 2013-11-26 105 ul. Sikorskiego 1.463.414,63 3687 396,91 dobra korzystne 9. 2014-03-04 60 ul. Obrońców

Tobruku 2.150.000 4131 520,46 dobra utrudnione 10. 2014-04-03 105 ul. Pstrowskiego 840.000,00 1657 506,94 dobra korzystne

W odniesieniu do nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę usługowo-handlową do analizy wykorzystano dziesięć transakcji sprzedaży nieruchomości z terenu miasta Olsztyna z lat 2012-2014.

Uwzględniając zastój na rynku nieruchomości gruntowych oraz bardzo małą podaż w segmencie działek usługowo-handlowych, do obliczeń przyjęto zerowy wskaźnik wzrostu cen.

Do określenia wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Stwierdzono, że na wartość nieruchomości mają wpływ następujące cechy:

- lokalizacja: dobra - średnia; wartość cechy uzależniona jest od położenia nieruchomości względem centrum miasta, dostępności komunikacyjnej, czynników utrudniających zagospodarowanie nieruchomości, sąsiedztwa, warunków dojazdu, zaplecza socjalno-bytowego, walorów krajobrazowych;

- powierzchnia działki: mała do 1200m²; średnia od 1201 m² do 4000 m²; duża od 4001 m2

do 5500m²; bardzo duża powyżej 5500m²;

(9)

- warunki techniczno-użytkowe: korzystne – utrudnione; na wartość cechy wpływ mają kształt działki, ukształtowanie terenu, szczegółowe zapisy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, dostępności do sieci infrastruktury technicznej, warunki gruntowe.

∆C = 520,46 zł/m² – 252,18 zł/m²= 268,28 zł/m²

Tereny zabudowy usługowo-handlowej o powierzchni średniej

Opis nieruchomości Przedmiot wyceny Nieruchomości przyjęte do porównań

1 2 3

Obręb - działka cz. 110-73/2, 73/9,

73/11 105 107 105

Położenie – ulica ul. Tuwima – stara ul. Sikorskiego ul. Tuwima ul. Sikorskiego Powierzchnia działki w m² 1340, 2351, 3759,

2070 3911 5203 3687

Waga cechy

Obiekt nr 1 V [zł] Obiekt nr 2 V [zł] Obiekt nr 3 V [zł]

Lokalizacja 50% 0 - 134,14 dobra dobra 0,00 dobra 0,00 dobra 0,00 Powierzchnia

działki 30% 0 – 80,48 średnia średnia 0,00 duża +26,83 średnia 0,00 Warunki

techniczno użytkowe

20% 0 – 53,66 utrudnione utrudnione 0,00 korzystne -53,66 korzystne -53,66 Suma

poprawek 100% 268,28 0,00 -26,83 -53,66

Cena 1m² pow. 352,17 411,53 396,91

(10)

Cena 1m² pow. z uwzględnieniem poprawek 352,17 384,70 343,25 Wartość 1m² pow. w zł 360,04

Do obliczeń przyjęto kwotę: 360 zł/m²

Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny – Nota Interpretacyjna NI1 - przy stosowaniu metody porównywania parami, można stosować dodatkowo współczynnik

korekcyjny „K” z przedziału [0,90 - 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych, przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub

zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Współczynnik korygujący, zastosowano w niniejszym przypadku, ze względu na niekomercyjny charakter przedmiotowej nieruchomości i pełnioną funkcję – usługi rekreacyjno-sportowe. Współczynnik został przyjęty na poziomie 0,9.

Tym samym wartość jednostkowa nieruchomości wynosi 360 zł/m² x 0,9 = 324,00 zł/m².

