Acta Sci. Pol. Architectura 15 (1) 2016, 119–131
www.acta.media.pl
METODA OCENY PUNKTOWEJ NARZĉDZIEM BADANIA PRZYDATNOĝCI MODERNIZACYJNEJ ISTNIEJĄCEJ ROLNICZEJ ZABUDOWY
PRODUKCYJNEJ
Piotr Fornalczyk, Monika Wągrowska, Krzysztof WiĞniewski
Szkoáa Gáówna Gospodarstwa Wiejskiego w Warszawie
Streszczenie. Celem pracy jest ocena sensownoĞci i opáacalnoĞci dziaáaĔ moderniza- cyjnych dokonywanych na istniejącej rolniczej zabudowie produkcyjnej, zrealizowanej w róĪnym czasie i przy uĪyciu róĪnych technologii budowlanych. W celu uáatwienia pod- jĊcia decyzji o koniecznoĞci modernizacji rolniczych obiektów produkcyjnych opracowana zostaáa metoda oceny punktowej, która pozwala na dokonanie szybkiej kwali¿ kacji obiektu do modernizacji. Metoda ta okreĞla stopieĔ jej trudnoĞci oraz pozwala na wyznaczenie szacunkowe kosztów modernizacji na podstawie danych dotyczących miĊdzy innymi sta- nu technicznego budynku oraz roli, jaką obiekt peáni w zespole zabudowy. Zakres pracy obejmuje obiekty, które poddane zostaáy modernizacji, oraz takie, które mogą byü mo- dernizowane do nowych standardów technologicznych. Przeprowadzone w pracy analizy obiektów wykazaáy, Īe modernizacja rolniczych obiektów produkcyjnych jest dziaáaniem racjonalnym i ekonomicznie uzasadnionym.
Sáowa kluczowe: modernizacja, stan techniczny, rolnicza zabudowa produkcyjna, metoda oceny punktowej
WSTĉP
KaĪdy budynek wraz z upáywem czasu zuĪywa siĊ, w związku z czym jego wartoĞü uĪytkowa maleje. Jest to proces nieuchronny. Budynki zuĪywają siĊ pod wzglĊdem ¿ - zycznym, moralnym (spoáecznym) i ekonomicznym [Zaniewska 1997]. ZuĪycie ¿ zyczne (okreĞlane czasem jako techniczne) to materiaáowe niszczenie struktury budynku, po- legające na utracie przez poszczególne elementy obiektu ich pierwotnych wáaĞciwoĞci, a tym samym niespeánianiu funkcji, dla których zostaáy zrealizowane. ZuĪycie moralne Adres do korespondencji – Corresponding author: Krzysztof WiĞniewski, Szkoáa Gáówna Gospodarstwa Wiejskiego, Wydziaá Budownictwa i InĪynierii ĝrodowiska, Katedra InĪynierii Budowlanej, ul. Nowoursynowska 159, 02-776 Warszawa, e-mail: krzysztof_wisniewski@sggw.pl
© Copyright by Wydawnictwo SGGW, Warszawa 2016
120 P. Fornalczyk, M. Wągrowska, K. WiĞniewski
Acta Sci. Pol.
(spoáeczne) to – prócz wzglĊdów na przykáad czysto estetycznych (coĞ przestaáo siĊ po- dobaü, staáo siĊ niemodne, a nawet raĪące) – gáównie zuĪycie technologiczne, związa- ne z dokonującym siĊ caáy czas postĊpem i rozwojem w róĪnych dziedzinach Īycia. To zmniejszenie wartoĞci uĪytkowej w wyniku zastosowania przy budowie danego obiektu rozwiązaĔ, które z biegiem czasu stają siĊ coraz bardziej przestarzaáe i nieodpowiadające wspóáczesnym oczekiwaniom. W odczuciu spoáecznym powoduje to zmniejszenie war- toĞci obiektu. ZuĪycie ekonomiczne to stopniowa utrata wartoĞci rynkowej obiektu za- równo w wyniku zuĪycia ¿ zycznego, jak i moralnego. Nie moĪna zapobiec caákowicie
¿ zycznej i moralnej degradacji budynków, ale moĪna – poprzez stosowanie zabiegów modernizacyjnych i adaptacyjnych – wydáuĪyü czas ich przydatnoĞci i uĪytkowania.
Celem opracowania metody procentowej jest ocena sensownoĞci i opáacalnoĞci zabie- gów modernizacyjnych dokonywanych na istniejącej rolniczej zabudowie gospodarczej, zrealizowanej w róĪnym czasie i przy zastosowaniu róĪnych technologii budowlanych.
