Z problematyki nieformalnych umów o przeniesienie własności nieruchomości

Adam Szpunar

Z problematyki nieformalnych umów

o przeniesienie własności

nieruchomości

Palestra 8/6(78), 25-34

N r 6 (78) N ie fo r m a ln e u m o w y o p r z e n ie s ie n ie w ła sn o śc i n ie ru c h . ₂₅

ró w n ie ż o b e c n ie m u s ia ło b y się p r z y ją ć , ż e o p ie k a u s t a je z m o cy p r a w a w ra z ie u c h y le n ia u b e z w ła s n o w o ln ie n ia lu b z m ia n y u b e z w ła s n o w o ln ie n ia c a łk o w ite g o n a częścio w e.

D z ia ł Ili. K u ra te la

P rz e p is y te g o d z ia ł u n ie ró ż n ią się w n ic z y m — p o z a n ie lic z n y m i z m ia n a m i cz y sto r e d a k c y jn y m i, n ie m a ją c y m i p r z y ty m d o n io s ło ś c i „ m e r y to r y c z n e j” — od o d p o w ie d n ic h p r z e p is ó w p r a w a o b o w ią z u ją c e g o . J e d y n ie k o n c e n tr u ją je o n e i s y ­ s te m a ty z u ją n a w ła ś c iw y m m ie js c u . N a le ż y w ię c o g ra n ic z y ć się tu ty l k o d o p r o ­ ste g o w y m ie n ie n ia o b o k sie b ie p rz e p is ó w n o w y c h i ty c h , k tó r e im o d p o w ia d a ją p o d rz ą d e m p r a w a d z is ie jsz e g o . A rt. 178 § 1 = a r t . 28 § 1 p.o.p.c. A rt. 178 § 2 = a r t . 56 p o s t. ro d z. i a r t . 32 p.o.p.c. A r t. 179 = a r t . 33 p.o.p.c. A r t. 180 § 1 = a r t . 34 § 2 p.o.p.c. A r t. 180 § 2 = a r t . 34 § 1 p.o.p.c. A r t. 181 § 1 = a r t . 10 § 3 p.o.p.c. A r t. 181 § 2 = a r t . 10 § 2 zd. d r u g ie p.o.p.c. A r t. 182 = a r t . 29 p.o.p.c. A r t. 183 = a r t . 30 p.o.pkC. A r t. 184 = a r t . 31 p.o.p.c. N a z a k o ń c z e n ie o m ó w ie n ia p rz e p is ó w ty t u łu I I I n o rm u ją c e g o o p ie k ę i k u r a t e l ę n a le ż y p o d k re ś lić , że ró w n ie ż p rz e p is y o o p ie c e są ty lk o b a r d z ie j d o k ła d n e od o b e c n ie o b o w ią z u ją c y c h i m a j ą n ie r a z o d m ie n n y te k s t, a le — ja k to w y n ik a ło z m e g o z e s ta w ie n ia — s to s u n k o w o r z a d k o ty lk o z m ie n ia ją o n e w s p o s ó b is to tn y o b e c n y s t a n p r a w n y . T o te ż p rz y z w ró c e n iu u w a g i n a u w y p u k lo n e p r z e z e m n ie r ó ż n ic e m o ż n a z r e g u ł y ta k ż e i w ty m z a k re s ie k o r z y s ta ć n a d a l z d o ty c h c z a ­ so w e g o d o r o b k u n a u k i i o rz e c z n ic tw a . A D A M S Z P U N A R

Z problem atyki nieform alnych umów

o przeniesienie własności nieruchomości

i

J a k w ia d o m o , u s ta w o d a w c a p o ls k i w y m a g a — p o d r y g o r e m n ie w a ż n o ś c i — z a c h o w a n ia f o r m y a k t u n o ta r ia ln e g o d la k a ż d e j u m o w y o p r z e n ie s ie n ie w ła s n o ­ ś c i n ie r u c h o m o ś c i.

T r e ś ć a r t . 46 p r. rz e c z , j e s t n a m d o b rz e z n a n a , j a k ró w n ie ż p e r y p e t ie z w ią z a ­ n e z w y k ła d n ią p o w y ż sz e g o p rz e p is u . K o n tr o w e r s je n a t e n t e m a t s t r a c ą c z ęścio w o n a o s tro ś c i, g d y a r t . 158 p r o j e k t u k o d e k s u c y w iln e g o z 1963 r . s t a n ie się p r a w e m o b o w ią z u ją c y m . P r z e p i s t e n w y r a ż a z a s a d ę , ż e u m o w a z o b o w ią z u ją c a d o p r z e n i e

-26 A d a m S z p u n a r N r 6 <78) s ie n ią w ła s n o ś c i n ie ru c h o m o ś c i p o w in n a b y ć z a w a r ta w f o r m ie a k tu n o ta r ia ln e g o . T o sa m o d o ty c z y u m o w y p rz e n o s z ą c e j w ła s n o ś ć , je ż e li z o s ta je o n a z a w a r ta w c e lu w y k o n a n ia is tn ie ją c e g o u p rz e d n io z o b o w ią z a n ia . W te n s p o s ó b o k re ś lo n o d o k ła d n ie (i sz e ro k o ) z a k r e s r y g o r u u s ta w o w e g o . J e d n a k ż e w e jś c ie w ż y c ie n o w y c h p rz e p is ó w n ie p r z e k r e ś li d łu g o le tn ie g o s p o r u n a te m a t p r a w n y c h s k u tk ó w n ie f o r m a ln y c h u m ó w o p r z e n ie s ie n ie w ła s n o ś c i n ie ­ ru c h o m o ś c i. 1 W sz czeg ó ln o ści o tw a r t a p o z o s ta n ie k w e s tia , czy p o w ó d z tw o z b y w c y

g r u n t u m o ż e b y ć o d d a lo n e p rz y z a s to s o w a n iu k o n s t r u k c ji n a d u ż y c ia p r a w a p o d ­ m io to w e g o ( a r t. 3 p.o.p.c.; a r t . 5 k o d . cyw .). U jm u ją c s p r a w ę n ieco in a c z e j, n a s u ­ w a się p y tain ie, ja k o c e n ić d o ty c h c z a s o w ą ju d y k a t u r ę S.N ., k tó r a z a p e w n ia d a le k o

id ą c ą o c h ro n ę n a b y w c y n a p o d s ta w ie n ie f o r m a ln e j u m o w y . T e j w ła ś n ie k w e s tii •chciałem p o św ię c ić n in ie js z e u w a g i.

P r z e d e w s z y s tk im p r a g n ę sp re c y z o w a ć z a k re s m y c h ro z w a ż a ń . P o ru s z o n e z a g a d ­ n ie n ie je s t w y c in k ie m (p rz y z n a ję , że b a rd z o w a ż n y m ) p r o b le m u n ie f o rm a ln e g o o b r o t u z ie m ią . P rz y c z y n a m i ta k ie g o o b r o tu m o g ą b y ć in n e o k o lic z n o śc i a n iż e li n ie z a c h o w a n ie f o r m y a k tu n o ta r ia ln e g o . W y m ie n ię p rz y k ła d o w o : n ie u p o r z ą d k o w a ­ n y s t a n p r a w n y w z a k r e s ie o s a d n ic tw a ro ln e g o , d z ie d z ic z e n ie n a p o d s ta w ie t e ­ s t a m e n t u sp o rz ą d z o n e g o b ez z a c h o w a n ia p r z e p is a n e j f o r m y itp . S p r a w ty c h n ie b ę d ę o m a w ia ł, s k o ro p rz e d m io te m m y c h ro z w a ż a ń m a b y ć w y łą c z n ie o d p o w ie d ź n a p y ta n ie , czy i ja k ie s k u tk i w y w o łu je n ie f o r m a ln a u m o w a o p rz e n ie s ie n ie w ł a s ­ n o ści n ie r u c h o m o ś c i. Z e z ro z u m ia ły c h w z g lę d ó w b ę d z ie w n ic h m o w a n ie m a l w y ­ łą c z n ie o s to s u n k a c h w ie js k ic h .

Z a jm ę się w ię c s y tu a c ja m i, w k tó r y c h zb y c ie n ie ru c h o m o ś c i n a s tą p iło b e z z a ­ c h o w a n ia f o r m y a k t u n o ta r ia ln e g o . N a jc z ę śc ie j s p o ty k a n ą p o s ta c ią o b r o tu n ie ­ fo r m a ln e g o j e s t p r y w a tn a u m o w a (p ise m n a lu b u s tn a ), m o c ą k tó r e j z b y w c a s p r z e ­ d a j e (czy d a r o w u je ) n ie ru c h o m o ś ć in n e j osobie. Z d a rz a się ta k ż e , że s tr o n y s p o ­ r z ą d z a ją u m o w ę p rz e d w s tę p n ą w fo r m ie p is e m n e j (z o d p o w ie d n im i k la u z u la m i c h r o n ią c y m i n a b y w c ę ). N ie sp o só b w y m ie n ić w s z y s tk ic h p o s ta c i, ja k ie p r z y b ie r a w p r a k ty c e n ie f o r m a ln y o b ró t n ie ru c h o m o ś c ia m i. W p o w y ż sz y c h s y tu a c ja c h n a ­ s tę p u je z r e g u ły w y k o n a n ie ś w ia d c z e ń , k tó r e p o le g a ją n a w y d a n iu g r u n t u i z a p ła ­ cie cen y . Z g o d z ić się n a le ż y z P i ą t o w s k i m 2, że w y p a d k i, w k tó r y c h u m o w a n ie z o s ta ła z re a liz o w a n a , n ie o d g r y w a ją w p r a k t y c e w ię k sz e j r o li i d la te g o n ie b ę d z ie ­ m y się n im i z a jm o w a ć .

