Financiele stromen bij woningbouw en woningvoorraadbeheer

i! ;r,r'III1!III_ iMt!IJrj IHIIi 1I11! 'iil.1I 11'11 :!l1I1 1111 Hili !IIII ,'W!! ili;i I! I!I 1, 1!

111111 Uil !ti ij lillIl! 11 UI In" I11I1 11 il! IlIi! Hili I

1111111111 ,I/lil dlill HiJj 11111 lIilI 1JIIIlIlil ril"l 111111111111#111111 i!JI! 1111 um IIIi!iill Hili

iilillilii;lliii 111111 Hili 'il!! 11111 11I1/:lUI '1'1111

il'l 11 11 11 i,!ill 11111 11111 11111i IllIIJldIl !IIII

'FINANCIELE STROMEN BIJ WONINGBOUW EN WONINGVOORRAADBEHEER'

W orking paper 11 Januari 1984

H. Priemus

Delftse Universitaire Pers Mijnbouwplein 11

2628 R T DELFT tel. (015) 783254

Copyright 1984 H. Priemus

No part of this book may be reproduced in any form, by print, photoprint, microfilm or any other means, without written per-mission from the Delft University Press, Delft, The Netherlands. ISBN 90 6275 211 X

BIBLIOTHEEK TU Delft

we' _IPP"'

..

,

---

. . . " - ' -ft .. M_-...-·

.... _===-_ ..

...--~

,.,._-

_________

!.,-

11. ,w_, ___ ... !.U.~llJI.U' ... IIJ _ _ •••

..

t ' j trI _"

Deze publikatie verschijnt in een reeks van "working papers", geproduceerd in het kader van een omvangrijk onderzoeksprojekt "Woonlasten en Woon-lastenbeleid". Dit projekt wordt uitgevoerd door een onderzoeksgroep van de Afdeling der Bouwkunde, Technische Hogeschool, Delft, bestaande uit C.A. Adriaansens, H. van Fulpen, P. Groetelaers, F. Neuerburg, H. Priemus, J. van der Schaar en H. Westra.

Bij het onderzoek is een begeleidingscommissie van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer betrokken. Met het oog op een aantal internationale dimensies van het onderzoek wordt nauw

,-

- - - -

- -

-

-

- - -

- - - -

-

- - - _

.

_.

_

.

_

. . -

._-1. INLEIDING

Woonuitgaven moeten worden opgebracht door huurders en bewoner-eige-naars en voorts - via het overheidsbudget - door de belastingbetalers. Anderzijds zijn er ook instellingen en personen (verhuurders en financiers), voor wie deze woonuitgaven inkomsten zijn. Wanneer bewoners pleiten voor een verlaging van de 'woonlasten', kan dat negatieve gevolgen hebben voor woningverhuurders en -financiers. Voor een goed begrip van de problema-tiek is het nuttig om de stroom woonuitgaven en -inkomsten en de daarbij betrokken ekonomische eenheden in kaart te brengen. Daarbij dienen ook andere, met de woonuitgaven samenhangende geldstromen in de beschou-wing te worden betrokken, evenals de leveranties van goederen en diensten die met deze geldstromen gepaard gaan.

De hier bedoelde exercitie is ingewikkelder dan men wellicht op het eerste gezicht zou ·denken, doordat onderscheid moet worden gemaakt in de stroom jaarlijks terugkerende inkomsten en uitgaven, verband houdende met de 'woonkonsumptie' (de 'gewone dienst') en de inkomsten en uitgaven met een investeringskarakter (de 'buitengewone dienst'). Bijzonder aandacht zal daarbij moeten worden gegeven aan .de rentebetalingen en aflossingen van de kapitaaluitgaven, die de direkte verbinding leggen tussen de 'gewone' . en de 'buitengewone' dienst. Een komplicerende faktor is voorts de indeling in woningkategorieën, waarvoor de financiële stromen verschillend lopen. Te onderscheiden kriteria zijn:

- huurwoning of eigen woning; - Rijkslening of partikuliere lening;

- al of niet objektsubsidie.

Daarnaast is bij huurwoningen van belang of de desbetreffende huurder IHS ontvangt en bij de bewoner-eigenaar of zijn woning hypothekair is gefi-nancierd.

De volgende indeling kan worden gehanteerd:

1. woningwetwoningen: geëxploiteerd door woningkorporaties en gemeenten; met Rijksleningen gefi-nancierde huurwoningen; subsidies van het Rijk (1)

1. 'woningwetwoningen' die met kapitaalmarktleningen worden gefinan-cierd (de zogenaamde korporatie-A-woningen), worden hier als premie-huurwoningen beschouwd.

2. premie-korporatie-woningen:

3. overige premie-huurwoningen:

~. ongesubsidieerde korporatie-woningen resp. gemeente-woningen: .5. ongesubsidieerde partikuliere huurwoningen: (vrije sektor) 6. premiekoopwoningen: 7. ongesubsidieerde koopwoningen: (vrije sektor)

geëxploiteerd door woningkorporaties; met partikuliere leningen gefinancierde huurwoningen; subsidies van het Rijk