Tereny zabudowy usługowo-handlowej o powierzchni bardzo dużej Opis nieruchomości Przedmiot wyceny Nieruchomości przyjęte do porównań

1 2 3

Obręb - działka cz. 110-73/2, 73/11 160 107 126

Położenie – ulica ul. Tuwima – stara ul. Sikorskiego /

ul. Bukowskiego ul. Tuwima ul. Pieczewska

Powierzchnia działki w m² 7806, 5951 12232 5203 4806

Waga cechy

Obiekt nr 1 V [zł] Obiekt nr 2 V [zł] Obiekt nr 3 V [zł]

Lokalizacja 50% 0 - 134,14 dobra dobra 0,00 dobra 0,00 średnia +134,14 Powierzchnia

działki 30% 0 – 80,48 bardzo duża bardzo duża 0,00 duża -26,83 duża -26,83 Warunki

techniczno użytkowe

20% 0 – 53,66 utrudnione korzystne -53,66 korzystne -53,66 korzystne -53,66 Suma

poprawek 100% 268,28 0,00 -80,49 +53,65

Cena 1m² pow. 450,00 411,53 252,18

Cena 1m² pow. z uwzględnieniem poprawek 396,34 331,04 305,83

(11)

Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny – Nota Interpretacyjna NI1 - przy stosowaniu metody porównywania parami, można stosować dodatkowo współczynnik

korekcyjny „K” z przedziału [0,90 - 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych, przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub

zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Współczynnik korygujący, zastosowano w niniejszym przypadku, ze względu na niekomercyjny charakter przedmiotowej nieruchomości i pełnioną funkcję – usługi rekreacyjno-sportowe. Współczynnik został przyjęty na poziomie 0,9.

Tym samym wartość jednostkowa nieruchomości wynosi 344 zł/m² x 0,9 = 310,00 zł/m².

Tabela nr 4. Nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod drogi publiczne, parkingi

Numer

netto [zł]

1. 2011-01-20 31 ul. Artyleryjska 281.487,00 2787 101,00 2. 2011-06-14 156 ul. Stokrotki 21.300,00 280 76,07 3. 2011-11-23 31 ul. Artyleryjska 303.000,00 2467 122,82 4. 2011-12-08 15 ul. Jagiellońska 4.995,00 69 72,39 5. 2012-10-09 14 ul. M. Zientary -

Malewskiej 75.927,39 1083 70,11

W wyniku analizy zanotowano kilkanaście transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod komunikację drogową. Transakcji, które dotyczą nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne oraz parkingi, do porównań zostało przyjętych jedynie pięć.

Liczba transakcji przyjęta do porównań nie jest duża z uwagi na fakt, że większość transakcji dotyczy zbycia udziałów w działkach mających charakter dróg wewnętrznych, a takie transakcje zostały wykluczone.

(12)

W związku ze stabilizacją cen transakcyjnych i spadkiem liczby transakcji, do obliczeń przyjęto

ceny nieruchomości podobnych, bez korygowania ich cen na moment wyceny. Z uwagi na fakt, że nieruchomości porównawcze zostały przyjęte z tej samej próbki reprezentatywnej tj. mają

takie same cechy jak nieruchomości wyceniane, nie korygowano cen nieruchomości podobnych z uwagi na różnice w cechach. Cenę jednostkową wyznaczono jako średnią arytmetyczną z transakcji zamieszczonych w tabeli nr 4, stąd cena jednostkowa wynosi 88,48 zł/m².

Do obliczeń przyjęto kwotę 90 zł/m².

Tabela nr 5. Nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod tereny zieleni naturalnej, izolacyjnej, urządzonej

Lp. Data transakcji Numer

netto [zł]

Cena 1m² działki [m²/zł]

1. 2010-03-31 118 ul. Wilczyńskiego 280.000,00 2816 99,43 2. 2011-04-19 156 ul. Lawendowa 27.000,00 419 64,44

3. 2011-06-14 154 ul. Kanarkowa 28.900 379 76,25

4. 2011-07-12 110 ul. Gałczyńskiego 29.630,00 645 45,94

5. 2011-07-26 149 ul. Plażowa 45.100,00 451 100,00

6. 2012-08-29 114 ul. Olszewskiego 13.700,00 174 78,74

W wyniku analizy zanotowano jedynie pojedyncze transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w planach miejscowych pod zieleń.

