Widok Funkcja regulacyjna renty gruntowej w kreowaniu przestrzeni mieszkalnej we Wrocławiu

(1)

STUDIA MIEJSKIE tom 2 (2010)

Jakub SZYMAŃSKI

Uniwersytet Wrocławski

FUNKCJA

REGULACYJNA RENTY GRUNTOWEJ

W KREOWANIU PRZESTRZENI

MIESZKALNEJ

WE WROCŁAWIU

GROUND RENT REGULATION FUNCTION

INCREATING HABITABLESPACEINWROCŁAW

ABSTRACT: This article is devoted to the issue of regulatory function of leashold in thecreation of liv- ing in Wrocław. In order to grasp the naturę of the issue the work firstly outlines the processes which led to an increase in its relevance, the processes connected with transformation and decentraliza- tion. Subsequently, the article points to the actors, whose decisions and actions affect the conditions for the functioning of the urban system and the main source of conflict in the city. The next part of the article describes the impact of the leashold as a subject to a mechanism of creation the ground for the city and the reference to the conditions of Wrocław. Afterwards the suburbia issues and the urban sprawi are described in the context of the subject of this article. The last part of the article quotes fore- casts on the population fluctuations in Wrocław and their impact on futurę demand for residential space. KEY WORDS: ground rent, regulation function, Wrocław

Wrocław od początku okresu zmiansystemowych jest jednymzośrodków, któ re charakteryzują się dynamicznym rozwojemgospodarczym. Rozwój miasta musi

uwidaczniaćsię w strukturachfunkcjonalno-przestrzennych. Przepisywprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym uruchomiły proces „komunalizacjimienia” i tym samymumożliwiłyprzejęcie gruntów miejskich przez samorządterytorialny orazinne podmioty instytucjonalnei gospodarcze. Dzięki tym przepisom mogłaujawnić sięren

ta gruntowa wmiastach, albowiem każda działkagruntów miejskichmogła stać się przedmiotem obrotu rynkowego.

W pierwszymokresie kształtowania się gospodarki rynkowej można obserwować wprzestrzeni miasta racjonalizacjęwykorzystania gruntów miejskich.Przejawem tejże

(2)

170 Jakub Szymański

racjonalizacji są dogęszczenia zabudowy mieszkaniowej na już istniejących osiedlach mieszkaniowych, wykorzystywane do celów budownictwa mieszkaniowego tzw. rezer wy terenowe w strefie śródmiejskiej (pozostałości po wojennych wyburzeniach) oraz bardzo intensywnie wykorzystywane tereny dawnych zakładów przemysłowych, obec nie zajmowane przez nowo powstające firmy.

W coraz większym stopniu istniejące zasoby mieszkaniowe są prywatyzowane i tym samym mogą stać się przedmiotem obrotu towarowego. Powoli zatem ujawnia ją się w przestrzeni miasta dwa podstawowe czynniki determinujące alokację jedno stek i gospodarstw domowych. Są to renta gruntowa oraz wolny rynek mieszkaniowy. Dzięki tym czynnikom przestrzeń miejska staje się areną gry o korzyści przestrzenne pomiędzy różnymi aktorami: podmiotami gospodarczymi, instytucjami, mieszkańca mi miasta itp. Rywalizacja o najlepszą dla swoich potrzeb lokalizację w przestrzeni miejskiej pomiędzy podmiotami ekonomicznymi oczywiście jest warunkowana rów nież czynnikami makroekonomicznymi i przepisami prawnymi. Te ostatnie winny de cydować o pożądanym ładzie funkcjonalno-przestrzennym miasta. Ład przestrzenny oczekiwany przez zarządy miasta winien być ujęty w miejscowych planach zagospo darowania przestrzennego. Dla socjologa zajmującego się zbiorowościami miejskimi jest niezrozumiałe, dlaczego znakomita większość miast takimi planami nie dysponuje. Większość nowo wytworzonych przestrzeni mieszkaniowych powstaje na podstawie indywidualnie wydawanych inwestorom tzw. warunków zabudowy. Pod względem urbanistyczno-architektonicznym nowo wytworzona przestrzeń miejska staje się prze strzenią chaotyczną, niespójną.

W nowych realiach ekonomicznych aktorów gry o przestrzeń można uszeregować pod względem ich możliwości ekonomicznych, które w ostatniej instancji definiują ich aktywność inwestycyjną w mieście. Przede wszystkim będą to deweloperzy, którzy nabyte w przetargach działki starają się jak najefektywniej wykorzystać pod względem ekonomicznym. Jeśli inwestują na obszarach centralnych lub śródmiejskich, najczę ściej są to pojedyncze budynki lub bardzo niewielkie zespoły mieszkaniowe. Również w nowo wytworzonych przestrzeniach inwestorzy ci tworzą tereny mieszkaniowe po zbawione infrastruktury społecznej: szkół, przedszkoli oraz innych instytucji. Pomijam w tym artykule nieco odmienne realia ekonomiczne czy reguły gry kreujące przestrzeń instytucjonalną, handlowo-usługową czy wytwórczą w mieście.

