MIEJSCOWY PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO GMINY MICHAŁOWICE OBSZARU „SKOŚNA” NA TERENIE OBRĘBU
GEODEZYJNEGO GRANICA
FINANSOWA PROGNOZA SKUTKÓW UCHWALENIA PLANU
Opracował zespół firmy BROL Systemy Przestrzenne s.c, Warszawa 2016
Powierzchnia obszaru objętego analizami to około 5,78 ha (57.800,00m2)
Gmina Michałowice wchodzi w skład powiatu pruszkowskiego w województwie mazowieckim położona jest w zachodniej części strefy podmiejskiej Warszawy. Od wschodu graniczy z Warszawą (dzielnica Włochy) i Raszynem, od południa z Gminą Nadarzyn, od zachodu z Miastem i Gminą Brwinów, od północy z Pruszkowem, Piastowem i dzielnicą Warszawa- Ursus. Odległość z poszczególnych miejscowości gminy do centrum Warszawy wynosi od 10 do 22km. Gmina liczy 16325 mieszkańców (stan 2012 r.) i obejmuje obszar 3 488ha.
Zgodnie z ewidencją gruntów Gmina podzielona została na 14 obrębów ewidencyjnych:
Granica, Komorów Osiedle, Komorów Wieś, Michałowice Osiedle, Michałowice Wieś, Nowa Wieś, Opacz Kolonia, Opacz Mała, Reguły, Pęcice, Pęcice Małe, Sokołów, Suchy Las, WDW Helenów.
Przez teren gminy przebiega droga wojewódzka nr 719, łącząca Warszawę z Pruszkowem i Żyrardowem oraz linia Warszawskiej Kolei Dojazdowej (WKD) z 5 przystankami - w Opaczy Kolonii, Michałowicach, Regułach, Komorowie i Nowej Wsi. Powiązania krajowe i międzynarodowe zapewniają gminie drogi: nr 7 Warszawa - Kraków i nr 8 Warszawa – Wrocław poza obszarem gminy oraz Południowa Obwodnica Warszawy.
Gmina Michałowice pełni w Obszarze Metropolitalnym Warszawy funkcję mieszkaniową i usługowo-produkcyjną. Dotychczasowa funkcja rolnicza ulega ograniczeniu w związku z silną urbanizacją obszaru gminy, podobnie jak całego otoczenia Warszawy. W planie zagospodarowania przestrzennego województwa mazowieckiego tereny gminy Michałowice rekomendowane są szczególnie dla zespołów jednorodzinnej zabudowy mieszkaniowej oraz pod usługi logistyczno magazynowe
Granicami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego objęto część obrębu geodezyjnego Granica (południowo – zachodnia część gminy Michałowice).
W zagospodarowaniu terenów w obszarze opracowania dominują działki zagospodarowane funkcjami związanymi z zabudową mieszkaniową jednorodzinną w typie podmiejskim.
Przeważający udział w zagospodarowaniu działek budowlanych ma nowa zabudowa o stosunkowo wysokim standardzie architektonicznym. Tereny niezabudowane skupione są wewnątrz obszaru opracowania. Istniejące pierzeje ulic są w zasadzie w całości zabudowane. Istniejąca zabudowa jest już obecnie uzbrojona w podstawowe sieci infrastruktury technicznej. Podstawowe połączenia komunikacyjne w obszarze opracowania zapewniają istniejące ulice Skośna i Dębowa (drogi gminne), stanowiące granicę opracowywanego planu miejscowego.
Założenia polityki przestrzennej gminy wyrażone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w zakresie funkcji terenów objętych granicami opracowania pokrywają się z przeznaczeniem terenów określonych w projekcie planu.
Zasady zagospodarowania poszczególnych terenów zostały określone w studium w poszczególnych strefach. Obszary położone granicach opracowania w studium znalazły się w całości w strefie:
M1 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.
Charakterystyka zabudowy
Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna o największej koncentracji, głównie zorganizowana w osiedla, na trasie kolejki WKD, są to tereny: osiedla Michałowice, osiedla Komorów, a także Nowej Wsi, Granicy i Pęcic. W przeważającej części tereny te posiadają obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego
Podstawowy kierunek przeznaczenia terenów
zabudowa jednorodzinna wraz z układem dróg lokalnych i dojazdowych;
zieleń ogólnodostępna z urządzeniami sportowo-rekreacyjnymi, placami zabaw itp., zieleń izolacyjna;
sieci, obiekty i urządzenia systemów infrastruktury technicznej związane z obsługą zagospodarowania obszaru.
