Wartość i metody wyceny nieruchomości

Pełen tekst

(1)Zesz yty Naukowe nr. 703. 2006. Akademii Ekonomicznej w Krakowie. Stanis∏aw Maciejowski Katedra Ekonomiki NieruchomoÊci i Procesu Inwestycyjnego. WartoÊç i metody wyceny nieruchomoÊci 1. Istota i zakres wyceny nieruchomoÊci Przemiany gospodarcze w Polsce w latach 90. XX w. i obecnie wp∏yn´∏y na sposób postrzegania i interpretowania wielu procesów gospodarczych i kategorii techniczno-ekonomicznych. Wiele poj´ç i stosowanych w procesach gospodarowania zasad oraz narz´dzi uleg∏o deprecjacji. Sformu∏owane zosta∏y nowe lub sà przyswajane znane w gospodarce rynkowej definicje, kategorie ekonomiczne oraz metody analizy i oceny podmiotów gospodarczych, istniejàcych i nowo tworzonych rynków oraz procesów gospodarczych. Zmiana systemu gospodarowania doprowadzi∏a do szerszego wyeksponowania i o˝ywienia rynku nieruchomoÊci. Wzrost popytu na nieruchomoÊci, zniesienie wielu barier i ograniczeƒ w obrocie nieruchomoÊciami, wprowadzenie nowych regulacji prawnych, rozszerzenie w∏asnoÊci prywatnej i wiele innych czynników umo˝liwia, a zarazem wymusza, szybki rozwój tego rynku, jako niezb´dnego segmentu gospodarki rynkowej1. Istotne znaczenie dla prawid∏owego odzwierciedlenia aktualnego i docelowego stanu rynku nieruchomoÊci ma okreÊlenie wartoÊci specyficznego przedmiotu obrotu, czyli nieruchomoÊci. ZnajomoÊç wartoÊci stanowi podstaw´ transferu praw w∏asnoÊci i u˝ytkowania. Narz´dziem s∏u˝àcym do okreÊlenia wartoÊci jest wycena nieruchomoÊci. Wycena ta mo˝e dotyczyç wartoÊci materialnej substancji nieruchomoÊci (i praw z nià zwiàzanych), jak równie˝ wartoÊci nieruchomoÊci w ogóle (i praw z nià zwiàzanych), uwzgl´dniajàcej tak˝e pewne elementy pozamaterialne rzutujàce na wykorzystanie tej substancji, a ostatecznie wp∏ywajàce na zdolnoÊç przynoszenia i pomna˝ania korzyÊci. 1 S. Maciejowski, Rynek nieruchomoÊci i jego struktura (wybrane problemy) [w:] Problemy inwestowania i rynku nieruchomoÊci, red. R. Borowiecki, AE w Krakowie, Kraków 1998, s. 65..

(2) 74. Stanis∏aw Maciejowski. Wycena to zespó∏ – realizowanych wed∏ug okreÊlonych regu∏ – analiz i ocen, które prowadzà do ustalenia wartoÊci nieruchomoÊci o okreÊlonym stopniu z∏o˝onoÊci, wed∏ug stanu na konkretny moment czasowy, w okreÊlonym miejscu i w okreÊlonych warunkach spo∏eczno-ekonomicznych. Wspomniany zespó∏ analiz i ocen to elementy szacowania nieruchomoÊci, czyli procedury obejmujàcej wiele czynnoÊci technicznych, obliczeniowych, wyjaÊniajàcych, dokumentujàcych wyniki itp., zwiàzanych z okreÊleniem wartoÊci. Ustalona w toku wyceny wartoÊç mo˝e, ale nie musi, byç równa cenie nieruchomoÊci. Jest ona tylko podstawà do stanowienia ceny, a ta ostatnia jest zewn´trznym wyrazem wartoÊci. Jest ona wynikiem negocjacji mi´dzy zainteresowanymi stronami gry rynkowej „zderzeniem subiektywnych wycen z obiektywnymi przes∏ankami wyceny”2. W tym sensie prowadzona procedura wyceny wartoÊci mo˝e byç traktowana jako szacowanie wartoÊci. Wycena nieruchomoÊci gruntowych i/lub obiektowych jest niezb´dna do osiàgnićia wielu celów i znajduje szerokie zastosowanie m.in.: – przy zmianie stosunków w∏asnoÊciowych: kupno–sprzeda˝, prywatyzacja i reprywatyzacja, spadek, darowizna, zamiana, scalanie i podzia∏ nieruchomoÊci, zmiana stanu zasobów majàtkowych, – przy zmianie stosunków u˝ytkowania: najem, dzier˝awa, leasing, ajencja, – w sytuacji pozyskiwania dodatkowych êróde∏ kapita∏u i koniecznoÊci u˝ycia nieruchomoÊci do zabezpieczenia kredytu, po˝yczki itp., – przy okreÊlaniu wysokoÊci opodatkowania nieruchomoÊci z tytu∏u jej posiadania i/lub u˝ytkowania, podatków i op∏at (np. od czynnoÊci cywilno-prawnych, notarialnych, op∏aty adiacenckiej), zwiàzanych ze sprzeda˝à nieruchomoÊci, darowiznà, spadkiem itp., – do okreÊlenia wartoÊci nieruchomoÊci w celu jej ubezpieczenia lub oszacowania wielkoÊci odszkodowania z tytu∏u jej zniszczenia, uszkodzenia, przymusowego wyw∏aszczenia. Wycena jest równie˝ prowadzona z innych ni˝ wymieniono przyczyn, np. na potrzeby sprawozdawczo-bilansowe, w celu okreÊlenia wartoÊci inwestycji niezakoƒczonych, do naliczania amortyzacji, wartoÊci udzia∏ów wspólników itp. Powy˝sze uwagi Êwiadczà o znaczàcej funkcji wyceny nieruchomoÊci w procesie gospodarowania.. 2. WartoÊç nieruchomoÊci i jej rodzaje Pojćie wartoÊç ma w ekonomii szczególne znaczenie, przy czym jest to kategoria trudna do interpretacji ze wzgl´du na swojà z∏o˝onoÊç, zmiennoÊç, rol´ w procesie gospodarowania oraz wieloÊç czynników majàcych na nià. 2 E. Màczyƒska, M. Prystupa, K. Rygiel, Ile jest warta nieruchomoÊç, Poltext, Warszawa 2004, s. 41..

