Delft University of Technology
Stedelijke bouwcapaciteit nog niet inzichtelijk
Woningbouwlocaties geïnventariseerd tot 2050
Dubbeling, Dirk
Publication date
2016
Document Version
Final published version
Published in
Bouwmarkt
Citation (APA)
Dubbeling, D. (2016). Stedelijke bouwcapaciteit nog niet inzichtelijk: Woningbouwlocaties geïnventariseerd
tot 2050. Bouwmarkt, 56(8), 5-7.
Important note
To cite this publication, please use the final published version (if applicable).
Please check the document version above.
Copyright
Other than for strictly personal use, it is not permitted to download, forward or distribute the text or part of it, without the consent
of the author(s) and/or copyright holder(s), unless the work is under an open content license such as Creative Commons.
Takedown policy
Please contact us and provide details if you believe this document breaches copyrights.
We will remove access to the work immediately and investigate your claim.
This work is downloaded from Delft University of Technology.
NOVEMBER 2016
Woningbouwlocaties geïnventariseerd tot 2 0 i 0
umt inzichtc
• • I
mk
De b o u w p r o d u c t i e m o e t na j a r e n v a n
zeer s c h a a r s e w o n i n g o p l e v e r i n g e n w e e r
f l i n k o m h o o g . O n d a n k s e e n u i t g e b r e i d e
t o e l i c h t i n g o p de z o e k t o c h t naar
l o c a t i e s , is niet g e h e e l d u i d e l i j k v o o r
h o e v e e l w o n i n g e n er n o g p l a a t s is in
s t e d e l i j k e g e b i e d e n .
Dirk DubbelingTot 2040 zijn naar v e r w a c h t i n g één m i l j o e n n i e u w e w o n i n g e n n o d i g . De a f g e l o p e n jaren is er w e i n i g g e b o u w d en i n m i d d e l s trekt de m a r k t w e e r aan. De o p g e l o p e n a c h t e r s t a n d in p r o d u c t i e m o e t snel w o r d e n i n g e l o p e n . Veel j o n g e r e n zoeken een w o n i n g en v o o r statush o u d e r s m o e t e n n i e u w e w o n i n g e n bescstatushikbaar k o m e n . V o l g e n s T U
h o o g l e r a a r H o u s i n g S y s t e m s Peter B o e l h o u w e r zijn één m i l j o e n w o -n i -n g e -n zeker -n o d i g , m a a r hij heeft g r o t e t w i j f e l s o v e r de haalbaar-heid e r v a n , zo bleek o p het jaarlijkse W o o n c o n g r e s v a n P l a t f o r m S I en OTB (TU Delft). "Er is veel v r a a g naar k o o p w o n i n g e n en starters-w o n l n g e n m a a r de b o u starters-w p r o d u c t i e is n o g steeds erg l a a g . De afgelopen paar j a a r zijn er jaarlijks o n g e v e e r 50.000 w o n i n g e n o p g e -l e v e r d , m a a r dat m o e t s t r u c t u r e e -l naar 80.000 of meer. Het aanta-l a f g e g e v e n b o u w v e r g u n n i n g e n s t e m t eveneens s o m b e r : het zijn er al een t i j d j e niet m e e r dan o n g e v e e r 40.000 per jaar."
De krapte o p de w o n i n g m a r k t in het w e s t e n v a n h e t l a n d b e h e e r s t het d e b a t o v e r w o n i n g t e k o r t e n . Daar is de v r a a g o o k het g r o o t s t . De b e h o e f t e aan h u u r w o n i n g e n blijft ook in de ' k r i m p p r o v i n c i e s ' onver-m i n d e r d g r o o t t e r w i j l veel particuliere w o n i n g e n o n v e r k o o p b a a r b l i j k e n . De p r o b l e m e n zijn zo g r o o t , dat w o r d t g e t r a c h t o m k o o p w o -n i -n g e -n al d a -n -niet t i j d e l i j k als h u u r w o -n i -n g e -n i-n te zette-n.