Wytyczne do planów miejscowych
Ustalając przeznaczenie terenu, przebieg lokalnych ulic oraz zasady podziału na działki budowlane należy uwzględniać lokalne warunki wynikające z istniejącego zagospodarowania oraz ograniczenia wynikające z przepisów odrębnych, w szczególności uwarunkowania określone w rozdziale 5 – Uwarunkowania ochrony środowiska.
W planach miejscowych należy określić:
które spośród dopuszczalnych kierunków przeznaczenia terenu mogą być realizowane w danym obszarze, biorąc pod
uwagę ich potencjalną uciążliwość dla istniejącego zagospodarowania, a w razie potrzeby zakaz lokalizacji określonych rodzajów użytkowania lub ich odizolowanie od terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową;
maksymalną dopuszczalną powierzchnię sprzedaży dla nowych sklepów spożywczych oraz warunki lokalizacji wszystkich obiektów handlowych, uwzględniające w szczególności obsługę w zakresie komunikacji oraz parkowania;
w zależności od potrzeb - rozgraniczenie terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną oraz inne dopuszczalne funkcje terenów, a także hierarchię i parametry lokalnego układu ulicowego
warunki oraz zasady kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z wymogów ładu przestrzennego oraz zasad ochrony obowiązujących na obszarze WOCK i w Zespole przyrodniczo-krajobrazowym Wsi Komorów i Komorowie – osiedlu leśnym;
zapewnienie dróg pożarowych oraz możliwość budowy nowych sieci hydrantowych;
wymagane sporządzenie planu miejscowego, jeżeli zmiana zagospodarowania obejmuje wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntów, o których mowa w art. 7 ust. 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych;
w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego należy dążyć do ustalania minimalnej powierzchni działki przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w wysokości 1000m2. Ustalenie minimalnej powierzchni działki na poziomie 800m2 należy traktować, jako wyjątek w uzasadnionych przypadkach, mających na celu doprowadzenie do ujednolicenia zainwestowania. Dotyczy to m.in.
terenów położonych w Granicy, Nowej Wsi, Komorowie Wsi i Pęcicach Małych
Cały obszar opracowywanego planu miejscowego znajduje się w granicach obowiązującego planu miejscowego. Podjęta procedura planistyczna dla obszaru opracowania stanowi tak naprawdę zmianę istniejącego planu. W obowiązującym planie miejscowym podstawowym przeznaczeniem terenów jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. W sporządzanym projekcie planu główne założenia urbanistyczne obowiązującego planu w zakresie przeznaczenia terenów oraz zasad ich zagospodarowania zostały zachowane.
Podstawowym celem sporządzenia planu jest uregulowanie zasad obsługi komunikacyjnej działek niezabudowanych położonych wewnątrz obszaru opracowania oraz dostosowanie przyjętych w obowiązującym planie wskaźników i parametrów urbanistycznych do ustaleń studium oraz zmienionych przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zgodnie z projektem uchwały wskazuje się podstawowe przeznaczenie terenów:
MN - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,
KDL - teren drogi publicznej klasy lokalnej i infrastruktury technicznej,
KDD - tereny dróg publicznych klasy dojazdowej i infrastruktury technicznej,
KPJ - tereny ogólnodostępnych ciągów pieszo – jednych i infrastruktury technicznej Realizacja nowej zabudowy oraz działania mające na celu zmianę dotychczasowego profilu zagospodarowania wybranych terenów będą miały wpływ na budżet gminy, zarówno po stronie przychodów jak i wydatków. W wyniku rozwoju zagospodarowania tych terenów budżet gminy zostanie zasilony dochodami z tytułu podatków od nieruchomości, opłat adiacenckich z tytułu uzbrojenia terenów w infrastrukturę techniczną i podziałów terenów na działki budowlane oraz renty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w skutek wejścia w życie ustaleń planu. W wyniku rozwoju terenów objętych granicami opracowania budżet gminy będzie obciążony kosztami związanymi z realizacją nowych dróg publicznych i ciągów pieszo - jednych, przebudową istniejących dróg oraz wykupem gruntów pod te cele.
