Rozwój przestrzenny zabudowy w strefie dużych miast

Maria Hełdak

Rozwój przestrzenny zabudowy w

strefie dużych miast

Acta Scientiarum Polonorum. Administratio Locorum 9/1, 37-46

2010

Acta Sci. Pol., Administratio Locorum 9(1) 2010, 37-46

ROZW ÓJ PRZESTRZENNY ZABUDOW Y W STREFIE

DUŻYCH MIAST

Maria Hełdak

Uniwersytet Przyrodniczy we Wrocławiu

Streszczenie. Strefy podmiejskie dużych miast w Polsce są obecnie obszarem dyna­

micznych przekształceń w sferze społecznej, funkcjonalnej i morfologicznej osiedli, które odbywają się w wyniku procesów suburbanizacji. Procesy te, znane w innych krajach, szczególnie Europy Zachodniej i w Stanach Zjednoczonych, w Polsce są zja­ wiskiem młodym. Temat ten jest o tyle ważny, że polskie miasta stopniowo wcho­ dzą w etap suburbanizacji. Tym często niekorzystnym procesom, mającym swoje odzwierciedlenie w krajobrazie, powinny przeciwdziałać władze samorządowe dys­ ponujące narzędziem realizacji polityki przestrzennej, którym jest miejscowy plan za­ gospodarowania przestrzennego. Regulacje prawne w zakresie gospodarki przestrzen­ nej umożliwiają niestety także nieprzemyślany rozwój przestrzenny zabudowy wokół aglomeracji. Decyzje o warunkach zabudowy wydawane przy braku planu miejscowe­ go sprzyjają dalszemu inwestowaniu w strefie podmiejskiej, co może przynosić wiele niekorzystnych następstw związanych m.in. z chaotycznych rozwojem zabudowy, brakiem czytelności założeń urbanistycznych i punktów identyfikujących przestrzeń.

Słowa kluczowe: plan miejscowy, decyzja o warunkach zabudowy, strefa podmiejska

W S T Ę P

N iekorzystnym zjaw iskiem w krajobrazie stre f podm iejskich dużych m iast je st często chaotyczna i żyw iołow a gospodarka przestrzenna. Rozwój przestrzenny m iasta, który następuje poprzez „rozlew anie się” przestrzeni zurbanizow anych w o­ kół m iasta centralnego, m ożna traktow ać jak o elem ent kształtow ania w spółczesnej sieci osadniczej [Jałow iecki 2000]. Proces rozw oju przestrzennego m iasta określa się term inem urban spraw i, rozum ianym jak o suburbanizacja, dezurbanizacja, ro z­ proszenie zabudow y czy przestrzeni zurbanizow anej. Proces urbanizacji rozgryw a się na kilku płaszczyznach, w śród których w yróżnia się m .in. aspekt przestrzenno- -techniczny sprow adzający się do ekspansji przestrzennej m iasta istniejącego oraz

Adres do korespondencji - Corresponding author: Maria Hełdak, Katedra Gospodarki Prze­ strzennej, Uniwersytet Przyrodniczy we Wrocławiu, 50-357 Wrocław, e-mail: maria.heldak @up.wroc.pl

ACTA

38

cechujący się zm ianam i w charakterze zabudow y i stopniu w yposażenia danego o b ­ szaru w urządzenia infrastruktury technicznej [B udner 2008].

Zazw yczaj w strefie podm iejskiej zn ajdują się w sie (lub fragm enty w si uży tk o ­ w ane do tej pory ja k o grunty orne) objęte przekształceniam i, ale także tereny, na k tórych nie zachodzą jeszcz e zm iany funkcjonalne czy fizjonom iczne. D aje to m oż­ liw ość w yznaczenia terenów aktyw ności lub dokonanych ju ż przekształceń tw o ­ rzących strefę suburbialną. O bszary podm iejskie są w ięc terenam i różnych, często przeciw staw nych, działań w yw ołanych z jednej strony przez przyciągające oddzia­ ływ anie m iasta, a z drugiej - przez konieczność ekspansji przem ysłu czy też przez presję dem ograficzną centrum itp. Im w iększa je s t różnorodność interesów , tym sil­ niej będzie się rysow ała tendencja do chaotycznej zabudow y terenów podm iejskich [R yszkow ski 1983].