Przez znaczny okres procesy wytwarzania przestrzeni w Polsce, w tym także prze strzeni miejskiej, były podporządkowane głównie decyzjom politycznym o ściśle scentralizowanym charakterze. Brak renty gruntowej prowadził do swobodnego dys ponowania upaństwowioną, czyli niczyją, przestrzenią miejską (Borowik 2007). S.W. Kłopot jest zdania, że ład przestrzenno-funkcjonalny miast określały „ponadlokalne układy władzy i zarządzania, dysponujące swobodą w zawłaszczaniu przestrzeni miej skiej i alokacji funkcji w wytworzonej tkance miasta” (Kłopot 2003b, s. 125). Ostatnie dwie dekady przyniosły istotne zmiany w tej dziedzinie, które wiązały się z postępującą złożonością i decentralizacją procesów decyzyjnych oraz ze wzrostem wagi czynnika

(3)

Funkcja regulacyjna renty gruntowej wkreowaniu przestrzeni mieszkalnej we Wrocławiu 171

ekonomicznego w ichpodejmowaniu. Wwyniku tego prawo popytu i podaży oraz sama kwestia renty gruntowej mają dla analizy tych procesów kluczoweznaczenie. Wpływają natoczynniki ekonomiczne, któremającorazwiększeznaczenie, jednocze śnie zmniejszając rolę planów ogólnych, tworzonych przez urbanistów iregulujących przekształcenia tkanki miejskiej. Przejawem tego jest fakt, żeobecnie na wcześniej

sze procesy segregacyjnew obrębie Wrocławia, przebiegające według wykształcenia i pozycji społecznej,nakładająsięzróżnicowania ekonomiczneludności tego miasta.

S.W. Kłopot uważa, że prowadzi to bardzo szybko do pogłębiania procesów segmen-

tacyjnych według czynników statususpołecznego(Kłopot 1994, s. 106). Wskazane jest

więc podjęciezagadnienia kształtowaniasiętychprocesów we Wrocławiu z uwzględ

nieniem dotychczas zebranych informacji oraz wniosków sformułowanych naichpod

stawieprzez badaczy trendów w rozwojumiasta.

Jednym z zasadniczych przejawów procesu decentralizacji, na które wskazano

powyżej, jest przejmowanie dodatkowych uprawnień przezsamorządy terytorialne. W nowych warunkach powstała sytuacja, w której władze miasta uzyskały szerokie

uprawnienia i związane z nimi obowiązki oraz nowe źródła dochodów. Pozyskane przez Wrocław środki nie wystarczyły do realizacji kluczowych zadań związanych z przebudową układukomunikacyjnego i modernizacją infrastruktury technicznej, stanowiących ważne ograniczenia rozwojowe całego miasta (Kłopot 1994, s. 125).

Przede wszystkim brakowało i brakujeśrodkówna modernizację zasobów mieszka

niowych, które po 1990 r.przeszły na własność miasta. Z podobnymi trudnościami borykałosięrównieżwiele innych miast w Polsce.

Jednąz pierwszoplanowych ról kształtujących struktury przestrzennemiast od

grywają obecnie inwestorzy. Mającodpowiedniezaplecze finansowe,grupata stała

się partnerem dla władz miejskich, wyłączającztego układu mieszkańców,mniejszych inwestorów, słabe spółdzielnie mieszkaniowe i indywidualnych użytkowników. Rela cje takie mają z kolei swoje przełożeniena odsunięcie mieszkańców od swobodnego użytkowania wielu obszarów miasta (Kotus 2003, s. 192). W przestrzeni dużegomia

sta postsocjalistycznego nowej, komercyjnej treści nabierają obszary przestrzenipu

blicznej. Wdużych miastachprzestrzeń publicznacoraz częściejzostaje zawłaszczona przeznastępujące kategorie komercyjnych inwestycji:

a) obiekty, które wyznaczają nowy styl życia dla młodszych grup mieszkańców miast (np.klubynocne);

b) komercyjneobiekty rozrywkowe dostępne dla określonych grup społecznych, posiadających środki finansowena przebywanie w tych miejscach (np. galeriehandlo

we);

c) centrafinansowe, hotele, centrabiuroweikongresowe,będącepraktycznie trud

no dostępne dlamieszkańców (Kotus 2003, s. 215).

Polaryzacja społeczno-przestrzenna w strukturze przestrzennej miast postsocja-listycznych od początkutransformacji przebiega niezwykle dynamicznie. Należy przy tym zaznaczyć, że zdeterminowanajest zastanym, dość specyficznymukładem

(4)

prze-172 Jakub Szymański

strzenno-funkcjonalnym miast okresu realnego socjalizmu wraz z ich „egalitarną”

strukturą społeczną, na którą nakładają się procesy izjawiska charakterystyczne dla zachowańwolnorynkowych, z którychnajistotniejsze dla kształtowaniasię przestrzen-no-społecznychzróżnicowań są:

- przywrócenieznaczenia renty gruntowejiinnychmechanizmów rynkowych;

- zmianakryteriówalokacjiprzestrzennej zpolitycznych na ekonomiczne;

- wzrost liczby aktorów rywalizujących o konkretne lokalizacje wprzestrzeni miej

skiej (Szmytkowska2004, s. 215).