Z a g a d n ie n ie n ie f o rm a ln e g o o b ro tu je s t s y m p to m a ty c z n e d la p o lity k i r o ln e j w P o ls c e L u d o w e j. W szczeg ó ln o ści je s t p o w s z e c h n ie z n a n a (i d la te g o n ie w y m a g a b liż sz e g o o m ó w ie n ia ) o k o liczn o ść, że do c h w ili w y d a n ia u s ta w y z 13.V I I .1957 r. (Dz. U. N r 39, poz. 172) is tn i a ły u n a s b a rd z o lic z n e o g ra n ic z e n ia o b r o tu n i e r u ­ c h o m o ś c ia m i. S iłą rz e c z y s k u r c z y ł się on i n a b ie r a ł c o ra z b a r d z ie j c h a r a k t e r u n i e ­ fo r m a ln e g o czy w rę c z n ie le g a ln e g o . P r z e d s ta w ie n ie p o sz c z e g ó ln y c h fa z te g o p ro c e ­ s u je s t d la n a s z y c h c eló w z b ę d n e . W y sta rc z y , je ż e li p rz y p o m n ę t u z n a n e f a k t y : L ic z b a n ie f o r m a ln y c h u m ó w n ie p o m ie r n ie w z ro s ła w ty m czasie. B y ły o n e często z a w ie r a n e w p re z y d ia c h g ro m a d z k ic h r a d n a ro d o w y c h i n a ic h p o d s ta w ie p r z e ­ p is y w a n o n a n a b y w c ę p o d a tk i o ra z ś w ia d c z e n ia o b o w ią z k o w e .3 C z a se m u rz ę d y f in a n s o w e w y m ie r z a ły od te g o r o d z a ju tr a n s a k c j i p o d a te k od n a b y c ia p r a w m a ­ l N a j l e p s z e p r z e d s t a w i e n i e t e j m a t e r i i z a w i e r a m o n o g r a f i a P l ą ł o w s k i e g o ( P r o b l e ­ m a t y k a p r a w n a o b r o t u g r u n t a m i c h ł o p s k i m i , 1961, s . 98 t r a a s t.). W y d a j e m i s i ę , ż e z e w z g l ę d u n a t o , i ż u k a z a ł s i ę j u ż n o w y k o d e k s c y w i l n y , w a r t o p o d j ą ć j e s z c z e j e d n ą p r ó b ę ■ w y j a ś n ie n ia s p o r n y c h k w e s t i i . W a r t y k u l e p o m i j a m t a k i e z a g a d n i e n i a , j a k n p . p r a w o z a ­ t r z y m a n i a n i e r u c h o m o ś c i p r z e z n a b y w c ę , e w e n t u a l n y z w r o t n i e n a l e ż n y c h ś w i a d c z e ń i t p . ■ F l ą t o w s k l : o p . c i t . , s . 118. o P o r .' B r e y e l , P i P 8 -9 /1 9 5 9 , s . 225.

N r 6 {78) N i e f o r m a l n e u m o w y o p r z e n i e s i e n i e to ia sn o ści n ie ru c h . 27

ją tk o w y c h . N ic d z iw n e g o , że n a w s i w y tw a r z a ło s ię s to p n io w o p r z e k o n a n ie , iż z a ­ w ie r a n e w te n s p o s ó b u m o w y są z g o d n e z p ra w e m .

Z a s ta n ó w m y się te r a z n a d p rz y c z y n a m i, d la k tó r y c h s p o ry z n ie f o r m a ln y c h u m ó w w c h o d z ą n a w o k a n d y są d o w e . T rz e b a t u t a j p r z e p r o w a d z ić r o z r ó ż n ie n ie m ię d z y c z y n n o ś c ia m i p o d ty tu łe m o d p ła tn y m i d a rm y m .

J a k to s łu s z n ie p o d k r e ś lił B ia łe k 4, n ie f o r m a ln a s p r z e d a ż n ie r u c h o m o ś c i o p ie r a się n a w z a je m n y m z a u f a n i u k o n tr a h e n tó w . W ie rz ą o n i m ia n o w ic ie , ż e ż a d e n z n ic h n ie s k o r z y s ta z n ie w a ż n o ś c i u m o w y ; n a jle p s z y m d o w o d e m is tn i e n ia ta k ie g o p rz e k o n a n ia je s t o k o lic z n o ś ć , iż n a b y w c a z a z w y c z a j p ła c i c a łą c e n ę . M a to u z a s a d ­ n ie n ie w s ta b iliz a c j i s to s u n k ó w g o sp o d a rc z y c h , k tó r a s p r a w ia , że z b y w c a n ie z n a jd u j e k o rz y ś c i w p o w o ła n iu się n a n ie w a ż n o ś ć tr a n s a k c ji. Z m ia n y w k o ­ n iu n k tu r z e g o s p o d a r c z e j, a p rz e d e w s z y s tk im w w a r to ś c i p ie n ią d z a , w y w o łu ją p e r ­ tu r b a c j e w o w y c h n ie f o r m a ln y c h , a le w z a ło ż e n iu tr w a ł y c h s to s u n k a c h . S p r z e ­ d a w c a s p o s trz e g a n a g le k o rz y ś ć w o d e b r a n iu n ie r u c h o m o ś c i z a z w ro te m ceny, k tó r a u le g ła d e w a lu a c ji a lb o n ie o d p o w ia d a o b e c n e j w a r to ś c i z ie m i. J e s t b o w ie m rz e c z ą b a rd z o c h a r a k t e r y s t y c z n ą , że w ię k sz o ś ć s p o r ó w w y to c z o n y c h p rz e z f o r m a l­ n y c h w ła ś c ic ie li p r z y p a d a w P o ls c e n a d w a o k re s y . P ie r w s z y z n ic h n a s tę p u je po re f o r m ie w a lu to w e j (u s ta w a z d n ia 28.X.1950 r. 0 z m ia n ie s y s te m u p ie n ię ż n e g o ) łą c z ą c e j się z ry g o r y s ty c z n y m p r z e s tr z e g a n ie m p rz e z s ą d y z a s a d y n o m in a liz m u (por. ta k ż e z n a n y d e k r e t z d n ia 27.V II.1949 r. o z a ­ c ią g a n iu n o w y c h i o k r e ś la n iu w y so k o śc i n ie u m o r z o n y c h z o b o w ią z a ń p ie n ię ż n y c h ). P rz y p u ś ć m y , że n ie f o r m a ln y n a b y w c a z a p ła c ił c a łą cen ę o d p o w ia d a ją c ą w a r to ś c i g r u n t u z c z a su s p r z e d a ż y . P o re f o r m ie w a lu to w e j b y ło rz e c z ą b a r d z o k o r z y s tn ą d la s p r z e d a w c y w y s tą p ić z p o w ó d z tw e m o e k s m is ję czy te ż o u z n a n ie u m o w y za n ie w a ż n ą i je d n o c z e ś n ie z a o fia ro w a ć z w ro t c e n y p rz e lic z o n e j z g o d n ie z o b o ­ w ią z u ją c y m i p r z e p is a m i. S u m a t a b y ła b o w ie m u ła m k ie m rz e c z y w is te j w a r to ś c i g r u n tu .

P o d o b n ie k s z ta łto w a ła się s y tu a c ja w z w ią z k u ze w z ro s te m w a r to ś c i z ie m i, ja k i n a s t ą p ił p o V I I I P le n u m K C P Z P R .

Z d a ję so b ie o c z y w iśc ie s p r a w ę z teg o , że p rz y c z y n y , k tó r e s k ł a n i a j ą s p r z e d a w c ę d o p o w o ła n ia się n a n ie f o rm a ln o ś ć u m o w y lu b do n ie h o n o r o w a n ia je j w in n y sp o s ó b (p rz e d e w s z y s tk im p rz e z d o k o n a n ie p o n o w n e g o z b y c ia n a rz e c z o so b y tr z e c ie j), są n a d z w y c z a j ró ż n o ro d n e . M oże o n po p r o s tu u z n a ć , że d o k o n a ł n ie ­ k o rz y s tn e j t r a n s a k c j i. D o w n io s k u te g o d o jd z ie je s z c z e częściej je g o s p a d k o b ie rc a . J e d n a k ż e z p u n k t u w id z e n ia s p o łe c z n o -g o s p o d a rc z e g o w y m ie n io n e w y ż e j p r z y ­ c z y n y , m ia n o w ic ie g w a łto w n e z m ia n y w w a r to ś c i p ie n ią d z a lu b z ie m i, m a j ą d e ­ c y d u ją c e z n a c z e n ie d la in te r e s u ją c e g o n a s z a g a d n ie n ia .

B r e y e r 5 z a z n a c z a , że o k o lic z n o śc i s p r a w y m o g ły b y ć b a r d z ie j s k o m p lik o w a n e . C z a se m n a b y w c a b y ł w z łe j w ie rz e , g d y n p . w ie d z ia ł o ty m , że n a r u s z a p r a w a o só b trz e c ic h . C z ę sto u iś c ił o n ty lk o n ie w ie lk ą su m ę n a p o c z e t u m ó w io n e j c e n y 1 p o o b ję c iu g r u n t u w p o s ia d a n ie n ie p ła c ił re s z ty . W p r a k t y c e w y tw o r z y ły się z r e s z tą ró ż n o r o d n e f o r m y o b e jś c ia p rz e p is u a r t 46 p r. rz e c z , (p o p rz e z d z ie rż a w ę w ie c z y s tą itp .).