Podstaw ow ym narzędziem ograniczania niekorzystnych procesów m ających swoje odzw ierciedlenie w krajobrazie je s t m iejscow y plan zagospodarow ania przestrzennego sporządzany zgodnie z zapisam i polityki przestrzennej określonej w studium uw arunkow ań i kierunków zagospodarow ania przestrzennego gm iny. B io ­ rąc pod uw agę organy w łaściw e do sporządzania i uchw alania w ym ienionych doku­ m entów , m ożna stw ierdzić, że za kształtow anie w spółczesnego krajobrazu p o d m iej­ skiego odpow iedzialne są w ładze gm iny. N arzuca to niejako ustaw a o planow aniu i zagospodarow aniu przestrzennym [Ustawa... 2003], w której czytam y, że rozwój przestrzenny gm in pow inien uw zględniać zasady ładu przestrzennego. Zgodnie z jej zapisam i, przez ład przestrzenny należy rozum ieć takie ukształtow anie p rzestrze­ ni, które tw orzy harm onijną całość oraz uw zględnia w uporządkow anych relacjach w szelkie uw arunkow ania i w ym agania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środo­ w iskow e, kulturow e oraz kom pozycyjno-estetyczne. P rzestrzeń pow inna być k ształ­ tow ana w taki sposób, aby tw orzyła harm onijną całość. Ład przestrzenny u w zględ­ nia potrzeby społeczne, gospodarcze, przyrodnicze, kulturow e. Jest to pożądany stan zagospodarow ania przestrzennego (elem entów w nim w ystępujących i relacji m iędzy nim i), w k tórym funkcjonow anie społeczeństw a i jeg o gospodarki przebiega w o p ty ­ m alny sposób (społecznie racjonalny, ekonom icznie efektyw ny, technicznie sprawny i bezpieczny), z m ożliw ie n ajm niejszą liczb ą konfliktów m iędzy różnym i p odm iota­ mi oraz nie prow adzi do degradacji środow iska przyrodniczego [G aczek 2003].

C elem pracy je s t zw rócenie uw agi na problem żyw iołow ego rozw oju zabudo­ wy w obszarach podm iejskich oraz na rolę m iejscow ego planu zagospodarow ania przestrzennego w kształtow aniu ładu przestrzennego. W pracy próbow ano ustalić przyczyny niekorzystnych zm ian w krajobrazie strefy podm iejskiej m iast w yw oła­ ne przez rozw ój przestrzenny zabudow y. Do realizacji założonego celu przean ali­ zow ano w ydane decyzje o w arunkach zabudow y oraz w ydane decyzje o lokalizacji celu publicznego z lat 2 0 0 5 -2 0 0 8 dla obszaru całego kraju. W skazano na rolę p la ­ nu m iejscow ego w kształtow aniu ładu przestrzennego oraz na dynam ikę zm ian na obszarach k raju objętych obow iązującym i m iejscow ym i planam i zagospodarow ania przestrzennego.