(2)

geëxploiteerd door beleggingsinstellin-gen, non-profit organisaties (exkl. kor-poraties) en overige partikulieren; met partikuliere leningen (en/of eigen ver-mogen) gefinancierde huurwoningen; subsidies van het Rijk (2)

geëxploiteerd door woningkorporaties of gemeenten; met Rijksleningen of partikuliere leningen gefinancierde huurwoningen; niet (meer) door het Rijk gesubsidieerd ('bijdragevrij'). geëxploiteerd door beleggingsinstel-lingen, non-profit organisaties (exkl. korporaties) en overige partikulieren; met partikuliere leningen (en/of eigen vermogen) gefinancierde huurwoningen zonder Rijkssubsidies (~)

met partikuliere leningen (en/of eigen vermogen) gefinancierde . koopwonin-gen; door het Rijk gesubsidieerd (3) (het kleine aantal met Rijksleningen gefinancierde koopwoningen in de be-schutte sfeer wordt voorlopig verwaar loosd).

met partikuliere leningen (en/of

eigen vermogen) gefinancierde koop-woningen zonder Rijkssubsidies (~)

Een laatste komplikatie die zich voordoet, is dat met name bij een verhui-zing eenmalige uitgaven worden gedaan die men via rente en aflossingen zou kunnen optellen bij de reguliere woonuitgaven, maar die in het over-zicht zelfstandig zullen worden behandeld. Door de grote verschillen in woonduur tussen twee verhuizingen resp. aankopen is er geen algemene sleutel te geven die de hier bedoelde eenmalige woonuitgaven kan trans-formeren in jaarlijkse kosten.

2.exklusief woningen die niet meer door het Rijk worden gesubsidieerd. 3.de nieuwe kategorie 'gesubsidieerde vrije-sektorwoningen' wordt als premiekoop- of premiehuurwoning aangemerkt.

2. PARTICIPANTEN, GELDSTROMEN EN TRANSAKTIES

In het nuvolgende bouwen wij een stroomschema met betrekking tot de

fi-nanciering en subsidiëring van de onderscheiden woningkategorieën op door per (beschouwde) participant de geldstromen en transakties in kaart te brengen, waarbij de desbetreffende participant betrokken is. Vooralsnog wordt woningverbetering (inkl. woningisolatie) buiten beschouwing gelaten, evenals de specifikatie met betrekking tot de BTW. Achtereenvolgens spe-cificeren wij de woonuitgaven en -inkomsten voor:

a. - de bewoner-eigenaar; b. - de huurder;

c. - het Rijk;

d. - de woningkorporatie (inkl. gemeentelijk woningbedrijf); e. - de partikuliere verhuurder (exkl. beleggingsinstelling); f. - de beleggingsmaatschappij;

g. - de hypotheekbank;

h. - het uitvoerende bouwbedrijf.

Bij de specifikatie van financiële stromen van en naar de bewoner-eigenaar en de huurder sluiten wij aan bij working paper 5 'Woonlasten - en inko-mensbegrippenïn onderzoek en statistiek' (1) De specifikatie van financiële stromen bij de woningkorporatie van en naar de ABR en andere fondsen bin-nen de korporatie wordt hier niet gegeven; hierop wordt in een van de volgende working papers ingegaan, dat is gewijd aan de woningexploitatie door woningkorporaties. Niet alle stromen komen bij alle betrokken partijen voor. Zo ontvangen niet alle bewoner-eigenaren een premie, geldt een

erf-pachtscanon slechts voor een beperkt aantal eigenaren, etc. De weergege-ven financiële stromen hebben dus in zekere zin het karakter van een check-list.

(1) Wij beperken ons tot de 'totale woonuitgaven', en verwaarlozen dus de 'overige woonuitgaven' die tot de 'uitgebreide woonuitgaven' leiden.

l

I

a. Woonuitgaven en -inkomsten van de bewoner-eigenaar

bewoner- bruto hypotheek-uitgaven (rente + aflossing) (1)

,

hypotheekbank

eigenaar I

il'lening onder hypothekair verband

~---[Xnetto} premie

I)nk. belasting over huurwaardeforfait

,

Rijk

I)nk. bel. aftrek hypotheekrente /

I),elastingaftrek groot onderhoud

r--

vermogensbelasting

,

OGB

(

~b1ieke goederen en diensten_ /

-

- - - -

- -

-erfpachtcanon

"

grondeigenaar

7

~r..QDd in erfpach.!.. _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

'exploitatie-uitgaven onderhoud, voorzieningen, bouwbedrijf;

verze k er ing

"

install. bedrijf

7 bouw mat. handel;

~nderhoudsdiensten/verzek~ing/voorzieningen _ _ _ _ verzekeringsmij.

"

'

heffingen lagere publiekr. lichamen

,

gemeente,

~ublieke

goederen en diensten '/ provincie,

~---water,schap

servicekosten

,

nutsbedrijf /

~ervice

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ / beheer-organisatie

energie-, water lasten ,

~I

n~gl~ wat~ • _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 7 nutsbedrijf

!lidmaatschap , Ver. van eigenaren

~enste~

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

~

Eenmalige uitgaven/inkomsten bewoner-~psom

"

vorige eigenaar / eigenaar ~wonIDg..± gron<L __ ~ _ _ _

~

hypothekaire lening (2) - - - - -

-

-~hypotheeksc~l~ ___________

- - - j

hypotheekbank afsluitkosten hypotheek

"

deposito voor depositohypotheek _~

fE-dienste1l1>ij .h.et~sluite..n...hypotheek ___

_{- -}

_-

_-

/

overdrachtsbelasting '\.

