Met meer inzicht
beter functioneren
Johan Conijn Wooncongres 2012, 31 okt 2012 2Onderwerpen
Stellingen Omgevingsanalyse Probleemanalyse Oplossingsrichting 3Stellingen
Legitimiteit van corporatie alleen mogelijk met transparantie. Transparantie alleen mogelijk met interne functiescheiding. Interne functiescheiding basis voor beter inzicht en sturing.
4
Omgevingsanalyse
Hervorming woningmarkt:
- Consensus op hoofdlijnen (onder meer Cie. Van Dijkhuizen, Wonen 4.0, Rapport CSED/SER, Werkgroep Heroverweging Wonen)
- Belangrijke bouwstenen:
a) Afbouw fiscale tegemoetkoming koopsector b) Marktconform huurniveau huursector c) Compensatie voor lagere inkomens
d) Gelijk speelveld tussen verschillende verhuurders
5
Probleemanalyse (1)
6
Probleemanalyse (2)
Legitimiteitprobeem:
- effectiviteit: worden de goede activiteiten gedaan? - efficiëntie: niet meer dan noodzakelijke kosten? - transparantie: is duidelijk ‘wat’ en ‘waarom’?
Hervorming woningmarkt vergroot het legitimiteitprobleem: - meer inkomsten door marktconforme huren, maar …. minder
bestemming door lagere onrendabele toppen - meerwaarde corporatie komt sterk ter discussie
7
Probleemanalyse (3)
Bedrijfseconomische interpretatie van het kernprobleem: - vastgoed genereert potentieel (marktconform) rendement - voor financiële continuïteit is het potentiële rendement over
het algemeen niet nodig
- onvoldoende transparantie en maatschappelijke legitimiteit over omvang en bestemming van het ‘surplus’
Huidige (zeer breed gedragen) politieke oplossing: afromen via verhuurderheffing
8
Oplossingsrichting
Verbetering legitimiteit (effectiviteit, efficiëntie, transparantie) mogelijk via ander sturingsmodel
DrieKamerModel onderscheidt binnen de corporatie drie centrale functies : - Maatschappelijke functie - Vastgoedfunctie - Vermogensfunctie 9
Maatschappelijke functie
Maatschappelijke functie staat voorop: legitimiteit van corporaties gelegen in de maatschappelijk rol
Mistbanken over de feitelijk uitgeoefende maatschappelijke rol van corporaties:
- hoeveel middelen beschikbaar voor maatschappelijke activiteiten….?
- herkomst van de middelen voor maatschappelijke activiteiten….?
- financiële kosten van de maatschappelijk activiteiten….? - welke maatschappelijke activiteiten zijn ondernomen….? Door deze mistbanken is de corporatie kwetsbaar
10
DrieKamerModel
Maatschappelijke kamer Vastgoed-kamer Vermogens-kamer € Investerings-middelen €Dividend€Huurkorting €budgetMaatschappelijk
€Extra beheer/ onderhoud
€Leefbaarheid
11
Meerwaarde DrieKamerModel
Bijdrage aan legitimiteit van corporaties door: - meer inzicht in de beschikbare middelen voor en de
kosten van de maatschappelijke activiteiten - betere besturing corporaties met logische set van
sturingskengetallen - professionalisering Switzerland, Pfäffikon Poststrasse 4, 8808 Pfäffikon SZ Tel: +41 (0)55 410 38 38 Fax: +41 (0)55 410 80 36 E-mail: info@ortec-finance.com Web: www.ortec-finance.ch
United Kingdom, London
23 Austin Friars, London EC2N 2QP Tel: +44 (0)20 3178 39 13 Fax: +44 (0)20 3178 61 64 E-mail: info@ortec-finance.com Web: www.ortec-finance.co.uk
The Netherlands, Amsterdam
Barajasweg 10, 1043 CP Amsterdam Tel: +31 (0)20 700 97 00 Fax: +31 (0)20 700 97 01 E-mail: info@ortec-finance.com Web: www.ortec-finance.com
The Netherlands, Rotterdam
Boompjes 40, 3011 XB Rotterdam P.O. Box 4074, 3006 AB Rotterdam Tel: +31 (0)10 700 50 00 Fax: +31 (0)10 700 50 01 E-mail: info@ortec-finance.com Web: www.ortec-finance.com
The information contained in this communication is confidential and may be legally privileged. It is intended solely for the use of the individual recipient. If you are not the intended recipient you are hereby notified that any disclosure, copying, distribution or taking any action in reliance on the contents of this information is strictly prohibited and may be unlawful. Ortec Finance is neither liable for the proper and complete transmission of the information contained in this communication nor for any delay in its receipt. The information in this communication is not intended as a recommendation or as an offer unless it is explicitly mentioned as such. No rights can be derived from this message. This communication is from Ortec Finance, a company registered in Rotterdam, The Netherlands under company number 24421148 with registered office at Boompjes 40, 3011 XB Rotterdam, The Netherlands. All our services and activities are governed by our general terms and conditions which may be consulted on www.ortec-finance.com and shall be forwarded free of charge upon request.