J e ś li c h o d z i o d a ro w iz n ę , to n a s tę p o w a ła o n a z r e g u ły n a rz e c z n a jb liż s z y c h c z ło n k ó w r o d z in y i b y ła p o łą c z o n a z fiz y c z n y m o d d a n ie m g r u n tu . J e s t rz e c z ą z r o ­ z u m ia łą , że te g o r o d z a ju u m o w y n ie b y ły n a og ó ł k w e s tio n o w a n e p rz e z s a m y c h * P o r . g l o s ę d o o r z e c z e n i a S . N . z d n i a 15 m a r c a 1956 r . ( O S P i K A 1/1958, s . 40 i n a s t . ) . Z t e ­ z a m i a u t o r a n i e z g a d z a m s i ę ( o c z y m n i ż e j ) , a l e s a m o o ś w i e t l e n i e t ł a g o s p o d a r c z e g o d l a p o w ó d z t w a i o r m a l m e g o w ł a ś c i c i e l a n i e r u c h o m o ś c i j e s t b a r d z o w n i k l i w e .

28 A d a m S z p u n a r _{N r 6 (78)}

zb y w c ó w . A le , j a k z a z n a c z a B r e y e r , d o s k o n a ły z n a w c a ty c h z a g a d n ie ń , dość c z ę s to z d a r z a ły s ię w y p a d k i, w k tó r y c h d o ty c h c z a s o w y w ła ś c ic ie l s p r z e d a ł n a s t ę p n ie g r u n t u m o w ą n o ta r ia l n ą , a k u p u ją c y w y s tę p o w a ł z p o w ó d z tw e m o e k s m is ję p o ­ sia d a c z a .

l i

C h o d z i o b e c n ie o o d p o w ie d ź n a p y ta n ie , ja k s ą d y o c e n ia ły p o w ó d z tw a z b y w c y lu b o so b y tr z e c ie j p rz e c iw k o n a b y w c y w d ro d z e n ie f o r m a ln e j u m o w y . M u s im y o c z y w iśc ie p o m in ą ć w y p a d k i, w k tó r y c h o s o b a tr z e c ia p o w o ła ła się n a r ę k o j m i ę p u b lic z n e j w ia r y k s ią g w ie c z y s ty c h , p o n ie w a ż je s t to z a g a d n ie n ie o d rę b n e .

Z a s tr z e g a m się, ż e ch o d z i m i je d y n ie o z a ry s o w a n ie s ta n o w is k a ju d y k a t u r y , a n ie o d o k ła d n e p r z e d s ta w ie n ie je j e w o lu c ji. Z r e s z tą w ie le o rz e c z e ń S.N . n a te n t e ­ m a t n ie d o c z e k a ło się p u b lik a c ji i d o w ia d u je m y się o n ic h d ro g ą p o ś r e d n i ą .6

P o n a d to s p r a w ę k o m p lik u ją t r z y o k o lic z n o śc i. P o p ie rw s z e , o rz e c z e n ia S.N . p o ­ ch o d zą z ró ż n y c h o k re s ó w i o d p o w ia d a ją z m ie n ia ją c y m się p o g lą d o m n a t e m a t p r z e o b r a ż e ń sp o łe c z n y c h i s y tu a c ji k la s o w e j n a w si. D la te g o n ie k tó r e z n ic h m a j ą d ziś z n a c z e n ie h is to r y c z n e .7 P o d ru g ie , o rz e c z n ic tw o w te j d z ie d z in ie j e s t dość- c h w ie jn e . M o ż n a s tw ie rd z ić , że is tn i e je o g ó ln a te n d e n c ja do o c h ro n y p o siad aczy ,, k tó r z y o b ję li g r u n t y n a p o d s ta w ie n ie f o r m a ln e j u m o w y , a le u z a s a d n ie n ie w y r o ­ k ó w je s t ró ż n e . O d w o łu ją s ię o n e do, o k o lic z n o śc i d a n e g o w y p a d k u , a w sz c z e g ó l­ n o śc i u w z g lę d n ia ją z a c h o w a n ie się o b u s tr o n . O d n o si się c z a se m w ra ż e n ie , ż e p rz e p is a r t . 3 p.o.p.c. je s t w y g o d n ą o s ło n ą d la u k r y c ia za n im w ła ś c iw y c h m o ­ ty w ó w o rz e c z e n ia - W y d a je m i s ię , że są n im i p o p r o s tu z a s a d y słu sz n o śc i. P o t r z e ­ c ie w re s z c ie , s y tu a c ja w k a ż d y m k o n k r e tn y m w y p a d k u r o z p a tr y w a n y m p rz e z S.N . w y k a z u je d a le k o id ą c e ró ż n ic e . P o z w a n y z a p ła c ił cało ść lu b ty lk o część c e n y k u p ­ n a ; w z n ió s ł b u d y n k i n a g ru n c ie l u b w c a le n a n im n ie g o s p o d a r o w a ł — o to ty lk o p rz y k ła d o w o w y m ie n io n e o k o lic z n o śc i, k tó r e m o g ły p o d y k to w a ć ta k i e czy in n e r o z ­ strz y g n ię c ie . D o d a ć n a le ż y , że c z a s e m je s t rz e c z ą w ą tp liw ą , czy p o z w a n y o b ją ł n ie ­ ru c h o m o ś ć w p o s ia d a n ie n a p o d s ta w ie ja k i e jk o l w i e k u m o w y (ch o ćb y n ie w a ż n e j). N ie p o s trz e ż e n ie p rz e c h o d z im y w te d y z o c h ro n y n ie f o r m a ln y c h n a b y w c ó w n a i n ­ n y te r e n . S a m f a k t d łu g o le tn ie g o p o s ia d a n ia je s t c h ro n io n y p r z e z S.N ., k tó r y b a ­ d a , czy ż ą d a n ie e k s m is ji n ie n a r u s z a z a s a d w s p ó łż y c ia s p o łe c z n e g o .8 Z a k r e s z a s to s o w a n ia a r t . 3 p.o.p.c. do n ie f o r m a ln y c h u m ó w je s t s z e ro k o u ję t y w o rz e c z e n iu S.N . z d n ia 18 c z e rw c a 1954 r . („N ow e P r a w o ” 12/1954, s. 9 0 ).9 W y ­ p o w ie d z ia n y je s t w n im p o g lą d , że ż ą d a n ie e k s m is ji z g r u n t u osoby, k tó r a go p o ­ s ia d a i u p r a w ia j a k w ła ś c ic ie l od k ilk u d z ie s ię c iu la t, „ b u d z i ju ż z g ó ry p o d e j­ rz e n ie co do sw e j zg o d n o śc i z z a s a d a m i w sp ó łż y c ia sp o łe c z n e g o w P a ń s t w i e L u ­ * T a k n p . z n p t k i w O S P i K A 1/1902, s . 16 d o w i e d z i a ł e m s i ę o n i e o p u b l i k o w a n y r r t o r z e c z e ­ n iu S . N . z d n i a 25 l i s t o p a d a 1960 r . (1 C R 216/60), k t 6 r e z a w i e r a s z c z e g ó ł o w e w s k a z ó w k i d l a s ą d ó w , c z y m p o w i n n y s i ę k i e r o w a ć p r z y r o z p a t r y w a n i u t e g o r o d z a j u s p r a w . ? W y m i e n i ć t u t a j n a l e ż y p r z e d e w s z y s t k i m o r z e c z e n i e S . N . z d n i a 11 g r u d n i a 1951 r_ ( P i P 12/1952, s . 881), w e d ł u g k t ó r e g o o z a s t o s o w a n i u a r t . 3 p . o . p . c . m i a ł o d e c y d o w a ć p o ­ ł o ż e n i e k l a s o w e z b y w c y i n a b y w c y w c z a s i e s p r z e d a ż y o r a z w c h w i l i w y r o k o w a n i a . N i e w y s t a r c z a n a t o m i a s t s t w i e r d z e n i e u i s z c z e n i a p r z e z n a b y w c ę c e n y k u p n a a n i j e g o d ł u g o * t r w a ł e p o s i a d a n i e . J a k w i d z i m y , p o w y ż s z e o r z e c z e n i e a k c e n t o w a ł o — w s p o s ó b b a r d z o j e d n o s t r o n n y — k l a s o w y c h a r a k t e r p r z e p i s u o n a d u ż y c i u p r a w a . T r a l n ą k r y t y k ę t a k i e g a s t a n o w i s k a p r z e p r o w a d z a g l o s a J . M a r o w s k i e g o d o o r z e c z e n i a S . N . z d n i a 12 g r u d ­ n i a 1956 r . ( O S P i K A 12/1957, S. 165). 8 P o r . o r z e c z e n i e S . N . z d n i a 11 w r z e ś n i a 1961 r . ( O S P i K A 11/1982, s . 653 z g l o s ą O h a - n o w i c z a ) , g d z i e p o z w a n y b y ł t y l k o p o s i a d a c z e m p r a w a d z i e r ż a w y . ® Z o b . r ó w n i e ż o r z e ^ e n i e S . N . z d n i a 17 k w i e t n i a 1951 r . , „ N o w e P r a w o ” 5/1953, s .

