H A N A L Y S E
F E B R U A R I 2 0 1 4
Nieuwbouw 44 huurappartementen 'De Parkwachters' te Boskoop
Twee corporaties, één project
O n d a n k s e e n o n p r a k t i s c h e b o u w l o c a t i e
en een hiaat in het o n t w i k k e l i n g s p r o c e s
is B o s k o o p e e n w o n i n g c o m p l e x rijker
dat op de v e r h u u r m a r k t g o e d s c o o r t .
B o v e n d i e n p a s t e het in e e n
verbete-r i n g s p verbete-r o c e s v a n e e n oud f a b verbete-r i e k s g e b i e d
bij het s t a t i o n .
Tekst; Dirk Dubbeling Analyse: Winket b.v.
Naast het station van Boskoop, aan het spoortraject Gouda-Alphen aan den Rijn, staat een van de nieuwe socialewoningbouwprojecten van de laatste jaren die in de gemeente Boskoop zijn gebouwd. Dit
project, 'De Parkwachters', bestaat uit twee torentjes met respectie-velijk 20 en 24 royale drie- en vierkamerappartementen. Het hoogste deel van de torentjes heeft zeven lagen, het laagste deel vijf lagen. Ondanks de luxe uitstraling en ruime woonoppervlaktes zijn het so-ciale huurwoningen, gebouwd in opdracht van de woningcorpora-ties Trifolium Woondiensten Boskoop en Woonpartners IVIidden-Holland te Waddinxveen, met een huur die vlak onder de huurtoe-slaggrens ligt. "De verklaring daarvoor ligt in het voortraject", ver-telt projectleider Oetze Stienstra van Trifolium.
Voorgeschiedenis
"Trifolium draaide mee in een gemeentelijk projectteam, waar ook een aantal ontwikkelaars deel van uitmaakte. NS Poort (het latere NS Stations - red.) zou ons een kant-en-klaar woongebouw leveren. Voordat we over de prijs konden onderhandelen, stopte NS Poort landelijk met bouwprojecten langs het spoor op eigen grond, dus ook met ons project. We hebben toen de kavel overgenomen en zelf de ontwikkeling gedaan. Architectenbureau Mulleners + Mulleners dat al bij het project betrokken was, is op ons verzoek bij het project betrokken gebleven."
Trifolium werkte in die periode inmiddels een paar jaar geleden -aan diverse projecten die in korte tijd opgeleverd moesten worden. "Dat was voor ons de aanleiding om voor dit project samenwerking te zoeken met Woonpartners Midden-Holland uit buurgemeente Waddinxveen. Deze woningbouwvereniging nam het torentje met 24 appartementen voor haar rekening. Het project was toen al be-steksklaar."
De beide corporaties sloten een samenwerkingsovereenkomst, een realisatieovereenkomst en een beheerovereenkomst. Stienstra: "De kern van die overeenkomsten was dat we zoveel mogelijk samen zouden doen. Bij de beheerovereenkomst is daar om praktische re-denen van afgeweken. Zo doen Trifolium en Woonpartners de ver-huur van hun torentje zelf, maar worden beheer en onderhoud voor beide torentjes door Trifolium uitgevoerd."
Bij de start van de samenwerking is besloten het project in de soci-ale huursector te realiseren, hoewel de kwaliteit van de
appartemen-ten zodanig is dat deze ook in de vrije sector goed verhuurbaar zou-den zijn. "Er is in Boskoop een markt voor appartementen in de so-ciale huursector, mede omdat hier een aantal jaren nauwelijks is gebouwd. Vooral senioren en tweepersoonshuishoudens hadden belangstelling. We hebben de appartementen dan ook vlot kunnen verhuren, hoewel de huren hoger zijn dan wat men hier gewend is. Een groot deel van de bewoners laat een andere, goedkopere huur-woning achter. Daardoor heeft de afdeling Verhuur het in het afgelo-pen jaar beduidend drukker gehad."
Het basisontwerp van De Parkwachters is eenvoudig: per bouwlaag staan vier woningplattegronden haaks op elkaar, gegroepeerd rondom een liftschacht en trappenhuis. De twee torentjes zijn op de begane grond met elkaar verbonden door de bergingen. De wonin-gen hebben een omvang van 76 tot 106 m^. De vierkamerwoninwonin-gen zijn wat langer dan de driekamerwoningen, maar de indeling van de woningen is ruwweg identiek: elke woning heeft een brede entree en haaks op de entree buigt de gang naar rechts, met links van de gang de slaapkamers en rechts de sanitaire ruimten en de inpan-dige berging. De gang komt uit in de woonkamer waarin direct rechts om de hoek een open keuken is geplaatst. Bij een deel van de woningen is het balkon gesitueerd aan de kopse kant van de wonin-gen over de volledige breedte en bij een ander deel aan de zijkant. De uitwerking van het ontwerp bleek toch ingewikkelder dan het re-sultaat doet vermoeden. 'We hebben er lang over gedaan om uit te zoeken wat de gunstigste plattegrond was. Dat hebben we in bouw-teamverband gedaan, zodat ook de aannemer een actieve bijdrage aan de oplossing kon bieden."