MATERIAàY I METODYKA Metoda oceny punktowej
Wiele wybudowanych nawet pod koniec ubiegáego wieku rolniczych budynków pro- dukcyjnych jest – mimo peánej amortyzacji – w tak dobrym stanie technicznym, Īe ich modernizacja i adaptacja do obecnych standardów technologicznych jest procesem eko- nomicznie uzasadnionym. OczywiĞcie skala opáacalnoĞci zamierzonej inwestycji, pole- gającej na modernizacji obiektu, jest w kaĪdym przypadku inna. ĩeby ją oceniü naleĪy przede wszystkim dokonaü ekspertyzy stanu technicznego obiektu, nastĊpnie sporzą- dziü projekt jego modernizacji (technicznej i technologicznej) oraz okreĞliü jej szacun- kowy koszt poprzez wykonanie wstĊpnego kosztorysu. Wszystkie te zabiegi wymaga- ją odpowiednich umiejĊtnoĞci, czasu i pieniĊdzy. W celu maksymalnego uproszczenia kwali¿ kowania obiektów do celów modernizacyjno-adaptacyjnych opracowana zostaáa metoda oceny punktowej wartoĞci uĪytkowej rozwiązaĔ funkcjonalno-przestrzennych istniejących rolniczych budynków gospodarczych pod kątem ich modernizacji i adapta- cji [Fornalczyk 2015], zwana dalej metodą oceny punktowej. Opracowano ją na podsta- wie metody oceny wartoĞci uĪytkowej rozwiązaĔ projektowych budynków i zespoáów mieszkaniowych na potrzeby ludnoĞci rolniczej autorstwa H. Zaniewskiej [Zaniewska 1977] za wiedzą i zgodą autorki. MetodĊ oceny punktowej rozbudowano o zapropono- wany przez P. Fornalczyka nowy element, którym jest okreĞlenie wskaĨnika skali trud- noĞci (WST) zadania inwestycyjnego [Fornalczyk 2015]. Z zaáoĪenia metoda ta sáuĪyü ma ocenie budynków w trakcie kwali¿ kowania ich do ewentualnej modernizacji. MoĪe byü jednak takĪe stosowana w jej trakcie lub po modernizacji jako dodatkowe narzĊdzie sprawdzające jej zasadnoĞü.
Technika przeprowadzania oceny
Przed przystąpieniem do oceny obiektu naleĪy sprawdziü, czy speánia on wymagania obligatoryjne, to znaczy warunki konieczne, kwali¿ kujące go do oceny. Warunki koniecz- ne dotyczą trzech cech: 1 – stanu technicznego jego gáównej konstrukcji noĞnej („dosta- teczny”, „dobry” lub „bardzo dobry”), 2 – wielkoĞci obiektu („dostateczna”, „dobra”
lub „bardzo dobra”) oraz 3 – znaczenia obiektu dla zespoáu produkcyjnego, którego jest elementem („istotne” lub „niezwykle istotne”). Oceny wartoĞci uĪytkowej obiektu doko- nuje siĊ z podziaáem na grupy: A – obiekt (cechy samego obiektu podlegającego ocenie), B – obiekt w zespole produkcyjnym (cechy obiektu jako elementu zespoáu produkcyjne- go, którego jest czĊĞcią). Dla kaĪdej z grup przygotowano odrĊbny zestaw cech wartoĞci uĪytkowej. Maksymalna moĪliwa róĪnica liczby punktów dla kaĪdej z grup wynosi 1000 (w przedziale punktowym od 500 do 1500). Za kaĪdą z cech przyznaje siĊ liczbĊ punk- tów oddzielnie. àączną, koĔcową ocenĊ punktową (wynik oceny) otrzymuje siĊ poprzez zsumowanie ocen obu grup, zwaĪonych wspóáczynnikami wagowymi przedstawionymi w tabeli 1.
Oceny poszczególnych cech wartoĞci uĪytkowej (podanych w tab. 3–7) naleĪy do- konaü za pomocą czterostopniowej skali ocen. OcenĊ punktową naleĪy przyjmowaü w przedziaáach przedstawionych w tabeli 2. Szczegóáowy procent punktów jest zawsze indywidualną decyzją osoby oceniającej. W przypadku braku wystĊpowania danej cechy w ocenianym obiekcie punktów nie przyznaje siĊ.
W efekcie koĔcowym – po zwaĪeniu wspóáczynnikami wagowymi liczby punktów obu grup oraz ich zsumowaniu – oceniany obiekt zostaje usytuowany w okreĞlonym miejscu przyjĊtej liniowej skali ocen i otrzymuje tym samym jedną z czterech ocen: záą, dostateczną, dobrą lub bardzo dobrą (rys. 1).
Tabela 1. Wspóáczynniki wagowe ocen punktowych Table 1. The weighting factors for the scores
Przedmiot oceny Subiect of the assessment
Wspóáczynnik wagowy The weighting factor
Obiekt 0,8
Obiekt jako element zespoáu produkcyjnego 0,2
Tabela 2. Oceny i procentowe liczby punktów im przypadające Table 2. The scores and percentage of points attributableto them
Ocena Scores
Liczba punktów przyznanych dla danej cechy The numer of points given for the feature Niedostateczna (záa, poniĪej wymagaĔ) minimum punktów przyznanych dla danej cechy Dostateczna (zgodnie z wymogami minimalnymi) 50–60% maksymalnej liczby punktów
Dobra 61–80% jw.
Bardzo dobra 81–100% jw.
Rys. 1. Przedziaáy ocen i podziaá odpowiadających im punktów [Fornalczyk 2015]
Fig. 1. Range for scorses and points associated to them
[ A ] [ B ] [ C ] [ D ] [ ocena záa ] [ocena dostateczna] [ ocena dobra ] [ocena bardzo dobra]
[ 500–599 ] [ 600–899 ] [ 900–1199 ] [ 1200 – 1500 ] pkt
122 P. Fornalczyk, M. Wągrowska, K. WiĞniewski
Acta Sci. Pol.