84*-N r 6 {78) N i e f o r m a l n e u m o w y o p r z e n i e s i e n i e w ł a s n o ś c i n ie ru c h . ₂₉

d o w y m ” . W p o w y ż s z e j s y t u a c ji p o z w a n y p o s ia d a ł p rz e z o k re s k ilk u d z ie s ię c iu la t. I n n e o rz e c z e n ia n ie u w a ż a ją te j o k o lic z n o śc i z a p r z e s ła n k ę k o n ie c z n ą . M o żem y p o w ie d z ie ć , że c h r o n i ą o n e n a b y w c ó w , k tó r z y w e s z li ju ż w p o s ia d a n ie n ie r u c h o ­ m o ś c i — z w ła s z c z a w te d y , g d y t e n s t a n rz e c z y t r w a p r z e z d łu ż s z y c zas. O p ie r a ją c się n a p rz e p is ie a r t . 3 p.o.p.c., s ą d y u z n a ją , że ż ą d a n ie w y d a n ia n ie r u c h o m o ś c i p r z e z w ła ś c ic ie la j e s t w ty c h w a r u n k a c h n a d u ż y c ie m p r a w a , bo d z ia ła n ie m s p r z e c z ­ n y m z z a s a d a m i w s p ó łż y c ia sp o łeczn eg o . N a le ż y t u t a j w y m ie n ić u c h w a łę S.N . z d n ia 15 p a ź d z ie r n ik a 1958 r . (O S P iK A 3/1962, s. 142 z g lo s ą S. G rz y b o w s k ie g o ), w k tó r e j c z y ta m y , że „ tr u d n o b y ło b y p o g o d z ić z z a s a d a m i w s p ó łż y c ia w P a ń s tw ie L u d o w y m , a b y d z ia łk a p o w ró c iła do z b y w c y , k tó r y o k a z a ł n ie c h ę ć do k o r z y s ta n ia z n ie j z g o d n ie z je j p r z e z n a c z e n ie m , t j . d o p r o w a d z e n ia n a n ie j g o s p o d a r s tw a ro ln e g o , p o tr a k to w a ł j ą r a c z e j ja k o p r z e d m io t p rz y n o s z ą c y k o rz y ś c i p rz e z w p ro w a d z e n ie go w o b ró t h a n d lo w y , a b y n a to m ia s t d z ia łk a z o s ta ła w y ję ta z r ą k , w k tó r y c h cel je j p rz e z n a c z e n ia z o s ta je s p e ł n io n y ” . S ą d N a jw y ż s z y p o d k re ś la , że p o w ó d „ p r a g n ie o b e c n ie w y k o r z y s ta ć n ie r ó w n o m ie r n o ś ć , k t ó r a p o w s ta ła n a je g o k o rz y ś ć w s k u te k u s t a le n i a w a r to ś c i ó w c z e s n e g o z ło te g o , ja k k o l w i e k s a m c z e rp a ł p e łn e k o rz y ś c i z c e n y o d p o w ia d a ją c e j w a r to ś c i s p r z e d a n e j n ie r u c h o m o ś c i”. O rz e c z e n ie S .N . z d n ia 13 s ty c z n ia 1961 r. (O S P iK A 1/11962, s. 14) z a w ie r a n a s t ę p u ją c ą te z ę : „W w y p a d k u , g d y ż ą d a n ie e k s ­ m i s j i z g r u n t u d o ty c z y o so b y , k tó r a g r u n te m ty m w ła d a o d l a t k ilk u d z ie s ię c iu ,

z a c h o d z i w y s o k ie p ra w d o p o d o b ie ń s tw o , że ż ą d a n ie to j e s t sp rz e c z n e z a r t . 3 p .o .p .c. i d la te g o s ą d o b o w ią z a n y je s t ze sz c z e g ó ln ą w n ik liw o ś c ią z b a d a ć i o cen ić , c z y ż ą d a n ie s t r o n y p o w o d o w e j n ie n a r u s z a w ta k i e j s y tu a c ji z a s a d w s p ó łż y c ia sp o łe c z n e g o . O c e n a t a z a le ż y od c a ło k s z ta łtu o k o lic z n o śc i s p r a w y .”

O d r ę b n ie n a le ż y o m ó w ić o rz e c z e n ie S.N . z d n ia 15 m a r c a 1956 r. (O S P iK A 1/1958, s. 40 i n a s t . z a p r o b u ją c ą g lo są B ia łk a ). S ą d N a jw y ż s z y d ą ż y w n im do z a ­ p e w n ie n ia o c h ro n y o so b ie , k tó r a ju ż n ie p o s ia d a ła n ie r u c h o m o ś c i w c h w ili w y ­ r o k o w a n ia , n a b y ła z a ś ją w d ro d z e n ie f o r m a ln e j u m o w y . O rz e c z e n ie d o ty c z y w ła ś c i w i e ro s z c z e n ia o d sz k o d o w a w c z e g o , m o c ą k tó r e g o m a n a s tą p ić p r z y w ró c e n ie d o s t a n u p o p rz e d n ie g o . S p r a w a t a łą c z y się d o ść lu ź n o z g łó w n y m te m a te m n a ­ s z y c h r o z w a ż a ń i d la te g o n ie b ę d ę się n ią z a jm o w a ł. O g ra n ic z ę s ię ty lk o do s t w i e r d z e n i a , że o rz e c z e n ie p o w y ż sz e b u d z i z a s a d n ic z e z a s trz e ż e n ia z w ie lu p o w o ­

d ó w . N a szczęście, j e s t ono w y ra z e m o d o so b n io n e g o p o g lą d u , a n ie u s ta lo n e j j u d y k a t u r y S.N .

T r z e b a p a m ię ta ć , że o c h ro n a , j a k ą z a p e w n ia a r t . 3 p.o.p.c. n a b y w c y , n ie je s t d e f i n it y w n a . U s ta lo n a j u d y k a t u r a S.N . p r z y jm u je , że p rz e z z a s to s o w a n ie a r t . 3 p .o .p .c . n ie m o ż n a n a b y ć w ła s n o ś c i. P r z e n ie s ie n ie p r a w a n a s t ę p u je ty lk o n a p o d ­ s t a w i e u m o w y z a w a r t e j w p r z e p is a n e j fo r m ie . S z c z e g ó ln ie ja s n o w y p o w ia d a tę m y ś l c y to w a n a w y ż e j u c h w a ła S.N . z d n ia 15 p a ź d z ie r n ik a 1958 r . 10 C z y ta m y w n i e j , że o s ła b ie n ie s k u tk ó w n ie w a ż n o ś c i u m o w y z a w a r te j b e z z a c h o w a n ia p r z e p i­ s a n e j f o r m y n ie p o z o s ta je w sp rz e c z n o śc i z p r z e w id z ia n y m i w ty m w y p a d k u s a n k c j a m i u s ta w o w y m i. S p rz e d a w c a n ie tr a c i p r a w a w ła s n o ś c i czy ro s z c z e ń z n ie ­ s łu s z n e g o w z b o g a c e n ia . J e d y n ie w y k o n a n ie ty c h p r a w — ze w z g lę d u n a z a s a d y "w spółżycia w P a ń s t w i e L u d o w y m — z o s ta je z a w ie sz o n e . T a k ie s ta n o w is k o j e s t lo g ic z n ą k o n s e k w e n c ją u s ta lo n e g o w j u d y k a t u r z e S .N . p o ­ g l ą d u , że a r t . 3 p .o .p .c. s ta n o w i ty lk o z a k a z k o r z y s ta n ia w p e w n y c h g r a n ic a c h z p r a w p o d m io to w y c h , n ie j e s t z aś ź ró d łe m ic h p o w s t a n i a .11 W o b ec te g o p rz e p is 10 P o r . t a k ż e o r z e c z e n i e S . N . z d n i a 5 l i s t o p a d a 1958 r . ( R F E 4/1959, s . 267). 11 P o r . p r z y k ł a d o w o o r z e c z e n i e S . N . z d n i a 17 k w i e t n i a 1951 r . (Z O 40/1952); z d n i a 11 w r z e ś n i a 1957 r . ( O S N 57/1958).

30 A d a m S z p u n a r N r 6 (78)

te n n ie s ta n o w i p o d s ta w y do d e fin ity w n e g o n a b y c ia p r a w a w ła s n o ś c i czy te ż je g o u t r a t y . 12 M o ty w e m te g o z a p a t r y w a n i a j e s t s łu s z n a o b a w a , że in a c z e j a r t . 3 p .o .p .c. u m o ż liw iłb y o b c h o d z e n ie p rz e p is ó w u s ta w y o n a b y w a n iu p r a w p o d m io to w y c h , ż e o d d a łb y d e c y z ję w ty m w z g lę d z ie do r ą k sęd zieg o .