Ladder voor duurzame verstedelijking
De v r a a g is w a a r de w o n i n g b o u w o p g a v e kan w o r d e n g e r e a l i s e e r d . Daarop heeft het P l a n b u r e a u v o o r de L e e f o m g e v i n g g e t r a c h t een a n t w o o r d t e g e v e n in het r a p p o r t ' T r a n s f o r m a t i e p o t e n t i e : w o n i n g b o u w m o g e l i j k h e d e n in de bestaande stad'. V e r t r e k p u n t v o o r de i n -v e n t a r i s a t i e -v a n locaties is de Ladder -v o o r d u u r z a m e -v e r s t e d e l i j k i n g
uit het Besluit r u i m t e l i j k e o r d e n i n g , w a a r b i j b i n n e n s t e d e l i j k b o u w e n de v o o r k e u r heeft boven n i e u w b o u w o p u i t b r e i d i n g s l o c a t i e s . De t o e k o m s t i g e w o n i n g b e h o e f t e m o e t eerst en v o o r a l in leegstaand of l e e g k o m e n d v a s t g o e d en o n b e n u t t e o f slecht benutte plekken w o r -den o p g e v a n g e n . Pas als er daarna n o g r u i m t e n o d i g is, kan er ge-b o u w d w o r d e n o p uitleglocaties ge-b u i t e n ge-b e s t a a n d stedelijk g e ge-b i e d . T r a n s f o r m a t i e p o t e n t i e is er zeker, w o r d t vaak gedacht. Er staan i m -m e r s veel k a n t o o r p a n d e n , w i n k e l s en kerken leeg en tal v a n andere g e b o u w e n , w a a r i n a p p a r t e m e n t e n g e r e a l i s e e r d k u n n e n w o r d e n . Herschikking v a n v e r h u u r d e r u i m t e in k a n t o o r p a n d e n m e t verbor-g e n leeverbor-gstand zou o o k capaciteit k u n n e n o p l e v e r e n . Maar leeverbor-g- leeg-staande k a n t o o r p a n d e n bieden in de praktijk veel m i n d e r v e r b o u w m o g e l i j k h e d e n en e i g e n l i j k is deze o p t i e beperkt t o t Den Haag, A m s t e r d a m en Rotterdam en o m s t r e k e n . Recente o n d e r z o e -ken laten relatief bescheiden t r a n s f o r m a t i e m o g e l i j k h e d e n zien: ge-m i d d e l d zou zo'n 5 p r o c e n t v a n de t o e k o ge-m s t i g e w o n i n g b e h o e f t e o p te v a n g e n zijn in leegstaande k a n t o o r g e b o u w e n .
Als ook b e d r i j f s r u i m t e , o n d e r w i j s g e b o u w e n , v e r z o r g i n g s h u i z e n en een restcategorie v a n g e b o u w e n v o o r andere functies w o r d e n m e e -g e r e k e n d , k u n n e n er meer w o n i n -g e n d o o r t r a n s f o r m a t i e w o r d e n g e r e a l i s e e r d . Het aandeel b r u i k b a r e leegstaande w i n k e l s is bijna n i h i l . G e b o u w e n die specifiek v o o r een bepaalde f u n c t i e zijn ont-w o r p e n , b i j v o o r b e e l d ziekenhuizen, blijken eveneens lastiger te t r a n s f o r m e r e n naar een w o o n f u n c t i e .
Werkwijze gebiedsinventarisaties
De f o c u s v a n de i n v e n t a r i s a t i e is b e h a l v e o p t r a n s f o r m a t i e van ge-b o u w e n ook gericht o p t r a n s f o r m a t i e v a n g e ge-b i e d e n . In v e r r e w e g de meeste regio's is die r u i m t e v o o r a l te v i n d e n o p o n d e r b e n u t t e bed r i j v e n t e r r e i n e n , r a n g e e r t e r r e i n e n en locaties v a n n u t s v o o r z i e n i n -g e n .