/

v fiskaal effekt van afsluiten hypotheek Rijk

6goeding verhuis- en inrichtingskosten

~ publieke goedere~'Ldiensten _ _ _ _ _

-" _{notar Isosten} ok '\. notaris / ?-dienstelLnotaris _ _ _ _ _{- - - -}

-"

makelaarscourtage '\. makelaar / ?Jfiensten makelaar _____

_{- - -}

-

"-overnamekosten stoffering, meubilair

"

vorige

/

~toffering,..!!leubilair _

_-

_--

_{--- - -}

_-

_{- -}

_-

eigenaar

"

.

verhuiskosten, inrichtingskosten '\. verhuisbedrijf

?-verhuisdiensten, inrichtingsdiensten _ _

_{- - - - -}

woninginrichter

'\.

/ uitkering verzekering verzeker

ings-'\.

maatschappij

~pitaalverlies door kalamiteit etc.

"

verbetering/groot onderhoud - investering

"

bouwbedrijf;

perbetering/groot onderhoucL _ _ _ _ _- / installa tie bedr i j f

-

- -

-

-

"- bouwmaterialen-handel

(2) soms inklusief levensverzekering, overlijdensrisikoverzekering etc. Deze voorzieningen zijn hier buiten beschouwing gelaten

b. Woonuitgaven en -inkomsten van de huurder

huurder vraaghuur (I) '\

/

~woondiensten~L __ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

~

niet-subsidiabele huur (b. v. garage)

_-

'\

/ V huur garag~ e.d. _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

I' servicekosten (subsidiabel/niet subsidiabel) '\

/

verhuurder

fE-service _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ ._~=::==::::;:=:~==~

~rg~e-, waterlasten ~ nutsbedrijf

I

~nergle~ate~ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

-J

.

r-1!iS/gewenningsbijdrage-=(=l:....)

- - - 1

Rijk

v

belasting over IHS/gewenning~ijdrage":....-!.:(3;...<.) _ _ _ _ _ _ -7I '\

t"' publieke goederen en diensten

~

heffing..!.agere publiekr. lichamen <..

/

~pub1ieke .-&.oederen~n dienste~ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

gemeen"te, provincie

waterschap' _ _ - ,

~gaven huurdersonderhoud (4) + voorzieninge=.:.n~ _ _ _ ~'\ verhuurder/

/

~ huurdersonderhoud + voorzieningen

~---'~-

--

- - -

-

-

-

-

- - -

- -

bouwbedrijf/overig

Eenmalige uitgaven/inkomsten

huurder sleutelgeld "' verhuurder

/

[LJ~.v. voorrang _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

r-- overnamekosten stoffering, meubilair

'\~vo=r:::;l;::g=e==========:

~toffer~g,

meubilair _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

~,--h_uu_r_d_e_r

_ _ _ _ ..J

verhuiskosten/inrichtingskosten '\ verhuisbedrijf/

fE-

verhuisdiensten/inrichti~gsdiensten

_ _ _ _ _ _ _

~

woninginrichter

1--_ _ ---'

(1) Bij de procedure van de huurmatiging ontvangt de verhuurder de IHS en betaalt de huurder de huur minus IHS aan de verhuurder.

(2) Woondiensten

=

gebruiksrecht woning + erf, onderhoud (verhuurdersdeeI), verzekering etc.

(3) Als IHS en gewenningsbijdragen zijn gedefiskaliseerd, vervalt deze financiële stroom.

-~ergoeding verhuis- en inrichtingskosten Rijk

I"

huurder verbetering/groot onderhoud-investering

"

bouwbedrijf

I?-verbetering/groot ~nderhoud _ _ _ _ _ _ 7 installatiebedrijf,

- -

c. Woonuitgaven en -inkomsten voor het Rijk

Rijk + bijlenen (bij klimleningen>

-'\ ~ leningen kapitaalmarkt ~--

-rente en aflossingen beleggers leningen / < - - - '

woningwetleningen + liq. tekorten bij dyn.k.p.h. '\ gemeenten!

- -

- - - -

-

- -

- - - /

v

rente en aflossingen korporaties

~----~--~~~~---;

i"l . _enmgen

IHS + vergoeding uitvoer ings_k_o_st_e_n_I_H_S _______________ '-->J

objektsubsidies (

~ /

Iv eGB (eigenaar-deel)

---~

~

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _

2'ubl~ke

goederen en

dienste~

_

~

objektsubsidies ("'---'

r-- '/

V eGB (e ige'-.n_a_a_r_-_de_e_l...:..> __________ ---i part. verhuurders

I -i"

p~blieke goederen~~iensten_

_ _ _ _ _

--7"---_ _ _ _ _

"

--'

v

ink. bel. over huurwaardeforfait

"ink. bel. aftrek hypotheek rente '\

bewoner-be last ingaf trek gr_o_o_t_o_n_d_e_r_h_o_u_d ___________________

~

,/ eigenaars

'/ vermogensbelasting '/

>

eGB '\ premies eigen-woningbezit

-

---/ ~---~

r-__________

e=G:=B=--_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ ~'\ gemeenten

1"----_ _ _

- - - - l ~v---;::e:..!:G~B~(.gebruikersdeel) I'" r--!!iS!gewenningsbijdrage _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ ~'\

L belasting over IHS /

,

~---~

Rijk

Eenmalige uitgaven/inkomsten

/ leningen kapitaalmarkt + bijlenen (bij klimleningen) beleggers

~chuJQleningen

kapitaalmarkt _ _ _ _ _ _ _ _

~

• • + liquiditcit~td:()rt('n bij /

wonlngwetlenmgen cfynarnischc kostr!"ijskal~ulatie ~ gemeenten!

