Eigenaar-bewoners in Bloemhof: Een haalbaarheidsonderzoek naar woningverbetering, zelfwerkzaamheid en werkloosheidsbestrijding

®

INTEGRALE STADSVERNIEUWING

WERKUITGAVE

c.

van den Ham

P. Stouten

EIGENAAR-BEWONERS

.

IN BLOEMHOF

Een haalbaarheidsonderzoek naar woningverbetering, zelfwerkzaamheid en werkloosheidsbestrijding

EIGENAAR-BEWONERS IN BLOEMHOF Bibliotheek TU Delft C 0003828080

0756

756

6

-INTEGRALE STADSVERNIEUWING

WERKUITGAVE 5

EIGENAAR-BEWONERS IN BLOEMHOF

Een haalbaarheidsonderzoek naar woningverbetering, zelfwerkzaamheid en werkloosheidsbestrijding

c

.

van den Ham

P. Stouten

Delftse Universitaire Pers/1987

Uitgegeven en gedistribueerd door: Delftse Universitaire Pers

Stevinweg 1 2628 CN Delft

Telefoon: (015) 783254 In opdracht van:

Vakgroep Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu Sector Stadsvernieuwing en Woningverbetering

van de faculteit der Bouwkunde Technische Universiteit Delft Berlageweg 1

2628 CR Delft

telefoon: (015) 784211

Deze uitgave is het resultaat van een onderzoek dat werd uitgevoerd in opdracht van het projectbureau Stadsvernieuwing Bloemhof Rotterdam.

Foto's: Paul Stouten

Tekening omslag: Ad van Haandel

Typewerk: Anneke van Cooten, Janet Gottmer, Jacqueline Wijland Grafische vormgeving en lay-out: Erik Pasveer

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Ham, C. den

Eigenaar-bewoners in Bloemhof : een haalbaarheidsonderzoek naar woningverbetering, zelfwerkzaamheid en

werkloosheidsbestrijding / C. den Ham, P. Stouten. -Delft: Delftse Universitaire Pers. - 111. - (Integrale stadsvernieuwing. Werkuitgaven ; 5)

Met lito opg.

ISBN 90-6275-387-6

SISO 719.22 UDC [711.4-163-057.65+331.56:711.4-163J(492) NUGI655

Trefw.: zelfwerkzaamheid; stadsvernieuwing / werkloosheid; stadsvernieuwingsgebieden.

Copyright © 1988 by Vakgroep VROM van de faculteit der Bouwkunde, Technische Universiteit Delft.

All rights reserved. No part of this book may be reproduced in any form, by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publisher: Delft University Press.

INHOUD

VOORWOORD 1

1. ST ADSVERNIEUWINGSBELEID EN EXPERIMENTEN 2

1.1. Achtergronden van het experiment 2

1.2. Stadsvernieuwingsbeleid en experimenten in Rotterdam 4 1.3. Stadsvernieuwingsbeleid in Bloemhof en Oleanderbuurt 6

2. PROBLEEMSTELLING,ONDERZOEKSMETHODE,BRONNEN

EN OPZET VAN HET RAPPOR T 10

2.1. Probleemstelling, onderzoeksmethode, bronnen 10

2.2 Opzet van het rapport 13

3. DE INTER VIEWS MET EIGENAAR-BEWONERS 14

3.1. Populatie en respons 14

3.2. Woongeschiedenis, woonsituatie en huishoudens

kenmerken 16

3.3. Koopprijzen en woonlasten 17

3.4. Inkomen en woonlasten 21

3.5. Onderhoud en aangebrachte verbeteringen 22

3.6. Redenen voor niet verkopen 24

3.7. Voorkeuren van de eigenaren 28

3.8. Aantekeningen bij de voorkeuren 33

3.9. Een drietal case-beschrijvingen 33

3.10. Conclusies 37

4. VERBETERINGSPAKKETTEN EN ZELFWERKZAAMHEID 40

4.1. Inleiding 40

- - - _ . _ -- - -

-4.3. De zelfbouwpakketten: Narcissenstraat 49

4.4. Het bouwproces 53

4.5 Conclusies 55

5. BEDRIJVEN, ZELFWERKZAAMHEID EN INSCHAKELING VAN

WERKLOZEN 56

5.1. Inleiding 56

5.2. Populatie en respons 58

5.3. Belangstelling voor het experiment 60

5.4. Kenmerken van de bedrijven 61

5.5. Conclusies 62

6. BELEIDS- EN SUBSIDIEMOGELIJKHEDEN 63

6.1. Inleiding 63

6.2. Particuliere woningverbetering 64

6.3. Zelfwerkzaamheid 71

6.4. Inschakeling van werklozen 74

6.5. Werving en selectie van werklozen 81

6.6. Schuldsanering 82

6.7. Conclusies 86

7. SAMENVA TTING, CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN 88

7.1. Inleiding 88 7.2. Samenvatting en conclusies 89 7.3. Aanbevelingen 94 NAWOORD 100 NOTEN 104 BIJLAGEN

1. Benaderde personen en instellingen

2. Introductiebrief van projectbureau Bloemhof; verstuurd naar eigenaar-bewoners uit de Oleanderbuurt

3. Vragenlijst eigenaar-bewoners 4. Tabellen bij hoofdstuk 3

5. 'Aannemers' begrotingen zelfwerkzaamheidspakketten; ingreep 1, 2 en 3; Oleanderbuurt en Narcissenstraat

6. Introductiebrief enquête bouwbedrijven

7. Leidraad voor telefonische gesprekken met bouwbedrijven 8. Afkortingen

VOORWOORD

In dit rapport worden de resultaten gepresenteerd van een onderzoek naar de positie van eigenaar-bewoners in het stadsvernieuwingsproces, en de haal-baarheid van een experiment waarbij zelfwerkzaamheid door bewoners en een gebiedsgerichte bestrijding van de werkloosheid worden gelntegreerd in de verbeteringsaanpak van het eigen woningbezit.

Het onderzoek is verricht in opdracht van de projectorganisatie Bloemhof te Rotterdam en uitgevoerd door Cor van den Ham en Paul Stouten. Beiden. zijn werkzaam bij de sector Stadsvernieuwing en woningverbetering van de Faculteit der Bouwkunde, Technische Universiteit Delft. Het onderzoek is begeleid door Paul Drewe, Jürgen Rosemann en Henk van Schagen, eveneens werkzaam bij de Faculteit der Bouwkunde. Alex Looy heeft de begrotingen voor de verbeteringspakketten uitgewerkt, waarbij is uitgegaan van zelf-werkzaamheid door bewoners.

Het onderzoek is mogelijk gemaakt door een financiële bijdrage van het Bureau Inspraak Begeleiding (BIB) van de Dienst Volkshuisvesting, gemeente Rotterdam. De begeleiding vanuit de Faculteit der Bouwkunde is bekostigd vanuit het voorwaardelijk gefinancierde onderzoek 'Herinrichting Verstede-lijkt Gebied'.

Voor de begeleiding van het onderzoek is door de projectgroep Bloemhof een begeleidingsgroep samengesteld bestaande uit: Rob Janssen (projectcoör-dinator Bloemhof), Marian Prins (Bewonersorganisatie Bloemhof), Robbert van der Wouden (Bewonersorganisatie Bloemhof), René Dutrieux (Bureau spraak Begeleiding), Aydemir Candan (Projectbureau Bloemhof/ Bureau In-spraak Begeleiding), Raoul Firesko (Buitenlandse Arbeiders Komitee), en Henk van de Kamp (Secretarie, Bureau Stadsvernieuwing). Wij danken hen voor de prettige samenwerking gedurende het onderzoek. Verder willen wij een woord van dank uitspreken aan Rienk Feddema voor het doornemen van het rapport en het plaatsen van kritische kanttekeningen. Tot slot danken wij vertege~woordigers van (gemeentelijke) instanties in en buiten Rotterdam en architectenbureaus, die bereid waren om gegevens te verstrekken en erva-ringen uit te wisselen.

De verantwoordelijkheid voor de inhoud van dit rapport berust uiteraard geheel bij de auteurs.

1

STADSVERNIEUWINGSBELEID EN EXPERIMENTEN

De stadsvernieuwing is de afgelopen jaren geconfronteerd met een aantal nieuwe randvoorwaarden, zoals het bezuinigingsbeleid van Rijk en gemeente, stijging van woonlasten terwijl inkomens dalen, toename van werkloosheid, en stimulering van het eigen woningbezit. Bovendien stagneert de aankoop-actie met name bij het verwerven van eigendom van eigenaar-bewoners. Een belangrijk aspect is de sterke toename van de werkloosheid onder de bewo-ners van oude (waaronder stadsvernieuwings-) wijken. De met deze werkloos-heid gepaard gaande inkomensdaling kan aanzienlijke beperkingen scheppen ten aanzien van de voortgang van de woningverbetering, omdat bewoners de woonlasten na verbetering niet (meer) op kunnen brengen. Dit wordt ver-sterkt door het bezuinigingsbeleid van de (Rijks)overheid, waardoor bewoners een groter deel van de woonlasten zelf moeten betalen.

