Józef Frąckowiak
Przekształcenie najmu w odrębną
własność lokalu i związane z tym
skutki prawne
Palestra 18/4(196), 3-16
JÓZEF FRĄCKOWIAK
Przekształcenie najmu w odrębnq własność lokalu
i zwiqzane z tym skutki prawne
Artykuł dotyczy sprzedaży lokali w państwowych domach wie- lomieszkaniowych. Lokal taki może kupić tylko jego najemca. Przesłanki nabycia lokalu na własność oraz pewne główne skut ki prawne z tym związane stanowią zasadniczy tok rozważań Autora.
1. Je d n y m z celów sform ułow anego w uchw ale sejm ow ej p e rsp e k ty w icznego pro gram u m ieszkaniow ego je s t um ożliw ienie obyw atelom — w coraz szerszym zakresie —■ „uzyskiw ania m ieszkania w form ie w łasności osobistej p rzy jednoczesnym ograniczeniu w szelkich form re g la m e n ta c ji” *. P rzejaw em realizacji tego zam ierzenia jest m iędzy in n y m i zm iana przepisów dotyczących sprzedaży przez Pań stw o budynków i l o k a li1 2. Isto
ta te j zm iany sprow adza się do w ydatn eg o rozszerzenia k ręg u sy tu acji, w k tó ry c h może być ustanow iona odręb n a w łasność lokalu. S pecy fik ą zaś je j je s t zw iązanie m ożliwości ustanow ienia odrębnej w łasności lokalu z fak te m istnienia stosunku najm u.
2. W system ie praw a polskiego, w szczególności od chw ili w ejścia w życie k.c., ustanow ienie od rębn ej w łasności lokalu stało się m ożliw e tylko co do ściśle określonej kategorii lo k a li3. Zgodnie z w łaściw ym w te j m ate rii art. 135 k.c. lokal może stanow ić przedm iot od ręb n ej w ła sności ty lk o w ted y , gdy odpow iada on łącznie n astęp u jący m w a ru n k o m : 1) je s t to lokal m ieszkalny, 2) służy zaspokajaniu potrzeb m ieszkanio w ych w łaściciela i jego bliskich, 3) nie p rzekracza w ym iarów określony ch przez w łaściw e przepisy, 4) zn ajd u je się w dom u m ieszkalnym , w k tó ry m zgodnie z w łaściw ym i przepisam i w yo d ręb n ienie jest dopuszczalne.
1 C zęść I I p k t 8 u c h w a ły S e jm u P R L z d n ia 29.X.1972 r. w s p r a w ie p e r s p e k ty w ic z n e g o p r o g r a m u m ie s z k a n io w e g o (M P N r 48, poz. 258). 2 U s ta w a z d n ia 6.VII.1972 r. o z m ia n ie u s ta w y o g o sp o d a rc e te r e n a m i w m ia s ta c h i o s ie d la c h o r a z u s ta w y o w y łą c z e n iu s p o d p u b lic z n e j g o s p o d a rk i lo k a la m i d o m ó w je d n o ro d z in n y c h o ra z lo k a li w d o m a c h s p ó łd z ie ln i m ie s z k a n io w y c h (Dz. U. z 1972 r. N r 27, p o z. 193), z w a n a d a l e j ,,u s ta w ą z d n ia 6.VII.1972 r . ” * P rz e d w e jś c ie m w ż y c ie k .c . p o d s ta w o w e z n a c z e n ie w s to s u n k u d o o d r ę b n e j w ła s n o śc i lo k a li m ia ły p rz e p is y r o z p o rz ą d z e n ia P r e z y d e n ta R P z 1934 r . o w ła s n o ś c i lo k a l i (Dz. U . N-r 94, poz. 848 z p ó ź n ie js z y m i z m ia n a m i), u c h y lo n e p rz e z a r t . V p rz e p isó w w p r o w a d z a ją c y c h k .c . K o d e k s c y w iln y , p o s tę p u ją c po lin ii z a p o c z ą tk o w a n e j u s ta w a m i z d n ia 28.V .1957 r., o g r a n ic z y ł w y p a d k i p o w s ta n ia o d r ę b n e j w ła s n o śc i, k tó r a p o d rz ą d e m p rz e p is ó w w s p o m n ia n e g o ro z p o rz ą d z e n ia P re z y d e n ta R P m o g ła p o w s ta ć w e w s z e lk ie g o r o d z a ju d o m a c h m ie s z k a ln y c h — p o z a b u d y n k a m i s ta n o w ią c y m i w ła s n o ś ć osó b fiz y c z n y c h — je ż e li z o s ta ły o n e w z n ie s io n e p rz e d w e jś c ie m ro z p o rz ą d z e n ia w ż y c ie , to je s t p rz e d d n ie m 28.X .1934 r.
4 J ó z e f F r ą c k o w l a k N r 4 (196)
W lite ra tu rz e i o rzeczn ictw ie4 p rz y jm u je się (choć niejednolicie), że przez owe w łaściw e przepisy, k tó re o k reślają w ielkość lokalu i rodzaj dom u, w k tó ry m może n astąp ić w yo dręb n ien ie poszczególnych lokali jako oddzielnych nieruchom ości, należy rozum ieć p rzep isy u staw y z dnia 27.V.1957 r. o w yłączeniu spod publicznej gospodarki lokalam i dom ów jednorodzin n y ch oraz lokali w dom ach spółdzielni m ie sz k an io w y c h 5 W św ietle ty c h przepisów , do czasu ukazania się u sta w y z d nia 6.VII. 1972 r., odrębna w łasność lokali m ogła pow stać w n a stęp u jący ch rodzajach dom ów: 1) w dom ach jednorodzinnych bez w zględu n a to, czyją on był w łasnością, 2) w m ałych dom ach m ieszkalnych (2— 4 lokale) stanow iących w łasność pań stw a 6, 3) w m ałych dom ach m ieszkalnych nowo w y budo w a ny ch (tzn. po w ejściu w życie u staw y z dnia 27.V.1957 r.).
J a k z tego widać, nie m ożna było ustanow ić odrębnej w łasności lokali w bardzo licznych w iększych dom ach, k tó re przew ażają zresztą w z ab u dow ie m ie js k ie j7.
W prow adzony do u staw y o gospodarce tere n am i w m iastach i osied lach 8 — przez ustaw ę z d nia 6.V II.1972 r. — a rt. 15a przew id uje, że ,,w dom ach w ielom ieszkaniow ych stan o w iący ch w łasność P ań stw a mogą być w yodrębnione poszczególne sam odzielne lokale i sprzedaw ane n a je m com ty c h lokali jako przedm iot odrębnej w łasności (...)”.
M am y tu więc do czynienia z w y d a tn y m rozszerzeniem k ategorii do mów, w k tó ry ch może być u stanow iona odrębn a w łasność lokalu. W te n sposób znacznie szerszy k rąg o byw ateli uzyskał możność w y bo ru p ra w nej fo rm y k o rzy stania z lokalu. Pow inno to um ożliw ić w ykazanie w ię k szej dbałości o m ieszkanie i budynek, co z kolei może się przyczynić do po p raw y stan u zasobów m ieszkaniow ych. P rz y ję ty w prog ram ie m iesz kanio w y m k ieru n e k ograniczenia re g la m e n tac ji p raw obyw ateli do m iesz kania znalazł w te n sposób swój m ocny w yraz.
4 P o r. Z. R a d w a ń s k i : F u n k c ja s p o łe c z n a , tr e ś ć i c h a r a k t e r p r a w n y o d r ę b n e j w ła sn o ś c i lo k a li, „ S tu d ia C y w ilis ty c z n e ” 1968, t. X I, s. 58—59. P o r. te ż u c h w a łę SN w sk ła d z ie sie d m iu sę d z ió w z d n ia 15.V.1967 r . II C Z P 95/66, O S N C P 1968, p o z. 2 o r a z u c h w a łę SN z d n ia 15.V I II .1972 r. I II C Z P 23/70, O S P iK A 1973, z. 11, poz. 17 z a p r o b u ją c ą g lo są Z. R a d w a ń s k i e g o . i n a c z e j S. B r e y e r : Z p r o b le m a ty k i w ła s n o ś c i o s o b is te j w k o d e k s ie c y w iln y m , N P 1967, n r 1, s. 26 o r a z J . I g n a t o w i c z w p r a c y z b io ro w e j: K o d e k s c y w il n y — K o m e n ta r z , t. 1, W a rs z a w a 1972, s. 351—352. A u to r z y ci s k ła n ia ją się d o w n io s k u , że b r a k o b e c n ie p r z e p is ó w w ła ś c iw y c h w ro z u m ie n iu a r t . 135 k .c . o r a z że b a r d z ie j c e lo w e b y ło b y , je ś li c h o d z i o r o z m ia ry lo k a li i r o d z a je d o m ó w , sto s o w a ć a n a lo g ic z n ie p rz e p isy o s p r z e d a ż y p rz e z P a ń s tw o d o m ó w m ie s z k a ln y c h , m ie sz c z ą c e się w u s ta w ie o g o s p o d a rc e te r e n a m i w m ia s ta c h i o sie d la c h .