~ schuld woningwetleningen . /

r - - - -

·

- - - -

korporaties 1/ overdrachtsbelasting gemeenten/ I" korporaties part. 1/ overdrachtsbelasting verhuurders I" / overdrachtsbelasting

bewoner-I" vergoeding verhuis- en inrichtingskosten ~ _eigenaars

fiskaal effekt afsluiten hypotheek

-~

,

~rgoeding verhuis- en inrichtingskosten '\ huurders

,

Het onderscheid VROM-budget en het Financiën-budget en de Belasting-dienst is niet gemaakt. Betalingen van het Rijk lopen veelal via de gemeen-te; hiervan is vooralsnog geabstraheerd. In het kader van de decentralisatie (budgetafspraken e.d.) is deze relatie van groot belang. Eveneens is geab-straheerd van de relatie DGVH - HID (deconcentratie etc.)

d. Woonuitgaven en -inkomsten van de woningkorporatie Onkl. gemeentelijk woningbedrijf).

woningkorporatie

fE-

woningwetleningen _ _ _ _ __ _ _ _ _ Rijk

(inkl. gemeente- rente en aflossingen w.w. leningen '\

/

lijk woning- ~bjektsubsidies (inkl. konditionele

bedrijf) I' subsidies)

v

IHS + vergoeding uitvoeringskosten

IHS

OGB (eigenaar-deel)

fE-

~apitaalmarktleningen - - - -.:....

rente en aflossingen kap. marktleningen '\

beleggers

/

~fpachtcanon '\ grondeigenaar

/

~ grond in erf~c~ _ _ _ _ _ _ _ ~=(g~e=m=e=e:;:n=t=e)====:

uitvoeringskosten IHS '\

uitvoerings-fE-uitvoerin~H~

_ _ _ _ _ _ _ _ _

~

organisatie

IHS

1/ vraaghuur huurders

f' d'

r--- woon lensten _ _ _ _ _ _ __ __ _ ,

V niet-subsidiabele huur (b.v. garage) /

I'

I--huur ....sarag~e.d. _ _ _ _ _ . _ _ _ ~

v

servicekosten (subsidiabel/niet /

~

subsidiabel)

r- service _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ ~

mindering IHS

op..:..h~uc:::u~r -~---;~?r=:;::==:;::=::;::::;;:~

betalingen voor onderhoudskosten '\ bouwbedrijf

bouwmaterialen / installatie-bedrijf, bouw. ~onderhoudsdiensten; bouwmateriale~ _ _ _

r--

energ~e-,

waterlasten

~:===::::;:::;=:::;::;::;:::;::==~

~ e~rgle~ater _ _ _ _ _ _ _ _ _ ~ verzekerin&spremie opstal '\ mat. handel nutsbedrijf

I

verzekerings-/ rerzekerinL _ _ _ _ - - _ _ - - _

service kosten/beheer kosten

-'\~===;;::::====~

maatschappij servicever-/ L service, beheer ~--- lenende inst. beheerder voor zover extern voor zover extern voor zover extern

woningkorp. lonen + soc. lasten

"-Onkl. gemeente- ?-arbeid _ _ _ . _ _ _

_{- - - -}

/

lijk woning- "\. beleggingen ABR

-

"\.

bedrijf) ?---9pbrengsten beleggingen ABR /

"\.

.

.

-J

overige uitga ven

I?-goederen, diensten _ _ _ _ _

-I' kontributie landelijke centrale

"-~goeding diensten landelijke centrale

(

~

dienste!J"..Jande.!ijk~central~

_ _ _ _

~

Eenmalige uitga ven/inkomsten

woningkorpo - koopsom (1)

"'

ratie

investering woningverbetering; groot /

"-onderhoud /

E-

wonï-.ng~ gron<L _ _ _ _ _ _ _ _

-~ y"erbeteringLgroot..Enderhoud _ _ _ _ _ _ _

/ woningwetleningen + liq. tekorten bij dyn.k.p.k.

~schuld woningwet leningen _ " _ _ _ _ _ _ )

~apitaalmarktleningen+Dijlenen (bij klimleningen)

~ schuld kapitaalmarktleningen _

_-

_----7

afsluitkosten lening "\.

/ diensten bij afsluiten lening " /

"

uitkering verzekering

"'

_/

kapitaalverlies door kalamiteiten "\.

/ bel~gingen "\. ~ schulde'!. op -Èe~gg~ge~

_-

_{- -}

_{- - -}

_-

/ medewerkers kap. vragers diverse leveranciers landelijke centrale vorige eige-naar; bouw-bedrijf,ontw. mij., gem., korp., part. Rijk beleggers verzekerings-maatschappij kapitaal-vragers

I

bij nieuw-bouw kun-nen wo-ning en grond af-zonderlijk worden verworven

tI 'tM _ti ! , " . • '. ' I . . WM'M'._ " a • i_''''_llte'" •• hH""""

.

!

,

e. Woonuitgaven en -inkomsten voor de partikullere verhuurder (exkl. beleggingsinstelling).

partikuliere

_v

objektsubsidies (inkl. konditionele

verhuurder I' subsidies)

v

OGB {eigenaar-deen

i"

~ publie~oederen en diensten _ _

_-

-I" ink. belasting over huuropbrengsten

"

(bij partikuliere personen) /

V aftrekbaarheid rente ink. belasting

i" (bij part. personen)

~k.?pita~lmarktleningen _ _ _ _ _ _ _ _

'" rente en aflossingen kapitaalmarktleningen

"'-/ ~fpachtcanon

"

grond in erfpacht _{- - - -}

_

_..