O c h ro n a z a r t . 3 p.o.p.c. n ie z a w sz e je s t tr w a ła . Z a le ż n ie od z a c h o d z ą c y c h o k o ­ lic z n o śc i, w y k o n y w a n ie p r a w p rz e z w ła ś c ic ie la m o ż e b y ć z a w ie sz o n e ty lk o p r z e j ­ ścio w o . S z e re g o rz e c z e ń S.N . p r z y jm u je , że a r t 3 p.o.p.c. s ta n o w i p o d s ta w ę do w s tr z y m a n ia e k s m is ji p o z w a n e g o z d z ia łk i g r u n tu n a czas p o tr z e b n y do teg o , b y d o sto s o w a ć je g o g o s p o d a rk ę do n o w y c h w a r u n k ó w . P o g lą d t a k i z o s ta ł sz c z e g ó ln ie ja s n o s f o r m u ło w a n y w o rz e c z e n iy S.N . z d n ia 12 g r u d n ia 1956 r. w. (por. ta k ż e p o ­ w o ła n y w p r z y p is ie 8 w y r o k z d n ia 11 w r z e ś n ia 1961 r.). P o d w p ły w e m p r z e d s ta w io n e j w sk ró c ie j u d y k a t u r y s ą d y o d d a la j ą (d e f in ity w n ie lu b c zaso w o ) p o w ó d z tw o o e k s m is ję , je ż e li p o z w a n y p o tr a f i w y k a z a ć is tn ie n ie p r z e s ła n e k u z a s a d n ia ją c y c h z a s to s o w a n ie k o n s tr u k c ji n a d u ż y c ia p r a w a . 14 J e s t rz e c z ą z r o z u m ia łą , że teg o r o d z a j u o rz e c z n ic tw o m ia ło c a ły s z e re g u je m n y c h k o n s e k w e n ­ c ji. 15 W y tw o rz y ło się p r z e k o n a n ie n a w si, że w y s ta r c z y p r y w a tn a u m o w a , n a t o ­ m ia s t z b ę d n e j e s t z e z w o le n ie w ła d z i a k t n o ta r ia ln y , b o s ą d i t a k n ie n a k a ż e e k s ­ m is ji. W te n sp o só b m a m y do c z y n ie n ia ze z ja w is k ie m dość p a r a d o k s a ln y m : z o b ro te m z a k a z a n y m p rz e z p ra w o , a le s a n k c jo n o w a n y m ( p r z y n a jm n ie j częścio w o ) p rz e z s ą d y .

S y tu a c ja p r a w n a n ie f o r m a ln y c h n a b y w c ó w je s t u ło m n a . W iem y , że w y ro k o d ­ d a la ją c y p o w ó d z tw o o e k s m is ję z g r u n tu n ie c z y n i p o s ia d a c z a w ła ś c ic ie le m . N a ­ b y w c a je s t w c ią ż n a r a ż o n y n a to , że d o ty c h c z a s o w y w ła ś c ic ie l d o k o n a w s z e lk ie g o r o d z a j u c z y n n o śc i p r a w n y c h z o so b ą tr z e c ią . P o d p e w n y m i w a r u n k a m i b ę d z ie s ię o n a m o g ła p o w o ła ć n a r ę k o jm ię p u b lic z n e j w ia r y k s ią g w ie c z y s ty c h . W k a ż d y m r a z ie w y to c z y z r e g u ły n o w e p o w ó d z tw o p rz e c iw p o sia d a c z o w i, s k o ro p o p rz e d n i w y r o k n ie m a p o w a g i rz e c z y o s ą d z o n e j w s to s u n k u do n ie j.

i i i

P r z e c h o d z ą c do k r y ty c z n e j a n a liz y p o w y ższeg o o rz e c z n ic tw a , p r a g n ę z w ró c ić u w a ­ gę n a n a s tę p u ją c e o k o lic z n o śc i:

1. J e s t c h y b a rz e c z ą n ie s p o r n ą , że n a le ż y p r z e p r o w a d z ić r o z r ó ż n ie n ie m ię d z y n ie f o r m a ln y m i c z y n n o ś c ia m i p r a w n y m i d o k o n a n y m i p rz e d w e jś c ie m w ż y c ie u s t a ­ w y z d n ia 13.VII.1957 r. o ra z po te j d acie . J e ś li ch o d z i o p ie r w s z e , to B r e y e r b y ł e n e rg ic z n y m z w o le n n ik ie m i n t e r w e n c ji u s ta w o d a w c y .16 U w a ż a ł o n , że o d p o ­ w ie d n i a k t n o r m a ty w n y p o w in ie n z a le g a liz o w a ć p e w n e n ie f o r m a ln e u m o w y (s p rz e d a ż i z a m ia n ę p o ł ą c z o n e z o b ję c ie m p o s ia d a n ia p rz e z n a b y w c ę ; d a ro w iz n y , p rz y k tó r y c h n a s tą p iło p rz e k a z a n ie g r u n tu , itp.). O tó ż n ic n ie w s k a z u je n a to , że te g o r o d z a j u a k t z o s ta n ie w y d a n y . U s ta w o d a w c a p o ls k i u z n a ł, że n a jw a ż n ie js z y m 12 P o r . c y t o w a n ą w p r z y p i s i e 8 g l o s ę O h a n o w i c z a . 13 R o z s t r z y g n i ę c i e t o k r y t y k u j e w g l o s i e d o p o w y ż s z e g o o r z e c z e n i a J . M a r o w s k i ( O S P i K A 12/1957, s . 165), a l e j e d y n i e z e w z g l ę d u n a o k o l i c z n o ś c i s p r a w y . n W y d a j e s i ę , ż e z b y t d a l e k o i d z i e o r z e c z e n i e S . N . z d n i a 28 m a r c a 1957 r . (O S N 70/1958), k t ó r e g o t e z a b r z m i d o s ł o w n i e : „ W y r o k o d d a l a j ą c y p o w ó d z t w o o e k s m i s j ę z g r u n t u n a p o d s t a w i e a r t . 3 p . o . p . c . m a t y l k o t o z n a c z e n i e , ż e p o w ó d n i e m o ż e ż ą d a ć e k s m i s j i , p ó k i t r w a s t a n r z e c z y b ę d ą c y p o d s t a w ą o r z e c z e n i a o d d a l a j ą c e g o p o w ó d z t w o . P o w ó d b ę d z i e m i a ł m o ż n o ś ć p o n o w n i e ż ą d a ć e k s m i s j i p o z w a n e g o , g d y u z a s a d n i o n e b ę d z i e t w i e r d z e n i e , ż e w z m i e n i o n y c h w a r u n k a c h j e g o ż ą d a n i e p r z e s t a ł o j u ż b y ć s p r z e c z n e z z a s a d a m i w s p ó ł ż y c i a s p o ł e c z n e g o ” . is Z w r a c a n a n i e u w a g ę M o s z y ń s k i , „ N o w e P r a w o ” 9/1956, s . 111. i « B r e y e r : o p . c i t . , s . 232.

N r 6 (78) N i e f o r m a l n e u m o w y o p r z e n i e s i e n i e w ł a s n o ś c i n ie ru c h . ₃₁

z a d a n ie m je s t u r e g u lo w a n ie n a s tę p u ją c y c h s p r a w : z b y w a n ia g o s p o d a r s tw ro ln y c h , d z ia łó w s p a d k u o r a z s p ł a t r o d z in n y c h (u s ta w a z d n ia 29.VI.1963 r. — D z. U. N r 28, poz. 168). W y c h o d z ił b o w ie m ze słu sz n e g o z a ło ż e n ia , że n a jb a r d z ie j p a lą c ą p o tr z e ­ b ą je s t z a p o b ie ż e n ie ro z d r o b n ie n iu g o s p o d a r s tw r o ln y c h w d ro d z e ztoycia lu b d z ie ­ d z ic z e n ia (por. o b e c n ie a r t. 160— 167, 178, 213— 219 o ra z 1058— 1088 k o d . cyw .). R o z ­ b ie ż n o ś ć m ię d z y s t a n e m w ła s n o ś c i a p o s ia d a n ia je s t w c h w ili o b e c n e j m n ie js z y m złem .

O g ra n ic z e n ie p o d z ia łu g o s p o d a r s tw r o ln y c h łą c z y się w p e w ie n s p o s ó b z p r z e d ­ m io te m n a sz y c h ro z w a ż a ń . Z a z n a c z ę ty lk o , że w o b e c p o ło ż e n ia n a c is k u n a te z a ­ g a d n ie n ia o d su w a się — w b liż e j n ie o k re ś lo n ą p rz y s z ło ść — s p r a w a u z y s k a n ia ty t u łu w ła s n o ś c i p r z e z c h ło p ó w g o s p o d a r u ją c y c h n a g r u n t a c h j a k n a s w o ic h w ła s ­ n y ch .

