• Nie Znaleziono Wyników

Propozycja klasyfikacji standardu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej powstałej w Polsce po roku 1990

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2021

Share "Propozycja klasyfikacji standardu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej powstałej w Polsce po roku 1990"

Copied!
11
0
0

Pełen tekst

(1)

Grażyna Dąbrowska-Milewska

Propozycja klasyfikacji standardu

zabudowy mieszkaniowej

wielorodzinnej powstałej w Polsce po

roku 1990

Problemy Rozwoju Miast 4/3, 56-65

2007

(2)

G ra żyn a D ą b ro w s k a -M ile w s k a

P R O P O Z Y C J A K L A S Y F IK A C J I

S T A N D A R D U Z A B U D O W Y M IE S Z K A N IO W E J W IE L O R O D Z IN N E J P O W S T A Ł E J W P O L S C E P O R O K U 1 9 9 0

A b s tra k t. Na podstaw ie w yników badań nad standardam i m ieszkaniow ym i, prow adzo­ nych w byłych instytutach resortow ych (IKŚ, IGPiK, IGM), oraz aktualnych przepisów praw ­ nych i po przeanalizow aniu inw estycji m ieszkaniow ych po roku 1990, autorka sform ułow ała propozycję klasyfikacji standardu m ieszkaniow ego i urbanistycznego w spółczesnej zabudo­ w y w ielorodzinnej. G rupując cechy tw orzonego środow iska m ieszkaniow ego w kategoriach: m ieszkanie, budynek, najbliższe otoczenie budynku, określono cztery poziom y standardu: niski, średni (pow szechny), w yższy i luksusowy, odpow iadające zabudow ie w ielorodzinnej pow stającej w m iastach z udziałem różnych inwestorów.

S ło w a k lu c z o w e : zabudow a m ieszkaniow a w ielorodzinna, m ieszkanie, budynek m ieszkalny, standard m ieszkaniow y, środow isko m ieszkaniow e

1. E le m e n ty s ta n d a rd u

Term in: standard m ieszkaniow y pojaw ił się w okresie m iędzyw ojennym w raz z ideą m ieszkań społecznie najpotrzebniejszych, a następnie na stałe w szedł do praktyki progra­ m ow ania i projektow ania budow nictw a m ieszkaniow ego. U żyw any je st w dw ojakim znacze­ niu, jako:

- standard postulatyw no-norm atyw ny, czyli pożądany lub obow iązujący poziom za ­ spokojenia potrzeb m ieszkaniow ych jakościow ych, określany na podstaw ie uzna­ nych norm higienicznych, technicznych, uw arunkow anych w zględam i społecznym i i ekonom icznym i; w tym znaczeniu standard je st w zorcem , a jego uzyskanie g w a ­ rantow ane je st przez ustalenie norm projektow ych i norm zasiedlenia,

- standard rzeczywisty, czyli realnie istniejący poziom w a runków m ieszkaniow ych, a także przeciętny, typow y w zorzec m ieszkania, budynku m ieszkalnego, środow iska m ieszkaniow ego.

W badaniach standardu m ieszkaniow ego prow adzonych w Polsce przez IGM przyjm o­ wano, że standard m ieszkaniow y to postulow ane i istniejące w arunki życia w środow isku m ieszkaniow ym , na co skła d a ją się cechy architektonicznego i urbanistycznego rozw iązania zabudow y i sposób jej w ykorzystania49.

S tandard m ieszkaniow y odnosi się nie tylko do lokalu m ieszkalnego, ale także do bu­ dynku i jego najbliższego otoczenia, oraz szerzej - do zespołu m ieszkaniow ego.

(3)

Na standard budynków i m ieszkań składa się standard budow lany (rzeczow y lub te ch ­ niczny) i standard użytkowy. P ierw szy odnosi się do cech trw ałych budynków , ja k ich stru ktu ­ ra konstrukcyjno-budow lana, rodzaj w ykończenia w ew nętrznego i zew nętrznego, rodzaj sto ­ larki lub ślusarki budow lanej, w yposażenie w instalacje i urządzenia techniczne.

Standard użytkow y m ieszkania w yraża się takim i cecham i, jak: - w ie lko ść pow ierzchni użytkow ej m ieszkania,

- struktura pom ieszczeń i sposób rozw iązania układów funkcjonalno-przestrzennych, - naśw ietlenie i nasłonecznienie.

Standard użytkow y budynków obejm uje:

- program i sposób rozw iązania przestrzeni w spólnych, w tym klatek schodow ych, stref w ejściow ych, sposób dostępu do m ieszkań,

- w ysokość budynku,

- elem enty podw yższające kom fort zam ieszkiw ania: dźwig osobowy, w sytuacjach gdy nie je st on w ym agany przepisam i technicznym i, w yposażenie w parkingi i g a ra ­ że podziem ne, ochrona budynku przed dostępem niepow ołanych osób.

Elem entem standardu budynku je s t też jego rozw iązanie przestrzenne i użyte środki wyrazu. S połeczna akceptacja form y architektonicznej przekłada się na stopień identyfikacji z m iej­ scem zam ieszkania, a naw et na poczucie prestiżu.

