Dynamika liczby umów sprzedaży mieszkań w Szczecinie w latach 2006 - 2012

Dynamika liczby umów sprzedaży

mieszkań w Szczecinie w latach 2006

- 2012

Studia i Prace Wydziału Nauk Ekonomicznych i Zarządzania 31/2, 123-140

STUDIA I PRACE WYDZIAŁU NAUK EKONOMICZNYCH I ZARZĄDZANIA NR 31

Barbara Batog*

Uniwersytet Szczeciński

Uniwersytet Szczeciński

DYNAMIKA LICZBY UMÓW SPRZEDAŻY MIESZKAŃ W SZCZECINIE W LATACH 2006-2012

Streszczenie

C elem artykułu je s t zbadanie w czasie liczby tran sak cji sprzedaży n a w tórnym ry n k u m ieszkaniow ym w ró żn y c h fazach cyklu koniunkturalnego. A nalizę p rze p ro w a­ dzono w p o szczególnych kw artałach ok resu 2 0 0 6 -2 0 1 2 oraz w zależności o d cech m ieszk ań podleg ający ch obrotow i n a w y branym lo kalnym ry n k u m ieszkaniow ym w S zczecinie. W drugiej części b ad a n ia podzielono obserw acje n a grupy jed n o ro d n e p o d w zględem ch arakteryzujących je cech ja k o ścio w y c h w celu spraw dzenia zm ian w czasie p referencji n abyw ców m ieszkań. U zyskane w y niki m o g ą być przydatne w p rocesie pod ejm o w an ia decyzji p rze z u czestników ry n k u m ieszkaniow ego.

Słowa kluczowe

Adres e-mail: barbara.batog@wneiz.pl. ** Adres e-mail: forys@wneiz.pl.

Wprowadzenie M ie s z k a n ie z a s p o k a ja p o d s ta w o w e p o tr z e b y b y to w e k a ż d e j je d n o s tk i. R ó w n ie ż d la g o s p o d a r s tw d o m o w y c h n ie z a le ż n ie o d f a z y c y k lu k o n iu n k tu r a l­ n e g o s ą o n e z a z w y c z a j n ie o g r a n ic z o n e . M i a r ą n ie z a s p o k o jo n y c h p o tr z e b m ie s z ­ k a n io w y c h j e s t s ta ty s ty c z n y d e f ic y t m ie s z k a n io w y , c z y li r ó ż n ic a m ię d z y l ic z b ą m ie s z k a ń ( z a s o b ó w m ie s z k a n io w y c h ) i l i c z b ą g o s p o d a r s tw d o m o w y c h . O c z y ­ w iś c ie ta k ie p o d e jś c ie n ie u w z g lę d n ia p o s ia d a n ia k ilk u m ie s z k a ń p r z e z je d n o g o s p o d a r s tw o d o m o w e c z y z a m ie s z k iw a n ia w je d n y m d o m u r o d z in w ie l o p o k o ­ le n io w y c h . J e d n a k n a w e t, g d y w s p o m n ia n y d e f ic y t m ie s z k a n io w y j e s t n a n i e ­ z n a c z n y m p o z io m ie , to p o s tę p te c h n o lo g ic z n y , z m ia n a u p o d o b a ń o r a z s ty lu ż y c ia s p r a w ia ją , ż e n a r y n k u p o j a w i a j ą s ię c ią g le n o w e o f e r ty z a k u p u m ie s z k a ­ n ia . D o t y c z ą o n e p r z e d e w s z y s tk im m ie s z k a ń o n o w e j ja k o ś c i , d o s to s o w a n y c h d o b ie ż ą c y c h o c z e k iw a ń n a b y w c ó w . W y d a je się , ż e in te n s y w n o ś ć z g ła s z a n y c h p o tr z e b m ie s z k a n io w y c h , a p r z e d e w s z y s tk im u z a le ż n io n y o d d o c h o d ó w g o ­ s p o d a r s tw d o m o w y c h p o p y t n a m ie s z k a n ia p o w in ie n m a le ć w r a z z p o g a r s z a ­ n ie m się k o n iu n k tu r y g o s p o d a rc z e j. P rz y p u s z c z e n ie to s ta ło się p r z e s ła n k ą do a n a liz y r y n k u m ie s z k a n io w e g o z u w a g i n a lic z b ę z a w ie r a n y c h u m ó w s p r z e d a ż y n a w y b r a n y m lo k a ln y m r y n k u w r ó ż n y c h f a z a c h c y k lu k o n iu n k tu r a ln e g o .

1. Intensywność transakcji a cykl koniunkturalny na rynku mieszkaniowym

D e c y z ja o z a k u p ie m ie s z k a n ia j e s t w y p a d k o w ą k o n d y c ji e k o n o m ic z n e j n a b y w c y , a le r ó w n ie ż s ta n u r y n k u w m o m e n c ie p o d e jm o w a n ia d z ia ła ń z m ie r z a ­ j ą c y c h d o z a w a r c ia u m o w y k u p n a - s p r z e d a ż y m ie s z k a n ia . D r u g a w s p o m n ia n a o k o lic z n o ś ć p o d le g a n a jc z ę ś c ie j in d y w id u a ln e j o c e n ie u c z e s tn ik ó w r y n k u , w s z c z e g ó ln y m p r z y p a d k u o p ie r a s ię n a w ie d z y e k s p e r c k ie j i p r o f e s jo n a ln y m d o r a d z tw ie . S. F o r lic z r o z r ó ż n ia d w a p o ję c ia is to tn e z p u n k tu w id z e n ia p o d e j­ m o w a n y c h d e c y z ji r y n k o w y c h : w ie d z a p o d m io tu o r a z in f o rm a c ja . P ie r w s z ą z n ic h d e f in iu je j a k o „ z b ió r (z a s ó b ) z g r o m a d z o n y c h p r z e z p o d m io t d a n y c h i p r a w d o o ta c z a ją c y m ś w ie c ie , p o d c z a s g d y in f o r m a c ję tr a k tu je j a k o s tr u m ie ń d a n y c h lu b p r a w d d o c ie r a ją c y c h d o p o d m io t u ” 1. O z n a c z a to , ż e n a r y n k u n ie r u ­

1 S. Forlicz, Niedoskonała wiedza podmiotów rynkowych, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2001, s. 48-49.

