Gospodarowanie nieruchomościami zasobu własności rolnej Skarbu Państwa w działalności ANR

TOMASZ NAWROCKI1

GOSPODAROWANIE NIERUCHOMOŒCIAMI

ZASOBU W£ASNOŒCI ROLNEJ SKARBU PAÑSTWA

W DZIA£ALNOŒCI AGENCJI NIERUCHOMOŒCI

ROLNYCH

Abstrakt. W artykule scharakteryzowano dzia³alnoœæ Agencji Nieruchomoœci Rolnych w

za-kresie zagospodarowania i prywatyzacji mienia Zasobu W³asnoœci Rolnej Skarbu Pañstwa ze szczególnym uwzglêdnieniem sprzeda¿y i dzier¿awy mienia. Misja Agencji obejmuje rów-nie¿ realizacjê programów wsparcia infrastruktury technicznej obszarów wiejskich, œwiad-czenie pomocy socjalnej dla œrodowisk by³ych pracowników pañstwowych przedsiêbiorstw gospodarki rolnej i cz³onków ich rodzin oraz pe³nienie nadzoru w³aœcicielskiego nad spó³ka-mi hodowlanyspó³ka-mi o szczególnym znaczeniu dla krajowego rolnictwa. Z mocy ustawy Agen-cja prowadzi ponadto monitoring obrotu gruntami rolnymi na prywatnym rynku ziemi oraz wspiera rozwój gospodarstw rodzinnych prowadzonych przez rolników indywidualnych.

S³owa kluczowe: agencja, Zasób W³asnoœci Rolnej Skarbu Pañstwa, sprzeda¿ i dzier¿awa

nieruchomoœci zasobu, wsparcie socjalne, infrastruktura techniczna, gospodarstwo rodzinne, spó³ki Skarbu Pañstwa.

WPROWADZENIE

Agencja Nieruchomoœci Rolnych (dalej Agencja) na mocy Ustawy z dnia 19 paŸdziernika 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomoœciami rolnymi Skar-bu Pañstwa [Ustawa... 1991], jako nastêpca prawny powo³anej w 1991 roku Agencji W³asnoœci Rolnej Skarbu Pañstwa, wykonuje prawa w³asnoœci i inne prawa rzeczowe w odniesieniu do mienia pañstwowego w rolnictwie. Wydanie kolejnych przepisów prawnych poszerzy³o zadania Agencji o udzielanie pomo-cy rodzinom by³ych pracowników pañstwowych przedsiêbiorstw gospodarki 1_{Autor jest prezesem Agencji Nieruchomoœci Rolnych (e-mail: tnawrocki@anr.gov.pl).}

rolnej (dalej ppgr), aktywizacjê zawodow¹ tych pracowników oraz wspieranie rozwoju infrastruktury na obszarach wiejskich. Ponadto wraz z uchwaleniem ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kszta³towaniu ustroju rolnego [Ustawa... 2003] Agencja rozpoczê³a monitoring prywatnego rynku gruntów rolnych i zak-tywizowa³a swoje dzia³ania na rzecz rozwoju gospodarstw rodzinnych prowa-dzonych przez rolników indywidualnych.

Przedmiotem dzia³añ prywatyzacyjnych Agencji s¹ obecnie g³ównie nieru-chomoœci gruntowe, poniewa¿ wiêkszoœæ pozosta³ego maj¹tku trwa³ego przejê-tego do Zasobu, w tym m.in. 337 tys. mieszkañ, wiele obiektów przemys³u rol-no-spo¿ywczego, obiektów socjalnych i zespo³ów dworsko-pa³acowych, zosta³a ju¿ trwale rozdysponowana, w wiêkszoœci w drodze sprzeda¿y. Od pocz¹tku swojego dzia³ania Agencja przejê³a do Zasobu W³asnoœci Rolnej Skarbu Pañ-stwa (dalej Zasób) 4740 tys. ha gruntów, z czego 80% stanowi³y grunty u¿ytko-wane przez by³e ppgr. Wed³ug stanu na koniec 2009 roku, Agencja trwale roz-dysponowa³a 2,5 mln ha, w tym sprzeda³a 1980 tys. ha gruntów Zasobu, a 1686 tys. ha u¿ytkowane by³o w formie dzier¿aw.

SPRZEDA¯ NIERUCHOMOŒCI ZASOBU

Nieruchomoœci Zasobu z regu³y podlegaj¹ sprzeda¿y w trybie publicznego przetargu ustnego lub przetargu ofert pisemnych. Dla uprawnionych kategorii nabywców sprzeda¿ mienia Zasobu prowadzona jest równie¿ w trybie bezprze-targowym lub w trybie pierwszeñstwa nabycia. Ma to przede wszystkim miejsce w przypadku dzier¿awców mienia Zasobu oraz by³ych w³aœcicieli zbywanej nie-ruchomoœci lub ich spadkobierców, je¿eli nieruchomoœæ zosta³a przejêta na rzecz Skarbu Pañstwa przed dniem 1 stycznia 1992 roku, to o zamiarze organi-zacji przetargu informuje wykaz, zawieraj¹cy podstawowe dane o sprzedawanej nieruchomoœci, podawany do publicznej wiadomoœci 14 dni przed dniem og³o-szenia przetargu. Natomiast przetarg og³aszany jest odpowiednio: co najmniej 14 dni przed dat¹ jego odbycia w przypadku przetargu nieograniczonego i 28 dni – w przypadku przetargu ograniczonego. W og³oszeniu o przetargu podawane s¹ szczegó³owe informacje na temat sprzedawanej nieruchomoœci, warunkach p³at-noœci, miejscu i czasie organizacji przetargu oraz wymogi kwalifikacji do uczestnictwa w przetargu.