Wraz ze zmianami w procesach wytwarzaniaprzestrzenimiejskiej pojawiły się też

nowe podmioty, które stając się właścicielami(np.wspólnotymieszkaniowe), zaczęły

odgrywać istotne role w jej kształtowaniu(Groeger 2006, s. 307). ZdaniemS.W. Kło

pota sąnimi: samorządyterytorialne, przedsiębiorcy krajowi oraz zagraniczni, dawni

właściciele nieruchomości zmierzający dorestytucji swojej własności oraz instytucje i osoby prywatne dysponujące znacznymi środkami nakonsumpcjęindywidualną (Jało wiecki 2000,s. 36). Podmioty te musiały się jednakdostosować do reguł gry ryn-kowej. Ta grasprawia wprawdzie wrażenierywalizacjiopartej namodelowym założeniu istnienia możliwościwyboruw przypadku każdego zpodmiotów, ale w miejsce do tychczasowej przewagi scentralizowanych władz politycznych nie pojawiła się próż nia. Jak stwierdzaB.Jałowiecki, „w latach dziewięćdziesiątych Polska stała się terenem intensywnej penetracjifirmzagranicznych” (Jałowiecki2000, s. 44). Należy to wiązać

z procesami metropolizacji w dwóch znaczeniach.W pierwszymznaczeniuzachodzi metropolizacjazależna, a więc związana z istnieniem przewag innych metropolii nad

Wrocławiem, w drugimznaczeniu -metropolizacja związana zespełnieniemprzez

Wrocław funkcji metropolitalnychwzględem zależnych od niegoterenów. W przy padku obutychprocesówdochodzi do wzrostuistotności określonych funkcji i pod porządkowania właśnie imnajlepiej nadających się do tego terenów miasta. Funkcja mieszkaniowa, choć istotna, jest więc „wypychana”przez inne rodzaje funkcji o bar

dziej centralnym charakterze, w tymprzedewszystkim przez biznes, usługi wyższego rzędu, takie jak np. usługi hotelarskie czy finansowe.Niemożna jednakzapominać o istotnej wprzypadkuWrocławia (pomimowystępowania asymetrii pomiędzyobo

wiązkamia dodatkowymi środkami uzyskanymi po 1989r.)roli władz miasta,októrej

wspominam w dalszejczęści artykułu.

Należy stwierdzić istnienie silnegozwiązku pomiędzystatusem społecznym użyt kowników mieszkań a jakością zajmowanych zasobów iich usytuowaniem w prze

strzeni miasta. Rywalizacja o nowe tereny mieszkaniowe we Wrocławiu, naturalna w warunkach gospodarki rynkowej,przynosi organizacjiprzestrzeni miejskiej nieza mierzone negatywne konsekwencje. W miarępowszechnąstrategiąspółdzielni miesz

kaniowych staje się budowanowych blokównajuż istniejących osiedlach, co powoduje

ichnadmiernezagęszczaniekosztem przestrzeni międzyblokowej (Kłopot 2007).

Poszczególne podmioty, posiadające zróżnicowany poziom zasobów, podejmują

(5)

Funkcjaregulacyjna renty gruntowej wkreowaniuprzestrzeni mieszkalnej we Wrocławiu 173

należymieć wątpliwościco do faktu, że grata odbywała sięjużtakże wcześniej (S.W.

Kłopotw swymartykuleKształtowanie się struktury społeczno-przestrzennej polskiego Wrocławia wskazał naprzyczynyimechanizmtej gry przed1989 r., kiedy to działanie renty gruntowej uległo pewnemu zawieszeniu) (Kłopot 1992). Działki, domy, lokale

biurowe,usługowe, handlowei mieszkalne stają się zatem przedmiotem rywalizacji,

która może prowadzić (i częstoprowadzi) dokonfliktów. Oprócz gry rynkowej specyfi

kę przestrzeni miejskiejkształtują też codziennedecyzjei zachowania przestrzenne jej użytkowników -jakkolwiekto właśnie przestrzeń fizyczna wyznacza granice funkcjo

nowaniajednostek iichotoczenia społecznego. Gra o przestrzeń jest też uzależniona

odjej obiektywnych walorów użytkowych oraz od dostępu do informacjio związanych z nimi korzyściach. Niezależnie od owych walorów, w świadomościmieszkańców ist

nieje silne zróżnicowanie nalepsze i gorsze osiedlaikwartałyulic. Przedmiotem wa loryzacji wprzeważającej liczbie przypadkówsąkwartały dzielnic mieszkaniowych,

budynki, ulice jakorazobserwowalnyładichprzestrzennegozagospodarowania - ni

gdy natomiast praktycznie miasto jako całość.Walkaoalokację w przestrzeni wyni

ka z powszechnego dążeniajednostek igrup do jak najlepszego zaspokojenia swo

ich potrzeb. Powstałe w ramach różnorodnych procesów zróżnicowania jakościowe

ispołeczneprzestrzeni miejskiej są źródłem waloryzacji jej obszarów. Przestrzennych

rozróżnień dokonuje się w perspektywie dominujących preferencjii potrzeb - funk

cjonujących jako schemat percepcyjny przestrzenimaterialnej miasta,który jest także uwzględniany w procesachoceny wartości jej elementów funkcjonalnych w wymiarze ekonomicznym.Pogłębiającesię dystanse społeczne powoli mogą być odzwierciedlane przez tworzące się dystanse przestrzenne. Wynikająoneprzedewszystkimz segrega-cyjnejfunkcji czynników ekonomicznych.Czynnik lokalizacji jest elementem, w które