De bouwteamovereenkomst is in 2008 gesloten, maar terugkijkend vindt Stienstra dat ze het plan beter onderhands hadden kunnen aanbesteden. 'De markt was daar toen net gunstig voor.'
Randvoorwaarden
ln de exploitatieovereenkomst met de gemeente was vastgelegd dat de kwaliteit van het project boven de bouwbesleisen moest uit-komen op de punten die in GPR Gebouw aan de orde uit-komen, zoals energie, materialen, afval, water, gezondheid en woonkwaliteit. De woningen zijn levensloopbestendig. Stienstra: "Van de centrale hal tot in de badkamer van de appartementen is er geen beperking voor rolstoelgebruikers, zoals in al onze nieuwbouw van de afgelo-pen jaren."
zien met spraakmakend project
ln het bestemmingsplan heeft de gemeente een aantal richtlijnen opgenomen voor de uitstraling van nieuwbouw. Zo diende het ge-bouw een zekere jarendertigsfeer uit te stralen. "Dat geldt overigens voor de gehele straat en niet alleen voor ons project."
In de beginfase van de ontwikkeling ontstond lokale weerstand tegen de hoogte van de torens. "Zeven bouwlagen en een zadeldak vond men te veel voor Boskoop. Het gemeentebestuur wilde hoe
FEBRUARI 2 0 1 4 A N A L Y S E fijTj
Patrick Evers en Oetze Stienstra (rectits), namens Trifolium projectleiders van De Parkwachters. dan ook vasthouden aan de bouwhoogte. De inspraaktermijn is
ech-ter zonder problemen verlopen, misschien ook omdat elders aan de Parklaan al in vijf lagen was gebouwd. Nu het gebouw is opgele-verd blijkt dat je de hoogte niet als storend ervaart dankzij de vorm-geving, de onderlinge situering en de verschillende hoogtes van de delen van de torentjes."
De Parkiaan was lange tijd een troosteloos gebied met oude fa-briekshallen. De gemeente heeft dit gebied samen met een lokale ontwikkelaar onder handen genomen. De gehele laan is gerecon-strueerd en ingericht als 30-kilometerzone en heeft een chique en groene uitstraling gekregen. Er staat nu een combinatie van nieuwe, gerenoveerde en gerestaureerde panden. Een daarvan is het Flora-gebouw, een oude tentoonstellingsruimte die nu de functie van theater, restaurant en casino heeft gekregen en geopend is door ko-ningin Beatrix.
De realisatie van het project vereiste extra aandacht en bracht extra kosten met zich mee, onder meer omdat het pal aan het spoor staat. "De uitvoeringsfase moest goed worden voorbereid. Zo moesten de hijskraan en de steigers zijn geaard voor het geval ze op het spoor zouden vallen. Dat betekende hogere bouwplaatskosten. Aan de spoorzijde van het gebouw zijn geiuidwerende maatregelen getrof-fen. Er moest parkeerruimte op eigen terrein worden gecreëerd. Voor elke woning in dit project is een genummerde parkeerplaats beschikbaar en ook zijn er bezoekersparkeerplaatsen. De grond was verontreinigd en moest worden gesaneerd en vervangen door een leeflaag.
Nog een punt dat extra aandacht en kosten vergde was het beper-ken van de risico's van een hogedrukgasleiding die aan de overzijde van het spoor ligt. Deze maakte het noodzakelijk om het trappenhuis
van drukwerende en brandwerende beglazing te voorzien." Ondanks deze op het eerste gezicht niet ideale locatie is het appart-mentencomplex er toch gekomen. Stienstra: "De plek langs het spoor was een van de weinige locaties die op korte termijn voor wo-ningbouw benut kon worden. Bovendien wilden de corporaties na een periode van weinig bouwactiviteiten in Boskoop zich weer laten zien met een spraakmakend project."
De adjunct-directeur van Woonpartners benadrukte in zijn toespraak bij het startsein voor de verhuur van De Parkwachters dat het essen-tieel is dat woningcorporaties juist in lastige tijden blijven investe-ren. "In een periode dat veel commerciële ontwikkelaars projecten niet 'aandurven', kunnen woningcorporaties het verschil maken." Toch is volgens Stienstra een aantal bouwplannen in Boskoop komen te vervallen. "Er komen wel plannen bij, maar dat gebeurt mondjesmaat en de plannen die wel doorgaan laten een verschui-ving zien van traditioneel georganiseerde projecten naar turn key-en design & construct-projectkey-en. Deze projectkey-en betekkey-enkey-en voor ons minder risico en het proces verloopt sneller dan wanneer we het ge-heel zelf zouden ontwikkelen."
Trifolium Zijde 27
2771 EJ Boskoop www.trifolium.nl tel. (0172) 21 00 05
