Tryb rozstrzygania sporów w zakresie wymiaru i poboru czynszu najmu za lokale mieszkalne

Stefan Mizera

Tryb rozstrzygania sporów w

zakresie wymiaru i poboru czynszu

najmu za lokale mieszkalne

Palestra 9/10(94), 49-55

N r 10 (94) S p o r y w z a k r e s ie w y m i a r u i p o b o r u c z y n s z u n a jm u ₄₉

W

"W ogóle n ie 'brała udziału w postępowaniu, natom iast dla strony w znaczeniu form alnym , którą pom inięto przy pew nych czynnościach postępowania dowodo­ w ego, term in m iesięczny do w niesienia podania o w znow ienie biegnie od dnia,

w którym dowiedziała się ona o tym pom inięciu. Źródłem tej wiadom ości m oże być uzasadnienie decyzji, ale tylko wówczas, gdy jest ono o tyle szczegółow e, że •wspomina o danym dowodzie.

STEFAN MIZERA

Tryb rozstrzygania sporów w zakresie wymiaru

i poboru czynszu najmu za lokale mieszkalne

P r z e d s t a w i o n y n i ż e j p r z e g l ą d p r o b l e m a t y k i p r a w n e j z z a k r e s u w y m i a r u i p o b o r u c z y n s z u n a j m u i i n n y c h n a l e ż n o ś c i z t y t u ł u n a j m u l o k a l i m i e s z k a l n y c h n o s i — z k o n i e c z n o ś c i — c h a r a k t e r n i e c o s u m a r y c z n y i z o s t a ł p o m y ś l a n y j e d y n i e j a k o p o m o c d la p r a k t y c z n e g o s t o s o w a n i a n o w y c h p r z e p i s ó w o c z y n s z a c h m i e s z k a l ­ n y c h . P o w i n n a s ię d o c z e k a ć z k o l e i a n a l i t y c z n e g o o p r a c o w a n ia k o n f r o n t a c j a n o w e g o s t a n u p r a w n e g o w t e j d z i e d z i n i e z n i e z m i e r ­ n i e b o g a t y m o r z e c z n i c t w e m s ą d o w y m z l a t u b i e g ł y c h . R E D A K C JA

1. W ydanie aktu prawnego o tak rozległym zasięgu społecznego oddziaływania jakim jest rozporządzenie Rady M inistrów z dnia 20 lipca 1965 r. w spraw ie czyn­ szów za lok ale m ieszkalne (Dz. U. N r 35, poz. 224), w yw oła zapew ne zw iększenie zapotrzebowania na pomoc praw ną dla ludności. Ogół w ięc adwokatów, znawców praw a cyw ilnego i ustaw odaw stw a administracyjnego, stanie w obec problemu rozw ikłania skom plikow anych nieraz stanów faktycznych w zakresie najmu lokali oraz dokonania praw idłowej oceny prawnej stosunków pom iędzy w ynajm ującym

a najemcą.

Moc w ątp liw ości i pytań, jakie zap ełn iły szp alty w szystkich gazet po ogłosze­ n iu przepisów prawnych o czynszach najm u za lokale m ieszkalne, w skazuje na to, jak w iele zagadnień w tej dziedzinie jest i prawdopodobnie jeszcze długo b ę­ d zie — niedostatecznie jasnych i jednoznacznych. Jeśli się zaś w eźm ie dodatkowo

pod uwagę, że now e staw ki opłat za m ieszkania przestały być relatyw nie drob­ n y m odsetkiem w ydatków w budżetach rodzinnych, natom iast ibędą one pozycją dość pow ażną — staje się w ów czas zrozum iała w aga czynszu najmu w bilansie dochodów i w ydatków każdego obywatela.

