Tel. 725-570-966 e-mail: wycena.walbrzych@gmail.com
www.wycenawalbrzych.pl
OPERAT SZACUNKOWY
OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO NR 12 POŁOŻONEGO W ŚWIDNICY PRZY UL. SAPERÓW 1B DLA NIERUCHOMOŚCI PROWADZONA JEST KSIĘGA WIECZYSTA NR SW1S/00083077/1
PRZEZ SĄD REJONOWY W ŚWIDNICY, V WYDZIAŁ KSIĄG WIECZYSTYCH
Autor opracowania:
Kamila Klincewicz – Rzeczoznawca Majątkowy nr uprawnień 6936, Biegły Sądowy z zakresu szacowania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością przy Sądzie Okręgowym w Świdnicy
Wałbrzych, 28.08.2020 r.
2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI
Adres Ul. Saperów 1B/12, Świdnica, gmina Świdnica, powiat świdnicki, woj.
dolnośląskie
Księga Wieczysta Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w Świdnicy, V Wydział Ksiąg Wieczysty prowadzi KW nr SW1S/00083077/1
SKRÓCONY OPIS NIERUCHOMOŚCI
Forma władania Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
Opis nieruchomości
Lokal mieszkalny połoz ony jest na IV kondygnacji (poddaszu) w budynku mieszkalnym wielorodzinnym zlokalizowanym przy ul. Sapero w 1B w S widnicy. Składa się z 3 pokoi, w tym jeden z aneksem kuchennym, łazienki, WC i przedpokoju o łącznej powierzchni uz ytkowej 86,70 m². Przedmiotowy lokal powstał w wyniku adaptacji pomieszczen poddasza na cele mieszkaniowe.
DANE DOTYCZĄCE OSZACOWANIA WARTOŚCI
Cel wyceny Określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb toczącego się postępowania upadłościowego.
Podejście, metoda
wyceny Podejście porównawcze, metoda porównywania parami Wartość rynkowa
nieruchomości na dzień wyceny
WR = 240 000 zł
(słownie: dwieście czterdzieści tysięcy złotych)
Wartość nieruchomości w warunkach
sprzedaży wymuszonej
WSW = 184 000 zł
(słownie: sto osiemdziesiąt cztery tysiące złotych)
Daty oszacowania Operat szacunkowy wykonano:
•
w dniu 28.08.2020 r. ,•
według stanu na dzień 21.08.2020 r.,•
na poziomie cen na dzień 21.08.2020 r.,•
na poziomie wizji lokalnej z dnia 21.08.2020 r.Autor operatu Rzeczoznawca Majątkowy, Biegły Sądowy przy Sądzie Okręgowym w Świdnicy z zakresu szacowania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością Kamila Klincewicz
3
Spis treści
1. Przedmiot zakres i uwarunkowania wyceny ... 4
1.1. Przedmiot wyceny ... 4
1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny ... 4
2. Cel wyceny ... 4
3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego ... 4
3.1. Podstawa formalna ... 4
3.2. Podstawy prawne ... 4
3.3. Podstawy metodologiczne ... 5
3.4. Źródła danych merytorycznych ... 5
4. Daty istotne dla sporządzenia operatu szacunkowego ... 5
5. Opis i określenie stanu nieruchomości ... 6
5.1. Stan prawny przedmiotu wyceny ... 6
5.2. Opis przedmiotu wyceny ... 7
6. Przeznaczenie nieruchomości ... 11
7. Analiza i charakterystyka lokalnego rynku ... 12
8. Procedura szacowania – rodzaj określanej wartości, zastosowane podejście, metoda i technika wyceny ... 15
9. Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny w stanie na dzień sporządzenia wyceny ... 18
9.1. Utworzenie zbioru cen transakcyjnych nieruchomości podobnych ... 18
9.2. Ustalenie wag i ich zakresów cech rynkowych wpływających na zróżnicowanie cen transakcyjnych ... 19
9.3. Określenie wag cech i zakresu współczynników korygujących ... 21
9.4. Opis nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej ... 22
9.5. Określenie wartości nieruchomości w stanie na dzień sporządzenia wyceny ... 23
10. Wartość nieruchomości w warunkach sprzedaży wymuszonej ... 23
11. Wynik końcowy wyceny wraz z uzasadnieniem ... 24
12. Klauzule i ustalenia dodatkowe ... 25
13. Załączniki ... 26
4 1. Przedmiot zakres i uwarunkowania wyceny
1.1. Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 12. Lokal położony jest w budynku wielorodzinnym w Świdnicy przy ul. Saperów 1B.
Lokal mieszkalny nr 12 o powierzchni użytkowej 86,70 m2, usytuowany jest na IV kondygnacji (poddaszu) w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Składa się z 3 pokoi, w tym jeden z aneksem kuchennym, łazienki, WC i przedpokoju. Wyceniany lokal powstał w wyniku adaptacji pomieszczeń poddasza na cele mieszkaniowe.
Dla nieruchomości prowadzona jest Księga Wieczysta nr SW1S/00083077/1 przez Sąd Rejonowy w Wałbrzychu, VII Wydział Ksiąg Wieczystych.
1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny
Zakres niniejszego opracowania obejmuje określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do ww. lokalu mieszkalnego, według stanu i cen na dzień wyceny
.
2. Cel wyceny
Określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej dla potrzeb toczącego się postępowania upadłościowego, zgodnie z Postanowieniem Sądu Rejonowego w Wałbrzychu z dnia 03.07.2020 r., Syg. Akt. VI GU 170/20.
3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego
3.1. Podstawa formalna
Podstawę formalną sporządzenia operatu szacunkowego stanowi zlecenie Syndyka Grzegorza Wichrowskiego Doradcy Restrukturyzowanego (nr licencji 936) z siedzibą we Wrocławiu przy ul.
Semaforowej 34A/2.
3.2. Podstawy prawne
Niniejsza wycena została wykonana z uwzględnieniem polskich przepisów prawa tj.:
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1509)
• Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami).
• Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r. (Dz.U. 2018 poz. 1405).
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459).
• Ustawa z dnia 06.07.1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. z 2016 roku, poz.
5
790).• Ustawa z dnia 28.02.2013 r. Prawo Upadłościowe (Dz.U. z 2018 r., poz. 1544).
W wycenie uwzględniono metodykę Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) wydanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM).
3.3. Podstawy metodologiczne
• Przykłady wycen nieruchomos ci, Praca zbiorowa, Wydawnictwo: IDM 2013.
• Operaty szacunkowe poradnik dla kandydato w na rzeczoznawco w majątkowych, Autor: Praca zbiorowa pod redakcja Andrzeja Nowaka, Wydawnictwo: Educaterra 2012.
• Systemy, zasady i procedury wyceny nieruchomos ci, autor: praca pod red. Andrzeja Hopfera i Ryszarda Cymermana, wydawca: Polska Federacja Stowarzyszen Rzeczoznawco w Majątkowych, Warszawa 2010.