Hoe is de capaciteit berekend? A l s eerste zijn alle g e b i e d e n b u i t e n bestaand b e b o u w d stedelijk g e b i e d geschrapt. Ook g e b i e d e n m e t restricties v o o r w o n i n g b o u w en g e b i e d e n die al zijn gereserveerd v o o r u i t b r e i d i n g e n v a n w e r k l o c a t i e s , zijn niet m e e g e n o m e n . De w o
n i n g b o u w m o g e l i j k h e d e n w o r d e n v o o r a l g r o t e r als ook deze w e r k l o caties als o n d e r b e n u t w o r d e n b e s c h o u w d . V e r v o l g e n s is er een o p -t e l l i n g g e m a a k -t v a n p a n d e n en o n b e n u -t -t e -t e r r e i n e n m e -t - transfor-m a t i e p o t e n t i e : s t r u c t u r e e l leegstaande w i n k e l s en k a n t o r e n b i n n e n 300 m e t e r v a n bestaand w o o n g e b i e d en v o o r z i e n i n g e n , én o n b e b o u w d e l a n d b o u w g e b i e d e n , b r a a k l i g g e n d e t e r r e i n e n of b o u w t e r r e i -n e -n , e v e -n e e -n s b i -n -n e -n 300 m e t e r v a -n b e s t a a -n d w o o -n g e b i e d . Daarnaast k o m e n plekken in a a n m e r k i n g die m o m e n t e e l w e l i s w a a r in g e b r u i k z i j n , m a a r die d e s o n d a n k s als o n d e r b e n u t k u n n e n wor-den b e s t e m p e l d .
Het aantal w o n i n g e n w a a r v o o r b i n n e n s t e d e l i j k een plek m o e t worden g e v o n d e n , is in het r a p p o r t g e b a s e e r d op een aantal u i t g a n g s -p u n t e n . B e b o u w i n g s d i c h t h e d e n in de o m l i g g e n d e w o o n g e b i e d e n w o r d e n in de b e r e k e n i n g e n g e p r o j e c t e e r d o p de n i e u w t e b e b o u -w e n locaties.
Hoeveel w o n i n g e n de inventarisatie in het totaal heeft o p g e l e v e r d w o r d t in het rapport niet v e r m e l d . In plaats d a a r v a n w o r d t een e n o r m e b a n d b r e e d t e g e n o e m d van 300.000 (laag-scenario) t o t 1.600.000 w o n i n g e n (hoog-scenario) w a a r v o o r r u i m t e is gezocht. Eén m i l j o e n w o n i n g e n is blijkbaar een rekbaar b e g r i p . Vooral in de N o o r d - en Z u i d v i e u g e l v a n de Randstad, Utrecht en N o o r d - B r a b a n t blijkt v o l g e n s de inventarisatie van het Planbureau r u i m t e v o o r veel n i e u w b o u w w o n i n g e n , behalve in kleine regio's r o n d o m Z a a n d a m en Haarlem in de N o o r d v l e u g e l en Delft en W e s t l a n d in de Z u i d v l e u g e l .