5 T e k s t je d n o lity : Dz. U. z 1962 r . N r 47, poz. 228, z m ie n io n y p o w o ła n ą u s ta w ą z d n ia 6.V II.1972 r.
6 Z g c d n ie z p r a w e m sp ó łd z ie lc z y m (a rt. 153 u s ta w y ) ta k ż e z c h w ilą z a k o ń c z e n ia lik w id a c ji sp ó łd z ie ln i p ra w o do lo k a lu p r z e k s z ta łc a się w p r a w o o d r ę b n e j w ła s n o śc i, je ż e li d o ty c z y to d o m u je d n o r o d z in n e g o lu b lo k a lu w m a ły m d o m u m ie s z k a ln y m ; w in n y c h w y p a d k a c h p r a w o to w y g a s a .
7 w l i t e r a tu r z e p r a w n ic z e j ju ż p o d k o n ie c l a t p ię ć d z ie s ią ty c h p o ja w ił się p o s tu la t p o d a d r e s e m u s ta w o d a w c y , a b y u m o ż liw ił u s ta n o w ie n ie o d r ę b n e j w ła s n o ś c i lo k a li ta k ż e w d o m a c h w ie lo m ie s z k a n io w y c h . P o r. w t e j k w e s tii Z. K . N o w a k o w s k i : N ie k tó r e p r o b le m y b u d o w n ic tw a — W łasn o ść lo k a li, „ R u c h P r a w n ic z y i E k o n o m ic z n y ” 1958, n r 2, s. 8—9; B. D a n i s z e w s k i : o r e fo r m ę p r a w a rz e c z o w e g o w z a k re s ie w ła s n o ś c i, N P 1958, n r 55,
S. 88— 90.
N r 4 (496) Przekształcenie n a j m u w od rę b n ą własność lokalu 5
N ależy rów nież zwrócić uw agę na to, że u staw a z d n ia 6.VII.1972 r. nie ty lk o rozszerzyła kategorię domów, w k tó ry ch m ożna ustanow ić od rębną własność lokalu, ale w prow adziła tak że inne zm iany w sposobie określania cech, jak im pow inien odpowiadać lokal m ający stanow ić od rębną nieruchom ość.
W praw dzie a rg u m e n ty zw olenników poglądu, żeby za „przepisy w ła ściw e” w ro zu m ien iu a rt. 135 k.c. uznać przepisy u staw y o w yłączeniu spod publicznej gospodarki lokalam i dom ów jednorodzinnych oraz lokali w dom ach spółdzielni m ieszkaniow ych, są bardzo p rzekonyw ające, a przy ty m uzasadnione w zględam i ekonom iczno-organizacyjnym i, jedn akże w y d aje się rzeczą konieczną sięganie posiłkowo — przy o k reślen iu rod zaju dom u i w ielkości lokalu m ającego stanow ić przedm iot o drębn ej w łasno ści — do przepisów u staw y o gospodarce tere n am i w m iastach i osied lach. K onieczność ta ry su je się jeszcze w y raźniej w łaśnie po ostatniej zm ianie przepisów w spom nianej ustaw y.
U staw a o w yłączeniu spod publicznej gospodarki lokalam i dom ów je d norodzinnych i lokali w dom ach spółdzielni m ieszkaniow ych przew iduje, że stosuje się ją do lokali w dom ach stanow iących w łasność pań stw a w tedy, gdy zostają one przez państw o sprzedane z u stanow ieniem odrębnej w łasności (art. 1 ust. 4). P rz y jm u ją c za uzasadnione stanow isko tra k tu ją c e przepisy tej u staw y jako przepisy w łaściw e w rozum ieniu a rt. 135 k.c., w y d aje się, że nie m ożna jed nak , opierając się ty lk o n a tej ustaw ie, stw ierdzić, czy w k o n k retn y m w y p ad ku istn ieje m ożliwość u s ta now ienia od ręb n ej w łasności lokalu. Sam o zredagow anie przep isu w sk a zuje na to, że k o n k rety zacja jego zn ajd u je się w po stanow ieniach d o ty czących sprzedaży dom ów przez państw o. Obecnie zaś postanow ienia te zaw iera ustaw a o gospodarce tere n am i w m iastach i osiedlach. Nie ozna cza to jedn ak , że u staw ę tę m ożna stosować sam oistnie w zakresie oceny ro d zaju domów, ani ty m bardziej że może ona być stosow ana analogicznie do in n y ch w ypadków , niż to w ynika z u staw y o w yłączeniu spod publicz nej gospodarki lokalam i dom ów jednorodzinnych i lokali w dom ach spół dzielni m ie sz k an io w y c h 9. Oznacza to tylko, że przepisam i w łaściw ym i w rozum ieniu art. 135 k.c. są dopiero łącznie przepisy o b u ustaw , gdyż ty lk o łączne ich stosow anie d aje pełn ą odpowiedź n a p y tan ie, w jak im dom u może być ustanow iona odrębna w łasność lokalu.
Jeszcze w y raźn iej konieczność uzupełniającego stosow ania u staw y o gospodarce te re n a m i w m iastach i osiedlach w y stęp u je p rzy o k reślan iu w ielkości lokalu, ja k i może stanow ić przedm iot od ręb n ej własności. W praw dzie — podobnie ja k w odniesieniu do ro d zaju dom u — w łaści we są tu przede w szystkim p rzepisy u staw y o w yłączeniu, jedn akże posługiw anie się ty lk o n im i okazuje się w obecnym stan ie p raw n y m n ie w ystarczające. U staw a o gospodarce te re n a m i w m iastach i osiedlach (po zm ianie u staw ą z dnia 6.VIII.1972 r.) zaw iera upow ażnienie dla M ini s tra G ospodarki T erenow ej i O chrony Środow iska do innego ok reślen ia w ielkości lokalu, ja k i może być sp rzed an y osobie fizycznej, niż p rzew i dziane w ustaw ie o w y łączen iu spod publicznej gospodarki lokalam i do mów jednorodzinnych i lokali w dom ach spółdzielni m ieszkaniow ych. Na
6 J ó z e f F r ą c k o w i a k N r 4 (196)
podstaw ie tego upow ażnienia zostało w y dan e zarządzenie 10 *, k tó re w p ro w adza m ożliwość sprzedaży przez P ań stw o — zarów no w m ałych dom ach m ieszkalnych ja k i w dom ach w ielom ieszkaniow ych — lokali, k tó ry c h pow ierzchnia przekracza 110 m* lu b w k tó ry ch liczba izb je s t w iększa niż 5, jeżeli u k ład fu n k cjo n aln y albo in n e uzasadnione w zględy p rze m a w iają za ich sprzedażą. P ań stw o zaś sp rzedaje lokale osobom fizycznym w m yśl obow iązujących przepisów ty lk o przez ustan ow ienie n a rzecz nabyw ców odrębnej własności lokalu.
W ty m stanie rzeczy przyjęcie, że przep isam i w łaściw ym i o k reślający m i wielkość lokalu w m yśl a rt. 135 k.c. są ty lk o p rzepisy u sta w y o w y łączeniu spod publicznej gospodarki lokalam i dom ów jed noro dzinny ch i lokali w dom ach spółdzielni m ieszkaniow ych, prow adzić b y m usiało do w yłączenia możliwości u stanow ienia o drębnej w łasności lokali w iększych niż 110 m 2, a ty m sam ym do uch y len ia m ocy obow iązującej w y d a n y c h z upow ażnienia ustaw ow ego przepisów pow ołanego zarządzenia MGTiOS. T a k i zabieg in te rp re ta c y jn y nie w y d a je się m ożliw y w św ietle p rz y ję ty c h u n as zasad w y k ład n i przepisów p raw a. W obec tego należy uznać, że przepisam i w łaściw ym i do o k reślen ia w ielkości lokalu, k tó ry może s ta now ić przedm iot odrębnej w łasności, są przepisy obu pow ołanych w y żej ustaw , a w konsekw encji rów nież — w yd ane n a podstaw ie u s ta w y o gospodarce tere n am i w m iastach i osiedlach w spom niane zarzą dzenie MGTiOS.
3. D opuszczając możliwość n ab y w an ia na w łasność lokali w p ań stw o w y ch dom ach w ielom ieszkaniow ych ustaw odaw ca m u siał się liczyć z fak tem , iż są one zajm ow ane z reg u ły n a podstaw ie sto su n k u n ajm u . U sta now ienie odrębnej w łasności takiego lo k alu pociąga za sobą konieczność now ego określenia sy tu acji najem cy. N iew ątp liw ie w celu o chrony a k tu a ln y c h użytkow ników lokali w p aństw ow ych dom ach w ielom ieszkanio w ych p rzy jęto k o n stru k cję ścisłego zw iązania u stano w ien ia odrębnej w ła sności lo k alu ze stosunkiem n ajm u . Zgodnie z pow ołanym ju ż art. 15a u sta w y o gospodarce tere n am i w m iastach i osiedlach sam odzielne lokale w tego ro d zaju dom ach mogą być sprzed aw ane w yłącznie najem com tych lokali.
