1. Przedmiot oraz Zakres Wyceny
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana połoŜona przy ul. Menueta 14 w Dzielnicy Ursynów, m. st. Warszawy (dalej „Przedmiot Wyceny”).
Dla Przedmiotu Wyceny prowadzona jest księga wieczysta WA2M/00138146/2.
Grunt, wchodzący w skład Przedmiotu Wyceny, oznaczony jest w ewidencji gruntów jako dz. ew. nr 6 o powierzchni 437 m2, w obrębie 1-08-31 Dzielnicy Ursynów m. st. Warszawy (dalej „Grunt”).
Na Gruncie usytuowany jest budynek mieszkalny, w zabudowie szeregowej, o trzech kondygnacjach nadziemnych (w tym poddasze), podpiwniczony, z garaŜem w bryle budynku (dalej „Budynek”). Zgodnie z informacją z kartoteki budynków powierzchnia zabudowy Budynku wynosi 127,00 m2.
Według informacji uzyskanej w Wydziale Architektury i Budownictwa Urzędu Dzielnicy Ursynów m. st.
Warszawy, Przedmiot Wyceny połoŜony jest na terenie objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwała nr LXXXIX/2239/2014 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 28 sierpnia 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Zachodniego Pasma Pyrskiego w rejonie ul. Poleczki, Przedmiot Wyceny połoŜony jest na obszarze o symbolu J21.MN – przeznaczenie: tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o maksymalnej wysokości zabudowy do 10 m (3 kondygnacje), o maksymalnej intensywności zabudowy na działce budowlanej – 1,2, maksymalnej powierzchni zabudowy na działce budowlanej – 40% oraz minimalnej powierzchni biologicznie czynnej na działce budowlanej - 40%.
Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej Przedmiotu Wyceny, jako przedmiotu prawa własności.
W związku z uniemoŜliwieniem dokonania oględzin Przedmiotu Wyceny, na zlecenie Zamawiającego w Operacie uwzględniono stan techniczny i standard wykończenia pomieszczeń Budynku jako średni w relacji do rynku.
2. Cel Wyceny
Określenie wartości rynkowej Przedmiotu Wyceny, jako przedmiotu prawa własności, dla potrzeb sprzedaŜy przez licytację publiczną.
3. Podstawy Sporządzenia Operatu Szacunkowego
3.1. Podstawy Formalne
Podstawę formalną sporządzenia niniejszego operatu szacunkowego (dalej „Operat”) stanowi zlecenie, z dnia 4 grudnia 2019 roku, autorowi Operatu (dalej „Autor”) wykonania czynności niezbędnych dla sporządzenia opisu i oszacowania Przedmiotu Wyceny.
Zamawiającym Operat jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie – Krzysztof Łuczyszyn (dalej „Zamawiający”).
3.2. Podstawy Prawne
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2020, poz.
65), (dalej „UoGN”);
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, (Dz. U. nr 207, poz. 2109 – z późniejszymi zmianami), (dalej
„Rozporządzenie”);
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 2018, poz. 155 – z późniejszymi zmianami), (dalej „KPC”).
3.3. Podstawy Merytoryczne oraz Źródła Danych
Wgląd do treści księgi wieczystej: WA2M/00138146/2 (Przedmiotu Wyceny);
Uproszczony wypis z rejestru gruntów z dn. 29.01.2020 r.;
Wypis z kartoteki budynków z dn. 29.01.2020 r.;
Informacje dotyczące uwarunkowań planistycznych – Wydział Architektury i Budownictwa, Urząd Dzielnicy Ursynów m. st. Warszawy;
Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości – Biuro Geodezji i Katastru, Urząd m. st. Warszawy;
Oględziny zewnętrzne Przedmiotu Wyceny (Przedmiot Wyceny w wyznaczonym terminie nie został udostępniony do czynności oględzin);
Własna analiza lokalnego rynku nieruchomości oraz analizy biur obrotu nieruchomościami;
Strony internetowe: Urząd m. st. Warszawy (www.um.warszawa.pl), Urząd Dzielnicy Ursynów m. st.
Warszawy (www.ursynow.pl), Wikipedia (pl.wikipedia.org), Warszawikia (warszawa.wikia.com);
4. Daty Istotne dla Określenia Wartości Praw do Przedmiotu Wyceny
Data sporządzenia wyceny: 3 luty 2020 r.
Data, na którą określono wartość Przedmiotu Wyceny: 3 luty 2020 r.
Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan Przedmiotu Wyceny: 15 styczeń 2020 r.
Data dokonania oględzin zewnętrznych Przedmiotu Wyceny (Przedmiot Wyceny w wyznaczonym terminie nie został udostępniony do czynności oględzin): 15 styczeń 2020 r.