W przetargach przeprowadzanych przez jednostki organizacyjne Agencji mo-g¹ braæ udzia³ osoby fizyczne i prawne, które w wyznaczonym terminie, miej-scu i formie wp³aci³y wadium, stawi³y siê na przetarg ustny albo w wyznaczo-nym terminie i miejscu z³o¿y³y swoje oferty w przetargu ofert. Wysokoœæ wa-dium wynosi od 5 do 20% ceny z uwzglêdnieniem kosztów przygotowania i przeprowadzenia przetargu. Wadium uczestnika przetargu, który wygra³ prze-targ, zalicza siê na poczet ceny nabycia lub zwraca po odwo³aniu lub zamkniê-ciu przetargu (w tym tak¿e przetargu, który nie zosta³ rozstrzygniêty).

Cenê sprzeda¿y nieruchomoœci Zasobu (lub cenê wywo³awcz¹ do przetargu) ustala siê w wysokoœci nie ni¿szej ni¿ wartoœæ nieruchomoœci okreœlona przez niezale¿nego rzeczoznawcê maj¹tkowego, przy zastosowaniu sposobów wyceny

okreœlonych przepisami ustawy o gospodarce nieruchomoœciami [Ustawa... 1991]. W przypadku gruntu niezabudowanego, o powierzchni nieprzekraczaj¹-cej 1 ha (pozbawionego drzewostanu oraz innych czêœci sk³adowych), przezna-czonego na cele zwi¹zane z prowadzeniem gospodarki rolnej lub leœnej, cena nieruchomoœci mo¿e byæ okreœlona przez Agencjê bez udzia³u rzeczoznawcy przy zastosowaniu stawek szacunkowych 1 ha oraz ceny 100 kg ¿yta, ustalonej stosownie do przepisów o podatku rolnym.

Agencja organizuje ponadto przetargi ograniczone do uprawnionych nabyw-ców nieruchomoœci Zasobu, do których nale¿¹ m.in. osoby fizyczne, zamierza-j¹ce utworzyæ lub powiêkszyæ gospodarstwo rodzinne. Przy ustalaniu po-wierzchni nieruchomoœci przeznaczonych do sprzeda¿y w drodze przetargu ograniczonego, organizowanego dla rolników indywidualnych, uwzglêdnia siê przeciêtn¹ powierzchniê okolicznych gospodarstw rodzinnych oraz zapotrzebo-wanie, wynikaj¹ce z wniosków z³o¿onych przez rolników indywidualnych, a tak¿e opinii organizacji rolniczych i samorz¹dowych.

W wyniku sprzeda¿y nieruchomoœci rolnej Zasobu ³¹czna powierzchnia u¿yt-ków rolnych, bêd¹cych w³asnoœci¹ nabywcy, nie mo¿e przekroczyæ 500 ha. Cu-dzoziemcy zobowi¹zani s¹ do uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnêtrz-nych i Administracji na nabycie nieruchomoœci rolnej [Ustawa... 1920]. Jedynie cudzoziemcy – obywatele pañstw cz³onkowskich Europejskiego Obszaru Go-spodarczego (pañstwa cz³onkowskie UE oraz Norwegia, Islandia i Lichtenstein) – maj¹ prawo nabycia nieruchomoœci rolnych bez zezwolenia MSWiA po up³y-wie 3 lub 7 lat dzier¿awy gruntu w dwunastoletnim okresie przejœciowym od da-ty przyst¹pienia Polski do UE. D³ugoœæ trwania dzier¿awy uzale¿niona jest od województwa, w którym po³o¿ona jest sprzedawana nieruchomoœæ. W tym cza-sie cudzoziemiec musi na dzier¿awionej nieruchomoœci osobiœcie prowadziæ dzia³alnoœæ rolnicz¹ oraz mieszkaæ legalnie w Polsce. Od pocz¹tku dzia³alnoœci Agencji do koñca 2009 roku cudzoziemcy zakupili 1525 ha, tj. 0,08% sprzeda-nych gruntów Zasobu, natomiast podmioty polskie z udzia³em kapita³u zagra-nicznego – 46 tys. ha, tj. 2,3% wszystkich sprzedanych przez Agencjê gruntów.

Jeœli przed zawarciem umowy sprzeda¿y nabywca wp³aci co najmniej 20% ceny nieruchomoœci, a sprzeda¿ nastêpuje bez przetargu, to Agencja mo¿e roz-³o¿yæ sp³atê pozosta³ej czêœci ceny na okres nie d³u¿szy ni¿ 15 lat. Nierucho-moœæ Zasobu mo¿e byæ równie¿ sprzedana na raty, gdy uzasadniaj¹ to wzglêdy spo³eczno-gospodarcze, a w szczególnoœci, gdy nabycie nieruchomoœci rolnej ma na celu utworzenie albo powiêkszenie gospodarstwa rodzinnego. Roz³o¿ona na raty niesp³acona nale¿noœæ mo¿e byæ wyra¿ona w mierniku pieniê¿nym lub naturalnym (kwintale pszenicy), wybieranym przed zawarciem umowy bez mo¿-liwoœci jego zamiany w przysz³oœci. Sp³aty nale¿noœci na raty, wyra¿one w mier-niku pieniê¿nym, podlegaj¹ oprocentowaniu w wysokoœci 7% rocznie w odnie-sieniu do nieruchomoœci nierolnych, 4% w przypadku, gdy sprzeda¿ ma na celu utworzenie lub powiêkszenie gospodarstwa rodzinnego, a w pozosta³ych sytu-acjach – w wysokoœci bie¿¹cej stopy referencyjnej okreœlonej w rozporz¹dzeniu Komisji Europejskiej, powiêkszonej o jeden punkt procentowy [Rozporz¹-dzenie... 2010]. Niesp³acona nale¿noœæ podlega zabezpieczeniu hipotecznemu