(3) WartoÊç i metody wyceny nieruchomoÊci. 75. wp∏yw3. Jest to kategoria ekonomiczna, która wyra˝a opini´ o mo˝liwej cenie. WartoÊç przyjmowaç mo˝e ró˝ne postaci, nie ma bowiem jednej niezmiennej wartoÊci, „wartoÊci samej w sobie”4. Tak w teorii, jak i w praktyce wyró˝nia si´ wiele rodzajów wartoÊci w zale˝noÊci od sk∏adu cech danego towaru, które sà uwzgl´dniane w procedurze wyceny. To zró˝nicowanie rodzajów wartoÊci, tak co do poziomu, jak i treÊci merytorycznych dotyczy równie˝ wartoÊci nieruchomoÊci. Traktujàc nieruchomoÊç jako dobro, które mo˝e byç i jest przedmiotem obrotu, mo˝na mówiç o jej wartoÊci u˝ytkowej i wartoÊci wymiennej. WartoÊç u˝ytkowa to zdolnoÊç nieruchomoÊci do zaspokajania potrzeb, to jej przydatnoÊç i po˝ytecznoÊç w zastosowaniu ze wzgl´du na posiadane cechy. Jest to kategoria obiektywna, której nie mo˝na uto˝samiaç z u˝ytecznoÊcià. WartoÊç wymienna w ogóle to stosunek iloÊciowy, w jakim jeden towar jest wymieniany na inny. Je˝eli ekwiwalentem w tej wymianie b´dzie pieniàdz, to jest to stosunek, w jakim dany towar jest wymieniany na okreÊlonà iloÊç jednostek pieni´˝nych. W odniesieniu do nieruchomoÊci wartoÊç ta to iloÊç Êrodków pieni´˝nych, jakà zbywajàcy otrzymuje, a nabywca p∏aci, realizujàc transakcj´ kupna–sprzeda˝y. Odzwierciedla ona zachowania w sferze obrotu nieruchomoÊciami inwestorów, kupujàcych i sprzedajàcych. Obok wartoÊci wymiennej nale˝y wyró˝niç wartoÊç rynkowà nieruchomoÊci, czyli najbardziej prawdopodobnà cen´ sprzeda˝y/nabycia w danym momencie. Zak∏ada si´, ˝e strony transakcji nie dzia∏ajà pod przymusem, znane sà warunki i okolicznoÊci sprzeda˝y, a rynek jest w równowadze. W zale˝noÊci od celu i okolicznoÊci wyceny oraz stanu nieruchomoÊci wartoÊç rynkowa mo˝e przybieraç ró˝ne formy, tj. wartoÊç rynkowa aktualnego stanu u˝ytkowania, optymalnego wykorzystania, wymuszonej sprzeda˝y i przysz∏ej sprzeda˝y. Wycena rynkowej wartoÊci nieruchomoÊci jest wycenà okreÊlonych praw do przedmiotowej nieruchomoÊci, jest to hipoteza ceny z wyeliminowaniem cen zani˝onych i zawy˝onych w procesie szacowania wartoÊci. Istotnà rol´ w procesie wyceny nieruchomoÊci odgrywa wartoÊç odtworzeniowa, która ma zastosowanie przy szacowaniu wszystkich rodzajów nieruchomoÊci – w pewnych sytuacjach jest ona wymagana prawem. WartoÊç ta to suma nak∏adów finansowych niezb´dnych do odtworzenia nieruchomoÊci w danym momencie i w danym miejscu, z uwzgl´dnieniem stopnia zu˝ycia. Przy okreÊlaniu tej wartoÊci nale˝y odr´bnie ustaliç wartoÊç gruntu (nak∏ady na. 3 Problematyka wartoÊci w ogóle i w odniesieniu do nieruchomoÊci jest opisywana i interpretowana m.in. w pracach: Z. Dach, Podstawy mikroekonomii, Wyd. Naukowe Synaba, Kraków 1998, s. 18–20; G.F. Stanlake, Podstawy ekonomii, WSP, Warszawa 1992, s. 94; E.Kucharska-Stasiak, WartoÊç rynkowa nieruchomoÊci, Twigger, Warszawa 2000, s. 11–32; E. Kucharska-Stasiak, NieruchomoÊç a rynek, PWN, Warszawa 2004, s. 101–116; E. Màczyƒska, M. Prystupa, K. Rygiel, op. cit., s. 39–41 i 103–106. 4 E. Kucharska-Stasiak, NieruchomoÊç jako czynnik wyboru w procesach rozwojowych [w:] Informacja o procesie wyceny zasobów majàtkowych, Art, Olsztyn 1994, s. 103..