Standard otoczenia okre ślają następujące cechy zagospodarow ania terenu:

- ukształtow anie zespołu z uwagi na w arunki nasłonecznienia, naśw ietlenia,

przew ietrzania,

- skala i intensyw ność zabudow y,

- w arunki obsługi kom unikacyjnej, dostateczna liczba łatwo dostępnych m iejsc p ar­ kingowych (garażow ych),

- infrastruktura rekreacyjna, czyli pow ierzchnia i sposób zagospodarow ania terenów zielonych, placów zabaw,

- ochrona terenów przydom ow ych zw iększająca bezpieczeństw o m ieszkańców , - dostępność usług podstaw ow ych zw iązanych z fu n kcją m ieszkaniow ą,

- m ożliw ość identyfikacji z przestrzenią.

2. K la s y fik a c ja s ta n d a rd u z a b u d o w y w ie lo ro d z in n e j

Standard zabudow y zrealizow anej w okresie transform acji m oże być przedstaw iony w kategoriach opisow ych, relacjonujących charakterystyczne cechy środow iska, ale także w kategoriach w artościujących, jako standard niski, średni (pow szechny), podw yższony, luk­ susow y, pod w arunkiem przyjęcia obiektyw nych kryteriów oceny. Z tym je st je d n a k pewien problem , gdyż obecnie w Polsce nie istnieją norm y definiujące standard średni, uznany za w łaściw y na danym poziom ie rozwoju naszego społeczeństw a. Tym bardziej nie ma oficjal­ nych kryteriów rozgraniczających standard średni od w yższego, a w yższy od luksusow ego, choć takie oceny fu n kcjo n ują w pow szechnych opiniach.

(4)

A ktualne przepisy dotyczące projektow ania m ieszkań i budynków m ieszkalnych50 okre ­ śla ją w ym agania m inim alne, poniżej których obiekt nie spełnia w a runków ochrony zdrowia, bezpieczeństw a, norm ergonom icznych. Przedm iotem regulacji s ą w ym agania odnośnie do ośw ietlenia, nasłonecznienia, w entylacji, m inim alnych param etrów pom ieszczeń i elem entów funkcjonalnych (np. schodów ), w yposażenia ła zie ne k itd. Ich spełnienie je st w arunkiem d o ­ puszczenia obiektu do użytkowania.

W latach 60.-80. w projektow aniu obow iązyw ały norm atyw y m ieszkaniow e, których celem było zapew nienie jednolitego standardu m ieszkaniow ego w budow nictw ie w ie lo ro ­ dzinnym . U zależniały one w ielkość m ieszkania od liczebności gospodarstw a dom ow ego i tym sam ym zapew niały w yrów nany poziom w aru nkó w m ieszkaniow ych. Dziś podobnym re­ gulacjom podlega tylko budow nictw o społeczne czynszow e i kom unalne. Pozostałe rodzaje budow nictw a s ą w olnorynkow ym sektorem m ieszkaniow ym , nie o bow iązują w nich żadne norm y zasiedlenia. Ich standard użytkowy, ja k rów nież standard w a runków zam ieszkania kształtują się zatem w relacji do potrzeb i m ożliw ości finansow ych nabywców.

Z aprop o no w a n ą niżej klasyfikację standardu cechuje relatywizm , w ynikający z dosto ­ sow ania kryteriów w artościow ania do w a ru nkó w polskich. O piera się ona na analizie cech budow nictw a m ieszkaniow ego zrealizow anego po 1990 r., skojarzonej z daw nym i i aktual­ nymi unorm ow aniam i w zakresie projektow ania zabudow y m ieszkaniow ej.

2.1. S ta n d a rd m ie s z k a ń

W klasyfikacji standardu użytkow ego m ieszkań pow inien być przede w szystkim uw zględniony ich s ta n d a rd p o w ie rz c h n io w y , program pom ieszczeń i atrakcyjność układu w ew nętrznego. P roponuje się, aby do w artościow ania standardu pow ierzchniow ego m iesz­ kań stosow ać now y w skaźnik w ielkości pow ierzchni użytkowej przypadającej na 1 izbę przy założeniu, że za izby uznaje się pokoje i kuchnię51. W skaźnik ten pozw ala porów nyw ać nie tylko m ieszkania tej sam ej lub różnych kategorii, ale też różne inw estycje i rodzaje budow ­ nictw a m ieszkaniow ego. Ma on w alor rynkowy, gdyż w artościuje m ieszkanie jako produkt posiadający określone param etry52.

50

Są one ujęte w tzw. warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporzą­ dzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.[2]; Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych..., [3].

51 Odniesienie się we wskaźniku do liczby izb zamiast liczby pokoi jest z pewnością mniej wygodne. Jednakże polskie statystyki, charakteryzujące zasoby mieszkaniowe i strukturę budowanych mieszkań, posługują się liczbą izb. Przyjęcie tego samego parametru pozwoli stosować wskaźnik w szerszym zakresie, m. in. do porównań standardu w skali kraju i w różnych okresach powstawania zasobów.