Ba r b a r aBa t ó g, Iw o n aFo r y ś

Dy n a m i k al i c z b yu m ó ws p r z e d a ż ym i e s z k ań...

chomości, którego permanentną cechą jest asymetria informacji, żaden podmiot

nie dysponuje kompletną wiedzą (tak zwaną doskonałą wiedzą), a w szczegól­

ności pełną informacją. Zatem również uczestnik rynku mieszkaniowego po­

dejmuje decyzje o zakupie lub sprzedaży mieszkania w warunkach niepełnej

informacji, a jej zasób zależy od przepływu informacji oraz sposobu jej przy­

swojenia. Ponieważ wtórny rynek mieszkaniowy jest rynkiem właściwym

przede wszystkim dla osób fizycznych, należy zwrócić uwagę, że wiedza tych

podmiotów jest ograniczona. Profesjonalne analizy rynku i jego otoczenia są

przeprowadzane najczęściej na użytek podmiotów gospodarczych, natomiast

osoby fizyczne kierują się zwykle intuicją lub powielają zachowania innych

podmiotów2. Decyzje o zakupie czy sprzedaży mieszkania są pochodną goto­

wości podmiotu do przyswajania informacji płynących z rynku oraz umiejętno­

ści jej interpretacji. J. Hirshleifer i J.G. Riley klasyfikują informacje na3:

a) wiadomości (messages) - przepływ informacji pomiędzy świadomymi

podmiotami przygotowanymi merytorycznie do jej odbioru;

b) nowiny (news) - odbiór informacji z otoczenia poprzez jego obserwa­

cję, poznawanie;

c) sygnały - zbiór faktów niewyartykułowanych w zdaniach języka natu­

ralnego.

Na rynku mieszkaniowym zachowania podmiotów są wynikiem informacji

uzyskiwanych najczęściej w formie nowin pozyskiwanych drogą medialną.

Ponieważ człowiek przypomina sobie łatwiej nowe wydarzenia niż stare,

zwłaszcza te mocniej nagłaśniane, to nimi właśnie kieruje się najczęściej kupu­

jący i sprzedający. Podobną rolę dla większości podmiotów nieposiadających

specjalistycznej wiedzy z zakresu gospodarki nieruchomościami odgrywa in­

formacja w postaci sygnału. Właściciel nieruchomości wystawionej na sprze­

daż, który oczekuje na rynku zbyt długo z ofertą, dopiero po otrzymaniu sygna­

łu z rynku o braku popytu na jego nieruchomość podejmuje decyzję o obniżeniu

ceny ofertowej, lepszym marketingu lub wycofaniu oferty z rynku, co tym sa­

mym wpływa na ograniczenie intensywności zawieranych umów. Wiadomości

są podstawą podejmowania decyzji w gronie specjalistów na rynku nierucho­

mości.

2 T. Tyszka, T. Zaleśkiewicz, Racjonalność decyzji. Pewność i ryzyko, PWE, Warsza­ wa 2001.

3 S. Forlicz, op.cit.

W p r z y p a d k u in d y w id u a ln y c h in w e s to r ó w k o s z ty p o z y s k iw a n ia p r z y d a t­ n y c h in f o r m a c ji m o g ą p r z e k r a c z a ć k o r z y ś c i z ic h p o z y s k a n ia . W e f e k c ie o b o k m o ż liw o ś c i f in a n s o w y c h p o ja w i a ją s ię tr u d n o ś c i z u z y s k a n ie m w ia r y g o d n y c h in f o r m a c ji o s ta n ie r y n k u , z w ła s z c z a w o k r e s ie d e k o n iu n k tu r y , a u c z e s tn ic y o b r o tu r e a g u j ą z o p ó ź n ie n ie m w s to s u n k u d o c y k lu , w j a k i m z n a jd u je się r y n e k ( ta b e la 1).

T ab ela 1. O p óźniona rea k cja indyw idualnych u czestników obrotu n a zm iany cyklu koniunkturalnego n a ry n k u m ieszkaniow ym Faza cyklu Ceny ofertowe Ceny transakcyjne Postawa uczestników obrotu Spadek w tempie rosnącym Przeszacowane, określane w oparciu o transakcje z okresu prosperity Znacznie niższe niż ofertowe W yczekująca - sprzedają­ cy nie obniżają jeszcze cen,

W ycofania - kupujący rezygnują z transakcji Spadek w tempie malejącym Niskie, dostosowane do realiów rynkowych Zbliżone do zgłaszanych ofert

B ierna - kupujący wycze­ kują dna i najniższych cen,

B ierna - sprzedający wstrzymują się z ofertą

Wzrost w tempie rosnącym

Rosną, ale w mniej­ szym tempie niż

transakcyjne

Wyższe niż ofertowe, rynek przesza­ cowuje oferty

A ktywna - kupujący zgła­ szają popyt O strożna - sprzedający nie

zawyżają nadmiernie cen

Wzrost w tempie malejącym

Rosną w tempie większym niż rze­ czywiście osiągane w transakcjach Nieznacznie niższe niż ofertowe Euforii - sprzedający przeszacowują oferty R acjonalna - kupujący zaczynaj ą weryfikować oferty i negocjować Źródło: I. Foryś, Społeczno-gospodarcze determinanty rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce,

Wydawnictwo Naukowe Uniwersytetu Szczecińskiego, Szczecin 2011, s. 243.