• Leksykon Rzeczoznawcy Majątkowego, wydanie II, wydawca: Polska Federacja Stowarzyszen Rzeczoznawco w Majątkowych, Warszawa 2004.
• „Szacowanie nieruchomos ci Rzeczoznawstwo majątkowe” pod redakcją J. Dydenki, wyd. Lex, Warszawa 2012 r.
• „Zadania rachunkowe dla kandydato w na rzeczoznawco w majątkowych” R. Cymerman, A. Nowak, wyd.
Educattera, Olsztyn 2012 r.
3.4. Źródła danych merytorycznych
• Oględziny nieruchomości przeprowadzone – 21.08.2020 r.
• Dokumenty udostępnione przez właściciela (Zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego)
• Księga wieczysta - Sąd Rejonowy w Świdnicy, V Wydział Ksiąg Wieczystych
• Informacje uzyskane ze Spółdzielni Mieszkaniowej „Mój Dom”
• Informacje o transakcjach nieruchomości podobnych uzyskane ze Spółdzielni Mieszkaniowej
• Lokalne agencje obrotu nieruchomościami
• Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych
4. Daty istotne dla sporządzenia operatu szacunkowego
Data sporządzenia wyceny - 28-08-2020 r.
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny - 21-08-2020 r.
Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny - 21-08-2020 r.
Data oględzin wycenianej nieruchomości - 21-08-2020 r.
6 5. Opis i określenie stanu nieruchomości
5.1. Stan prawny przedmiotu wyceny
Dla nieruchomości lokalowej położonej w Świdnicy przy ul. Saperów 1B, Sąd Rejonowy w Świdnicy V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą nr SW1S/00083077/1. Na podstawie badania jej zapisów stwierdzono:
Typ księgi: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Dział I – oznaczenie nieruchomości
Nr bieżący nieruchomości: 1 Lokal
Położenie: woj. Dolnośląskie, powiat świdnicki, gmina Świdnica, miejscowość Świdnica Ulica: Saperów 1B
Przeznaczenie lokalu: lokal niemieszkalny Opis lokalu – 1 pomieszczenie
Nieruchomość, na której usytuowany jest budynek – dz. ewid. nr 21/8 Odrębność (lokal stanowi odrębną nieruchomość): nie
Pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych: 128 m² Dział I-SP – spis praw związanych z własnością
Opis Spółdzielni Mieszkaniowej
Nazwa Spółdzielni Mieszkaniowej: Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowa „Mój Dom” w Świdnicy
Siedziba Spółdzielni Mieszkaniowej: Świdnica Dział II – Własność
Właściciele
Wielkość udziału: 1/1
Rodzaj wspólności: wspólność ustawowa majątkowa małżeńska Osoba fizyczna: Dagmara Joanna Sieńko i Janusz Piotr Sieńko Dział III – Prawa, Roszczenia i Ograniczenia
Nr wpisu: 1
Rodzaj wpisu: inny wpis
Treść wpisu: Wszczęcie egzekucji
Skarb Państwa: Naczelnik Urzędu Skarbowego w Świdnicy Dział IV – Hipoteka
Nr hipoteki: 1
Rodzaj hipoteki: Hipoteka przymusowa
Suma: 6 299 115,37 zł (słownie: sześć milionów dwieście dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy sto piętnaście złotych i 37/100)
7
Wierzytelność i stosunek prawny: zaległy podatek, odsetki, tytuły wykonawczeWierzyciel hipoteczny: Skarb Państwa – Naczelnik Urzędu Skarbowego w Świdnicy
Na dzień wyceny dla przedmiotowej nieruchomości Rzeczoznawca nie ma informacji o obciążeniach nieruchomości nieujawnionych w księdze wieczystej, nie ma również obciążeń ujawnionych w księdze wieczystej praw i roszczeń o których mowa w art. 313 ust. 3 PUN. W związku z powyższym w operacie szacunkowym nie dokonano określenia wartości praw i roszczeń osobistych zgodnie z art. 319 ust. 4 PUN.
Na dzień wyceny nie ma praw i roszczeń, które pozostają w mocy po sprzedaży, hipoteki wygasają z mocy prawa.
Uwagi: Stan prawny nieruchomości nie jest uregulowany.
Stan prawny lokalu ujawniony w księdze wieczystej nr SW1S/00083077/1 nie jest zgodny ze stanem faktycznym – na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Spółdzielni oraz Właściciela ustalono, że wyceniany lokal stanowi lokal mieszkalny, który powstał w wyniku adaptacji pomieszczeń strychowych położonych w budynku nr 1B przy ul. Saperów w Świdnicy na dwa samodzielne lokale mieszkalne – nr 11 i nr 12.
Wyceniany lokal nr 12, zgodnie z Zaświadczeniem o samodzielności lokalu z dnia 27.04.2010 r. stanowi samodzielny lokal mieszkalny.
Wydruk zapisów Księgi Wieczystej nr SW1S/00083077/1 z Podsystemu Dostępu Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości oraz Zaświadczenie o samodzielności lokalu zostały dołączone do niniejszego opracowania.
5.2. Opis przedmiotu wyceny
✓ Lokalizacja i otoczenie
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Świdnicy, w dzielnicy Śródmieście, przy ul. Saperów 1B, w centralnej części miasta, w niedalekiej odległości od ścisłego centrum Świdnicy. Nieruchomość położona jest przy ulicy Saperów– jest to lokalna droga o średnim natężeniu ruchu drogowego, położona w bliskim sąsiedztwie drogi krajowej nr 35 relacji Wałbrzych– Świdnica- Wrocław i drogi wojewódzkiej nr 379 relacji Wałbrzych-Świdnica. Odległość przedmiotowej nieruchomości od ścisłego centrum miasta to ok. 1,3 km. W sąsiedztwie występują liczne obiekty handlowo-usługowe (m.in. drobne sklepy jak i supermarkety, restauracje, siłownia, hotel itd.), użyteczności publicznej (m.in. placówki bankowe, kancelarie itd.), edukacyjne (m.in. przedszkole, szkoła podstawowa, gimnazjum, liceum ogólnokształcące), przystanki komunikacji publicznej oraz wiele innych. Przedmiotowa nieruchomość położona jest wśród licznych terenów zielonych, placów zabaw, skwerów. Wokół nieruchomości znajdują się liczne parkingi i miejsca postojowe, chodniki, dojścia utwardzone kostką brukową.
Lokalizację ogólną na tle miasta uznano jako bardzo dobrą.