Kosten en opbrengsten niet meegewogen
De kosten en o p b r e n g s t e n v a n w o n i n g b o u w h e b b e n g e e n rol ge-s p e e l d bij de i n v e n t a r i ge-s a t i e v a n p o t e n t i ë l e b o u w l o c a t i e ge-s . D o o r h o g e o n t w i k k e l k o s t e n w o r d e n g e b o u w e n en g e b i e d e n m o g e l i j k niet o v e r a l in e x p l o i t a t i e g e n o m e n . Op b i n n e n s t e d e l i j k e locaties zijn de kosten v o o r het b o u w - en w o o n r i j p m a k e n , w a a r o n d e r b o v e n w i j k s e i n f r a s t r u c t u u r , d o o r g a a n s lager dan o p u i t l e g l o c a t i e s , m a a r daar staan h o g e r e kosten v o o r v e r w e r v i n g en s a n e r i n g t e g e n o v e r . Een t r a n s f o r m a t i e is haalbaar w a n n e e r de n i e u w e w a a r d e m i n u s de t r a n s f o r m a t i e k o s t e n h o g e r is dan de h u i d i g e g e b r u i k s w a a r d e . Bin-n e Bin-n s t e d e l i j k b o u w e Bin-n d r i j f t de g r o Bin-n d p r i j z e Bin-n o p , w a t zich v e r t a a l t iBin-n h o g e r e v e r k o o p p r i j z e n . Het v o o r d e e l v a n t r a n s f o r m a t i e v a n g e b o u -w e n en h e r o n t -w i k k e l i n g v a n b i n n e n s t e d e l i j k e g e b i e d e n is dat er m e e r a g g l o m e r a t i e v o o r d e l e n o n t s t a a n , reeds g e d a n e i n v e s t e r i n g e n beter r e n d e r e n en k a p i t a a l v e r n i e t i g i n g w o r d t v e r m e d e n . Op n i e u w e o n t w i k k e l l o c a t i e s zijn de kosten v a n i n f r a s t r u c t u u r en v o o r z i e n i n g e n w e l i s w a a r h o g e r dan o p b i n n e n s t e d e l i j k e locaties, m a a r de kosten
wm
l|
i i;
Tabel 1.
' L a a g ' - s c e n a r l o (ge- Aantal S c e n a r i o Aantal ' H o o g ' - s c e n a r i o (om- A a n t a l S c e n a r i o ringe bavolkings- w o n i n g e n 1.000.000 w o n i n g e n vangrijke bevolkings- w o n i n g e n 1.00O.0O
groei, 300.000 n i e u w e w o n i n g e n groei, 1.600.000 n i e u w e w o n i n g e n w o n i n g e n nodig) w o n i n g e n nodig)
A a n t a l w o n i n g e n
Royaal ingeschatte 100% in bestaand b o u w l o c a t i e s stedelijk gebied
300.000 100% in b e s t a a n d 1.000.000 stedelijk c
K r a p ingeschatte 60% in bestaand 180.000 60% in b e s t a a n d 600.000 b o u w l o c a t i e s stedelijk gebied stedelijk gebied
70% in bestaand stedelijk gebied 20% in bestaand stedelijk gebied 1.120.000 320.000 70% in bestaand stedelijk gebied 20% in b e s t a a n d stedelijk gebied 700.000 200.000 Gemiddeld 80% in b e s t a a n d 240.000 80% in bestaand 800.000 3 5 % in bestaand
stedelijk gebied stedelijk gebied stedelijk g e b i e d *
560.000 35% in bestaand stedelijk g e b i e d *
350.000 * Zou 4 5 % moeten zijn.
Het p e r c e n t a g e woningen dat in te transformeren g e b o u w e n past w o r d t g e s c h a t op 12% in het ' l a a g ' - s c e n a r i o (36.000 w o n i n g e n ) en 3 % in het 'hoog'- s c e n a r i o (48.000 w o n i n g e n ) . Deze aantallen w o r d e n niet verder g e n u a n c e e r d in de royale en krappe berekening.
v a n g r o n d v e r w e r v i n g en van de b o u w per w o n i n g zijn lager. N i e u w -b o u w o p uitleglocaties is g o e d k o p e r dan t r a n s f o r m a t i e , v a n w e g e lagere p l a n k o s t e n v a n uitleglocaties ( a m b t e l i j k e v o o r b e r e i d i n g s -kosten) en hogere o p b r e n g s t e n en o m d a t er o p u i t l e g l o c a t i e s door-gaans g r o t e r e w o n i n g e n w o r d e n g e b o u w d .