(4) 76. Stanis∏aw Maciejowski. zakup gruntu) i wartoÊç jego cz´Êci sk∏adowych. Jest ona równie˝ stosowana do wyceny nieruchomoÊci o wyspecjalizowanym sposobie u˝ytkowania, WartoÊcià stanowiàcà podstaw´ naliczania podatku od nieruchomoÊci jest wartoÊç katastralna. Jest ona ustalana na podstawie szacowania wartoÊci nieruchomoÊci reprezentatywnych dla poszczególnych ich rodzajów. Mo˝e obejmowaç wartoÊç gruntu, jak i jego cz´Êci sk∏adowych. WartoÊç ta jest cz´sto okreÊlana mianem urz´dowej, gdy˝ jest ustalana na potrzeby urz´du. WartoÊcià, która w ocenie banku odzwierciedla poziom ryzyka zwiàzanego z nieruchomoÊcià jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów, jest wartoÊç bankowo-hipoteczna. Jest to wartoÊç gwarantujàca zabezpieczenie udzielonego kredytu lub po˝yczki. WartoÊç ta nie powinna przekraczaç aktualnej w momencie wyceny i udzielania kredytu rynkowej wartoÊci nieruchomoÊci. W literaturze przedmiotu opisanych jest jeszcze wiele innych rodzajów wartoÊci, które mogà byç ustalane w procedurach wyceny: wartoÊç likwidacyjna, wartoÊç zagospodarowania, wartoÊç rozsàdna, wartoÊç czynszowa, wartoÊç inwestycyjna, wartoÊç ubezpieczeniowa, a tak˝e wartoÊç obiektywna i subiektywna. OkreÊlenie tych wszystkich wartoÊci, ich treÊç i rozmiary zale˝à od celu wyceny i stosowanych metod.. 3. PodejÊcie dochodowe wyceny nieruchomoÊci W ujćiu tradycyjnym wyró˝nia si´ trzy podejÊcia, tj. dochodowe, porównawcze oraz kosztowe (rys. 1). W literaturze przedmiotu opisywane jest równie˝ – jako czwarte – podejÊcie mieszane, którego procedury post´powania znajdujà zastosowanie do wyceny nieruchomoÊci o okreÊlonej z∏o˝onoÊci lub o okreÊlonym celu wyceny. Metody stosowane w tym podejÊciu sà powiàzane z podejÊciami tradycyjnymi (np. dochodowym), gdy˝ nie sà to metody samoistne. Sà one najcz´Êciej kombinacjà metod opisanych w tradycyjnym ujćiu5. Istota dochodowego podejÊcia do wyceny nieruchomoÊci sprowadza si´ w najogólniejszym ujćiu do powiàzania jej wartoÊci z osiàganymi lub mo˝liwymi do osiàgnićia z tej nieruchomoÊci dochodami. Przy tym podejÊciu osiàganie dochodu z nieruchomoÊci nie jest warunkiem koniecznym; wystarczajàca jest mo˝liwoÊç osiàgania takiego dochodu (rys. 1). Jest to wycena rynkowej wartoÊci nieruchomoÊci jako przedmiotu prawa w∏asnoÊci lub wartoÊci innych praw do nieruchomoÊci6.. 5 A. Hopfer, H. J´drzejewski, R. èróbek, S. èróbek, Podstawy wyceny nieruchomoÊci, Twigger, Warszawa 2001, s. 155–157 oraz Wycena nieruchomoÊci, red. E. Kucharska-Stasiak, (polskie wydanie ksià˝ki The Appraisal of Real Estate, The Appraisal Institute, Chicago 2000), Polska Federacja Stowarzyszeƒ Rzeczoznawców Majàtkowych, Warszawa 2000, s. 246–252 i 312. 6 Zob. Standard III.6, p. 2.2 oraz Wycena nieruchomoÊci..., s. 301–303, a tak˝e E. Kucharska-Stasiak, WartoÊç rynkowa..., s. 63..

(5) technika zdyskontowanych strumieni pieni´˝nych. porównywania nieruchomoÊci parami. èród∏o: opracowanie w∏asne.. technika elementów scalonych. metody. mieszane. kosztów likwidacji wskaêników szacunkowych gruntów. pozosta∏oÊciowa. technika wskaênikowa. kosztów zastàpienia. metody. kosztowe. kosztów odtworzenia. technika szczegó∏owa. korygowania ceny Êredniej analizy statystycznej rynku. Rys. 1. PodejÊcia w procesie wyceny nieruchomoÊci. technika kapitalizacji prostej. zysków. metody. metody. inwestycyjna. porównawcze. dochodowe. PodejÊcie. WartoÊç i metody wyceny nieruchomoÊci 77.