8
9
Świdnica - miasto w województwie dolnośląskim, siedziba powiatu świdnickiego, zamieszkiwana przez ok 60 tys. mieszkańców. Świdnica położona jest w południowej części województwa dolnośląskiego w powiecie świdnickim na Równinie Świdnickiej nad rzeką Bystrzycą. Leży na skraju Sudetów oraz Gór Wałbrzyskich. Miasto otoczone jest dobrymi ziemiami rolnymi, blisko atrakcyjnych obszarów turystycznych. Jest dobrze usytuowana na skrzyżowaniu drogi Wrocław- Jelenia Góra. Położona jest w odległości ok 30 km od autostrady A4, do której dojazd ułatwia droga powiatowa nr 3396D omijająca tereny zabudowane, potocznie zwana „łącznikiem”. Jest to 5 co do wielkości miasto Dolnego Śląska, należące do konurbacji podsudeckiej, położone w pobliżu metropolii wrocławskiej (50 km od centrum Wrocławia).Świdnica należy do najważniejszych ośrodków rozwoju gospodarczego w województwie dolnośląskim.
Zgodnie z założeniami Planu Zagospodarowania Przestrzennego Województwa Dolnośląskiego Perspektywa 2020 zaliczona została do ośrodków wzrostu o znaczeniu sub-regionalnym. Jednocześnie z uwagi na liczbę pracujących w sektorze przemysłowym oraz powierzchnię terenów przemysłowych Świdnicę zaliczono również do głównych ośrodków przemysłowych regionu, jest ona zlokalizowana w paśmie aktywności gospodarczej Głogów-Polkowice-Lubin-Legnica-Jawor-Strzegom-Wałbrzych-Świdnica- Zespół Dzierżoniowski. Jest to prężny ośrodek przemysłowy i usługowy, centrum kultury i edukacji dla okalającej ją gminy wiejskiej Świdnica (15 tys. Mieszkańców) i powiatu świdnickiego (170 tys.
Mieszkańców). Świdnica sąsiaduje z 3 strukturami miejskimi, znajdującymi się w odległości mniejszej niż 20 km – Wałbrzych, układ Bielawa-Dzierżoniów-Pieszyce oraz Jawor, to miasta o dość podobnej do Świdnicy skali i uwarunkowaniach. Jest to siedziba diecezji Kościoła Rzymsko-Katolickiego i ważny ośrodek Kościoła Ewangelicko-Augsburskiego. Świdnica należy do największych miast Śląska, słynie z jarmarków chmielu i bydła oraz z produkcji noży, sukna i piwa.
Świdnica nie jest podzielona między jednostki pomocnicze. Funkcjonuje zwyczajowy podział na osiedla.
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w centralnej części miasta Świdnica przy ul. Saperów, w niedalekiej odległości od ścisłego centrum Świdnicy. W najbliższym sąsiedztwie istnieje pełna infrastruktura wiele punktów usługowych, handlowych, oświatowych, kulturowych, zdrowia itp.
Nieruchomość jest dobrze skomunikowane z pozostałą częścią miasta. W związku z powyższym dostępność komunikacyjna jest dobra.
✓ Dostępna infrastruktura techniczna
Budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal mieszkalny posiada dostęp do sieci: elektrycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej i gazowej oraz CO. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. Saperów, jest to droga gminna o średnim natężeniu ruchu drogowego, oświetlona, wyposażona w ciągi piesze i szereg miejsc postojowych. Odległość od ścisłego centrum Świdnicy wynosi ok.
1,3 km.
✓ Opis budynku
Budynek mieszkalny wielorodzinny wybudowany przed 1945 r. dwu i czterokondygnacyjny, podpiwniczony, o numerach 1, 1A, 1B, 3, 3A i 5. Budynek wybudowany w technologii tradycyjnej murowanej. Dawniej pełnił funkcję szpitala, obecnie przekształcony na mieszkaniowo-usługowy. Fundamenty murowane, s ciany murowane z cegły ceramicznej, strop nad piwnicą masywny, ceglany, na wyz szych kondygnacjach drewniany, dach płaski kryty papą, elewacja – tynk cementowo-wapienny malowany farbą, zdobiony ozdobnymi pasami z cegły klinkierowej. Jego stan techniczny okres la się jako dobry. W ostatnich latach wykonano remont elewacji, dachu, klatek schodowych. Wymieniono stolarkę okienną i drzwiową. Budynek wymaga drobnych remonto w, uzupełnien , impregnacji i konserwacji.
Budynek wpisany jest do rejestru zabytko w prowadzonego przez Wojewo dzki Urząd Ochrony Zabytko w we Wrocławiu.
Opisu budynku dokonano na podstawie informacji od mieszkan co w i zarządcy oraz wizji lokalnej
10
przeprowadzonej w dniu 21.08.2020 r.Wykończenie zewnętrzne budynku, (w tym ocieplenie i ocena parametrów cieplnych)
Budynek docieplony, tradycyjny tynk cementowo-wapienny malowany farbą, zdobiony ozdobnymi pasami z cegły
Pokrycie dachu Dach płaski
Kryty papa
Stolarka okienna w budynku PCV
Podpiwniczenie
(rodzaj wykończenia) Budynek podpiwniczony
Rodzaj instalacji wewnętrznych w
budynku i lokalu Elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa, CO
Wykończenie powierzchni wspólnych
budynku Drzwi do budynku PCV, schody drewniane, stolarka okienna na klatce schodowej PCV
Inne informacje na temat budynku -
11
✓ Opis lokalu
Wyceniany lokal mieszkalny nr 12 znajduje się na IV kondygnacji (poddaszu) w czterokondygnacyjnym budynku. Powstał w wyniku adaptacji pomieszczeń poddasza na cele mieszkaniowe. Lokal składa się z 3 pokoi, w tym jeden z aneksem kuchennym, łazienki, WC i przedpokoju o łącznej powierzchni użytkowej 86,70 m². Powierzchnia użytkowa przyjęta została na podstawie udostępnionych Rzeczoznawcy dokumentów (m.in. Zaświadczenie o samodzielności).
Standard wykończenia
Tynki i okładziny ścian, sufitów Tradycyjne tynki cementowo-wapienne i tynki suche płyta g-k, w części pomieszczeń pomalowane farbami; łazienka i WC obłożone płytkami ceramicznymi. Widoczne miejscowe pęknięcia płyt, zacieki na ścianach i sufitach.
Podłogi i posadzki W pokojach i przedpokoju panele podłogowe, częściowo ich braki. W łazience i WC tarakota.
Stolarka drzwiowa
Drzwi wejściowe drewniane. Brak drzwi wewnętrznych.
Stolarka okienna
PCV Biały montaż, elementy stałego
wyposażenia Brak
Instalacje Elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa CO (brak kotła oraz grzejników)
Stan lokalu (informacje nt. zgodności z projektem budowlanym, stopień wykończenia, zakres przeprowadzonych remontów, usterki itp.).
Lokal mieszkalny składa się z 3 pokoi, w tym jeden z aneksem kuchennym, łazienki, WC i przedpokoju o łącznej powierzchni użytkowej 86,70 m². Lokal jest średnio funkcjonalny – pomieszczenia są słabo doświetlone światłem dziennym przez małe, wąskie okna. Natomiast wszystkie pomieszczenia są rozkładowe. Stan techniczny lokalu jest średni, z przeznaczeniem do częściowego remontu. Standard lokalu określa się jako średni, lokal wykończony częściowo, materiałami przeciętnej jakości. Brak elementów stałego wyposażenia. Wobec powyższego stan techniczny, standard i funkcjonalność lokalu na dzień wyceny określono jako średni.