De al dan niet gedwongen toename van de vrije tijd in combinatie met een daling van de draagkracht kan tot een toenemende belangstelling van met name eigenaar-bewoners leiden om zelf het onderhoud en de verbetering van de woning ter hand te nemen. Van deze zelfwerkzaamheid wordt echter nog maar nauwelijks gebruik gemaakt bij de 'reguliere' stadsvernieuwing. Onderhoud en verbetering door (eigenaar-)bewoners zou bovendien voorna-melijk betrekking hebben op woontechnische aspecten (1), terwijl het (Rijks)-beleid juist is gericht op stimulering van ingrepen in de sfeer van groot on-derhoud (2). Bouwtechnisch herstel van woningen in de particuliere sector blijft immers sterk achter bij de verbetering van woningen in gemeente- of corporatiebezit (3).

Veranderende randvoorwaarden, afstemmingsproblemen en 'gaten' in de stadsvernieuwingsaanpak vragen om nieuwe oplossingen. Oplossingen die, ge-zien de onbekendheid met de daadwerkelijke effecten, eerst in experimente-le vorm dienen te worden toegepast. Uit evaluatie zal moeten blijken of een experiment ook inderdaad aan de gestelde doelen kan beantwoorden (4). Ten aanzien van de verbetering van het particulier woningbezit is al een aantal experimenten uitgevoerd. Het betreft daarbij de ontwikkeling van een aan-pak waarbij woningen in 'het bèzit van eigenaar-bewoners en particuliere verhuurders, al dan niet in combinatie met woningen in het bezit van de ge-meente of corporatie, op een complexgewijze manier worden verbeterd (5). Bij deze experimenten is een schat aan ervaringen opgedaan met betrekking tot aspecten als het vaststellen van kwaliteitsniveaus, het opdrachtgever-schap, financiering en subsidiëring, begeleiding van eigenaar-bewoners en onderhoud en beheer na de ingreep.

Integratie en organisatie van zelfwerkzaamheid in het verbeteringsproces wordt echter bij deze experimenten niet expliciet als doelstelling gehan-teerd. Waar mogelijk wordt deze zelfwerkzaamheid wel toegestaan of gesti-muleerd, maar dit gebeurt dan op ad hoc basis (6). Toetsing van de mogelijk-heden die zelfwerkzaamheid zou kunnen bieden ten aanzien van bijvoorbeeld lagere financierings- en woonlasten vindt niet plaats. Hier ligt dan ook een belangrijk onderzoeksterrein braak. De financiering van de eigen bijdrage bij woningverbetering door eigenaar-bewoners en de uit deze eigen bijdrage voortvloeiende hogere woonlasten vormen immers twee belangrijke redenen -althans voor de betrokken eigenaar- om niet tot (bouwtechnisch) herstel over te gaan (7).

Inschakeling van werklozen bij de verbetering van woningen en woonom-geving is toegepast in de vorm van terugploegprojecten en werkgelegenheids-verruimende maatregelen. Uit een evaluatie van 18 projecten waarbij de te-rugploegregeling is toegepast is gebleken dat er in de meeste gevallen sprake is van een gedeeltelijke additionaliteit en dus van verdringing van

arbeids-3

plaatsen. Toch blijkt het terugploegprincipe goed te werken bij projecten, die arbeidsintensief zijn en toegespitst op kwalificatie van de in de regio be-schikbare arbeidskracht (8). Met name het additionele karakter van

werk-zaamheden in het particulier bezit dient te worden overwogen, en daarmee

als potentieel terrein voor terugploegregelingen en loonkostensubsidies. Een meer gebiedsgerichte aanpak bij de bestrijding van de werkloosheid is in 1985 gelntroduceerd in de vorm van het zogeheten Probleem Cumulatie Gebieden (PCG)-beleid, een initiatief vanuit het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Voor een beperkt aantal gemeenten wordt in een aantal gebieden een beleidsintensivering mogelijk gemaakt door extra financiële middelen ter beschikking te stellen. Doel van de inzet van deze middelen is een integratie van het beleid ten aanzien van wonen, werken, weten en welzijn. Naast het Ministerie van Binnenlandse Zaken worden ook middelen ingebracht door de Ministeries van Welzijn, Volksgezondheid en Cultuur, Onderwijs en Weten-schappen, en Sociale Zaken en Werkgelegenheid. Rotterdam behoort tot de geselecteerde gemeenten voor het PCG-beleid, en binnen Rotterdam is de wijk Bloemhof aangewezen als een van de probleemcumulatiegebieden.

Inmiddels is een aantal projecten opgestart in het kader van de hierboven vermelde beleidsintegratie. Tevens is recentelijk de nadruk bij de beoorde-ling van lopende en nieuw op te starten projecten in Rotterdam verschoven in de richting van aanbodsgericht werkgelegenheidsbeleid. De achterliggende redenen hiervan zijn het feit dat - mede door bezuinigingen bij de overige departementen - het merendeel van het PCG-budget wordt gevoed door het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, en de start van het Colle-ge-project 'Werkgelegenheidsbeleid'.

Bij de uitwerking naar concrete maatregelen is een onderscheid te maken

tussen initiatieven van onderop en bovenaf. Sommige projecten zijn gelni-tieerd vanuit de ambtelijke organisatie op stedelijk niveau. Andere komen

voort uit een sterke betrokkenheid van de buurt- en wijkkad~rs.

1.2. STADSVERNIEUWINGSBELEID EN EXPERIMENTEN IN ROTTERDAM

Het stadsvernieuwingsbeleid in Rotterdam is in sterke mate gericht op ver-betering van de woningvoorraad door hoog niveau-renovatie en (vervangende) nieuwbouw in de woningwetsector. Een belangrijke plaats is daarbij inge-ruimd voor gemeentelijke aankopen van particulier bezit teneinde de kans op

slagen van verbetering en vervanging te vergroten. Er wordt gebouwd voor

de buurt, dat wil zeggen dat nieuwbouw, renovatie en toewijzingsbeleid zijn gericht op verbetering van de huisvestingssituatie van de oorspronkelijke be-woners. En aan de zeggenschap van bewoners tenslotte is per wijk vorm ge-geven door de instelling van projectgroepen.

Deze aanpak is vooral ontwikkeld in de zogenaamde eerste ringsgebieden. Vanaf 1980 richt de stadsvernieuwing zich tevens op de tweede ringsgebie-den. De woningen zijn daar gemiddeld minder slecht en bovendien groter dan

in de eerste ring. Een hoger percentage is in het bezit van eigenaar-bewoners

(vooral in de oudere en slechtere delen), alsook in corporatiebezit. Over het algemeen zijn de aankoopacties minder omvangrijk en komt de stadsvernieu-wing moeizaam op gang. Belangrijke redenen voor het mislukken van aan-kooponderhandelingen met eigenaar-bewoners zijn een hoge restschuld, het niet voor handen zijn van vervangende huisvesting of vervangende bedrijfs-ruimten voordat de koop wordt gesloten, en tevredenheid met de huidige

wo-'!tIl ,/ . . . Ir db"'.'4+.",4, M. w4Htr H'IH ",.t ".""!, '!!liJ. , 1.1,. J I ,!

ning. Dit laatste kan verband houden met de ligging van het pand, specifieke kwaliteiten van het pand (ruime woning, aanwezigheid werkruimte), specifie-ke samenlevingsvormen (bewoning van het pand door een gehele familie) en lage woonlasten (9).

De particuliere woningverbetering komt pas sinds eind 1985 van de grond. Met de decentralisatie van de regelgeving en subsidiebudgetten voor eige-naar-bewoners en particuliere verhuurders heeft de gemeente belangrijke aanvullende beleidsinstrumenten in handen gekregen, vooral voor die wonin-gen waar het spoor van aankoop en verbetering om uiteenlopende redenen niet aan de orde is. Met de oprichting van het Bureau Particuliere Woning-verbetering als onderdeel van de Dienst Bouw- en Woningtoezicht is tevens aan de ondersteuning van particuliere eigenaren met investeringsplannen een sterke impuls gegeven.

Experimenten met betrekking tot de aanpak van de woningvoorraad zijn tot nu toe vooral toegepast binnen het traditionele aankoopspoor • Volledige complexinvulling is daarbij het uitgangspunt. Tot het aankoop flankerend in-strumentarium behoren:

het aanbieden van een ruilwoning

het bieden van handelswaarde plus een vergoeding voor duurder wonen en een verhuiskostenvergoeding

onteigening voor renovatie.

Uiteindelijk is van ruil woningen geen gebruik gemaakt. Tevens is gebleken dat de helft van de eigenaren een restschuld heeft meegenomen naar het nieuwe adres (10). Aankopen ook met handelswaarde plus brengt voor de meeste eigenaren een fors verlies met zich mee (11).

Verder is er een voorstel ontwikkeld om tot gedeeltelijke aankoop van panden over te gaan, waarbij de eigenaar-bewoner in het bezit blijft van het zelf bewoonde gedeelte (12). Dit alternatief is echter nog niet toegepast •

. De subsidieverordening met betrekking to.t woningverbetering door eige-naar-bewoners is tot juli 1987 gebaseerd geweest op de resultaten van een experiment in de Paulus Potterstraat, waarbij woningen in het bezit van ei-genaar-bewoners en woningen in eigendom van het Gemeentelijk Woningbe-drijf complexgewijs zijn verbeterd. Met ingang van juli 1987 is de subsidie-verordening voor eigenaar-bewoners afgestemd op de verbeterregeling voor particuliere verhuurders.

