Zullen woningcorporaties echt veranderen na het drama rondom Vestia? Twee
trends bepalen hun lot de komende twmtig jaar: het al dan niet aanhouden
van de neoliberale wind en de ontwikkeling van de woningmarkt
door V I N C E N T G R U I S
Z
olang er woningcorpora-ties bestaan, wordt er ge-discussieerd over l i u n doel en h u n bestaansrecht. He-lemaal siirds ze i n de jaren negentig werden losgelaten door de overlieid, ze veel meer vrijheid kregen om Irun eigen beleid te bepalen en ze zelf hun broek moesten ophouden.Sinds deze verzelfstandiging is het speelveld van de corporaties sterk ver-anderd. Ooit werden ze opgericht om te zorgen voor voldoende sociale huur-woningen. Maar de sanrenleving kreeg minder behoefte aan nieuwe sociale huurwoningen, en h u n taaie verschoof naar de herontwiklteliiig van woonwij-ken en het bouwen van koopwoningen. Corporaties werden actiever op de com-merciële woningmarkt. Ze werden ook betroldcen bij het leefbaar maken en houden van buurten, en ze werden een belangrijke partij i n het stedelijk ont-wikkelingsbeleid van de overheid. On-der gtmstige economisclie omstandig-heden groeide h u n vermogen.
Door al deze ontwilckehngen zijn woningcorporaties meer gaan opereren aan de rand van h u n oorspronlcelijke werkdomeüi. Ze werden door lokale en landelijke overheden aangemoedigd om hun vermogen hierbij m te zetten. He-laas leidde dit soms tot grote financiële blunders.
De Tweede Kamer heeft de minister al vaker gevraagd of het corporatiebestel wel goed m eUiaar zit. Het financiële debacle bij Vestia was de spreekwoor-delijke druppel die de emmer deed overlopen. Een meerderheid van de Kamer steunt rru een parlementaire enquête over woningcorporaties. Over de uitkomsten ervan kuimen we alleen maar speculeren, maar het is zeker dat de corporatiesector er over twmtig jaar anders uit zal zien darr nu.
Woningcorporaties zijn hybride
on-dememingen. Het zijn zelfstandige ver-enlgürgen of stichtingen die opereren bumeir een publiek leader. Enerzijds le-veren ze sociale diensten, anderzijds
orrdernemen ze commerciële activitei-ten op de woningmarkt. De ontwlklce-ling die ze zuUen doomiaken, is dan ook afhanlielijk van zowel de overheersen-de politiek-ioverheersen-deologische stroirring als overheersen-de ontwikkeling van de woningmarkt.
Vanuit sociaal-ideologiscli
perspec-tief zijn corporaties primair een instru-ment om overheidsbeleid te realiseren. Huir bestaansrecht en activiteiten zijn daar direct van afgeleid. Volgens de con-servatieve ideologie zijn het spelers i n het maatschappelijk mlddeirveld. Ze ontlenen h u n bestaarrsrecht aan maat-schappelijke activiteiten die noch door overheid, noch door markt worden op-gepalrt. Volgens de liberale ideologie zijn corporaties eerder een vangnet voor de laagste Inlcomens. Ze zouden zich voor-al Irlertoe moeten beperken om de 'ge-wone' markt zo m i n mogelijk te versto-ren.
In eerr woningmarkt waarin de be-hoefte aan sociale huurwoningen af-neemt, Ugt het voor de hand dat wo-ningcorporaties huir bestaansrecht verliezen. Er ontstaat druk op woning-corporaties om h u n bezit te verkopen en ruimte te maken voor commerciële ontwikkelaars en beleggers.
Maar als de economie zich murder gunstig ontwikkelt, kan er wél een grote rol voor woningcoipioraties bKjven bestaan. Niet alleen om i n sociale huis-vesting te voorzien, maar ook o m een gebrek aan Investeringen door com-merciële partijen te comperrseren. En om te blijven bijdragen aan de leefbaar-heid van wijken.
In de vorige eeuw werden de woning-corporaties vooral geassocieerd met de welvaartsstaat. Ze waren een irriddel waarmee de overheid haar wonlngbe-leid uitvoerde. Maar inmiddels zijn ze al enige decennia het Instrument van een neoliberale beleidsvisie, waarin de marktwerldng m stappen wordt ver-groot en de finairciële ondersteuning door de overheid vermindert. Soms gaat dit gepaard met deregulering en afbouw van subsidies, zoals in de jaren negentig. Maar soms ook met extra regulering, zoals de recente invoering van de Euro-pese richtlijn voor de ver-püchte bijdrage aan de huurtoeslag en het kooprecht voor huurders van corporaties.