52 Założeniem klasyfikacji jest spojrzenie na standard mieszkań jako na standard substancji, która będzie użytko­ wana przez wiele lat, a może pokoleń. Mniej istotne jest w niej ocenianie mieszkania pod kątem aktualnej liczby użytkowników, która może się zmieniać, bo taka ocena informuje o warunkach zamieszkiwania, a istotniejsze - pod kątem jakości mieszkania jako produktu rynkowego. Określając cechy mieszkania, zazwyczaj podajemy liczbę pokoi z kuchnią i powierzchnię użytkową. Iloraz tych wartości, czyli powierzchnia użytkowa przypadająca na izbę, jest syntetycznym wskaźnikiem standardu powierzchniowego. Dostarcza informacji o tym, czy mamy do czynienia z mieszkaniem przestrzennym, o dużych powierzchniach poszczególnych pomieszczeń, czy też z mieszkaniem ciasnym, o małych pokoikach. To pierwsze, charakteryzujące się wyższym wskaźnikiem, uznamy oczywiście za reprezentujące wyższy standard niż to drugie, natomiast mieszkania różnej wielkości o podobnym wskaźniku będą należeć do tej samej grupy standardu.

(5)

Przy ustalaniu poziom ów standardu pow ierzchniow ego m ieszkań, a zw łaszcza granic standardu pow szechnego, odniesieniem m o g ą być (tab. 1):

- w ym agania ostatniego norm atywu m ieszkaniow ego z 1974 r.53, - zalecenia rewizji Karty kolońskiej z 1971 r. 54,

- założenia standardu m ieszkaniow ego w budow nictw ie w ielorodzinnym w m iastach po 1980 r. 55,

- m inim a dla społecznego budow nictw a czynszow ego z 1997 r. 56.

Tabela 1 Propozycja klasyfikacji standardu powierzchniowego mieszkań

w budownictwie wielorodzinnym w zestawieniu z normatywami mieszkaniowymi

Rodzaj normatywu

Powierzchnia użytkowa mieszkania (m2)

Powierzchnia użytkowa na izbę (m2) 2PK 3PK 4PK 2PK 3PK 4PK Normatyw mieszkaniowy z 1974 r., górne granice z dodatkiem na wymagania technologiczne M2 - 30-36 M3 - 44-52 M4 - 56-63 M5 - 65-73 M6 - 75-85 11-12 14,7-17,3 14-15,7 16,1-17,3 13-14 15-17

Rewizja Karty kolońskiej z Brukseli z 1971 r., wartości minimalne x M3 - 64,5 M4 - 69,5 M4 - 74,5 M5 - 92,0 M6 - 102,5 x 16,1 17,3 14,9 18.4 20.5 Założenia standardu po 1980 r. M1 - 41 M2 - 46 M3 - 63 M4 - 70 8 -4 13,6 15,3 15,7 17,5 15,6 Normatyw społecznego budownictwa czynszowego z 1997 r., wartości minimalne M3 - 44 M4 - 56 M5 - 63 M6 - 69 6 -6 14.7 18.7 15,7 17,2 15,2

Propozycja klasyfikacji standardu

Standard niski 33-42 50-56 60-70 11-14

Standard średni (powszechny)

43-59 57-79 71-99 14-20, marka „15”

Standard wyższy 60-83 80-111 100-139 20-28, marka „20”

Standard luksusowy od 84 od 112 od 140 powyżej 28, marka „30”

53Zarządzenie nr 10 Ministerstwa Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 29 stycznia 1974 r.

w sprawie ustanowienia normatywu technicznego projektowania mieszkań i budynków mieszkalnych wielorodzin­ nych dla ludności nierolniczej, Dz. Bud. nr 2, poz. 3.

Karta kolońska jest spopularyzowaną nazwą dokumentu, w którym zostały sformułowane zalecenia dotyczące minimalnych powierzchni dla powszechnego budownictwa mieszkaniowego (Commission du Logement Familial. Surfaces minimal d’habitation. Union Internationale des Organismes Familiaux, Cologne 1957). Został on przyjęty na kongresie Międzynarodowej Unii Organizacji Rodzinnych i Międzynarodowej Federacji Mieszkalnictwa, Urba­ nistyki i Zagospodarowania Przestrzennego w Kolonii w 1957 r. Rewizji tych zaleceń, polegającej na zwiększeniu powierzchni mieszkań o ok. 30%, dokonano na kongresie w Brukseli w 1971 r. w dokumencie o nazwie Rewizja zaleceń kolońskich (Revision des Recommendations de Cologne, Bruxelles 28 IV 1971). H. Skibniewska, Rodzi­

na a mieszkanie, Warszawa 1974, s. 27-33.

55 Wstępne założenia standardu mieszkań po 1980 r., praca zesp., IKS, Warszawa 1976; A. Grudziński, A. Płachcińska, Kierunki poprawy standardu zabudowy mieszkaniowej po 1980 r. [8], [za:] W. Korzeniewski, Po­

radnik projektanta budownictwa mieszkaniowego, Arkady, Warszawa 1981, s. 224.