2. Instytucja najm u lokali została ukształtow ana w warunkach ustroju gospo­ darki planow ej na odmiennych zasadach, niż m iało to m iejsce w gospodarce w o l­ norynkow ej. Poddanie najmu lokali i gospodarki m ieszkaniowej daleko idącej

50 S t e f a n M i z e r a N r 10 (94)

reglam entacji prawnej oraz poważne ograniczenie w tym zakresie swobody kon­ traktow ej stron przekształciły stosunek najmu z instytucji czysto cyw ilnopraw ­ nej w w ęzeł praw ny o cechach m ieszanych, norm owany przepisam i prawa cyw il­ nego i praw a adm inistracyjnego oraz przepisam i finansow ym i. Reglam entacja prawna najmu lokali, wyrażona w takich regulacjach prawnych, jak publi-czna gospodarka lokalam i, normy zaludnienia m ieszkań i sztywne staw ki czynszu naj­ mu, zm ieniła oblicze tej instytucji, tworząc z niej w ieloukładow y, złożony kon­ glom erat jurydyczny. Stąd w łaśn ie w yw odzą się trudności w rozeznaniu skom ­ plikowanych nieraz sytuacji prawnych i w rozwiązyw aniu konfliktów i sporów, które w zależności od przedmiotu poddane są rozstrzygnięciu w drodze ad m in i- stracyjnoprawnej lub należą do zakresu kognicji sądowej.

Jak wiadom o, stosunek najmu lok ali i budynków zawiązuje się u nas na pod­ stawie:

a) um owy najm u albo

b) na podstaw ie decyzji o przydziale lok ali i b u d y n k ó w 1.

W tym drugim w ypadku strony pow inny stwierdzić szczegółowo przedm ioty i w a ­ runki najmu w form ie pisem nej. W ytyczne w tej sprawie dla w ynajm ujących lo ­ kale w budynkach pozostających w zarządzie organów do spraw m ieszkaniow ych prezydiów rad narodowych lub podległych tym prezydiom przedsiębiorstw spraw u­ jących zarząd budynków zostały zam ieszczone w okólniku nr 22 Ministra Gospo­ darki K om unalnej z dn. 30 lipca 1959 r. w spraw ie obowiązku pisem nego stw ier­ dzenia przedm iotu i warunków najmu lub zaw ierania umów o najem lo k a li2 oraz w piśm ie okólnym nr 22 M inisterstwa Gospodarki Komunalnej z dnia 19 sierpnia 1960 r. w spraw ie w ym iaru poboru podatku od nabycia praw m ajątkowych od umów najmu lub od pisem nego stw ierdzenia przedm iotu i warunków najm u lo ­ k a li0.

Zgodnie z art. 2 ust. 3 prawa lokalowego, gdy stosunek najmu zawiązuje się na podstawie um ow y, um ow a najmu powinna być zawarta na piśmie:

1) jeżeli chodzi o najem lokalu w budynku stanow iącym w łasność Państw a lu b przejętym w zarząd państw ow y albo jeśli chodzi o najem takiego budynku,

2) jeżeli umowa najmu lokalu w budynku pryw atnym nie przejętym w zarząd państw ow y albo najm u takiego budynku zostaje zawarta na czas oznaczony dłuższy niż rok.

Spór co do istnienia bądź nieistnienia stosunku najm u jest rozstrzygany — jeśli chodzi o 'okale (budynki) poddane publicznej gospodarce lokalam i — przez or­ gany adm inistracyjne do spraw lokalow ych prezydiów rad narodowych 4, natom iast w spraw ach powstania, istnienia i rozwiązania najm u lokali (budynków) w yłączo­ nych spod publicznej gospodarki lo k a la m i5 lub tej gospodarce nie podporządko­ w anych orzekają w postępowaniu cyw ilnym sądy powszechne (bądź kom isje arbi­ trażowe, gdy obie strony stosunku najmu należą do grona jednostek gospodarki uspołecznionej).

W ieloukładowa pod względem praw nym struktura zasobów m ieszkaniowych zmusza w każdym w ypadku korzystania przez najemcę z lokalu m ieszkalnego do w stępnego rozeznania — w razie powstania sporu o przedmiot i warunki najm u —

1 A r t . 2 u s t . 1 u s t a w y z d n . 30 s t y c z n i a 1959 r. — P r a w o l o k a l o w e (D z . U . z 1962 r. N r « , p o z . 227). 2 D z . U r z ę d . M G K z 19"9 r . N r 5, p o z . 30. • D z . U r z ą d . M G K z 1960 r . N r 11, p o z . I 1. N a m a r g i n e s i e n a l e ż y z a u w a ż y ć , t e w z a k r e s i e n a j m u l o k a l i 1 g o s p o d a r k i m i e s z k a n i o w e j w i e l e z a g a d n i e ń p r a w n y c h w y j a ś n i o n y c h j e s t w t z w . p r a w i e p o w i e l a n y m , o c z y m z a i n t e r e s o w a n i p o w i n n i p a m i ę t a ć p r z y f o r m u ł o w a n i u s w o i c h r o s z c z e ń .

