• Nie Znaleziono Wyników

Stedelijke bouwcapaciteit nog niet inzichtelijk

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2021

Share "Stedelijke bouwcapaciteit nog niet inzichtelijk"

Copied!
4
0
0

Pełen tekst

(1)

Delft University of Technology

Stedelijke bouwcapaciteit nog niet inzichtelijk

Woningbouwlocaties geïnventariseerd tot 2050

Dubbeling, Dirk

Publication date

2016

Document Version

Final published version

Published in

Bouwmarkt

Citation (APA)

Dubbeling, D. (2016). Stedelijke bouwcapaciteit nog niet inzichtelijk: Woningbouwlocaties geïnventariseerd

tot 2050. Bouwmarkt, 56(8), 5-7.

Important note

To cite this publication, please use the final published version (if applicable).

Please check the document version above.

Copyright

Other than for strictly personal use, it is not permitted to download, forward or distribute the text or part of it, without the consent

of the author(s) and/or copyright holder(s), unless the work is under an open content license such as Creative Commons.

Takedown policy

Please contact us and provide details if you believe this document breaches copyrights.

We will remove access to the work immediately and investigate your claim.

This work is downloaded from Delft University of Technology.

(2)

NOVEMBER 2016

Woningbouwlocaties geïnventariseerd tot 2 0 i 0

umt inzichtc

• • I

mk

De b o u w p r o d u c t i e m o e t na j a r e n v a n

zeer s c h a a r s e w o n i n g o p l e v e r i n g e n w e e r

f l i n k o m h o o g . O n d a n k s e e n u i t g e b r e i d e

t o e l i c h t i n g o p de z o e k t o c h t naar

l o c a t i e s , is niet g e h e e l d u i d e l i j k v o o r

h o e v e e l w o n i n g e n er n o g p l a a t s is in

s t e d e l i j k e g e b i e d e n .

Dirk Dubbeling

Tot 2040 zijn naar v e r w a c h t i n g één m i l j o e n n i e u w e w o n i n g e n n o d i g . De a f g e l o p e n jaren is er w e i n i g g e b o u w d en i n m i d d e l s trekt de m a r k t w e e r aan. De o p g e l o p e n a c h t e r s t a n d in p r o d u c t i e m o e t snel w o r d e n i n g e l o p e n . Veel j o n g e r e n zoeken een w o n i n g en v o o r statush o u d e r s m o e t e n n i e u w e w o n i n g e n bescstatushikbaar k o m e n . V o l g e n s T U

h o o g l e r a a r H o u s i n g S y s t e m s Peter B o e l h o u w e r zijn één m i l j o e n w o -n i -n g e -n zeker -n o d i g , m a a r hij heeft g r o t e t w i j f e l s o v e r de haalbaar-heid e r v a n , zo bleek o p het jaarlijkse W o o n c o n g r e s v a n P l a t f o r m S I en OTB (TU Delft). "Er is veel v r a a g naar k o o p w o n i n g e n en starters-w o n l n g e n m a a r de b o u starters-w p r o d u c t i e is n o g steeds erg l a a g . De afgelopen paar j a a r zijn er jaarlijks o n g e v e e r 50.000 w o n i n g e n o p g e -l e v e r d , m a a r dat m o e t s t r u c t u r e e -l naar 80.000 of meer. Het aanta-l a f g e g e v e n b o u w v e r g u n n i n g e n s t e m t eveneens s o m b e r : het zijn er al een t i j d j e niet m e e r dan o n g e v e e r 40.000 per jaar."

De krapte o p de w o n i n g m a r k t in het w e s t e n v a n h e t l a n d b e h e e r s t het d e b a t o v e r w o n i n g t e k o r t e n . Daar is de v r a a g o o k het g r o o t s t . De b e h o e f t e aan h u u r w o n i n g e n blijft ook in de ' k r i m p p r o v i n c i e s ' onver-m i n d e r d g r o o t t e r w i j l veel particuliere w o n i n g e n o n v e r k o o p b a a r b l i j k e n . De p r o b l e m e n zijn zo g r o o t , dat w o r d t g e t r a c h t o m k o o p w o -n i -n g e -n al d a -n -niet t i j d e l i j k als h u u r w o -n i -n g e -n i-n te zette-n.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De v r a a g is w a a r de w o n i n g b o u w o p g a v e kan w o r d e n g e r e a l i s e e r d . Daarop heeft het P l a n b u r e a u v o o r de L e e f o m g e v i n g g e t r a c h t een a n t w o o r d t e g e v e n in het r a p p o r t ' T r a n s f o r m a t i e p o t e n t i e : w o n i n g b o u w m o g e l i j k h e d e n in de bestaande stad'. V e r t r e k p u n t v o o r de i n -v e n t a r i s a t i e -v a n locaties is de Ladder -v o o r d u u r z a m e -v e r s t e d e l i j k i n g