56 Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 12 czerwca 1997 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu udziela­ nia kredytów i pożyczek z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz niektórych wymagań dotyczących projek­ towania mieszkań finansowanych przy udziale tych środków [4].

(6)

Założono, zgodnie z su g e stią IGM, że d oln ą g ra n icą akceptow anego standardu s ą m i­ nim a pow ierzchniow e ostatniego norm atyw u m ieszkaniow ego (z 1974 r.), których interpreta­ cję stan o w ią w ym agania dla m ieszkań, zaw arte w aktualnych przepisach budow lanych57.

Inform acji o akceptow anym standardzie pow ierzchniow ym d osta rcza ją także dane staty­ styczne charakteryzujące realizow ane za soby58. O kreślenie: pow szechny używ ane zam ien­ nie w stosunku do standardu średniego oznacza, że nie chodzi tu tylko o standard postulo­ wany, lecz także o standard faktycznie realizow any w zgodzie z obow iązującym i przepisam i projektow ania. Dla standardu w yższego i luksusow ego przyjęto założenia, że zarów no w z ra ­ s ta ją w nich pow ierzchnie poszczególnych pom ieszczeń, ja k też w zbogaca się program po­ m ieszczeń pom ocniczych.

W tabeli 2 przedstaw iono sym ulację szczegółow ych program ów m ieszkań różnych ka­ tegorii (2PK, 3PK, 4PK, 5PK) w trzech klasach standardu w celu orientacyjnego określenia granicznych w artości w skaźnika w ielkości pow ierzchni użytkowej przypadającej na izbę.

Tabela 2 Orientacyjne graniczne wartości wskaźnika powierzchni użytkowej na izbę

w różnych klasach standardu

Klasa standardu

Program m ieszkania

2PK || 3PK || 4 P K || 5PK O rientacyjne dolne granice pow ierzchni użytkowej w poszczególnych klasach (m 2)

ś re d n ia w y ż s z a lu k s u ­ so w a ś re d n ia w y ż s z a lu k s u ­ s o w a ś re d n ia w y ż s z a lu k s u ­ s o w a ś re d n ia w y ż s z a lu k s u ­ s o w a w1 w 2 w1 w 2 w1 w 2 w1 w 2 1. pokój d zie n n y + spoży­

w anie posiłków 16 16 22 22 35 18 25 25 35 18 25 25 35 20 25 35 2. kuchnia 5 5 7 7 8 7 8 8 10 7 8 8 10 8 8 10 3. gabinet 8 12 16 4. sypialnia m ałżeńska 12 12 14 16 12 12 14 16 12 12 14 16 12 14 16 5. garderoba 4 4 4 4 4 4 4 4 6. łazienka 5 5 7 7 10 5 7 7 10 5 7 7 10 5 7 10 7. pokój 1-os. 8 8 12 12 16 8 12 12 16 8 12 16 8. pokój 1-os. 8 12 12 16 8 12 16 9. łazie n ka z w.c. 5 5 5 7 5 7 10. w.c. 2 2 1,5 1,5 2

11. składow anie, pom.

g ospodarcze 2 2 2 4 2 4 6 4 8

12. ko m un ika cja a) 6 6 8 8 12 7 10 10 14 9 13 13 18 11 16 22 13. raze m b) 40 44 60 60 87 57 80 80 114 685 100 100 138 81 119 162 P ow ierzchn ia użytkow a

na 1 izbę 133 147 200 290 143 200 185 13,7 200 276 136 198 270

Standard w aru n kó w m ieszkaniow ych przy różnych zasiedleniach - pow ierzchnia u żytkow a na osobę (m 2) 1 osoba 40 44 60

2 o soby 22 30 44 29 40 57

3 o soby 19 27 38 23 33 46

4 o soby 17 25 35 20 30 41

5 osób 16 24 32

Uwagi: w1, w2 - warianty programu

a) 12%-15% sumy powierzchni pomieszczeń wymienionych w pkt. 1-11 b) suma powierzchni pomieszczeń wymienionych w pkt. 1 -12

57 A. Płachcińska, H. Zaniewska, Kierunki kształtowania standardu mieszkań, [7].

58 Średnia powierzchnia przypadająca na 1 izbę w zasobach wielorodzinnych powstałych w latach 1990-2004 wynosiła w Białymstoku 15,7 m2, w Polsce - 17,1 m2. W przypadku domów jednorodzinnych wskaźnik ten kształtował się na poziomie 25 m2.

(7)

Zaw arto w niej jednocześnie inform acje, ja k kształtow ałby się w skaźnik w a runków m ieszka­ niowych (w yrażony p ow ierzchnią p rzypadającą na osobę) w poszczególnych klasach, przy założeniu, że liczba osób w m ieszkaniu je s t rów na lub o jeden m niejsza niż liczba pokoi.