S form ułow anie u staw y jednoznacznie w skazuje na to, że n ik t in n y poza n ajem cą lokalu w p aństw ow ym dom u w ielom ieszkaniow ym n ie m o że stać się jego w łaścicielem . J e s t to w y raźn e n o v u m w porów naniu z dotychczasow ą sytuacją. W in n ych bow iem dom ach, gdzie dopuszczalne je s t ustanow ienie odrębnej w łasności lokalu, nie ty lk o n ajem cy m ogli n a byw ać je na w łasność. W praw dzie byli oni spośród po ten cjaln y ch n ab y w ców b ra n i pod uw agę w pierw szej kolejności, jednakże nie stanow ili w yłączn ej g ru py nabyw ców 11. i* Z a rz ą d z e n ie M in is tra G o s p o d a rk i T e re n o w e j i O c h ro n y Ś ro d o w is k a z d n ia 15.IX.1972 r. w s p r a w ie s p rz e d a ż y p rz e z P a ń s tw o n i e k tó r y c h d o m ó w je d n o r o d z in n y c h , lo k a li w m a ły c h d o m a c h m ie s z k a ln y c h ' i d o m a c h w ie lo m ie s z k a n io w y c h z ró w n o c z e s n y m o d d a w a n ie m d z ia łe k w u ż y tk o w a n ie w ie c z y s te (M P N r 45, poz. 249). u R o z p o rz ą d z e n ie R a d y M in is tró w z d n ia 18.V.1970 r. w s p r a w ie s p r z e d a ż y p rz e z P a ń s tw o b u d y n k ó w z r ó w n o c z e s n y m o d d a w a n ie m d z ia łe k w u ż y tk o w a n ie w ie c z y s te ( te k s t je d n o l i t y : Dz. U . z 1973 r . N r 20, poz. 118), z w a n e d a l e j „ ro z p o r z ą d z e n ie m RM z d n ia 18.V.1970 r.**
N r 4 (196) P rze kształce nie n a jm u w odrębną własność lokalu 7
Skoro więc ustaw odaw ca w y raźn ie stw ierdza zarów no w ustaw ie z d n ia 6.VII.1972 r. ja k i w zw iązanych z nią przepisach w ykonaw czych, że od ręb n a w łasność lokali w p aństw ow ych dom ach w ielom ieszkaniow ych może pow stać ty lk o na rzecz n ajem cy takiego lokalu, to w k onsekw encji należy uznać, że nie m cgą być sprzedaw ane lokale nie w y n a ję te , k tó re się zn ajdu ją w ta k ic h dom ach. Zw iązanie u stanow ienia o d ręb n ej w ła sności ze stosunkiem n a jm u pow oduje, że w e w spom nianej sy tu a c ji lo kal ta k i pow inien być w p ierw oddany w najem , a dopiero potem n aje m ca może się stać jego w łaścicielem . W te n sposób państw ow e dom y w ielo- m ieszkanicw e w dalszym ciągu m ają spełniać sw oją podstaw ow ą fu nk cję, czyli stanow ić bazę lokali zajm ow anych jed y n ie n a podstaw ie n a jm u za w iązanego na m ocy decyzji o przydziale. Od w oli zaś n a je m cy takiego lokalu m a zależeć, czy zechce on nabyć ów lokal na w łasność 12 * *.
Zw iązanie po w stan ia o drębnej w łasności lokali w dom ach w ielom iesz kaniow ych będących w łasnością P ań stw a ze stosunkiem n a jm u p ro w a dzi do uzależnienia p ow stania te j w łasności od zachow ania się n ajem cy . W te n sposób n astą p iło rozszerzenie dozwolonej sfery zachow ania się n ajem cy w odniesieniu do zajm ow anego przezeń lokalu. W y daje się, że m ożna przyjąć, iż uzyskał on dodatkow e u praw nienie. T reścią teg o u p ra w nienia jest m ożność doprow adzenia z jed n ej stro n y do u sta n ia sto su n k u n ajm u , a z d ru g iej — do pow stania odrębnej w łasności lokalu. N astęp u je tu jak b y przekształcenie n a jm u w odrębną w łasność lokalu.
Z p u n k tu w id zen ia najem cy isto tn e znaczenie m ają przesłanki, k tó re zgodnie z u staw ą w a ru n k u ją realizację tego up raw n iania, oraz sku tki, jak ie realizacja ta k a pociąga za sobą. R ozw ażania dotyczące ty c h zag ad n ień pow inny tak ż e um ożliw ić bliższe określenie c h a ra k te ru w sp o m n ia nego upraw n ien ia.
4. T ry b realizacji u p raw n ien ia n ajem cy do przekształcenia n a jm u w o d ręb n ą w łasność lo k alu p recy zu ją bliżej p rzep isy w ykonaw cze do u s ta w y o gospodarce te re n a m i w m iastach i o sie d la c h 1S. W m yśl ty c h p rz e pisów najem ca, chcąc, uzyskać w łasność zajm ow anego lokalu, pow inien: a) złożyć w niosek do odpow iedniego org an u ad m in istracji, b) zaw rzeć n o tarialn ą um ow ę, c) uiścić cenę.
Ad a) W raz ie przeznaczenia określonego dom u do sprzedaży, n a je m ców położonych w nim lokali należy pisem nie o ty m pow iadom ić (§ 5 ro z porządzenia M GK z d n ia 18.Y.1970 r.). Z in icjaty w ą przeznaczenia do
12 w w y ją tk o w y c h w y p a d k a c h n a le ż a ło b y u z n a ć , że m og ą b y ć s p rz e d a w a n e lo k a le , k tó r e w c z ę śc i n ie b y ły w y n a j ę t e . U s ta w a n ie w p r o w a d z a w a r u n k u , b y n a b y w c ą b y ł n a je m c a c a łe g o w y o d rę b n io n e g o lo k a lu . W ra z ie w ię c g d y sa m o d z ie ln y lo k a l b y ł z a jm o w a n y p rz e z k ilk u n a je m c ó w , a z o s ta n ie ty lk o je d e n s p o ś ró d n ic h (w s to s u n k u d o p o z o s ta ły c h n a je m w y g a s ł n p . n a s k u te k ś m ie r c i n a je m c y i b r a k u o só b b lis k ic h ), m o że o n k u p ić c a ły lo k a l b e z u z y s k iw a n ia w p ie r w p rz y d z ia łu n a p o z o s ta łe części. U p r a w n ie n ie t a k i e b ę d z ie n a je m c y p rz y s łu g iw a ło j e d y n ie do c z a s u , g d y w o ln e c z ę śc i s a m o d z ie ln e g o lo k a lu n ie z o s ta n ą p o n o w n ie p r z y d z ie lo n e in n y m o so b o m i w y n a ję te . T a k a w y ją tk o w a s y tu a c ja b ę d z ie m ia ła m ie js c e o c z y w iś c ie ty lk o w te d y , g d y lo k a l z a jm o w a n y p rz e z k ilk u n a je m c ó w n ie b ę d z ie m ó g ł b y ć p o d z ie lo n y n a k ilk a lo k a li sa m o d z ie ln y c h ( o d rę b n y c h ). is S ą to p r z e p is y r o z p o rz ą d z e n ia M in is tra G o s p o d a rk i K o m u n a ln e j z d n ia 18.V.1970 r. w s p r a w ie t r y b u o d d a w a n ia w u ż y tk o w a n ie w ie c z y s te te r e n ó w p a ń s tw o w y c h i s p rz e d a ż y p o ło ż o n y c h n a n ic h b u d y n k ó w (Dz. U . N r 13, p oz. 120; z m ia n a : Dz. U. z 1972 r . N r 51, p o z. 331), z w a n e d a le j „ r o z p o r z ą d z e n ie m M G K z d n ia 18.V.1970 r . ” , o ra z p r z e p is y ro z p o rz ą d z e n ia RM z d n ia 18.Y.1970 r ., p o w o ła n e g o w y ż e j w p rz y p is ie i i .
8 J ó z e f F r ą c k o w i a k N r 4 (19S)
sprzedaży określonego sam odzielnego lokalu m ieszkalnego może w y stą p ić tak że sam najem ca bez czekania n a zaw iadom ienie go przez określo ny organ, że lokale w d a n y m dom u m ogą być sprzedane. Jeżeli najem ca d e c y d u je się n a ku pn o lokalu, składa w niosek o nabycie tegoż lokalu — ja k o przedm iotu odrębnej w łasności z jednoczesnym oddaniem m u w u ży tk o w anie w ieczyste ułam kow ej części te re n u — do jedno stk i sp raw u jącej za rząd budynkiem . Jed n o stk a zarządzająca w zasadzie ty lk o opiniuje ta k i w niosek n ajem cy i przesyła go do w ydziału u rzęd u pow iatow ego (m iej skiego) zajm ującego się sp raw am i lokalow ym i u .