Nieruchomości tego typu występują na rynku sporadycznie, co wynika z niewielkiego popytu na grunty, które wyłączone są z zabudowy.

W związku ze stabilizacją cen transakcyjnych i niewielką liczbą transakcji, do obliczeń przyjęto

(13)

że nieruchomości porównawcze zostały przyjęte z tej samej próbki reprezentatywnej tj. mają takie same cechy jak nieruchomości wyceniane, nie korygowano cen nieruchomości podobnych z uwagi na różnice w cechach. Cenę jednostkową wyznaczono jako średnią arytmetyczną z transakcji zamieszczonych w tabeli nr 5, stąd cena jednostkowa wynosi 77,47 zł/m².

Do obliczeń przyjęto kwotę 80 zł/m².

(14)

II. Potencjalne wydatki gminy:

1. Prognoza wydatków z tytułu wykupienia nieruchomości lub jej części, bądź

odszkodowania, o którym mowa w art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto jeżeli, w związku z uchwaleniem planu

miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości ulega obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa wyżej, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

W konsekwencji uchwalenia planu przewiduje się poniesienie kosztów z tytułu wykupu nieruchomości dla właścicieli działek położonych w granicach opracowania planu.

W związku z uchwaleniem planu miejscowego nastąpi:

 wydzielenie oraz wykupienie części działek oznaczonych w ewidencji gruntów numerami: 110-73/2, 110-117/22, 110-74/4, 110-64/19 i 110-96 o łącznej powierzchni 3124m² pod drogę dojazdową (1KDD);

 wydzielenie oraz wykupienie części działek oznaczonych w ewidencji gruntów numerami 110-117/22, 110-66/6, 110-69/2, 110-96 o łącznej powierzchni 5927m² pod drogę dojazdową (2KDD);

 wydzielenie oraz wykupienie części działek oznaczonych w ewidencji gruntów numerami 110-74/4, 110-74/5, 110-74/33 o łącznej powierzchni 980m² pod drogę dojazdową (4KDD);

 wydzielenie oraz wykupienie części działki oznaczonej w ewidencji gruntów numerem 110-117/22 o powierzchni 1330m² pod ciąg komunikacji pieszo-rowerowej (1KPR);

 wydzielenie oraz wykupienie części działek oznaczonych w ewidencji gruntów numerami 110-117/22, 110-66/6 o łącznej powierzchni 4358m² pod ciąg komunikacji pieszo-rowerowej (2KPR).

(15)

Tabela nr 6. Prognozowana wartość wykupu nieruchomości przeznaczonych pod drogi dojazdowe oraz ciągi pieszo-rowerowe.

Nr obrębu - nr działki

Oznaczenie konturu planistycznego

Powierzchnia konturu planistycznego [m²]

Koszt wydzielenia działki [zł]

Cena m² działki wg przeznaczenia

[zł]

Koszt wykupu działki [zł]

110-73/2

1KDD

857 1.000,00 90,00 77.130,00

110-117/22 1576 1.000,00 90,00 141.840,00

110-74/4 237 1.000,00 90,00 21.330,00

110-64/19 135 1.000,00 90,00 12.150,00

110-96 319 1.000,00 90,00 28.710,00

110-117/22

2KDD

4752 5.000,00 90,00 427.680,00

110-66/6 1076 2.000,00 90,00 96.8400,00

110-69/2 77 1.000,00 90,00 6.930,00

110-96 22 1.000,00 90,00 1.980,00

110-74/4

4KDD

226 2.000,00 90,00 20.340,00

110-74/5 483 2.000,00 90,00 43.470,00

110-74/33 271 2.000,00 90,00 24.390,00

110-117/22 1KPR 1330 3.000,00 80,00 106.400,00

110-66/6

2KPR

455 - 80,00 36.400,00

110-117/22 3903 3.000,00 80,00 312.240,00

Razem 1.357.830,00

Łącznie koszty wydzielenia działek oraz realizacja wykupu nieruchomości wynoszą 1.357.830,00 zł. Uzyskaną kwotę należy pomnożyć przez współczynnik (w wysokości 5%), który

(16)

uwzględnia nakłady finansowe na koszty dodatkowe, co daje łączny koszt w wysokości 1.425.720,00 zł.