(3)

uit het Besluit r u i m t e l i j k e o r d e n i n g , w a a r b i j b i n n e n s t e d e l i j k b o u w e n de v o o r k e u r heeft boven n i e u w b o u w o p u i t b r e i d i n g s l o c a t i e s . De t o e k o m s t i g e w o n i n g b e h o e f t e m o e t eerst en v o o r a l in leegstaand of l e e g k o m e n d v a s t g o e d en o n b e n u t t e o f slecht benutte plekken w o r -den o p g e v a n g e n . Pas als er daarna n o g r u i m t e n o d i g is, kan er ge-b o u w d w o r d e n o p uitleglocaties ge-b u i t e n ge-b e s t a a n d stedelijk g e ge-b i e d . T r a n s f o r m a t i e p o t e n t i e is er zeker, w o r d t vaak gedacht. Er staan i m -m e r s veel k a n t o o r p a n d e n , w i n k e l s en kerken leeg en tal v a n andere g e b o u w e n , w a a r i n a p p a r t e m e n t e n g e r e a l i s e e r d k u n n e n w o r d e n . Herschikking v a n v e r h u u r d e r u i m t e in k a n t o o r p a n d e n m e t verbor-g e n leeverbor-gstand zou o o k capaciteit k u n n e n o p l e v e r e n . Maar leeverbor-g- leeg-staande k a n t o o r p a n d e n bieden in de praktijk veel m i n d e r v e r b o u w m o g e l i j k h e d e n en e i g e n l i j k is deze o p t i e beperkt t o t Den Haag, A m s t e r d a m en Rotterdam en o m s t r e k e n . Recente o n d e r z o e -ken laten relatief bescheiden t r a n s f o r m a t i e m o g e l i j k h e d e n zien: ge-m i d d e l d zou zo'n 5 p r o c e n t v a n de t o e k o ge-m s t i g e w o n i n g b e h o e f t e o p te v a n g e n zijn in leegstaande k a n t o o r g e b o u w e n .

Als ook b e d r i j f s r u i m t e , o n d e r w i j s g e b o u w e n , v e r z o r g i n g s h u i z e n en een restcategorie v a n g e b o u w e n v o o r andere functies w o r d e n m e e -g e r e k e n d , k u n n e n er meer w o n i n -g e n d o o r t r a n s f o r m a t i e w o r d e n g e r e a l i s e e r d . Het aandeel b r u i k b a r e leegstaande w i n k e l s is bijna n i h i l . G e b o u w e n die specifiek v o o r een bepaalde f u n c t i e zijn ont-w o r p e n , b i j v o o r b e e l d ziekenhuizen, blijken eveneens lastiger te t r a n s f o r m e r e n naar een w o o n f u n c t i e .

Werkwijze gebiedsinventarisaties

De f o c u s v a n de i n v e n t a r i s a t i e is b e h a l v e o p t r a n s f o r m a t i e van ge-b o u w e n ook gericht o p t r a n s f o r m a t i e v a n g e ge-b i e d e n . In v e r r e w e g de meeste regio's is die r u i m t e v o o r a l te v i n d e n o p o n d e r b e n u t t e bed r i j v e n t e r r e i n e n , r a n g e e r t e r r e i n e n en locaties v a n n u t s v o o r z i e n i n -g e n .