na nabywanej nieruchomoœci. Ponadto nabywca zobowi¹zany jest do przed³o¿e-nia dodatkowego zabezpieczeprzed³o¿e-nia zap³aty ceny, wybieraj¹c jedn¹ lub kilka form zabezpieczeñ, których wiarygodnoœæ podlega ocenie Agencji.

Do koñca 2009 roku sprzedano 1905 tys. ha gruntów rolnych Zasobu (rysunek 1), z czego zdecydowan¹ wiêkszoœæ, bo 1542 tys. ha (81,0%) zakupi³y osoby fizyczne. Grunty te zosta³y sprzedane na podstawie ponad 220 tys. umów, stanowi¹cych 97,3% wszystkich transakcji sprzeda¿y.

Dziêki takiej sprzeda¿y gruntów Zasobu ponad 220 tys. rolników powiêkszy³o swoje gospodarstwo œrednio o 7 ha. Natomiast sprzedawane i dzier¿awione nieru-chomoœci Zasobu o powierzchni do 100 ha s³u¿¹ g³ównie powiêkszaniu ju¿ istnie-j¹cych gospodarstw rodzinnych. Na koniec 2009 roku nabywcy takich nierucho-moœci u¿ytkowali 1170 tys. ha, a dzier¿awcy 566 tys. ha gruntów rolnych Zasobu.

W Zasobie s¹ równie¿ grunty nierolne, atrakcyjne, inwestycyjne, przydatne do wykorzystania na cele budownictwa mieszkaniowego, przemys³owego i us³u-gowego oraz rekreacji i turystyki. S¹ to równie¿ grunty z pok³adami kopalin oraz nadaj¹ce siê pod budowê elektrowni wiatrowych. Agencja dysponuje oko³o 100 tys. ha takich terenów, z których 69 tys. ha po³o¿onych jest w granicach admini-stracyjnych miast. W niektórych przypadkach ceny takich gruntów osi¹gaj¹ po-ziom kilkunastokrotnie wy¿szy ni¿ ceny gruntów rolnych.

Przepisy ustawy upowa¿niaj¹ Agencjê do nieodp³atnego przekazywania czê-œci gruntów Zasobu uprawnionym podmiotom. W okresie swojego funkcjono-wania do koñca 2009 roku Agencja przekaza³a takim podmiotom (jednostkom samorz¹du terytorialnego, Lasom Pañstwowym, koœcielnym osobom prawnym i innym uprawnionym podmiotom) 331 tys. ha gruntów Zasobu.

Czynnikiem utrudniaj¹cym intensyfikacjê sprzeda¿y gruntów Zasobu by³o wygaœniêcie w wielu gminach (z koñcem 2003 roku) planów zagospodarowania przestrzennego i niektóre zapisy o przeznaczeniu gruntów zawarte w studiach uwarunkowañ kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. Niekiedy niejednoznacznoœæ tych zapisów uniemo¿liwia wycenê, a co za tym idzie – sprzeda¿ takich gruntów. Do Agencji wp³ynê³o równie¿ blisko 3 tys. wniosków

RYSUNEK 1. Sprzeda¿ nieruchomoœci rolnych przez Agencjê w latach 1992–2009 FIGURE 1. Sale of agricultural property by ANR in 1992–2009

ty

s.

h

z roszczeniami by³ych w³aœcicieli lub uprawnionych spadkobierców do nieru-chomoœci gruntowych Zasobu. Uregulowanie kwestii roszczeñ reprywatyzacyj-nych pozwoli³oby na przeznaczenie do sprzeda¿y oko³o 550–600 tys. ha grun-tów Zasobu. Od paŸdziernika 2009 roku Agencja prowadzi przegl¹d i weryfika-cjê dokumentacji przed³o¿onych roszczeñ reprywatyzacyjnych z zamiarem roz-wa¿enia wszczêcia procedury sprzeda¿y nieruchomoœci, co do których stwier-dzone zostan¹ przypadki braku jakiegokolwiek udokumentowania roszczeñ.

Agencja natrafia równie¿ na trudnoœci w odzyskaniu niektórych nieruchomo-œci od by³ych dzier¿awców lub innych bezumownych u¿ytkowników nierucho-moœci (w przypadku odmowy dobrowolnego wydania nieruchonierucho-moœci). Nie mo-¿e równie¿ realizowaæ transakcji sprzeda¿y budynków czêœciowo zajêtych przez najemców.

Na koniec 2009 roku w Zasobie pozostawa³o do rozdysponowania 331 tys. ha gruntów nieobci¹¿onych umowami dzier¿awy. Jednak s¹ to grunty trudno zby-walne, z czego blisko 70% to grunty o niskich klasach bonitacyjnych i du¿ym rozdrobnieniu. Kolejne 20% takich gruntów mo¿e byæ wykorzystane pod zale-sienie, budownictwo, rekreacjê lub na cele ochrony przyrody. Dla pozosta³ych 10% nie zdefiniowano jeszcze mo¿liwych kierunków wykorzystania, gdy¿ znaczna ich czêœæ charakteryzuje siê niedogodnym po³o¿eniem i innymi nieko-rzystnymi cechami (nieuregulowane stosunki wodne, zakamienienie i inne).