Deze trend is niet alleen zichtbaar m
Nederland. I n Engeland is veel bezit van gemeentelijke woningbedrijven over-geheveld naar de semipublieke sector. I n Duitsland is l n de jaren tachtig de wettelijke status van de sociale verhuur-der afgeschaft. Daar zijn de voormalige sodalewoningverhuurders voor de wet reguliere private organisaties geworden. Hoewel de uitwerking en het tempo lastig te voorspellen zijn, is het aanne-melijk dat de neoliberale trend aan zal houden. Dit heeft verschillende (met elkaar samenlrangende) redenen. Zo geloven weinig menseir meer i n een (door de overheid) maakbare samenle-ving. We ontwUdielen een netwerksa-menleving, waarin veel mensen h u n eigen belangen organiseren in al dan niet tijdelijke verbanden. Tegelijkertijd worden nationale overheden van de EU-Kdstateir door Brussel aan straldcere
L A N D E L U K E E N L O K A L E
OVERHEDEN MOEDIGDEN
CORPORATIES A A N HUN
VERMOGEN IN T E Z E T T E N
G S O E I E W D E WOWIWaMJiKKT G O E D K O P E É N R E N D E M E N T -D U R E H U U R - E N G E D R E V E N K O O P W O N I N G E N V O L K S H U I S V E S T I N G MilRKTWERKIIUG -* B E H E E R , V E R H U U R • M A A T S C H A P P E L U K E E N V E R K O O P W O N I N G - W O N I N G S T I C H T I N G V O O R R A A D . ^ i KRIMPEIVDE WOniiniGMARKT
PARLEMENTAIRE
ENQUÊTE MOET T A K E N
WONINGCORPORATIES
DUIDELIJK M A K E N
budgettaire laders gehouden. Dit wordtnog versterkt door maatregelen om de Icredietcrisis te overwinnen.
Het is dan ook niet aannemelijk dat nationale overheden de financiële on-dersteuning van sociale verhuurders zullen uitbreiden, als ze dat al zouden willen. Een belangrijke opdracht van de Europese Commissie is bovendien het bevorderen van marktwerking, waar-door vermindering van staatssteun maldcelijker is dan vergroting.
Uiteraard is de keuze voor meer marktwerking en de manier waarop dat wordt uitgevoerd mede afhanlcelijk van de politieke Ideur van nationale rege-ringen. Maar dat het gebeurt, is zeer waarscfiijnlijk. Dit zal van invloed blij-ven op de ontwildceüng van woning-coiporaties.
Er bestaat veel onzekerheid over de
ontwildieling van de woningmarkt. Neem de RurnrteUjke Verkenning 2011 'Nederland i n 2040: een land van re-gio's', van het Planbureau voor de Leef-omgeving. I n veel regio's kan de totale bevoUcing zowel groeien als krimpen, geeft deze verkenning aan. Maar door de vergrijzing zal i n veel regio's de be-roepsbevoll<ing ahremen en zuUen de huishoudens Idemer worden. Daardoor blijft er vraag bestaan naar sociale huur-woningen, zelfs als de totale bevolking i n een regio krimpt. Zowel i n eeir krimp- als i n een groeimarkt liggen er kansen voor woningcorporaties, o o k m een overwegend ireoliberale visie.
In een groeimarkt kunnen corpora-ties interesse van commerciële beleg-gers benutten en gedeelten van h u n bezit onderbrengen m 'maatschappelijke' woniirgfondsen. Zo krijgen ze l i -quide middelen voor mvesteilngen l n de (her)ontwildceling van de wonirrg-markt. Tegelijkertijd legitimeren ze hiermee h u n activiteiten op de com-merciële worringmarkt. Die worden samen met commerciële partijen uit-geoefend, onder commerciële voor-waarden, zodat ze de markt niet ver-storen. Wel bestaat het risico dat de bedrijfsvoering wordt gedomineerd door financiële rendementseisen. Dit kan de maatschappelijke activiteiten weer onder druk zetten.
I n een krimpende markt zal het las-tig zijn o m commerciële beleggers te verleiden tot Investeringen i n
maat-schappelijke woningfondsen. I n dat scenario zullen woningcorporaties de firranciering van h u n mvesteringen voor herontwildcelmg moeten vinden in kleinschaliger deelnemingen. Ze zul-len woningen moeten verbeteren en verkopen. Er zullen dan veel meer wo-rringbloldten zijn waarin de corporatie een van de deelnemers is i n een vereni-ging van eigenaren. Ook kunnen cor-poraties proberen delen van h u n bezit om te zetten in coöperatieve eigen-domsvormen, waarbij bewoners aande-len kopen m h u n woningeir.
Welk toekomstbeeld ook
werkelijk-heid wordt, l n alle scenario's moet de legitimiteit van coiporaties vergroot worden. Een parlementaire e n q u ê t e kan hierbij behulpzaam zijn. Het is dan wel belangrijk dat die enquête leidt tot een uitspraak over wat corporaties wél
en vooral ook m'ét mogen doen. Err het zal tot verscherpt toezicht moeten lei-den, zodat de kans op nieuwe financi-ële blunders Ideiner wordt.
De uitkomst kan ook ongewenste neveneffecten hebben. Irr alle scerrario's hebben corporaties voldoende beleids-ruimte nodig om met weinig staatssteun hun taken op de woningmarkt te kun-nen financieren. Het corporatiebestel moet dus niet helemaal worden 'dicht-geregeld'. Voor corporaties zeü' blijft het ür de tussentijd zaak h u n imago rriet verder te schaden en h u n maatschap-pelijke prestaties helder voor het voet-licht te brengen. •
Vincent Gruis ^^^^
is hoogleraar M
liousing management I JL aan de TUDelft m f