P o s ta w a w y c z e k u ją c a s p r z e d a ją c y c h w f a z ie s p a d k o w e j ( w te m p ie r o s n ą ­ c y m ) w n a d z ie i n a p o p r a w ę k o n iu n k tu r y o r a z u tr z y m a n ie c e n o f e r to w y c h p o ­ w o d u je w y c o f a n ie s ię k u p u ją c y c h i o c z e k iw a n ie n a o b n iż k ę . D la r y n k u m ie s z ­ k a n io w e g o o z n a c z a to s p a d e k lic z b y z a w ie r a n y c h u m ó w k u p n a - s p r z e d a ż y w o b r o c ie w tó r n y m ( z w y łą c z e n ie m n o w y c h in w e s ty c ji). P r z e jś c ie r y n k u do k o le jn e j f a z y s p a d k u w te m p ie m a le ją c y m w y w o łu je p o o b u s tr o n a c h u m o w y p o s ta w ę b i e r n ą - w y c z e k u ją c ą n a k o r z y s tn i e js z ą o fe rtę . W te j fa z ie n a l e ż y się

B arbaraB atóg, I wonaF oryś D ynamikaliczbyumówsprzedażymieszkań...

spodziewać również mniejszej niż w okresie hossy liczby transakcji. Pierwsze

oznaki poprawy koniunktury i dynamicznych zmian cen wywołuje aktywność

kupujących, którzy korzystają z jeszcze niskich cen ofertowych, zanim w kolej­

nej fazie sprzedający zaczną je przeszacowywać (wzrost w tempie malejącym).

W tych dwóch fazach cyklu koniunkturalnego należy oczekiwać wzrostu liczby

transakcji.

Przy stałym zasobie mieszkań na wybranym rynku liczba transakcji może

być miarą intensywności zawieranych umów sprzedaży mieszkań, a badanie

liczby transakcji w czasie zwłaszcza na rynku wtórnym oraz w poszczególnych

fazach cyklu koniunkturalnego może potwierdzić powyższe rozważania albo

wskazać na szczególne zachowania lokalnego rynku, niezależne od cyklu ko­

niunkturalnego.

2. Charakterystyka danych

Z uwagi na cechy rynków mieszkaniowych4 w artykule zaproponowano

badanie wybranego lokalnego rynku, ograniczając się do typowego osiedla

mieszkaniowego w Szczecinie, wzniesionego w latach 1960-1990. O wyborze

osiedla Zawadzkiego-Klonowica zadecydował fakt, że jest to osiedle o stałym

w analizowanym okresie zasobie mieszkaniowym, jest jednolite również

z uwagi na typ i technologię wielorodzinnej zabudowy mieszkaniowej (techno­

logia uprzemysłowiona). Dla tak określonego rynku dysponowano pełnym zbio­

rem umów sprzedaży zawartych w latach 2006-2012 w obrocie wtórnym.

Analizowane osiedle dzieli na dwie części ulica Zawadzkiego. Osiedle

ograniczają ulice Litewska oraz Szafera, Klonowica (na których zlokalizowane

są przystanki komunikacji miejskiej). Po prawej stronie osiedla znajduje się

enklawa zabudowy starszej, z lat 60., a na całym osiedlu znajduje się zabudowa

z lat 70. i 80. Okres wznoszenia budynków i obowiązujące wówczas normy

spowodowały, że przy dużej intensywności zabudowy osiedle cechuje brak

wystarczającej liczby ogólnodostępnych miejsc parkingowych. Ostatecznie na

potrzeby prowadzonej analizy zgromadzono informacje o 604 transakcjach

opisanych zmiennymi:

127

1. C e n a tr a n s a k c y j n a - c e n a z a k u p u (zł). 2. D a ta z a w a r c ia u m o w y ( d d - m m - r r r r ) . 3. P o w ie r z c h n ia u ż y tk o w a lo k a lu m ie s z k a ln e g o (m 2). 4. C e n a j e d n o s tk o w a - c e n a 1 m 2 p o w ie r z c h n i u ż y tk o w e j ( z ł/m 2). 5. R o d z a j n a b y w a n e g o p r a w a : a) s p .-w ł. - p r a w o d o lo k a lu s p ó łd z ie lc z e w ła s n o ś c io w e , g r u n t w e w ła s n o ś c i s p ó łd z ie ln i; b ) w ł.-w ł. - o d r ę b n a w ła s n o ś ć lo k a lu , u d z ia ł w p r a w ie w ła s n o ś c i g r u n tu ; c) w ł.-u w . - o d r ę b n a w ła s n o ś ć lo k a lu , u d z ia ł w u ż y tk o w a n iu w i e ­ c z y s ty m g r u n tu . 6. R o k b u d o w y : a) la ta 6 0 . - b u d y n e k w y b u d o w a n y p r z e d 1 9 7 0 r o k ie m ; b ) la ta 70. - b u d y n e k w y b u d o w a n y w la ta c h 1 9 7 0 - 1 9 8 0 ; c) la ta 80. - b u d y n e k w y b u d o w a n y p o 1 9 8 0 ro k u . 7. C h a r a k te r y s ty k a z a b u d o w y : a) w y s o k i - w ię c e j n iż 5 k o n d y g n a c ji n a z ie m n y c h ; b ) n is k i - d o 5 k o n d y g n a c ji n a z ie m n y c h . 8. S y s te m w z n o s z e n ia b u d y n k u : a) G 1 5 - te c h n o lo g ia u p r z e m y s ło w io n a , ła z ie n k a r a z e m z W C ; b ) S s z - s y s te m s z c z e c iń s k i, te c h n o lo g ia u p r z e m y s ło w io n a , ła z ie n k a

i W C o s o b n o . 9. S tre fa o s ie d la : a) P - s ta r s z a c z ę ś ć o s ie d la m ię d z y u lic a m i Z a w a d z k ie g o o r a z L i ­ te w s k ą ; b ) L - n o w s z a c z ę ś ć o s ie d la m ię d z y u lic a m i Z a w a d z k ie g o , S z a fe ra , R o m e r a , B e n e s z a . 10. D o s tę p n o ś ć m ie js c p a r k in g o w y c h : a) d o b r a - o g ó ln o d o s tę p n e m ie js c a p a r k in g o w e n a w y d z ie lo n y c h i p r z y le g ły c h d o b u d y n k u p a r k in g a c h ; b ) o g r a n ic z o n a - b r a k p a r k in g u b e z p o ś r e d n io p r z y b u d y n k u . 11. O d le g ło ś ć o d p r z y s ta n k ó w k o m u n ik a c ji m ie js k ie j M Z K :

a) d o g o d n a - lo k a liz a c ja w z d łu ż u lic y , n a k tó r e j z n a jd u je s ię p r z y ­ s ta n e k k o m u n ik a c ji m ie js k ie j;