goperspektywiemożna prowadzić różnorodne rozważania zarówno w kontekście eko

nomicznymispołecznym,jak i w zakresie geografii przestrzeni. Zarysowane powyżej

procesy zachodzą także w przypadkuprzestrzeni mieszkalnej, atozewzględu na fakt,

że każdy człowiek namiarę swoichmożliwości i wyobrażeń dąży dozajęcia w prze

strzeni miejsca ooptymalnych warunkach zamieszkania (Kaczmarek 1996, s. 352). Pro

ces waloryzacji przestrzeni przebiega nie tylko w kontekście zasobów mieszkaniowych,

ale także - choćnadal w nieznacznymstopniu - w kontekście strukturyspołecznej. Jednymz czynników, który decyduje ocenie mieszkań, jestsposóbodbierania da negomiejsca przez mieszkańców. Z badań przeprowadzonych przezE. Bagińskie

go wynika, że weWrocławiuzanajbardziej nielubiany rejon uznano obszar wokół

ul. Traugutta. Oceniło go w tensposób35,4% mieszkańców (Bagiński 1998, s. 78). Gdy

by uszeregować obszary miasta wedługtego, które sąnajbardziejakceptowane przez badanych, tosąnimi w kolejności: Sępolno,Borek(całkowita akceptacja); Pilczyce, Karłowice (prawie całkowita akceptacja); Grabiszynek (akceptowany przez91,67%). Tychpięćrejonów łubianych przezmieszkańców można uważać za takie, jakie mogą

byćuznawane za modelowe środowiska mieszkalne (Bagiński 1998, s. 45). Ludzie

(6)

przyzwyczajenie do danego miejsca, ciszę i spokój, dobrąlokalizację w mieście - m.in.

bliskie położenie w stosunku do centrum (Bagiński 1998).

Przyjmując założenie istnienia rywalizacji o władzę w przestrzeni, zakłada sięjed

nocześnie istnienie konfliktów. Na podstawie analiz B. Jałowieckiego można wskazać

cztery główne źródłakonfliktów wprzestrzeni współczesnych miast polskich.Owe konflikty ogniskują się przede wszystkim wokół następujących kwestii:

1. Konflikt związanyz procesemprzejmowania mienia komunalnego. Sprzyjamu brak regulacji prawnych(brak uregulowanych stosunków własnościowych,brak ksiąg wieczystychitp.) i braki o charakterze organizacyjnym (brak personelu, brak aparatów geodezyjnychitp.).

2. Konflikt pomiędzy nabywcami idysponentami działekoraz lokaliwynikający

zograniczeniapodażyispekulacyjnegocharakterurynku nieruchomości.

3. Konflikt pomiędzy właścicielamia mieszkańcami lokali mieszkalnych dotyczący wysokości czynszów.

4. Syndrom NIMBY,a więc konfliktpomiędzy grupamiobywateli a inwestorami

w kwestii lokalizacji inwestycji o niekorzystnymwpływie na otoczenie (wpływten

przez obywatelimoże być postrzeganyjako szkodliwy,ale nie zawsze obawata jest

uzasadniona).

5. Potencjalne tło konfliktu pomiędzy inwestorem a deweloperem realizującym

swoje celew przestrzeniamieszkańcami tegoterenu, na którym działadeweloper (może to również dotyczyć terenów rewitalizowanych) (Jałowiecki 2000, s. 38).

Interesy mieszkańcówniekonieczniepokrywają sięzinteresamiinnych użytkowni ków przestrzeni miejskiej. W kontekście podjętegow tym artykule zagadnienia szcze gólnie istotny jest konflikt pomiędzyinteresaminabywców a interesami dysponentów działek. Oprócz tego, jakjuż wcześniej wspomniano, funkcja mieszkaniowaczęstojest „wypychana" poza centrum przez funkcję biurową lub biznesową.

Wiele sfer niezbędnych dla funkcjonowania, rozwoju, znaczenia czy prestiżu miasta

może pozostawać i często pozostaje wzasadniczej sprzecznościz preferencjami miesz

kańców, a niekiedy z etyką ekologiczną i etyką przestrzeni.Producenci, handlowcy, finansiści poszukują najdogodniejszych dlasiebie lokalizacji niekiedy za wszelką cenę, aichmożliwości, naciski, siła przekonywania przeważają znacznienadmożliwościami

wpływu mieszkańców na zagospodarowanietych lokalizacji. Ichoćbycipierwsi mieli najlepszą wolę porozumienia (ustępstw), to itakprzeważarachunekekonomiczny,np.

renta gruntowaoraz prawo podażyipopytu (Bagiński 1998, s. 21).