Min of meer gescheiden van experimenten met betrekking tot de woning-voorraad zijn experimenten opgestart die zijn gericht op werkloosheidsbe-strijding. In het kader van het PeG-beleid zijn in Rotterdam gebiedsgerichte experimenten opgestart waarbij werklozen worden ingeschakeld bij het op-knappen van (school)gebouwen, bestratingen en groenvoorzieningen. Onder-houd en verbetering van woningen behoort echter nauwelijks tot het werkter-rein van deze 'bouwpool' (13). Een ander project, genaamd 'informele econo-mie', is vooral gericht op zelfvoorzieningsactiviteiten. Daartoe behoren te-vens activiteiten op het gebied van bouwen en wonen, en aanvullende stads-vernieuwingsprojecten (14).

5

1.3. STADSVERNIEUWINGSBELEID IN BLOEM HOF EN DE OLEANDER-BUURT

De wijk Bloemhof is verdeeld in vijf buurten: Oleanderbuurt, Seringenbuurt, Kossel, Bloemhofplein e.o. en Bloemhof-Zuid (zie afbeelding 1). Tussen de vijf buurten zijn aanzienlijke verschillen in eigendomsverhoudingen en woon -technische kwaliteit. De Oleanderbuurt heeft een hoge bebouwingsdichtheid en weinig groen.

: '

Afbeelding 1: Buurtindeling Bloemhof

De panden zijn of nog in particuliere handen of inmiddels door de gemeente aangekocht. In Bloemhofplein e.o, Kossel en Bloemhof-Zuid daarentegen staan overwegend woningwetcomplexen die van oudsher eigendom zijn van corporaties of de gemeente. Evenals in de meeste stadsvernieuwingswijken in Rotterdam is in Bloemhof het aantal inwoners teruggelopen. Het aantal niet-Nederlanders is sterk gestegen. Hun aandeel is de afgelopen tien jaar ver-drievoudigd en ligt in 1986 op 26,9%. Zij zijn geconcentreerd in de Oleander-buurt. Typerend voor de Oleanderbuurt is het uitgebreide net van winkels en koffieshops, toegesneden op de behoefte van de buitenlanders. Deze onder-nemers hebben ook overwegend een Pakistaanse of Turkse nationaliteit.

Evenals in andere stadsvernieuwingswijken is ook in Bloemhof sprake van een concentratie van werkloosheid. In de periode van 1981-1986 is het werk-loosheidspercentage meer dan verdubbeld van 13,1 naar 27%. De werkloos-heid is hoog onder allochtonen, met name onder de jongeren. Het opleidings-niveau is meestal laag en de helft staat langer dan twee jaar als werkloos ingeschreven (15).

De stadsvernieuwing in de Oleanderbuurt is traag op gang gekomen. Tot nu toe zijn ongeveer 120 woningen gerenoveerd. Een aantal verspreid liggen-de panliggen-den zijn aangepakt door midliggen-del van een zogenaamliggen-de 'kleine beurt plus' en er is een nieuwbouwproject gerealiseerd van 24 woningen. Funderings-technisch zijn bijna alle panden in de Oleander buurt goed. Bij het begin van de stadsvernieuwing in de Oleanderbuurt heeft de projectgroep gekozen voor hoog-niveau renovatie waarbij het lagere huurniveau van gerenoveerde wo-ningen in vergelijking met nieuwbouwwowo-ningen een belangrijk argument is geweest. De hoge bewonings- en bebouwingsdichtheid zijn voor de project-groep Bloemhof aanleiding geweest om enkele veranderingen in de stede-bouwkundige structuur in de planning op te nemen door het slopen van een aantal blokken of gedeelten daarvan (zie afbeelding 2). Deze veranderingen zijn gericht op het verbeteren van de woonomgeving. Inmiddels is de discus-sie gaande of de tot nu toe voorgenomen stedebouwkundige ingrepen uitein-delijk wel tot een bevredigend resultaat zullen leiden. Er bestaán twijfels . over de toekomstwaarde van de buurt, wanneer het bestaande stratenpatroon in tact blijft. Daarnaast is de verwachting dat het verschil tussen de huur van een gerenoveerde woning en de huur van een nieuwbouwwoning de ko-mende jaren aanmerkelijk kleiner zal worden. Het argument om te kiezen voor renovatie, namelijk de lagere huur, weegt daardoor minder zwaar. In december 1987 zal de projectgroep een beslissing nemen over een eventuele uitbreiding van de sloopplannen. In de meest verregaande variant zullen er nog 570 woningen extra gesloopt worden. Totaal zal het dan om 790 te slopen woningen gaan waarvoor 300 tot 400 nieuwbouwwoningen terug zullen ko-men.

Bij wijze van experiment is de projectgroep in de Oleanderbuurt gestart met een versnelde aankoopactie gericht op de eigenaar-bewoners. Het aan-koopcontingent is vergroot en er mag in alle gevallen handelswaarde worden geboden. Bij aaneengesloten bezit van drie of meer eigenaar-bewoners is de voorwaarde gesteld dat van 'buiten naar binnen' gewerkt moet worden. In vergelijking met de gebruikelijke aankoopmethode is er in die zin sprake van een versnelling, dat met inachtneming van de voorwaarde die gesteld is bij aaneengesloten bezit van drie of meer bewoners, alle eigenaar-bewoners in de Oleanderbuurt door het Grondbedrijf worden benaderd met het verzoek hun pand aan de gemeente te verkopen. Dit ongeacht het tijdstip waarop het complex waarin hun pand is gelegen, zal worden aangepakt en on-geacht het feit of hun pand wel of niet naast gemeentebezit is gelegen. Dit

laatste maakt in feite ook niet uit, aangezien de projectgroep heeft besloten om bij panden van particuliere verhuurders uiteindelijk tot onteigening te zullen overgaan. Ditzelfde is het geval bij eigenaar-bewoners in slooploca-ties.

Tenslotte zijn voor dit onderzoek enkele projecten buiten de Oleander-buurt van belang. In de Narcissenstraat is een project opgestart met een ge-combineerde verbetering van woningen van eigenaar-bewoners en aangekoch-te panden in het bezit van het Gemeenaangekoch-telijk Woningbedrijf.

-_._---.. - -- - -••••• ! ':." " . <'-:;.,. "'-~"" ./ .' /~, ~ .. I -' STlioe:~1..JF'IoIOG1i If">.GREPEN OLEANDERBUURT VOORSTEl.. a. /\.,) .: .~ i. __ ~ ... _ "CXXl

Afbeelding 2: Stedebouwkundig plan Oleanderbuurt

t • • - '_MIe' I I ! 4 • LwJh!tI ... a: W'I WrM'"

e.II""'.

l!.tl !.uWI ... ÜeA4 1.1414.! J. J

In de Meekrapstraat bestaat belangstelling voor een experiment met zelf-werkzaamheid bij woningverbetering. In het kader van het PeG-beleid zijn in de wijk Bloemhof enkele projecten uitgevoerd, in uitvoering of in voorberei-ding binnen het project 'Bouwpool' •

2

PROBLEEMSTELLING, ONDERZOEKSMETHODE, BRONNEN EN OPZET V AN HET RAPPORT

IJ. ItH111!l !!',f'-_·._)~I" ddtif'fttHllf I

IJ

I1 I I

Het stadsvernieuwingsbeleid in de Oleanderbuurt is, zoals hiervoor is uiteen-gezet, vooral gericht op aankoop van panden in particulier bezit en hoog-niveau renovatie. De (versnelde) aankoopactie dreigt echter voor een deel te mislukken bij panden in het bezit van - veelal buitenlandse - eigenaar-bewo-ners, die niet kunnen of willen verkopen aan de gemeente. Het onderzoek was aanvankelijk bedoeld om meer inzicht te verschaffen in de redenen waarom eigenaar-bewoners niet tot verkoop willen of kunnen overgaan. In het verlengde daarvan zouden oplossingen moeten worden aangedragen die alsnog tot aankoop zouden leiden.

In overleg met de begeleidingsgroep die voor dit onderzoek is samenge-steld is echter besloten het onderzoek een bredere strekking te geven. Deze verbreding van het onderzoek heeft betrekking op de volgende drie aspecten. 1. De mogelijkheden om voor eigenaar-bewoners 'maatoplossingen' toe te

passen en - in het verlengde daarvan - de consequenties voor de aanpak van de Oleanderbuurt. Naast aankoop en eventueel onteigening dienen particuliere woningverbetering, herhuisvesting en schuldsanering mede in beschouwing te worden genomen.

2. De mogelijkheden van zelfwerkzaamheid door bewoners bij particuliere woningverbetering. Dit alternatief wordt niet alleen onderzocht in de Oleanderbuurt, maar tevens in andere delen van Bloemhof.

3. De mogelijkheden om (langdurig) werklozen in te schakelen bij de woning-en wijkverbetering diwoning-enwoning-en te wordwoning-en afgetast.

De probleemstelling van het onderzoek is daarmee in belangrijke mate ver-schoven. Enerzijds in de richting van een onderzoek naar de vraag welke con-sequenties de aanwezigheid van een groot aantal eigenaar-bewoners heeft voor de aanpak van de stadsvernieuwing. Anderzijds in de richting van een haalbaarheidsonderzoek naar de mogelijkheden van een experiment met een gelntegreerde aanpak van zowel woning- en wijkverbetering als werkloos-heidsbestrijding. Dit experiment zou op haar beurt de start moeten vormen van een aanvullende bouwstroom ten aanzien van het particulier woningbezit (eigenaar-bewoners), en dient dan ook een concept op te leveren dat tevens in andere delen van Bloemhof en Rotterdam kan worden voortgezet. De kern van het experiment bestaat hieruit, dat bij de verbetering van het eigen wo-ning-bezit gebruik wordt gemaakt van georganiseerde zelfwerkzaamheid door bewoners, van bestaande bedrijven in de wijk en van werklozen uit de wijk.