6. Przeznaczenie nieruchomości
Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomos ciami mo wi, z e :
1. Wyboru włas ciwego podejs cia oraz metody i techniki szacowania nieruchomos ci dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczego lnos ci cel wyceny, rodzaj i połoz enie nieruchomos ci, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomos ci oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomos ci podobnych.
2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomos ci ustala się na podstawie studium uwarunkowan i kierunko w zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
12
3. W przypadku braku studium lub decyzji, o kto rych mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposo buz ytkowania nieruchomos ci.
Dla obszaru, na którym położona jest szacowana nieruchomość obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego Uchwałą nr XII/145/11 Rady Miejskiej w Świdnicy z dnia 25 listopada 2011 r. w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego miasta Świdnicy – Śródmieście - Północ. Zgodnie z ww. ustaleniami przedmiotowa nieruchomość leży na terenie oznaczonym na rysunku Planu symbolem – N1.5/UM – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami.
7. Analiza i charakterystyka lokalnego rynku
Charakterystyka badanego rynku
RODZAJ RYNKU: lokale mieszkalne położone w przedwojennych kamienicach OBSZAR RYNKU: miasto Świdnica, obręb Śródmieście
OKRES MONITOROWANIA DANYCH TRANSAKCYJNYCH: od początku 2020 r.
Podaż/Popyt
Rynek mieszkaniowy w Polsce wciąż cechuje się niskim nasyceniem w porównaniu do innych krajów europejskich. Zwiększająca się mobilność społeczeństwa oraz czynniki ułatwiające zakup mieszkań sprawiły, że popyt w roku minionym utrzymał się na wystarczająco wysokim poziomie, aby utrzymać ceny transakcyjne na względnie stabilnym poziomie, mimo rekordowej aktywności deweloperów. Coraz więcej Polaków traktuje zakup kolejnego mieszkania jako inwestycję, licząc na stabilną stopę zwrotu z najmu i korzystając z niskiego kosztu kredytu. W niektórych nowo wybudowanych osiedlach Warszawy odsetek mieszkań zakupionych w celach inwestycyjnych zbliża się do poziomu 60-70%, podczas gdy udział transakcji gotówkowych wzrósł znacznie w całym kraju. Prężnie działający deweloperzy, którzy w 2017
13
roku złożyli rekordową liczbę wniosków o pozwolenie na budowę, muszą borykać się z problemem malejącej podaży atrakcyjnie położonych gruntów w miastach o populacji powyżej 500 tys. mieszkańców oraz rosnącymi kosztami zatrudnienia i materiałów budowlanych. Jest to szansa dla mniejszych miast gdzie swoją uwagę mogą skupić deweloperzy. Gruntów do budowy jest dużo a chętnych na mieszkania też nie brakuje.Przez cały 2018 i 2019 rok można było zauważyć sukcesywny, comiesięczny wzrost Indeksu Cen Transakcyjnych. Po raz pierwszy od dawna znacząco wzrosły ceny mieszkań na rynku wtórnym. W 2018 r.
przyznano najwyższą kwotę kredytów na cele mieszkaniowe – około 53 mld zł. Polacy są skłonni do zaciągania kredytów hipotecznych ze względu na rekordowo niskie stopy procentowe, które prawdopodobnie (zgodnie z zapowiedziami Prezesa NBP nie wzrosną w najbliższych latach). Kredyty są tanie i dosyć łatwo dostępne. Jednocześnie Polacy nie boją się zadłużać. Dobra sytuacja gospodarcza bezpośrednio przekłada się na wyższe wynagrodzenia i niskie bezrobocie, co daje poczucie bezpieczeństwa.
Początek roku 2018 był ostatnim okresem funkcjonowania programu dopłat MdM. Zakończenie rządowego programu MdM wbrew oczekiwaniom nie przyniosło radykalnego spadku liczby transakcji na rynkach.
Utrzymujący się optymizm nabywców, będący pochodną między innymi bardzo dobrych wyników polskiej gospodarki oraz doskonałej sytuacji na rynku pracy – najniższe od 28 lat bezrobocie oraz rosnące płace – ułatwia decyzję o zakupie mieszkania. Wysoki popyt na kredyty utrzymywał się przez cały rok 2018 i 2019 r. i w konsekwencji każdy kolejny rok okazał się rekordowy pod względem rozmiarów akcji kredytowej. W 2018 r. w całej Polsce udzielono łącznie 212,6 tys. nowych kredytów na 53,9 mld zł
Z analizy porównawczej rezultatów sprzedażowych wynika, że okres od połowy 2016 r. do końca 2017 r.
był dla deweloperów mieszkaniowych okresem największego boomu. W 2018 r. rynek przyhamował, szczególnie osłabiła się aktywność sprzedażowa pod koniec roku. Wzrost cen gruntów i kosztów budowy obserwowany był w szczególności w 2017 r. Jednak wydaje się, że obecnie deweloperzy są bardziej świadomi i chcą unikać błędów z przeszłości, kiedy to nadpodaż mieszkań była przyczyną gwałtownego spadku cen i kryzysu na rynku. Z tego powodu inwestorzy trzymają większą kontrolę nad liczbą budowanych mieszkań, a wyższe koszty są skutecznie przerzucane na klientów, co pozwala utrzymać marże i rentowność na satysfakcjonującym poziomie. Malejąca dostępność gruntów pod zabudowę mieszkaniową w kluczowych lokalizacjach sprzyjać będzie zakupom gruntów pod wieloetapowe przedsięwzięcia w obszarach peryferyjnych oraz rewitalizacji obszarów zdegradowanej tkanki miejskiej i postindustrialnych.
Przewiduje się, że podaż zwolni z kilku powodów. Jednym z nich jest problem z kontraktowaniem generalnych wykonawców. Wzrost kosztów realizacji w niektórych przypadkach sięga nawet 30% i jest pochodną wzrostu cen materiałów budowlanych, niedostatecznej liczby pracowników w budownictwie (co skutkuje podwyżkami płac) i konkurencją ze strony dużych projektów infrastrukturalnych, które angażują znaczącą część firm wykonawczych.
Ceny mieszkań w pierwszym kwartale 2020 roku wzrosły o 3,6 procent w porównaniu do poprzedniego kwartału roku. W porównaniu z analogicznym okresem 2019 roku ceny lokali mieszkalnych wzrosły o 11,3
%. Na rynku pierwotnym odnotowano 6,5 procentowy wzrost. Mieszkania na rynku wtórym drożeją szybciej – ceny są wyższe o 15,2 procent. Według GUS w pierwszym kwartale największy wzrost cen lokali mieszkalnych w stosunku do poprzedniego kwartału zanotowano w województwie lubuskim (wzrost o 8,6 proc.). Najmniej zdrożały mieszkania w województwie podkarpackim, gdzie wzrost wyniósł 0,8 proc. GUS zauważa jednocześnie, że w pierwszym kwartale 2020 r. ceny lokali mieszkalnych były o 31,7 proc. wyższe w porównaniu ze średnią ceną dla 2015 r. (w tym na rynku pierwotnym – o 22,5 proc., a na rynku wtórnym – o 39,7 proc.).