5. Stan Przedmiotu Wyceny
5.1. Stan Prawny
Stan prawny Przedmiotu Wyceny ustalono w wyniku wglądu (dn. 03.02.2020 r.) do treści księgi wieczystej WA2M/00138146/2. Przedmiotowa księga wieczysta zawiera następujące wpisy:
Księga Wieczysta WA2M/00138146/2 Typ Księgi: nieruchomość gruntowa Dział I-O – Oznaczenie Nieruchomości
PołoŜenie miejscowość: Warszawa, dzielnica: Mokotów Oznaczenie – Działka Ewidencyjna
Numer Działki 1/11
Obręb Ewidencyjny 1-08-31
Ulica Taneczna, Wodzireja
Sposób Korzystania działka nie zabudowana
Przyłączenie /00088330/
Obszar 0,0437 ha
Dział I-SP – Spis Praw Związanych z Własnością
Uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej: prawo słuŜebności gruntowej polegające na prawie przechodu i przejazdu przez działkę nr 1/5 dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr 88330. Księga powiązana: /00088330/.
Dział II – Własność
Właściciel
Wspólność ustawowa majątkowa małŜeńska
Krzysztof Tomasz Bednarz
Lidia Bednarz Dział III – Prawa, Roszczenia i Ograniczenia
Inny wpis: wzmianka o toczącej się egzekucji z nieruchomości objętej niniejszą KW w sprawie KM 656/11 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy Mokotowa na wniosek wierzyciela Marka Rotkiewicza przeciwko dłuŜnikowi Krzysztofowi Bednarzowi na podstawie tytułu wykonawczego nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa z dnia 16 grudnia 2010 roku, sygn. AKT II NC 41612/10. Inny wpis: do egzekucji z nieruchomości objętej niniejszą KW przeciwko dłuŜnikowi Krzysztofowi Bednarzowi przyłączył się wierzyciel Polcotex sp. z o.o. w Warszawie w sprawie egzekucyjnej KM 524/10 na podstawie tytułu wykonawczego nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu Rejonowego dla m. st. Warszawy z dnia 18 grudnia 2009 roku roku, sygn. akt IX GNC 8031/09. Inny wpis:
do egzekucji z nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą przyłączył się wierzyciel Prime Car Management S.A.
w Gdańsku w sprawie KM 2095/13 na podstawie tytułu wykonawczego: nakaz zapłaty w post. upominawczym Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ w Gdańsku Wydział IV Gospodarczy z dnia 19-01-2010, sygnatura akt IV GNC 4954/09 zaopatrzony w klauzulę wykonalności z dnia 10 marca 2010 r. Inny wpis: do egzekucji z nieruchomości objętej niniejszą KW przeciwko dłuŜnikowi Krzysztofowi Bednarzowi i Lidii Bednarz przyłączył się wierzyciel Prime Car Management S.A. w Gdańsku, w sprawie egzekucyjnej KM 5754/14 na podstawie tytułu wykonawczego nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ w Gdańsku Wydział I Cywilny z dnia 05-05-2014 r., sygn. akt I GNC i NC 503/14 zaopatrzony w klauzulę wykonalności z dnia 18-09-2014 r.
Dział IV – Hipoteka
Hipoteka przymusowa kaucyjna w wysokości 194656,23 zł; rodzaj odsetek: ustawowe; wierzytelność: nieopłacone składki za ubezpieczenie społeczne; inne informacje: hipoteka kaucyjna przymusowa zabezpiecza nieopłacone składki za okres grudzień 1999-czerwiec 2005. Wierzyciel hipoteczny: Skarb Państwa-Zakład Ubezpieczeń Społecznych III Oddział w Warszawie z siedzibą w Warszawie.
Hipoteka przymusowa w wysokości 112255,96 zł. Wierzyciel hipoteczny: Zakład Ubezpieczeń Społecznych III Oddział w Warszawie z siedzibą w Warszawie.
5.2. Oznaczenie w Ewidencji Gruntów i Budynków Oznaczenie Gruntu w ewidencji gruntów:
Lp. Numer Obrębu
Numer Działki
BliŜsze Określenie
PołoŜenia
Oznaczenie UŜytku
Opisy UŜytków
Powierzchnia UŜytków
Powierzchnia Działki [ha]
Nr księgi wieczystej
1 1-08-31 6 ul. Menueta 14 B tereny
mieszkaniowe 0.0437 0.0437 138146
Uwagi: niezgodność pomiędzy numerem działki ewidencyjnej ujawnionej w KW, a w rejestrze gruntów.
Oznaczenie Budynku w ewidencji budynków:
Lp. Numer Obrębu
Numer
Działki Adres Budynku Funkcja Budynku
Liczba Kondygnacji
Nad/Pod Ziemią
Powierzchnia Zabudowy
[m2]
1 1-08-31 6 ul. Menueta 14 budynki
mieszkalne 2/1 127.00
5.3. Uwarunkowania Planistyczne
Według informacji uzyskanej w Wydziale Architektury i Budownictwa Urzędu Dzielnicy Ursynów m. st.
Warszawy, Przedmiot Wyceny połoŜony jest na terenie objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Zgodnie z Uchwała nr LXXXIX/2239/2014 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 28 sierpnia 2014 r.
w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Zachodniego Pasma Pyrskiego w rejonie ul. Poleczki, Przedmiot Wyceny połoŜony jest na obszarze o symbolu J21.MN – przeznaczenie: tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o maksymalnej wysokości zabudowy do 10 m (3 kondygnacje), o maksymalnej intensywności zabudowy na działce budowlanej – 1,2, maksymalnej powierzchni zabudowy na działce budowlanej – 40% oraz minimalnej powierzchni biologicznie czynnej na działce budowlanej - 40%.