2. Prognoza wydatków z tytułu realizacji dróg i przejść publicznych.

W granicach planu projektowana jest budowa fragmentu drogi dojazdowej zakończonej placem manewrowym (1KDD), budowa drogi dojazdowej (2KDD), drogi dojazdowej (4KDD) oraz budowa i modernizacja ciągów pieszo-rowerowych (KPR). W poniższej tabeli zaprezentowano szacunkowy koszt netto realizacji tych inwestycji.

Tabela nr 7. Szacunkowy koszt netto budowy dróg dojazdowych oraz ciągów pieszo-rowerowych.

Projektowane elementy infrastruktury komunikacyjnej

Długość odcinka

/Powierzchnia Jednostka Cena jednostkowa netto [zł]

Koszt realizacji odcinka netto

[zł] * 1KDD – budowa fragmentu drogi

dojazdowej - ulicy Tuwima (starej)

2000 m² 620,00 1.240.000,00

droga klasy D o szerokości pasa drogowego 18m, droga

jednojezdniowa, chodniki obustronne wraz z oświetleniem.

Fragment drogi od pływalni do Al.

Warszawskiej – zakończona placem manewrowym.

2KDD – połączenie ul. Tuwima (starej) z Al. Warszawską

6100 m² 550,00 3.355.000,00

droga dojazdowa klasy D, szerokość pasa drogowego 12m wraz z oświetleniem

4KDD

1100 m² 550,00 605.000,00

droga dojazdowa klasy D, szerokość pasa drogowego 12m, wraz z oświetleniem Dopuszcza się

(17)

ulepszenie ciągu komunikacyjnego pieszo- rowerowego; ścieżka rowerowa z oddzieloną lub zintegrowaną częścią

komunikacyjną przeznaczoną dla ruchu pieszego

2KPR

175*3,0 m 218,00 114.450,00

ciąg komunikacyjny pieszo- rowerowy; ścieżka rowerowa z oddzieloną lub zintegrowaną częścią komunikacyjną przeznaczoną dla ruchu pieszego

SUMA 5.391.460,00

Koszty budowy dróg dojazdowych, budowy oraz modernizacji ciągów pieszo-rowerowych, należy pomnożyć przez współczynnik (w wysokości 5%), który uwzględnia nakłady finansowe na koszty dodatkowe takie jak prace projektowe czy materiały geodezyjno – kartograficzne, co daje koszt netto w wysokości 5.661.030,00 zł.

* koszty realizacji zostały przyjęte z katalogu BISTYP-CONSULTING – Katalog cen jednostkowych robót i obiektów drogowych oraz robót i obiektów inwestycyjnych. Poziom cen przyjęty z I kwartału 2014 roku.

3. Prognoza wydatków z tytułu realizacji zapisanych w planie urządzeń z zakresu infrastruktury technicznej.

W granicach planu projektowane są sieci infrastruktury technicznej, których realizacja należy do zadań własnych gminy. W poniższej tabeli zaprezentowano szacunkowy koszt netto realizacji tych inwestycji.

Tabela nr 8. Szacunkowy koszt netto budowy infrastruktury technicznej

Nazwa sieci

Długość odcinka/

komplet

Jednostka Cena jednostkowa netto [zł]

Koszt budowy infrast. tech. netto

[zł] * Sieć kanalizacji deszczowej

(ø 300) 800 mb 970,00 776.000,00

(ø 400) 25 mb 1.170,00 29.250,00

separator piasku i substancji 1 kpl 40.000,00 40.000,00

(18)

ropopochodnych 200l/s

Razem 845.250,00 Sieć kanalizacji sanitarnej

grawitacyjna (ø 200) 220 mb 780,00 171.600,00

Przebudowa linii energetycznej

średnie napięcie 690 mb 530,00 365.700,00

SUMA 1.382.550,00 Koszt realizacji zapisanych w planie, urządzeń z zakresu infrastruktury technicznej, należy

pomnożyć przez współczynnik (w wysokości 5%), który uwzględnia nakłady finansowe na koszty dodatkowe, co daje łączny koszt netto w wysokości 1.451.680,00 zł.