Ba r b a r aBa t ó g, Iw o n aFo r y ś Dy n a m i k al i c z b yu m ó ws p r z e d a ż ym i e s z k ań... 129 b ) n ie d o g o d n a - lo k a liz a c ja w e w n ą tr z o s ie d la z k o n ie c z n o ś c ią d o j­ ś c ia d o u lic y , n a k tó r e j z n a jd u je s ię p r z y s ta n e k k o m u n ik a c ji m ie j­ sk ie j. 12. K o n d y g n a c ja : lo k a liz a c ja m ie s z k a n ia n a k o n d y g n a c ji n a z ie m n e j w b u ­ d y n k u , w a r to ś c i 1, 2 , . . . , 14 (1 - o z n a c z a p a r te r b u d y n k u ) . 13. W i e lk o ś ć m ie s z k a n ia : a) m a łe - d o 4 3 m 2; b ) d u ż e - p o w y ż e j 4 3 m 2. Z g r o m a d z o n e z m ie n n e m ie r z o n e s ą n a r ó ż n y c h s k a la c h . D o d a tk o w o , d a tę z a w a r c ia u m o w y r o z p a tr y w a n o w tr z e c h w a r ia n ta c h : d z ie ń z a w a r c ia u m o w y , o d p o w ia d a ją c y m u k w a r ta ł o r a z ro k .

3. Wyniki badania liczby transakcji na wybranym osiedlu mieszkaniowym w Szczecinie Z g r o m a d z o n e in f o r m a c je o tr a n s a k c ja c h o r a z c e l b a d a n ia s k ło n iły w p ie rw s z e j k o le jn o ś c i d o p r z e p r o w a d z e n ia a n a liz y lic z b y tr a n s a k c ji w p o ­ s z c z e g ó ln y c h k w a r ta ła c h o k r e s u 2 0 0 6 - 2 0 1 2 o r a z lic z b y tr a n s a k c ji w z a le ż n o ś c i o d c e c h m ie s z k a ń p o d le g a ją c y c h o b r o to w i w d a n y m k w a r ta le . L ic z b y tr a n s a k c ji w p o s z c z e g ó ln y c h p r z e k r o ja c h p r z e d s ta w io n o n a r y s u n k a c h 1 - 9 . I n te r p r e ta c ja w y n ik ó w z a p r e z e n to w a n y c h w f o rm ie g r a f ic z n e j p o z w a la z a u w a ż y ć k ie r u n k i te n d e n c ji r y n k o w y c h w z a k r e s ie lic z b y z a w ie r a n y c h u m ó w o r a z z m ia n ę ty c h k ie r u n k ó w i e w e n tu a ln e w y o d r ę b n ie n ie fa z c y k li k o n iu n k tu r a ln y c h .

R ysunek 1. K w artalna liczb a tran sak cji w latach 2 0 0 6 -2 0 1 2

N a r y s u n k u 1 p r z e d s ta w io n o lic z b ę tr a n s a k c ji w p o s z c z e g ó ln y c h k w a r ta ­ ła c h l a t 2 0 0 6 - 2 0 1 2 . W o k r e s ie ty m m o ż n a w y r ó ż n ić k ilk a p o d o k r e s ó w z e w z g lę d u n a z m ia n ę k ie r u n k u te n d e n c ji r o z w o jo w e j. W 2 0 0 6 r o k u lic z b a t r a n s ­ a k c ji w z r a s ta ła , n a s tę p n ie s p a d a ła d o d r u g ie g o k w a r ta łu 2 0 0 8 r o k u . P o w z r o ś c ie lic z b y tr a n s a k c ji w tr z e c im k w a r ta le 2 0 0 8 r o k u z n ó w n a s tą p ił s p a d e k d o t r z e ­ c ie g o k w a r ta łu 2 0 0 9 r o k u , k ie d y to z a c z ą ł s ię w z r o s t lic z b y tr a n s a k c ji d o t r z e ­ c ie g o k w a r ta łu 2 0 1 1 ro k u . O d tr z e c ie g o k w a r ta łu 2 0 1 1 r o k u z n ó w w id o c z n y j e s t s p a d e k lic z b y tr a n s a k c ji p r z e z r o k , a ż d o w z r o s tu w o s ta tn im k w a r ta le 2 0 1 2 ro k u . O g ó ln ie m o ż n a z a u w a ż y ć te n d e n c ję m a l e j ą c ą w o k r e s ie o d p ie r w s z e g o k w a r ta łu 2 0 0 6 r o k u d o c z w a r te g o k w a r ta łu 2 0 0 8 r o k u , c z y li w o k r e s ie k o n iu n k ­ tu r y n a r y n k u n ie r u c h o m o ś c i, a w n a s tę p n y m o k r e s ie - d e k o n iu n k tu r y , c z y li o d p ie r w s z e g o k w a r ta łu 2 0 0 9 r o k u d o c z w a r te g o k w a r ta łu 2 0 1 2 r o k u - w z r o s t lic z ­ b y tr a n s a k c ji.

R ysunek 2. L iczb a transakcji w p odziale n a b u dynki w ysokie i niskie w kw artałach lat 2 0 0 6 -2 0 1 2

Źródło: obliczenia własne na podstawie aktów notarialnych.