O dm iennie w ygląda sy tuacja, gdy lo kal zn ajd u je się w zakładow ym dom u m ieszkalnym . Jed n o stk a zarząd zająca decyduje tu ta j sam a o do puszczalności sprzedaży. Gdy uzna, że lokal może być sprzedany, przesyła w niosek do odpowiedniego w ydziału u rzęd u powiatow ego. Może je d n a k rów nież negaty w n ie ustosunkow ać się do w niosku najem cy; w w y p a d k u ta k im zaw iadam ia jed y n ie o sw ej decyzji w nioskodaw cę. Ta dosyć isto t n a różnica co do pozycji i stanow iska jedn o stki zarządzającej b u d y n k iem podyktow ana jest n iew ątpliw ie koniecznością zachow ania pew nej g ru p y lo kali do dyspozycji zakładu p racy , n iezbędnych dla zapew nienia ciągłości p ro d u k cji czy też z inn y ch powodów 14 15.
Z-łożenie w niosku o n abycie n a w łasność lokalu pociąga za sobą w aż n y dla n ajem cy skutek. O to bow iem od dnia złożenia w niosku do czasu rozstrzygnięcia nie m ożna w yd aw ać decyzji co do dysponow ania ty m lo k a le m (§ 8 ust. 7 rozporządzenia M GK z dnia 18.V.1970 r.). Ma to szcze gólne znaczenie dla najem ców zajm u ją c y c h w iększe lokale, niż w y n ik a to z obow iązujących norm zaludnienia. N ajem ca bow iem zajm u jący ta k i w iększy lokal też m oże go nabyć n a własność, gdyż b rak jest przepisu, k tó ry by uzależniał sprzedaż lokalu najem cy od tego, czy zajm ow any przez niego lokal odpowiada no rm o m zaludnienia. N atom iast w czasie trw a n ia stosunku najm u , jeżeli lo k al zaludniony jest poniżej obow iązu jący ch norm , w łaściw y do sp raw m ieszkaniow ych organ a d m in istracji m oże dokw aterow ać do części lo k alu (stanow iącej co najm n iej jed en pokój) inną osobę w try b ie przew id zian y m w art. 49 p raw a lokalowego. T a możliwość dysponow ania lokalem n ajem cy zostaje w łaśnie w yłączona w raz ie złożenia w niosku o nabycie lo kalu na w łasność, i to ju ż od dnia złożenia wniosku.
O dopuszczalności nabycia przez n ajem cę lokalu n a własność decyduje n acżeln ik p o w iatu (lub ró w n o rzęd n y stopniem organ) albo upow ażniony p rzez niego kierow nik w łaściw ego do sp raw gospodarki m ieszkaniow ej w y d ziału w urzędzie pow iatow ym (m iejskim albo dzielnicow ym w m ia sta c h w ydzielonych z w ojew ództw ). D ecyzja naczelnika pow iatu lu b upo
14 P rz e p is y p o w o ła n e j u s ta w y o g o s p o d a rc e te r e n a m i w m ia s ta c h i o s ie d la c h o ra z ro z p o r z ą d z e ń w y k o n a w c z y c h m ó w ią o p r e z y d i u m r a d y n a r o d o w e j i je g o w y d z i a ł a c h . W z w ią z k u z u s ta w ą z d n ia 22.XI.1973 r . o z m ia n ie u s ta w y o r a d a c h n a r o d o w y c h (Dz. U . N r 47, poz. 276) f u n k c j e p r e z y d ió w p r z e ję li n a c z e ln ic y lu b p r e z y d e n c i m ia s t. W d a ls z y m c ią g u b ę d ą w ięc u ż y w a n e o k r e ś le n ia w y n ik a ją c e z a k tu a ln e g o s t a n u p ra w n e g o .
15 M im o że p r z e p is y n ie w p r o w a d z a ją z a k a z u , w y d a je się w ą tp liw e , ż e b y tz w . lo k a le f u n k c y j n e , p o z o s ta ją c e p o d z a r z ą d e m j e d n o s tk i o r g a n iz a c y jn e j r a d y n a r o d o w e j, ró w n ie ż m o g ły b y ć sp r z e d a w a n e ic h n a je m c o m . P r a w n i e rz e c z b io rą c , n ie m a p o te m u p rz e sz k ó d , a le sz c z e g ó ln a s y t u a c j a ty c h lo k a li z d a je się p rz e s ą d z a ć o k o n ie c z n o ś c i z a tr z y m a n ia ic h w d y s p o z y c ji d o ty c h c z a s o w e g o z a rz ą d c y .
N r 4 (196) P rze kształce nie n a j m u w odrębną własność łokału 9
w ażnionego kiero w nik a w ydziału stanow i podstaw ę do zaw arcia um ow y sprzed aży lo k alu z jednoczesnym oddaniem w użytkow anie w ieczyste części te re n u . D ecyzja ta k a rozstrzyga o in dyw idualnej spraw ie z zakresu zarządzania pań stw o w y m i nieruchom ościam i, czyli z zakresu a d m in istra c ji państw ow ej, dlatego też należy stosować do niej postanow ienia k.p.a. z uw zględnieniem przepisów rozporządzenia z dnia 18.V .1970 r., jako p rz e pisów szczególnych. D ecyzja ta określa osobę nabyw cy (w przyszłości stro n ę um ow y) oraz p recy zu je przedm iot sprzedaży. O stateczna decyzja w iąże organ ad m in istra c y jn y , a w zw iązku z tym pow staje dla niego obow iązek zaw arcia oznaczonej w decyzji um owy. N ajem ca zaś, jako a d re sa t te j decyzji, n abyw a na jej podstaw ie up raw nien ie do zaw arcia um ow y, k tó re j przedm iot i stro n y zostały ju ż w tej decyzji w skazane. S ytuacje, w k tó ry c h z decyzji ad m in istracy jn ej w ypływ a obow iązek za w arcia um ow y ty lk o dla jed n ej ze stron, są naszem u p raw u znane 16, i w y d a je się, że w om aw ianym w y p ad k u m am y do czynienia w łaśnie z tak ą s y tu a c ją 17 18.
W yłania się tu jed n a k isto tn y problem środków , p rzy pom ocy k tó ry ch u p raw n io n y z decyzji (najem ca) może zrealizow ać swoje roszczenie o za w arcie um ow y. N ie sposób bowiem w yłączyć z góry m ożliwości n ie w y - w iązania się o rg a n u a d m in istracji z obow iązku zaw arcia um ow y sp rz e daży lokalu. N ajw łaściw szym sposobem w y d aje się w tak ie j sy tu a c ji w y toczenie pow ództw a cyw ilnego o zaw arcie um owy, bo ty lk o sąd, w y d a jąc orzeczenie określone w a rt. 64 k.c., m a przew idziane w praw ie śro d ki służące przym usow ej realizacji tego rod zaju roszczeń. J a k słusznie pod k reślono w lite ra tu rz e , droga a d m in istracy jn a do dochodzenia tego rosz czenia nie w y d a je się ani praw n ie uzasadniona, an i realn ie m ożliw a 1S. Ad b) J a k z powyższego w ynika, na podstaw ie decyzji a d m in istra c y j n e j n ajem ca m oże doprow adzić do zaw arcia um ow y sprzedaży, k tó re j sk u tk ie m będzie ustanow ienie na jego rzecz odrębnej w łasności lokalu. U m ow a tak a pow inna być zaw arta w form ie a k tu notarialnego. P rz e
16 S. G r z y b o w s k i : A k t a d m in is tr a c y jn y ja k o ź ró d ło s to s u n k ó w o b lig a c y jn y c h (u w a g i n a tle a r t . 397—404 k .c .), P iP 1966, n r 9, s. 274; W. C z a c h ó r s k i : P ra w o z o b o w ią z a ń w z a r y s ie , W a rs z a w a 1968, s. 176—180; A. W o l t e r : P ra w o c y w iln e — Z a ry s c z ę śc i o g ó ln ej,. W a rs z a w a 1963, s. 273.