Wskazane trudnoœci w rozdysponowaniu gruntów Zasobu, a przede wszyst-kim coraz mniejsza ich powierzchnia, powoduj¹, ¿e ewentualny wzrost œwiad-czeñ Zasobu na rzecz bud¿etu mo¿e okazaæ siê w przysz³oœci trudny do zreali-zowania.

DZIER¯AWA NIERUCHOMOŒCI ZASOBU

Dzier¿awa nieruchomoœci Zasobu, podobnie jak sprzeda¿, prowadzona jest w trybie publicznego przetargu ustnego lub przetargu ofert pisemnych. Dla uprawnionych nabywców Agencja stosuje równie¿ formê przetargu ograniczone-go na dzier¿awê nieruchomoœci Zasobu. Nale¿¹ do nich m.in. osoby, które zograniczone-god- zgod-nie z warunkami okreœlonymi w przepisach zamierzaj¹ utworzyæ lub powiêkszyæ gospodarstwo rodzinne. Przedmiotem dzier¿awy s¹ grunty, budynki, budowle, in-ne trwa³e urz¹dzenia oraz nasadzenia wieloletnie. Maj¹tek obrotowy i ruchome œrodki trwa³e zwi¹zane z przedmiotem dzier¿awy podlegaj¹ wykupowi.

Dla nieruchomoœci stanowi¹cych przedmiot dzier¿awy Agencja sporz¹dza wykaz na 14 dni przed og³oszeniem przetargu. W przypadku przetargu ogra-niczonego do rolników wykaz podawany jest do publicznej wiadomoœci co najmniej 42 dni przed przetargiem. Przetarg na dzier¿awê og³aszany jest co najmniej 14 dni przed przetargiem nieograniczonym i 21 dni przed przetar-giem ograniczonym. Dla przetargu ograniczonego do rolników og³oszenie podawane jest do publicznej wiadomoœci co najmniej na 28 dni przed prze-targiem.

Warunkiem uczestniczenia w przetargu jest wp³acenie wadium w wysokoœci, miejscu, terminie i formie podanej w og³oszeniu, a w przypadku przetargu ofert

z³o¿enie ich we wskazanym miejscu i terminie. Wadium wniesione przez zwy-ciêzcê przetargu zalicza siê na poczet ceny nabycia maj¹tku obrotowego i rucho-mych œrodków trwa³ych, podlegaj¹cych wykupowi. W przypadku gdy nie ma ta-kiego mienia, wadium jest zwracane po zawarciu umowy dzier¿awy. Wadium nie podlega zwrotowi, gdy ¿aden z uczestników przetargu ustnego nie zg³osi po-st¹pienia ponad wywo³awcz¹ wysokoœæ czynszu oraz gdy ¿aden z uczestników przetargu ofert nie zaoferuje co najmniej wywo³awczej wysokoœci czynszu albo gdy zwyciêzca przetargu uchyli siê od zawarcia umowy.

Umowy na dzier¿awê mienia Zasobu z zasady zawierane s¹ najczêœciej na 10 lat. W sytuacjach uzasadnionych wzglêdami gospodarczymi (np. cyklem pro-dukcyjnym lub inwestycjami) mog¹ byæ zawierane na d³u¿szy okres. Wed³ug obowi¹zuj¹cych jeszcze zasad, w takich przypadkach Agencja raz na 10 lat za-strzega sobie prawo podwy¿szenia wysokoœci czynszu dzier¿awnego (nie wiêcej jednak ni¿ o 25%). Umowy dzier¿awy mog¹ byæ przed³u¿ane na nowych warun-kach uzgodnionych z dzier¿awc¹, z tym ¿e czynsz nie mo¿e byæ ni¿szy od do-tychczasowego. Przy podejmowaniu decyzji o dalszym wydzier¿awianiu nieru-chomoœci Agencja analizuje zasadnoœæ wy³¹czenia do odrêbnego zagospodaro-wania czêœci dzier¿awionej nieruchomoœci. W umowach dzier¿awy wiêkszych nieruchomoœci wpisywane s¹ ponadto klauzule o mo¿liwoœci wy³¹czania czêœci gruntów z przedmiotu dzier¿awy dla zaspokojenia popytu okolicznych rolników na powiêkszanie gospodarstw rodzinnych.

Umowa dzier¿awy mo¿e zostaæ rozwi¹zana przed terminem na wniosek dzier¿awcy, w drodze porozumienia stron lub jednostronnie przez Agencjê w zwi¹zku z niedotrzymaniem przez dzier¿awcê warunków umowy. W sytu-acjach uzasadnionych wzglêdami spo³eczno-ekonomicznymi zamiast rozwi¹za-nia umowy mo¿e dojœæ do przekazarozwi¹za-nia praw i obowi¹zków dzier¿awcy innej osobie.

Czynsz dzier¿awny ustalany jest jako kwota pieniê¿na albo jej równowartoœæ wyra¿ana w kwintalach pszenicy. Czynsz wyra¿ony w z³otych jest przedmiotem waloryzacji przy zastosowaniu wskaŸników zmian cen skupu podstawowych produktów rolnych (ziarno pszenicy i ¿yta, ¿ywiec rzeŸny wo³owy, wieprzowy i drobiowy oraz mleko krowie). Mo¿liwe jest obni¿enie czynszu w przypadku zdarzeñ losowych, gdy zwyk³y przychód z dzier¿awy uleg³ znacznemu zmniej-szeniu. Stosuje siê te¿ odroczenie lub roz³o¿enie na raty nale¿noœci Agencji w zwi¹zku z niekorzystnymi zjawiskami gospodarczymi oraz zdarzeniami o charakterze losowym, jeœli spowodowa³y obni¿enie przychodu, uniemo¿liwia-j¹ce terminowe wywi¹zywanie siê ze zobowi¹zañ [Rozporz¹dzenie... 2009].