14
Źródło: GUSJak twierdzi większość ekspertów rynku nieruchomości, najbliższe miesiące powinny przynieść stabilizację popytu i znacznie bardziej umiarkowane wzrosty cen niż w poprzednich miesiącach. Czynnikiem wciąż napędzającym popyt na rynku mieszkaniowym są niskie stopy procentowe, które według ostatnich komentarzy nie zmienią się przed 2022 rokiem (wcześniej przewidywano zmianę w 2019 r.). Aczkolwiek wiele zależy od tempa wzrostu stóp procentowych w UE – ewentualna szybsza podwyżka stóp przez EBC spowoduje prawdopodobnie analogiczną reakcję NBP. To z kolei przełoży się na wyższe koszty kredytów hipotecznych i koszty finansowe ponoszone przez deweloperów. Jednak dopóki NBP będzie utrzymywał stopy procentowe na obecnym poziomie nie należy spodziewać się gwałtownego ograniczania popytu.
Istotnym zagrożeniem które wystąpiło w IQ 2020 r. jest pojawienie się na świecie pandemii koronawirusa, skutki którego dziś ciężko przewidzieć. Eksperci są zgodni, że rynek nieruchomości obecną sytuację odczuje. Nie oznacza to jednak, że spadek cen będzie gwałtowny i długotrwały. Możliwe też, że ucierpi sprzedaż nieruchomości dużych i luksusowych. Tymczasem potrzeby mieszkaniowe Polaków nie zmieniły się z uwagi na epidemię koronawirusa.
Analiza cen transakcyjnych
Na potrzeby niniejszej wyceny analizie poddano rynek obrotu spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu oraz prawem własności do lokalu z terenu Śródmieścia w Świdnicy, w której zlokalizowana jest wyceniana nieruchomość. Transakcje spółdzielczym własnościowym prawem występują na rynku coraz rzadziej i jest to, co do zasady prawo reliktowe – nie ma już możliwości ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ale nadal przysługuje osobom, na rzecz których zostało dawniej ustanowione. Najczęściej są one przekształcane w prawo własności. W obrocie rynkowym zasadniczo nie widać różnic w cenach prawa własności a spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przeanalizowano ceny transakcyjne uzyskiwane za lokale mieszkalne na terenie Śródmieścia w Świdnicy.
Ze zbioru do wyceny przyjęto lokale mieszkalne najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej, są to lokale o powierzchni użytkowej od ok 70 m² do ok. 100 m², usytuowane w przedwojennych kamieniach.
Ceny transakcyjne lokali podobnych do przedmiotowego kształtowały się na poziomie od około 1528,66 zł/m2 do około 4621,57 zł/m2. Ceny zależą głównie od lokalizacji szczegółowej, funkcjonalności i standardu wykończenia, położenia na piętrze, bezpośredniego sąsiedztwa i otoczenia a także stanu technicznego
15
budynku. Średnia cena jednostkowa nieruchomości podobnych z analizowanego obszaru wynosi 3159,97 zł/m² a mediana 3385, zł42/m².Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, przyjmowane do porównań ceny transakcyjne powinny uwzględniać zmianę poziomu wskutek upływu czasu. Poddano wobec tego analizie nieruchomości podobne badając tak zwany trend czasowy. Ustalono, że na badanym rynku i w analizowanym okresie nie można zauważyć zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu – z powodu małej liczby danych nie zachodzi wyraźny wzrost czy też spadek cen w czasie. W tej sytuacji nie aktualizowano cen transakcyjnych.
8. Procedura szacowania – rodzaj określanej wartości, zastosowane podejście, metoda i technika wyceny
Uwarunkowania prawne
Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności oraz innych praw do nieruchomości. (par. 3 ust. 1 rwn). W wyniku wyceny dokonuje się: określenia wartości rynkowej, określenia wartości odtworzeniowej, ustalenia wartości katastralnej, określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach. Określenia tych wartości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. (art.
150 ust. 1 i 5 ugn)
Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. (art. 152 ugn).
Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. (art. 154 ust. 1 ugn).
Przyjęty w wycenie rodzaj wartości, podejścia, metody i techniki wyceny
Biorąc pod uwagę czynniki określone w art. 154 ust. 1 ugn, ustalenia ze zleceniodawcą oraz inne uwarunkowania prawne i faktyczne, w niniejszym operacie szacunkowym wyceny nieruchomości dokonano uwzględniając następującą metodologię:
rodzaj wartości – wartość rynkowa według cen na dzień sporządzenia operatu szacunkowego oraz stanu na dzień oględzin nieruchomości (przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej);
Wszystkie kwoty podane w operacie dotyczą cen i wartości bez podatku VAT.
Wartość rynkowa nieruchomości
Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. (art. 151 ust.
2 ugn). Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a
16
sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. (art. 151 ust. 1 ugn).Wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. (art. 152 ust. 3 ugn) Jednocześnie, zgodnie z Europejskimi Standardami Wyceny (ESW 1. Wartości rynkowa):
Wartość rynkowa to szacowana kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za składnik aktywów, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej oraz upłynął odpowiedni czas eksponowania nieruchomości na rynku.
Wartość nie oznacza konkretnej ceny, faktycznej kwoty, jaka może zostać ostatecznie zapłacona w danej transakcji pomiędzy konkretnymi stronami. W kontekście rynku charakteryzującego się znacznym stopniem konkurencji jest to raczej szacunkowa kwota, której zapłaty można się rozsądnie spodziewać, to najbardziej prawdopodobna cena osiągalna w warunkach rynkowych istniejących w dniu wyceny.
Szacunek ten wyklucza w szczególności kwotę podwyższoną lub obniżoną w rezultacie jakichkolwiek warunków lub okoliczności, takich jak nietypowe finansowanie, ustalenia dotyczące sprzedaży lub wynajmu, szczególne czynniki do uwzględnienia lub zezwolenia przyznane przez kogokolwiek związanego ze sprzedażą lub też jakikolwiek element posiadający wartość szczególną.
Wartość rynkowa aktywów w pełni odzwierciedla ich potencjał, o ile takowy istnieje na rynku. Może zatem uwzględniać inne możliwe zastosowania aktywów, które staną się możliwe po wprowadzeniu odpowiednich zmian np. nowych zezwoleń na rozwój (rozbudowę), odpowiedniej infrastruktury, rozwoju rynku lub innych możliwości.
Wartość rynkowa nie jest określeniem wartości w ujęciu długoterminowym, a jedynie na chwilę hipotetycznej transakcji (data wyceny).