_-

(

~

- - -

-uitvoeringskosten IHS

j

/ uitvoering IHS ~--- - - - -

-) vraaghuur " woon lensten d"

"'-- "'--

-

-

- - - -

- - 7

/ niet-subsidiabele huur (b.v. garage)

"

_ huu.!:..garage~d:..: _ _ - - -' . - -' - -

3

/ servicekosten (subsidiabel/niet subsidiabel)

"-_ ser~ _ _ .

_-

_-

_-

_-

_-

_-

_{- -}

_{_}

_.

_-

--~

mindering IHS op huur

"'-/

betalingen voor onderhoudsdiensten,

,

bouwmaterialen /

IL onderhoudsdiensten, bouwmateriaal

~---

-

-energie-, water lasten

j

~ ene.!:.Si~wa~r _ _ _ _

_-

_{- -}

_-

_-

-verzekeringspremie opstal

"

/ ~ verz~erlng _ _ _ _

_{- -}

_-

-'"

beheer kosten

,

/

IL.

beheerdiensten ~---

-

-Rijk beleggers; hypo banken grondeigenaar (gemeente) uitvoerings-org. IHS huurders bouwbedrijf, installatie-bedrijf; bouw mat. handel nutsbedrijf verzeker ings-maa tschappi j beheerder

I

I

voor zover extern voor zover extern indien beheer uitbesteed

M ' I !

•

..

-,..

.'

_

'w

-

...

~---~----~

partikuliere servicekosten

,

service-/

verhuurder ~service_

_{- - - -}

_{- -}

_{- - - -}

verlenende

I'

instelling

lonen + soc. lasten

,

_medewerkers

7 ~ arbeid _ _ _ _

-

-I' beleggingen

---j

kap.

r

-~pbrengsten beleggingen vragers

I' . .

~

div.

overIge uItgaven

V goederen, diensten leveranciers

1 < - - - -

- - -

-"'

Eenmalige uitga ven/inkomsten

partikuliere koopsom (1)

"

vorige

eige-verhuurder 7 naar;

bouwbe-investering woningverbetering, groot

"

drijf, ontw.

onderhoud 7 mij., gem.,

E-

wonLng .:!:. grond

ill _ _ _ _ _

_-

_-

_-

korp., part

i-?-

verbeteri~ ~groot~nderhou~ _ _ kulier

- -

-

"-~apitaalmarktlening (+ bijlenen bij klimlening)

~

schuld_kapitaalmarktlening_ - - - -

-1

beleggers;

afsluitkosten lening "- hypo banken

?--diensten bij afsluite.!!.lening_ _- /

--~

-not ar iskosten

'" notaris

rE-

diensten-1l0tari~ - - -

_{- - - -}

_-

_--

7

make laars courtage _{"- makelaar}

IL diensten makelaar /

~---

-.

v

uitkeringen verzekering verzeker

ings-"

_{kapitaal verlies door kalamiteiten etc.}

,

_maatschappij

/ overdrachtsbelasting

'"

Rijk

1/ fiskaal effekt van afsluiten lening

/

"

beleggingen _{"- kap. vragers}

v

schulden op beleggingen /

r - - - -- - - -

- -

-I

I

voor zover extern bij nieuw-bouw kun-nen wo-ning en grond af-zonderlijk worden verworven

f. Woonuitgaven en -inkomsten van beleggingsmaatschappijen

beleggings-

_v

(pensioenpremies/verzekeringspremies)

maatschappij

~

_(verzekering-/pensioenvoorziening) _ _ _-~

/

IL objektsubsidies (inkl. konditionele subs.)

~HS

+ vergoeding uitvoeringskosten IHS

'"

OGB (eigenaar-deel)

"-/

V rente en aflossing~ op leningen

~

leningen ç.an

het-P-ij~

_ _

_{- - -}

_-~

1/ rente en aflossingen op leningen

j

I'\.

leningen ~an k~rporaties_

_-

-I/ rente en aflossing.,Slp leningen

~

"- leningen aan Rart. verhuurders

1 - - - -

---,

erfpachtscanon

zie part. \ \

"

/

verhuurder '. ~ .,grond in e~acht _ _

_{- - - -}

_-

-r - - - "\

Eenmalige uitga ven/inkomsten

be leggings- koopsom (1)

_"

/

maatschappij investering woningverbetering; groot _"

onderhoud 7

~ woning.! gronc!JlL _ _ _ _.-.-

_-

_-

_{_}

_.

_{_ - -}

_-

-~

verbetering, groot onderhoud

-

-~-

-

-

-

-

-

- -

-

-

-

-leningen aan korporaties _"

l?-

schulde'l..Y.an korporaties _ _

_{- - - -}

/

'" leningen aan part. verhuurders

"

IL schulden van part. verhuurders /

~-

-

-leningen aan het Rijk

"-~ schulden van het R.!ik _ _ _ _

_{- -}

"7

-

-huurders/ bew. eigenaars/ overigen Rijk woningkorpo-raties part. ver-huurders grondeigenaar / gemeente vorige eigen.: bouwbedrijf, ontw. mij., gem., korp., partikulier woningkorpo-raties part. verhuurders Rijk