* koszty realizacji zostały przyjęte z katalogu BISTYP-CONSULTING – Katalog cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych. Poziom cen przyjęty z I kwartału 2014 roku.

Koszty zakupu separatora piasku i substancji ropopochodnych oraz przebudowy linii energetycznej, zostały przyjęte na podstawie analizy cen na rynku lokalnym.

II. Potencjalne dochody gminy:

1. Prognoza wpływów z tytułu sprzedaży nieruchomości – brak jest w granicach opracowania, terenów gminnych przeznaczonych do sprzedaży.

2. Prognoza wpływów z tytułu opłaty planistycznej - zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w sytuacji, jeżeli w związku z uchwaleniem

planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość to prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie,

określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30%

wzrostu wartości nieruchomości i taka też stawka została ustalona dla terenu opracowania. Opłata nie dotyczy terenów będących własnością Gminy Olsztyn.

Na obszarze opracowania przewiduje się wystąpienie opłaty planistycznej dla działek

(19)

Tabela nr 9. Szacunkowa wysokość opłaty planistycznej

Nr działki

Pow.

[m²]

Przeznaczenie przed uchwaleniem

planu - powierzchnia poszczególnych

konturów planistycznych

[m²]

Cena m² działki według przeznaczenia

przed uchwaleniem planu [zł/m²]

Przeznaczenie po uchwaleniu planu oraz powierzchnia

poszczególnych konturów planistycznych [m²]

Cena m² działki według przeznaczenia po uchwaleniu planu [zł/m²]

Wysokość stawki opłaty planistycznej

110-

73/2 11952

P – parking - 8600 US – usługi sportu -

1340 KD – droga dojazdowa - 785

ZU – zieleń urządzona – 865

KDG – droga krajowa - 362

P – 90,00 US – 324,00

KD – 90,00 ZU –80,00 KDG – 90,00

UST – usługi sportu, turystyki, rekreacji -

7806 ZI – zieleń izolacyjna

-2588

ZU – zieleń urządzona - 700

KDD – droga dojazdowa - 858

UST – 310,00 ZI – 80,00 ZU – 80,00 KDD – 90,00

30%

110-

73/9 3861

2351 KDG – droga

krajowa - 40 ZU – zieleń urządzona - 655

P – 90,00 US – 324,00 KDG – 90,00

ZU – 80,00

- 102

UST – 324,00

ZI – 80,00 30%

110-

73/11 6961

2070 KDG – droga krajowa - 621 ZU – zieleń urządzona - 440

P – 90,00 US – 324,00 KDG – 90,00

ZU – 80,00

- 1010

UST – 310,00

ZI – 80,00 30%

Określenie wysokości opłaty planistycznej dla działki nr 110-73/2:

- wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu: (8600m² x 90zł/m²) + (1340m² x 324zł/m²) + (785m² x 90zł/m²) + (865m² x 80zł/m²) + (362m² x 90zł/m²) = 774.000 + 434.160 + 70.650 + 69.200 + 32.580 = 1.380.590,00 zł

- wartość nieruchomości po uchwaleniu planu: (7806m² x 310zł/m²) + (2588m² x 80zł/m²) + (700m² x 80zł/m²) + (858m² x 90zł/m²) = 2.419.860 + 207.040 + 56.000 + 77.220

= 2.760.120,00 zł

- opłata planistyczna dla działki nr 110-73/2 wynosi 413.859,00 zł;

(20)

- wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu: (815m² x 90zł/m²) + (2351m² x 324zł/m²) + (40m² x 90zł/m²) + (655m² x 80zł/m²) = 73.350 + 761.724 + 3.600 + 52.400 =