(6) Stanis∏aw Maciejowski. 78. Przy zastosowaniu podejÊcia dochodowego okreÊla si´ wartoÊç rynkowà nieruchomoÊci, przyjmujàc, ˝e nabywca zap∏aci za nià cen´, której wysokoÊç uzale˝ni od mo˝liwego, przewidywanego dochodu z tej nieruchomoÊci i ˝e zap∏aci za nià nie wićej ni˝ cen´, za którà móg∏by nabyç innà nieruchomoÊç o tej samej rentownoÊci i stopniu ryzyka. W podejÊciu dochodowym wyró˝nia si´ dwie metody wyceny, tj. metod´ inwestycyjnà i metod´ zysków (okreÊlanà równie˝ jako dochodowa), przy czym podstawowym elementem ró˝nicujàcym te metody jest sposób okreÊlania dochodu. Istota metody inwestycyjnej sprowadza si´ do okreÊlenia wartoÊci rynkowej nieruchomoÊci przynoszàcej lub mogàcej przynieÊç dochód z czynszów, których wysokoÊç mo˝na okreÊliç na podstawie analizy rynku i kszta∏towania si´ na tym rynku stawek czynszowych za najem i dzier˝aw´. Czynsze powinny mieç charakter d∏ugookresowo trwa∏y i byç typowe dla danej lokalizacji. Je˝eli dochód z nieruchomoÊci nie mo˝e byç oszacowany w sposób opisany przy metodzie inwestycyjnej, to stosuje si´ metod´ zysków. W metodzie tej dochód jest ustalany w wysokoÊci odpowiadajàcej udzia∏owi w∏aÊciciela nieruchomoÊci w zysku, dochodzie netto osiàganym z nieruchomoÊci przedmiotowej i nieruchomoÊci podobnych. Ta metoda mo˝e byç stosowana do wyceny nieruchomoÊci, które przynoszà dochód bezpoÊrednio uzale˝niony od szczególnego przeznaczenia lub u˝ytkowania nieruchomoÊci. Metoda inwestycyjna i metoda zysków mogà byç zastosowane przy u˝yciu dwóch technik, tj. techniki kapitalizacji prostej i techniki dyskontowania strumieni pieni´˝nych. Stosujàc technik´ kapitalizacji prostej, wartoÊç nieruchomoÊci jest okreÊlana poprzez dochód jednoroczny i stop´ lub wspó∏czynnik kapitalizacji: 1 Wn = D . R gdzie: Wn D R Wk C. lub. Wn = D . Wk,. – wartoÊç nieruchomoÊci, – dochód jednoroczny, – stopa kapitalizacji – D/C, – wspó∏czynnik kapitalizacji – C/D, – cena transakcyjna.. Istotnà kwestià przy zastosowaniu tej techniki jest ustalenie dochodu jednorocznego, jako sta∏ego strumienia na poziomie roku wyjÊciowego oraz okreÊlenie stopy kapitalizacji na podstawie porównywalnych zbywanych nieruchomoÊci. Wspó∏czynnik kapitalizacji odzwierciedla okres zwrotu kapita∏u wydatkowanego na zakup nieruchomoÊci z dochodów uzyskiwanych z tej nieruchomoÊci. Wspó∏czynnik ten ustala si´ na podstawie analizy rynku podobnych nieruchomoÊci, jako relacj´ ceny do dochodu..

(7) WartoÊç i metody wyceny nieruchomoÊci. 79. Omawiana technika jest ∏atwa i przejrzysta, nie wymaga szacunków przysz∏ych dochodów, je˝eli stopa kapitalizacji jest rzeczywiÊcie okreÊlana z wykorzystaniem transakcji sprzeda˝y nieruchomoÊci podobnych. Bardziej skomplikowanà technikà wyceny jest technika oparta na dyskontowaniu przysz∏ych dochodów (strumieni pieni´˝nych). Zak∏ada ona, ˝e dochody z nieruchomoÊci w kolejnych latach b´dà si´ zmieniaç. Wycena nieruchomoÊci tà technikà wymaga oszacowania rocznych dochodów, jakie nieruchomoÊç b´dzie przynosiç w okresie 5–8 lat. Dochody te podlegajà dyskontowaniu (sprowadzeniu do wartoÊci teraêniejszej) przy zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlajàcej wymagany zwrot na rynku kapita∏owym. Wn =. D1 (1 + r). +. D2 (1 + r). 2. +. n. Wn =. ∑. t=1. D3 (1 + r) Dt. (1 + r)t. 3. +. + ... +. Dn (1 + r). RV (1 + r)n. n. +. RV (1 + r)n. ,. ,. gdzie: Wn – wartoÊç nieruchomoÊci, D1, D2, D3, Dn – dochody generowane przez nieruchomoÊç w latach od t = 1, ... n, r – stopa dyskontowa, RV – wartoÊç rezydualna. WartoÊç rezydualna to wartoÊç nieruchomoÊci po okresie prognozy, ustalona na koniec ostatniego roku prognozowanego okresu. Jest to przewidywana na podstawie obserwacji i analizy rynku zdyskontowana cena przysz∏ej sprzeda˝y. D Oczekiwana wartoÊç rezydualna mo˝e byç okreÊlona jako: RV = n , czyli ostaR tecznie zaktualizowana wartoÊç jest równa: RV =. Dn R. .. 1 (1 + r)n. .. Generalnie, wed∏ug tej techniki, wartoÊç nieruchomoÊci jest sumà zdyskontowanych dochodów z okresu przyj´tego do analizy i zdyskontowanej na moment wyceny wartoÊci rezydualnej.. 4. Metody wyceny podejÊcia porównawczego Istotà podejÊcia porównawczego jest okreÊlenie wartoÊci rynkowej wycenianej nieruchomoÊci poprzez jej porównanie z innymi, podobnymi obiektami, które by∏y przedmiotem transakcji rynkowych i znane sà nie tylko ich ceny, ale tak˝e cechy, które mia∏y wp∏yw na ich wysokoÊç oraz warunki zawarcia trans-.