Koszt uzbrojenia terenów w infrastrukturę techniczną oraz koszt rozbudowy systemu drogowego w obszarze opracowania będzie stosunkowo wysoki, pomimo uzbrojenia terenów w infrastrukturę wodno – kanalizacyjną oraz rozwinięty układ dróg podstawowych
obsługujących nieruchomości objęte granicami planu. Szczególnie dotyczy to terenów położonych w wewnątrz obszaru opracowania, które nie zostały dotychczas zabudowane lub sparcelowane na działki budowlane. Koszty poniesione przez budżet gminy będą jednak równoważone przez zakładane wpływy pochodzące z rozwijających się terenów inwestycyjnych w granicach opracowania. Zakłada się, że wszystkie kategorie wpływów do budżetu gminy będą również osiągały wysokie poziomy.
Przychodami będą:
renta planistyczna od wzrostu wartości nieruchomości z tytułu uchwalenia planu,
podatki od nieruchomości (od terenów i od obiektów),
opłaty adiacenckie.
Kosztami, będą:
wykup gruntów pod drogi publiczne i ciągi pieszo - jezdne,
budowa i przebudowa dróg publicznych i ciągów pieszo - jezdnych,
realizacja infrastruktury wodociągowo – kanalizacyjnej.
Do obliczenia dochodów i wydatków gminy wynikających z realizacji ustaleń planu miejscowego przyjęto najwyższą możliwą estymację czynników wpływających na te wielkości. Po stronie dochodów założono, że realizacja obiektów osiągnie najwyższe dopuszczone poziomy intensywności zabudowy dopuszczone w projekcie planu a wszystkie grunty będą podlegały transakcjom w okresie 5 lat. Podobnie po stronie wydatków budżetowych gminy przyjęto, że wszystkie inwestycje związane z realizacją dróg i sieci infrastruktury technicznej zostaną wykonane w okresie 5 lat. Przyjęty model pozwala na oszacowanie wielkości większości dochodów i wydatków gminy w obszarze planu po jego wejściu w życie. Warunki ekonomiczne i uwarunkowania przestrzenne do rozwoju zagospodarowania prawdopodobnie pozwolą na zagospodarowanie jedynie części terenów funkcjami docelowymi. Zmienność warunków ekonomicznych na rynku nieruchomości nie pozwala precyzyjnie określić poziomu zmian w zagospodarowaniu terenów objętych granicami planu. Zakłada się, że realnie możliwe jest zagospodarowanie funkcjami docelowymi ok. 30% powierzchni terenów budowlanych. Brak zagospodarowania wszystkich terenów z okresie 5 lat spowoduje tym samym również obniżenie wydatków gminy na cele infrastruktury technicznej.
Przychody
1. Renta planistyczna od wzrostu wartości nieruchomości z tytułu uchwalenia planu
Uchwalenie nowego planu spowoduje wzrost wartości gruntów na części terenów objętych zmianą. Zgodnie z art. 36 ust.4 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
ustalono stawkę procentową jednorazowej opłaty pobieranej w przypadku zbycia gruntów przez właścicieli w ciągu 5-ciu lat od wejścia w życie uchwały na 30% dla wszystkich terenów. Ze względu na znikomą wartość pokrywającą w zasadzie koszty wyceny nieruchomości w analizie nie oblicza się wartości stawek procentowych dla terenów przeznaczonych na cele infrastruktury komunikacyjnej.
Dla obliczenia szacowanych dochodów gminy z tytułu renty planistycznej przyjęto następujące wskaźniki
średnia cena gruntu rolnego w rejonie obszaru opracowania w gminie Michałowice - 100,00 zł
średnia cena gruntu budowlanego lub niezabudowanego z prawem zabudowy w rejonie obszaru opracowania w gminie Michałowice - 400,00 zł
przewidywany wzrost wartości gruntów w wyniku uchwalenia planu 300,00 zł
powierzchnia terenów podlegająca rencie planistycznej – 10.000,00 m2
Przewidywane przychody do budżetu gminy z tytułu renty planistycznej:
0,30*300*10.000,00 = 900.000,00 zł
Kosztami uzyskania tego przychodu będą koszty wyceny wartości działek przez rzeczoznawców majątkowych, koszty obsługi administracyjnej tych działań.
2. Podatki od nieruchomości (od terenów i od obiektów)
Zmiana użytkowania gruntów pociągnie za sobą wzrost opłat z tytułu podatków od nieruchomości i budynków.