Grupa cech uĪytkowych obiektu A
Ocenie podlegaáy bĊdą cechy uĪytkowe istniejącego obiektu rozpatrywane pod ką- tem wprowadzenia moĪliwych (zamierzonych) modernizacyjnych zmian technicznych i technologicznych. Podzielono je na grupy przedstawione w tabeli 3.
Stan techniczny jest pierwszym i bardzo waĪnym warunkiem koniecznym, kwali¿ - kującym obiekt do dalszej oceny oraz do ewentualnej przyszáej modernizacji – jego doĞü precyzyjne okreĞlenie jest zadaniem niezwykle istotnym. Celem szybkiej i moĪliwie traf- nej jego oceny (bez zlecania osobnej, dokáadnej ekspertyzy stanu technicznego) naleĪy posáugiwaü siĊ materiaáami pomocniczymi ujĊtymi w formie tabel kryteriów oceny stanu technicznego budynku i jego elementów (tab. 4, 5 i 6) [Michalik 2014].
Tabela 3. Kryteria oceny stanu technicznego badanego obiektu Table 3. The criteria for evaluation of technical state of the object
Kryterium oceny Evaluation criteria
Liczba punktów (min–max) Number of points
Ocena: niedostateczna/dostateczna/dobra/
/bardzo dobraa
Rating: negative/satisfactory/good/very good Gáówna konstrukcja noĞnab 50–100
ĝciany zewnĊtrzne 20–80
ĝciany wewnĊtrzne 10–50
Podáogi i posadzki 10–50
Stolarka okienna i drzwiowa 10–50
Dach – pokrycie 20–80
WyposaĪenie instalacyjne
instalacje sanitarne 10–50 instalacje elektryczne 10–50
WyposaĪenie technologiczne 10–50
àączna ocena stanu technicznego budynku
150–560 pkt
aOcena niedostateczna – minimalna liczba punktów przyznanych dla danej cechy; ocena dostateczna – 40–60%
maksymalnej liczby punktów przyznanych dla danej cechy; ocena dobra – 61–80% maksymalnej liczby punktów przyznanych dla danej cechy; ocena bardzo dobra – 81–100% maksymalnej liczby punktów przyznanych dla danej cechy.
bWarunek brzegowy konieczny, by budynek kwali¿ kowaá siĊ do prac modernizacyjnych.
Tabela 4. Kryteria oceny elastycznoĞci adaptacyjnej (modernizacyjnej) badanego obiektu Table 4. The criteria for evaluation of the À exibility of the object to modernization
Kryteria oceny Evaluation criteria
Liczba punktów Points
Ocenaa Grades
Ocena opisowa Descriptive rating
ElastycznoĞü
adaptacyjna 100–160
niedostateczna ksztaát funkcjonalno-przestrzenny obiektu, niepozwalają- cy na wprowadzenie Īadnych zmian programowych dostateczna ksztaát funkcjonalno-przestrzenny obiektu, umoĪliwiający
wprowadzenie zmian programowych w stopniu minimalnym dobra ksztaát funkcjonalno-przestrzenny obiektu, pozwalający
na wprowadzenie znacznych zmian programowych bardzo dobra ksztaát funkcjonalno-przestrzenny obiektu, pozwalający
na wprowadzenie dowolnych zmian programowych w peánym wymiarze
aPatrz tab. 3.
Tabela 5. Kryteria oceny cech przestrzennych badanego obiektu
Table 5. The criteria for evaluation of spatial characteristics of the object Kryteria
oceny Evaluation criteria
Oceniane elementy Evaluated elements
Liczba punktów Number of points
Ocenaa Grades
Ocena opisowa Descriptive rating
WielkoĞü obiektu
w wymiarze
przestrzennym 50–150
niedosta- teczna
zbyt maáa lub zbyt duĪa
dostateczna dobra
umoĪliwiająca wprowadzenie zamierzo- nych zmian, lecz w stopniu nie w peáni zadowalającym (speániającym jednak graniczne wymagania normowe) lub obiekt w nieznacznym stopniu zbyt duĪy bardzo dobra idealnie odpowiadająca zamierzonym celom
Gabaryty
szerokoĞü traktu 30–120
niedosta- teczna
zbyt maáa lub zdecydowanie (w sposób nieuzasadniony) zbyt duĪa
dostateczna dobra
umoĪliwiająca wprowadzenie zamierzo- nych zmian w stopniu nie w peáni zado- walającym (speánia graniczne wymagania normowe) lub trakt za duĪy w stopniu nieznacznym
bardzo dobra idealnie odpowiadająca zamierzonym celom
wysokoĞü
pomieszczenia 20–80
niedosta- teczna
za maáa lub zdecydowanie (w sposób nieuzasadniony) zbyt duĪa
dostateczna dobra
umoĪliwiająca wprowadzenie zamierzo- nych zmian, lecz w stopniu nie w peáni zadowalającym (speániającym jednak graniczne wymagania normowe) lub wyso- koĞü nieznacznie przekraczająca wielkoĞü optymalną
bardzo dobra w peáni odpowiadająca zamierzonym celom
wewnĊtrzne elementy konstrukcyjne
50–150
niedosta- teczna
wystĊpowanie wewnĊtrznych elementów konstrukcyjnych w iloĞci lub w miejscach uniemoĪliwiających wprowadzenie zmian modernizacyjnych technicznych i techno- logicznych
dostateczna dobra
wystĊpowanie wewnĊtrznych elementów konstrukcyjnych w miejscach umoĪliwiają- cych wprowadzenie zamierzonych zmian, lecz w stopniu nie w peáni zadowalającym (przy speánieniu granicznych wymogów normowych), w zaleĪnoĞci od stopnia utrudnienia ich wprowadzenia i utrudnienia przyszáego funkcjonowania obiektu bardzo dobra brak wewnĊtrznych elementów konstruk-
cyjnych àączna ocena cech
przestrzennych budynku 150–500 –
aPatrz tab. 3.