N a r y s u n k u 2 p r z e d s ta w io n o lic z b ę tr a n s a k c ji w k w a r ta ła c h la t 2 0 0 6 - 2 0 1 2 w p o d z ia le n a b u d y n k i w y s o k ie i n is k ie . W o k r e s ie o d p ie r w s z e g o k w a r ta łu 2 0 0 6 r o k u d o d r u g ie g o k w a r ta łu 2 0 1 1 r o k u lic z b a tr a n s a k c ji d la b u d y n k ó w n i ­ s k ic h b y ła b a r d z o z b liż o n a d o lic z b y tr a n s a k c ji d la b u d y n k ó w w y s o k ic h . N a t o ­ m ia s t o d tr z e c ie g o k w a r ta łu 2 0 1 1 r o k u lic z b a tr a n s a k c ji d la b u d y n k ó w w y s o ­ k ic h b y ła o k o ło 3 r a z y w ię k s z a n iż d la b u d y n k ó w n is k ic h . W b u d y n k a c h w y s o ­ k ic h n a b a d a n y m o s ie d lu z n a jd u je s ię w ię c e j m ie s z k a ń m a ły c h , o p o w ie r z c h n i d o 4 3 m 2, n iż w b u d y n k a c h n is k ic h , w k tó r y c h p r z e w a ż a ją m ie s z k a n ia d u ż e . D o d a tk o w o , z a l e t ą b u d y n k ó w w y s o k ic h j e s t d ź w ig o s o b o w y , z k tó r e g o k o r z y

-Ba r b a r aBa t ó g, Iw o n aFo r y ś

Dynamikal ic z b yu m ó ws p r z e d a ż ym ie s z k ań... 131

s t a j ą m ie s z k a ń c y n ie z a le ż n ie o d p ię tr a , n a k tó r y m w b u d y n k u z lo k a liz o w a n e j e s t m ie s z k a n ie , co s ta n o w i d la w ie l u - z w ła s z c z a o s ó b s ta r s z y c h - z a le tę ty c h b u d y n k ó w .

R ysunek 3. L iczb a transakcji w p odziale n a m ieszk an ia m ałe (do 43 m2 w łącznie) i duże (pow yżej 43 m 2) w k w artałach lat 2 0 0 6 -2 0 1 2

Źródło: obliczenia własne na podstawie aktów notarialnych.

N a r y s u n k u 3 p r z e d s ta w io n o lic z b ę tr a n s a k c ji w k w a r ta ła c h la t 2 0 0 6 - 2 0 1 2 w p o d z ia le n a m ie s z k a n ia m a łe (d o 4 3 m 2 w łą c z n ie ) i d u ż e ( p o w y ż e j 43 m 2). W w ię k s z o ś c i k w a r ta łó w b a d a n e g o o k r e s u lic z b a tr a n s a k c ji d la m ie s z k a ń d u ­ ż y c h b y ła w ię k s z a n iż d la m ie s z k a ń m a ły c h , a le r ó ż n ic e p o m ię d z y ty m i lic z b a ­ m i tr a n s a k c ji b y ły n ie w ie lk ie . B r a k w s p o m n ia n e g o z r ó ż n ic o w a n ia m o ż e o z n a ­ c z a ć a t r a k c y jn o ś ć s a m e g o o s ie d la d la p o te n c ja ln y c h n a b y w c ó w , a n ie p o s z u k i­ w a n ie m a ły c h ta n ic h m ie s z k a ń .

R ysunek 4. L iczb a transakcji w zależności o d ro d za ju w łasności w k w artałach lat 2 0 0 6 -2 0 1 2

N a r y s u n k u 4 p r z e d s ta w io n o lic z b ę tr a n s a k c ji w k w a r ta ła c h la t 2 0 0 6 - 2 0 1 2 w z a le ż n o ś c i o d r o d z a ju w ła s n o ś c i. W o k r e s ie o d tr z e c ie g o k w a r ta łu 2 0 0 7 r o k u d o p ie r w s z e g o k w a r ta łu 2 0 1 0 r o k u w ię k s z o ś ć p r z e p r o w a d z o n y c h tr a n s a k c ji d o ty c z y ła lo k a li z e s p ó łd z ie lc z y m w ła s n o ś c io w y m p r a w e m d o lo k a lu . W p o z o ­ s ta ły c h k w a r ta ła c h ż a d e n z r o d z a jó w w ła s n o ś c i n ie d o m in u je . S p a d e k p o p u la r ­ n o ś c i m ie s z k a ń s p ó łd z ie lc z y c h w o s ta tn ic h k w a r ta ła c h m o ż e b y ć w y n ik ie m p r z e k s z ta łc e ń w ła s n o ś c io w y c h z a s o b ó w s p ó łd z ie lc z y c h , c z y li c o r a z p o w s z e c h ­ n ie js z y m w y o d r ę b n ia n ie m w ła s n o ś c i lo k a li, a ta k ż e p r z e k s z ta łc e ń p r a w a u ż y t ­ k o w a n ia w ie c z y s te g o g r u n tu w p r a w o w ła s n o ś c i.

R ysunek 5. L iczb a transakcji w zależności od o k resu b ud o w y w k w artałach lat 2 0 0 6 -2 0 1 2

Źródło: obliczenia własne na podstawie aktów notarialnych.

N a r y s u n k u 5 p r z e d s ta w io n o lic z b ę tr a n s a k c ji w k w a r ta ła c h la t 2 0 0 6 - 2 0 1 2 w z a le ż n o ś c i o d o k r e s u w z n o s z e n ia b u d y n k ó w , w k tó r y c h z n a jd u je się z b y w a n y lo k a l. P r a k ty c z n ie w c a ły m b a d a n y m o k r e s ie p r z e w a ż a ły tr a n s a k c je d o ty c z ą c e b u d y n k ó w w z n ie s io n y c h w la ta c h 7 0 ., k tó r y c h n a a n a liz o w a n y m o s ie d lu j e s t n a jw ię c e j. O d d r u g ie g o k w a r ta łu 2 0 1 1 r o k u w z r o s ła j e d n a k lic z b a tr a n s a k c ji m ie s z k a n ia m i w b u d y n k a c h z la t 6 0 ., co p o tw ie r d z a r ó w n ie ż r y s u n e k 6 ( b u d y n ­ k i z te g o o k r e s u b y ły w z n o s z o n e w s y s te m ie G 1 5 ).

Ba r b a r aBa t ó g, Iw o n aFo r y ś

Dy n a m i k al i c z b yu m ó ws p r z e d a ż ym i e s z k ań... 133

R ysunek 6. L iczb a transakcji w zależności od system u w zn o szen ia b udynku w kw artałach lat 2 0 0 6 -2 0 1 2

Źródło: obliczenia własne na podstawie aktów notarialnych.