Stawki opłat podatkowych w roku 2015 w gminie, zostały wyznaczone na podstawie Uchwały Nr XXXIII/283/2013 Rady Gminy Michałowice z dnia 5 listopada 2013 r. i wynoszą:
od budynków lub ich części:
a) mieszkalnych (od 1m2 powierzchni użytkowej) -
0,68 zł b) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków
mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej (od 1 m2 powierzchni użytkowej) -
21,79 zł c) zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu
kwalifikowanym materiałem siewnym (od 1 m2 powierzchni użytkowej) -
10,28 zł
d) zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych (od 1 m2 powierzchni użytkowej) –
4,44 zł e) pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej
działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego (od 1
m2 powierzchni użytkowej)- 3,34 zł
od budowli (od ich wartości zgodnie z obowiązującymi przepisami) –
2,0 % od gruntów:
a) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków (od 1 m2
powierzchni) - 0,81 zł
b) pod jeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych (od 1 ha powierzchni) -
4,34 zł c) pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej
działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego (od 1
m2 powierzchni) - 0,23 zł
Dla obliczenia szacowanych dochodów gminy z tytułu podatków od nieruchomości przyjęto maksymalne wskaźniki intensywności zabudowy dla poszczególnych terenów. W analizie nie uwzględnia się pomieszczeń usługowych lokalizowanych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych ze względu na trudne do przewidzenia zapotrzebowanie na takie funkcje w świetle występowania w sąsiedztwie obszaru opracowania terenów o przewadze funkcji usługowej. Obiekty zlokalizowane w tych obszarach powinny zaspokoić w całości potrzeby na usługi w obszarze planu. Realizacja obiektów usługowych w budynkach mieszkaniowych będzie miała sporadyczny charakter i pozostanie bez większego wpływu na budżet gminy.
maksymalna intensywność zabudowy:
teren MN – 0,6,
powierzchnia gruntów związanych z mieszkalnictwem teren MN – 50.400,00 m2,
powierzchnia budynków związanych z celami mieszkaniowymi (powierzchnia terenów
*intensywność zabudowy) - przyjęto (50.400,00*0,6) = 30.240,00 m2 koszty pobrania podatków - 10%.
Przewidywane przychody do budżetu gminy z tytułu podatków od nieruchomości :
((50.400,00*0,23) + (30.240,00*0,68))*0,9 = 28.939,68 zł/rocznie W ciągu 5-ciu lat – 144.698,40 zł
3. Opłaty adiacenckie od wzrostu wartości nieruchomości z tytułu uzbrojenia terenów w infrastrukturę techniczną (oraz dopuszczenia podziałów terenów na działki budowlane)
Z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po ich podłączeniu do wodociągów i kanalizacji oraz podziałów terenów na działki budowlane nastąpi dalszy wzrost wartości nieruchomości, od którego gmina może pobrać opłaty adiacenckie, maksymalnie 50% wzrostu wartości nieruchomości. Zwykle stawka opłaty adiacenckiej wynosi 20%. Zakres przestrzenny gruntów został oznaczony na załączniku graficznym do niniejszej prognozy.
Do obliczenie dochodu z tytułu opłat adiacenckich przyjęto:
przewidywany wzrost wartości nieruchomości po jej uzbrojeniu w infrastrukturę techniczną i podział na działki budowlane – 100 zł/ m2,
powierzchnia terenów, których wartość wzrośnie – 21.400,00 m2
stawka opłaty adiacenckiej – 20%.
Przewidywane przychody do budżetu gminy z tytułu opłaty adiacenckiej 100*0,2*21.400,00 = 428.000,00 zł
Koszty
1. Wykup gruntów pod drogi publiczne i ciągi pieszo - jezdne
W związku z koniecznością wykupu gruntów pod drogi publiczne i ogólnodostępne ciągi pieszo - jezdne oszacowano koszty, które w związku z tym będzie musiała ponieść gmina.
Wykup terenów dotyczyć będzie gruntów prywatnych, które zakwalifikowano jako:
koszt wykupu 1 m2 gruntu niezabudowanego w rejonie obszaru opracowania w gminie Michałowice - 100,00 zł
koszt wykupu 1 m2 gruntu zabudowanego w rejonie obszaru opracowania w gminie Michałowice - 400,00 zł
powierzchnia terenów niezabudowanych – 1.400,00 m2
powierzchnia terenów zabudowanych – 1.000,00 m2 Wartość gruntów podlegających wykupowi:
(1.400,00*100,00) + (1.000,00*400,00) = 540.000,00 zł
Dodatkowym kosztem wykupu będą usługi geodezyjne związane z przeprowadzeniem wtórnych podziałów istniejących działek oraz obsługa administracyjna tej procedury.