Rywalizacja o przestrzeń w warunkachgry rynkowej musi odbywać się wokre

ślonych ramach, które w tym przypadkusąuzależnioneod reguł określania wartości ziemii regułjej zawłaszczania. Renta gruntowa służy więc wyjaśnianiuzróżnicowania cenprzestrzeni miejskiej oraz pochodnych względemnich zróżnicowań społecznych. ZdaniemS.W. Kłopota korzyści przestrzenne uzyskały wymierną cenę rynkową, a fakt dysponowania przestrzenią stał się istotnym czynnikiem ekonomicznym,

(7)

warunkują-Funkcja regulacyjna renty gruntowej w kreowaniu przestrzeni mieszkalnejwe Wrocławiu 175

cymistnienie orazfunkcjonowanie podmiotów gospodarczych. Przestrzeń miejska, w sensieekonomicznym, stała sięśrodkiemprodukcji,świadczeniausługi handlu, po dobnie jakmaszyny,surowceczytechnologieprodukcji (Kłopot 1994, s.86).

We Wrocławiu widać bardzo wyraźnie różnice w cenach mieszkań wynikającezich położenia. Najdroższe są mieszkania w centrum (dzielnica Stare Miasto). Mieszkania

te charakteryzujebardzo dobra lokalizacjaz punktu widzenia życiawmieście, m.in. ze względu nabliskie usytuowanie Rynku, dworca kolejowegoiautobusowego. Drugie

miejsce pod tym względem zajmują Śródmieście oraz Krzyki. Ceny metra kwadrato wego w obu dzielnicachsą dosiebie zbliżone,a różnice sąminimalne. Krzyki cechują

siębardzo dobrą komunikacją z centrummiastaoraz dużą ilością terenówzielonych. Dodatkowodominujetam nowa zabudowa mieszkaniowa. NatomiastŚródmieście charakteryzuje siedobrą lokalizacją względemcentrum miasta oraz przeważającą sta

rą,cenioną przez mieszkańców, poniemieckązabudową.Na wartość mieszkań może też dodatkowowpływaćstopniowa rewitalizacja tejdzielnicy.

Najniżej ocenianesą mieszkania wdzielnicach Fabrycznaoraz Psie Pole. Wpływ

natomadużaodległośćodcentrum miasta, słaba infrastruktura drogowa oraz jakość wykonania osiedli mieszkaniowych.W dzielnicachtychdominująbudynkiz„wielkiej

płyty” częstodziesięciopiętrowe.

Różnice w cenach metrakwadratowego poszczególnych dzielnicwidoczne są za równo w przypadku cen mieszkań przeznaczonychzarówno nasprzedaż,jaki nawy

najem. Jednocześnie z badań prowadzonychprzez portal szybko.pl iExpandera wy nika, że różnice w cenach w poszczególnych miejscach miasta są stałe i nie ma na nie wpływu koniunktura narynku nieruchomości.

Zróżnicowanie, któremu podlega renta gruntowa - cena działki w centrum jest wysoka, a imdalej od centrum, tym niższa cena -mapewne wyjątki. Logikę tę prze

łamuje społeczna waloryzacja już wytworzonej przestrzeni miejskiej. Cena działki w niektórych częściach„tańszych” osiedli jest bardzo wysoka ze względu na korzystne

położenie oraz niewielką ilość dostępnych gruntów(np. Borek, Dąbie,Oporów, Bisku

pin, Sępolno).

W oficjalnej nomenklaturze i w świadomości społecznej został utrwalony stary

podział na dzielnicemiasta, które kiedyś były odrębnymi bytami administracyjnymi.

„Zagospodarowanieotoczenia miejscazamieszkania determinujesposób użytkowania,

poziom zadowoleniazśrodowiska,w którymczłowiek przebywa, a zatemmazasadni

czyibezpośredni wpływna jakość życia" (Groeger 2004, s.189). Staremiasto dzieli się na dwie różnepod względem funkcjonalnym części: obszarwłaściwy, w którym znaj dują siębudynkicharakteryzującesiępozytywnym odbiorem przez mieszkańców (np. okolice Rynku), oraz osiedlazlattzw. oszczędnościowego normatywu(np. od pl. Jana

Pawła II wkierunku Popowic). Podobnie wygląda sytuacja w dzielnicy Śródmieście.

Znajdują się tam zdegradowanepod względem społecznym itechnicznym kwartały

(8)

pl. Staszica, Ołbin i inne. Jednocześnie w obrębie.Śródmieścia znajdują się obszary bar dzo cenione przez mieszkańców, takie jak np. osiedla willowe na Biskupinie, Sępolnie, Dąbiu czy Zaciszu.

Należy zauważyć, że pomimo skomplikowanej sytuacji własnościowej rozkład cen gruntów nawiązuje do klasycznego modelu cen gruntów w mieście. W modelu tym najwyższe ceny osiągają grunty w centrum, a rozkład cen ma charakter wykładniczy.

Pewne przybliżenie zróżnicowania zasobów mieszkaniowych dają informacje doty czące ceny metra kwadratowego w poszczególnych dzielnicach Wrocławia (tab. 1-3). Dane te pokazują, że różnice w cenach metra kwadratowego są względnie stabilne w niespełna rocznym odstępie czasu.

Na podstawie dotychczasowych analiz można stwierdzić, że we Wrocławiu stan zaso bów mieszkaniowych po 1989 r. stopniowo się zmieniał (Kłopot 1994, s. 129). Problemami, które rodziły najwięcej trudności, były zdekapitalizowane kwartały śródmiejskiej zabu dowy oraz straty wywołane powodzią z 1997 r. o długofalowych skutkach dla całego miasta.