Deze verbreding van het onderzoek vindt haar oorsprong in de hiervoor beschreven, veranderde randvoorwaarden voor de stadsvernieuwing en in de gesignaleerde 'gaten' in de vigerende stadsvernieuwingsaanpak. Zij vormt voorts een logisch vervolg op reeds langer lopende contacten tussen het PCC-bureau van de gemeente Rotterdam, de projectorganisatie Bloemhof en de Faculteit der Bouwkunde (1).

Met de verbreding van het onderzoek is tevens een tweedeling aange-bracht. Eerst zijn op grond van analyse van experimenten in binnen- en bui-tenland twee notities opgesteld met betrekking tot de mogelijkheden tot een gecombineerde aanpak van particuliere woningverbetering, zelfwerkzaam-heid en gebiedsgerichte werklooszelfwerkzaam-heidsbestrijding. In de tweede fase van het onderzoek is de haalbaarheid van deze aanpak in Rotterdam en de wijk Bloemhof onderzocht.

" ""tt' 'n[lf'~r[nf1''llm",.l' ' " 1 'iJ If" -'" T,,'lIf ' ... rw . . . - " , . " , . . 11 ' • • ".,

Het onderzoek is opgedeeld in een aantal deelonderzoeken: 1. eigenaar-bewoners

2. zelfwerkzaamheid 3. werklozen

4. bouwbedrijven

5. beleidsmatige en financiële randvoorwaarden 6. schuldsanering.

Het onderzoekskader met betrekking tot de benadering van

eigenaar-bewo-ners in de Oleanderbuurt is schematisch afgebeeld in figuur 1. Een

gedetail-leerd onderzoek naar de redenen voor het niet verkopen aan de gemeente leidt naar 5 mogelijke oplossingen. Deze zijn in uitgebreide interviews met de eigenaar-bewoners getoetst. Voor de Turks sprekende eigenaren was hier-voor een begeleider van het projectbureau Bloemhof/BIB en van Turkse af-komst aanwezig. Deze keuze houdt verband met de noodzaak om inhoudelijk en diepgaand de mogelijke oplossingen in relatie tot de stadsvernieuwings-aanpak in de Oleanderbuurt toe te lichten. Dit was tevens het belangrijkste argument om de enquetes door de onderzoekers te laten afnemen. De overige eigenaren, waaronder Pakistanen, Kaap Verdianen en Marokkanen, spraken voldoende Nederlands. Zij zijn dan ook zonder tolk benaderd.

Een van de mogelijke oplossingen gaat uit van zelfwerkzaamheid. Deze

mogelijkheid dient, gezien het ontbreken van concrete voorbeelden in Neder-land, nader te worden uitgewerkt. In hoeverre is zelfwerkzaamheid realiseer-baar bij particuliere woningverbetering, uitgaande van diverse woningtypen, ingreepniveaus en vaardigheden van (eigenaar)bewoners? Welke besparingen zijn mogelijk op financierings- en woonlasten? Door middel van het opstellen van gedifferentieerde verbeteringspakketten is geprobeerd op deze vragen een eerste antwoord te geven.

De wijze(n) waarop werklozen geworven, geselecteerd en ingeschakeld kunnen worden bij complexgewijze verbetering van woningen vormt een der-de onder-derder-deel van het onder-derzoek. Daartoe is der-de aanwezige infr:astructuur in de gémeente Rotterdam onderzocht met betrekking tot het aspect werving en selectie, en is een model ontwikkeld ten aanzien van de inschakeling van

Sloop

I

Aangekocht

I

Hoog Nivo Renovatie AANKOOPONDERHANDELINGEN

I

I. KleiOe Beurt Niet Aangekocht

I

Waarom

r---i

Experimentr---l

I

I

I

1---;---.,

I

Alsnog

Verwerven Niet Verwerven

I

-r-I

--+-1 ---.,

I

I

I

'

Herhuis- Schuld- Ont- Part. Part. I

vesting sanering eigenen Woning Woning 1

(bedrijven) verbete- verbete-

I

ring ring en

Zelfwerk-

I

zaamheid I

L _ _ _ _ _ _ _ _ _ ..J

Figuur 1: Onderzoekskader voor de benadering van eigenaar-bewoners

I: / * ;! :

werklozen, gekoppeld aan een opleidingsprogramma.

Een vierde onderdeel van het onderzoek heeft betrekking op de mate waarin bedrijven in de bouwnijverheid bereid en in staat zijn mee te doen aan een experiment met particuliere woningverbetering, zelfwerkzaamheid door bewoners en inschakeling van werklozen. Daartoe zijn alle bouwbedrijven in de wijken Bloemhof, Tarwewijk en Hillesluis (de probleemcumulatiegebieden op de linker Maasoever) telefonisch benaderd.

Een ander belangrijk onderdeel voor het kunnen opstarten van het expe-riment vormen de beleidsmatige en financiële randvoorwaarden. Hoe staan de verschillende betrokkenen op ambtelijk en bestuurlijk niveau tegenover het experiment en onder welke voorwaarden zijn zij bereid tot (financiële) ondersteuning?

De mogelijkheden tot schuldsanering en de rol daarvan in het kader van de stadsvernieuwing vormen eveneens een betrekkelijk nieuw onderzoekster-rein. Schuldsanering wordt in figuur 1 genoemd als een mogelijke flankerende maatregel bij zowel aankoop als particuliere woningverbetering. Onderzocht is welke middelen de eigenaar-bewoner en de locale overheid op dit gebied ter beschikking staan. De aandacht is daarbij met name gericht op construc-ties waarbij - vooruitlopend op een gemeentelijk voorstel tot aankoop of par-ticuliere woningverbetering - financieringslasten omlaag worden gebracht en restschulden worden voorkomen.

Bij het opstellen van de verbeteringspakketten met zelfwerkzaamheid en bij het onderzoek naar de werving, selectie en inschakeling van werklozen, de beleid~matige en financiële randvoorwaarden en de mogelijkheden tot schuldsanering is gebruik gemaakt van informatie die door verschillende per-sonen en instanties beschikbaar is gesteld. Een lijst van perper-sonen en instan-ties waar contact mee is geweest, is opgenomen in bijlage 1. Tevens is daar

" aangegeven of dit een persoonlijk of telefonisch contact is geweest. In het eerste geval is het experimentvoorstel besproken. In het tweede geval is al-leen informatie opgevraagd. Een meer gedetailleerde beschrijving van de ge-hantee"rde onderzoeksmethoden wordt bij de behandeling van de afzonderlijke deelonderzoeken gegeven.

2.2. OPZET VAN HET RAPPORT

In hoofdstuk 1 is een korte schets gegeven van de kaders waarbinnen dit on-derzoek is uitgevoerd. De strekking van het onon-derzoek zelf is hiervoor aan de orde geweest. Hoofdstuk 3 bevat de eerste resultaten van het onderzoek, en wel die van de interviews met eigenaar-bewoners in de Oleanderbuurt. Ver-volgens komen in hoofdstuk 4 de verbeteringspakketten, inclusief zelfwerk-zaamheid en kostenbesparing aan bod. De resultaten van de enquete onder bouwbedrijven worden in hoofdstuk 5 behandeld. In hoofdstuk 6 wordt inge-gaan op de beleidsmatige en financiële randvoorwaarden, waarbij tevens schuldsanering en werving, selectie en inschakeling van werklozen aan de or-de komen. Tenslotte wordt in hoofdstuk 7 afgesloten met conclusies en aan-bevelingen, met daarin de samenhang tussen de verschillende deelonderzoe-ken.

13

3

DE INTERVIEWS MET EIGENAAR-BEWONERS

In maart 1986 zijn er in het aankoopgebied van de Oleander buurt in totaal 108 eigenaar-bewoners, waarvan lj.lj. aansluitend op gemeentebezit, 13 tussen

gemeentebezit en 51 'vrijliggend'. In november 1986 betreft het nog in totaal 99 eigenaar-bewoners. De aankoopactie is gesplitst in twee tranches. De eerste bestaat uit 55 eigenaar-bewoners die in een renovatie of sloop/nieuw-bouw project zitten dat tot en met 1989 (voor de slooplocaties: 1990) in de door de projectgroep vastgestelde planning is opgenomen. De tweede tranche betreft lj.lj. eigenaar-bewoners in projecten die daarna zullen worden

uitge-voerd.

Aanvankelijk zou in januari 1987 worden gestart met het enqueteren van eigenaar-bewoners die niet willen of kunnen verkopen aan de gemeente. Dit bleek op dat moment echter nog niet mogelijk, omdat de eigenaar-bewoners nog niet waren benaderd door het Grondbedrijf. Pas in juni 1987 kon worden beschikt over een lijst met eigenaar-bewoners die:

niet tot overeenstemming waren gekomen met het Grondbedrijf (18 eige-naren)

niet hadden gereageerd op een tweede verzoek van het Grondbedrijf om hun bezit (kosteloos) te laten taxeren, en die op grond daarvan zijn be-schouwd als eigenaren die niet kunnen of willen verkopen (19 eigenaren) in de maand juni door het Grondbedrijf zouden worden bezocht (15 eige-naren).