N a r y s u n k u 6 p r z e d s ta w io n o lic z b ę tr a n s a k c ji w k w a r ta ła c h la t 2 0 0 6 - 2 0 1 2 w z a le ż n o ś c i o d s y s te m u w z n o s z e n ia b u d y n k u . T y lk o w je d n y m k w a r ta le ( c z w a r ty m w 2 0 1 1 r o k u ) lic z b a tr a n s a k c ji d o ty c z ą c y c h lo k a li z e s z c z e c iń s k im s y s te m e m w z n o s z e n ia b u d y n k u ( S s z ) n ie b y ła w y ż s z a n iż lic z b a tr a n s a k c ji d o ­ ty c z ą c y c h lo k a li z s y s te m e m w z n o s z e n ia b u d y n k u w te c h n o lo g ii u p r z e m y s ło ­ w io n e j.

R ysunek 7. L iczb a transakcji w zależności od części osiedla w kw artałach lat 2 0 0 6 -2 0 1 2

Źródło: obliczenia własne na podstawie aktów notarialnych.

N a r y s u n k u 7 p r z e d s ta w io n o lic z b ę tr a n s a k c ji w k w a r ta ła c h la t 2 0 0 6 - 2 0 1 2 w z a le ż n o ś c i o d c z ę ś c i o s ie d la . W c a ły m b a d a n y m o k r e s ie lic z b a tr a n s a k c ji p o le w e j s tr o n ie o s ie d la b y ła d u ż o w y ż s z a n iż p o s tr o n ie p r a w e j, c o w y n ik a

z p r z e w a g i z a s o b ó w m ie s z k a n io w y c h p o s tr o n ie le w e j o s ie d la o r a z z a s o b ó w n o w s z y c h w te j c z ę ś c i o s ie d la .

R ysunek 8. L iczb a tran sak cji w zależności o d dostępności m iejsc parkingow ych w kw artałach lat 2 0 0 6 -2 0 1 2

Źródło: obliczenia własne na podstawie aktów notarialnych.

N a r y s u n k u 8 p r z e d s ta w io n o lic z b ę tr a n s a k c ji w k w a r ta ła c h la t 2 0 0 6 - 2 0 1 2 w z a le ż n o ś c i o d d o s tę p n o ś c i m ie js c p a r k in g o w y c h . W c a ły m b a d a n y m o k r e s ie lic z b a tr a n s a k c ji z o g r a n ic z o n ą d o s tę p n o ś c i ą m ie js c p a r k in g o w y c h b y ła d u ż o w y ż s z a n iż lic z b a tr a n s a k c ji z d o b r ą d o s tę p n o ś c i ą m ie js c p a r k in g o w y c h . N a j ­ m n ie js z a d o s tę p n o ś ć m ie js c p a r k in g o w y c h n a o s ie d lu j e s t w s ą s ie d z tw ie b u d y n ­ k ó w w y s o k ic h o r a z w o k ó ł o b ie k tó w h a n d lo w y c h p o le w e j s tr o n ie o sie d la .

R ysunek 9. L iczb a transakcji w zależności od odległości od p rzystanków k om unikacji m iejskiej w k w artałach lat 2 0 0 6 -2 0 1 2

B arbaraB atóg, I wonaF oryś D ynamikaliczbyumówsprzedażymieszkań...

Na rysunku 9 przedstawiono liczbę transakcji w kwartałach lat 2006-2012

w zależności od odległości od przystanków komunikacji miejskiej. W całym

badanym okresie liczba transakcji z dogodną odległością od przystanków ko­

munikacji miejskiej była dużo wyższa niż liczba transakcji z niedogodną odle­

głością od przystanków komunikacji miejskiej. Pozwala to przypuszczać, że

brak dostępności miejsc parkingowych jest rekompensowany przez dogodną

odległość od przystanków komunikacji miejskiej.

Dodatkowo we wszystkich przedstawionych na rysunkach 1-9 przypad­

kach oszacowano modele trendu z sezonowością kwartalną. Okazało się, że

biorąc pod uwagę cały badany okres, nie otrzymano modeli o zadowalającej

jakości - R2 przyjmowało wartości od 10% do 40%, a parametry sezonowe nie

były istotne. Podjęto również próbę oszacowania modeli trendu z sezonowością

kwartalną dla skróconego okresu badania - od pierwszego kwartału 2009 roku

do czwartego kwartału 2012 roku. I tym razem w prawie wszystkich przypad­

kach w wyniku oszacowania otrzymano modele słabej jakości. Wyjątkiem jest

liczba transakcji dotyczących budynków wzniesionych w latach 80. (rysunek 5).

Otrzymany model charakteryzuje się jednak umiarkowaną wartością R2 (50,4%)

przy istotnych parametrach sezonowych. Oszacowanie tego modelu zamiesz­

czono w tabeli 2.

T ab ela 2. O szacow anie m o d elu tren d u z sezo n o w o ścią k w arta ln ą d la liczby transakcji dotyczących b udy n k ó w zbudow anych w latach 80. - okres o d pierw szego kw artału 2009 ro k u do czw artego k w artału 2012 ro k u

Z m ie n n a O szaco w an ie p a ram etru

B łąd

stan d ard o w y S taty sty k a t P o zio m p

2,584 1,098 2,354 0,038 t -0 ,0 4 4 0,052 -0 ,8 3 6 0,421 Q1t 0,247 0,413 0,598 0,562 Q2t 1,041 0,406 2,562 0,026 Q3t -0 ,9 1 6 0,406 -2 ,2 5 4 0,046 Q4t* -0 ,3 7 2 - - -R2 = 50,40% , F (4 ,1 1 ) = 2,80, p < 0,08 B łąd stan d ard o w y estym acji: 0,94

*

- parametr dla czwartego kwartału został wyznaczony z warunku pobocznego, zatem nie można ocenić jego istotności.

135

W d ru g ie j c z ę ś c i b a d a n ia p o d ję to p r ó b ę p o d z i a łu lo k a li m ie s z k a ln y c h w o b r o c ie n a g r u p y je d n o r o d n e p o d w z g lę d e m c h a r a k te r y z u ją c y c h j e c e c h j a k o ­ ś c io w y c h . W y k o r z y s ta n o h ie r a r c h ic z n ą m e to d ę a g l o m e r a c y jn ą W a r d a 5. Z e w z g lę d u n a ja k o ś c i o w y c h a r a k te r z m ie n n y c h z a s to s o w a n o m ia r ę o d le g ło ś c i S o k a la i M ic h e n e r a ( n ie z g o d n o ś ć p r o c e n to w ą ) 6. W y n ik i a g lo m e r a c ji w p o s ta c i d ia g r a m u W a r d a z a m ie s z c z o n o n a r y s u n k u 10. R y su n ek 10. D iagram W arda

Źródło: obliczenia własne w programie STATISTICA10 na podstawie aktów notarialnych.