Z analizy obu tabel wynika, że za d oln ą granicę standardu średniego (w zakresie sta n ­ dardu pow ierzchniow ego) należałoby obecnie uznać w ska źn ik 14 m 2 na izbę, w ystępujący w m inim ach społecznego budow nictw a czynszow ego i norm atyw u z 1974 r. G ranicę pom ię­ dzy standardem średnim a w yższym m ożna przyjąć na poziom ie 20 m 2 na izbę, charaktery­ zującym duże m ieszkania w rewizji Karty kolońskiej. S tandard luksusow y zaczyna się od 28 m 2 na izbę, przy założeniu, że status apartam entu przysługuje od m inim um 4 pokoi59. Dla bardziej w yrazistego określenia klas proponuje się nadanie im m arek: „1 5 ” dla klasy średniej, „20” dla klasy w yższej i „3 0 ” dla klasy luksusowej.

S ta n d a rd u ż y tk o w y m ie s z k a ń je st ściśle zw iązany z ich standardem pow ierzchnio­ wym . Propozycja podziału na klasy w zakresie program u, w ielkości i układu pom ieszczeń przedstaw ia się następująco:

1) standard zaniżony - struktura pom ieszczeń realizuje program podstaw ow y, ale po­ w ierzchnie s ą m niejsze niż w standardzie pow szechnym , np. pokój dzienny z aneksem

kuchennym o pow ierzchni 16 m 2; często brak elem entu przedłużenia m ieszkania60;

2) standard pow szechny - struktura pom ieszczeń obejm uje program podstaw ow y: pokój dzienny o pow ierzchni nie m niejszej niż 16 m 2, pokoje indyw idualne o pow ierzchni nie m niejszej niż 8 m 2, a w przypadku sypialni m ałżeńskiej 12 m 2, kuchnię (w różnych rela­ cjach przestrzennych z pokojem dziennym ), łazienkę oraz w ydzielony w.c. w m ieszka­ niach w ięcej niż 2-pokojow ych; niezbędny je st także elem ent przedłużenia m ieszkania, czyli loggia lub balkon; preferow any je st układ strefow y z podziałem na część w sp ó lną i indyw idualną;

3) standard w yższy w ym a g a ponadpodstaw ow ego program u pom ieszczeń: pokoju dzien­ nego o pow ierzchni ponad 25 m 2 z m ożliw ością aranżacji aneksu jadalnego, kuchni 0 pow ierzchni m inim um 9 m 2, zw iększonych w stosunku do standardu pow szechnego pow ierzchni pokoi indyw idualnych, dodatkow ego program u pom ieszczeń sanitarnych 1 gospodarczych (druga łazienka w m ieszkaniach w ięcej niż 3-pokojow ych, garderoby, składzik gospodarczy z pralką); elem ent przedłużenia m ieszkania w postaci dużej loggii lub tarasu; za sad ą je st strefow y układ m ieszkania; pożądane s ą duże przeszklenia i natu­ ralne ośw ietlenie łazienki;

4) standard luksusow y - w strukturze pom ieszczeń w ystępują: w ieloaneksow a, otw arta strefa w spólna (salon, jadalnia, kuchnia) o pow ierzchni ponad 45 m 2; w ydzielona strefa indyw idualna, którą tw orzy dom ena m ałżeńska (sypialnia z w ła sn ą g a rde ro b ą i łazienką), pokoje ponad 20 m 2, m inim um dw ie łazienki (pokoje kąpielowe) i liczne pom ieszczenia

59 Za budownictwo o wysokim standardzie uważa się m. in. osiedla Eko-Park, Marina Mokotów, Miasteczko Wila­ nów w Warszawie. Występujące w nich mieszkania cechuje wskaźnik od 17,3 do 38 m2 na izbę. W zespołach Miasteczka Wilanów mieszkania mają podobny wskaźnik, 21,5 m2. W Marinie Mokotów jest on zdecydowanie wyższy i wynosi ponad 35 m2. Mieszkania zwane apartamentami składają się co najmniej z 4 pokoi i mają po­ wierzchnię ponad 150 m2 (powyżej 30 m2 na izbę) [Dokumenty elektroniczne].

Tryb dostępu: http://www.miasteczkowilanow.pl/, http://www.ekopark.pl/, http://marinamokotow.pl

60 Za element przedłużenia mieszkania uważa się loggię, balkon, taras, czasem ogródek, inaczej nazywane ele­ mentami prywatnymi zewnętrznymi.

(8)

gospodarcze; obow iązkow ym elem entem je st duży taras lub ogród zim owy, czyli rozbu­ dow ana strefa pryw atna zew nętrzna; m ieszkania luksusowe, zw ane apartam entam i, skła d a ją się zazw yczaj z 4-5 pokoi; ich o dm ian ą s ą penthousy na najwyższej kondygnacji z tarasam i dachow ym i.

P rzedstaw iona klasyfikacja standardu m ieszkań nie ujm uje jakości w ykończenia i w y­ posażenia, poniew aż za le żą one od użytkow nika i ulegają zm ianom w raz ze zm ia n ą nabyw ­ cy lub najem cy. U norm ow ania w tym zakresie dotyczą tylko budow nictw a społecznego czyn ­ szow ego i kom unalnego.