17 S z e rz e j ty m p r o b le m e m w a n a lo g ic z n e j s y tu a c ji z a jm u ją się E. Ł ę t o w s k a i J . Ł ę t o w s k i w k o m e n ta r z u d o u c h w a ły p e łn e g o s k ła d u Iz b y C y w iln e j SN z d n ia 25.IV .1964 r. I I I OC 12/64 (F u n k c jo n o w a n ie a d m in is tr a c ji w ś w ie tle o rz e c z n ic tw a , W a rs z a w a 1967, s. 97—99). 18 O s ta te c z n a d e c y z ja o sp rz e d a ż y lo k a lu p rz e z P a ń s tw o n a je m c y s tw a rz a szczeg ó ln ą s y t u a c j ę p r a w n ą . S tr o n y p rz y s z łe j u m o w y u z g o d n iły w to k u p o stę p o w a n ia sw o ją w o lę z a w a r c ia u m o w y s p rz e d a ż y . C h o c ia ż w ię c d e c y z ja a d m in is tr a c y jn a ro d z i w z a s a d z ie ty lk o s k u tk i a d m in is tr a c y jn o p r a w n e z e w z g lę d u n a sw ó j c h a r a k t e r p rz y g o to w a w c z y w s to s u n k u d o c z y n n o ś c i c y w iln o p r a w n e j, to j e d n a k w y d a je się , że d o d o c h o d z e n ia u p r a w n ie n ia w y n ik a ją c e g o z n ie j d la a d r e s a ta w ła ś c iw a j e s t d r o g a p o w ó d z tw a c y w iln e g o o p a rte g o n a a r t. 64 k .c . O rg a n a d m in is tr a c y jn y je s t z w ią z a n y d e c y z ją , k t ó r a o z n a c z a p r z e d m io t i w y m ie n ia s ta d n y p r z y s z łe j u m o w y , d la o b y w a te la ro d z i z a ś o n a u p r a w n ie n ie d o z a w a rc ia o z n a c z o n e j w n ie j u m o w y . G d y b y u z n a ć , że d r o g a p o w ó d z tw a c y w iln e g o j e s t n ie d o p u s z c z a ln a , to u p r a w n io n e m u p r z y s łu g iw a ła b y ty lk o d r o g a s k a rg i w n io sk ó w . U k s z ta łto w a n ie p rz e z u s ta w o d a w c ę s p r z e d a ż y lo k a li w o p is a n y c h w p r a c y d w u s ta d ia c h , p r z y c z y m n a j p i e r w n a s tę p u je u z g o d n ie n ie w o li z a w a r c ia u m o w y w f o rm ie d e c y z ji a d m in is tr a c y jn e j, w s k a z u je n a m o ż liw o ść t r a k t o w a n i a te j d e c y z ji ja k o z o b o w ią z u ją c e j do z a w a rc ia u m o w y , a w k o n s e k w e n c ji — n a m o ż liw o ść d o c h o d z e n ia te g o ro s z c z e n ia w t r y b ie p rz e w id z ia n y m w a r t . 64 k.c. P o d o b n ie E. Ł ę t o w s k a i J. Ł ę t o w s k i : o p . c it., s. 100.
10 J ó z e f F r ą c k o w i a k N r 4 (196)
w id u ją to p rzep isy rozporządzenia RM z dnia 18.V.1970 r., ja k rów nież przep isy k.c., k tó re do ustan o w ien ia o drębnej w łasności lokalu w y m ag ają fo rm y n o ta ria ln e j (art. 137 k.c.).
Z w iązanie um ow y sprzedaży lokalu najem cy z decyzją a d m in istra cy jn ą. k tó ra jest podstaw ą zaw arcia tej um ow y, skłania do rozw ażenia w zajem n y ch zależności zachodzących m iędzy um ową cyw ilno praw ną a d e cyzją. W szczególności in te resu jąc e jest tu zagadnienie w pływ u u ch y le n ia decy zji ad m in istracy jn ej na ważność zaw artej ju ż um owy.
D ecyzja zaw ierająca zgodę o rg an u adm in istracji na sprzedaż lokalu o kreślo n em u n a je m cy rodzi roszczenie o zaw arcie um ow y sprzedaży, je st więc ona niew ątp liw ie decyzją, na m ocy k tó rej jej a d re sa t n aby w a p r a wo. Ja k o ta k a może więc być w zasadzie uchylona ty lk o za zgodą a d re sata (art. 136 k.p.a.). W yjątkow o tylko, gdyby z decyzją tą w iązało się zagrożenie dla zdrow ia lu b życia ludzkiego albo g dy b y pow odow ało to pow ażne szkody dla gospodarki narodow ej lu b n aruszało w ażne in te resy pań stw a, może ona być u chylona n aw et bez zgody stron. Jeżeli tak a w łaśn ie decy zja była jednocześnie podstaw ą zaw artej um ow y cyw ilno p raw n e j, to p ow staje w ów czas zagadnienie oceny skutków jej uchy lenia dla w ażności um ow y. Podobny problem w yłoni się tak że w razie u c h y len ia ostatecznej decyzji z pow odu jej niew ażności z m ocy a rt. 137 k.p.a. W ydaje się, że rozstrzygnięcie in teresu jącego nas zagadnienia pow in n o się opierać n a w yrażonej w orzecznictw ie i zaakceptow anej w lite r a tu rz e z a sa d z ie 13, iż w sferze p raw a cyw ilnego organ ad m in istra c y jn y działa jako stro n a m ająca ró w n e praw a, a w zw iązku z tym , uczestni cząc w obrocie cyw ilnym , m usi się on podporządkow ać w ym aganiom sta w ia n y m przez to p raw o uczestnikom obrotu. K onsekw encją te j zasady będzie stanow isko, że u ch y len ie decyzji ad m in istra c y jn ej, na podstaw ie k tó rej zaw arto um ow ę sprzedaży lokalu najem cy, nie może spowodować sam o p rzez się niew ażności te j um ow y. U znanie niew ażności tak ie j um o w y lu b u ch y len ie się od skutków zaw artego w niej ośw iadczenia w oli je s t m ożliw e ty lk o n a w a ru n k a ch przew idzianych w przepisach praw a cyw ilnego. Sam zaś fa k t u chylenia decyzji w sytuacji, gdy źródłem sto su n k u cyw iln o p raw n eg o jest um ow a stron, nie pociąga za sobą w św ietle ty c h przepisów niew ażności um owy. Nie bez znaczenia n ato m iast dla oceny, z p u n k tu w idzenia praw a cyw ilnego, ważności um ow y i m ożliwości u ch ylenia się od skutków zaw artego w n iej ośw iadczenia w oli będą p rz y czyn y u ch y le n ia decy zji ad m in istracy jn ej. B adanie ty c h przyczyn i oce n a ich w ły w u n a skuteczność zaw arty ch w um ow ie ośw iadczeń w oli n a leży je d n a k w ostateczności do sądu, gdyż ty lk o on m oże orzec o s k u t kach czynności cy w ilnopraw nej.
In n e rozw iązanie, w szczególności rozw iązanie zakładające auto m atycz ną niew ażność um ow y w w y n ik u uchylenia decyzji ad m in istra c y jn ej, nie w y d aje się m ożliw e do przyjęcia. S taw iałoby ono org an a d m in istracy jn y w pozycji uprzy w ilejo w an ej, prow adząc p rzy ty m do pozbaw ienia rze czyw istego znaczenia dokonanych przez niego czynności cyw ilnopraw nych. U m ow a n o tarialn a, k tó ra w odczuciu nabyw ców stanow i zabezpieczenie ich interesów , m ogłaby się stać niew ażna bez m ożliwości uczestniczenia 19
19 P o r . c y to w a n e w p r z y p is ie 17 u c h w a lą SN i k o m e n ta r z d o n ie j E . i J . Ł ę t o w - s k i c h.
N r 4 (196) P rze kształce nie n a jm u w odrębną własność lokalu 11
nabyw cy w postępow aniu oceniającym jej ważność, a to z kolei m ogłoby niew ątp liw ie podw ażyć' zaufanie p o ten cjalny ch nabyw ców do zaw iera n y c h z organem a d m in istra c y jn y m um ów sprzedaży.
Ad c) N abycie lo k alu przez najem cę n astęp u je w drodze um ow y sprze daży, jest więc ono uzależnione od zap ła ty ceny lokalu. Sposób u stalen ia • c e n y i jej zap łaty został określony w przepisach rozporządzenia RM z dnia 18.V.1970 r. Na wysokość ceny m a w pływ : położenie budynku, w yposaże nie lokalu w urząd zenia i instalacje oraz stopień zużycia lokalu. Tabela stanow iąca załącznik do rozporządzenia RM z dnia 18.V.1970 r. w prow adza sta w k i zasadnicze w w ysokości od 2 do 3 tys. zł za 1 m 2 pow ierzchni u ż y t kow ej. Jeśli chodzi o u sytuow anie budynku, to bierze się pod. uw agę w ielkość m iasta o raz dzielnicę, w k tó rej b u d y n ek się znajduje. Podział na dzielnice u sta la n aczelnik pow iatu (miasta). W ysokość ceny lokalu zależy od w yposażenia go w ta k ie u rządzenia i in stalacje, ja k wodociąg, k an alizacja, ogrzew anie piecowe, gazowe lu b c.o., bądź w dźwig osobo w y (windę). S topień zużycia w pływ a n a cenę w te n sposób, że za każdy p ełn y rok ek sploatacji b u d y n k u odlicza się 1,25% w artości sprzedaw anego lokalu. Nie m ożna jed n a k odliczyć w ięcej niż 50°/o w artości p ierw otn ej. Je że li dom poddany b ył k a p italn em u rem ontow i lu b m odernizacji, to sto p ień zużycia odlicza się począw szy od następnego ro k u po oddaniu b u d y n k u do eksploatacji. O tym , czy m iał m iejsce k ap italn y rem o n t lu b m odernizacja, d ecy d u je — zgodnie z przepisam i rozporządzenia RM z dnia 18.V.1970 r. — okoliczność, czy w ich w y n ik u nastąp iło pełne p rzy w ró cenie w alorów k o n stru k c y jn y c h i użytkow ych b udynku.