Tabela 6. Kryteria oceny cech wpáywające na mikroklimat wnĊtrza badanego obiektu
Table 6. The criteria for evaluation of the features that affect the microclimate of the interior of the object
Kryteria oceny Evaluation criteria
Oceniane elementy Evaluated elements
Liczba punktów Points
Ocenaa Grades
Ocena opisowa Descriptive rating
Orientacja budynku
ustawienie budynku w stosunku do stron Ğwiata
20–50
niedostateczna dáuĪszą osią prostopadle do kierunku póánoc – – poáudnie oraz z odchyáką do 15°
dostateczna z odchyáką dáuĪszej osi od kierunku póánoc – – poáudnie od 75° do 45°
dobra z odchyáką dáuĪszej osi od kierunku póánoc – – poáudnie od 45° do15°
bardzo dobra dáuĪszą osią w kierunku póánoc – poáudnie z odchyáką do 15°
IzolacyjnoĞü termiczna obudowyb
izolacyjnoĞü Ğcian
zewnĊtrznychc 20–60
niedostateczna brak izolacji termicznej (wspóáczynnik U > 3 W·m–2·K–1) dostateczna
dobra
izolacja termiczna minimalna (U od 1 do 3 W·m–2·K–1) bardzo dobra budynek izolowany termicznie
(U < 1 W·m–2·K–1)
izolacyjnoĞü dachu
obiektuc 20–60
niedostateczna brak izolacji termicznej (U > 3 W·m–2·K–1) dostateczna
dobra
izolacja termiczna minimalna (U od 1 do 3 W·m–2·K–1) bardzo dobra budynek izolowany termicznie
(U < 1 W·m–2·K–1)
DoĞwietlenie wnĊtrza
doĞwietlenie wnĊ- trza Ğwiatáem natu- ralnym w stosunku do potrzeb
20–50
niedostateczna stosunek powierzchni okien do powierzchni podáogi mniejszy niĪ 1 : 20 (1 : 25 w pomiesz- czeniach dla máodego bydáa opasowego) dostateczna stosunek powierzchni okien do powierzchni
podáogi od 1 : 20 do 1 : 18
dobra stosunek powierzchni okien do powierzchni podáogi od 1 : 18 do 1 : 15
bardzo dobra stosunek powierzchni okien do powierzchni podáogi od 1 : 15 do 1 : 10
Przewietrza- nie i wenty- lacja
istniejący system wentylacyjny bu- dynku
20–60
niedostateczna system zapewniający iloĞü wymiany powie- trza w oborze krów mlecznych na poziomie niĪszym niĪ 350 m3·h–1 na sztukĊ dostateczna system zapewniający iloĞü wymiany po-
wietrza w oborze krów mlecznych latem na poziomie 350–400 m3·h–1 na sztukĊ dobra system zapewniający iloĞü wymiany powietrza
w oborze krów mlecznych latem na poziomie od 400 do 500 m3·h–1 na sztukĊ
bardzo dobra system zapewniający iloĞü wymiany powie- trza w oborze dla krów mlecznych latem na poziomie 500 m3·h–1 i wiĊcej na sztukĊ (przy zachowaniu zalecanej prĊdkoĞci ruchu powie- trza do 0,5 m·s–1)
àączna ocena cech wpáywających na mikroklimat wnĊtrza budynku (100–280 pkt)
100–280 –
aPatrz tab. 3.
bCecha ta nie bĊdzie podlegaáa ocenie w przypadku obiektów „zimnych” – otwartych (np. obory bez peánych Ğcian zewnĊtrznych).
cW przypadku obiektów o wyĪszych wymaganiach termicznych naleĪy uwzglĊdniü inne zakresy wspóáczynników izolacyjnoĞci termicznej.