Hoe is de capaciteit berekend? A l s eerste zijn alle g e b i e d e n b u i t e n bestaand b e b o u w d stedelijk g e b i e d geschrapt. Ook g e b i e d e n m e t restricties v o o r w o n i n g b o u w en g e b i e d e n die al zijn gereserveerd v o o r u i t b r e i d i n g e n v a n w e r k l o c a t i e s , zijn niet m e e g e n o m e n . De w o

n i n g b o u w m o g e l i j k h e d e n w o r d e n v o o r a l g r o t e r als ook deze w e r k l o caties als o n d e r b e n u t w o r d e n b e s c h o u w d . V e r v o l g e n s is er een o p -t e l l i n g g e m a a k -t v a n p a n d e n en o n b e n u -t -t e -t e r r e i n e n m e -t - transfor-m a t i e p o t e n t i e : s t r u c t u r e e l leegstaande w i n k e l s en k a n t o r e n b i n n e n 300 m e t e r v a n bestaand w o o n g e b i e d en v o o r z i e n i n g e n , én o n b e b o u w d e l a n d b o u w g e b i e d e n , b r a a k l i g g e n d e t e r r e i n e n of b o u w t e r r e i -n e -n , e v e -n e e -n s b i -n -n e -n 300 m e t e r v a -n b e s t a a -n d w o o -n g e b i e d . Daarnaast k o m e n plekken in a a n m e r k i n g die m o m e n t e e l w e l i s w a a r in g e b r u i k z i j n , m a a r die d e s o n d a n k s als o n d e r b e n u t k u n n e n wor-den b e s t e m p e l d .

Het aantal w o n i n g e n w a a r v o o r b i n n e n s t e d e l i j k een plek m o e t worden g e v o n d e n , is in het r a p p o r t g e b a s e e r d op een aantal u i t g a n g s -p u n t e n . B e b o u w i n g s d i c h t h e d e n in de o m l i g g e n d e w o o n g e b i e d e n w o r d e n in de b e r e k e n i n g e n g e p r o j e c t e e r d o p de n i e u w t e b e b o u -w e n locaties.

Hoeveel w o n i n g e n de inventarisatie in het totaal heeft o p g e l e v e r d w o r d t in het rapport niet v e r m e l d . In plaats d a a r v a n w o r d t een e n o r m e b a n d b r e e d t e g e n o e m d van 300.000 (laag-scenario) t o t 1.600.000 w o n i n g e n (hoog-scenario) w a a r v o o r r u i m t e is gezocht. Eén m i l j o e n w o n i n g e n is blijkbaar een rekbaar b e g r i p . Vooral in de N o o r d - en Z u i d v i e u g e l v a n de Randstad, Utrecht en N o o r d - B r a b a n t blijkt v o l g e n s de inventarisatie van het Planbureau r u i m t e v o o r veel n i e u w b o u w w o n i n g e n , behalve in kleine regio's r o n d o m Z a a n d a m en Haarlem in de N o o r d v l e u g e l en Delft en W e s t l a n d in de Z u i d v l e u g e l .

Kosten en opbrengsten niet meegewogen

De kosten en o p b r e n g s t e n v a n w o n i n g b o u w h e b b e n g e e n rol ge-s p e e l d bij de i n v e n t a r i ge-s a t i e v a n p o t e n t i ë l e b o u w l o c a t i e ge-s . D o o r h o g e o n t w i k k e l k o s t e n w o r d e n g e b o u w e n en g e b i e d e n m o g e l i j k niet o v e r a l in e x p l o i t a t i e g e n o m e n . Op b i n n e n s t e d e l i j k e locaties zijn de kosten v o o r het b o u w - en w o o n r i j p m a k e n , w a a r o n d e r b o v e n w i j k s e i n f r a s t r u c t u u r , d o o r g a a n s lager dan o p u i t l e g l o c a t i e s , m a a r daar staan h o g e r e kosten v o o r v e r w e r v i n g en s a n e r i n g t e g e n o v e r . Een t r a n s f o r m a t i e is haalbaar w a n n e e r de n i e u w e w a a r d e m i n u s de t r a n s f o r m a t i e k o s t e n h o g e r is dan de h u i d i g e g e b r u i k s w a a r d e . Bin-n e Bin-n s t e d e l i j k b o u w e Bin-n d r i j f t de g r o Bin-n d p r i j z e Bin-n o p , w a t zich v e r t a a l t iBin-n h o g e r e v e r k o o p p r i j z e n . Het v o o r d e e l v a n t r a n s f o r m a t i e v a n g e b o u -w e n en h e r o n t -w i k k e l i n g v a n b i n n e n s t e d e l i j k e g e b i e d e n is dat er m e e r a g g l o m e r a t i e v o o r d e l e n o n t s t a a n , reeds g e d a n e i n v e s t e r i n g e n beter r e n d e r e n en k a p i t a a l v e r n i e t i g i n g w o r d t v e r m e d e n . Op n i e u w e o n t w i k k e l l o c a t i e s zijn de kosten v a n i n f r a s t r u c t u u r en v o o r z i e n i n g e n w e l i s w a a r h o g e r dan o p b i n n e n s t e d e l i j k e locaties, m a a r de kosten