(8) Stanis∏aw Maciejowski. 80. akcji. Przyjmuje si´ wić, ˝e wartoÊç wycenianej nieruchomoÊci jest równa cenie podobnej nieruchomoÊci, skorygowanej z punktu widzenia ró˝niàcych ich cech i z uwagi na zmiany poziomu cen na skutek up∏ywu czasu. Wycena porównawcza polega wić na analizie cen porównywanych nieruchomoÊci i cech – upodabniajàcych i ró˝nicujàcych je – mogàcych wp∏ywaç na ich poziom. Przedmiotem porównaƒ powinny byç zawsze nast´pujàce podstawowe elementy7: rodzaj zbywanego prawa nieruchomoÊci, warunki finansowania, warunki sprzeda˝y, stan rynku, lokalizacja, cechy fizyczne, cechy ekonomiczne, wykorzystanie oraz elementy wartoÊci nie zwiàzane z nieruchomoÊcià. Punktem odniesienia mogà byç w zasadzie transakcje, które mia∏y miejsce na danym rynku nie wczeÊniej ni˝ dwa lata przed momentem dokonywanej wyceny. Tylko w wyjàtkowych przypadkach – gdy rynek jest s∏abo rozwini´ty i transakcje okreÊlonymi nieruchomoÊciami dokonywane sà rzadko – dopuszcza si´ wyd∏u˝enie tego okresu8. PodejÊcie porównawcze mo˝e byç stosowane przy wycenie wszystkich rodzajów nieruchomoÊci, jeÊli tylko istnieje dostateczna liczba porównywalnych transakcji. Najszersze jednak zastosowanie znajduje ono w wycenie nieruchomoÊci gruntowych i ich cz´Êci sk∏adowych, a tak˝e budynków i lokali stanowiàcych odr´bne nieruchomoÊci. Warunkiem powodzenia w zastosowaniu tego podejÊcia jest w szczególnoÊci istnienie dobrze rozwini´tego, stabilnego rynku, konkurencji i przep∏ywu wiarygodnych informacji o cenach i warunkach transakcji. W podejÊciu porównawczym wyró˝niç mo˝na trzy metody: – metod´ porównywania parami, – metod´ korygowania ceny Êredniej, – metod´ analizy statystycznej rynku. Wymienione metody wymagajà ustalenia zbioru rynkowych cech nieruchomoÊci, które majà istotny wp∏yw na kszta∏towanie poziomu cen i przypisanie ka˝dej z tych cech okreÊlonej wagi. Przyjmuje si´, ˝e wagà cechy jest jej procentowy udzia∏ w ró˝nicy pomi´dzy cenà maksymalnà i minimalnà, czyli w ∆C, przy czym: ∆C = Cmax – Cmin. Metoda porównywania parami pozwala okreÊliç wartoÊç rynkowà nieruchomoÊci przez porównanie jej kolejno z co najmniej trzema nieruchomoÊciami podobnymi, które by∏y przedmiotem obrotu i których ceny i cechy sà znane. Dla ka˝dej pary – nieruchomoÊç wyceniana i nieruchomoÊç stanowiàca punkt odniesienia – wylicza si´ poprawki kwotowe wynikajàce z uwzgl´dnienia ró˝nic cech i ich wag, a nast´pnie ustala wartoÊç wycenianej nieruchomoÊci jako cen´ transakcyjnà skorygowanà o sum´ poprawek kwotowych. Ostateczne okreÊlenie. 7. Wycena nieruchomoÊci..., s. 263. Standard III.7 – Wycena nieruchomoÊci przy zastosowaniu podejÊcia porównawczego. Polska Federacja Stowarzyszeƒ Rzeczoznawców NieruchomoÊci. 8.

(9) WartoÊç i metody wyceny nieruchomoÊci. 81. wartoÊci szacowanej nieruchomoÊci nast´puje poprzez obliczenie Êredniej arytmetycznej prostej lub wa˝onej z wyników uzyskanych dla ka˝dej pary. Podstawà metody korygowania ceny Êredniej jest okreÊlenie Êredniej ceny kilkunastu reprezentatywnych nieruchomoÊci, a nast´pnie skorygowanie jej wspó∏czynnikami przypisanymi okreÊlonym cechom rynkowym nieruchomoÊci. NieruchomoÊci reprezentatywne to takie, które by∏y przedmiotem obrotu rynkowego i charakteryzujà si´ szczególnym podobieƒstwem co do rodzaju i przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania. WartoÊç nieruchomoÊci ustalonà tà metodà mo˝na okreÊliç wzorem: r. Wn = CÊr.. ∑ ui . E,. i=1. gdzie: ui – wspó∏czynnik korygujàcy odpowiadajàcy i-tej cesze nieruchomoÊci, r – liczba cech rynkowych, E – wspó∏czynnik eksperta. Suma wspó∏czynników korygujàcych powinna mieÊciç si´ w przedziale: Cmin Cmax ; . Ceny maksymalna i minimalna sà cenami najdro˝szej (najlepszej) CÊr CÊr i najtaƒszej (najgorszej) nieruchomoÊci w próbie przyj´tej do porównaƒ. Wspó∏czynnik eksperta, zawierajàcy si´ w przedziale (0,85; 1,15) koryguje dodatkowo wartoÊç wycenianej nieruchomoÊci z tytu∏u jej szczególnych cech, odbiegajàcych od cech próby reprezentatywnej oraz z tytu∏u tendencji inflacyjnych. Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje si´ zbiór cen transakcyjnych w∏aÊciwych do okreÊlenia wartoÊci nieruchomoÊci reprezentatywnych. WartoÊç nieruchomoÊci okreÊla si´ przy u˝yciu metod stosowanych do analiz statystycznych,. 5. Wycena nieruchomoÊci wed∏ug podejÊcia kosztowego PodejÊcie kosztowe polega na oszacowaniu kosztów niezb´dnych na zakup terenu (gruntu) oraz okreÊleniu niezb´dnych nak∏adów na wybudowanie na tym terenie nieruchomoÊci obiektowych (budynków) jako elementów sk∏adowych, identycznych lub podobnych do nieruchomoÊci wycenianej. Za∏o˝enie bowiem przy tym podejÊciu jest takie, ˝e nabywca nie zap∏aci za nieruchomoÊç wićej ni˝ koszty, jakie poniós∏by na postawienie na takiej samej dzia∏ce bez niezawinionych opóênieƒ podobnych zabudowaƒ, o takim samym stopniu zu˝ycia i podobnej u˝ytecznoÊci. PodejÊcie kosztowe mo˝e byç wykorzystane do wyceny nieruchomoÊci d∏ugo u˝ytkowanych (starych), ale przede wszystkim nowych lub stosunkowo nowych..