Zgodnie z rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady UE nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych oraz w sprawie zmiany rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady UE z dnia 4 lipca 2012r. nr 648/2012:
„Wartość rynkowa w odniesieniu do nieruchomości oznacza szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”(par. 76 ww. rozp.).
Powyższa definicja wartości rynkowej stanowi definicję obowiązującą na obszarze fragmentu rynku nieruchomości dotyczącego podejmowania i prowadzenia działalności przez instytucje kredytowe.
Podejście porównawcze
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.
Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej wpływające na poziom cen, zwłaszcza na ich zróżnicowanie, a także warunki dokonania transakcji. (art. 153 ust. 1 ugn, par. 4 ust. 1 rwn oraz pkt 3.1. NI 1)
Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco
17
odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu, z tym zastrzeżeniem, że ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy. (par. 5 ust. 1, 2 i 3 rwn oraz pkt 3.7. NI 1)Do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. (pkt 3.3. NI 1)
Nieruchomość podobną stanowi nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość. (art. 4 pkt 16 ugn oraz pkt 3.2. NI 1)
Rzeczoznawca majątkowy określa jednostkę porównawczą, do której odnosi się cena transakcyjna, a także stosuje identyczne jednostki dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, m2 powierzchni budynku, m3 kubatury). W szczególnie uzasadnionych wypadkach jednostką porównawczą może być nieruchomość. (pkt 3.9. NI 1)
Przy stosowaniu podejścia porównawczego wykorzystuje się zasadę interpolacji, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma oceny cech najgorsze na danym rynku i gdy nieruchomość o cenie maksymalnej ma oceny najlepsze, i gdy ocena cech szacowanej nieruchomości zawiera się w przyjętym przedziale ocen. W przypadku, gdy szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek. W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji można zastosować dla potrzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych. (pkt 6.3. do 6.5. NI 1)
W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. (par. 4 ust. 2 rwn)
Metoda korygowania ceny średniej
Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.
(par. 4 ust. 4 rwn oraz pkt 5.1. NI 1)
Procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej (pkt 5.2. NI 1):
1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny,
2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.
3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.
4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.
5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.
18
6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętejskali cech rynkowych.
7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax).
8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.
9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych.
10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieruchomości, z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin , Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią.
11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
==
ni
śr
u
iC W
1
gdzie:
ui – wartość i-tego współczynnika korygującego, n – liczba współczynników korygujących.
12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).
Przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny „K” z przedziału [0,90, 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych, przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety
wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą.
(pkt 6.1. NI 1).
9. Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny w stanie na dzień sporządzenia wyceny
9.1. Utworzenie zbioru cen transakcyjnych nieruchomości podobnych
Wyceny nieruchomości dokonano przy wykorzystaniu dostępnych danych dotyczących transakcji z aktów notarialnych, do których doszło w Świdnicy, w obrębie Śródmieścia zarówno spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego jak i prawem własności. W okresie od początku 2020 r. do dnia wyceny odnotowano kilkadziesiąt transakcji lokalami mieszkalnymi. Rynek ten na analizowanym terenie jest rynkiem dosyć aktywnym. Rocznie odnotowuje się na nim ok. 200 transakcji lokalami mieszkalnymi. Do dalszych obliczeń przyjęto lokale najbardziej podobne do wycenianego, odrzucono transakcje, które rażąco odstawały od pozostałych oraz co do których pojawiły się wątpliwości szczególnych warunków zawarcia transakcji. Wśród zebranych do analizy transakcji znajdują się lokale o średnich powierzchniach użytkowych, od ok. 70 m² do ok. 100 m², położone w przedwojennych kamieniach. Jako jednostkę porównawczą przyjęto jednostkową cenę transakcyjną. Najwyższe ceny uzyskiwały nieruchomości zlokalizowane w bliskiej odległości od ścisłego „centrum miasta” oraz zlokalizowane wśród dużej ilości terenów zielonych, o bardzo dobrym standardzie wykończenia i zlokalizowane w budynkach będących w dobrym stanie technicznym, natomiast najniższe ceny uzyskiwały nieruchomości zlokalizowane na obrzeżach dzielnicy, o średnich standardach, przeznaczonych do remontu.
Poniżej przedstawiono zestawienie cen transakcyjnych wykorzystanych w wycenie.
19
Lp. Datatransakcji Położenie Cena transakcyjna
[w zł]
Powierzchnia użytkowa
[w m²]
Cena jednostkowa
[zł/m² p.u.]
1. 31.01.2020 Wałowa 4 180000 74,65 2411,25
2. 17.02.2020 Bracka 3 172000 75,5 2278,15
3. 27.02.2020 Wrocławska 81 243000 70,04 3469,45
4. 09.03.2020 Komunardów 18 117000 72 1625,00
5. 11.03.2020 Wrocławska 44 311000 80,9 3844,25
6. 16.03.2020 Bolka Świdnickiego 5 220000 77,39 2842,74 7. 20.03.2020 Bolka Świdnickiego 24 230000 86,3 2665,12 8. 27.03.2020 Księżnej Agnieszki 3 345000 76,9 4486,35
9. 28.04.2020 Pl. Grunwaldzki 3 260000 76,8 3385,42
10. 13.05.2020 Westerplatte 8 370000 97,93 3778,21
11. 15.05.2020 Wrocławska 64 237000 70,6 3356,94
12. 27.05.2020 Wałowa 4 345000 74,65 4621,57
13. 05.06.2020 Komunardów 5 280000 82,46 3395,59
14. 10.06.2020 Komunardów 12 220000 96,76 2273,67
15. 18.06.2020 Pułaskiego 25 290000 71,5 4055,94
16. 24.06.2020 Wrocławska 28 335000 90,51 3701,25
17. 02.07.2020 Grodzka 16-18 120000 78,5 1528,66
Cena średnia = 3159,97 zł/m² Mediana = 3385,42 zł/m²
Cena minimalna = 1528,66 zł/m² Cena maksymalna = 4621,57 zł/m²
Wsp. korygujący górny = C max/C śr = 1,4625 Wsp. korygujący dolny = C min/C śr = 0,4838
9.2. Ustalenie wag i ich zakresów cech rynkowych wpływających na zróżnicowanie cen transakcyjnych
Analiza rynku ma na celu m.in. ustalenie cech nieruchomości (atrybutów), zwanych dalej cechami rynkowymi. Rzeczoznawca majątkowy powinien ocenić wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, które mogą stanowić wagi cech rynkowych. (pkt 3.5. NI 1). Cechy rynkowe, na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi, są to m.in. ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno-użytkowe i prawne, wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen. (pkt 3.6. NI 1)
Wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz skalę ocen danej cechy można określić w zależności od stanu rynku, uwzględniając: wyniki analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym na potrzeby wyceny rynku nieruchomości, analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszaru rynków lokalnych, badanie
20
i/lub obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości, inny wiarygodny sposób. (pkt 3.10.NI 1)
Wagą cechy może być jej udział procentowy w różnicy pomiędzy ceną maksymalną i ceną minimalną ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny.