5.4. Lokalizacja oraz Czynniki Zewnętrzne PołoŜenie Ogólne
Przedmiot Wyceny połoŜony jest w Warszawie, w Dzielnicy Ursynów. Ursynów, usytuowany na lewym brzegu Wisły, jest najdalej wysuniętą na południe dzielnicą Warszawy i sąsiaduje od północy z Mokotowem, od zachodu z Włochami, od wschodu z Wilanowem, od południa z gminami Piaseczno, Konstancin-Jeziorna oraz Lesznowola.
Ursynów zajmuje teren o powierzchni 48,6 km2, liczba mieszkańców liczy blisko 150 tysięcy.
Ursynów jest największym zespołem osiedlowym stolicy, z dominującą zabudową mieszkaniową średniowysoką i wysoką. Ze względu na komfortową komunikację (linia metra) do Śródmieścia i innych dzielnic, Dzielnica cieszy się duŜą popularnością jako destynacja mieszkaniowa. Swoją popularność Ursynów zawdzięcza równieŜ duŜej ilości terenów zielonych, z których najbardziej znanym jest Las Kabacki – kompleks leśny, o powierzchni przekraczającej 900 ha, połoŜony pomiędzy ul. Puławską i ul. Drewny.
WaŜniejsze obiekty usytuowane na terenie Ursynowa: Tor Wyścigów Konnych SłuŜewiec, Centrum Onkologii, Instytut Hematologii i Transfuzjologii, zespół pałacowo-parkowy w Natolinie, Szkoła Główna Gospodarstwa Wiejskiego, Park Kultury w Powsinie.
PołoŜenie Szczegółowe, Otoczenie
Przedmiot Wyceny połoŜony jest przy ul. Menueta w rejonie Grabów Dzielnicy Ursynów.
Przedmiot Wyceny połoŜony jest w północnej części rejonu Grabów. Grabów połoŜony jest w zachodniej części Ursynowa, sąsiaduje z rejonami Dzielnicy Ursynów: od wschodu: Stary Imielin oraz Ursynów Północny, od północy: Wyczółki oraz Ursynów Północny, od południa: Jeziorki Północne oraz Pyry, od zachodu graniczy z dzielnicą Włochy.
PołoŜenie Przedmiotu Wyceny jest korzystne pod względem dostępności komunikacyjnej. Linie miejskiej komunikacji autobusowej przebiegają ulicą Taneczną oraz ul. Poleczki. NajbliŜszy przystanek autobusowy, znajduje się w odległości ok. 140 m od Przedmiotu Wyceny. Dodatkowo w odległości ok. 2,3 km znajduje się stacja I linii metra – Stokłosy.
Odległość drogowa do centrum Warszawy (PKiN) – ok. 10,5 km, zaś odległość drogowa do Lotniska Chopina wynosi ok. 5,1 km.
W sąsiedztwie Przedmiotu Wyceny mieści się centrum handlowo-usługowe Platan Park, Sopro Polska, Mettler-Toledo, Towarowa Giełda Energii. W pobliŜu znajduje się równieŜ KFC, stacja paliw Statoil oraz tor wyścigów konnych SłuŜewiec. W odległości ok 1,8 km znajduje się centrum Auchan Ursynów oraz OBI.
5.5. Stan Techniczno-UŜytkowy Grunt
Grunt, wchodzący w skład Przedmiotu Wyceny, oznaczony jest w ewidencji gruntów jako dz. ew. nr 6 o powierzchni 437 m2, w obrębie 1-08-31 Dzielnicy Ursynów m. st. Warszawy.
Kształt Gruntu jest regularny. Grunt zagospodarowany, ogrodzony. Grunt jest usytuowany w zasięgu podstawowych sieci infrastruktury technicznej. Dojście oraz dojazd do Budynku utwardzone kostką betonową.
Przedmiot Wyceny posiada prawo słuŜebności gruntowej polegające na prawie przejazdu i przechodu przez działkę nr 1/5 (KW WA2M/00088330/3).
Budynek
Na Gruncie usytuowany jest budynek mieszkalny, w zabudowie szeregowej, o trzech kondygnacjach nadziemnych (w tym poddasze), podpiwniczony, z garaŜem w bryle budynku. Zgodnie z informacją z kartoteki budynków powierzchnia zabudowy Budynku wynosi 127,00 m2.
Charakterystyka głównych elementów konstrukcyjnych Budynku:
Konstrukcja Technologia tradycyjna
Ściany Murowane
Dach Blachodachówka
W związku z uniemoŜliwieniem dokonania oględzin Przedmiotu Wyceny, na zlecenie Zamawiającego w Operacie uwzględniono stan techniczny i standard wykończenia pomieszczeń Budynku jako średni w relacji do rynku.
Załącznik nr 1 - Dokumentacja fotograficzna