Średnia cena metra kwadratowego w dzielnicach WrocławiawIII kwartale 2008 r. (w zł) Tabela 1 Dzielnica Cena Fabryczna 6 590 Krzyki 7 096 Psie Pole 6541 Stare Miasto 8101 Śródmieście 7 040

Źródło: Raport szybko.pl i Expandera.

Średnia cena metrakwadratowegow dzielnicach Wrocławiaw IV kwartale 2007 r. (w zł) Tabela2 Dzielnica Cena Fabryczna 6 632 Krzyki 7 063 PsiePole 6 650 Stare Miasto 8 093 Śródmieście 7 094

(9)

Funkcjaregulacyjnarenty gruntowej w kreowaniuprzestrzeni mieszkalnej we Wrocławiu 177

Średniecenywynajmu mieszkań w dzielnicachWrocławia w IV kwartale 2007 r.(w zł)

Tabela 3

Dzielnica 1-pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe

Fabryczna 1247 1485 2 046

Krzyki 1 204 1804 2 681

Psie Pole 1 150 1800 1856

Stare Miasto 1400 2 518 3198

Śródmieście 1 250 1 852 2 446

Źródło: Raport szybko.pl i Expandera.

O skali pierwszego ztych problemów oraz o roli,jaką w warunkach Wrocławia odgry wają władze miasta,świadczy fakt, że pozostają onejednymz głównychdecydentów na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Tylko 30% mieszkań należy do osóbfizycznych,

40% - do spółdzielni mieszkaniowych, 25%-dogminy Wrocław, 5% - do pozostałych

podmiotów(danena podstawie wyników Narodowego Spisu Powszechnegoz2002r.).

Obecnie, w związku z ograniczonąilością terenów w obrębie Wrocławia, pod za

budowę mieszkaniową przeznacza się terenywmiejscowościach ościennych. Tereny podmiejskie są intensywniezabudowywanei tworzą sięsuburbia,w którychpoczęści

mogą mieszkać zasobni (byli) mieszkańcyWrocławia bądź ludność napływowa, której nie stać na zakup mieszkania w centrum.Rozbudowie mieszkaniowej miejskiej poza granicami miasta sprzyja dodatkowo fakt, że w większości przypadków porzucono bu downictwo wielopiętrowych bloków na rzecz budynkówniższych. Bloki usytuowane

w dotychczasowych granicach administracyjnych miastanadal jednakbędą stanowić

dominujące miejsce zamieszkania dla ludzi kupujących swoje pierwszemieszkanie,

stającsięobszarem o zwiększonej migracjii przepływie mieszkańców.Z tego względu

wiek osób zamieszkującychtęzabudowę będzie się obniżać. Przyczyn tego stanunale ży się doszukiwać w strukturze zarobkówicenietychlokali.

Doaspektów pozytywnych w rozwoju Wrocławia należy zaliczyć dążenia władz

miasta doograniczenia chaotyczności suburbanizacji, czemu służą „ostre reżimy urba

nistyczno-architektoniczne na noweinwestycje mieszkaniowe” (Kłopot 1994, s.131).

Renty gruntowej niemożna bowiem uznać za jedyny regulator procesów wytwarzania przestrzeni, w tym także mieszkaniowej. Zbytniakoncentracja budynków mieszkal

nych, choć zachęcająca pod względem krótkofalowego zyskuekonomicznego, może się okazać niebywaleniekorzystna, m.in. pod względem wpływu najakość życia ich

mieszkańców, i może doprowadzić do szerszego zaburzenia funkcjonalnego. Wsytu

acji niedoboru mieszkaniowego decyzje projektantów, a następnienabywców miesz

kań czy też całych nieruchomości mogą nie uwzględniać tychczynników. Zdaniem

S.W. Kłopota„dla mieszkańców konkretnych osiedliczy kwartałów ulic znaczenie ma zarównowyposażenieichmiejsca zamieszkania w placówki szeroko rozumianej

(10)

infra-178 Jakub Szymański

struktury społecznej, efektywne połączenia komunikacyjne zinnymi częściami miasta, stan infrastrukturtechnicznych,jak i sposób utrzymania i funkcjonowania wytwo rzonej jużprzestrzenikonsumpcji zbiorowej” (Kłopot 1994, s. 153). Trudno z kolei

oczekiwać, że polatachwytężonego oszczędzania na wymarzone własne „M” przy

szli właściciele, którzy stanowią sporą grupęnabywców,będą całkowicie racjonalnie

oceniać konsekwencje swoich decyzji dlaotoczenia i korzyści z zajęciadanegolokalu mieszkalnego.Oczywiste jest jednak, że zbytniakoncentracja budynków i chaotycz-ność towarzysząca urbanizacji ograniczają wydatnie określone wpowyższym cytacie korzyści lokalizacyjne.