Rozwój przestrzenny zabudowy w strefie dużych miast 39

PRA W N E P R Z Y C Z Y N Y N IE K O N T R O L O W A N E G O R O Z W O JU ZA BU D O W Y

A nalizując uw arunkow ania praw ne regulujące planow anie i zagospodarow anie przestrzeni, trzeba stw ierdzić, że w ja k iś sposób sprzyjają one zjaw isku rozw oju przestrzennego zabudow y w strefie podm iejskiej. N asilający się proces zabudow y ziem i w obszarach podm iejskich je s t zgodny z przepisam i praw a. Zgodnie z nieobo- w iązującą ju ż u staw ą z 7 lipca 1994 r. o zagospodarow aniu przestrzennym [Ustawa... 1999] (okres obow iązyw ania od 01.01.01995 r. do 11.07.2003 r.), przed o trzy ­ m aniem pozw olenia na budow ę należało uzyskać decyzję o w arunkach zabudow y i zagospodarow ania terenu na podstaw ie planu zagospodarow ania przestrzennego. R ów nocześnie obow iązujące w ów czas dla sporej części kraju plany ogólne zag o ­ spodarow ania przestrzennego dopuszczały zabudow ę m ieszkaniow ą tow arzyszącą działalności rolniczej na terenach produkcji polow ej (tzw. zabudow a siedliskow a). U m ożliw iło to realizow anie zabudow y m ieszkaniow ej na terenach gruntów rolnych. D odatkow o, obow iązujące w ów czas przepisy praw ne regulujące podziały geodezyj­ ne nieruchom ości um ożliw iały podziały gruntów rolnych niezależnie od u staleń p la ­ nu m iejscow ego. K onsekw encją w ykonyw ania tak sform ułow anych przepisów było projektow anie układów urbanistycznych, często całych osiedli m ieszkaniow ych, przez w łaścicieli gruntów i geodetów (rys. 1). W ydzielone w w yniku podziału geo ­ dezyjnego nowe działki ew idencyjne m iały param etry działek budow lanych, które w ykluczały realizację w iększych zabudow ań gospodarczych zw iązanych z pro d u k ­ c ją rolniczą. W łaścicielow i działki rolnej w ydaw ano decyzję o w arunkach zabudow y i zagospodarow ania terenu u m ożliw iającą realizację zabudow y m ieszkaniow ej.

W w yniku dość licznych podziałów geodezyjnych gruntów rolnych w rejonie o d ­ działyw ania m iasta W rocław ia pow staw ały całe zespoły zabudow y m ieszkaniow ej na gruntach przeznaczonych w planach na cele produkcji polow ej. R ysunek 1 o b ra­ zuje skalę tego zjaw iska w m iejscow ości M okronos Górny, położonej w sąsiedztw ie granicy adm inistracyjnej W rocław ia.

P roceder ten został ograniczony i podziału nieruchom ości m ożna obecnie d o k o ­ nać, je ż e li je s t on zgodny z ustaleniam i planu m iejscow ego. Z godność ta dotyczy zarów no przeznaczenia terenu, ja k i m ożliw ości zagospodarow ania w ydzielonych działek gruntów . P odział nieruchom ości położonych na obszarach przeznaczonych w planach m iejscow ych na cele rolne i leśne, a w przypadku b raku planu m iejsco ­ w ego - w ykorzystyw anych na cele rolne i leśne, pow odujący w ydzielenie działek gruntu o pow ierzchni m niejszej niż 0,30 ha, je s t dopuszczalny jed y n ie w celu p o ­ w iększenia sąsiedniej nieruchom ości lub regulacji granic m iędzy sąsiadującym i n ie­ ruchom ościam i.

O becnie je d n ą z przyczyn dalszego rozw oju przestrzennego zabudow y je st w prow adzenie, u staw ą o planow aniu i zagospodarow aniu przestrzennym [Ustawa... 2003], decyzji o w arunkach zabudow y. U staw a ta upow ażniła gm iny nieposiadające dla danego terenu planu m iejscow ego do w ydaw ania decyzji o w arunkach zabudo­ wy oraz decyzji o ustaleniu lokalizacji inw estycji celu publicznego. O znacza to, że w przypadku braku planu m iejscow ego, istnieje m ożliw ość uzyskania pozw olenia na budow ę na podstaw ie decyzji o w arunkach zabudow y lub decyzji o inw estycji celu publicznego.