891.074,00 zł

- wartość nieruchomości po uchwaleniu planu: (3759m² x 324zł/m²) + (102m² x 80zł/m²)

= 1.217.916 + 8.160 = 1.226.076,00 zł

- opłata planistyczna dla działki nr 110-73/9 wynosi 100.500,00 zł;

- wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu: (3830m² x 90zł/m²) + (2070m² x 324zł/m²) + (621m² x 90zł/m²) + (440m² x 80zł/m²) = 344.700 + 670.680 + 55.890 + 35.200 = 1.106.470,00 zł

- wartość nieruchomości po uchwaleniu planu: (5951m² x 310zł/m²) + (1010m² x 80zł/m²)

= 1.844.810 + 80.800 = 1.925.610,00 zł

- opłata planistyczna dla działki nr 110-73/11 wynosi 245.742,00 zł.

Łącznie opłata planistyczna wynosi 760.100,00 zł. Zapłata opłaty planistycznej nastąpi jedynie w przypadku sprzedaży ww. nieruchomości w przeciągu 5 lat od momentu uchwalenia planu.

3. Prognoza wpływów z tytułu opłaty adiacenckiej związanej z budową infrastruktury technicznej. Zgodnie z zapisami ustawy o gospodarce nieruchomościami opłata adiacencka – to opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków jednostek samorządu terytorialnego lub środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej.

W przypadku analizowanego obszaru opłata adiacencka wystąpi w związku z:

- budową drogi gminnej (2KDD), która wygeneruje wzrost wartości nieruchomości, oznaczonych w ewidencji gruntów jako część działki nr 110-66/6 i część działki nr 110-117/22 – teren oznaczony w planie jako U;

- budową sieci kanalizacji sanitarnej (ks), która wygeneruje wzrost wartości nieruchomości,

(21)

Tabela nr 10. Szacunkowa wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu wybudowania drogi - 2KDD

Nr działki

Pow. wydzieleń planistycznych

w zależności od funkcji [m²]

Cena m² działki przed wybudowaniem drogi

Cena m² działki po wybudowaniu

drogi

Wysokość stawki opłaty

adiacenckiej

Wysokość opłaty adiacenckiej

netto [zł]

część 110-66/6 część 110-

117/22

U – usługi nieuciążliwe –

3200

337,00 350,00 25% 10.400,00

Tabela nr 11. Szacunkowa wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej – ks

Nr działki Pow. działki [m²] Cena m² działki przed wybudowaniem ks i w

Cena m² działki po wybudowaniu

ks

Wysokość stawki opłaty

adiacenckiej

Wysokość opłaty adiacenckiej

netto [zł]

część 110-

117/22 4MWU - 7000 334,00 350,00 25% 28.000,00

Łącznie opłata adiacencka z tytułu wybudowania drogi oraz sieci kanalizacji sanitarnej wynosi 38.400,00 zł (netto).

4. Prognoza wpływów z tytułu podatku od nieruchomości.

Zmiany związane ze wzrostem podatku od nieruchomości wynikają ze zmiany sposobu użytkowania obszarów w następstwie uchwalenia planu. W odniesieniu do niniejszego opracowania przewiduje się zmiany sposobu użytkowania na obszarze: 1UST - tereny usług sportu, turystyki i rekreacji, 3MWU – usługi ogólnomiejskie w tym zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, 4MWU – tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej oraz U – usługi nieuciążliwe. Wstępna analiza pozwala na stwierdzenie, iż w przeciągu 2 lat od momentu uchwalenia planu, działki inwestorów prywatnych, o przeznaczeniu: 1UST, 3MWU, 4MWU oraz U zostaną zainwestowane i powstaną na nich obiekty pełniące funkcje mieszkaniowo- usługowe.

Tabela nr 12. Wzrost podatku od budynków.