Grupa cech uĪytkowych obiektu B (tab. 7)
Tabela 7. Kryteria oceny obiektu jako elementu zespoáu produkcyjnego
Table 7. The criteria for evaluation of the object as a part of the production complex Kryteria
oceny Evaluation criteria
Oceniane elementy Evaluated
elements
Liczba punktów Points
Ocena*
Grades
Ocena opisowa Descriptive rating
Cechy programo- we
– 150–500
niedosta- teczna
znaczenie nieistotne dostateczna znaczenie maáo istotne dobra znaczenie istotne
bardzo dobra znaczenie niezwykle istotne (obiekt nie- zbĊdny dla funkcjonowania zespoáu)
Cechy ukáadu funkcjonal- nego
usytuowanie w ukáadzie funk- cjonalnym zespoáu:
– dostarczanie paszy,
– usuwanie odcho- dów,
– kontakt z wybie- gami
180–510 w tym:
60–170 60–170 60–170
niedosta- teczna
usytuowanie záe
dostateczna usytuowanie stwarzające powaĪne proble- my technologiczne
dobra usytuowanie poprawne niepowodujące znacznych utrudnieĔ technologicznych bardzo dobra usytuowanie optymalne, poprawne w peáni,
pozwalające na wyeliminowanie utrudnieĔ w stopniu maksymalnym
usytuowanie w ukáadzie komu- nikacyjnym zespoáu
70–190
niedosta- teczna
powiązanie z ukáadem komunikacyjnym záe
dostateczna powiązanie z ukáadem komunikacyjnym stwarzające powaĪne utrudnienia komuni- kacyjne
dobra powiązanie z ukáadem komunikacyjnym poprawne, niepowodujące znacznych utrudnieĔ komunikacyjnych
bardzo dobra powiązanie z ukáadem komunikacyjnym bez utrudnieĔ, przy zapewnieniu páynnoĞci komunikacyjnej
WartoĞci architekto- niczno- -kompozy- cyjne
wartoĞci
architektoniczne 60–200
niedosta- teczna
znaczenie obiektu nieistotne dostateczna znaczenie obiektu maáo istotne dobra znaczenie istotne
bardzo dobra znaczenie niezwykle istotne
wartoĞci w kompozycji planu
40–100
niedosta- teczna
znaczenie obiektu nieistotne dostateczna znaczenie obiektu maáo istotne dobra znaczenie istotne
bardzo dobra znaczenie bardzo istotne àączna ocena obiektu jako ele-
mentu zespoáu produkcyjnego (600 – 1500 pkt)
600–1500
–
aPatrz tab. 3.
126 P. Fornalczyk, M. Wągrowska, K. WiĞniewski
Acta Sci. Pol.
WskaĨnik skali trudnoĞci
MetodĊ oceny punktowej wzbogacono o pojĊcie wskaĨnika skali trudnoĞci (WST).
PojĊcie to stworzono z wykorzystaniem metody punktu idealnego, która wymaga okre- Ğlenia teoretycznego, idealnego celu odniesienia lub celu do osiągniĊcia. Biorąc pod uwagĊ wyraĪoną w procentach róĪnicĊ punktową dzielącą oceniany obiekt od „obiektu idealnego”, otrzymuje siĊ wskaĨnik skali trudnoĞci (WST), czyli szacunkowo okreĞlony wzrost záoĪonoĞci, utrudnieĔ (i tym samym kosztów) związanych z modernizacją danego obiektu w stosunku do „obiektu idealnego”.
Do oceny przyjĊto skalĊ procentową od 0 do 90%, co odpowiada liczbie 1000 punk- tów (od 1500 do 500). Implikuje to, Īe 1 punktowi skali ocen odpowiada 0,09% wskaĨ- nika skali trudnoĞci (rys. 2). Zakáada siĊ, Īe dolna granica skali ocen – 500 punktów odpowiada 90% WST. WskaĨnik skali trudnoĞci wynosi: dla przedziaáu D – 0–27%, dla przedziaáu C – 28–54%, dla przedziaáu B – 55–81%, dla przedziaáu A – 82–90%.
Zakáada siĊ, iĪ wartoĞü WST na poziomie wyĪszym niĪ 90% (91–100%) dyskwali¿ ku- je obiekt jako przedmiot ewentualnych zabiegów modernizacyjnych.
WYNIKI BADAē
MetodĊ oceny punktowej wykorzystano do oceny 10 obiektów – obór krów mlecz- nych, zrealizowanych w róĪnym czasie i przy zastosowaniu róĪnych technologii bu- dowlanych. Pierwszym ocenianym obiektem jest obiekt zrealizowany w 1979 roku w technologii „Fermstal”, w Rolniczym Zakáadzie DoĞwiadczalnym SGGW Obory-GoĨdzie.
Obiekt jest przykáadem modernizacji w peáni zrealizowanej, posiadającej peáną dokumenta- cjĊ techniczną i ¿ nansową. Pozostaáe obiekty to budynki istniejące, w których oceniono ich moĪliwoĞci modernizacyjne do nowych standardów technologicznych. Są to obiekty znajdu- jące siĊ w miejscowoĞciach: BoĪenica, Dąbrowa àazy, Zaáuski Lipniewo, ĩeszczynka, Kąty Wielgi, NiewĊgáosz, Transbór (dwa obiekty) oraz Bobino Grzybki (tab. 8).
ODNIESIENIE WARTOĝCI WSKAħNIKA SKALI TRUDNOĝCI (WST) DO KOSZTÓW MODERNIZACJI
Odniesienia wartoĞci WST do kosztu modernizacji dokonano z wykorzystaniem da- nych ¿ nansowych modernizacji obiektu Obory-GoĨdzie, jako przykáadu inwestycji zre- alizowanej, o peánej dokumentacji ¿ nansowej.