O so b iś c ie u w a ż a m , że tr u d n o p rz e k r e ś lić o rz e c z n ic tw o S.N . d o ty c z ą c e n ie f o r m a l­ n y c h u m ó w z a w a r ty c h p rz e d u s ta w ą z 1957 r. — ja k k o lw ie k m a m p o w a ż n e z a ­ s tr z e ż e n ia co do ju r y d y c z n e g o u z a s a d n ie n ia w y ro k ó w . N a b y w c a c z ę sto z n a jd o w a ł się w s y tu a c ji p rz y m u s o w e j, s k o ro — w o b e c is tn ie ją c y c h w ty m c z a sie o g ra n ic z e ń o b r o tu — n ie m ó g ł u d a ć się do n o ta r iu s z a i z a s to s o w a ć się do p r z e p is u u s ta w y . J e ­ ż e li z a p ła c ił cen ę k u p n a (p rz y s p r z e d a ż y ) i o b ją ł n ie r u c h o m o ś ć w p o s ia d a n ie , w y r u ­ g o w a n ie go z g r u n t u b y ło b y sp rz e c z n e z z a s a d a m i słu sz n o śc i. C e n y n ie r u c h o m o ś c i r o ln y c h od c z a su z a w a r c ia u m ó w n ie f o rm a ln y c h p o w a ż n ie w z ro sły , a p ie n ią d z u le g ł d e w a lu a c ji. O rz e c z n ic tw o n ie m oże w ię c s a n k c jo n o w a ć r o z w ią z a n ia te j tr e ś c i, że z b y w c a o d z y sk a g r u n t za z w ro te m g ro s z o w y c h k w o t, n a to m ia s t n a b y w c a m a p o n o sić w y łą c z n ie ry z y k o w sz e lk ie g o ro d z a ju p r z e w r o tó w m o n e ta r n y c h . P r z e z z a ­ s to s o w a n ie k o n s tr u k c ji n a d u ż y c ia p r a w a m o ż e m y z a ra d z ić te j r a ż ą c e j k rz y w d z ie . P r z y j m u j e się d o ść p o w s z e c h n ie , że a r t. 3 p.o.p.c. ty lk o w te d y w e jd z ie w z a s to s o ­ w a n ie , g d y p r z y s p r z e d a ż y z o s ta ły sp e łn io n e o b ie p r z e s ła n k i (z a p ła ta c e n y i o b ję c ie n ie r u c h o m o ś c i w p o s i a d a n ie ) .17

2. U m o w y n ie f o r m a ln e są z a w ie r a n e ta k ż e o b e c n ie . P rz y c z y n ą te g o n ie je s t w c a le o k o liczn o ść, że a r t . 46 p r. rzecz, „ n ie o d p o w ia d a w a r u n k o m p a n u ją c y m w n a s z y m s p o łe c z e ń s tw ie ”. 18 T r u d n o z ro z u m ie ć , d lacz eg o w ła ś n ie te n p rz e p is m a b y ć o b c y i n ie z r o z u m ia ły d la p s y c h ik i c h ło p a p o ls k ie g o . W o k r e s ie m ię d z y w o je n n y m w y m a g a n ie f o r m y a k tu n o ta r ia ln e g o b y ło n p . ś c iśle p r z e s tr z e g a n e w w o je w ó d z ­ tw a c h z a c h o d n ic h . Z g o d zić się n a le ż y z P ią to w s k im 19, że o b e c n ie n ie f o r m a ln y o b ró t g r u n t a m i c h ło p s k im i „ n ie m a ź ró d ła w k o n ie c z n o śc i e k o n o m ic z n e j i w y w o ła n y j e s t p rz y c z y n a m i n a t u r y o r g a n i z a c y jn o - p r a w n e j” . W śró d n ic h n a le ż y w y m ie n ić : o g r a n ic z e n ia co do p o d z ia łu g o s p o d a r s tw ro ln y c h ; d ą ż e n ie k o n tr a h e n tó w do u n i k ­ n ię c ia o p ła t i p o d a tk u o d n a b y c ia p r a w m a ją tk o w y c h ; o k o lic z n o ść , że n o ta r iu s z n ie m o ż e siporządzić a k tu , d o p ó k i n ie z o s ta n ie m u p r z e d s ta w io n e z a ś w ia d c z e n ie o r g a ­ n u fin a n s o w e g o o n ie z a le g a n iu z n a le ż n o ś c ia m i, itp . J a k w ię c n a le ż y ro z s trz y g n ą ć p ro b le m z a w ie ra n y c h o b e c n ie u m ó w n ie f o r m a l­ n y c h ? P ią to w s k i je s t z w o le n n ik ie m r a d y k a ln e g o ro z w ią z a n ia (o d m ó w ie n ie n a b y w c y o c h ro n y ). T rz e b a je d n a k z a z n a c z y ć , że g łó w n y m a r g u m e n te m d la a u t o r a b y ło p o ­ m in ię c ie p rz e z p r o j e k t z 1960 r. p r z e p is u o n a d u ż y c iu p r a w a . D ziś s p r a w a p r z e d ­ s ta w i a się in a c z e j w o b e c b rz m ie n ia a r t. 5 k o d . cyw . P u n k t e m w y jś c ia p o w in n y b y ć d w a d o ść o c z y w is te s tw ie rd z e n ia . P o p ie r w s z e , 17 N i e c o o d m i e n n i e I g n a t o w i c z : O c h r o n a p o s i a d a n i a , 1963, s . 250. i® Z t w i e r d z e n i e m t y m w y s t ą p i ł S . G r z y b o w s k i w g l o s i e d o o r z e c z e n i a S . N . z d n i a 1 5 p a ź d z i e r n i k a 1958 r . ( O S P i K A 3/1962, s . 142). 19 P i ą t o w s k i : o p . c i t . , s . 114.

32 A d a m S z p u n a r N r 6 (78) s k u t k ó w b r a k u f o r m y z a r t . 46 p r . rzecz, n ie u c h y la w y k o n a n ie u m o w y . P o d r u g ie , p o w y ż s z y p rz e p is n ie m o ż e b y ć w p r a k t y c e w y łą c z o n y p rz e z p o w o ła n ie się n a r o z ­ w a ż a n ia n a t u r y s łu s z n o śc io w e j. A le w w y ją tk o w y c h o k o lic z n o ś c ia c h p o z w a n y s k u te c z n ie p r z e c iw s ta w i z a r z u t n a d u ż y c ia p r a w a ro s z c z e n iu w in d y k a c y jn e m u z b y w c y , k tó r y n ie p r z e s ta ł b y ć w ła ś c ic ie le m . O m a w ia n e z a g a d n ie n ie łą c z y się z s z e r s z ą p r o b le m a ty k ą , m ia n o w ic ie z p y ta n ie m , czy p o w o ła n ie się n a b r a k f o r m y p r z y z a w a r c iu u m o w y (n ie k o n ie c z n ie o p r z e n ie s ie n ie w ła s n o ś c i n ie ru c h o m o ś c i) m o ­ ż e s ta n o w ić n a d u ż y c ie p r a w a . P r o b l e m a m i ty m i z a jm o w a łe m się ju ż d a w n o , p r z e d s ta w ia j ą c in t e r e s u j ą c ą e w o ­ l u c j ę o rz e c z n ic tw a n ie m ie c k ie g o w te j m a t e r i i . 20 D o ty c h ó w c z e s n y c h w y w o d ó w p r a g n ę n a w ią z a ć , p o n ie w a ż p o g lą d y m o je n a t e n t e m a t n ie u le g ły z a s a d n ic z e j z m ia n ie . N a le ż y p r z y j ą ć ja k o o g ó ln ą z a s a d ę , że p rz e p is y u s t a w y n a k a z u j ą c e z a c h o w a n ie p e w n e j f o r m y p o d r y g o r e m n ie w a ż n o ś c i n ie m o g ą b y ć o b c h o d z o n e p rz e z p o w o ła ­ n i e s ię n a p rz e p is o n a d u ż y c iu p r a w a . G d y u s ta w o d a w c a u z a le ż n ia p o w s ta n ie s k u t ­ k ó w c z y n n o ś c i p r a w n e j o d o k r e ś lo n e j fo n m y , w ó w c z a s p o w o ła n ie się n a je j b r a k n i e j e s t s p r z e c z n e z z a s a d a m i w s p ó łż y c ia sp o łe c z n e g o . W ra z ie p rz y ję c ia p r z e c iw ­ n e g o z a p a t r y w a n ia o d p o w ie d n ie p rz e p is y u s ta w y s tr a c iły b y n ie m a l c a łk o w ic ie sw e z n a c z e n ie p r a k ty c z n e . A r ty k u ł 3 p.o.p.c. n ie b ę d z ie w ię c m ia ł — p r z y n a jm n ie j m o im z d a n ie m — z a ­ s to s o w a n ia , g d y o b ie s tr o n y w ie d z ia ły o k o n ie c z n o śc i z a c h o w a n ia p e w n e j fo rm y . T a k i e s a m o b ę d z ie ro z s trz y g n ię c ie , g d y s t r o n y w y o b r a ż a ły s o b ie m y ln ie , ż e n ie je s t o n a p o tr z e b n a . W o b u ty c h w y p a d k a c h k a ż d a ze s t r o n m o ż e p o w o ła ć s ię n a b r a k p r z e p is a n e j fo rm y . M o ty w y , d la k tó r y c h to c z y n i, s ą d la p r a w a o b o ­ j ę t n e . W y ją te k od p o w y ż sz e j z a s a d y j e s t u z a s a d n io n y z p e w n o ś c ią w ó w c z a s, g d y je d n a ze s t r o n w p ro w a d z iła św ia d o m ie d r u g ą w b łą d , że z a c h o w a n ie o k re ś lo n e j f o r m y j e s t z b ę d n e (d o lu s p r a e te r itu s w e d łu g te r m in o lo g ii p r a v a rz y m sk ie g o ). S ą d z ę , iż m o ż n a p ó jś ć je s z c z e d a le j i p o w ie d z ie ć , że w y j ą t e k j e s t ta k ż e u z a ­ s a d n io n y , je ż e li p o w o łu ją c y się n a b r a k f o r m y w y w o ła ł te n b łą d ty lk o p rz e z n ie ­ d b a ls tw o . I o n d z ia ła p o d s tę p n ie , w y k o r z y s tu ją c o b e c n ie n ie ś w ia d o m o ś ć k o n ­ t r a h e n t a (d o lu s p ra esen s). K o n ie c z n ą p r z e s ła n k ą j e s t je d n a k w in a z b y w c y p r z y z a w a r c iu u m o w y . J e ż e li w y w o ła ł o n m y ln e w y o b ra ż e n ie u d ru g ie j s tro n y , że f o r ­ m a n ie j e s t w y m a g a n a d o w a ż n o ś c i u m o w y , to n ie m o ż e c ią g n ą ć k o rz y ś c i ze sw e g o p o s tę p k u . I n n y m i sło w y , m u s im y s tw ie rd z ić sz c z e g ó ln ie n a g a n n e z a c h o w a ­ n ie się o so b y , k tó r a o b e c n ie p o w o łu je się n a b r a k fo rm y .