wm

l|

i i;

(4)

Tabel 1.

' L a a g ' - s c e n a r l o (ge- Aantal S c e n a r i o Aantal ' H o o g ' - s c e n a r i o (om- A a n t a l S c e n a r i o ringe bavolkings- w o n i n g e n 1.000.000 w o n i n g e n vangrijke bevolkings- w o n i n g e n 1.00O.0O

groei, 300.000 n i e u w e w o n i n g e n groei, 1.600.000 n i e u w e w o n i n g e n w o n i n g e n nodig) w o n i n g e n nodig)

A a n t a l w o n i n g e n

Royaal ingeschatte 100% in bestaand b o u w l o c a t i e s stedelijk gebied

300.000 100% in b e s t a a n d 1.000.000 stedelijk c

K r a p ingeschatte 60% in bestaand 180.000 60% in b e s t a a n d 600.000 b o u w l o c a t i e s stedelijk gebied stedelijk gebied

70% in bestaand stedelijk gebied 20% in bestaand stedelijk gebied 1.120.000 320.000 70% in bestaand stedelijk gebied 20% in b e s t a a n d stedelijk gebied 700.000 200.000 Gemiddeld 80% in b e s t a a n d 240.000 80% in bestaand 800.000 3 5 % in bestaand

stedelijk gebied stedelijk gebied stedelijk g e b i e d *

560.000 35% in bestaand stedelijk g e b i e d *

350.000 * Zou 4 5 % moeten zijn.

Het p e r c e n t a g e woningen dat in te transformeren g e b o u w e n past w o r d t g e s c h a t op 12% in het ' l a a g ' - s c e n a r i o (36.000 w o n i n g e n ) en 3 % in het 'hoog'- s c e n a r i o (48.000 w o n i n g e n ) . Deze aantallen w o r d e n niet verder g e n u a n c e e r d in de royale en krappe berekening.

v a n g r o n d v e r w e r v i n g en van de b o u w per w o n i n g zijn lager. N i e u w -b o u w o p uitleglocaties is g o e d k o p e r dan t r a n s f o r m a t i e , v a n w e g e lagere p l a n k o s t e n v a n uitleglocaties ( a m b t e l i j k e v o o r b e r e i d i n g s -kosten) en hogere o p b r e n g s t e n en o m d a t er o p u i t l e g l o c a t i e s door-gaans g r o t e r e w o n i n g e n w o r d e n g e b o u w d .

Berekening bouwcapaciteit

In het r a p p o r t w o r d e n de één m i l j o e n w o n i n g e n t o t 2040 en de 80.000 w o n i n g e n per j a a r (ongeveer de j a a r p r o d u c t i e in de j a r e n v o o r de e c o n o m i s c h e crisis) als te starre a a n t a l l e n b e s c h o u w d . Het j a a r 2040 is als e i n d t i j d s t i p eveneens te concreet: de h o r i z o n w o r d t o p g e r e k t t o t 2050. De h o o g - en laag-scenario's w o r d e n u i t g e s m e e r d over een respectievelijk royaal en krap ingeschatte beschikbaarheid v a n stedelijke locaties. Dat levert g r o t e v e r s c h i l l e n o p in m a x i m a a l o p stedelijk o n t w i k k e l i n g s - en h e r o n t w i k k e l i n g s l o c a t i e s te realiseren w o n i n g e n .