Berekening bouwcapaciteit
In het r a p p o r t w o r d e n de één m i l j o e n w o n i n g e n t o t 2040 en de 80.000 w o n i n g e n per j a a r (ongeveer de j a a r p r o d u c t i e in de j a r e n v o o r de e c o n o m i s c h e crisis) als te starre a a n t a l l e n b e s c h o u w d . Het j a a r 2040 is als e i n d t i j d s t i p eveneens te concreet: de h o r i z o n w o r d t o p g e r e k t t o t 2050. De h o o g - en laag-scenario's w o r d e n u i t g e s m e e r d over een respectievelijk royaal en krap ingeschatte beschikbaarheid v a n stedelijke locaties. Dat levert g r o t e v e r s c h i l l e n o p in m a x i m a a l o p stedelijk o n t w i k k e l i n g s - en h e r o n t w i k k e l i n g s l o c a t i e s te realiseren w o n i n g e n .
A l s alles meezit kunnen v o l g e n s het r a p p o r t 1.120.000 v a n de 1.600.000 w o n i n g e n (70 procent v a n de b o v e n g r e n s v a n de b a n d breedte) w o r d e n g e b o u w d in bestaand stedelijk g e b i e d . Als het t e -genzit zijn dat er slechts 320.000 (20 p r o c e n t ) : een f o r s v e r s c h i l . W a a r o m dit verschil zo g r o o t is, w o r d t niet v e r k l a a r d . G e m i d d e l d k o m t het rapport uit o p 560.000 w o n i n g e n (35 p r o c e n t ) . [Dit zou 45
procent, dus 720.000 woningen moeten zijn red.] W a n n e e r alle g e
-m e e n t e l i j k e locaties beschikbaar zijn en alles en iedereen -m e e w e r k t , d a n k u n n e n in het laagscenario alle 300.000 w o n i n g e n op o n d e r b e nutte plekken in de stad w o r d e n g e b o u w d . Logisch, w a n t er is m i n i -m a a l plek v o o r 320.000 w o n i n g e n . Je zou v e r w a c h t e n dat ook alle 300.000 w o n i n g e n v a n het laag-scenario in b e s t a a n d stedelijk ge-bied g e b o u w d kunnen w o r d e n . T o c h zou er d a n slechts plaats zijn v o o r 180.000 w o n i n g e n .
Zelfs v o o r de 'starre' één m i l j o e n w o n i n g e n zou v o l d o e n d e plaats zijn als alles meezit, m a a r g e m i d d e l d m o e t e n w e er v o l g e n s het P l a n b u r e a u v o o r de L e e f o m g e v i n g r e k e n i n g m e e h o u d e n dat v o o r o n g e v e e r de helft v a n d i t m i l j o e n plek in b e s t a a n d stedelijk g e b i e d zal zijn. Dat is nog altijd r u i m m e e r d a n in het laag-scenario. Over dat laatste scenario h o e v e n w e ons dus geen z o r g e n t e m a k e n . V o o r heel Nederland bezien is, n o g z o n d e r t r a n s f o r m a t i e , de capaci-t e i capaci-t v a n de scapaci-tad aanzienlijk. Zelfs in hecapaci-t h o o g - s c e n a r i o kan bijna de helft van de w o n i n g b o u w o p g a v e t o t 2050 in stedelijk g e b i e d wor-d e n gerealiseerwor-d. De t r a n s f o r m a t i e p o t e n t i e v a n wor-de bestaanwor-de stawor-d lijkt v o o r a l te bestaan uit w o n i n g b o u w m o g e l i j k h e d e n o p o n d e r b e -nutte t e r r e i n e n . Het aandeel v a n de o p g a v e dat in leegstaande pan-d e n kan w o r pan-d e n gerealiseerpan-d is beperkt: 12 p r o c e n t v a n het laag-scenario (36.000 w o n i n g e n ) en 3 p r o c e n t v a n het h o o g - s c e n a r i o (48.000 w o n i n g e n ) . W a a r o m in het laag-scenario niet ook v o o r 48.000 w o n i n g e n r u i m t e is in leegstaande g e b o u w e n , is niet d u i d e -lijk.