N a to m ia s t n ie m o g ę się zg o d zić z z a p a tr y w a n ie m , ja k o b y n a d u ż y c ie p r a w a z a ­ c h o d z iło ta k ż e w te d y , g d y p o w o ła n ie się n a n ie w a ż n o ś ć u m o w y j e s t s p rz e c z n e z d o ty c h c z a s o w y m z a c h o w a n ie m się z b y w c y . W sp o só b z d e c y d o w a n y n a le ż y o d r z u ­ c ić p o g lą d , ja k o b y z a p e w n ie n ie je d n e j ze s tro n , że n ie b ę d z ie k o rz y s ta ć w p r z y ­ sz ło śc i z b r a k u fo rm y , p o z b a w ia ło j ą m o ż n o śc i p ó ź n ie jsz e g o p o w o ła n ia się n a n i e ­ w a ż n o ś ć u m o w y . S a m f a k t , że d la w ie lu o só b p o s tę p o w a n ie ta k i e j e s t n ie e ty c z ­ n e , n ie w y s ta r c z a d o p r z e k r e ś le n i a p r z e p is u p r a w a p o z y ty w n e g o (ja k im je s t a rt. 46 p r . rzecz.). 2« S z p u n a r : N a d u ż y c i e p r a w a p o d m i o t o w e g o , 1947, s . 144 i n a s t . D l a u z u p e ł n i e n i a p r a g n ę d o d a ć , ż e o r z e c z n i c t w o T r y b u n a ł u Z w i ą z k o w e g o ( B u n d e s g e r i c h t s h o f ) p r z e j ę ł o p o g l ą d y S ą d u R z e s z y . P o r . E n n e c c e r u s - N l p p e r d e y ( A l l g e m e i n e r T e i l , c z . I I , 1955, s . 651): „ D i e N i c h t i g k e i t s f o l g e n b e l F o r m m ä n g e l n k ö n n e n a b e r , a u c h w e n n d e r s i c h a u f d e n F o r m m a n g e l B e r u f e n d e i h n n i c h t h e r b e i g e f ü h r t h a t , i n A u s n a h m e f ä l l e n m i t d e m d a s g a n z e R e c h t b e h e r r s c h e n d e n G r u n d s a t z v o n T r e u u n d G l a u b e n (§ 242) i n W i d e r s p r u c h s t e h e n . D i e R e c h t s p r e c h u n g h a t m i t R e c h t a n e r k a n n t , d a s s d a n n d e r B e r u f u n g a u f d i e F o r m n i c h t i g k e t t e i n e s G e s c h ä f t s d e r E i n w a n d t r e u w i d r i g e n V e r h a l t e n s e n t g e g e n g e s e t z t w e r d e n k a n n ” .

N i e f o r m a l n e u m o w y o p r z e n i e s i e n i e lo ła sn o ści n ie ru c h . 33

S tr o n a , k tó r a ro z m y ś ln ie lu b p rz e z n ie d b a ls tw o w p ro w a d z iła sw e g o k o n t r a h e n ­ t a w b łą d co do te g o , że f o r m a n ie je s t w y m a g a n a , d o p u sz c z a się w in y p r z y z a ­ w a r c iu u m o w y (c u lp a in c o n tr a h e n d o ). P r z y j m u j e się d ość p o w s z e c h n ie , że o d ­ p o w ie d z ia ln o ś ć z a sz k o d ę w y rz ą d z o n ą w cza sie p e r t r a k t a c j i o z a w a r c ie u m o w y m a w p r a w ie p o ls k im c h a r a k t e r d e l i k t u a l n y .21 S p o rn e j e s t z a g a d n ie n ie , j a k i j e s t z a ­ k r e s ro s z c z e n ia o d sz k o d o w a w c z e g o (o czym n iż e j). W ra z ie p r z y ję c ia p ro p o n o w a n e g o r o z w ią z a n ia w y n ik a ją p o w a ż n e k o n s e k w e n c je d la in te r e s u ją c e g o n a s z a g a d n ie n ia . P r z e d e w s z y s tk im o k r e ś la m y w s p o s ó b d o ść .ścisły (i w ą s k i) r a m y , w k tó r y c h w y ją tk o w o d o p u sz c z a ln e je s t z a s to s o w a n ie k o n ­ s t r u k c j i n a d u ż y c ia p r a w a . S ą d b ę d z ie m ó g ł z u rz ę d u u w z g lę d n ić f a k t , że p o w o ła ­ n i e się n a n ie z a c h o w a n ie fo r m y a k tu n o ta r ia ln e g o j e s t sp rz e c z n e z z a s a d a m i w s p ó ł­ ż y c ia sp o łe c z n e g o , je ż e li b r a k te n w y w o ła ł z b y w c a sw y m n a g a n n y m z a c h o w a ­ n ie m . J e s z c z e je d n a s p r a w a w y m a g a w y ja ś n ie n ia . M oże k to ś z a d a ć p y ta n ie , j a k i e p r a w o p o d m io to w e z o s ta je tu t a j w y k o n y w a n e . O d p o w ie d ź n ie n a s tr ę c z a t r u d ­ n o ści: z b y w c a w y k o n u je sw e p ra w o w ła s n o ś c i (a rt. 28 p r . rz e c z .; a r t . 222 k.c.) w sp o s ó b s p rz e c z n y z z a s a d a m i w sp ó łż y c ia sp o łeczn eg o , je ż e li w o k r e ś lo n e j w y ż e j s y t u a c ji d o m a g a się w y d a n ia n ie ru c h o m o ś c i (p o to c z n ie m ó w i się o ż ą d a n iu e k s ­ m isji).

T rz e b a p rz y ty m p o d k re ś lić , że n a k a z a n a je s t t u t a j sz c z e g ó ln a o s tro ż n o ś ć , s k o r o w te n sp o só b o s ła b ia m y s k u t k i p r z e p is u u s ta w o w e g o .22 D la te g o w e w s z y s tk ic h in n y c h w y p a d k a c h n iż w y m ie n io n y c h w y ż e j p o w o ła n ie się n a s p rz e c z n o ś ć z a c h o ­ w a n ia z b y w c y z z a s a d a m i w sp ó łż y c ia sp o łe c z n e g o n ie p o w in n o o d n ie ś ć s k u t k u . K a ż d y p rz e p is u s ta w y , k tó r y w p ro w a d z a w y m a g a n ie p e w n e j fo rm y , p o c ią g a za s o ­ b ą u je m n e k o n s e k w e n c je d la o só b le k k o m y ś ln y c h czy ła tw o w ie r n y c h (tzw . r lg o r

iu ris). P a m ię ta ć tr z e b a ta k ż e , że n ie z n a jo m o ś ć p r a w a j e s t z ja w is k ie m d o ść c z ę ­

s ty m . J e d n a k ż e r y g o r y s ty c z n e p r z e s trz e g a n ie p rz e p is ó w je s t m n ie js z y m z łe m n iż s t a n c h a o s u i n ie p e w n o ś c i, j a k i p o w s ta je n ie u c h r o n n ie w ra z ie s a n k c jo n o w a n ia w s z e r o k ie j m ie rz e p r z e z s ą d y n ie f o rm a ln y c h u m ó w o p r z e n ie s ie n ie w ła s n o ś c i n ie ru c h o m o ś c i.

3. W s p o m n ia łe m ju ż w y ż e j, że w e d łu g o rz e c z n ic tw a S.N . p r z e p is a r t . 3 p .o .p .c. n ie je s t ź ró d łe m p r a w a w ła s n o ś c i. S ta n o w i on je d y n ie p r z e s ła n k ę o c h ro n y n a b y w c y p rz e d s k ie r o w a n y m p rz e c iw k o n ie m u ro s z c z e n ie m w in d y k a c y jn y m z b y w c y . S p e ł­ n ia o n z a te m f u n k c j ę p o d o b n ą do e x c e p tio d o li g e n e ra lis w p r a w ie p o w s z e c h n y m . P r o w a d z i to n ie w ą tp liw ie do p o w s ta n ia b a rd z o s k o m p lik o w a n y c h s y t u a c ji p r a w ­ n y c h . N a s u w a s ię p y ta n ie , czy m o ż liw e je s t in n e ro z w ią z a n ie .