I

I

bij nieuw-bouw kun-nen wo-ning en grond af-zonderlijk worden verworven

beleggings-maatschappij - - - \ zie part. verhuurder \ \ \ \

,--

-

-- --

-

-

-

"""\

uitkeringen verzekering; pensioenen

'"

huurders/ bew. / eigenaars _ verzekering/.E..ensi~nvoorzien.!!lg _ _ _ _ _ _"- overigen / notar iskosten

'"

notaris / / diensten notaris ~

-

-

- - - - -

-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --

-

t ' t t'·e ' .. ' •• , !J j j " ... ti 'I'ttt' Mrt I r 1::' ... _JlIIIM "WW II4J LA! !,'!!' ! I

g. Woonuitgaven en -inkomsten van hypotheekbanken

hypotheekbank I' hypotheekrente en -aflossing bewoner

" hypothekaire lening ,

-

-

-

-

--

--- - - -

- - - ; eigenaar

/ hypotheekrente en -aflossing part.

~

'!!ypothekair!:...!.eninL. _ _ _ _ _ _ _

~

verhuurder

/

[rente en aflossingen op pandbrieven/ _"- huurders,

leningen] / bew. eigenaars,

I' [pandbrieven/leningen] overigen

l ' - - - -

i' .

-Eenmalige uitgaven/inkomsten

hypotheekbank hypothekaire lening

,

bewoner-~...hYQQtheekschuI~ _ _ _ _ _ _ _ _ / eigenaar

v afsluitkosten hypotheek

.

I" _{deposito voor depositohypotheek}

:/

I' diensten bij afsluiten hypotheek _~

r - - - _I'

I - - hypothekaire lening

,

part.

fE-

hYpotheekschuld -

-/ verhuurder

-

-

-/ afsluitkosten hypotheek

"

dienstenJ?ij afsluiten hypothe~

----1

t

-V [pandbrieven, leningen] huurders,

"

_{fu:huld ~dbrieven, leningen,J_} bew.eigenaars,

-

- - - 7

h. Woonuitgaven en -inkomsten van uitvoerende bouwbedrijven uitvoerend bouwbedrijf dividend '\ aandeelhouders/ / firmanten

?-

ejgen vermo~~ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ ~:::=:::==========:

~ :::~

:::::!1l _________

]~==be=l=e=g=ge=r=s=========:1

__ ..Q.nderhoud_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ ~

v

onderhoudskosten opdrachtgevers ~ ~~lo~n~e~n~+~s=o~c~.~la=s~t=e~n~---~)-m-ed-e-w-e-r~k-e-r-s~~-~

-?-~rbeisL _ _ _ _ _ _ _

" betalingen materiaal etc. ~===::;:::=~=======: grondstoff

en-/

~ materiaal etc. _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _producenten,

bouwmater iaal-handel

betalingen materieel etc. '\

materieel-/

iE-

.1!laterieel etc.__ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ '--_l_ev_e_r_a_n_c_ie_r_s _ _ _ ---'

betalingen onderaanneming .

)!

onderaannemers

I

~ dienst~

onderaanneming _ _ _ _ _ _

J::

o

==:::;::;::::::=======~

betaling overige prod. faktoren '\ overige

1 - - - /

V goederen en diensten leveranciers

~ _ _ _ _ _ _ ....J~ - - - ' - - - '

Eenmalige uitga ven/inkomsten

uitvoerend ~igen vermogen _{aandeelhouders}

bouwbedrijf I" schuld

1 - - - ---~

/ vreemd vermogen _beleggers

~ schuld ___

_-

_{- - -}

_---~

onroerend-goedprijs '\ vor ige

grond-L onroerend goed / eigenaar/

~---

-

-

-

-

_{onr. goed}

/ koopsom {aanneemsom)! opdrachtgever

. '\ verbetermgs-/groot ondërhoud mv • (ontw. mij., belegger,

t---woning ± grond!_ _ _ _ _ _ '\ korp., bew. eig. etc.)

woningverbetering/(groot) onderhoud - - - - " 7

betalingen materieel met investerings- _'\

~ __ _____ _ _ _ _ __ - . . ,- _ " ' - - - ' -_____________ -"-.L..LN • • ~...---. . . ,~

.

3. KRINGLOOPSCHEMA's

In het voorgaande werden de financiële stromen, inklusief de tegenoverge-stelde stromen van goederen en diensten per participant weergegeven via bilaterale relaties met andere participanten. In de volgende schema's wordt voor alle acht onderscheiden participanten in één keer het gehele kring-loopschema weergegeven, waarbij ter vergroting van de overzichtelijkheid de stromen van goederen en diensten zijn weggelaten.

Afzonderlijke kringloopschema's worden gepresenteerd voor achtereen-volgens:

- woningwetwoningen;

- overi~e premiehuurwoningen, beheerd door partikuliere verhuurders;

- premlekoopwoningen.

Vrije-sektorwoningen (huur en koop) zijn niet afzonderlijk getekend: deze kunnen worden beschouwd als vereenvoudiging t.o.v. de kringloopschema's van premiehuur- en premiekoopwoningen. Dat zelfde geldt voor premiekor-poratiewoningen (als woningwetwoningen, waarbij de Rijksleningen, resp, de rente + aflossingen van de Rijksleningen worden vervangen door kapitaal-marktleningen, afsluitkosten van deze leningen resp. de rente + aflossingen van deze kapitaalmarktleningen). Ook de .ongesubsidieerde korporatiewonin-gen kunnen worden beschouwd als een vereenvoudiging ten opzichte van woningwet- of premiekorporatiewoningen.