A l s alles meezit kunnen v o l g e n s het r a p p o r t 1.120.000 v a n de 1.600.000 w o n i n g e n (70 procent v a n de b o v e n g r e n s v a n de b a n d breedte) w o r d e n g e b o u w d in bestaand stedelijk g e b i e d . Als het t e -genzit zijn dat er slechts 320.000 (20 p r o c e n t ) : een f o r s v e r s c h i l . W a a r o m dit verschil zo g r o o t is, w o r d t niet v e r k l a a r d . G e m i d d e l d k o m t het rapport uit o p 560.000 w o n i n g e n (35 p r o c e n t ) . [Dit zou 45

procent, dus 720.000 woningen moeten zijn red.] W a n n e e r alle g e

-m e e n t e l i j k e locaties beschikbaar zijn en alles en iedereen -m e e w e r k t , d a n k u n n e n in het laagscenario alle 300.000 w o n i n g e n op o n d e r b e nutte plekken in de stad w o r d e n g e b o u w d . Logisch, w a n t er is m i n i -m a a l plek v o o r 320.000 w o n i n g e n . Je zou v e r w a c h t e n dat ook alle 300.000 w o n i n g e n v a n het laag-scenario in b e s t a a n d stedelijk ge-bied g e b o u w d kunnen w o r d e n . T o c h zou er d a n slechts plaats zijn v o o r 180.000 w o n i n g e n .

Zelfs v o o r de 'starre' één m i l j o e n w o n i n g e n zou v o l d o e n d e plaats zijn als alles meezit, m a a r g e m i d d e l d m o e t e n w e er v o l g e n s het P l a n b u r e a u v o o r de L e e f o m g e v i n g r e k e n i n g m e e h o u d e n dat v o o r o n g e v e e r de helft v a n d i t m i l j o e n plek in b e s t a a n d stedelijk g e b i e d zal zijn. Dat is nog altijd r u i m m e e r d a n in het laag-scenario. Over dat laatste scenario h o e v e n w e ons dus geen z o r g e n t e m a k e n . V o o r heel Nederland bezien is, n o g z o n d e r t r a n s f o r m a t i e , de capaci-t e i capaci-t v a n de scapaci-tad aanzienlijk. Zelfs in hecapaci-t h o o g - s c e n a r i o kan bijna de helft van de w o n i n g b o u w o p g a v e t o t 2050 in stedelijk g e b i e d wor-d e n gerealiseerwor-d. De t r a n s f o r m a t i e p o t e n t i e v a n wor-de bestaanwor-de stawor-d lijkt v o o r a l te bestaan uit w o n i n g b o u w m o g e l i j k h e d e n o p o n d e r b e -nutte t e r r e i n e n . Het aandeel v a n de o p g a v e dat in leegstaande pan-d e n kan w o r pan-d e n gerealiseerpan-d is beperkt: 12 p r o c e n t v a n het laag-scenario (36.000 w o n i n g e n ) en 3 p r o c e n t v a n het h o o g - s c e n a r i o (48.000 w o n i n g e n ) . W a a r o m in het laag-scenario niet ook v o o r 48.000 w o n i n g e n r u i m t e is in leegstaande g e b o u w e n , is niet d u i d e -lijk.

Regionaal zijn er v e r s c h i l l e n . In de regio's A m s t e r d a m , Den Haag en A r n h e m / N i j m e g e n , Zaanstreek en DelftA/Vestland is er zelfs in een laagscenario o n v o l d o e n d e r u i m t e in l e e g s t a a n d e p a n d e n o p o n b e -nutte en slecht b e n u t t e t e r r e i n e n o m in bestaand b e b o u w d g e b i e d aan de v o l l e d i g e b e h o e f t e te k u n n e n v o l d o e n . Delen v a n de regio's Z e e l a n d , L i m b u r g en G r o n i n g e n lopen d o o r het o n t b r e k e n v a n een behoefte aan extra w o n i n g e n n i e t t e g e n de g r e n z e n aan v a n h u n bestaand b e b o u w d g e b i e d .