W chw ili zaw arcia um ow y najem ca pow inien zapłacić co n a jm n ie j 30% ceny; reszta może być rozłożona na m iesięczne ra ty , p łatn e, w za leżności od w a ru n k ó w ekonom icznych kupującego, w ciągu 10— 25 lat. W cześniejsza zap łata ceny niż w ustalonym w um ow ie term in ie pow odu je um orzenie części należnej od n ab y w cy kw oty. N ajw iększe um orzenie, tj. 28 % całej kw oty, jak ą m a zapłacić nabyw ca, jest m ożliw e w razie z a p ła ty pełnej ceny w chw ili zaw arcia um ow y. A by zatem n ajem ca m ógł n a b y ć na w łasność zajm ow any przez siebie lokal, pow inien on dyspo now ać co n a jm n ie j kw otą odpow iadającą 30% w artości kupow anego lo k alu.
5. R ealizacja u p raw n ie n ia n ajem cy do przek ształcen ia n a jm u w o dręb n ą w łasność lo k alu pow oduje ustan ie stosunku n a jm u o raz pow stanie o d ręb n ej w łasności lokalu. N astęp u je to z m om entem zaw arcia um ow y, zgodnie bow iem z a rt. 155 k.c. um ow a sprzedaży przenosi w łasność n a nabyw cę. W prow adzenie do um ow y w a ru n k u lu b te rm in u (np. że sto su n e k n a jm u skończy się dopiero w m iesiąc po zaw arciu um ow y i że ty m sam ym n ajem ca z u pływ em tego te rm in u stan ie się w łaścicielem ) pozba w ia um ow ę jej sk u tk u rozporządzającego. Tego ro d zaju postanow ienie pociągałoby za sobą konieczność zaw arcia jeszcze jednej um ow y n o ta ria ln e j, k tó ra przenosiłaby własność lokalu.
P rzek ształcen ie n a jm u w odrębną w łasność lokalu d a je w praw d zie n a jem cy w iększe u p raw n ie n ia w stosu n ku do zajm ow anego lokalu, ale w ią że się także ze zm ianą jego obowiązków. N ajem ca s ta je się nie ty lk o w ła ścicielem zajm ow anego lokalu, ale rów nież w spółw łaścicielem części b u d y n k u , w k tó ry m lokal się zn ajd u je, o raz u żytkow nikiem w ieczystym części te re n u , n a k tó ry m położony jest budynek.
12 J ó z e f F r ą c k o w i a k N r 4 U»6>
P ra w a i obow iązki osoby, k tó rej p rzy sług uje odrębna w łasność lokalu, re g u lu ją p rzep isy k.c. Chcąc więc do kładnie określić sy tu a c ję daw nego n ajem cy od chw ili u stanow ienia odrębnej w łasności lokalu, należałoby przeprow adzić — na podstaw ie ty c h przepisów —• szczegółową analizę u p raw n ie ń i obowiązków w łaściciela lokalu. J e st to jed n a k zagadnienie zbyt szerokie i w y m ag ające odrębnego opracow ania 20. Celowe n ato m iast w y d a je się w skazanie na istotne różnice w sy tu acji n ajem cy i w łaści ciela lokalu oraz na pew ne odrębności w ureg u lo w an iu sp raw zw iąza n ych z w łasnością lokalu, w y n ik ające z przepisów rozporządzeń z dnia
18.V.1970 r.
P rzed m io tem odrębnej własności w rozw ażanym przez nas w y p ad k u może być lokal m ieszkalny, k tó ry zajm ow any był p rzedtem n a podsta w ie sto su n ku najm u . Ma to być „sam odzielny lokal m ieszk aln y ”. W y kluczone jest więc tu ta j nab y w an ie na własność pom ieszczeń, k tó re nie są dostatecznie w yodrębnione fizycznie. Sam o pojęcie „lokal m ieszk aln y ” nie zostało zdefiniow ane an i w k.c., an i w innych m ogących wchodzić w rac h u b ę ustaw ach. Zgodnie n atom iast z decyzją M inistra G ospodarki K om unalnej z dnia 24.X .1962 r. (Nr PG L-X VI-304/62) „lokalem m ieszkal n y m w ro zum ieniu a rt. 3 ust. 2 ustaw y z d n ia 28.V.1957 r. (Dz. U. z 1962 r. N r 47, poz. 228) jest izba lu b zespół izb, k tó ry w raz z p rzynależnym i do n ich ew e n tu aln y m i pom ieszczeniam i użytkow ym i i u rządzeniam i tw orzy fu n k cjo n a ln ą całość” 21. Nie m a żadnych przeszkód, aby d efin icję tę sto sować także p rzy określan iu pojęcia lokalu m ieszkalnego w razie u sta now ienia o drębnej w łasności w państw ow ych dom ach w ielom ieszkanio- w ych. Pozw ala ona uzyskać daw nem u n ajem cy pozycję w łaściciela w sto su n k u do w szystkich ty c h pom ieszczeń i urządzeń, z k tó ry ch korzystał ty lk o na w łasn y użytek, tzn. nie ty lk o w odniesieniu do lokalu, ale także do p iw nicy czy w yodrębnionej części stry ch u. J a k w ynika natom iast z doniesień prasow ych, k sz ta łtu je się p ra k ty k a prow adząca do sprzedaży ty lk o lokalu bez pom ieszczeń fu n k cjo n alnie z nim zw iązanych, k tó re m o gą być jed y n ie w y n a jm o w a n e 22. W ydaje się to zupełnie zbęd nym kom plikow aniem sy tu acji p raw n ej w łaściciela lokalu. P onadto p ow staje pro blem , k to będzie w y n ajm u jący m , jeżeli w szystkie lokale w b u d y n k u zo stan ą sprzedane. W zw iązku z ty m należałoby postulow ać, a b y w um o w ach o u stanow ienie odrębnej w łasności lokalu, któ re pow inny określać wielkość, położenie i rozm iar lokalu, uw zględniano, że lokal m ieszkalny to rów nież fu n kcjo n alnie zw iązane z nim pom ieszczenia użytkow e.
S tając się w łaścicielem daw ny n ajem ca uzyskuje u p raw n ie n ie do roz porządzenia lokalem . Zbycie lokalu n astęp u je zawsze w raz ze zbyciem u d ziału w e w spółw łasności i p raw a uży tk ow an ia w ieczystego części te ren u , gdyż są one zw iązane z p raw em o drębnej w łasności lokalu, co w y n ik a w p ro st z k.c. P rzepisy rozporządzenia RM z d nia 18.V.1970 r. o g ran iczają u p raw n ien ie do rozporządzenia lokalem w te n sposób, że u sta
20 B liż e j p ro b le m e m ty m z a jm u je sie Z. R a d w a ń s k i : o p . c it., s. 44—101. P o r. ta k ż e p r a c ą z b io ro w ą : K o d e k s c y w iln y — K o m e n ta r z , t. 1, W a rs z a w a 1972, s. 350 i p o d a n ą t a m l i t e r a t u r ą .
21 P o r . „ O rz e c z n ic tw o n a c z e ln y c h o rg a n ó w a d m in is tr a c ji p a ń s tw o w e j” , w y d a w n ic tw o P ro k u r a t u r y G e n e r a ln e j, W a rs z a w a 1964, poz. 15.
22 p o r . „ 2 y c ie W a rsz a w y ” z d n ia 10.XI.1973 r., p o w o łu ją c e sią n a w y ja ś n ie n ia M ini s t e r s t w a G o s p o d a rk i T e re n o w e j 1 O c h ro n y Ś ro d o w is k a .