De kringloopschema's brengen in beeld hoe de woonkonsumptie, de woning-produktie, de woningexploitatie en het woonlastenbeleid samenhangen. Wanneer men wijzigingen aanbrengt in het woonlastenbeleid, kan dat niet alleen effekten hebben voor de woonkonsumptie, maar ook voor de woning-produktie en/of de woningexploitatie. Wanneer in latere working papers modellen worden ontwikkeld voor de woningexploitatie, de woonkonsumptie en het woonlastenbeleid, zullen de onderlinge relaties, zoals deze in de hier gepresenteerde kringloopschema's zijn gevisualiseerd, goed in het oog moeten worden gehouden.

... ~ ~rond rrijs betalinJ!:en onder-aannemer

<

betalinf!en rna(eriaal L... ... bt"taJir,j!:t."1l lT'aterieel . / lonf"n. WONINGWETWONINGEN uitv. houwbedrijf! installatiebcdrijf kono .. orr invf"~tp.rin~ woninj.!vert)eterÎn5! Rroot onrlerhoud onrlNho'lcioikn .. ten! I)oll\vrr.ateriálp.n t:lr:. I

J

0-t rc...,.. . ~~ ~ ~ ,~] ~-c _ ~ ~ ~ ~ t"t .-_>.0 , ~.l!

.

f~ H C< '"

~II ~Il

.~ ~ .~ : l "CIC .S:: ~ 1:: ~ ~ e:. c.. CJ .c < G.&J i; t ti :.= u t

fl

l

~] ~

i

!

_~ korporatie I f t:; ,!:!.!!;! ~t ~~ c ~ .!!~ lL vraali!'hullr

niN-suhsidiabele huur h.v. li!'arar;e

Cenerpi!!'w, waterlasten)

IIH~I _-"

servirp.kosten

k

tJit~öven h.,'lrrl~r .. w oncierholl~ • \'oonienin'!C'n

vNhcterin,I!.!p.root onctNh~lrl w

. ~

~

c ] ~ ~

v

investerin •

jll!

.~ ~

rente" aflo .. sinr.en

lenjn~en

leninl!cn • hiil<,~en

kaoitaalmar'<t ~ c c ~ ]

~

11

~

.

-: ~ g .~

"

ll,f

{

-

IV ,E " " t • t > ~ ~ _{~ ~ .Ë.} " IIH~!f!'t'wf"nnin~sbiiä2 .. e I -"

--t,. 0(;" (I!f"hruiknsrleetl c ,.

'I;

[ 1

Ui

_T

- 7 ~

.

~ ~ ~

{

~ t C , é ~ c ,

-

::: t ~ t ~ f ~ i _ tt: L. ,. > C .Jo: C ~ :~ hUllrdE'r

11 1 . . . ' ... , W • . . . , . FX U;;'l\Oj( 'JU! ./ u,JI\CP,)lV"" ··~!~J.)u.) lU~lselJ.)le,f\. '-.)!'tCJ.;)U.)) ',.,1.) ·1!.l!UJel~>t JOOj) W!! J<iil/\I CC1!(J'('>t .. iSC 'Jf.oJSp.CI,j>tl'UI U')'W~S!JC'UU (UH)\l.UOO'lJ 'Jl" 1!"l!Wl!IC)j .NOjJ W!I.lJA WAciSl!" .)i$l.wI\O wisel 'JUS • U,JUOI ..- Wl!':0>tJ.),jI.{..>q U.)''''0'lJJ!I\J,.\I. (SHI '.wlSO>t -\l.;lU!J.)Ul\l!lI) UOUI?J ... "'II.{JI!Up,j ." '" "' c !!: 0: "' > ,.: 0: <

..

'"

§

C

'"

\Ij !!l ;:; '" z

..

~ z 0 ~

'"

:l :l ,

.

~ ~ ~ ~ c e t ;; c ~

1

~

,; c ~, > ~ "

"

~ ?

_"

~ e " ;; t c ~ ~

.

" c _iE "~ G '"

,

,

"

Ö f

.

" e c

"

~ 'I' z

t

g- 'f v '~ !. ~ ~ e 't _'t " e i Ë ! _e c r -\

Ual!l\ISJV ue/\ l>tajJ.) {CC>tS!j , iJU!lSl?I"qSl4.JCJ;>JaAO . / (uauosJold 'lJcd !!q) 'fó>q

'>tU! i>lU.,J P!.4JCCq>t~JIIC ualS~U')JqdOJfLml~

.

'

~ i c ~ .~

,

2U!lSCI_Q '>tU!· / -'" (I~.,~JCeu~d!OI) \.1:Ju - /

~HI U.ölISO>tS",U!J~U"'I!I'

1 I1

I 11

i1U!J.)>t')"LJ,)1\ JU!JJ>tl!O

-" U.)iSU!'3;j.,)jd<.j ZU!U,)ll:1JCWI P.1?l!dc>t ... ~ '~ ,~ " ~ " c

.

" " c

.

c ;; .c

!

~

·

·

~ ;;

,

~

l

- _f

~

I

j

-

" ~ ö _:jl ? '~

j

1

.

_~ , c , , , fî

.

j( > _,~ ,

!

·

~ ,

·

« 0. '~ V c; ~ _{~ .~ ~} ~ C- c '

-, -,

~ ,~ , 0 c _" ,

1

,~ ~ " '"

JI

1

'I' c

.