Van deze 52 eigenaar-bewoners bevinden zich er 10 op een slooplocatie. Wanneer de minnelijke verwerving niet tot succes leidt, zullen deze worden onteigend. Zij zijn derhalve niet in het onderzoek opgenomen. Het had im-mers geen zin deze personen te benaderen met een vragenlijst waarin meer-dere alternatieven aan de orde komen. Dit wil overigens niet zeggen dat de bevindingen van dit onderzoek (met betrekking tot schuldsanering, herhuis-vesting en dergelijke) niet evengoed op deze personen van toepassing kunnen .

zijn.

Van de 15 eigenaar-bewoners die in de maand juni door het Grondbedrijf zouden worden bezocht is met 6 overeenstemming bereikt en met 2 waren de onderhandelingen in juni nog niet afgerond. Ook deze vallen buiten het on-derzoek. Drie eigenaar-bewoners die aanvankelijk niet hadden gereageerd op het rappel hebben in de loop van juni alsnog taxatie opgedragen. Er resteer-den zodoende 31 eigenaar-bewoners, die een introductiebrief van het pro-jectbureau voor dit onderzoek hebben ontvangen (zie bijlage 2).

Daarvan zijn er uiteindelijk 16 geënqueteerd, alsmede een eigenaar-be-woner die niet op de lijst van het Grondbedrijf stond vermeld. De non-res-pons is als volgt samengesteld:

3 eigenaren bleken verhuurders te zijn (woonden zelf elders)

9 eigenaren vertoefden voor langere tijd in het buitenland, hetzij op va-kantie, hetzij wegens familieomstandigheden

1 eigenaar bleek te willen verkopen tegen de door de gemeente geboden prijs

1 eigenaar bleek gedetineerd

1 eigenaar wenste geen medewerking te verlenen.

De vertraging bij de benadering van de eigenaar-bewoners door het Grondbe-drijf heeft er helaas toe geleid dat de enquete samenviel met het begin van de vakantieperiode. Het overgrote deel van de non-respons wordt hierdoor veroorzaakt.

De gesprekken duurden 2 tot lj. uur. De langdurende gesprekken - soms

was een tweede afspraak noodzakelijk - werden vooral veroorzaakt doordat

15

..

financiële en juridische problemen die sommige eigenaren met banken heb-ben uitvoerig besproken en uitgelegd moesten worden. De vragenlijst is op-genomen in bijlage 3. Deze is onderverdeeld in vragen over de omstandighe-den waaronder de woning is gekocht, vragen over de huishouomstandighe-denssamenstel- huishoudenssamenstel-ling, de woonlasten en het inkomen, vragen over de kwaliteit van de woning en het onderhoud c.q. aangebrachte verbeteringen sinds de aankoop, en vra-gen met betrekking tot de redenen voor niet verkopen aan de gemeente en de

belangstelling voor verschillende oplossingen. In deze volgorde zullen de

re-sultaten van de enquetes worden behandeld.

3.2. WOONGESCHIEDENIS, WOONSITUA TIE EN HUISHOUDENSKENMER-KEN

Nagenoeg alle eigenaar-bewoners hebben het pand aan het eind van de jaren '70 of het begin van de jaren '80 gekocht (zie bijlage 4). De reden van aan-koop houdt bij meer dan de helft verband met de onmogelijkheid een

geschik-te huurwoning geschik-te bemachtigen (zie tabel 1). Van deze eigenaar-bewoners

hebben er 5 ingeschreven gestaan als woningzoekende. De andere 4 gaven te kennen zich niet te hebben ingeschreven omdat dat "toch geen zin had".

Tabel 1: Reden van aankoop (n= 17, meerdere antwoorden mogelijk)

geen geschikte huurwoning voorhanden vorige woning te klein

gezinshereniging

zelfstandig gaan wonen verhuizing met gezin

als zittende huurder kunnen kopen overig niet bekend 9 6 5 3 2 2 3 1

Van de 17 eigenaar-bewoners zijn er 15 van buitenlandse, veelal Turkse of Pakistaanse, afkomst. Voor 5 van hen is gezinshereniging de directe aanlei-ding geweest om een huis te kopen. In de overige gevallen is er sprake van factoren die samenhangen met een 'normale' huishoudensontwikkeling (ge-zinsuitbreiding, vorming van zelfstandige huishoudens) of met de kwaliteit van de vorige woning. In twee gevallen deed de mogelijkheid zich voor als zittende huurder het pand te kopen. En in een geval was de wens een winkel te beginnen in het betreffende pand van doorslaggevend belang. Vooral onder de 15 eigenaar-bewoners van buitenlandse afkomst is er sprake van bijzonde-re woonvormen. De eigenaar van het pand bewoont met zijn gezin de tweede

etage en de zolder. Op de eerste etage woont een familielid (zoon) met zijn

gezin, terwijl de begane grond (met eigen toegang) verhuurd is aan een

huis-houden dat geen familierelatie met de eigenaar heeft (zie tabel 2). Variaties

op deze woonvorm zijn er natuurlijk ook, zoals uit de tabel blijkt. Drie

eige-naren bewonen zowel de eerste als de tweede etage (waarvan een apparte-ment). Drie panden worden geheel door familieleden bewoond. In vier panden worden zowel de begane grond als de eerste verdieping door niet-familiele-den bewoond. En in een pand tenslotte doet zich de situatie voor dat op de begane grond een familielid woont, maar op de eerste etage niet.

.e 'd"

Tabel 2: F amilierela ties tussen bewoners per pand (n= 16)

eigenaar familie geen familie leeg

beg.grond (excl. 4 7 3

winkel, appartement)

Ie etage 3 8 4 1

2e etage 16

Deze woonvormen ontlenen hun bestaan aan een aantal factoren van culture-le, sociale en financiële aard. Zo gaven de respondenten (de eigenaar van het pand, vaak bijgestaan door een of meer familieleden) te kennen dat familie-verbanden een voorname plaats innemen bij de sociale contacten, vooral voor de moeder. Soms ook is deze moeder ziek en is de aanwezigheid en hulp van haar (schoon)dochters van belang. In een enkel geval was er sprake van een inwonende vader. De verhuur van woonruimte c.q. de bewoning door meerde-re personen met een inkomen is voorts van invloed op de hoogte van de woonlasten in relatie tot het totaal-inkomen van de bewoners. De verhuur van de begane grond als zelfstandige woonruimte voor niet-familieleden wordt daarbij in belangrijke mate mogelijk gemaakt door de eigen toegang die deze begane grond heeft.

De bewoning van de panden door meerdere huishoudens leidt er wel toe dat er, gemeten naar de criteria die worden gehanteerd bij herhuisvesting, relatief veel personen per woning aanwezig zijn (zie bijlage 4). In 16 panden (inclusief een appartement) wonen 39 huishoudens, terwijl er ten tijde van de interviews nog eens 4 woningen leeg stonden. De gemiddelde huishoudens-grootte per (bewoonde) woning bedraagt 3,51.

De huishoudensgrootte loopt uiteen van 1 tot 9 personen. Op de begane grond is de gemiddelde huishoudensgrootte 2,46 bij een spreiding van 1 tot 4 personen. Van de huishoudens bestaat 64% uit een of twee personen. Op de eerste etage bedraagt de gemiddelde grootte 2,75 bij een spreiding van 1 tot 6 personen. Van de huishoudens bestaat 75% uit een, twee of drie personen. Huishoudens die de tweede etage met de zolder bewonen hebben een gemid-delde grootte van 4,92 en lopen uiteen van 2 tot 9 personen. Van de huishou-dens bestaat 77% uit vier of meer personen. Een drietal huishouhuishou-dens tenslot-te heeft de beschikking over 2 etages en de zolder. Een daarvan is als groot te kenschetsen (8 personen).

Gemiddeld genomen zou derhalve het grootste kwantitatieve woonruim-teprobleem verwacht kunnen worden bij de bewoners van de tweede etage. Zoals hiervoor gebleken is betreft dit de huishoudens van de eigenaar-bewo-ners zelf. Dit probleem hebben zij met name opgelost door op de zolder en in de woonkamer slaapruimte te creëren voor de kinderen.

3.3. KOOPPRIJZEN EN WOONLASTEN

Zoals is gebleken heeft het merendeel van de eigenaar-bewoners het pand eind jaren '70 of begin jaren '80 gekocht, dat wil zeggen 'in de dure tijd'. De koopprijzen variëren van f 33.500,- tot f 75.000,- bij een gemiddelde van

f

52.415,-. De meeste eigenaar-bewoners hebben gekocht voor een prijs tus-sen f 50.000,- en f 65.000,- (zie figuur 1). Hoewel het hier slechts een gering

I 1\

_

;Ij

.1

U WW 1""01' 1 -._ Y.--1 C~ ft w w - - - - : - " _ _ 'N - - _ - - _ ') ' m

aantal waarnemingen betreft corresponderen de gemiddelde prijzen redelijk met het algemeen prijsverloop op de woningmarkt. Vanaf 1977 tot 1981 is er sprake van forse prijsstijgingen en stabilisatie op een relatief hoog niveau. Vanaf 1981 dalen de prijzen weer. Het jaar 1985 vormt een uitzondering: het betreft een (gerenoveerd) appartement.