Symbol terenu w MPZP

Powierzchnia

użytkowa budynków Stawka podatku [zł/m²] Roczne wpływy z podatku od

(22)

nieruchomości

1UST – usługi turystyczne 30000 20,90 627.000,00

3MWU – usługi ogólnomiejskie – działka

nr 110-96

11200 - powierzchnia użytkowa budynków

mieszkalnych 560 - powierzchnia

użytkowa usług

0,61 – od budynków

mieszkalnych 6.832,00 20,90 – od budynków

związanych z prowadzeniem działalności

11.704,00

4MWU – zabudowa mieszkaniowo – usługowa

8700 - powierzchnia użytkowa budynków

mieszkalnych 2500 - powierzchnia

użytkowa usług

0,61 – od budynków

mieszkalnych 5.307,00 20,90 – od budynków

związanych z prowadzeniem działalności

52.250,00

U – usługi nieuciążliwe 4000 20,90 83.600,00

SUMA 786.693,00 W związku z powyższym przewiduje się powiększenie dochodów gminy z tytułu podatków przedstawionych w tabeli nr 12. Na pozostałych obszarach stanowiących własność podmiotów zobligowanych do płacenia podatku od nieruchomości, takie opłaty wpływają do budżetu gminy przed uchwaleniem planu.

Powyższe obliczenia stanowią prognozę wzrostu dochodów z tytułu podatków od nieruchomości za 1 rok. Zgodnie z założeniami należy uzyskaną wartość przemnożyć w stosunku do budynków położonych na terenach 1UST, 3MWU, 4MWU oraz U, przez 3 lata (liczba lat, dla których generowany będzie wzrost dochodów z tytułu podatków i pozostałych do końca okresu obejmującego prognozę skutków), tym samym dochód wyniesie 2.360.080,00 zł.

III. Podsumowanie prognozy wydatków i dochodów gminy

Tabela nr 13. Podsumowanie wydatków i dochodów gminy z tytułu uchwalenia MPZP

WYDATKI Prognoza wydatków z tytułu wykupienia

nieruchomości lub jej części, bądź odszkodowania, o którym mowa w art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

1.425.720,00

Prognoza wydatków z tytułu realizacji dróg 5.661.030,00

(23)

zapisanych w planie urządzeń z zakresu infrastruktury technicznej.

SUMA WYDATKÓW 8.538.430,00

DOCHODY Prognoza wpływów z tytułu sprzedaży

nieruchomości 0,00

Prognoza wpływów z tytułu opłaty planistycznej 760.100,00 Prognoza wpływów z tytułu opłaty adiacenckiej

związanej z budową infrastruktury technicznej

38.400,00

Prognoza wpływów z tytułu podatku

od nieruchomości. 2.360.080,00

SUMA DOCHODÓW 3.158.580,00

Uwagi:

- przychody gminy skalkulowano w okresie pięciu lat tj. w latach 2014-2019;

- wydatki gminy będą ponoszone na zasadach i w terminach wynikających ze stosownych uchwał Rady Miasta w szczególności dotyczących:

 Wieloletniej Prognozie Finansowej Miasta Olsztyna na lata 2013-2021,

 Wieloletnim Planie Modernizacji i Rozwoju Urządzeń Wodociągowych i Kanalizacyjnych Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji Sp. z o.o. w Olsztynie,

 uchwale Rady Miasta Olsztyna w sprawie zasad organizowania, realizowania i finansowania lokalnych inicjatyw inwestycyjnych na terenie miasta Olsztyna,

 bieżących Uchwałach Rady Miasta Olsztyna w sprawie budżetu Miasta Olsztyna.

Wnioski i zalecenia dotyczące przyjęcia proponowanych rozwiązań projektu planu miejscowego, wynikające z uwzględnienia ich skutków finansowych.

W niniejszej analizie prognozuje się niekorzystny dla gminy Olsztyn bilans finansowy.

Prognozowane koszty z tytułu budowy dróg publicznych, ścieżek pieszo-rowerowych oraz sieci infrastruktury technicznej, można znacznie obniżyć korzystając z dofinansowania ze środków Unii Europejskiej.