Rys. 2. Poziom wzrostu wskaĨnika skali trudnoĞci [%] [Fornalczyk 2015]
Fig. 2. Level growth of Dif¿ culty Indicator [%]
[ A ] [ B ] [ C ] [ D ] [ocena záa] [ocena dostateczna] [ocena dobra] [ocena bardzo dobra]
[ 500–599 ] [ 600–899 ] [ 900–1199 ] [ 1200–1500 ] pkt [ 90–82 ] [ 81–55 ] [ 54–28 ] [ 27–0 ] %WST
Na 1% WST przypada, jak obliczono w tym konkretnym przypadku – 33,22 zá·m–2 powierzchni uĪytkowej obiektu. Kwota niniejsza wyliczona zastaáa dla poziomu z cen 2006 roku. UmoĪliwiáo to szacunkowe wyliczenie kosztów modernizacji 9 pozostaáych ocenianych obiektów sprowadzonych do „wspólnego mianownika” czasowego. Koszt modernizacji (przy zaáoĪeniu, Īe obejmowaáaby ona zakres techniczny i technologiczny zbliĪony do obiektu w RZD Obory-GoĨdzie) wynosi:
WST (danego obiektu ) · 33,22 zá·(m2·%)–1 · powierzchnia uĪytkowa =
= koszt modernizacji
Teoretyczny koszt realizacji 1 m2 powierzchni uĪytkowej budynku nowego o analo- gicznej funkcji, wielkoĞci i rozwiązaniach materiaáowo-konstrukcyjnych do obiektu fer- my Obory-GoĨdzie wyniósá (na poziomie cen II kwartaáu 2006 r.) okoáo1520 zá. Stanowi- áo to podstawĊ do wyliczenia kosztów teoretycznych budynków nowych dla pozostaáych 9 ocenianych obiektów (tab. 9).
Wraz ze wzrostem WST (procentowego wskaĨnika skali trudnoĞci) proporcjonalnie wzrasta koszt modernizacji 1 m2 obiektu. JeĞli WST przekroczy 50%, to modernizacja staje siĊ ekonomicznie nieuzasadniona, gdyĪ jej koszt przekracza koszt budynku nowego o analogicznej funkcji, wielkoĞci oraz rozwiązaniach konstrukcyjno-materiaáowych.
Równolegle ze stosowaniem metody oceny punktowej w analizowanych obiektach dokonano oceny cieplno-wilgotnoĞciowej ich zewnĊtrznych przegród budowlanych – Ğcian i stropodachów (tab. 10) [Laskowski 2008]. Mimo Īe budynki dla bydáa nie mają okreĞlonych wymogów izolacyjnoĞci termicznej tych przegród [Rozporządzenie Mini- stra Rolnictwa i Gospodarki ĩywnoĞciowej z dnia 7 paĨdziernika 1997 r. w sprawie wa- runków technicznych, jakim powinny odpowiadaü budowle rolnicze i ich usytuowanie], to jednak w Ğwietle przepisów ogólnych powinno siĊ projektowaü je zgodnie z zasa- dami dotyczącymi budynków w ogóle [Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadaü bu- Tabela 8. Wyniki metody oceny punktowej
Table 8. Results of scoring method
Lp.
No
Obiekt Object
Punkty Points
Przedziaá Range for scores
OkreĞlenie Scores
WskaĨnik skali trudnoĞci
[%]
Dif¿ culty indicator
1 BoĪenica 1328 D bardzo dobry 15,4
2 Dąbrowa àazy 1294 D bardzo dobry 18,5
3 Zaáuski Lipniewo 1220 D bardzo dobry 25,2
4 ĩeszczynka 1177 C dobry 29,0
5 Kąty Wielgi 1113 C dobry 35,0
6 Obory-GoĨdzie 1093 C dobry 36,6
7 NiewĊgáosz 1082 C dobry 37,6
8 Transbór „50” 1039 C dobry 41,5
9 Transbór „45” 892 B dostateczny 54,7
10 Bobino Grzybki 726 B dostateczny 69,6
128 P. Fornalczyk, M. Wągrowska, K. WiĞniewski
Acta Sci. Pol.
Tabela 9. Zestawienia hipotetycznych kosztów modernizacji ocenianych obiektów w porównaniu z kosztami budynków nowych
Table 9. Estimated modernization costs of the assessed buildings in comparison to the cost of new buildnigs
Lp.
No.
Obiekt Object
Rok budowy
Year of constr
WST [%]
DI zá·(m2·%)–1
Koszt mo- dernizacji 1 m2 p. uĪ.
Cost of moderni- zation
1 m2
Powierzch- nia uĪytkowa
[m2] Usable À oor area
[m2]
Koszt caákowity moderni- zacji
[zá]
The total cost of modern [zl]
Koszt caákowity
budynku nowego
[zá]
The total cost of new buil-
din] g [zl]
1 BoĪenica 2000 15,4
33,22
511,6 1030,0 526 935 1 565 600
2 Dąbrowa àazy 2003 18,5 614,6 1160,0 712 901 1 763 200
3 Zaáuski Lipniewo 2000 25,2 837,1 1010,8 846 140 1 536 416
4 ĩeszczynka 2002 29 963,4 1015,0 977 830 1 542 800
5 Kąty Wielgi 2003 35 1162,7 545,0 633 671 828 400
6 Obory-GoĨdzie 1979 36,6 1216,0 1164,0 1417 000 1 848 320
7 NiewĊgáosz 2000 37,6 1249,0 1203,0 1502 547 1 828 560
8 Transbór „50” 2002 41,5 1378,6 636,0 876 808 966 720
9 Transbór „45” 2002 54,7 1817,1 496,0 901 298 753 920
10 Bobino Grzybki 2001 69,6 2312,0 570,0 1317 903 866 400
Tabela 10. WáaĞciwoĞci cieplno-wilgotnoĞciowe Ğcian i stropodachów obiektów
Table 10. Thermal and humidity performance of walls and À at roofs of the assessed buildings
Lp.