Rys. 1. Podziały geodezyjny terenu przeznaczonego na cele rolne w strefie oddziaływania miasta Wrocławia - wieś Mokronos Górny

Fig. 1. The geodesy divisions of terrain designed on agricultural aims in the zone of the in­ fluence city Wroclaw - the village Mokronos Górny

W ydanie decyzji o w arunkach zabudow y następuje na w niosek inw estora. Nie m ożna uzależnić jej w ydania od zobow iązania się w nioskodaw cy do spełnienia n ie­ przew idzianych odrębnym i przepisam i św iadczeń lub w arunków . N ie m ożna także odm ów ić u stalenia w arunków zabudow y, je ż e li zam ierzenie inw estycyjne je s t zgod­ ne z przepisam i odrębnym i. W postępow aniu zw iązanym z w ydaniem decyzji o w a ­ runkach zabudow y w łaściw y organ dokonuje analizy w arunków i zasad zagospoda­ row ania terenu oraz zabudow y, które w ynikają z przepisów odrębnych, a także ze stanu faktycznego i praw nego terenu przew idzianego na realizację inw estycji. B io ­ rąc pod uw agę je d e n z ty ch w arunków - w ym agania zw iązane z sąsiedztw em , w y ­ danie decyzji nie stanow i dużego ograniczenia w dalszym rozw oju przestrzennym zabudow y w strefie podm iejskiej m iast. M ożliw ość uzyskania pozw olenia na b u d o ­ wę, poprzedzona w ydaniem decyzji o w arunkach zabudow y, m oże przynieść wiele niekorzystnych następstw m .in. zw iązanych z chaotycznych rozw ojem zabudow y, b rakiem czytelności założeń urbanistycznych i punktów identyfikujących przestrzeń. K olejnym w arunkiem do uzyskania decyzji o w arunkach zabudow y je s t dostęp do

Rozwój przestrzenny zabudowy w strefie dużych miast 41

drogi publicznej. M ożna w ięc założyć, że zabudow a będzie się rozw ijała w zdłuż ciągów kom unikacyjnych. Taki jej rozwój także nie je s t zgodny z zasadam i rozw oju osiedli m ieszkaniow ych i prow adzi m .in. do łączenia m iejscow ości.

Z apotrzebow anie na nowe tereny budow lane spraw iło, że w k raju w ydaje się bardzo dużo decyzji o ustaleniu inw estycji celu publicznego oraz decyzji o w aru n ­ kach zabudow y (tab. 1).

Tabela 1. Wydane decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzje o warunkach zabudowy w Polsce w latach 2005-2008

Table 1. Number of issued decisions in year 2005-2008

R odzaj decyzji L ic zb a w y d an y ch decyzji N u m b er o f issu in g decision

2005 2006 2007 2008

1 2 3 4 5

D ecy z ja o lo k alizacji in w esty cji celu pu b liczn eg o (art. 50 ustaw y przestrzen n y m )

D ecisions on th e lo c alizatio n o f pu b lic pu rp o se investitions

o p lan o w an iu i z ag o sp o d aro w an iu

W nioski o w ydanie decyzji

M otions fo r issu in g decision 32 860 29 477 27 755 29 578 W ydane o stateczn ie decyzje

Issu ed fin al decisio n s to tally 30 048 26 360 24 991 26 943 W ydane o stateczn ie decyzje odm ow ne

Issu ed fin al n eg ativ e decisions 367 430 453 540

D ecy z ja o w aru n k ach zab u d o w y (art. 59 U staw y o p lan o w an iu i z ag o sp o d aro w an iu przestrzen n y m ) D ecisions on b u ild in g conditions

W nioski o w ydanie decyzji

M otions fo r issu in g decision 185 067 194 715 200 609 193 926 W ydane o stateczn ie decyzje

Issu ed fin al decisio n s to tally 167 859 179 774 176 640 174 942 W ydane o stateczne decyzje o u sta le n iu w arunków

zab u d o w y m ieszkaniow ej

Issu ed fin al decisions on resid en tial bu ild in g conditions

84 900 83 771 108 879 117 378

W ydane o stateczn ie decyzje odm ow ne

Issu ed fin al n eg ativ e decisions 4 739 4 678 5 523 5 960 Źródło: opracowanie własne na podstawie GUS