Voor de financiering van de aankoop hebben twee eigenaren gekozen voor een hypotheek in combinatie met een levensverzekering, omdat daarmee de koopprijs volledig kon worden gedekt. Een eigenaar heeft alleen een persoon-lijke lening afgesloten. De meerderheid heeft zich echter gebonden aan een annultaire hypotheek, aangevuld met een persoonlijke lening, eigen middelen of een lening van een kennis dan wel het bedrijf waar men werkt. De 'kosten koper' zijn veelal uit eigen middelen betaald, terwijl aanvullende leningen zijn aangegaan om de kooperijs rond te krijgen (zie bijlage 4).

De looptijd van de annultaire hypotheken is veelal kort, 15 of 20 jaar (zie tabel 3). In een geval is inmiddels vanwege betalingsachterstand de hypo-theek in zijn geheel vervroegd afgelost met van familie geleend geld. Ver-derop in dit rapport worden deze en soortgelijke gevallen uitgebreid behan-deld. Bij de hypotheken met een korte looptijd is het rentepercentage meest-al voor de gehele looptijd vastgelegd.

Tabel 3: Looptijd annultaire hypotheken

Tussen haakjes: waarvan vast rentepercentage gedurende gehele looptijd 15 jaar 4 (4) 20 jaar 5 (2) 25 jaar 1 (-) 30 jaar 3 (-) n. v. t. 1 (-) /(xl000) 50_ 40_ 77 78 79 80 . 81

Figuur 1: Koopprijzen exclusief 'kosten koper'

I

I

1

1+'/ 'U,".-_I,W!M,W ' ! ! , .J '.Mt'!.'jljM'_MMe'.'IW" .=,,:!'.·, ... i .... I;eI!'.4l !14.~ ... I' I ,

Als gevolg van de korte looptijden en de, in vergelijking met 1987, hoge ren-testand eind jaren '70 en begin jaren '80 liggen de hypotheeklasten op een re-latief hoog niveau. Dit geldt met name voor de eigenaren die een hypotheek met een vast rentepercentage gedurende de gehele looptijd hebben afgeslo-ten. Eigenaren die naast de hypotheek aanvullende (persoonlijke) leningen hebben afgesloten hebben bovendien gedurende de eerste jaren na de aankoop deze extra lasten op moeten brengen. Het betreft drie eigenaren waarvan de situatie er als volgt uit heeft gezien:

eigenaar 1 heeft naast een jaarlijkse hypotheeklast van f 7.872,- (15 jaar vast) ook nog in enkele jaren een persoonlijke lening van f 12.000,- afge-lost

eigenaar 2 heeft naast een jaarlijkse hypotheeklast van f 4-.610,- (vanaf 1983, daarvoor was het aanzienlijk meer) gedurende 8 jaar een persoonlij-ke lening van f 15.000,- èn gedurende 3 jaar een lening door de verkoper van

f

10.000,- afgelost

eigenaar 3 tenslotte heeft naast een jaarlijkse hypotheeklast van

f 8.4-84-,- (15 jaar vast) gedurende 3 jaar een jaarlijks bedrag van f 2.104-,-èn gedurende 4- jaar een jaarlijks bedrag van f 3.74-6,- betaald voor per-soonlijke leningen.

Een vierde eigenaar heeft de aankoop volledig gefinancierd met een persoon-lijke lening. Hij heeft deze in 4- jaar afgelost en betaalde per jaar f 9.456,-.

Een momentopname van de financieringslasten als in tabel 4 gaat voorbij aan dergelijke gegevens uit het verleden. Uit deze tabel komt naar voren dat anno 1987 vooral de eigenaren met een kortlopende hypotheek tegen een vast rentepercentage met hoge financieringslasten worden geconfronteerd.

Zoals hiervoor is gebleken wordt in de meeste gevallen de begane grond van het pand verhuurd aan niet-familieleden. De inkomsten die de eigenaar daarmee verwerft dienen voor een zuiver beeld van de woonlasten in minde-ring te worden gebracht op de financieminde-ringslasten. Wat resteert zijn dan im-mers de kosten voor het zelf (of door geen huur betalende familieleden) be-woonde gedeelte van het pand.

Tabel 4: Bruto financieringslasten per jaar (n= 17)

15 jr 20 jr 20 jr 25 jr 30 jr n.v.t. totaal vast vast overig

tot 3600,- 1 1 2 36-4-800,- 2JE 2 4 48-6000,- 2 1 1 4 60-7200,- h h 1 3 72-8400,- 1 1 8400 en meer 2 2 variabel 1 1 totaal 4 2 3 1 5 2 17

JE) exclusief variabele lasten van drie eigenaren in verband met doorlopend krediet of terugbetaling lening aan kennis

De huur die wordt gevraagd voor een woning op de begane grond (en soms op de eerste etage) bedraagt gemiddeld f 212,-. Daarnaast zijn er twee

naren die een bedrijfsruimte in het sousterrain verhuren voor gemiddeld f 150,-. Wanneer de inkomsten uit verhuur in beschouwing worden genomen ontstaat het beeld van tabel 5. Bij de berekeningen die aan deze tabel ten grondslag liggen is tevens rekening gehouden met het inkomen van familiele-den die zelfstandig een verdieping bewonen. Er is vanuit gegaan dat per ver-dieping

f

200,- wordt bijgedragen aan de financieringslasten. Dit fictieve be-drag is gehanteerd omdat geen gegevens bekend zijn met betrekking tot de vraag of inwonende familieleden een bijdrage leveren, en zo ja hoeveel deze bedraagt.

Tabel 5: Bruto financieringslasten per jaar na aftrek van inkomsten uit ver-huur (n=17)

15 jr 20 jr 20 jr 25 jr 30 jr n.v.t. totaal vast vast overig

negatief IJl 3 1 . 5 tot 3600,- 2Jl 2 1 1 6 36-4800,- 2 1 1 4 48-6000,-60-7200,- h 1 72- 8400,-en meer variabel 1 1 totaal 4 2 3 I 5 2 17

Jl) excl. variabele 'lasten van drie eigenaren in verband met doorlopend kre-diet of terugbetaling lening aan kennis

Het blijkt dat als gevolg van (daadwerkelijke) inkomsten uit verhuur en (fic-tieve) bijdragen van familieleden de lasten voor de eigenaren aanmerkelijk dalen. Drie eigenaren komen zelfs uit op negatieve financieringslasten.

Woonlasten houden echter niet op bij de financieringslasten. Vandaar dat tijdens de enquetes ook gevraagd is naar andere met de bewoning samenhan-gende kosten. Hieronder is weergegeven voor welke kostenposten voldoende gegevens bekend zijn om een enigszins betrouwbaar gemiddelde te kunnen berekenen (op jaarbasis).

onroerend goed belasting water

zui ver ingsheffing gas electriciteit CAI opstal verzekering rioolrecht waterschap reinigingsrecht totaal f 274,-f 608,-f 183,-f

1.335,-f

494,-f 165,-f 257,-f

545,-f

43,-f

128,-f 4.032,-(n= 1 0) (n=12) (n= 8) (n=

7&

(n= 7) f 1.998,- (n=12) (n= G) (n= 11) (n=ll) (n= 9) (n= 7) f

4.036,-! ! 4 II , l t l l , . " ' I N MIM·, . . 'IMl •• M_-.. M \ , .. "'I" .... !' .. ,L •• ' I , l b , l , . J . ! ' I1

De kostenposten water en opstalverzekering hebben betrekking op het gehele pand. De overige kostenposten betreffen het zelf bewoonde deel. De , gemid-delde uitgaven voor gas, electriciteit en CAI van zeven resp. zes bewoners bedraagt f 1.994-,-. Dit komt nagenoeg overeen met het gemiddelde totaal-bedrag voor deze uitgaven van 12 bewoners (f 1.998,-). Deze gemiddelden zijn toegepast wanneer van een individuele eigenaar-bewoner niet alle gege-vens voorhanden zijn. In tabel 6 is weergegeven hoe het woonlastenplaatje eruit ziet, wanneer bovenstaande kostenposten mede in beschouwing worden genomen.

Tabel 6: Woonlasten per jaar na aftrek van inkomsten uit verhuur (=17) 15jr 20jr 20jr 25jr 30jr n.v.t. totaal vast vast overig

-( negatief 1 1 tot 3600,- hE 2 3 36-4800,- 1 1 2 48-6000,- hE 1 60-7200,- 1 1 1 3 72-84-00,- 2 2 4-84-00 en meer _1* 1 2 variabel 1 1 totaal 4 2 3 1 5 2 17

*) exclusief variabele lasten van drie eigenaren i.v.m. dOOrlopend krediet of terugbetaling lening aan kennis.

Het beeld dat uit tabel 6 naar voren. komt is sterk gevarieerd. Ruim de helft van de eigenaren heeft woonlasten van meer dan f 500,- per maand. Daar staat echter tegenover dat 25% van de eigenaren minder dan f 300,- per maand hoeft uitte geven voor het wonen.

3.4. INKOMEN EN WOONLASTEN

Absolute cijfers over woonlasten bieden weinig houvast bij het destilleren van problematische situaties. Daarvoor is het noodzakelijk dat deze gegevens worden gerelateerd aan het inkomen van de eigenaar en - indien van toepas-sing - het inkomen van inwonende of geen huur betalende familieleden. Dit is echter veelal het meest moeizaam verlopend gedeelte van een enquete. Ge-tracht is hierop te anticiperen door in de vragenlijst verschillende vragen op te nemen met betrekking tot het inkomen (jaaropgave 1986, loonstrookje no-vember 1986, mondeling opgave netto loon in nono-vember 1986, hoogte vakan-tiegeld in 1986).