Dzier¿awca zobowi¹zany jest do p³acenia podatków, w tym m.in. od nieru-chomoœci, rolnego i leœnego, op³at melioracyjnych i kosztów ubezpieczenia. Ustalaj¹c w umowie sposób zabezpieczenia p³atnoœci czynszu dzier¿awnego i rat nale¿noœci za sprzedane mienie, Agencja stosuje zaproponowane przez dzier¿awcê formy zabezpieczeñ gwarantuj¹ce sp³atê nale¿noœci.

Dzier¿awca ma obowi¹zek zachowania nieruchomoœci w stanie niepogorszo-nym, ponosz¹c koszty konserwacji i remontów. Na wykonanie inwestycji, a tak-¿e ulepszenie obiektu budowlanego powinien uzyskaæ zgodê ANR. Inwestycje

s¹ realizowane g³ównie na koszt dzier¿awcy, chocia¿ istnieje mo¿liwoœæ ich wspó³finansowania przez Agencjê.

Dzier¿awiona nieruchomoœæ mo¿e byæ sprzedana na rzecz dzier¿awcy w dro-dze pierwszeñstwa nabycia, jeœli u¿ytkowa³ j¹ przez co najmniej 3 lata.

Nieruchomoœci Zasobu „powracaj¹ce” z dzier¿aw do czasu ich ponownego zagospodarowania znajduj¹ siê w okresowym administrowaniu jednostek gospo-darczych Zasobu (jgZ). Do zadañ jgZ nale¿y prowadzenie na tych nieruchomo-œciach dzia³alnoœci rolniczej, przetwórstwa rolnego, gospodarowanie mieszka-niami i infrastruktur¹ mieszkaniow¹ oraz organizacja zabezpieczenia i ochrony przeciwpo¿arowej powierzonego mienia. Na koniec 2009 roku dzia³a³o 70 jgZ, z czego 6 administrowa³o jednostkami produkcyjnymi gospodaruj¹cymi na po-wierzchni 2 tys. ha. W administrowaniu pozosta³ych jgZ znajdowa³y siê inne obiekty, w tym m.in. zespo³y dworskie i pa³acowo-parkowe.

Dzier¿awa by³a podstawowym sposobem zagospodarowania gruntów Zasobu w pocz¹tkach dzia³alnoœci Agencji z uwagi na ówczesn¹ du¿¹ ofertê gruntów Skarbu Pañstwa i ograniczone mo¿liwoœci finansowe ich potencjalnych nabyw-ców.

Od 1996 roku notowany jest systematyczny spadek area³u wydzier¿awia-nych gruntów na rzecz postêpuj¹cej sprzeda¿y (rysunek 2). Zmiany w dzier¿a-wach gruntów Zasobu, jakie nast¹pi³y po akcesji Polski do UE, polegaj¹ na zmniejszeniu udzia³u w strukturze dzier¿aw umów na powierzchnie do 1 ha, rosn¹cym udziale umów na dzier¿awê powierzchni o areale od 10 do 300 ha i stabilizacji udzia³u umów dzier¿aw nieruchomoœci o powierzchni powy¿ej 300 ha (tabela 1).

RYSUNEK 2. Wielkoœæ gruntów wydzier¿awionych przez ANR w latach 1992–2009 FIGURE 2. Property leased by ANR in 1992–2009

ty

s.

h

TABELA 1. Grunty Zasobu w dzier¿awie wed³ug grup obszarowych [tys. ha], stan na 31.12.2009 roku TABLE 1. Current number of leased property, according to area groups (as to 31/12/2009)

Ggrupy Do 1,00– 2,00– 5,00– 10,00– 10,00– 50,00– 100,00– 300,0– 500,00– 1000,00 obszarowe 1 ha 1,99 4,99 9,99 19,99 49,99 99,99 299,99 499,99 999,99 wiêcej Polska 19,5 26,5 51,6 60,3 91,1 177,9 139,4 283,4 289,4 250,7 289,4

Zasadniczy wp³yw na spadek ogólnego area³u dzier¿awionych gruntów Zasobu ma zmniejszanie powierzchni dzier¿aw w grupie nieruchomoœci powy¿ej 300 ha. Oznacza to, ¿e w okresie po akcesji do UE tendencje zmian w strukturze dzier-¿aw gruntów Zasobu realizuj¹ postulaty polityki pañstwa w zakresie kszta³towa-nia ustroju rolnego przez grupy dzier¿awców, spe³kszta³towa-niaj¹cych kryteria prowadze-nia gospodarstw rodzinnych (o powierzchni do 300 ha).