Source: own study on the basis GUS

D ane zestaw ione w tabeli św iadczą o tym , że dużo więcej w ydanych decyzji dotyczy inw estycji niezaliczonych do inw estycji celu publicznego. L iczba w yda­ w anych decyzji o ustaleniu lokalizacji inw estycji celu publicznego utrzym uje się na stałym poziom ie począw szy od 2006 r. L iczba w ydanych decyzji o w arunkach zabudow y dla zabudow y m ieszkaniow ej natom iast stale w zrasta. W przew ażają­ cej części są to decyzje ustalające w arunki zabudow y dla budynków m ieszkalnych. W kontekście ty ch rozw ażań niepokojące w ydaje się zestaw ienie liczby w ydanych decyzji o ustalenie w arunków zabudow y m ieszkaniow ej z liczbą w ydanych pozw o­ leń na budow ę now ych budynków m ieszkalnych (rys. 2).

140 000 42 120 000 100 000 80 000 j— 60 000 — 40 000 — 20 000 0

wydane decyzje o ustaleniu warunków zabudowy mieszkaniowej issuing decision on residential building conditions

pozwolenia wydane dla nowych budynków mieszkalnych

issuing permission on the building

2005 2006 2007 2008

Rys. 2. Liczba wydanych decyzji o ustaleniu warunków zabudowy mieszkaniowej oraz wy­ danych pozwoleń dla nowych budynków mieszkalnych w latach 2005-2008

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS

Fig. 2. Number of issuing decision on residential building conditions and number of issuing permission on the building in year 2005-2008

Source: own study on the basis GUS

Z estaw ienie liczby w ydanych decyzji o w arunkach zabudow y dla zabudow y m ieszkaniow ej oraz w ydanych pozw oleń na realizację budynków m ieszkalnych obrazuje, że spora część now ych budynków m ieszkalnych realizow ana je s t w te re ­ nach nieposiadających w ażnego m iejscow ego planu zagospodarow ania p rzestrzen ­ nego. W poszczególnych latach liczba w ydanych decyzji o ustaleniu w arunków za­ budow y m ieszkaniow ej przew yższa naw et liczbę w ydanych pozw oleń na budow ę dla now ych budynków m ieszkalnych. W 2007 r. proporcje te w ynosiły 108 879 do 96 507, a w 2008 r. - 117 378 do 99 794. Zakładając, że nie każda inw estycja, dla której w ydano decyzję o w arunkach zabudow y, je s t realizow ana, to i tak w yniki te są bardzo niepokojące. A naliza danych źródłow ych ujaw niła ponadto, że p rzedm io­ tow e decyzje oraz w ydane pozw olenia dotyczą w przew ażającej części budow nictw a jednorodzinnego.

R E G U L A C Y JN A F U N K C JA PL A N U M IE JS C O W E G O

P lan m iejscow y, ja k o narzędzie prow adzenia polityki przestrzennej przyjętej w studium uw arunkow ań i kierunków zagospodarow ania przestrzennego, oraz n a ­ rzędzie regulujące sposób w ykonyw ania praw a w łasności, stanow i podstaw ę p lan o ­ w ania przestrzennego w gm inie. Zależność norm atyw nego charakteru postanow ień planów m iejscow ych od innych podstaw norm atyw nych gospodarki przestrzennej spraw ia, że p e łn ią one różne funkcje [K w aśniak 2008]. Do najw ażniejszych z nich