Van 5 eigenaren zijn geen inkomensgegevens verkregen. Vier van hen hebben inkomsten uit arbeid. De bron van inkomen van de vijfde eigenaar is niet bekend. Van de 12 eigenaren van wie wel een inkomensgegeven is ver-kregen hebben er 5 een WAO-uitkering. De overigen hebben inkomsten uit

~~~~~----~--~----~~---~~~---~----~--~~~~~~.~

arbeid. Het netto inkomen variëert van f 1.300,- tot f 2.118,- per maand met

een uitschieter naar f 2.800,-. De inkomens uit arbeid variëren van f

1.700,-tot f 2.118,- (met dezelfde uitschieter). Dat betekent dat van de 12

eigena-ren waarvan inkomensgegevens beschikbaar zijn 4 eigenaeigena-ren een inkomen hebben op of onder het minimum, 5 tussen minimum en modaal, en 2 modaal

of iets daarboven (netto minimum inkomen ca. f 1.500,-, netto modaal

inko-men ca.

f

2.000,-, beide excl. kinderbijslag en vakantiegeld). Een eigenaar

verdient ruim boven modaal, als gevolg van ploegentoeslag en overwerk. Re-kenen we de kinderbijslag bij het netto inkomen, dan loopt het besteedbare

inkomen op tot tussen f 1.410,- en f 2.906,-. Het blijkt dan dat naast de

huur inkomsten tevens de kinderbijslag van belang is bij het opbrengen van de woonlasten (zie tabel 7). De woonlastenquote (woonlasten minus huurop-brengsten gedeeld door het netto inkomen inclusief kinderbijslag) schommelt tussen -9% en 43%. Een duidelijk verband tussen inkomstencategorie en woonlastenquote is er niet. De belastingteruggaven in verband met

financie-rings- en onderhoudskosten bedragen maximaal ongeveer f 100,- per maand,

hetgeen verband houdt met de huurinkomsten en het lage inkomen. De

on-derhoudskosten bedragen gemiddeld f 120,- per maand. Bij de berekening van

de woonlastenquoten is met beide in zoverre rekening gehouden, dat zij el-kaar gemiddeld genomen compenseren. Bij de berekening van de woonlasten-quoten is geen rekening gehouden met overige inkomens binnen het huishou-den van de eigenaar. Daarover zijn nauwelijks gegeven beschikbaar. Wel is bekend dat er bij de eigenaren met woonlastenquotes van 40 en 43% sprake is van meerdere inkomens binnen het huishouden van de eigenaar.

Tabel 7. Netto inkomen (aantal eigenaren per categorie) en woonlastenen-quoten (inclusief huuropbrengst en op basis van netto inkomen in-clusief kinderbijslag) per maand (n= 12)

netto inkomen zonder met woonlasten

kinderbijslag kinderbijslag quoten

1.300-1.400 1 1.400-1.500 1 1 -9%~ 1.500-1.600 1 1 21% 1.600-1.700 2 1.700-1.800 2 2 34%/40% 1.800-1.900 2 2 29%/43% 1.900-2.000 1 30% 2.000-2.100 1 2.100-2.200 1 3 7%/10%/28% 2.800-2.900 1 1 26% 2.900-3.000 1 12%

~) Een eigenaar heeft dusdanige huuropbrengsten dat hij daarmee zijn

woon-lasten ruim kan voldoen.

3.5. ONDERHOUD EN AANGEBRACHTE VERBETERINGEN

De lasten voor onderhoud en verbetering verschillen sterk. Op basis van ge-gevens van 9 eigenaren blijkt het gemiddeld geinvesteerde bedrag per jaar

f 1.475,- te zijn. Dat is tweemaal de norm die in Rotterdam geldt voor een woning zonder achterstallig onderhoud. Juist achterstallig onderhoud bij de aankoop is een belangrijke oorzaak van de hoogte van de investering ten aan-zien van onderhoud en verbetering.

Over het algemeen vertoonden de panden bij de aankoop nogal wat ach-terstallig onderhoud. Een van de eigenaren omschreef zijn bezit destijds zelfs als 'een krot'. Tijden de enquetes is ingegaan op het onderhoud dat de eigenaren sinds de aankoop aan het pand hebben verricht of laten verrichten, en op de verbeteringen die zij aan hebben gebracht c.q. aan hebben laten brengen. Daartoe is gebruik gemaakt van een checklist, gebaseerd op het 'programma van eisen groot onderhoud' van de gemeente Rotterdam (1), en aangevuld met een aantal woontechnische verbeteringen. In de bijlagen 3 en 4 zijn zowel de checklist als de resultaten van de enquetes opgenomen. De resultaten zijn weergegeven aan de hand van de hoofdgroepen uit de check-list, met het aantal eigenaren dat aan heeft gegeven op het betreffende ter-rein iets aan het pand te hebben gedaan. Tevens is vermeld of de activiteit door de eigenaar zelf, door een aannemer of kennis, of door een samenwer-king tussen eigenaar en aannemer of kennis is verricht. Het is ook mogelijk dat een verbetering c.q. opheffing van achterstallig onderhoud heeft plaats-gevonden (kort) voordat de eigenaar het pand heeft gekocht. Dit is opgeno-men in de kolom 'anders'. Het betreft hier met name een pand en een appar-tement die zijn gekocht in goed onderhouden staat. Bij het pand is vóór de aankoop een aanschrijving van gemeentewege uitgevoerd van 15

à

f 20.000,-. De huidige eigenaar heeft vervolgens de eerste en tweede verdieping intern geheel verbouwd. Binnenkort is de begane grond aan de beurt. Het apparte-ment is overgenomen van een bouwvakker. Deze had nagenoeg alle onder-houds- en verbeteringswerkzaamheden die in de checklist zijn opgenomen verricht. De huidige eigenaar kon bijna volstaan met de inrichting van het meubilair. De reactie van de verzekeringsagent die bij deze eigenaar een op-stalverzekering kwam afsluiten spreekt wat dit betreft boekdelen: "dit huis hoort hier eigenlijk helemaal niet te staan".

Maar ook aan de panden die in minder goede staat zijn overgenomen is in-middels veel vertimmerd. Zo hebben alle eigenaren doucheruimten aange-bracht. Vaak betreft het meerdere doucheruimten per pand, in ieder geval in het zelf of door familie bewoonde gedeelte, soms ook in het verhuurde ge-deelte. Dit is uiteraard gepaard gegaan met vloer- en wandafwerking en in-dien nodig het plaatsen van leidingen, geysers en dergelijke. In een aantal ge-vallen is tevens ander sanitair vernieuwd of geplaatst (toilet, wastafel).

Een tweede veel voorkomende activiteit vormt reparaties aan het dak. Soms betreft dit het verhelpen van lekkage door een kleine ingreep. In ande-re gevallen zijn grote hoeveelheden dakpannen vervangen, goten geande-repa- gerepa-reerd, nieuw beschot aangebracht en platte daken met nieuw bitumen afge-werkt. De investering loopt dan in een enkel geval op tot f 4.000,-.

Schilderwerk binnen èn buiten is eveneens door de meeste eigenaren ter hand genomen, en vormt voor sommigen onder hen zelfs een (bijna) jaarlijks terugkerende acti vi tei t.

Zeven eigenaren hebben de woonkamer vergroot door een of beide muren van de 'tussenkamer' weg te breken. Evenals bij de doucheruimten geldt dit niet alleen voor het zelf bewoonde gedeelte van het pand. Het wegbreken van deze muren houdt tevens in dat wanden en plafonds zijn afgewerkt. Op zolder is voorts door vijf eigenaren slaapruimte gecreëerd.

Naast deze veel voorkomende activiteiten valt vooral op dat de eigenaren niet alleen woontechnische verbeteringen hebben aangebracht, maar zich ook

23

! ï i- ,

in sterke mate hebben beziggehouden met bouw technische ingrepen. Welis-waar vaak uit noodzaak (een lekkend dak, verrotte riolering of versleten be-drading), maar daarom niet minder afdoende. De investeringen die de eigena-ren in totaal hebben verricht zijn niet in alle gevallen bekend. Soms zijn

aan-zienlijke bedragen gelnvesteerd, die oplopen tot 16

à

f

18.000,-, verspreid

over de jaren. De gemiddelde investering bedraagt ongeveer f 9.000,-. Deze

investeringen zijn veelal betaald uit eigen middelen. Drie eigenaren hebben geld geleend, een bij een financier (inmiddels afbetaald) en twee bij familie (lopende schulden). In geen enkel geval is gebruik gemaakt van subsidies. De mogelijkheid tot het verkrijgen van subsidies is slechts bij drie eigenaren be-kend. Een van hen heeft geen subsidie aangevraagd vanwege de eisen en normen waaraan moest worden voldaan (afmetingen en dergelijke). Bij een ander is de subsidie-aanvraag afgewezen (achteraf aangevraagd). Een derde kreeg naar zijn zeggen 'op het Marconiplein' te horen dat er geen subsidiere-geling bestond. Een aantal bewoners zegt het zelf en/ of in samenwerking met een vakman of kennis goedkoper te doen.

De onderhouds- en verbeteringswerkzaamheden zijn veelal uitgevoerd door de eigenaar zelf. Uitvoering door of in samenwerking met een kennis komt ook veelvuldig voor. Een aannemer lijkt alleen te worden ingeschakeld

wanneer specialisatie vereist is die een kennis niet kan bieden.

Samenwer-king met een aannemer komt slechts sporadisch voor.