N a r y s u n k u 10 m o ż n a z a u w a ż y ć u f o r m o w a n ie s ię p ię c iu g r u p p r z y o d c ię ­ c iu o d le g ło ś c i n a p o z io m ie 15. L ic z e b n o ś ć g r u p z o s ta ła z a m ie s z c z o n a w o s ta t­ n im w ie r s z u ta b e li 3. W ta b e li 3 z a m ie s z c z o n o r ó w n ie ż s tr u k tu r ę p o s z c z e g ó l­ n y c h g r u p z e w z g lę d u n a d a tę tr a n s a k c ji r o z p a tr y w a n ą j a k o ro k . W k a ż d e j g r u ­ p ie w y r ó ż n io n o r o k z n a j w y ż s z ą l i c z b ą tr a n s a k c ji.

5 Metody statystycznej analizy wielowymiarowej w badaniach marketingowych,

red. E. Gatnar, M. Walesiak, Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu, Wrocław 2004, s. 321-327.

6 T. Panek, Statystyczne metody wielowymiarowej analizy porównawczej, Szkoła Główna Handlowa w Warszawie, Warszawa 2009, s. 46.

Ba r b a r aBa t ó g, Iw o n aFo r y ś

Dy n a m i k al i c z b yu m ó ws p r z e d a ż ym i e s z k ań...

T ab ela 3. L iczb a transakcji w p o szczególnych grupach i latach

Rok Grupa 1 Grupa 2 Grupa 3 Grupa 4 Grupa 5 Suma

2006 13 23 15 27 26 104 2007 13 25 11 15 36 100 2008 20 22 14 17 19 92 2009 11 11 6 13 18 59 2010 10 11 7 16 19 63 2011 12 14 33 16 22 97 2012 20 11 32 6 20 89 Suma 99 117 118 110 160 604

Źródło: obliczenia własne.

O k a z a ło się , ż e w g r u p ie 1 n a jw ię k s z a lic z b a tr a n s a k c ji o d b y ła s ię w r o k u 2 0 0 8 o r a z 2 0 1 2 , w g r u p ie 2 w la ta c h 2 0 0 6 - 2 0 0 8 , c z y li w o k r e s ie k o n iu n k tu r y , w g r u p ie 3 w la ta c h 2 0 1 1 i 2 0 1 2 , c z y li w o s ta tn ic h la ta c h b a d a n ia , w g r u p ie 4 w r o k u 2 0 0 6 , a w g r u p ie 5 w r o k u 2 0 0 7 . P o s z c z e g ó ln e g r u p y c h a r a k te r y z o w a ły się n a s tę p u ją c y m i w a r ia n ta m i c e c h j a k o ś c i o w y c h ( p r z e w a ż a ją c y m i z d e c y d o w a n ie n a d p o z o s ta ły m i w a r ia n ta m i): a) g r u p a 1 - p r a w o d o lo k a lu s p ó łd z ie lc z e w ła s n o ś c io w e , b u d y n e k w y ­ b u d o w a n y w la ta c h 1 9 7 0 - 1 9 8 0 , b u d y n e k n is k i, s y s te m s z c z e c iń s k i, le w a c z ę ś ć o s ie d la , d o b r a d o s tę p n o ś ć m ie js c p a r k in g o w y c h , d o g o d n a o d le g ło ś ć o d p r z y s ta n k ó w k o m u n ik a c ji m ie js k ie j M Z K ; b ) g r u p a 2 - b u d y n e k w y b u d o w a n y w la ta c h 1 9 7 0 - 1 9 8 0 , b u d y n e k n is k i, s y s te m s z c z e c iń s k i, le w a c z ę ś ć o s ie d la , o g r a n ic z o n a d o s tę p n o ś ć m ie js c p a r k in g o w y c h , d o g o d n a o d le g ło ś ć o d p r z y s ta n k ó w k o m u n ik a ­ c ji m ie js k ie j M Z K ; c) g r u p a 3 - o d r ę b n a w ła s n o ś ć lo k a lu , u d z ia ł w p r a w ie w ła s n o ś c i g r u n tu , b u d y n e k w y b u d o w a n y p r z e d 1 9 7 0 r o k ie m , b u d y n e k n is k i, s y s te m - te c h n o lo g ia u p r z e m y s ło w io n a , p r a w a c z ę ś ć o s ie d la , o g r a n ic z o n a d o ­ s tę p n o ś ć m ie js c p a r k in g o w y c h , d o g o d n a o d le g ło ś ć o d p r z y s ta n k ó w k o m u n ik a c ji m ie js k ie j M Z K ; d) g r u p a 4 - p r a w o d o lo k a lu s p ó łd z ie lc z e w ła s n o ś c io w e , b u d y n e k w y ­ b u d o w a n y w la ta c h 1 9 7 0 - 1 9 8 0 , b u d y n e k w y s o k i, s y s te m s z c z e c iń s k i, le w a c z ę ś ć o s ie d la , n ie d o g o d n a o d le g ło ś ć o d p r z y s ta n k ó w k o m u n ik a ­ c ji m ie js k ie j M Z K ; 137

e) grupa 5 - budynek wybudowany w latach 1970-1980, budynek wyso­

ki, system szczeciński, lewa część osiedla, ograniczona dostępność

miejsc parkingowych, dogodna odległość od przystanków komunika­

cji miejskiej MZK.

Dodatkowo, porównano średnie transakcyjne ceny jednostkowe w po­

szczególnych grupach. Posłużono się testem t dla dwóch średnich7. Otrzymane

na podstawie prób statystyki t-Studenta zamieszczono w tabeli 4.

T ab ela 4. S tatystyki t-S tu d en ta w teście d la dw óch średnich

Grupa

2

1

2

3 1,43

1,12

4 -0,46

Źródło: obliczenia własne.