N r 4 (496) P rzekształcenie n a j m u w odrębną własność łokału 13
naw iają zakaz sprzedaży lokalu przed upływ em 5 la t od d a ty jego n a bycia. N aczelnik pow iatu (organ rów norzędny) może je d n a k zezwolić n a sprzedaż lokalu przed u pływ em 5-letniego o kresu. Tego ro d zaju o g ra niczenie, jak o w y ją te k od zasady pełnej ochrony w łasności osobistej (do k tó re j zaliczam y w łasność lokalu), należy in terp reto w ać bardzo ściśle. W obec tego, skoro przep isy m ów ią jedynie o zakazie sprzedaży osobie trzeciej, należy uznać, że nabyw ca lokalu od chwili, gdy uzyskał te n t y tu ł, może nim rozporządzać w drodze innych czynności niż um ow a sp rze daży. Od chw ili więc ustanow ienia o drębnej w łasności praw o do lokalu m oże być darow ane albo też może stanow ić przedm iot z ap isu lu b te s ta m en tu . W razie śm ierci w łaściciela praw o w łasności lok alu przechodzi n a jego spadkobierców w try b ie dziedziczenia ustaw ow ego lu b te sta m e n towego. Jeżeli jest k ilk u spadkobierców , prow adzi to z reg u ły do p o w sta n ia współwłasności w odniesieniu do lokalu. Zniesienie w spółw łasności może nastąpić zgodnie z przepisam i k.c. o dziale spadku.
W zw iązku z przyznaniem pełnego praw a dyspozycji lokalem m iesz k aln y m jego w łaścicielow i w yłan ia się problem , czy P ań stw o będzie m ogło odzyskać w łasność sprzedanego lokalu. P rz y jm u ją c za p u n k t w y j ścia obow iązujący system praw a, należy uznać, że tego ro d zaju sy tu acje mogą w ystępow ać ty lk o jako następstw o szczególnych okoliczności p rz e w idzianych przez praw o albo z woli samego właściciela. I tak , P ań stw o może się stać w łaścicielem lokalu: 1) w drodze przepisów o w yw łaszcze n iu 23, 2) w razie śm ierci w łaściciela lo k alu i b ra k u spadkobierców (art. 935 § 3 k.c.), 3) gdy um ow a o przeniesienie w łasności w sk u te k w ad ośw iadczenia woli lu b sprzeczności z bezw zględnie obow iązującym i p rz e pisam i okaże się niew ażna, 4) w sytuacji, gdy w łaściciel lok alu jest d łu ż nikiem S k arb u P ań stw a i P ań stw u p rzyznana zostaje w drodze egze kucji własność lo k a lu 24. Jeżeli natom iast chodzi o sy tu acje, w k tó ry ch S k a rb P aństw a może uzyskać w łasność lokalu z w oli n ajem cy , to w grę może tu wchodzić zrzeczenie się p raw a w łasności oraz sprzedaż. Z rze czenie się własności nieruchom ości, k tó ra stanow i p rzedm iot w łasności osobistej, jest m ożliw e zgodnie z art. 178 k.c. W try b ie przew id ziany m w ty m a rty k u le w łaściciel lokalu, trak to w an eg o przez p rzep isy z chw ilą ustanow ienia odrębnej w łasności jako nieruchom ość (przy ty m n ie w ą tp li w ie jest to przedm iot w łasności osobistej art. 133 k.c.), m oże się zrzec w łasności lokalu na rzecz S k a rb u P ań stw a. N atom iast m ożliw ość nabycia lokalu przez S k arb P a ń stw a w drodze um ow y sprzedaży będzie n ajczę ściej realizow ana przez w ykonanie p raw a pierw o k u p u w ted y, gdy w łaści ciel będzie sprzedaw ał lokal osobie trzeciej.
Z chw ilą przekształcenia n a jm u w o d rębn ą własność, daw nego n ajem cę obciążają obowiązki, k tó re p rzed tem ponosił w y n ajm u jący . O ile w y ko n yw anie ty c h obowiązków w stosunku do samego lokalu nie n astręcza problem ów , o ty le w odniesieniu do udziału w e w spółw łasności części budynku w yłania się in te resu jąc e zagadnienie uczestniczenia w zarządzie
28 P o r. a r t. 12a u s ta w y w y w ła s z c z e n io w e j, w p ro w a d z o n y u s ta w ą z d n ia 22.X I .1973 r. (Dz. U. N r 48, poz. 282).
24 W a rto n a d m ie n ić w ty m m ie js c u , że sa m a z w ło k a w z a p ła c ie r a t y c e n y k u p n a lo k a lu n ie p o w o d u je u t r a t y w ła s n o śc i. D o p ie ro g d y d o p ro w a d z i to do s p r z e d a ż y n ie r u c h o m o ś c i w tr y b ie e g z e k u c y jn y m , S k a r b P a ń s tw a m o że się s ta ć w ła ś c ic ie le m lo k a lu .
14 J ó z e f F r ą c k o w i a k N r 4 (196)'
budynkiem i ponoszenia zw iązanych z ty m obowiązków o raz w ykony w a nia przy słu g u jący ch upraw nień.
P rzedm iotem w spółw łasności są te części bud ynk u , k tó re służą do w spólnego u ż y tk u poszczególnych w łaścicieli lokalu lu b najem ców , jeżeli nie w szystkie lokale zostały sprzedane. M ając n a uw adze, że są to części budynku, k tó re w y m ag ają szczególnej troski, gdyż ich w y gląd i w łaści w y sta n przesądza w znacznym stopniu o stan dardzie zam ieszkania, pro blem spraw ow ania nad nim i w łaściw ej opieki staje się n iezm iernie istot ny, gdy pojaw ia się kilku w łaścicieli zam iast jednego, k tó ry m było w do d a tk u Państw o.
C elem u łatw ien ia spraw ow ania zarządu n ad budyn kiem , w któ rym z n a jd u ją się w yodrębnione lokale stanow iące w łasność z ajm u jący ch je osób, ustaw odaw ca nie pozostaw ił tej sp raw y do u reg u lo w an ia tylko w drodze porozum ienia m iędzy poszczególnym i w spółw łaścicielam i, ale w prow adził pew ne zasady norm u jące sposób zarządu. Z asady te w yraź n ie n a w ią zu ją do postanow ień k.c. dotyczących w spółw łasności.
Rozporządzenie z dnia 18.V.1970 r. przew id uje, że gdy odrębn a w łas ność zostaje ustanow iona w m niejszej niż 50% liczbie lokali znajdujących się w dom u, to zarząd w dalszym ciągu sp raw u je jed nostka państw ow a, k tó ra w y ko n y w ała go dotychczas. Jeżeli zaś odrębną w łasność ustanow io no w w iększej niż 50% liczbie lokali, w łaściciele ich m ogą się zrzeszać w spółdzielnię, k tó ra będzie się zajm ow ała spraw ow aniem zarządu do m em .
W p ierw szym w y p ad k u państw ow a jed n o stk a w y stęp u je jak o współ w łaściciel (którego udział w ynosi co n ajm n iej połowę) sp ra w u ją c y zarząd rzeczą w spólną. Zgodnie z przepisam i k.c. o w spółw łasności może ona w ted y podejm ow ać w szelkie czynności zw iązane z eksploatacją budynku należące do tzw . czynności zw ykłego zarządu. P rz y czynnościach prze kraczający ch zakres zw ykłego zarządu, gdyby pozostali w spółw łaściciele sprzeciw iali się ich dokonaniu, może ta jed no stk a w ystąpić do sądu o roz strzygn ięcie zasadności dokonania zam ierzonej czynności. W te n sposób, m im o istn ien ia o drębnej w łasności poszczególnych lokali, państw ow a jed nostka zarządzająca m a p raw n ie zagw arantow aną możność podejm ow ania czynności dotyczących zarządzanego b u d y n k u naw et w b ra k u co do tego zgody poszczególnych w łaścicieli. Nie oznacza to, oczywiście, a b y poszcze gólni w łaściciele lokali nie m ieli żadnego w pływ u na poczynania jed nostki zarządzającej. P aństw ow a jednostka zarządzająca, ja k o w spółw ła ściciel sp ra w u ją c y zarząd rzeczą w spólną, zobowiązana jest zgodnie z art. 208 k.c. do składania na żądanie w spółw łaścicieli rach u n k ó w z zarządu. G dyby zaś zam ierzała ona dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasada m i praw idłow ego zarządu, to każdy ze w spółw łaścicieli m oże żądać roz strzygn ięcia te j kw estii przez sąd. W ydaje się, że rozsądne korzystanie z ty ch u p raw n ie ń nie pow inno się stać przeszkodą w e w łaściw ym sprawo w an iu przez państw ow ą jednostkę zarządu dom em , w ięcej naw et, może ono w p ły n ąć na popraw ę jej działalności.