Op de vraag tenslotte of er nog gebreken aan het pand zijn werd het vol-gende geantwoord. Voor 5 eigenaren vertoont het pand geen gebreken (meer). Het meest genoemde gebrek door de overige eigenaren betreft de (verrotte) toestand van de kozijnen, in combinatie met schilderwerk aan de buitenkant.

Met betrekking tot de 'schil' worden voorts door 4 eigenaren het dak en door 2 eigenaren de gevels (voegwerk en dergelijke) genoemd. De binnenzijde van het pand levert vooral problemen op ten aanzien van (gedeelten van) de vloeren. In woontechnisch opzicht wordt vergroting van de woonkamer en verbetering van slaapkamers, doucheruimte en kookruimte meermalen ge-noemd. Twee eigenaren willen de gehele begane grond ingrijpend verbouwen wanneer deze voor eigen bewoning gebruikt zal gaan worden.

Uitvoering door een aannemer of kennis wordt bij de nog niet verholpen gebreken relatief meer genoemd dan bij de verrichte onderhouds- en ver be-teringswerkzaamheden. Verschillende factoren zijn hierbij van invloed:

de aard van de nog te verrichten ingrepen de capaciteiten van de eigenaren

de mogelijkheid tot subsidies op particuliere woningverbetering was in-middels ter sprake gekomen.

3.6. REDENEN VOOR NIET VERKOPEN

Zoals geschetst in hoofdstuk 2 is een van de voornaamste vragen waarop dit gedeelte van het onderzoek een antwoord moet vinden waarom de eigenaren niet willen of kunnen verkopen aan de gemeente en - in het verlengde

daar-. van - wat de mogelijkheden zijn van een 5-tal oplossingen:

schuldsaner ing

herhuisvesting (woonruimte, bedrijfsruimte) onteigening

particuliere woningverbetering

Deze alternatieven zijn, met uitzondering van de onteigening, uitgebreid aan de orde gekomen tijdens de gesprekken met de eigenaar-bewoners. Onteining is niet expliciet opgenomen in de vragenlijst, maar is wel ter sprake komen wanneer de eigenaar informeerde naar de instrumenten die de ge-meente tot haar beschikking heeft. De directe aanleiding voor deze vraag van de eigenaren was dat in de introductiebrief van het projectbureau na-drukkelijk op de mogelijkheid van onteigening is gewezen.

Verreweg de belangrijkste reden om niet te verkopen aan de gemeente is dat het geboden bedrag te laag is. Zoals hiervoor is gebleken hebben de eige-naar-bewoners gekocht in een tijd dat de prijzen op een hoog niveau lagen. Bij 12 eigenaar-bewoners heeft de gemeente inmiddels een bod gedaan van gemiddeld f 38.458,- exclusief verhuiskostenvergoeding. Deze eigenaren hebben destijds gekocht voor gemiddeld f 55.583,- en soms voor grote bedra-gen gelnvesteerd in bouwtechnische en woontechnische verbeterinbedra-gen. Deze waardedaling van gemiddeld 30,8% is iets dat de eigenaren niet kunnen be-grijpen. "Terwijl alle prijzen stijgen probeert de gemeente ons wijs te maken dat die voor onze huizen juist zijn gedaald", is een opmerking die veelvuldig te beluisteren viel. Daarnaast werd gewezen op de situatie in Engeland, waar een dergelijke opmerkelijke ontwikkeling zich niet zou hebben voorgedaan. De vraagprijs van de eigenaren die een bod hebben ontvangen bedraagt ge-middeld f 54.000,- exclusief verhuiskostenvergoeding. Deze vraagprijs is niet alleen ingegeven door het bedrag waarvoor de woning gekocht is, maar te-vens door de kosten die gemaakt zijn in verband met achterstallig onderhoud en aangebrachte verbeteringen.

Het vastlopen van de aankoop onderhandelingen is echter niet alleen ver-oorzaakt door prijsverschillen. Vier eigenaren hebben bijvoorbeeld nog geen bod van het Grondbedrijf gehad, omdat zij niet hebben gereageerd op het verzoek van het Grondbedrijf hun bezit (kosteloos) te laten taxeren. Het uit-blijven van deze reactie heeft verschillende redenen:

drie eigenaren hebben dermate veel verbeteringen aan de woning aange-bracht dat zij - gezien de prijzen die het Grondbedrijf over het algemeen biedt - verkoop op voorhand niet als een reële optie zien. Deze drie eige-naren voorzien daarnaast problemen bij de herhuisvesting. De huidige wo-ning is in hoge mate in overeenstemming met de woonwensen, biedt vol-doende ruimte tegen relatief lage lasten, en is zelfs flexibel genoeg om aan toekomstige behoeften te kunnen voldoen. Een vervangende woon-ruimte met dezelfde kwaliteiten zou tegelijk met de aankoop aangeboden moeten worden door de gemeente, willen deze eigenaren verkoop over-wegen

een van hen is voorts van mening dat een medewerker van het Grondbe-drijf eerst persoonlijk langs dient te komen vóór de taxatie. "Het is de gemeente die wil kopen, dus het initiatief hoeft niet van mij te komen" liet hij weten

een ander heeft de goedkeuring tot taxatie niet ondertekend " .... omdat je nooit weet waar je je handtekening onder zet"

de derde eigenaar heeft de woning pas recentelijk gekocht en voelt er weinig voor op korte termijn 'kosten koper' aan te gaan voor een andere woning

de vierde eigenaar tenslotte. heeft, als reactie op de in de introductie-brief voor dit onderzoek genoemde onteigeningsmogelijkheid, een ontei-geningsdeskundige ingeschakeld en wenst alleen via deze verder te pra-ten.

Maar niet alleen voor deze vier eigenaren liggen de problemen gecom

pli-ceerd. Oo~ onder de eigenaren die wel een bod van het Grondbedrijf hebben

gekregen en dit hebben afgeslagen speelt meer dan alleen de prijs (tabel 8). Bij drie van deze eigenaren heeft het Grondbedrijf naar hun zeggen meer dan een jaar geleden het bod gedaan en vervolgens niets meer laten horen. Dit ontlokte een van de eigenaren de uitspraak dat het Grondbedrijf niet se-rieus onderhandelt. "Er wordt een prijs geboden en wanneer je daar niet mee accoord gaat wordt er verder niet meer gepraat" stelde hij. Daarnaast is het de vraag of deze eigenaren de in het kader van de vermelde aankoopactie mogelijk gemaakte handelswaarde als bod hebben gekregen. Deze actie is immers pas recentelijk goed op gang gekomen.

Drie eigenaren gaven te kennen een restschuld bij de bank ove~ te

hou-den, wanneer het bod van het Grondbedrijf wordt geaccepteerd. Wanneer het bod van het Grondbedrijf wordt vergeleken met de restant hypotheek (kre-diet) dan blijkt dit echter voor zeker 6 eigenaren te gelden. Voor een eige-naar kan dit niet met zekerheid worden vastgesteld omdat de hoogte van de uitstaande schuld niet precies bekend is. En voor een andere eigenaar is het al dan niet optreden van een restschuld bij de bank afhankelijk van de vraag of hij de bedrijfsruimte onder de woning wel of niet leeg kan opleveren. In het eerste geval dekt het bod van de gemeente de restant hypotheek, in het

tweede geval resteert een schuld van f 22.000,-. De restschuld van de

overi-ge 6 eioveri-genaren bedraagt - voor zover bekend - overi-gemiddeld f 9.500,-, variërend

van f 2.000,- tot f 31.000,-. Hierbij zijn dan nog niet opgenomen de

restant-schulden van 3 eigenaren op een aanvullende persoonlijke lening c.q. leningen van het bedrijf waar men werkt, aangezien deze niet precies bekend zijn.

Tabel 8: Redenen voor niet verkopen (n=13)

geboden bedrag te laag 13

- restschuld i.v.m. geboden bedrag . 3

heeft zelf verbouwd 4

- wil daarom niet verhuizen 1

- geboden vergoeding te laag 3

problemen met herhuisvesting 5

- met betrekking tot de woning 3

- met betrekking tot bedrijfsruimte 2

een ander kreeg meer geboden 1

Ook is hierin niet opgenomen de extra restschuld van een eigenaar die inmid-dels is geconfronteerd met een deurwaarder, loonbeslag en vordering ineens van de totale schuld bij de bank (restant krediet èn rente over de volledige looptijd). Zijn problematiek wordt in een aparte case-beschrijving behandeld. Eveneens niet opgenomen is de boeterente die de financier kan berekenen bij aflossing ineens.

De restschuld van een van de eigenaren ad f 31.000,- wordt veroorzaakt

door het feit dat deze een hypotheek heeft afgesloten in combinatie met een levensverzekering. Dit houdt in dat gedurende de gehele looptijd van de le-ning niets wordt afgelost. Aan het eind van de looptijd vindt aflossing ineens plaats met behulp van de opbrengst van de premies die zijn betaald van een levensverzekering. Een dergelijke hypotheekvorm is gunstig voor personen met een hoog inkomen vanwege de fiscale voordelen. De betreffende