Regionaal zijn er v e r s c h i l l e n . In de regio's A m s t e r d a m , Den Haag en A r n h e m / N i j m e g e n , Zaanstreek en DelftA/Vestland is er zelfs in een laagscenario o n v o l d o e n d e r u i m t e in l e e g s t a a n d e p a n d e n o p o n b e -nutte en slecht b e n u t t e t e r r e i n e n o m in bestaand b e b o u w d g e b i e d aan de v o l l e d i g e b e h o e f t e te k u n n e n v o l d o e n . Delen v a n de regio's Z e e l a n d , L i m b u r g en G r o n i n g e n lopen d o o r het o n t b r e k e n v a n een behoefte aan extra w o n i n g e n n i e t t e g e n de g r e n z e n aan v a n h u n bestaand b e b o u w d g e b i e d .
Productie moet sneller omhoog
Een v a n de k r i t i e k p u n t e n o p de zoektocht naar b o u w l o c a t i e s is de Ladder v o o r d u u r z a m e v e r s t e d e l i j k i n g , die als te r i g i d e w o r d t bes c h o u w d . Dat eerbest alle n o g rebesterende locatiebes in de besteden w o r -d e n b e b o u w -d , i n c l u s i e f l e e g s t a a n -d e g e b o u w e n e n pas -daarna o o k aan de r a n d e n v a n de steden zou m o g e n w o r d e n g e b o u w d , schiet v o l g e n s Friso de Z e e u w , T U - h o o g l e r a a r G e b i e d s o n t w i k k e l i n g niet o p . " H e r b e s t e m m i n g v a n g e b o u w e n en g e b i e d e n dekt h o o g u i t de helft v a n de w o n i n g p r o d u c t i e . V e r g r o o t dus de p l a n o l o g i s c h e capaciteit','zei hij o p het W o o n c o n g r e s . Lector V a s t g o e d bij Fontys H o g e -scholen Cees-Jan Pen v i n d t j u i s t dat de t r a n s f o r m a t i e c a p a c i t e i t vaak w o r d t g e b a g a t e l l i s e e r d . " N i e t alleen k a n t o o r g e b o u w e n , m a a r o o k
Eerst in de steden boyweim, és\m
b i j v o o r b e e l d s c h o o l g e b o u w e n en v e r z o r g i n g s f l a t s k u n n e n t o t w o -n i -n g e -n w o r d e -n v e r b o u w d . Het m o e t b o v e -n d i e -n v e e l d u u r z a m e r , c o n f o r m de k l i m a a t a f s p r a k e n o p nationaal en E u r o p e e s n i v e a u . De w o n i n g e n h o e v e n niet g r o o t te zijn. Het zijn i m m e r s v e e l a l e e n - en t w e e p e r s o o n s h u i s h o u d e n s die in de stad w i l l e n w o n e n . De over-heid zou een ISV-achtige s u b s i d i e beschikbaar k u n n e n stellen."
[in-vesteringsbudget Stedeiijlce Vernieuwing, dat in 20T4 afliep - red.]
W i e m o e t e n het v o o r t o u w n e m e n ? De Z e e u w : " E r is een n a t i o n a l e O m g e v i n g s v i s i e in de maak, m a a r de u i t v o e r i n g d a a r v a n m o e t d o o r de praktijk w o r d e n opgepakt." Pen: " P r o v i n c i e s en o n t w i k k e l a a r s zijn de b e l a n g r i j k s t e partijen o m d i t t e realiseren, l e d e r e e n m o e t w a t e r bij de w i j n doen."
Dit artikel is g e b a s e e r d op het rapport 'Transformatiepotentie: w o n i n g b o u w m o g e l i j k h e d e n in de b e s t a a n d e stad', Lianne van Duinen, Bart Rijken & Edwin B u i t e l a a r (2016) van het Planbureau voor de Leefomgeving, publicatienummer 2420 en op d i s c u s s i e s tijdens het Wfooncongres 2016: ' D e n i e u w e w o n i n g n o o d ? '