(10) Stanis∏aw Maciejowski. 82. Wycena obejmuje odr´bne oszacowanie kosztów nabycia gruntu i kosztów wybudowania nieruchomoÊci obiektowych jako cz´Êci sk∏adowych tego gruntu: Wn = WG + WOSG, gdzie: Wn WG WOSG Ko Wz. przy czym. WOSG = Ko – Wz,. – wartoÊç nieruchomoÊci (∏àczna), – wartoÊç gruntu, – wartoÊç obiektów sk∏adowych nieruchomoÊci, – koszt odtworzenia i zastàpienia obiektu, – wskaênik zu˝ycia.. WartoÊç gruntu mo˝e byç okreÊlana w ró˝ny sposób, np. porównywania parami, kapitalizacji renty gruntowej, alokacji itd. Nale˝y zaznaczyç, ˝e na wartoÊç gruntu ma wp∏yw najefektywniejsze wykorzystanie nieruchomoÊci. WartoÊç cz´Êci sk∏adowych gruntu zale˝y od charakteru kosztów, które przyjmujemy za podstaw´ ich wyceny. Mogà to byç koszty odtworzenia (metoda kosztów odtworzenia) lub koszty zastàpienia (metoda kosztów zastàpienia). Przy metodzie kosztów odtworzenia oblicza si´ koszt wykonania repliki obiektu wycenianego, stosujàc te same techniki i technologie, materia∏y, nak∏ady pracy ˝ywej i standardy konstrukcyjne, przestrzenne i jakoÊç wykonania, jakie istnia∏y i jakich u˝yto do stworzenia obiektu wycenianego, w tym samym miejscu, spe∏niajàcego te same funkcje, wed∏ug cen z dnia wyceny. Przy tej wycenie nale˝y uwzgl´dniç wszelkie wady, ale i ulepszenia oraz zu˝ycie – fizyczne i funkcjonalne – istniejàcego obiektu wyceny. Metoda kosztów zastàpienia sprowadza si´ do obliczenia kosztów zastàpienia cz´Êci sk∏adowych gruntu – obiektów budowlanych – nowymi, spe∏niajàcymi te same funkcje, ale zrealizowanymi odpowiednio do wspó∏czesnych wymogów techniczno-technologicznych, materia∏owych, aktualnych standardów przestrzennych i jakoÊciowych i z uwzgl´dnieniem fizycznego zu˝ycia obiektów, a ich wartoÊç okreÊlamy wed∏ug cen z dnia wyceny. Ka˝da z prezentowanych metod mo˝e byç zrealizowana z zastosowaniem techniki szczegó∏owej, elementów scalonych i techniki wskaênikowej. Technika szczegó∏owa kosztów odtworzenia lub zastàpienia polega na obliczeniu sumy wartoÊci wszystkich elementów szczegó∏owych obiektu wyceny. Ostatecznie wartoÊç obiektu wyceny (Ko) jest sumà iloczynów cen poszczególnych robót budowlanych ka˝dego obiektu (Cei) i iloÊci poszczególnych zobmiarowanych elementów (ei): n. Ko =. ∑. i=1. ei . Cei.. WartoÊç ta mo˝e byç skorygowana o wskaênik kosztów, np. opracowania dokumentacji, nadzoru budowlanego itp..

(11) WartoÊç i metody wyceny nieruchomoÊci. 83. Technika elementów scalonych wyra˝a koszt robót budowlanych jako sum´ poszczególnych zagregowanych elementów robót, gdzie koszt poszczególnych elementów robót jest iloczynem cen (Cei) poszczególnych robót scalonego elementu i iloÊci jednostek scalonego elementu (Ei): n. Ko =. ∑. i=1. Cei . Ei.. Technika wskaênikowa sprowadza si´ do obliczenia wartoÊci obiektu wycenianego jako iloczynu ceny wskaênikowej oraz iloÊci jednostek, dla których ta cena zosta∏a ustalona (Pu): Ko = Pu. C. Ceny wskaênikowe ustala si´ na podstawie analizy rynku i cen podobnych nieruchomoÊci, notowaƒ gie∏dowych i ró˝nych notowaƒ cenowych.. 6. Metody podejÊcia mieszanego wyceny nieruchomoÊci PodejÊcie mieszane nie stanowi samoistnej metody wyceny nieruchomoÊci, lecz jest po∏àczeniem metod stosowanych w podejÊciach tradycyjnych: dochodowym, porównawczym i kosztowym. W podejÊciu tym wyró˝nia si´ trzy metody: pozosta∏oÊciowà, wskaêników szacunkowych gruntów i kosztów likwidacji. Metod´ pozosta∏oÊciowà stosuje si´ w odniesieniu do nieruchomoÊci, które majà byç poddane zabudowie, odbudowie, przebudowie, nadbudowie, adaptacji, modernizacji czy remoncie lub gdy procesy te ju˝ trwajà. Ma ona zastosowanie wtedy, gdy nieruchomoÊç w wyniku jej ulepszenia, zmiany lub rozwoju mo˝e przynieÊç wy˝szy zwrot kapita∏u i dlatego jest przedmiotem zainteresowania potencjalnych inwestorów. Najcz´Êciej wycena tà metodà dokonywana jest w zwiàzku zaciàganiem przez inwestora kredytu bankowego i niezb´dne jest okreÊlenie wartoÊci rynkowej nieruchomoÊci wed∏ug aktualnego stanu zaawansowania i cen obowiàzujàcych w momencie wyceny. Przyjmuje si´, ˝e aktualna wartoÊç nieruchomoÊci jest ró˝nicà pomi´dzy jej wartoÊcià po wykonaniu wszystkich zamierzeƒ inwestycyjnych lub remontowych a ich kosztami, z uwzgl´dnieniem zysku inwestora: Wp = Wn – (K – Z), gdzie: Wp – wartoÊç pozosta∏oÊciowa nieruchomoÊci, Wn – wartoÊç rynkowa nieruchomoÊci po zrealizowaniu przedsi´wzi´ç inwestycyjnych (docelowa), K – koszty inwestycji lub remontu w cenach aktualnych, Z – zysk inwestora..