Rozwój przestrzenny zabudowy w strefie dużych miast 43

m ożna zaliczyć koordynację działań podejm ow anych na podstaw ie planu m iejsco ­ w ego. In n ą w ażn ą funkcją, spełnianą przez plany m iejscow e, je s t w skazyw anie k ie ­ runków rozw ojow ych przestrzeni, które należy podjąć w celu kreow ania zrów no­ w ażonego rozw oju (np. określenie param etrów i w skaźników zabudow y). Funkcja inform acyjno-planistyczna służy zachow aniu jaw n o ści życia społeczno-gospodar­ czego. O kreśla ponadto dozw olone lub zakazane działania, a zatem służy p o dejm o­ w aniu decyzji planistycznych. Ż aden z dokum entów opracow yw anych na szczeblu kraju, w ojew ództw a, czy gm iny nie je s t w stanie zastąpić planu m iejscow ego. U sta ­ w a nie w prow adza je d n a k obow iązku sporządzenia planu dla całej gm iny. O praco­ w uje się go fakultatyw nie dla całego obszaru lub jej części. O bow iązek przy g o to ­ w ania planu dotyczy tylko szczególnych przypadków , w tym m.in. obszarów , dla k tó ry ch sporządzenie tego dokum entu je s t obow iązkow e (na podstaw ie przepisów szczególnych) oraz obszarów w ym agających scaleń i podziałów nieruchom ości.

U staw a o planow aniu i zagospodarow aniu przestrzennym [Ustaw a... 2003] za­ w iera w ym ogi o charakterze m erytorycznym , nazyw ane zasadam i, które m uszą być respektow ane w trakcie gospodarow ania przestrzen ią [K w aśniak 2008]. W prow adziła ona także podział zagadnień opracow yw anych w planie m iejscow ym na dwie grupy: przygotow yw anych obow iązkow o oraz określanych zależne od potrzeb. A ktualnie p lan m usi uw zględnić w iele elem entów , w tym także te, które przeciw działają ro z­ przestrzenianiu się zabudow y, w tym m.in.:

- przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarow ania;

- zasady ochrony i kształtow ania ładu przestrzennego;

- param etry i w skaźniki kształtow ania zabudow y oraz zagospodarow ania terenu, w tym linie zabudow y, gabaryty obiektów i w skaźniki intensyw ności zabudow y; - granice i sposoby zagospodarow ania terenów lub obiektów podlegających o chro­

nie, ustalonych na podstaw ie odrębnych przepisów ;

- szczegółow e zasady oraz w arunki scalania i podziału nieruchom ości objętych p la ­ nem m iejscow ym ;

- szczególne w arunki zagospodarow ania terenów oraz ograniczenia w ich uży tk o ­ w aniu, w tym zakaz zabudow y;

- zasady m odernizacji, rozbudow y i budow y system ów kom unikacji i infrastruktury technicznej.

Z asada ładu przestrzennego i zrów now ażonego rozw oju je s t podstaw ow a dla ca­ łego system u, który m a za zadanie nie dopuścić do chaosu w szeroko pojm ow anej zabudow ie i zagospodarow aniu przestrzeni [K w aśniak 2008]. O dnosi się ona b e z ­ pośrednio do planów m iejscow ych i dzięki nim je s t realizow ana. B iorąc pod uw agę rolę planu m iejscow ego w system ie gospodarki przestrzennej, a także sposób zapisu, form ę i skalę opracow ania, je s t to dokum ent, który może stać na straży ładu p rz e ­ strzennego, w tym przeciw działać niekontrolow anem u rozw ojow i zabudow y. N ieste­ ty nadal spora część Polski nie posiada obow iązujących planów m iejscow ych. Dane odnoszące się do pow ierzchni kraju objętej m iejscow ym i planam i zagospodarow ania przestrzennego zestaw iono w tabeli 2.

44

Tabela 2. Powierzchnia kraju objęta obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego w latach 2005-2008

Table 2. Area of valid local plans in year 2005-2008

W yszczególnienie S p ecificatio n R ok Year 2005 2006 2007 2008 1 2 3 4 5

M PZP sp o rząd zo n e n a p o d sta w ie usta w y z 7 lip ca 1994 r. Local plans done on th e b asis o f th e law 7 July 1994 r. P o w ierzch n ia gm in o b jęta o b o w iązującym i planam i

m iejsco w y m i (w ha) 4 536 724 4 516 940 4 732 909 4 696 165 C om m une a rea in clu d ed in th e v alid local plans to tally