WSPARCIE ROZWÓJU INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ NA OBSZARACH WIEJSKICH

W trakcie procesu prywatyzacji Agencja przejê³a do Zasobu (g³ównie po by-³ych ppgr) infrastrukturê techniczn¹ (wodoci¹gi, oczyszczalnie œcieków, studnie g³êbinowe, hydrofornie, kot³ownie osiedlowe, boiska, drogi i inne), która jest suk-cesywnie przekazywana gminom wraz z pomoc¹ finansow¹ na jej modernizacjê. Od pocz¹tku dzia³ania Agencji do koñca 2009 roku wydatki na ten cel wynios³y 928 mln z³. W tym czasie Agencja przekaza³a równie¿ samorz¹dom terytorialnym 50,3 tys. ha gruntów Zasobu na realizacjê inwestycji budowy dróg, ulic, mostów, urz¹dzeñ zaopatrzenia w wodê, kanalizacji, utrzymania czystoœci, budownictwa komunalnego i socjalnego, ochrony zabytków, gminnych targowisk, cmentarzy komunalnych oraz innych obiektów i urz¹dzeñ u¿ytecznoœci publicznej.

Wraz z nieruchomoœciami by³ych ppgr Agencja przejê³a do Zasobu 336 tys. mieszkañ zak³adowych, z czego 304 tys. sprzedano dotychczasowym najemcom (przy obni¿kach ceny sprzeda¿y do 95% ceny rynkowej miesz-kañ). Od pocz¹tku swojej dzia³alnoœci do koñca 2009 roku Agencja wydatko-wa³a prawie 54 mln z³ na utrzymanie substancji mieszkaniowej Zasobu. Koszty, obejmuj¹ce m.in. op³aty czynszu najmu mieszkañ za emerytów i ren-cistów, którzy nabyli prawo do bezp³atnego mieszkania z tytu³u pracy w ppgr, wynios³y w 2009 roku 2,5 mln z³.

Od 2009 roku Agencja realizuje nowy program pomocy œrodowiskom pope-geerowskim, w którym beneficjentami bezzwrotnej pomocy finansowej s¹ gmi-ny i spó³dzielnie mieszkaniowe. Przejê³y one nieodp³atnie od Agencji domy, lo-kale mieszkalne i budynki gospodarcze wraz z przynale¿nym gruntem. Benefi-cjentami programu s¹ równie¿ gminy i spó³dzielnie utworzone przez nabywców lokali mieszkalnych z Zasobu. W ich gestii s¹ przejête od ANR grunty zabudo-wane obiektami infrastruktury technicznej, towarzysz¹cej budynkom mieszkal-nym, wraz z mieniem niezbêdnym do korzystania z tej infrastruktury, oraz ma-j¹tek wraz z gruntami, s³u¿¹cy wykonywaniu innej dzia³alnoœci ni¿ gospodarcza (w szczególnoœci obiekty socjalne, kulturalne, sportowe, oœwiatowe i ochrony zdrowia). Na realizacjê programu pomocy œrodowiskom popegeerowskim w la-tach 2009–2011 Agencja planuje przeznaczyæ ³¹cznie oko³o 180 mln z³.

SPÓ£KI HODOWLANE AGENCJI

Agencja wykonuje prawa w³aœcicielskie w 51 spó³kach hodowlanych o szcze-gólnym znaczeniu dla gospodarki narodowej, w tym: 6 spó³kach hodowli roœlin rolniczych, 3 spó³kach hodowli roœlin ogrodniczych, 21 spó³kach hodowli zwie-rz¹t oraz 21 spó³kach hodowli koni i stad ogierów. Spó³ki te u¿ytkuj¹ 4,6 tys. ha gruntów w³asnych oraz dzier¿awi¹ 112 tys. ha gruntów Zasobu. Spó³ki hodowli roœlin s¹ w³aœcicielami 324 odmian roœlin rolniczych i 337 odmian roœlin wa-rzywnych, posiadaj¹c blisko 40-procentowy udzia³ w powierzchni kwalifikacji polowej odmian zbó¿ i 20-procentowy udzia³ w zaopatrzeniu w materia³ sadze-niakowy ziemniaka.

Dzia³alnoœæ spó³ek hodowli zwierz¹t koncentruje siê na produkcji materia³u zarodowego na podstawie krajowych programów hodowli byd³a mlecznego, hy-brydyzacji trzody chlewnej, prób dzielnoœci i rozrodu koni oraz doskonalenia u¿ytkowoœci miêsnej owiec. Od populacji krów hodowanych w spó³kach pocho-dzi prawie po³owa mêskiego materia³u hodowlanego sprzedawanego na potrze-by krajowego programu genetycznego doskonalenia potrze-byd³a mlecznego. W spó³-kach Agencji hodowane s¹ wszystkie rasy œwiñ wykorzystywane w programie genetycznego doskonalenia krajowego stada trzody chlewnej. Spó³ki Agencji hoduj¹ 9 najwa¿niejszych krajowych ras koni, a stadniny Agencji s³yn¹ zw³asz-cza z hodowli koni czystej krwi arabskiej.

GOSPODARKA FINANSOWA ZASOBU

Koszty wykonywania zadañ, wynikaj¹cych z ustawy o gospodarowaniu nieruchomoœciami rolnymi Skarbu Pañstwa [1991], pokrywane s¹ przez Agencjê z dochodów uzyskiwanych z zagospodarowania mienia Zasobu, st¹d efekty finansowe dzia³alnoœci Agencji wi¹¿¹ siê œciœle z sytuacj¹ ekono-miczn¹ rolnictwa oraz koniunktur¹ na rynku nieruchomoœci rolnych. Okres realizacji prywatyzacyjnej misji Agencji, przypadaj¹cy zw³aszcza po przy-st¹pieniu Polski do UE, charakteryzowa³ szybki wzrost cen gruntów rolnych. Jednak w ostatnim okresie dynamika wzrostu cen gruntów rolnych Zasobu uleg³a spowolnieniu.