Nie wyklucza się także innych sposobów wyrażania wpływu cech rynkowych na ceny. (pkt 3.8. NI 1) W niniejszym operacie jako główne determinanty w procesie wyodrębniania opisanych zbiorów przyjęto opisy zawarte w umowach sprzedaży (aktach notarialnych) oraz możliwość dokonania bezpośredniej lub pośredniej oceny cech. Przy ocenie cech wykorzystano wszystkie dostępne źródła informacji, zarówno konstytutywne wymienione w art. 155 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, jak i źródła fakultatywne. W ramach źródeł konstytutywnych wykorzystano dostępne dane o nieruchomościach zawarte w szczególności w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, oraz decyzjach o warunkach zabudowy. W ramach danych fakultatywnych wykorzystano dane pochodzące ze Spółdzielni Mieszkaniowej, od firm zarządzających nieruchomościami, pośredników oraz rzeczoznawców, a także dane pochodzące z analizy ofert umieszczanych w serwisach internetowych. W wyniku analizy przyjęto następujące cechy (atrybuty) rynkowe: lokalizacja i otoczenie nieruchomości, funkcjonalność i standard wykończenia, stan techniczny budynku, wielkość powierzchni użytkowej oraz usytuowanie na piętrze.
Lp. Nazwa Cechy Waga Ocena Opis
1 Lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo nieruchomości
25% bardzo dobra dobra średnia
W zależności od odległości od „centrum miejscowości”, głównych punktów infrastruktury społeczno-ekonomicznej i użyteczności publicznej, przystanków komunikacji publicznej, w pobliżu głównych ulic. Obecność terenów zielonych i zadbanej infrastruktury.
Prestiż okolicy. W zależności od najbliższego otoczenia nieruchomości w tym: zagospodarowanie, zadbanie o teren, plac zabaw dla dzieci, zieleń, ławki, możliwość parkowania, natężenia hałasu(cisza, spokój, hałas uliczny lub inne uciążliwe sąsiedztwo) itp.
2 Stan techniczny, funkcjonalność i standard
wykończenia
30% bardzo dobry
dobry
średni
niski
Mieszkanie wykończone materiałami wysokiej jakości, korzystny rozkład funkcjonalny, mieszkanie wyposażone w elementy stałe w dobrym stanie technicznym.
Mieszkanie wykończone materiałami dobrej lub średniej jakości, korzystny układ funkcjonalny, wymaga drobnych prac wykończeniowych, odświeżenia i wyposażeniowych w elementy stałe.
Mieszkanie w średnim stanie, wykończone materiałami średniej jakości, wymagające remontu i odświeżenia.
Lokal przeznaczony do kapitalnego remontu.
21
3 Stan technicznybudynku
15% dobry
średni
niski
Budynek w dobrym stanie techniczno – funkcjonalnym, na bieżąco prowadzona gospodarka remontowa, budynek po termomodernizacji i modernizacji dobrze utrzymany.
Budynek w średnim stanie technicznym, wymagający remontów, konserwacji i
impregnacji, brak prac
termomodernizacyjnych i modernizacji.
Budynek wymagający przeprowadzenia co najmniej częściowego remontu kapitalnego.
4 Wielkość powierzchni użytkowej
20% bardzo dobra dobra średnia
70-80 mkw.
80-90 mkw.
90-100 mkw.
5 Usytuowanie na piętrze
10% bardzo dobre dobre średnie
I-II piętro Piętra środkowe Parter i ostatnie piętro
9.3. Określenie wag cech i zakresu współczynników korygujących
Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość nieruchomości Wx znajdzie się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono:
Cenę maksymalną Cmax = 4621,57 zł/m² Cenę minimalną Cmin = 1528,66 zł/m² Cenę średnią Cśr = 3159,97 zł/m² Wsp. korygujący górny Ui = 1,4625 Wsp. korygujący dolny Ui = 0,4838
Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji oraz na podstawie analogii do podobnych pod względem rodzaju i obszary rynków lokalnych a także preferencji potencjalnych nabywców ustalono następujące wagi cech:
Cechy rynkowe Waga cechy Współczynniki korygujące Ui Ui Dolny Ui Górny Lokalizacja,
otoczenie i sąsiedztwo nieruchomości
25% 0,1209 0,3656
Funkcjonalność i standard
wykończenia 30% 0,1451 0,4388
22
Stan technicznybudynku 15% 0,0726 0,2194
Wielkość pow.
użytkowej 20% 0,0968 0,2925
Usytuowanie na
piętrze 10% 0,0484 0,1463
Suma 100% 0,4838 1,4625
Opis nieruchomości wycenianej w aspekcie przyjętych cech rynkowych Lokalizacja szczegółowa, otoczenie i sąsiedztwo nieruchomości – dobra Stan techniczny, funkcjonalność i standard wykończenia – średni Stan techniczny budynku – średni
Wielkość pow. użytkowej – dobra (86,70 m²)
Usytuowanie na piętrze – średnie (IV kondygnacja - poddasze)
9.4. Opis nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej
Szczególnej analizie, pod względem cech rynkowych mających wpływ na ceny transakcyjne, poddano nieruchomość o najniższej i najwyższej cenie jednostkowej z przyjętych do analizy.
Nieruchomość o cenie minimalnej
Data transakcji: 02.07.2020 r.
Lokalizacja: ul. Grodzka
Lokalizacja szczegółowa, otoczenie i sąsiedztwo nieruchomości - dobra Stan techniczny, funkcjonalność i standard wykończenia – niski
Stan techniczny budynku – dobry
Wielkość pow. użytkowej – bardzo dobra (78,50 m²)
Usytuowanie na piętrze – średnie (IV kondygnacja – poddasze) Cena transakcyjna –120 000 zł
Cena jednostkowa – 1528,66 zł/m² Nieruchomość ocenie maksymalnej
Data transakcji: 27.05.2020 r.
Lokalizacja: ul. Wałowa
Lokalizacja szczegółowa, otoczenie i sąsiedztwo nieruchomości –bardzo dobra Stan techniczny, funkcjonalność i standard wykończenia – bardzo dobry
23
Stan techniczny budynku – średniWielkość pow. użytkowej – bardzo dobra (74,65 m²) Usytuowanie na piętrze – bardzo dobre (1 piętro) Cena transakcyjna – 345 000 zł
Cena jednostkowa – 4621,57 zł/m²
9.5. Określenie wartości nieruchomości w stanie na dzień sporządzenia wyceny
Lp. Cechy rynkowe Wyceniana
nieruchomość Udział cechy [%]