2.2. S ta n d a rd b u d y n k ó w

Podstaw ow ym czynnikiem różnicującym standard budynków w ydaje się dziś ich pro ­ gram użytkowy, a zw łaszcza te jego elem enty, które słu żą zw iększeniu w ygody i bezpie­ czeństw a m ieszkańców .

N ależą do nich (w układzie hierarchicznym w yznaczającym poziom standardu):

a) bezpieczne, najlepiej zam knięte m iejsce przechow yw ania sa m ochodów (garaże i parkingi zespolone z b ryłą budynku);

b) łatw y dostęp do sam ochodu - w ew nętrzne połączenie części m ieszkalnej z czę ścią g a ­ rażową;

c) w ygodny dostęp do m ieszkania - obsługa dźw igiem osobow ym , także w budynkach ni­ skich,

d) reprezentacyjna strefa w ejściow a z kontrolą dostępu - hole z portiernią jako elem ent szerszego system u ochrony, obejm ującego także ogrodzenie nieruchom ości i stały dozór firm ochroniarskich;

e) program użytkow y służący rekreacji m ieszkańców : pom ieszczenia klubowe, basen, sa u ­ na, sala aerobiku, siłownia.

C zęść z w ym ienionych cech składa się na ja ko ść przestrzeni w ew nątrz budynku, poza pryw atnym i m ieszkaniam i, przeznaczonej tylko dla m ieszkańców . Jest ona przedłużeniem i w zbogaceniem przestrzeni pryw atnej, stąd jej szczególne znaczenie dla poczucia kom fortu.

Poszczególnym poziom om standardu użytkow ego budynków przypisane s ą następują­ ce cechy:

1) standard zaniżony - brak cech a-e,

2) standard pow szechny - cecha a, choć nie je st ona w arunkiem koniecznym , 3) standard podw yższony - cechy: a, b, c,

4) standard luksusow y - cechy: b, c, d, e.

S tandard techniczny budynków oceniany je st głów nie przez pryzm at jakości m ateriałów w ykończeniow ych oraz stopnia w yposażenia w ponadnorm atyw ne instalacje. Nie w dając się w szczegółow e rozgraniczanie, w yróżnić m ożna dw ie podstaw ow e g rupy standardu: w yższy i pow szechny.

O przynależności do w yższego standardu „m ateriałow ego” budynku św iadczy użycie:

- płyt kam iennych jako okładzin elew acyjnych oraz w ykończenia ścian i podłóg klatek schodow ych,

(9)

- balustrad i detali ze stali nierdzewnej,

- stolarki z drew na egzotycznego i ślusarki alum iniow ej, - dużych, bezpiecznych przeszkleń i podw ójnych fasad.

W w yższym standardzie budow lanym unika się też stosow ania ścian zew nętrznych dw uw arstw ow ych (ocieplanych m e tod ą le kką m okrą) na rzecz ścian trójw arstw ow ych, w e n ­ tylow anych, z w a rstw ą e lew acyjną w yko n an ą z trw ałych m ateriałów .

W yższy standard instalacyjny budynku w iąże się z zastosow aniem instalacji nie w ym a ­ ganych przepisam i, podnoszących kom fort i bezpieczeństw o użytkow ania:

- w entylacji m echanicznej z odzyskiem ciepła lub klim atyzacji,

- sygnalizacji przeciw pożarow ej, m onitoringu i innych tzw. instalacji inteligentnych, - aktyw nych system ów solarnych.

W yższy standard użytkow y budynków zazw yczaj łączy się z w yższym standardem użytkow ym m ieszkań i w yższym standardem budow lanym , składa się razem na w yższy standard obiektu oceniany w kategoriach rynkowych. W pew nym zakresie w skaźnikiem standardu m ogłaby być cena je dnostkow a (za 1 m 2 pow ierzchni użytkow ej) inwestycji, która uw zględnia nie tylko koszt budowy, ale także koszt gruntu. Z reguły je d n a k te czynniki idą ze s o b ą w parze, poniew aż standard inwestycji kom ercyjnych dostosow yw any je s t do w artości lokalizacji.

Biorąc pod uwagę zróżnicow anie standardu m ieszkań i budynków , obiekty m ieszkalne w zniesione w Polsce po roku 1990 m ożna podzielić na następujące grupy:

- luksusow e budynki apartam entow e, zbliżone do ideału sam ow ystarczalności, z m ieszkaniam i o standardzie luksusow ym , posiadające w ym ienione uprzednio cechy program u budynku od a do e;

- budynki apartam entow e z m ieszkaniam i o standardzie luksusow ym , posiadające cechy a-d bez program u rekreacyjnego;

- budynki o podw yższonym standardzie z m ieszkaniam i o standardzie podw yższo­ nym, posiadające cechy a, b, c program u użytkow ego;

- budynki o standardzie pow szechnym z m ieszkaniam i o standardzie pow szechnym , z garażam i lub bez garaży,

- budynki o zaniżonym standardzie - bez program u dodatkow ego i o niższym od przeciętnego standardzie użytkow ym m ieszkań.