_" g ~ ~ " c ~ " _~

""

"- < ~ ~ ~ ~

IV >-grond. prijs L_betaJingen onderaannemer ,/ betalinRen " materiaal betalin~en L-. materieel /}onen .. ... sociale Jasten eigen vermogen dividend betalingen overige prod. faktoren PREMIEKOOPWONINGEN uitv. bouwbedrijf/ installatiebedrijf etc.

[,.. _ exploitatie-uitRaven: onderhoud, voorzieningen

I' v~betffin~/~root onderhoud-investerinR koopsom kaf'lilaal/lvreemrl v('rmo~en) - - -- - - -- - - -- - - -",- - -"-' - - - -- - -- ,- - -

-gt

Rijk /' verzckNingspremies

"

.: I f t ~ :g ~ f ~ ~ f ~ ~

Ê~ ~

~ :~

i

8 E c e ~~ j ,~ ~ ~ j ~

i

~

] ö Cl6=: ~ !::::::=:I °l!::P====f '5

t

>PI!=====l

vergoeding verhuis-/inr. kosten _... fiskaal effekt van afsluiten

hypotheek overdrachtsbelasting

oes

~_vermOfl':ensbelastinR

belastingaftrek Kroot onderhoud)

Ink. bel. aftrek hypo rente ) ink. bel. over h.w.l.

premie (netto) _... I

_{". !}

J c~ 'K

liP

-t.~ t ~ > c ~ t

.

~

.

t u " ~

..

.

~ t :: • " .c " • u :§ of a.

-

!

.-

~ t; b ewoner-eigenaar f" ~ " ., .~ 0 _" c ~] '~

_t

I

:..~

~

H

'Ë - .lil

2

,~

!

e ':I.a

r

4. OVER DE KWANTIFICERING VAN DE GELDSTROMEN

De kringloopschema's zouden uiteraard aanzienlijk aan waarde winnen, als elk der stromen zou kunnen worden gekwantificeerd. Een deel van de ver-eiste gegevens kan door vigerende statistieken worden geleverd, maar er zijn ook belangrijke hiaten. De Nationale Rekeningen verschaffen makro-gegevens (niet naar woningsektor gespecificeerd) over een beperkt aantal variabelen. De woningbehoeftenonderzoekingen geven op mikro-niveau in-formatie over onder meer bruto-hypotheek ui tgaven, premies, inkomstenbe-lasting over hypotheekrente en huurwaardeforfait, huren, etc. De jaarlijkse woonkostenenquête van het CBS geeft een overzicht van de wooonuitgaven van huurders. Voor gegevens op het niveau van het huishouden zijn ook de budgetonderzoekingen van het CBS van belang.

De begrotingen van het Ministerie van Financiën en het Ministerie van VROM verschaffen gegevens over belastingen en subsidies, maar in een aantal gevallen (vermogensbelasting, OGB) ontbreekt een uitsplitsing tussen woningen en andere gebouwen; in een groter aantal gevallen kunnen geen specifikaties per woningsektor worden geleverd. Met betrekking tot het uit-voerend bouwbedrijf hebben het CBS en het EIB gegevens. Over woningkor-poraties zijn slechts enkele CBS-tabellen bekend; over partikuliere ver-huurders zijn zelfs nauwelijks statistische gegevens beschikbaar. Uit-splitsingen per woningsektor ontbreken in de hiervoor genoemde statis-tieken grotendeels. In de Maandstatistiek Financiewezen zijn wel tal van cijfers over beleggers te vinden, maar de inkomsten en uitgaven van be-leggers worden niet uitgesplitst naar woningen en andere beleggingsobjek-ten. Wanneer men de stroomschema's zou willen kwantificeren, zou, wan-neer het aggregatieniveau van de vereiste gegevens is bepaald, nader empi~

ris~h onderzoek nodig zijn, eventueel aan te vullen met schattingen. Met

betrekking tot het aggregatieniveau kan al naar gelang de vraagstelling -worden gekozen uit:

- gegevens op nationaal niveau, geldend voor alle huishoudens en alle wo-ningen, niet naar woningsektor uitgesplitst;

- gegevens per woningsektor; vooral voor partikuliere verhuurders en beleggers ontbreekt veel informatie;

- gegevens per jaargang woningen, naar woningsektor uitgesplitst; voor prognoses met betrekking tot de ontwikkeling van budgettaire lasten en woonuitgaven is het hanteren van een jaargangenmodel interessant, onder meer doordat vele regelingen jaarlijks worden aangepast (premieregelin-gen ei(premieregelin-gen woning, huurtrend, harmonisatieregime, IHS-regeling) resp. éénmaal per half jaar (huurtabel BGSH 1975) en de publieke budgetproce-dure een periodiciteit van één jaar kent;

- gegevens per woningkomplex (t.b.v. case-studies); - gegevens per woning (t.b.v. case-studies).

I

I

"

Reaktie naar aanleiding van working paper nr ••••••••

I I. ~

.5

•

"0 C ~ N

...

~ >

...

8

> c ~ ~ :;, ~

-

~ .c

-§

"0

...

~

....

-

:;,

ê

...

~ c ~ c ~ Q.,

....

_c ~ IU \11 ~

fä

-

...

_~

....

Afzender:

Technische Hogeschool Delft, Afdeling der Bouwkunde, Berlageweg 1,

Kamer 9.03

. kan ongefrankeerd worden verzonden

TECHNISCHE HOGESCHOOL DELFT ANTWOORDNUMMER 350

2600 YB DELFT

...

~

I