(12) 84. Stanis∏aw Maciejowski. Docelowa wartoÊç nieruchomoÊci – gruntu, budynków lub ∏àczna – mo˝e byç oszacowana wybranymi metodami podejÊcia porównawczego lub dochodowego. W odniesieniu do wyceny nieruchomoÊci rolnych lub leÊnych, przy braku transakcji porównywalnych, stosuje si´ metod´ wskaêników szacunkowych gruntów. WartoÊç gruntu okreÊlana jest wówczas jako iloczyn wskaênika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 100 kg ziarna ˝yta w odniesieniu do gruntów rolnych lub 1 m3 drewna w odniesieniu do gruntów leÊnych. Wskaêniki szacunkowe gruntów ustalane sà urz´dowo wed∏ug okr´gów podatkowych i klas bonitacyjnych gruntów, odr´bnie ornych i odr´bnie ∏àk i pastwisk trwa∏ych oraz typów siedliskowych lasów. Uwzgl´dnione w wycenie ceny ˝yta pochodzà z rynku lokalnego, a ceny drewna (Êrednie wa˝one z ostatnich trzech lat z uwzgl´dnieniem rodzajów jego sortymentów) mogà pochodziç tak˝e z rynku lokalnego lub z nadleÊnictwa w∏aÊciwego dla po∏o˝enia nieruchomoÊci. W podejÊciu mieszanym stosowana jest równie˝, co ju˝ zaznaczono, metoda kosztów likwidacji. WartoÊç nieruchomoÊci okreÊla si´ jako wartoÊç gruntu powi´kszonà o sum´ cen elementów odzyskanych z nieruchomoÊci i pomniejszonà o koszty likwidacji. Metoda ta jest stosowana do wyceny obiektów, które nie nadajà si´ do dalszej eksploatacji.. 7. Uwagi koƒcowe W teorii, jak i w praktyce wyceny wyró˝nia si´ rodzaje wartoÊci, ró˝ne co do poziomu, jak i co do treÊci merytorycznych. To zró˝nicowanie rodzajów wartoÊci wynika z charakteru cech nieruchomoÊci, które sà przedmiotem wyceny, stosowanych metod wyceny, celu wyceny oraz czynników fizycznych, prawnych, ekonomicznych i Êrodowiskowych, które w konkretnej procedurze wyceny sà szczególnie eksponowane. Wymienione elementy ró˝nicujàce wartoÊci sà wzajemnie powiàzane, gdy˝ np. cel wyceny okreÊla przyj´tà metod´, a metoda wyznacza sposób wyceny cech nieruchomoÊci i czynników, które kszta∏tujà wartoÊç. W teorii i praktyce wyceny nieruchomoÊci wypracowano wiele podejÊç, metod i technik wyceny, z których zaprezentowano tylko najwa˝niejsze9. Ich zastosowanie ma doprowadziç do ustalenia zobiektywizowanej wartoÊci rynkowej konkretnej nieruchomoÊci. MnogoÊç narz´dzi wyceny jest naturalnà konsekwencjà specyfiki nieruchomoÊci jako przedmiotów obrotu rynkowego, przejawiajàcej si´ przede wszystkim w praktycznej ich niepowtarzalnoÊci oraz lokalnego charakteru rynku nieruchomoÊci, wynikajàcego z niemo˝liwoÊci przemieszcza9 Problematyka metod wyceny jest szeroko analizowana i opisywana w takich pracach, jak: E. Kucharska-Stasiak, NieruchomoÊç a rynek, PWN, Warszawa 2004, Zarzàdzanie nieruchomoÊciami, red. E. Kucharska-Stasiak, Instytut NieruchomoÊci, Valor, ¸ódê 2000, Wycena nieruchomoÊci..., S. Maciejowski, Metody wyceny nieruchomoÊci [w:] WartoÊç tarnowskich nieruchomoÊci, Konferencja w Tarnowie 23 czerwca 2004 r., MWSE w Tarnowie, Tarnów 2004..