Luksusow e budow nictw o apartam entow i na początku XXI w. stanow iło około 3,5% no­ w ych zasobów w łasnościow ych, m ieszkania o podw yższonym standardzie - 22,3% , a m ieszkania popularne - 74,2% 61. Budynki o standardzie pow szechnym realizow ane s ą przez różne podm ioty: spółdzielnie, tow arzystw a budow nictw a społecznego, firm y dew elo­ perskie. Budynki o standardzie podw yższonym oraz luksusow ym s ą d om en ą inw estorów budujących na w ynajem i odsprzedaż.

2.3. S ta n d a rd n a jb liż s z e g o o to c z e n ia

Klasyfikacja standardu otoczenia je st najtrudniejsza do przeprow adzenia, poniew aż w ystępuje tu w iele elem entów niepodlegających ocenie w skali określonej stopniam i. Spraw ę

(10)

kom plikuje też różna lokalizacja zabudow y w m ieście, co w iąże się z różnym i w ym aganiam i norm atyw nym i co do sposobu zagospodarow ania. Różne s ą też skala inwestycji i w ielkość terenu otw artego, z którego m o g ą korzystać m ieszkańcy: inna w przypadku zabudow y plom ­ bowej na jednej działce, zespołu typu kondom inium czy klasycznej zabudow y osiedlow ej. Dlatego też proponuje się zaw ężenie pola oceny do najbliższego otoczenia budynków (ze­ społu sąsiedzkiego) i przyjęcia następujących kryteriów:

- rozw iązanie obsługi kom unikacyjnej,

- zapew nienie bezpieczeństw a m ieszkańcom ,

- udział elem entów naturalnych (zieleni, w ody) w zagospodarow aniu działki,

- w yposażenie w urządzenia sportow e, rekreacyjne, place zabaw dla dzieci i inne słu ­ żące integracji m ieszkańców.

Program m inim um terenów przydom ow ych, w ynikający z ustaleń norm atyw nych62 obejm uje: - zapew nienie placów zabaw dla dzieci (co najm niej 30% ich pow ierzchni pow inno

znajdow ać się na terenie biologicznie czynnym ),

- przeznaczenie m inim um 25% działki na pow ierzchnię biologicznie czynną, - w ykonanie utw ardzonych d ojść i dojazdów,

- zapew nienie m inim um 1 m iejsca postojow ego na 1 m ieszkanie. Standard najbliższego otoczenia popraw iają:

1) tw orzenie w nętrz m iędzyblokow ych o charakterze rekreacyjnym , uw olnionych od ruchu kołowego,

2) garaże i parkingi niekolidujące z w nętrzam i rekreacyjnym i, w m iarę m ożliw ości „niew i­ doczne” , ale jednocześnie zapew niające bezpieczeństw o pojazdów i łatw y dostęp użyt­ kowników,

3) w yznaczanie czytelnych granic pom iędzy przestrzenią pub liczn ą (społeczną) a prze­ s trze nią g ru po w ą i ograniczenie dostępu osób trzecich,

4) strefow anie przestrzeni w nętrz m iędzyblokow ych: form alne oddzielenie strefy półpryw at- nej m ieszkań na parterze od strefy grupow ej,

5) aranżacja zieleni połączonej ze zbiornikam i w odnym i i zróżnicow anym ukształtow aniem terenu,

6) udział zieleni w terenach netto co najm niej 35% , a na terenach pozaśródm iejskich nie m niejszy niż 50%,

7) program czynnej rekreacji i sportu w postaci basenu, kortów tenisow ych, mini boisk, urządzonych w ram ach posesji lub zespołu, dostępnych dla określonej grupy użytkow ni­ ków.

S tandard najbliższego otoczenia m ożna ocenić jako podw yższony, gdy spełnia cechy 1-6, natom iast luksusow y - dodatkow o cechę 7. Standard pow szechny oprócz w a runków m inim um pow inien też, choć nie je st to bezw zględnym w arunkiem , respektow ać cechy 1 -4.

P oniew aż rynek m ieszkaniow y ma charakter lokalny, zróżnicow anie standardu zabu­

dow y i w ystępow anie różnych rodzajów budynków zależy od sytuacji społeczno-

ekonom icznej danej społeczności. Budownictwo luksusow e, utożsam iane z budynkam i apartam entow ym i, realizow ane je s t tylko w kilku m iastach z dobrze prosperującym rynkiem

62

Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicz­ nych, jakim odpowiadać powinny budynki i ich usytuowanie, [2]; Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych., [3].

(11)

pracy i kla są m etropolitalną: W arszaw ie, Krakowie, Poznaniu, W rocław ie, Trójm ieście. Po­ dobnie m ały je st w ciąż udział budow nictw a o standardzie podw yższonym , w ystępującego rów nież tylko w w iększych m iastach. Znakom ita w iększość zabudow y w ielorodzinnej po­ w stającej w polskich m iastach reprezentuje standard pow szechny, a zd a rza ją się także reali­ zacje w sektorze kom unalnym , które odpow iadają standardow i zaniżonem u.