No.
Obiekt Object
Wspóáczynnik U Ğciany zewnĊtrz-
nej [W·(m2·K)–1] Coef¿ cient of heat transfer for
an outer wall
Wspóáczynnik U stropodachu [W·(m2·K)–1] Coef¿ cient of heat
transfer for a À at roof
MoĪliwoĞü wykraplania siĊ pary wodnej na wewnĊtrznych powierzchniach
przegród
Possibility of water condensation on internal surface of partitions
1 BoĪenica 0,422 0,260 nie wystĊpuje
2 Dąbrowa àazy 0,531 0,260 nie wystĊpuje
3 Zaáuski Lipniewo 0,499 0,269 nie wystĊpuje
4 ĩeszczynka 0,723 0,269 nie wystĊpuje
5 Kąty Wielgi 0,399 0,260 nie wystĊpuje
6 Obory-GoĨdzie 0,998 0,373 istnieje moĪliwoĞü wykraplania siĊ pary na wewnĊtrznej powierzchni Ğciany
7 NiewĊgáosz 0,332 0,204 nie wystĊpuje
8 Transbór „50” 0,399 0,260 nie wystĊpuje
9 Transbór „45” 0,399 0,423 nie wystĊpuje
10 Bobino Grzybki 0,733 0,153 istnieje moĪliwoĞü wykraplania siĊ pary na wewnĊtrznej powierzchni Ğciany
dynki i ich usytuowanie]. Szczególnie chodzi tu o wyeliminowanie zjawiska wykrapla- nia siĊ pary wodnej na wewnĊtrznych powierzchniach Ğcian i stropodachów, co ujemnie wpáywa na warunki mikroklimatu wnĊtrza inwentarskiego i dobrostan zwierząt [Roma- niuk i in. 2005, Dobkowski i StaĞkiewicz 2008]. Chodzi teĪ o ewentualne wykraplanie siĊ pary wodnej wewnątrz przegród. Oba przypadki wykraplania siĊ pary wodnej – oprócz pogorszenia mikroklimatu wnĊtrza – prowadziü mogą do degradacji i destrukcji budow- lanej tkanki obiektu (korozja, takĪe biologiczna, zagrzybienie, mechaniczne niszczenie struktury wewnĊtrznej elementów konstrukcyjnych) [ĝciĞlewski 1999], znacznie skraca- jąc okres jej uĪytkowania.
PODSUMOWANIE
Otrzymane wyniki dotyczące moĪliwoĞci modernizacji lub adaptacji istniejącej rolni- czej zabudowy produkcyjnej są pewnym rodzajem oszacowania moĪliwoĞci jej przepro- wadzenia. Szczególnie wnikliwie i dokáadnie naleĪy zbadaü obiekty, w których WST jest zbliĪony do 50%, oraz te, w których liczba punktów w metodzie oceny punktowej jest bliska granicy pomiĊdzy przedziaáami A i B, a takĪe B i C. Spowodowane jest to faktem subiektywnego przyznawania punktów przez dokonującego oceny.
OdrĊbną, bardzo istotną sprawą, jest kaĪdorazowe przeanalizowanie zagadnieĔ ciepl- no-wilgotnoĞciowych zewnĊtrznych przegród budowlanych ocenianych obiektów. Jest to waĪne dla trwaáoĞci konstrukcji budynku, a takĪe dla utrzymania korzystnego mikro- klimatu wnĊtrza. Wadliwe skonstruowanie przegród (zwáaszcza przy nieskutecznej wen- tylacji) prowadziü moĪe do wykroplenia siĊ pary wodnej na powierzchni Ğcian i stropo- dachów. Tak byáo w przypadku obiektów Bobino Grzybki i Obory-GoĨdzie (tab. 10).
W przypadku Obory-GoĨdzie wykroplenie pary wodnej pojawiáo siĊ w okresie zimo- wym, przy temperaturze zewnĊtrznej –2°C oraz wewnątrz budynku +6°C. W dáugotrwa- áym okresie spowodowaáo to pojawienie siĊ pleĞni na wewnĊtrznej powierzchni Ğcian.
WNIOSKI
Na podstawie przeprowadzonej w pracy analizy moĪna wyciągnąü nastĊpujące wnioski:
1. Zastosowanie metody oceny punktowej wartoĞci uĪytkowej rozwiązaĔ funkcjonal- no-przestrzennych w istniejących rolniczych budynkach gospodarczych pod kątem ich modernizacji i adaptacji daje moĪliwoĞü podejmowania wstĊpnych decyzji dotyczących tych budynków. Otrzymane przy jej wykorzystaniu wyniki klasy¿ kują dany obiekt na za- áoĪonej liniowej skali ocen, okreĞlając przydatnoĞü obiektu do celów modernizacyjnych lub adaptacyjnych.