Z chw ilą gdy P aństw o przestanie m ieć udział w b u d y n k u wynoszą cym co n a jm n ie j połowę, państw ow a jed nostk a może oczywiście dalej prow adzić zarząd. Zostaje ona jed n a k bardziej ograniczona w olą poszcze gólnych w łaścicieli lokali, gdyż w spraw ach dotyczących zarząd u musia^ łaby uzyskać zgodę co n ajm n iej tak iej ich liczby, aby w raz z ich
udziała--N r 4 0196) Prz ekształcenie n a j m u w o d rę b n ą własność lokalu 15
m i mieć co n ajm n iej połow ę przedm iotu w spółw łasności. T ym też należy zapew ne tłum aczyć p rzew idzianą w przepisach rozp. RM z dnia 18.V. 1970 r. m ożliwość pow ołania w tak im razie spółdzielni sp raw u jącej za rząd w im ien iu poszczególnych w łaścicieli. Zgodnie z przepisam i pow oła nego rozporządzenia może pow stać ta k a sytu acja, że cały b u d y n e k będzie w łasnością poszczególnych w łaścicieli lokali, n ato m iast zarząd nim i sp ra w u je n adal jed n o stka państw ow a; w w y p a d k u ta k im należałob y uznać, że w y stę p u je ona jako p rzedstaw iciel ty c h w łaścicieli lokali. Źródłem stosu nku praw nego łączącego w ted y w spółw łaścicieli z zarządcą byłoby w yraźne lu b dorozum iane pow ierzenie prow adzenia jej sp raw związa n y ch z zarządem budynkiem .
P am ię ta ją c o w y rażo n y ch w rozporządzeniu RM z dnia 18.V.1970 r. za sadach dotyczących zarządzania budynkiem , należy brać pod uw agę, że zgodnie z a rt. 137 k.c. um ow a dotycząca u stanow ienia od ręb n ej własności lokalu pow inna określać sposób zarządu w spólną nieruchom ością.
P rzew idziane w rozporządzeniu RM z dnia 18.V.1970 r. zasady zarządu w spólnym b u d ynk iem o graniczają stro n y um ow y, w k tó re j ustanow iono o d ręb ną w łasność lokalu. U m ow ne o kreślenie zarządu pow inno opierać się n a zasadach w y rażo n y ch w pow yższym rozporządzeniu. Poniew aż przepisy tego rozporządzenia dotyczą in sty tu cji o kreślonych w k.c. (takich ja k o d ręb n a własność lo kalu i zw iązana z nią w spółwłasność), przeto postanow ienia k.c. zn ajd ą tu zastosow anie. Są to jed n a k w stosunku do k.c. przepisy szczególne. G dy zaś tę sam ą m aterię re g u lu ją przepisy ogól n e i szczególne, to w m y śl stosow anej reg u ły in te rp re ta c y jn e j, że lex
specialis derogat legi generali, należy, rzecz oczywista, uw zględniać zm ia
n y w prow adzone przepisem szczególnym .
Rozporządzenie RM z d n ia 18.V.1970 r. zaw iera nie ty lk o określenie zasad dotyczących sposobu spraw ow ania zarządu w spólnym budynkiem , ale u stala rów nież sposób uczestniczenia poszczególnych w łaścicieli loka li w ponoszeniu w yd atk ó w zw iązanych ze w spólnym budynkiem . Zacho wano tu kodeksow ą zasadę, że w y d atk i i ciężary zw iązane z rzeczą w spól n ą oblicza się w stosun k u do w ielkości udziałów, ale jednocześnie p rzy jęto jed n o lite ich o k reślen ie dla w szystkich budynków , i to naw et bez w zględu na stopień zużycia bud y n ku . Zgodnie z pow ołanym i przepisam i w łaściciel lokalu obow iązany jest do nakładów w w ysokości 3°/o rocznie w stosunk u do p ierw o tn ej w artości lokalu. N akłady te służą na pokrycie kosztów eksploatacji o raz bieżących i k ap ita ln y c h rem ontów . Są to oczy w iście n a k ła d y zw iązane z u trzy m an iem b u d y n k u w odpow iednim stanie jak o c a ło śc i25. Oprócz teg o w łaściciel lokalu ponosi w szelkie opłaty i n a kład y zw iązane tylk o z lokalem , tzn. o p łaty za ogrzew anie, ośw ietlenie, dostarczanie ciepłej w ody, k o rzy stan ie z w indy, ja k rów nież koszty w y ko nanych w lokalu n a w łasn ą ręk ę ulepszeń.
6. D okonane w yżej u stalen ia, w szczególności co do tr y b u realizacji u p raw n ie n ia n ajem cy do p rzekształcenia n a jm u w odrębną własność
25 O p ła ty te , ja k o n a le ż n o ś c i n ie o b ję te u s ta w ą z d n ia 6.V I.1958 r. o ś c ią g a n iu n a le ż n o śc i P a ń s tw a z t y t u ł u n a jm u lo k a li (Dz. U. z 1968 r . N r 35, poz. 156 o ra z z 1961 r. N r 32, poz. 159), n ie m o g ą b y ć ś c ią g a n e w u p ro s z c z o n y m t r y b ie p r z e w id z ia n y m tą u s ta w ą . W obec teg o w r a z ie z w ło k i w ic h z a p ła c ie w ie rz y c ie l, c z y li z a r z ą d c a d o m u m u si u z y s k a ć t y t u ł e g z e k u c y jn y , k tó r y m b ę d z ie o rz e c z e n ie s ą d u n a k a z u ją c e z a p ła tę o k r e ś lo n e j k w o ty .
16 J ó z e f F r ą c k o w i a k N r 4 (196)
lokali, pozw alają na bliższe określenie c h a ra k te ru tego up raw n ien ia. Stw orzenie przez przepis ustaw y z dnia 6.VII.1972 r. tak iej sy tu acji, w której u stanow ienie o drębnej w łasności lokalu w p aństw ow ym dom u w ielom ieszkaniow ym jest zależne od dozwolonego i fak u ltaty w n eg o za chow ania się najem cy tego lokalu, w y d aje się uzasadniać posługiw anie się dla jej oznaczenia term in em up raw n ienia. Przecież najem ca i ty lk o najem ca m a możność doprow adzenia do ustanow ienia odrębnej w łasności zajm ow anego przez niego lokalu.
Nie jest to jed n a k u praw nienie, któ re daw ałoby n ajem cy możność żą dania od d ru g iej stro n y określonego zachow ania się, w w yn ik u którego najem ca stanie się w łaścicielem lokalu. O możności bow iem ustanow ienia odrębnej w łasności w odniesieniu do konkretnego lokalu rozstrzyga o r g a n ad m in istracy jn y . W sto su n k u do tego organu n ajem cy nie p rzy słu g u je roszczenie o ustanow ienie odrębnej własności. W ty m stad iu m n a jem ca ma, ściśle biorąc, nie ty le możność przekształcenia n a jm u w od ręb n ą własność lokalu, ile możność dom agania się, aby organ a d m in istra c y jn y w ydał w tej sp raw ie decyzję.
Ta w y raźna nadrzędność pozycji o rg an u adm inistracy jneg o w sto su n k u do n ajem cy prow adzi do w niosku, że m ożna tu mówić co n ajw yżej 0 u p raw n ien iu w y n ikłym ze stosunku ad m inistracyjnopraw nego.
S y tuacja n ajem cy zm ienia się jed n a k w sposób isto tny z chw ilą u p r a w om ocnienia się decyzji zezw alającej na ustanow ienie odrębnej w łasności lokalu. Sam a decyzja nie pow oduje ustan ia n a jm u i pow stania w łasności lokalu: sk u tk i tę w y n ik a ją dopiero z um ow y. N ajem ca jed n ak od chw ili, gdy decyzja stanie się ostateczna, m a w stosunku do organu a d m in istra cyjnego inną pozycję. P rzy słu g u je m u m ianow icie roszczenie o zaw arcie um ow y przenoszącej n a niego w łasność lokalu. Jego up raw n ien ie do przekształcenia n a jm u w odrębną w łasność lokalu zm ieniło w te n sposób sw ój c h a ra k te r. Stało się ono u praw nieniem , którego realizacji może do chodzić na drodze sądowej. O rgan (osoba praw na), w stosunku do k tó rej u p raw nien ie to m u przysługuje, utraciła sw ą nad rzędn ą pozycję (w z a k re sie możności rozstrzy gan ia o treści upraw nienia). S k łania to do uznania, że od chw ili upraw om ocnienia się decyzji om aw iane upraw nien ie n a je m cy uzyskuje c h a ra k te r cyw ilnego roszczenia.
Taka dwoistość c h a ra k te ru u p raw n ien ia n ajem cy do przekształcenia n a jm u w odrębną własność lokalu jest k onsekw encją uzależnienia o sta tecznych skutków ustanow ienia odrębnej w łasności w państw ow ych do m ach w ielom ieszkaniow ych od czynności cyw ilnopraw nej p rzy jednocze snym zachow aniu try b u ad m inistracy jn eg o w początkow ym stadium sp ra wy. Je st to jeszcze jed n a ilu stra c ja zw iązania reg u lacji cyw ilnopraw nej 1 ad m in istracy jn o p raw n ej w sp raw ach dotyczących k o rzystania z lokali m ieszkalnych.