Zakres współczynników
korygujących
Wartości współczynników
korygujących ui 1 Lokalizacja, otoczenie i
sąsiedztwo
nieruchomości dobra 25 0,1209 0,3656 0,2433
2 Stan techniczny, funkcjonalność i
standard wykończenia średni 30 0,1451 0,4388 0,2430
3 Stan techniczny
budynku średni 15 0,0726 0,2194 0,1460
4 Wielkość pow.
użytkowej dobra 20 0,0968 0,2925 0,1946
5 Usytuowanie na piętrze średnie 10 0,0484 0,1463 0,0484
Suma 100% 0,4838 1,4625 0,8753
Powierzchnia wycenianej nieruchomości [m2] 86,70 Wartość jednostkowa po skorygowaniu
[zł/m2] 2765,82
Wartość rynkowa nieruchomości [zł] 239 797 zł
Po zaokrągleniu: 240 000 zł
Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w stanie na dzień wyceny wynosi:
W = 86,70 m² * 2765,82 zł/m² = 239 797 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość: 240 000 zł
Słownie: dwieście czterdzieści tysięcy złotych
10. Wartość nieruchomości w warunkach sprzedaży wymuszonej
Sprzedaż wymuszona ma miejsce wtedy, gdy nie są spełnione warunki transakcji wolnorynkowej, szczególnie w zakresie czasu eksponowania nieruchomości na rynku. Następuje to np. wtedy, gdy
24
kredytobiorca nie jest w stanie spłacać zadłużenia i bank decyduje się skorzystać z hipoteki. Sprzedaż winna nastąpić możliwie szybko, aby nie pogłębiać strat kredytodawcy. Pośpiech ten powoduje skrócenie czasu eksponowania nieruchomości na rynku, wskutek czego oferta dotrze do ograniczonego kręgu nabywców.Wartość tą wyznaczono na podstawie określonej wartości rynkowej w następujący sposób:
WSW = Wr * Wa * Wc gdzie:
Wr - wartość rynkowa,
Wa - współczynnik ogólnej atrakcyjności, Wc - współczynnik zachęty ceną wywoławczą.
Współczynnik atrakcyjności oznacza wzrost lub obniżenie wartości spowodowane dodatkowymi cechami. Cechą długotrwałą nieruchomości jest lokalizacja. Określono współczynnik atrakcyjności na poziomie 10 %.
Współczynnik zachęty cenowej spowoduje, że nabywca mniej wybredny, spośród kilku podobnych wybierze nieruchomość najtańszą. Poziom współczynnika zachęty cenowej wynika z aktywności rynku.
Współczynnik zachęty cenowej dla przedmiotowej nieruchomości określono na poziomie 15 %.
Dla nieruchomości szacowanej przyjęto współczynniki:
Wa = 0,90 (10 % obniżenia wartości), Wc = 0,85 (15 % obniżenia wartości).
Wartość nieruchomości dla sprzedaży wymuszonej według stanu na dzień wyceny WRW = 240 000 zł x 0,90 x 0,85 = 183 600 zł ≈ 184 000 zł
Słownie: sto osiemdziesiąt cztery tysiące złotych
11. Wynik końcowy wyceny wraz z uzasadnieniem
Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (lokal mieszkalny nr 12, który powstał po adaptacji poddasza w budynku przy ul. Saperów 1B w Świdnicy) według stanu i cen na dzień wyceny wynosi:
W = 240 000,00 zł.
Słownie: dwieście czterdzieści tysięcy złotych
Uzasadnienie
Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (240 000,00 zł) jest wartością rynkową. Do określenia tej wartości wykorzystano transakcje kupna – sprzedaży nieruchomości podobnych z lokalnego rynku, o bardzo zbliżonych cechach.
Wartość rynkową w odniesieniu do 1 m² p.u. przedmiotowej nieruchomości określono na poziomie 2765,82 zł. Wartość zawiera się pomiędzy ceną minimalną a maksymalną zaobserwowaną na badanym rynku lokalnym. Wartość jednostkowa ze względu na średni standard wykończenia i stan techniczny oraz niekorzystne położenie na kondygnacji w budynku kształtuje się poniżej jednostkowej ceny średniej
25
zaobserwowanej na danym rynku. Dodatkowo określono dla Zleceniodawcy wartość nieruchomości w warunkach sprzedaży wymuszonej na poziomie 184 000 zł.12. Klauzule i ustalenia dodatkowe
• Operat sporządzono w oparciu o dane zgromadzone w trakcie wizji terenowej, dokumenty dostarczone przez zamawiającego, informacje uzyskane z jednostek administracji terenowych i obrotu nieruchomościami o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych do wycenianej,
• Ustalona wartość rynkowa wynika z aktualnego poziomu cen i może ulec zmianie w czasie,
• Zgodnie z art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomos ciami Operat szacunkowy moz e byc wykorzystywany do celu, dla kto rego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba z e wystąpiły zmiany uwarunkowan prawnych lub istotne zmiany czynniko w, o kto rych mowa w art. 154. niniejszej ustawy. Operat szacunkowy moz e byc wykorzystywany po upływie okresu, o kto rym mowa, po potwierdzeniu jego aktualnos ci przez rzeczoznawcę majątkowego.
Potwierdzenie aktualnos ci operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, kto ry go sporządził,
• Wyklucza się odpowiedzialnos c rzeczoznawcy wobec oso b trzecich, w szczego lnos ci z tytułu wykorzystania operatu w innym celu aniz eli został on sporządzony.
• Operat ten nie moz e byc publikowany w całos ci ani w częs ciach, ani udostępniany osoba trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu,
• Wyłącza się odpowiedzialnos c rzeczoznawcy za ukryte wady techniczne i prawne wycenianej nieruchomos ci, kto rych rzeczoznawca, nie mo gł zidentyfikowac na podstawie uzyskanej dokumentacji technicznej i prawnej,
• Operat szacunkowy sporządzono w jednym egzemplarzu,
• Ocena stanu technicznego nie stanowi ekspertyzy, został określony podczas oględzin nieruchomości dla celów wyceny,
• Oszacowana wartość nieruchomości nie zawiera podatku VAT,
• Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a także zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym.
W związku z przewidywanym ogólnoświatowym spowolnieniem gospodarczym spowodowanym pandemią COVID-19 i środkami podejmowanymi przez rząd w celu zapobieżenia rozprzestrzenianiu się wirusa istnieje niepewność rynkowa. Istnieje prawdopodobieństwo, że tempo wzrostu PKB i sytuacja gospodarcza w kraju będzie gorsza niż zakładano przed wybuchem pandemii. Prawdopodobne jest, że spowolnienie gospodarcze w 2020 roku będzie w pewnym stopniu korygować w dół rosnące dotychczas ceny nieruchomości. Obecna sytuacja epidemiologiczna może powodować chwilową stagnację na rynku. Zdaniem ekspertów na rynku nieruchomości odnotujemy spadek cen rzędu kilku
%, do około 5% na rynku mieszkaniowym. W związku z typowymi zachowaniami konsumentów w dobie kryzysu tj. ograniczeniu w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych należy liczyć się również z bardziej ograniczoną płynnością nieruchomości.
26 13. Załączniki
• Dokumentacja fotograficzna
• Zaświadczenie o samodzielności lokalu
• Zapisy z księgi wieczystej
• Polisa OC zawodowa