Productie moet sneller omhoog

Een v a n de k r i t i e k p u n t e n o p de zoektocht naar b o u w l o c a t i e s is de Ladder v o o r d u u r z a m e v e r s t e d e l i j k i n g , die als te r i g i d e w o r d t bes c h o u w d . Dat eerbest alle n o g rebesterende locatiebes in de besteden w o r -d e n b e b o u w -d , i n c l u s i e f l e e g s t a a n -d e g e b o u w e n e n pas -daarna o o k aan de r a n d e n v a n de steden zou m o g e n w o r d e n g e b o u w d , schiet v o l g e n s Friso de Z e e u w , T U - h o o g l e r a a r G e b i e d s o n t w i k k e l i n g niet o p . " H e r b e s t e m m i n g v a n g e b o u w e n en g e b i e d e n dekt h o o g u i t de helft v a n de w o n i n g p r o d u c t i e . V e r g r o o t dus de p l a n o l o g i s c h e capaciteit','zei hij o p het W o o n c o n g r e s . Lector V a s t g o e d bij Fontys H o g e -scholen Cees-Jan Pen v i n d t j u i s t dat de t r a n s f o r m a t i e c a p a c i t e i t vaak w o r d t g e b a g a t e l l i s e e r d . " N i e t alleen k a n t o o r g e b o u w e n , m a a r o o k

Eerst in de steden boyweim, és\m

b i j v o o r b e e l d s c h o o l g e b o u w e n en v e r z o r g i n g s f l a t s k u n n e n t o t w o -n i -n g e -n w o r d e -n v e r b o u w d . Het m o e t b o v e -n d i e -n v e e l d u u r z a m e r , c o n f o r m de k l i m a a t a f s p r a k e n o p nationaal en E u r o p e e s n i v e a u . De w o n i n g e n h o e v e n niet g r o o t te zijn. Het zijn i m m e r s v e e l a l e e n - en t w e e p e r s o o n s h u i s h o u d e n s die in de stad w i l l e n w o n e n . De over-heid zou een ISV-achtige s u b s i d i e beschikbaar k u n n e n stellen."

[in-vesteringsbudget Stedeiijlce Vernieuwing, dat in 20T4 afliep - red.]

W i e m o e t e n het v o o r t o u w n e m e n ? De Z e e u w : " E r is een n a t i o n a l e O m g e v i n g s v i s i e in de maak, m a a r de u i t v o e r i n g d a a r v a n m o e t d o o r de praktijk w o r d e n opgepakt." Pen: " P r o v i n c i e s en o n t w i k k e l a a r s zijn de b e l a n g r i j k s t e partijen o m d i t t e realiseren, l e d e r e e n m o e t w a t e r bij de w i j n doen."

Dit artikel is g e b a s e e r d op het rapport 'Transformatiepotentie: w o n i n g b o u w m o g e l i j k h e d e n in de b e s t a a n d e stad', Lianne van Duinen, Bart Rijken & Edwin B u i t e l a a r (2016) van het Planbureau voor de Leefomgeving, publicatienummer 2420 en op d i s c u s s i e s tijdens het Wfooncongres 2016: ' D e n i e u w e w o n i n g n o o d ? '

Cytaty

Powiązane dokumenty

Obrazy rzeczywiste są reprezentacją realnych obiektów, powstają w wyniku ich oddziaływania na czułą na to oddziaływanie powierzchnię, będącej miejscem powstania obrazu.

The existing methods for spatial network analysis such as those of Space Syntax and alike or those of Transport Planning do not adequately address walking and cycling in

–cegła dziurawka tworząca wewnętrzną ścianę studia, odsunięta na Ch-ka czasu pogłosu przeciętnego studia: 1- po zamontowaniu adaptacji, 2- przed

Dodaj nazwy akordów (komenda Shift+K). Przepisz do programu MuseScore następujący fragment utworu. Za podanie tytułu tej kompozycji oraz popularnej amerykańskiej piosenki,

Conform´ ement ` a la m´ ethode pr´ esent´ ee dans le chapitre I, bas´ ee sur le th´ eor` eme de Nash et Moser, nous allons montrer successivement que P est lisse apprivois´ ee, que

[r]

Observations of infants inwardly 'contemplative' states of mind suggest that right from birth an infant can have some kind of creative experience of being alone with the feelings

Fenomen wzajemnych zależności Innego/Obcego i konfliktu może być ciekawym spojrzeniem na problematykę konfliktów w gospodarowaniu przestrzenią i zasobami Ziemi, gdyż