P r ó b ę t a k ą p o d e jm u je S. G rz y b o w s k i (por. glosę c y to w a n ą w p r z y p is ie 18). W y c h o d z i o n z z a ło ż e n ia , że je ż e li p rz y w ie rz y te ln o ś c i n ie d o p u s z c z a ln o ś ć c z y n ie ­ n ia u ż y tk u ze sw eg o p r a w a j e s t tr w a ł a , to p r z e m ie n ia się o n a w z o b o w ią z a n ie n ie z u p e łn e (n a tu r a ln e ) . D o ch o d zi w te d y d o j a k ie jś is to tn e j z m ia n y w s y t u a c ji w ie r z y c ie la i d łu ż n ik a . P o d o b n ie p r z e d s ta w ia się s p r a w a z p r a w a m i rz e c z o w y m i. J e ż e li ipow ód tr w a le n ie m o ż e czy n ić u ż y tk u ze sw eg o p r a w a w ła s n o ś c i, n a le ż y u z n a ć , że w s y tu a c ji s t r o n z a sz ła is to tn a z m ia n a . P o w ó d tr a c i w ła s n o ś ć g r u n t u , a n a b y w a j ą p o z w a n y . P o g lą d G rz y b o w s k ie g o j e s t n ie d o p r z y ję c ia z w ie lu p o w o d ó w . P r z e d e w s z y s t­ k im u w a ż a m , że n ie m o ż n a tr a k to w a ć a r t . 3 p.o.p.c. ja k o n o r m y n a d r z ę d n e j w s t o ­ s u n k u do in n y c h p rz e p is ó w . 33 P rz e c ie ż d y sp o z y c ja a r t . 3 p.o.p.c. n ie s ta n o w i d e le ­ 21 P o r . p r z y k ł a d o w o C z a c h ó r s k i : Z a r y s p r a w a z o b o w i ą z a ń , 1963, s . 168. 22 P o r . B o e h m e r : G r u n d l a g e n d e r b ü r g e r l i c h e n R e c h t s o r d n u n g , I I t . , c z . 2, 1952, s . *4. 33 P o r . A . W o l t e r : P r a w o c y w i l n e — Z a r y s c z ę ś c i o g ó l n e j , 19«3, s . 115. 3 — P a l e s t r a

34 A d a m S z p u n a r N r 6 (78)

g a c ji u p o w a ż n ia ją c e j sęd zieg o do m o d y f ik o w a n ia p r a w i o b o w ią z k ó w o b y w a te li. J u d y k a t u r a S.N . tr a f n ie w y c z u w a to n ie b e z p ie c z e ń s tw o i d la te g o — po p o c z ą tk o ­ w y c h w a h a n ia c h — p r z y jm u je p e w n e r e s t r y k c j e w s to s o w a n iu p o w y ż sz e g o p rz e p is u . D o d a ć n a le ż y , że s a m a k o n s tr u k c ja a u to r a j e s t w a d liw a . Z a z n a c z a m , że n ie m o ż n a p rz e n o s ić z a sa d d o ty c z ą c y c h z o b o w ią z a ń n a p r a w a rz e c z o w e . J e ś li ch o d zi o t e o s ta tn ie , to o b o w ią z u ją c e p rz e p is y z n a ją f ig u r ę p r a w n ą w ła s n o ś c i b ez m o ż n o ś c i je j re a liz o w a n ia (d o m in iu m s in e re). Z s y tu a c ją t a k ą m a m y do c z y n ie n ia n p . w te d y , g d y ro s z c z e n ie w y d o b y w c z e u le g ło p r z e d a w n ie n iu , a le p o s ia d a c z n ie n a b y ł w ła s n o ś c i rz e c z y r u c h o m e j, p o n ie w a ż b y ł w z łe j w ie r z e (por. a r t . 52 p r. rzecz.).

J e ż e li z b y w c a d o p u śc i się n a d u ż y c ia p r a w a , to n a b y w c y — ja k o o so b ie p o ­ k rz y w d z o n e j — p r z y s łu g u je z m ocy a r t . 134 i 135 k.z. ro s z c z e n ie o d s z k o d o w a w c z e . Z g o d n ie z a r t . 159 u st. 2 k.z. m o ż liw a j e s t r e s t y tu c j a n a t u r a l n a , a w ię c p r z y w r ó c e ­ n ie rz e c z y d o s t a n u p o p rz e d n ie g o . S w e g o c z a s u w y s u n ą łe m tw ie r d z e n ie , że w ta k i m w y p a d k u p o w o ła n ie się n a b r a k f o r m y b ę d z ie w o g ó le p o z b a w io n e s k u tk ó w p r a w n y c h .24 O k rę ż n ą d ro g ą d o jd z ie m y do w n io s k u , że u m o w ę n ie w a ż n ą d la b r a ­ k u fo r m y n a le ż y tr a k to w a ć ta k , ja k g d y b y b y ła w a ż n a . P r z y ta k im u ję c iu n a ­ b y w c a s ta n ie się w ła ś c ic ie le m . P o g lą d u ta k ie g o n ie b ro n ię ju ż o b e c n ie . N ie je s te m co p r a w d a p r z e k o n a n y o słu sz n o śc i s ta n o w is k a r e p r e z e n to w a n e g o p rz e z ju d y k a t u r ę S.N ., w m y ś l k tó r e j a r t . 3 p.o.p.c. je s t je d y n ie ś r o d k ie m o b ro n n y m , n ie m o że z a ś s ta n o w ić s a m o ­ d z ie ln e j p o d s ta w y p o w ó d z tw a . -3 P rz y łą c z a m się d o k r y ty c z n y c h g ło só w p r z e c iw ta k ie m u z a p a tr y w a n iu . '6 P o d k r e ś lić n a le ż y , że n a d u ż y c ie p r a w a p o d m io to w e g o ty lk o p o z o rn ie je s t je g o w y k o n y w a n ie m . W rz e c z y w is to ś c i je d n a k je s t o no d z ia ­ ła n ie m b e z p ra w n y m , a w k o n s e k w e n c ji z o b o w ią z u je do n a p r a w ie n i a w y rz ą d z o ­ n e j szk o d y . P rz e c ie ż — h is to ry c z n ie rzecz b io r ą c — te o r ia n a d u ż y c ia p r a w a w y ­ k s z ta łc iła się w d z ie d z in ie o d p o w ie d z ia ln o ś c i z t y t u ł u c z y n ó w n ie d o z w o lo n y c h . P rz e p is a r t. 135 k.z. je s t w ła ś n ie r e lik te m ta k ie g o u jm o w a n ia z a g a d n ie n ia . K la ­ sy c z n y m p rz y k ła d e m ro s z c z e n ia o d sz k o d o w a w c z e g o je s t ż ą d a n ie , b y p o z w a n y z b u ­ rz y ł u rz ą d z e n ie z n ie s io n e n a sw e j n ie ru c h o m o ś c i je d y n ie d l a s z y k a n y . P o k r z y w ­ d z o n y m oże o c z y w iśc ie ty lk o w te d y d o m a g a ć s ię n a p r a w ie n i a w y rz ą d z o n e j s z k o ­ dy, g dy s p r a w c a d z ia ła ł r o z m y ś ln ie lu b n ie d b a le (a rt. 134 k .z.; a r t . 415 k.c.). J e d n a k ż e szk o d ę s ta n o w i ró ż n ic a m ię d z y o b e c n y m s ta n e m m a ją tk o w y m , a ty m , ja k i b y is tn ia ł, g d y b y n ie n a s tą p iło d a n e z d a rz e n ie (por. o rz e c z e n ie S.N . z d n ia 11 lip c a 1957 r., O S N 76/1958). D la te g o r e s ty tu c j a n a tu r a l n a m oże p o le g a ć je d y n ie n a p rz y w ró c e n iu s ta n u p o p rz e d n ie g o , tj. is tn ie ją c e g o p rz e d z d a r z e ­ n ie m w y rz ą d z a ją c y m szk o d ę. B yło n im z a w a r c ie n ie w a ż n e j u m o w y . R o sz c z e n ie o d sz k o d o w a w c z e m oże p rz y w ró c ić ty lk o s ta n b e z u m o w n y . I n n y m i sło w y , p o w o ła ­ n ie się na t r a k f o r m y b ę d z ie p o z b a w io n e s k u tk ó w p r a w n y c h , a le n ie z m ie n ia to f a k tu , że u m o w a je s t n ie w a ż n a . P o k rz y w d z o n e m u b ę d z ie w o b e c te g o p r z y s łu g i­ w a ło ro s z c z e n ie ty lk o w g r a n ic a c h tzw . u je m n e g o in t e r e s u u m o w n e g o .

D o ch o d zim y w te n sp o só b do n a s tę p u ją c e g o k o ń c o w e g o w n io s k u :

Je ż e li zb y w c a w y w o ła ł r o z m y ś ln ie lu b p rz e z n ie d b a ls tw o m y ln e w y o b r a ż e n ie u n a b y w c y , że fo r m a n o ta r ia l n a n ie je s t p o tr z e b n a d o w a ż n o ś c i u m o w y , te n o r t a tn i b ę d z ie się b ro n ić s k u te c z n ie z a r z u te m n a d u ż y c ia p r a w a . J e d n a k ż e u m o w a ta k a n ie m oże b y ć u z n a n a za w a ż n ą i d la te g o n a b y w c a n ie s ta n ie się w ła ś c ic ie ­ lem . M P o r . S i p u n a r : oip. c i t . , s . 148 i c y t o w a n e t a m ż e p r z e d w o j e n n e o r z e c z e n i e S . N . 7. d n i a 24 m a j a 1935 r. 25 P o r . p r z y k ł a d o w o o r z e c z e n i a S .N . z d n i a 7 m a j a 1955 r . ( O S N 39/1956) o r a z z d n i a 3 m a j a 1961 r . ( O S F i K A 3/1962, s . 167). O d z a s a d y t e j o r z e c z n i c t w o d o p u s z c z a z r e s z t ą w y j ą t k i . 26 P o r . z w ł a s z c z a g l o s ę K ę d z i e r s k i e j d o o r z e c z e n i a z 7 .V . 1955 r. ( P i P 3/1! 58, s . 531).