P o w ierzch n ia teren ó w p rzezn aczo n a w p lan ach pod

zabudow ę 512 079 514 081 564 884 551 713

Total area o f lands assig n ed in plans fo r building W ty m p o w ierzch n ia teren ó w p rzezn aczo n a w p lan ach pod zabudow ę m iesz k an io w ą

319 070 338 749 344 506 348 312 Total area o f lands assig n ed in p lan s fo r resid en tial

bu ild in g

M PZP sporządzone na podstaw ie ustaw y z 27 m arca 2003 r. Local plans done on th e b asis o f th e law 27 m arch 2003 r. P o w ierzch n ia gm in o b jęta o b o w iązującym i p lan am i

m iejsco w y m i (w ha) 1 631 962 2 255 500 2 922 906 3 311 719 C om m une a rea in clu d ed in th e v alid local plans to ta lly

P o w ierzch n ia teren ó w p rzezn aczo n a w p lan ach pod

zabudow ę 180 832 305 820 401 456 443 736

Total area o f lands assig n ed in plans fo r bu ild in g W ty m p o w ierzch n ia teren ó w p rzezn aczo n a w p lan ach pod zabudow ę m iesz k an io w ą

116 307 193 941 247 970 282 482 Total area o f lands assig n ed in plans fo r resid en tial

bu ild in g

Źródło: opracowanie własne na podstawie GUS Source: own study on the basis GUS

W analizie ujaw niono, że w Polsce pow ierzchnia terenów objętych planam i suk­ cesyw nie w zrasta. Plany obejm ow ały łącznie w 2008 r. 8 007 884 ha, co stanow iło ok. 25,60% pow ierzchni kraju. W zrasta także pow ierzchnia terenów przeznaczonych pod zabudow ę m ieszkaniow ą z 435 377,00 ha w 2005 r. do 630 794,00 ha w 2008 r. B iorąc je d n a k pod uw agę liczbę w ydanych decyzji o w arunkach zabudow y, m ożna stw ierdzić że plany m iejscow e nadal obejm ują zbyt m ały udział pow ierzchni kraju. M ożliw ość „zastępow ania” planu m iejscow ego d ecyzją o w arunkach zabudow y lub d ecyzją o lokalizacji inw estycji celu publicznego spraw ia, że gm iny często w ybierają doraźny sposób rozw iązania problem u, nie zastanaw iając się nad skutkam i takiego p ostępow ania dla organizacji przestrzeni. N iestety w kraju nadal w ystęp u ją gminy, w k tó ry ch do tej pory nie przystąpiono do sporządzenia planów m iejscow ych, a in ­ w estycje są realizow ane w oparciu o decyzje o w arunkach zabudow y lub decyzje o lokalizacji inw estycji celu publicznego. Te z kolei nie rozw ażają kw estii k o m ­ pozycji urbanistycznej, co m oże doprow adzić do bezpow rotnej utraty m ożliw ości

Rozwój przestrzenny zabudowy w strefie dużych miast 45

tw orzenia w nętrz urbanistycznych, segregacji funkcji, stopniow ania w ysokości b u ­ dynków itp. Jak podaje K arw ińska [2008] „ ...b ra k planów m iejscow ych oznacza bardzo istotne zagrożenie dla spójności przestrzennej i harm onii krajobrazu nie ty l­ ko w danym m om encie, ale na w iele lat na przyszłość, . łatw iej je s t także tw orzyć sytuacje niejasności i niepew ności, je ż e li nie m a w yraźnych zapisów co do przezn a­ czenia konkretnych terenów ” .

PO D SU M O W A N IE

U w arunkow ania praw ne regulujące podziały geodezyjne nieruchom ości, stw a­ rzały niegdyś m ożliw ości w ydzielania działek o param etrach działki budow lanej na gruntach przeznaczonych w plan ach na cele rolne. K onsekw encją w ykonyw ania podziałów geodezyjnych niezależnie od ustaleń planu było projektow anie całych układów przestrzennych poza terenam i zurbanizow anym i, często w oderw aniu od istniejących układów urbanistycznych. Pow odow ało to nieodw racalne skutki p rz e ­ strzenne.