(13) WartoÊç i metody wyceny nieruchomoÊci. 85. nia ich w przestrzeni. Przes∏ankà dalszego rozwoju teorii wyceny jest ocena i krytyka dotychczasowego jej dorobku. Zmierza ona w dwóch przeciwstawnych kierunkach10. Teoretycy zarzucajà technikom wyceny zbytnià prostot´, a przez to niski stopieƒ adekwatnoÊci i wiarygodnoÊci wyników, praktycy krytykujà z kolei nadmierne komplikowanie metod bez prze∏o˝enia na dok∏adnoÊç wyceny. W tym kontekÊcie nale˝y przyznaç racj´ tym, którzy uwa˝ajà, ˝e istnieje potrzeba stosowania metod i procedur na tyle skomplikowanych, by we w∏aÊciwy sposób odzwierciedla∏y rzeczywistoÊç i na tyle prostych, by by∏y zrozumia∏e dla uczestników rynku i w miar´ ∏atwe do zastosowania przez rzeczoznawców11. Wydaje si´, ˝e niebezpieczeƒstwem istniejàcego w Polsce modelu wyceny jest nadmierne eksponowanie „technicznej” strony wyceny, tj. metod, procedur, standardów jako atrybutów wiarygodnoÊci i pewnoÊci wyników, a zaniedbywanie ekonomicznych uwarunkowaƒ wyceny. Tymczasem proces wyceny ma charakter przede wszystkim ekonomiczny, i to nie tylko w ujćiu mikro-, ale tak˝e makroekonomicznym. Rzeczoznawca musi monitorowaç, analizowaç stale i uwzgl´dniaç w procesie wyceny stan nie tylko lokalnego, ale i krajowego rynku nieruchomoÊci (poda˝ jest, co prawda, nieruchoma, ale popyt w coraz wi´kszym zakresie przekracza jednak ramy rynku lokalnego). Musi tak˝e byç doskonale zorientowany w stanie rynków alternatywnych dla rynku nieruchomoÊci (rynki finansowe) oraz komplementarnych wzgl´dem niego (rynki materia∏ów i us∏ug budowlanych). Inaczej mówiàc, wycen´ nale˝y prowadziç w kontekÊcie powiàzaƒ z gospodarkà jako ca∏oÊcià. Ma to niezwykle istotne znaczenie np. z punktu widzenia okreÊlania poziomu stopy dyskontowej oraz analizy relacji pomi´dzy stopà pomna˝ania kapita∏u a stopà dyskontowà. Dyskusyjnym problemem jest tak˝e przyj´ty sposób ustalania stopy dyskontowej. Dà˝enie do rozszerzania u˝ycia przy wycenie sztywnych procedur i formu∏ matematycznych mo˝e tak˝e ograniczyç swobod´ wyceniajàcego w zakresie uwzgl´dniania wp∏ywu na wartoÊç nieruchomoÊci pewnych niewymiernych czynników, cz´sto majàcych charakter subiektywny. Dotyczy to zw∏aszcza podejÊcia porównawczego, w którym platformà odniesienia dla wartoÊci wycenianej nieruchomoÊci sà ceny transakcyjne nieruchomoÊci porównawczych, a te mogà ró˝niç si´ od ich wartoÊci w∏aÊnie wskutek wystàpienia takich czynników (np. psychologicznych, po stronie nabywców lub sprzedawców). Jest to argument za podawaniem wyników wyceny w postaci przedzia∏u wartoÊci. Literatura Dach Z., Podstawy mikroekonomii, Wyd. Naukowe Synaba, Kraków 1998. Kucharska-Stasiak E., NieruchomoÊç a rynek, PWN, Warszawa 1999. Kucharska-Stasiak E., NieruchomoÊç a rynek, PWN, Warszawa 2004. 10 E. Kucharska-Stasiak, NieruchomoÊç a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1999, s. 157. 11 Ibidem, s. 157–159..

(14) 86. Stanis∏aw Maciejowski. Kucharska-Stasiak E., NieruchomoÊç jako czynnik wyboru w procesach rozwojowych [w:] Informacja o procesie wyceny zasobów majàtkowych, Art, Olsztyn 1994. Kucharska-Stasiak E., WartoÊç rynkowa nieruchomoÊci, Twigger, Warszawa 2000. Maciejowski S., Metody wyceny nieruchomoÊci [w:] WartoÊç tarnowskich nieruchomoÊci, Konferencja w Tarnowie 23 czerwca 2004 r., MWSE w Tarnowie, Tarnów 2004. Maciejowski S., Rynek nieruchomoÊci i jego struktura (wybrane problemy) [w:] Problemy inwestowania i rynku nieruchomoÊci, red. R. Borowiecki, AE w Krakowie, Kraków 1998. Màczyƒska E., Prystupa M., Rygiel K., Ile warta jest nieruchomoÊç, Poltext, Warszawa 2004. Podstawy wyceny nieruchomoÊci, A. Hopfer, H. J´drzejewski, R. èróbek, S. èróbek, Twigger, Warszawa 2001. Stanlake G.F., Podstawy ekonomii, WSP, Warszawa 1992. Wycena nieruchomoÊci, red. E. Kucharska-Stasiak, Polska Federacja Stowarzyszeƒ Rzeczoznawców Majàtkowych, Warszawa 2000. Zarzàdzanie nieruchomoÊciami, red. E. Kucharska-Stasiak, Instytut NieruchomoÊci, Valor, ¸ódê 2000.. Value and Methods of Property Valuation In this article, the author deals with the issue of property valuation. He describes the essence, scope and purpose of property valuation. The author draws attention to the kinds of property values that are most frequently subject to assessment, i.e., market value, usage value, replacement value, bank and mortgage value, and cadastre value. Next, the author offers a relatively detailed presentation of the approaches, methods and techniques of property valuation. He describes the income, comparative, cost and mixed methods, and emphasises that selecting which method to use depends on the purpose of the valuation, as well as the character and attributes of the object to be valued..

(15)