W transakcjach sprzeda¿y zawartych przez Agencjê w 2009 roku uzyskano œredni¹ cenê w wysokoœci 14 932 z³ za 1 ha, podczas gdy w 2006 roku 7374 z³, a w 2004 roku 4682 z³ (rysunek 3). Wzrost cen gruntów skutkowa³ zwiêksze-niem wp³ywów finansowych ze sprzeda¿y mienia Zasobu, ale równolegle Agen-cja zobowi¹zana zosta³a do zasilania bud¿etu pañstwa oraz przeznaczenia czêœci wp³ywów ze sprzeda¿y nieruchomoœci Zasobu na Fundusz Rekompensacyjny2_. Od 2005 roku Agencja wp³aci³a 4,8 mld z³ do bud¿etu pañstwa oraz 2,2 mld z³ na rzecz Funduszu Rekompensacyjnego. Równie¿ przejête przez Agencjê zobo-wi¹zania by³ych ppgr, o ³¹cznej kwocie 2,0 mld z³, zosta³y w ca³oœci sp³acone 2 _{Z Funduszu Rekompensacyjnego wyp³acane s¹ œwiadczenia dla uprawnionych obywateli RP,} którzy pozostawili swoje nieruchomoœci poza obecnymi granicami naszego pañstwa.

z wp³ywów z prywatyzacji mienia Zasobu. W 2009 roku wp³ywy z gospodarowania mieniem Zasobu wynios³y 1944 mln z³, z czego 77% stanowi³y wp³ywy ze sprzeda-¿y mienia. W tym samym roku zrealizowano przekaz do bud¿etu pañstwa w wyso-koœci 824 mln z³ oraz do Funduszu Rekompensacyjnego w kwocie 712 mln z³.

Przez wiêkszoœæ okresu dzia³ania Agencji wysokoœæ czynszu za dzier¿awio-ne grunty Zasobu oscylowa³a œrednio w granicy 2 dt pszenicy rocznie z 1 ha i nie stanowi³a istotnej kategorii ekonomicznej kszta³tuj¹cej strukturê dzier¿aw3_. Po-ziom czynszu zacz¹³ dopiero wzrastaæ w umowach dzier¿awy zawieranych w ostatnich latach (zw³aszcza od 2003 roku). Przeciêtny czynsz oferowany za dzier¿awê gruntów Zasobu w 2009 roku wyniós³ 5,8 dt·ha–1_{, podczas gdy} w 2004 roku 3,5 dt·ha–1_{(rysunek 4).}

W tym samym czasie znacz¹co zmniejsza³a siê powierzchnia corocznie wy-dzier¿awianych gruntów rolnych (ze 124 tys. ha w 2004 roku do 19 tys. ha w 2009 roku), co zmniejsza znaczenie czynszu dzier¿awnego jako kategorii po-zyskiwania przychodów z tej formy zagospodarowania gruntów Zasobu. RYSUNEK 3. Œrednia cena gruntów rolnych w latach 1992–2009

FIGURE 3. Average agricultural land price in 1992–2009

RYSUNEK 4. Œredni czynsz dzier¿awny dla nowo zawieranych umów w latach 1992–2009 FIGURE 4. Average leasehold for new agreements in 1992–2009

z³ dt · ha –1 3_{1 decytona (dt) = 100 kg.}

PODSUMOWANIE

Dokonuj¹c podsumowania dzia³añ Agencji na przestrzeni minionych 18 lat, nale¿y stwierdziæ, ¿e przede wszystkim w zakresie sprzeda¿y gruntów skutecz-nie realizowano zadaskutecz-nie tworzenia oraz poprawy struktury obszarowej gospo-darstw rodzinnych.

Po okresie dominacji dzier¿aw od 1996 roku, odnotowywany jest systema-tyczny spadek tej formy zagospodarowania gruntów. Zasadniczy wp³yw na zmniejszenie area³u dzier¿awionych gruntów Zasobu ma zmniejszenie po-wierzchni dzier¿aw w grupie nieruchomoœci powy¿ej 300 ha. Oznacza to, ¿e tendencje zmian w strukturze dzier¿aw gruntów Zasobu realizuj¹ postulaty po-lityki pañstwa w zakresie kszta³towania ustroju rolnego poprzez grupy dzier-¿awców, spe³niaj¹cych kryteria prowadzenia gospodarstw rodzinnych (o po-wierzchni do 300 ha). Zwiêkszenie udzia³u popo-wierzchni dzier¿aw w grupie nieruchomoœci od 10 do 300 ha wskazuje, ¿e taka wielkoœæ nieruchomoœci rol-nej jest preferowana przez dzier¿awców i z wyboru rolników mo¿e byæ uzna-na za optymaln¹ lub zbli¿on¹ do optymalnej wielkoœci gospodarstwa rodzin-nego w kraju.

Od 2009 roku Agencja realizuje program bezzwrotnej pomocy finansowej œrodowiskom popegeerowskim. Beneficjentami programu s¹ gminy i spó³-dzielnie mieszkaniowe, które nieodp³atnie przejê³y od Agencji domy, lokale mieszkalne i budynki gospodarcze wraz z przynale¿nym gruntem, gminy i spó³dzielnie utworzone przez nabywców lokali mieszkalnych z Zasobu, któ-re przejê³y od Agencji grunty zabudowane obiektami infrastruktury technicz-nej towarzysz¹cej budynkom mieszkalnym wraz z mieniem niezbêdnym do korzystania z tej infrastruktury, oraz gminy, którym Agencja przekaza³a maj¹-tek wraz z niezbêdnymi gruntami, s³u¿¹cy wykonywaniu innej dzia³alnoœci ni¿ gospodarcza (w szczególnoœci obiekty socjalne, kulturalne, sportowe, oœwia-towe i ochrony zdrowia).