Choćprognozy dotycząceliczby mieszkańców Wrocławia (przytoczonew dalszej części artykułu) nie powinny budzić obaw co do możliwości wystąpieniana szerszą skalę urbansprawi, to jednak doświadczenia miast amerykańskichjasnowskazują, że

pozostawieniaroli regulacyjnejjedynie renciegruntowej nie można uznać za korzystne dlasystemów miejskich. Trzeba z kolei mieć na uwadze, że wstosunku do Zachodu

w Polscewidocznejest opóźnienie w zachodzeniu poszczególnych procesów miasto-twórczych, gdyż suburbanizacjawystąpiła u nas z kilkudziesięcioletnim opóźnieniem, co umożliwiaobecnie przewidywanie potencjalnychniebezpieczeństw z nią związa nych. M. Davis wartykuleHow Eden LostltsGarden wyraźniewskazuje nastraty,jakie

w wyniku urbansprawiponiosło Los Angeles, wktórympraktycznie jedynierenta

gruntowa była brana poduwagę przy rozprzestrzenianiusię tkanki miejskiej w trakcie suburbanizacji (Davis1998,s.169). Chaotyczne, nieprzemyślanei podyktowane jedy

niekorzyściami ekonomicznymi decyzje okrótkofalowym znaczeniu spowodowały np.

zniszczenie malowniczego krajobrazu PołudniowejKalifornii, która stanowiła magnes dlawieluwcześniejszych przybyszy.Proces ten w zasadzie rozpoczął sięjuż w latach 20. XXw., ale jego konsekwencje stałysię przedmiotem ogólnonarodowego skandalu napoczątku lat60. Przyczyniłosię toz kolei do renesansu planowania regionalnego

i działań zmierzających do zachowania naturalnego krajobrazu(Davis 1998, s. 175). Wpływna relacje pomiędzypopytem apodażą lokali mieszkaniowych mają oczy

wiścieliczba mieszkańców miasta oraz jego bilansmigracyjny.Odgrywa tu on szcze

gólną rolę, gdyż przybycie nowychmieszkańców w istotny sposóbstwarza zapotrzebo

wanie na lokalemieszkaniowe. Częśćprzybyszy, niemająca rodziny w nowym miejscu

osiedlenia, zmuszona jest do wynajęcia lubzakupu lokalu mieszkaniowego. Opierając

się nadanych GUS dotyczących ruchów ludności,można ocenić, żew chwili obec

nej odpływinapływ ludności we Wrocławiu równoważąsię. W mieście utrzymujesię nieznaczna, ale stałatendencja do przewagi odpływu nad napływem ludności. Jest to zgodne z prognozami GUS, mówiącymi outrzymywaniu się spadku liczby mieszkań

ców tego miasta.Do 2030 r. liczba ta ma spaść do 547,3 tys.mieszkańców („Podregiony, Powiaty, Gminy...” 2007, s. 144). Od początku lat90. można zaobserwować w strefie podmiejskiejWrocławia stałynapływludnościpochodzenia miejskiego(Zathey 2002). Należy to wiązać z procesem suburbanizacji, aleGUS przewiduje wprzyszłości zmniej szanie się liczby ludności zarówno we Wrocławiu (spadek w okresie2000-2030 ma

(11)

Funkcjaregulacyjna renty gruntowej wkreowaniu przestrzenimieszkalnejwe Wrocławiu 179

wynieść1,63%), jak i w województwie dolnośląskim(spadek w okresie 2000-2030 ma

wynieść 4,57%).

Okres przemianspołecznychw wielu wypadkach sprzyja optymizmowi, nie zawsze

przy tym uzasadnionemu. Trudno stwierdzić, jak mieszkańcy Wrocławia oceniliby w początkachtransformacjizachodzącezmiany, gdyby znali ich konsekwencje.Nie wiadomo też, czybyjepoparli. Chodzirównież o te zmiany, którenastąpiły w mie

ście w ostatnich latach. Rola renty gruntowej jakoregulatora procesów wytwarzania

przestrzeni nie jest do tejpory zrozumiała dla zdecydowanej większości mieszkańców miasta, ale wcalenie oznacza to, że nie wpływa onana te procesy. Odrębnąkwestią jestto,jak ocenić konsekwencje jej funkcjonowania.W tymartykulenie oceniono jej

jednoznacznie negatywnie ani pozytywnie, lecz starano sięjedynie wskazać najej po zytywne inegatywne aspekty oraz przejawy funkcjonowaniawe Wrocławiu.

Bibliografia

Bagiński E.,1998, Wrocław w opinii swoichmieszkańców, Oficyna PWr.,Wrocław.

Borowik I„2007, Kierunkiprzemian współczesnego miasta - suburbanizacja orazhumanizacja błokowisk, [w:]I. Borowik, K.Sztalt (red.), Współczesna socjologia miasta, Wydawnictwo UWr, Wrocław. Davis M., 1998, How Eden Lostlts Garden, [w:] A.J. Scott, E.W. Soja (eds.),The City. LosAngeles and Urban

Theory at the End od Twentieth Century, University of California Press, Los Angeles.

GroegerL., 2004, Standard otoczeniamiejscazamieszkania a zróżnicowanie preferencjimieszkańców Ło dzi, [w:] I. Jażdżewska(red.), Zróżnicowanie warunków życiaw mieście, XIX Konwersatorium Wiedzy o Mieście, Wydawnictwo UŁ, Łódź.