N r 10 (94) S p o ry w zakresie w y m ia r u i p o b o ru czynszu n a jm u ₅₁

charakteru prawnego określonego lokalu i poszukiwania w łaściw ych norm praw­ nych, jakie regulują konkretny stosunek najm u. Innym bowiem przepisom zosta­ ły podporządkowane lokale m ieszkalne należące do zasobu kwaterunku kom unal­ nego, innym — lokale służbowe, lokale w yłączone lub znajdujące się w domach odpowiadających warunkom w yłączenia (w m iastach i osiedlach, w których nie obowiązuje publiczna gospodarka lokalam i), odrębny również reżym praw ny doty­ cz y .lo k a li w domach spółdzielni budownictw a m ieszkaniowego itd., itd. W ieloukła- dowa struktura zasobów m ieszkaniowych znajduje także swoje odbicie w dziedzi­ nie przepi.ów o zasadach i rodzaju oczynszowania poszczególnych kategorii lok a­ li m ieszkalnych.

3. W prowadzona powołanym na w stęp ie rozporządzeniem Rady M inistrów z dnia 20 lipca 1965 r. reforma system u czynszów najmu za lokale m ieszkalne, choć nie nosi cechy powszechności w stosunku do w szystkich lokali m ieszkalnych, jest aktem prawnym w poważnym stopniu unifikującym wysokość czynszów najmu, a także warunki najmu lokali m ieszkalnych. Abstrahując — z konieczności — od om awiania jej założeń ekonom icznych i społecznych, należy stwierdzić, że refor­ ma ta likw iduje z jednej strony niepraw idłow ą w obecnym etapie różnorodność podstaw oczynszowania lokali (budownictwo stare, nowe domy), a z drugiej — uza­ leżnia w ysokość opłat za m ieszkanie od stopnia jego komfortu, położenia w m ieście (zasada strefowania) i w artości użytkowej. U nifikacja opłat za m ieszkanie m usi z czasem uczynić św iadczenia w zajem ne kontrahentów stosunku najmu w pełni ekw iw alentnym i, staw ia w w yraźniejszym św ie t’e obowiązki i uprawnienia stron i konkretyzuje tym samym podstawy w zajem nego dochodzenia roszczeń.

Przypom nijm y dla porządku, że om aw iany akt prawny, który stanow i głęboką reform ę system u czynszów najmu za lokale m ieszkalne, został w ydany w celu „poprawy utrzym ania zasobów m ieszkaniow ych w należytym stanie przy bardziej czynnym udziale samorządu m ieszkańców i zapewnienia na ten cel z w ik sz o n y c h środków finan sow ych ” (preambuła rozporządzenia Rady M inistrów z dnia 20 lipca 1965 r.).

Przepis art. 3 ust. 1 prawa lokalow ego upoważnił Radę M inistrów m. in. do określenia w drodze rozporządzenia zasad ustalenia w ysokości czynszu najmu w szystkich lub niektórych kategorii lokali m ieszkalnych, u'g w opłacaniu czynszu, w łaściw ości organów powołanych do ustalania w ysokości czynszu i kontroli w ła ś­ ciwego użycia w pływ ów czynszowych na cele eksploatacji, konserw acji i am orty­ zacji budynku oraz trybu postępow ania w tych sprawach.