Agencja wykonuje równie¿ prawa w³aœcicielskie w 51 spó³kach hodowli roœlin i zwierz¹t gospodarskich o szczególnym znaczeniu dla gospodarki na-rodowej. Dzia³alnoœæ spó³ek hodowli zwierz¹t koncentruje siê na produkcji ma-teria³u zarodowego na podstawie krajowych programów hodowli byd³a mlecz-nego, hybrydyzacji trzody chlewnej, prób dzielnoœci i rozrodu koni oraz dosko-nalenia u¿ytkowoœci miêsnej owiec. Stadniny koni Agencji s³yn¹ zw³aszcza z hodowli koni arabskich czystej krwi.

Koszty wykonywania zadañ wynikaj¹cych z ustawy o gospodarowaniu nieru-chomoœciami rolnymi Skarbu Pañstwa [Ustawa... 1991] pokrywane s¹ przez Agencjê z dochodów uzyskiwanych z zagospodarowania mienia Zasobu. Wzrost cen gruntów Zasobu, widoczny zw³aszcza po przyst¹pieniu naszego kraju do Unii Europejskiej, skutkowa³ zwiêkszeniem wp³ywów finansowych ze sprzeda-¿y mienia, ale równolegle Agencja zobowi¹zana zosta³a do zasilania bud¿etu pañstwa oraz przeznaczenia czêœci wp³ywów ze sprzeda¿y nieruchomoœci Zaso-bu na Fundusz Rekompensacyjny.

BIBLIOGRAFIA

Dzun W., 2005: Pañstwowe gospodarstwa rolne w procesie przemian systemowych w Polsce. IRWiR PAN, Warszawa.

Helta M., Œwit³yk M., 2008: Efektywnoœæ techniczna spó³ek Agencji Nieruchomoœci Rolnych w

la-tach 1994–2006.„Roczniki Nauk Rolniczych” G, 95, 1.

Kagan A., 2008: EfektywnoϾ funkcjonowania wielkoobszarowych gospodarstw rolnych

powsta-³ych z maj¹tku Skarbu Pañstwa po integracji z Uni¹ Europejsk¹.IERiG¯-PIB, Warszawa.

Raporty z dzia³alnoœci Agencji W³asnoœci Rolnej Skarbu Pañstwa i Agencji Nieruchomoœci Rol-nych, 1994–2009. AWRSP i ANR, Warszawa.

Rozporz¹dzenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 19 listopada 2009 r. w sprawie szcze-gó³owych przes³anek odroczenia, roz³o¿enia na raty lub umorzenia nale¿noœci Agencji Nieru-chomoœci rolnych oraz trybu postêpowania w tych sprawach. Dz.U. z 2009 r. nr 210, poz. 1619.

Rozporz¹dzenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 15 lutego 2010 r. w sprawie wysokoœci oprocentowania odroczonej lub roz³o¿onej na raty nale¿noœci z tytu³u sprzeda¿y mienia Zaso-bu W³asnoœci Rolnej SkarZaso-bu Pañstwa oraz ustalenia innych ni¿ pieni¹dz mierników wartoœci nale¿noœci pieniê¿nej. Dz.U. z 2010 r., nr 23, poz. 118.

Sikorska A., Ciodyk T., Buks B., Zagórski T., Zadura A., 2007–2009: Rynek ziemi rolniczej – stan

i perspektywy.IERiG¯-PIB, Warszawa.

Sprzeda¿, dzier¿awa, nabywanie. Wybrane zagadnienia dotycz¹ce obrotu nieruchomoœciami,

2009/2010. ANR, Warszawa.

Szarliñski W., Pietrzak S., Andryszak A., 2007: Materia³y na konferencjê Europejskiego

Stowarzy-szenia Instytucji Rozwoju Obszarów Wiejskich i Agencji Nieruchomoœci Rolnych. Maszynopis.

ANR, Warszawa.

Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomoœci przez cudzoziemców. Dz.U. z 2004 r. nr 167, poz. 1758 ze zm.

Ustawa z dnia 19 paŸdziernika 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomoœciami Skarbu Pañstwa. Dz.U. z 2007 r. nr 231, poz. 1700 z póŸn. zm.

Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kszta³towaniu ustroju rolnego. Dz.U. z 2003 r. nr 64, poz. 592 z póŸn. zm.

Wilkin J., 2005: Przestroga przed pochopnym dzia³aniem. „Nowe ¯ycie Gospodarcze” 21.

THE MANAGEMENT OF AGRICULTURAL PROPERTY OWNED BY THE STATE TREASURY IN THE ACTIVITY OF THE

AGRICULTURAL PROPERTY AGENCY

Abstract. The paper describes the major activities of the Agricultural Property Agency in the

field of management of Agricultural Property Stock of the State Treasury (APS) with parti-cular emphasis on selling and leasing of property. Agency's mission also includes the suppor-ting of technical infrastructure on the rural areas, social assistance for employees of former state farms and corporate governance of agricultural breeding companies with particular im-portance for national economy. The Agency also conducts monitoring of the private land market and supports the development of family farms run by individual farmers.

Key words: agency, agricultural property stock of the state treasury, sales and leasing of

stock property, social support, technical infrastructure, family farms, companies of the state treasury