O becnie do przyczyn dalszego rozw oju przestrzennego zabudow y m ożna zali­ czyć w ydaw ane na d u żą skalę decyzje o w arunkach zabudow y dla terenów , dla k tó ­ rych nie obow iązuje m iejscow y p lan zagospodarow ania przestrzennego. W ydane w k raju decyzje o w arunkach zabudow y dla zabudow y m ieszkaniow ej znacznie p rzew yższają liczbę w ydanych pozw oleń na realizację now ych budynków m ieszkal­ nych. W yniki przeprow adzonej analizy są bardzo niepokojące. M ożliw ość u zy sk a­ nia pozw olenia na budow ę, poprzedzona w ydaniem decyzji o w arunkach zabudow y, m oże przynieść w iele niekorzystnych następstw zw iązanych m .in. z chaotycznych rozw ojem zabudow y, b rakiem czytelności założeń urbanistycznych i punktów id en ­ tyfikujących przestrzeń.

Z akłada się, że podstaw ow ym narzędziem przew idzianym do realizacji zasady ładu przestrzennego i zrów now ażonego rozw oju pow inien być m iejscow y p lan z a­ gospodarow ania przestrzennego. Jak w ykazała analiza problem em pozostaje nadal zbyt m ała pow ierzchnia terenów objętych obow iązującym i planam i m iejscow ym i. Skłania to do realizacji inw estycji na podstaw ie decyzji o w arunkach zabudow y lub decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego.

P IŚ M IE N N IC T W O

Budner W.W., 2008. Procesy metropolizacji i rozwoju metropolii w Polsce. Acta Sci. Pol. Administratio Locorum 7(1), 5-16.

Gaczek W.M., 2003. Zarządzanie w gospodarce przestrzennej. Oficyna Wydawnicza Branta, Bydgoszcz-Poznań.

Jałowiecki B., 2000. Metropolie. Wydawnictwo WSFiZ, Białystok.

Karwińska A., 2008. Gospodarka przestrzenna. Uwarunkowania społeczno-kulturowe. PWN Warszawa.

46

Kwaśniak P., 2008. Plan miejscowy w systemie zagospodarowania przestrzennego. Lexis Nexis Warszawa.

Pankau F., 2006. Ład przestrzenny w regionie - cele, zasady, reguły formułowania i praktyka wdrażania. [W:] Materiały II Kongresu Urbanistyki Polskiej. Urbanistyka w działaniu. Teoria i praktyka. Urbanista, Warszawa, 132-139.

Ryszkowski L., 1983. Zarys ekologiczny zasad rozwoju rolnictwa w strefach podmiejskich. Sesja naukowa. Kształtowanie krajobrazu stref podmiejskich. Warszawa, 175-188. Ziółkowski J., 1965. Urbanizacja, miasto, osiedle. PWN Warszawa.

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Dz.U. z 1999 r., nr 15, poz. 139.

Ustawa z dnia 27 sierpnia 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dz.U. z 2003 r. nr 80 poz. 717 ze zm.

B U IL D IN G D E V E L O P M E N T IN SU BU RBA N A R EA S

Abstract. Suburban areas of big cities are currently the places of dynamic

transformations of the social, functional and morphological sphere of settlements which take place as a result of suburbanisation process. These, frequently unfavourable, processes reflecting in landscape should be counteracted by local self-governments which possess the local plan of spatial management, a tool for the realisation of spatial policy. The legal regulations concerning spatial management still make it possible for inconsiderate construction development to spread around agglomerations. The decision on construction conditions made when the local plan does not exist promotes further spreading of buildings within the suburban areas. The possibility to obtain a building permit after the decision is made results in numerous unfavourable consequences, related to chaotic building development, lack of transparent architectural guidelines and elements identifying space. Introduction of local plans within all the country would make it possible to introduce buildings into the suburban landscape in a planned way.

Key words: local plan, decisions on building conditions, suburban area