Groeger L.,2006, Nowa przestrzeń mieszkaniowa doby transformacji, [w:] I. Jażdżewska (red.), Noweprze strzenie w mieście,ichorganizacja i funkcje, XIX Konwersatorium Wiedzy o Mieście, Wydawnictwo UŁ, Łódź.

Jałowiecki B., 2000, Społecznaprzestrzeń metropolii,Europejski Instytut Rozwoju Regionalnego i Lokalnego. Wydawnictwo Scholar, Warszawa.

Karczmarek S., 1996,Przestrzeńmiejskaa warunki zamieszkania w Łodzi, [w:] R.Domański (red.), Nowa generacja w badaniach gospodarki przestrzennej, „Biuletyn KPZK PAN”,z. 174, Warszawa.

KłopotS.W., 1992,Kształtowaniesięstruktury społeczno-przestrzennejpolskiegoWrocławia, [w:] W.Misiak (red.),Miasta polskie wprocesie przemian,Acta Universitatis Wratislaviensis, No 1380,Wydawnictwo UWr, Wrocław.

Kłopot S.W., 1994, Zachowaniaprzestrzenne podmiotów gospodarczych weWrocławiu,Acta Universitatis Wratislaviensis, No 1549, Socjologia XI, Wydawnictwo UWr, Wrocław.

Kłopot S.W., 2003a,Jakość życia mieszkańców Wrocławia, [w:] Z. Kurcz, Z. Morawski (red.), Sytuacjairola wielkiego miasta w procesie transformacji. Studium porównawcze rozwoju ekonomicznego i procesów społecznych na przykładzie WrocławiaiLipska - kontynuacje, Acta UniversitatisWratislaviensis, So cjologia XXXV, Wydawnictwo UWr, Wrocław.

Kłopot,S.W. 2003b, Zmiany w strukturze funkcjonalno-przestrzennej Wrocławia, [w:] Z. Kurcz, Z.Morawski (red.),Sytuacja i rolawielkiego miasta w procesie transformacji. Studiumporównawczerozwojuekono micznegoi procesów społecznych naprzykładzie Wrocławia iLipska - kontynuacje, ActaUniversitatis Wratislaviensis, Socjologia XXXV, Wydawnictwo UWr, Wrocław.

KłopotS.W, 2007, Kwestiamieszkaniowa weWrocławiu, [w:]I. Borowik,K. Sztalt (red.),Współczesnasocjo logia miasta,Wydawnictwo UWr, Wrocław.

Kotus J., 2003, Publiczne bogactwo wobec „sąsiedzkiej biedy” - gra o dominacjęw strukturach współczesnego dużego miasta,[w:]I. Jażdżewska (red.),Funkcjemetropolitalne i ich rola w organizacji przestrzeni,XVI Konwersatorium Wiedzy o Mieście, WydawnictwoUŁ, Łódź.

(12)

Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań 2002.

„Podregiony,Powiaty,Gminy.WojewództwoDolnośląskie”, 2007, Urząd Statystycznywe Wrocławiu, Wro cław.

Raportszybko.pl iExpandera, III kwartał 2008, www.szybko.pl Raportszybko.pl i Expandera, IV kwartał 2008, www.szybko.pl

„Rocznik Statystyczny Wrocławia” 2006, Urząd Statystyczny,Wrocław2007.

Szmytkowska M., 2004, Warunki mieszkaniowejako istotny wyznacznik społeczno-przestrzennej polaryzacji miast. PrzypadekGdyni, [w:] I. Jażdżewska(red.), Zróżnicowaniewarunków życia ludności w mieście, XVIIKonwersatorium Wiedzy o Mieście,Wydawnictwo UŁ, Łódź.

Zathey M., 2002, Strukturaprzestrzenna imieszkańcy osiedli podwrocławskich, [w:] I. Jażdżewska (red.), Współczesneformyosadnictwamiejskiego i ich przemiany, XV Konwersatorium Wiedzy o Mieście,Wy dawnictwoUŁ,Łódź.

FUNKCJA REGULACYJNA RENTY GRUNTOWEJ W KREOWANIU PRZESTRZENI MIESZKALNEJ WE WROCŁAWIU

ABSTRAKT: Artykuł poświęconyjest zagadnieniu funkcjiregulacyjnej renty gruntowej w kreowaniu przestrzeni mieszkalnej we Wrocławiu. W celu adekwatnegouchwyceniacharakteru renty gruntowejprzed stawiasię w pierwszej części pracy procesy,któredoprowadziły do wzrostujej istotności, procesyzwiązane z transformacją i decentralizacją. Następniewskazujesię napodmioty, którychdecyzjeidziałania wpływają wwarunkach gry rynkowej nafunkcjonowanie systemumiejskiego oraz stwarzają główne źródła konfliktów wprzestrzeni miejskiej. W kolejnej części artykułu opisano mechanizm wpływurenty gruntowej na kreow anieprzestrzenimiejskiej, a wnioskiodniesionodo warunków Wrocławia.Wdalszejkolejnościprzechodzi siędo zagadnienia suburbanizacji iurban sprawi wkontekście tematuartykułu,a w jego ostatniej części przedstawia się prognozęfluktuacjipopulacji Wrocławia, która się wiąże z przyszłym popytemna przestrzeń mieszkalną.