2. Budowa i przebudowa dróg publicznych oraz ciągów pieszo - jezdnych
Obliczono przybliżony koszt budowy i przebudowy dróg publicznych gminnych, przyjmując:
powierzchnia dróg publicznych do przebudowy – 2.600,00 m2
powierzchnia dróg publicznych do budowy – 2.800,00 m2
powierzchnia ciągów pieszo – jezdnych do budowy – 700,00 m2
koszt budowy 1m2 drogi w kategorii KR3 (droga przystosowana do ruchu średniociężkiego) o nawierzchni asfaltowej - 180 zł
koszt budowy 1m2 ciągi pieszo - jezdnego) o nawierzchni utwardzonej - 80 zł
koszt przebudowy 1m2 drogi o nawierzchni asfaltowej lub utwardzonej - 100 zł Koszt realizacji dróg publicznych wyniesie:
(2.800,00*180) + (2.600,00*100,00) + (700,00*80,00) = 820.000,00 zł 3. Realizacja infrastruktury technicznej
Koszty własne gminy to również realizacja infrastruktury niezbędnej dla obsługi projektowanej zabudowy. W obliczeniach wzięto pod uwagę realizację sieci kanalizacji sanitarnej i wodociągów jedynie w liniach rozgraniczających dróg publicznych, wskazanych do realizacji ustaleniami zmiany planu. Założono realizację z budżetu gminy w ciągu 5 lat. W analizie nie szacuje się kosztów związanych z realizacją obiektów inżynieryjnych (przepompownie ścieków, zbiorniki wodociągowe) ze względu na zbyt dużą rozpiętość cenową zależną od przyjętej technologii do realizacji.
kanalizacji o przekrojach do 150 – 300 mm – 400,00 m,
wodociągów o przekrojach do 100 – 150 mm - 400,00 m,
koszt realizacji kolektora kanalizacyjnego - 150 zł/mb,
koszt realizacji przewodów wodociągowych - 100 zł/mb,
Koszt realizacji infrastruktury technicznej wyniesie:
(400,00*150)+(400,00*100) = 100.000,00 zł
Dodatkowe koszty realizacji dróg i infrastruktury, to koszty opracowań technicznych oraz urządzeń infrastruktury
Bilans
Bilans dochodów gminy z uchwalenia planu (przychody z renty planistycznej, opłat adiacenckich i podatków – koszty wykupu gruntów i realizacji infrastruktury technicznej, bez uwzględnienia nieznanych obecnie kosztów obsługi tych operacji) łącznie, w okresie 5 lat:
900.000,00 + 144.698,40 + 428.000,00 – 540.000,00 – 820.000,00 - 100.000,00
= 1.472.698,40 – 1.460.000,00 =
+ 12.698,40 zł
Wnioski i zalecenia wynikające z prognozy
W niniejszej prognozie skoncentrowano się tylko na liczbowej estymacji pewnych zjawisk ekonomicznych bezpośrednio związanych z opracowywanym planem miejscowym, bez uwzględnienia innych pozytywnych skutków społeczno - ekonomicznych i demograficznych w obszarze całej gminy Michałowice. Z powyższych wyliczeń wynika, że koszty poniesione przez budżet gminy na realizację ustaleń planu będą równoważone założonymi przychodami. Różnica pomiędzy możliwymi do osiągnięcia przychodami i koniecznymi do poniesienia kosztami jest jednak niewielka. Powoduje to zagrożenie, że wstrzymanie rozwoju zagospodarowania w obszarze opracowania lub brak konsekwencji w poborze należnych opłat i podatków, może spowodować nadmierne obciążenie budżetu gminy w związku z realizacją planu (wydatki niepokrywane przychodami). W celu uniknięcia tego zagrożenia należy zachować szczególną ostrożność przy realizacji inwestycji związanych z realizacją infrastruktury technicznej i komunikacyjnej z budżetu gminy. Inwestycje te powinny być realizowane wyłącznie równolegle z postępującym zagospodarowaniem terenów. Realizacja tych inwestycji wyprzedająco przed zagospodarowaniem terenów może być działaniem
ryzykownym dla budżetu gminy. Istotne jest również podjęcie przez gminę działań na rzecz promocji rozwoju zagospodarowania w obszarze opracowania.