2. Wprowadzony wskaĨnik skali trudnoĞci (WST) okreĞla stopieĔ záoĪonoĞci zadania i umoĪliwia szacunkowe okreĞlenie opáacalnoĞci przeprowadzenia adaptacji lub moder- nizacji.
3. JeĞli WST przekracza poziom 50%, to inwestycja staje siĊ ekonomicznie nieuza- sadniona, gdyĪ jej koszt przewyĪsza koszt budynku nowego obiektu o analogicznej funk-
130 P. Fornalczyk, M. Wągrowska, K. WiĞniewski
Acta Sci. Pol.
cji, wielkoĞci i rozwiązaniach konstrukcyjno-materiaáowych (z uwzglĊdnieniem kosztów rozbiórki obiektu istniejącego oraz utylizacji materiaáu porozbiórkowego).
4. Na podstawie przeprowadzonej metodą oceny punktowej analizy badanych obiek- tów wynika, Īe budynki znajdujące siĊ w najlepszym stanie technicznym osiągnĊáy naj- wyĪszą punktacjĊ. Potwierdziáo to zaáoĪenie warunku koniecznego, dotyczącego speánie- nia wymogu odpowiedniego stanu technicznego gáównej konstrukcji noĞnej obiektu.
5. PrzydatnoĞci obiektu do celów modernizacyjnych lub adaptacyjnych nie moĪna w prosty sposób wiązaü z jego wiekiem.
6. Zabiegi modernizacyjne i adaptacyjne zbadanej rolniczej zabudowy produkcyjnej są w wiĊkszoĞci zabiegami ekonomicznie uzasadnionymi, to znaczy taĔszymi niĪ reali- zacja obiektów nowych o analogicznej funkcji, wielkoĞci i rozwiązaniach konstrukcyjno- -materiaáowych.
PIĝMIENNICTWO
Dobkowski, A., StaĞkiewicz, K. (2008). Budynki dla bydáa. Podstawowe wymagania technolo- giczne i techniczne oraz przykáady rozwiązaĔ. Poradnik. AGROSUKCES, Lewandowska Joanna, Warszawa.
Fornalczyk, P. (2015). Analiza celowoĞci modernizacji rolniczych obiektów produkcyjnych z wy- korzystaniem oceny punktowej. Praca doktorska. SGGW, Warszawa.
Laskowski, L. (2008). Ochrona cieplna i charakterystyka energetyczna budynku. O¿ cyna Wydaw- nicza Politechniki Warszawskiej, Warszawa.
Michalik, K. (2014). ZuĪycie techniczne budynków i budowli. Podstawy diagnostyki budowlanej.
Tabele pomocnicze do ustalania stopnia zuĪycia budynku. Wydawnictwo Prawo i Bu- downictwo, Chrzanów.
Romaniuk, W. i inni (2005). Systemy utrzymania bydáa. Poradnik. Instytut Budownictwa, Mecha- nizacji i Elektry¿ kacji Rolnictwa, Warszawa, DuĔskie SáuĪby Doradztwa Rolniczego.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicz- nych, jakim powinny odpowiadaü budynki i ich usytuowanie. Dz.U. z 2002 r. nr 75, poz. 690 z póĨn. zm.
Rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Gospodarki ĩywnoĞciowej z dnia 7 paĨdziernika 1997 r.
w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadaü budowle rolnicze i ich usytuowanie. Dz.U. nr 132, poz. 877 z póĨn. zm.
ĝciĞlewski, Z. (1999). Ochrona konstrukcji Īelbetowych. Arkady, Warszawa.
Zaniewska, H. (1977). Metoda oceny wartoĞci uĪytkowej rozwiązaĔ projektowych budynków i zespoáów mieszkaniowych dla potrzeb ludnoĞci rolniczej w uspoáecznionej gospodarce.
Maszynopis.
SCORING METHOD AS TOOL FOR THE RESEARCH OF FEASIBILITY OF EXISTING AGRICULTURAL PRODUCTION BUILDINGS FOR MODERNIZATION
Abstract. The purpose of the paper is the study of expediency and pro¿ tability of the mod- ernization activities effected on the existing agricultural production building, completed in different times and using different construction technology. To assess the advisability of agricultural modernization of production facilities a scoring value method was developed,
which allows a rapid assessment of the usefulness of the object to modernization. This method determines the degree of dif¿ culty and allows for estimation of modernization cost based, inter alia, on data on the technical condition of the building and the role that object plays in building complex. The scope of the study includes objects that have been subjected to modernize, they are in its course and can potentially be modernized for the new tech- nology standards. The analysis of the objects showed that modernization of agricultural production facilities is rational and economically justi¿ ed action.
Key words: modernization, technical conditions, agricultural production buildings, method of scoring value
Zaakceptowano do druku – Accepted for print: 21.03.2016
Cytowanie: Fornalczyk, P., Wągrowska, M., WiĞniewski, K. (2016). Metoda oceny punktowej na- rzĊdziem badania przydatnoĞci modernizacyjnej istniejącej rolniczej zabudowy produkcyjnej. Acta Sci. Pol. Architectura, 15 (1), 119–131.