L ite ra tu ra i ź ró d ła :

1. Zarządzenie nr 10 M inisterstw a G ospodarki Terenow ej i O chrony Ś rodow iska z dnia 29 stycznia 1974 r. w spraw ie ustanow ienia norm atyw u technicznego projektow ania m ieszkań i budynków m ieszkalnych w ielorodzinnych dla ludności nierolniczej, Dz. Bud. nr 2.

2. R ozporządzenie M inistra G ospodarki Przestrzennej z dnia 14 grudnia 1994 r. w spraw ie w a runków technicznych, jakim odpow iadać pow inny budynki i ich usytuow anie. Dz. U. z 1995 r. nr 10, poz. 46.

3. R ozporządzenie M inistra Infrastruktury z dnia 12 kw ietnia 2002 r. w spraw ie w a runków tech n iczn ych..., Dz. U. nr 75, poz. 270.

4. R ozporządzenie M inistra Finansów z dnia 12 czerw ca 1997 r. w spraw ie szczegółow ych zasad i trybu udzielania kredytów i pożyczek z K rajow ego Funduszu M ieszkaniow ego oraz niektórych w ym agań dotyczących projektow ania m ieszkań finansow anych przy udziale tych środków, Dz. U. nr 63, poz. 413.

5. G rudziński A., S tandard m ieszkaniow y w retrospekcji, „Spraw y M ieszkaniow e” , IGM, 1999 z. 2-3.

6. Bulanda M., R ynek M ieszkaniow y w okresie transform acji, „S praw y M ieszkaniow e” , IGM, 2001 z. 4, s. 66-77.

7. P łachcińska A., Zaniew ska H., K ie ru nki kształtow ania standardu m ieszkań, „Spraw y M ieszkaniow e” , IGM, 1995 z. 4, s. 59.

8. G rudziński A., P łachcińska A., K ie ru nki p o p ra w y standardu za b u d o w y m ie szka niow ej p o

1980 r. „S praw y M ieszkaniow e” , IKŚ, 1977 z. 2.

9. W stępne założenia standardu m ieszkań p o 1980 r , praca zesp., IKŚ, W arszaw a 1976. 10. [D okum enty elektroniczne].

Tryb dostępu: h ttp://w w w .m iasteczkow ilanów .pl/, http://w w w .ekopark.pl/, http://m arinam okotów .pl

P R O P O S A L FOR C L A S S IF IC A T IO N O F THE S T A N D A R D O F M U L T I-F A M IL Y HOUSING D E V E LO P M E N T C O N S TR U C TE D IN P O LA N D A FTE R 1990

A b s tra c t. Based on results of research on housing standards, conducted in form er research institutes associated with the particular m inistries (Institute of Environm ental D evel­ opm ent, Institute of Spatial M anagem ent and Housing, Institute of Housing M anagem ent) current legal regulations, and follow ing the analysis of housing projects com pleted after 1990, the author form ulated a proposal for the classification of housing and urbanistic stan­ dards of m odern m ulti-fam ily b uilding s. By grouping the features of created living environ­ m ent in the categories: flat, building, close surroundings of the building, four levels of stan­ dard w ere defined: low, average (com m on), high, and luxurious, which correspond to m ulti­ fam ily buildings developed in cities by various investors.

K e y w o r d s : m ulti-fam ily developm ent, flat, residential building, housing standard, living environm ent

Dr inż. arch. G rażyna D ąbrow ska-M ilew ska Politechnika Białostocka, Białystok

Cytaty

Powiązane dokumenty

w II wydaniu słownika Międzynarodowej Federacji Mieszkalnictwa i Urbanistyki, Glossaire Internationale de Termes Techniques d'Habitation et d'Urbanisme. 10 Politique du

Scenario 2: moderately varying loading degree in between long term operations Scenario 3: moderately varying loading degree in between short term operations Scenario 4:

M etody w yboru społecznego przyporządkow ują profilom indywidualnych preferencji lub użyteczności, określonych n a zbiorze alternatyw społecznych: (1) społeczne

Celem niniejszego artykułu jest przedstawienie idei zielonej gospodarki (green economy) jako (koniecznej) alternatywy dla nieokiełznanego rozwoju globalnego biznesu.. Aby

w sprawie standardów postępowania medycznego przy udzielaniu świadczeń zdrowot- nych z zakresu opieki okołoporodowej sprawowanej nad kobietą w okresie fizjologicznej

Potencjalne korzyści mikro- i makroekonomiczne ujawniające się dzięki współpracy rolników w ramach spółdzielni branżowych to: redukcja kosztów marketingowych i

LoRaWAN jest standardem komunikacji bezprzewodowej należącym do rodziny LPWAN (ang. Low Power Wide Area Network), dedykowanym dla rozwiązań Internetu Rzeczy (IoT – ang. Internet

Ponownie potwierdza się stwierdzenie, że duża wartość kubatury, generuje bardzo duży wynik końcowy, co jest sprzeczne z wysokim stopniem zacienienia takich modeli