Przy przyjętym poziomie istotności 0,05 wartość krytyczna dla dwustron­

nego obszaru krytycznego wynosi 1,96. Zatem na poziomie istotności 0,05 nie

ma podstaw do odrzucenia hipotezy zerowej o równości dwóch średnich dla

żadnej z par grup. Świadczy to o tym, że pomimo wyznaczenia jednorodnych

grup transakcji cechy lokali mieszkalnych nie przekładają się na zróżnicowanie

średnich cen jednostkowych.

Podsumowanie

Analiza liczby zawieranych umów sprzedaży przeprowadzona na lokal­

nym rynku mieszkaniowym pozwala sformułować kilka wniosków dla analizo­

wanego osiedla:

a) w okresie dekoniunktury liczba transakcji zmniejszyła się, przy czym

w ostatnim kwartale badania wzrosła;

b) brak kwartalnej sezonowości w analizowanym okresie, również po

przyjęciu jako kryterium cech jakościowych mieszkań (z jednym wy­

jątkiem);

Ba r b a r aBa t ó g, Iw o n aFo r y ś Dy n a m i k al i c z b yu m ó ws p r z e d a ż ym i e s z k ań... c) w ię k s z o ś ć lo k a li p o d le g a ją c y c h tr a n s a k c jo m b y ła c h a r a k te r y z o w a n a p r z e z n a s tę p u ją c e w a r ia n ty c e c h ja k o ś c io w y c h : la ta 7 0 ., s y s te m s z c z e ­ c iń s k i, le w a s tr o n a o s ie d la , o g r a n ic z o n a d o s tę p n o ś ć d o m ie js c p a r k in ­ g o w y c h , d o g o d n e o d le g ło ś c i o d p r z y s ta n k ó w k o m u n ik a c ji m ie js k ie j; d) d z ię k i w y o d r ę b n ie n iu g r u p j e d n o r o d n y c h m o ż n a b y ło z a o b s e r w o w a ć p e w n e z m ia n y p r e f e r e n c ji n a b y w c ó w w k o le jn y c h la ta c h b a d a n ia ; e) j e d n o r o d n e c e c h y m ie s z k a ń w w y o d r ę b n io n y c h g r u p a c h n ie p r z e k ła d a ­ ł y s ię n a z r ó ż n ic o w a n ie c e n je d n o s tk o w y c h . L ic z b a z a w ie r a n y c h tr a n s a k c ji z m a la ła w y r a ź n ie z o p ó ź n ie n ie m n ie m a lż e r o c z n y m w s to s u n k u d o s y m p to m ó w d e k o n iu n k tu r y n a r y n k u n ie r u c h o m o ś c i, co w s k a z u je n a p r z e s u n ię te w c z a s ie r e a k c je i k o n s u m o w a n ie p o z y s k a n y c h in f o r ­ m a c ji p r z e z u c z e s tn ik ó w ry n k u . M im o z a o b s e r w o w a n ia p e w n y c h z m ia n p r e f e ­ r e n c ji n a b y w c ó w m ie s z k a ń w r ó ż n y c h f a z a c h c y k lu k o n iu n k tu r a ln e g o n a p o d ­ s ta w ie p r z e p r o w a d z o n e g o b a d a n ia n ie m o ż n a p o tw ie r d z ić h ip o te z y , ż e w k r y z y ­ s ie s p r z e d a ją się p r z e d e w s z y s tk im m ie s z k a n ia m a łe . D o p e łn e j a n a liz y r y n k u i d a ls z y c h w n io s k ó w k o n ie c z n e j e s t b a d a n ie c e n tr a n s a k c y j n y c h w p o w ią z a n iu z c e c h a m i p r z e d m io tu o b ro tu . M im o to u z y s k a n e w y n ik i m o g ą b y ć p r z y d a tn e w p r o c e s ie p o d e jm o w a n ia d e c y z ji p r z e z u c z e s tn ik ó w r y n k u m ie s z k a n io w e g o .

Literatura

B ryx M ., R y n e k nieruchom ości. System i fu n k cjo n o w a n ie, Poltext, W arszaw a 2006. F orlicz S., N ied o sko n a ła w iedza p o d m io tó w rynkow ych, W ydaw nictw o N au k o w e PW N ,

W arszaw a 2001.

F oryś I., S połeczno-gospodarcze determ inanty rozw oju rynku m ieszkaniow ego. U jęcie

ilościow e, W ydaw nictw o N aukow e U niw ersy tetu S zczecińskiego, S zczecin 2011.

K o t S.M ., Jakubow ski J., Sokołow ski A ., Statystyka, D ifin, W arszaw a 2011.

M eto d y statystycznej analizy w ielow ym iarow ej w badaniach m a rketingow ych,

red. E. G atnar, M. W alesiak, W ydaw nictw o A kadem ii E konom icznej w e W ro cła­ w iu, W rocław 2004.

P anek T., S tatystyczne m etody w ielow ym iarow ej analizy p o ró w n a w c ze j, S zkoła G łów na H and lo w a w W arszaw ie, W arszaw a 2009.

T y szk a T., Z aleśkiew icz T., R acjo n a ln o ść decyzji. P ew n o ść i ryzyko, P W E, W arsza­ w a 2001.

ANALYSIS OF THE NUMBER OF TRANSACTIONS ON THE SECONDARY HOUSING MARKET

Abstract

The aim o f the p aper is analysis o f th e n um ber o f transactions on the secondary h ousing m ark et d uring th e different phases o f business cycle. The analysis w as conducted o n th e b ase o f d ata for quarters o f 2 0 0 6 -2 0 1 2 . The d ata cam e from n otarial deeds from 2 0 0 6 -2 0 1 2 referring to the tran sactio n o n the secondary h ousing m ark et in S zczecin in K lonow ica-Z aw adzkiego h ousing estate. The ap artm ent attributes w ere exam ined in tim e. A d d itio n ally the w hole set o f transactions w as d ivided into h o m o ­ geneous group according to the apartm ent attributes in o rd er to exam ine the stability o f buyers preferences.

Keywords

Kody JEL