W ypełniając <tę delegację ustawową, Rada M inistrów w ydała dwa rozporządze­ nia:

1) z dnia 29 sierpnia 1964 r. w sprawie w łaściw ości organów do ustalania n ależ­ ności z tytu łu najmu lok ali* i

2) z dnia 20 lipca 1965 r. w spraw ie czynszu najm u za lokale m ieszkalne. W ydanie obu tych rozporządzeń w yw ołało skutki prawne określone w art. 92 ust. 1 pkt 3 prawa lokalowego, tj. uchylenie m ocy obowiązującej pozostałych jesz­ cze a nie uchylonych przepisów dekretu z dnia 28 lipca 1948 r. o najm nie lo k a li’ oraz — w zasadzie — zdezaktualizowanie normy prawnej zawartej w art. 87 ust. 2

* A r t . 55—60 u s t a w y o p r a w i e l o k a l o w y m . * U s t a w a z d n i a 23 m a j a 1957 r . o w y ł ą c z e n i u s p o d p u b l i c z n e j g o s p o d a r k i l o k a l a m i d o ­ m ó w j e d n o r o d z i n n y c h o r a z l o k a l i w d o m a c h s p ó ł d z i e l n i m i e s z k a n i o w y c h (D z. U . z 1962 r . N r ' 7, p o z . 228). * D z . U . N r 32, p o z . 206. » D z . U . z 1953 r . N r 50, p o z . 243 z p ó ź n . z m .

52 S t e f a n - M i z e r a _{N r 10 (94)}

praw a lokalow ego (będzie, ona jeszcze obowiązyw ała w ynajm ującego i najem ców lokali, określonych w § 8 rozporz. RM z dnia 20 lipca 1965 r.). Tym sam ym całe dotychczasow e u staw odaw stw o o czynszach uległo generalnej rew izji i .powstał n ow y stan praw ny, który w praktyce ma obowiązyw ać od dn. 1 października 1965 r. Wchodzące w tym sam ym czasie w życie przepisy o przejściow ych dodatkach m ieszkaniow ych • są w yrazem operacji finansow ych o okresowym zasięgu działania.

Pow ołanym w yżej dw óm rozporządzeniom R ady M inistrów podlegają lokale m ieszkalne objęte przepisam i praw a lokalow ego, przy czym szeregując te lokale w pew ne kategorie w ed łu g kryteriów przedm iotow ych, trzeba dojść do w niosku, że m am y do czynienia 1— z punktu w idzenia norm o reglam entacji czynszowej — z następującym i grupami lokali:

G r u p ę A stanow ią: 1

1) lok ale m ieszkalne położone w budynkach określonych w § 1 ust. il pkt 1—3 rozporządzenia; , '

2) lokale m ieszkalne w domach spółdzielni budownictw a m ieszkaniow ego, zaj­ m ow ane na podstaw ie odpowiedniego tytu łu praw nego przez gsoby nie będące członkam i spółdzielni (§ 1 ust. 2 pkt 1);

3) lokale m ieszkalne w dom ach w yłączonych (domach jednorodzinnych i m ałych domach m ieszkalnych) zajm owanych — na podstaw ie decyzji o przydziale — przez osoby nie w chodzące w skład gospodarstwa domowego w łaściciela domu (§ 1 ust. 2 pkt 2);

4) lokale m ieszkalne zajm ow ane jako m ieszkania służbow e, których najem cy byli dotychczas zw oln ieni w całości lub w części z opłacania czynszu najm u (§ 9). Za lok ale n ależące do grupy A najem cy opłacają staw ki czynszu m iesięcznie ustalone za 1 m 2 powierzchni użytkow ej lokalu w tabelach N r 1 lub Nr 2, zależ­ nie m ianow icie od przynależności n ajem ców do odpowiednich kategorii źródła do­ chodów (tabela N r 1 — § 3, § 4, tabela N r 2 — § 5, § 6 ust. 1).

G r u p ę B stanow ią lokale n ie odpow iadające warunkom w ym aganym d o sta­ łego pobytu w nich lu dzi (tj. w ed łu g przepisów praw a budowlanego) i w związku z tym przew idziane do likw idacji w najbliższych latach; najem cy tych lokali opła­ cają 'czynsz najm u „w dotychczasowej w ysokości”, obojętnie przy tym , jakie są źródła ich dochodów. Co oznacza „czynsz najm u w dotychczasowej w ysokości”, określa to § 8 uist. 2 rozporządzenia z dn. 25 lip ca 1965 r.

G r u p ę C tworzą lok ale w budynkach określonych w § 1 ust. 2 pkt 3, 4, 5 i 7, w których czynsze najm u regulują odrębne przepisy; są to lokale m ieszkalne za­ siedlone stosow nie do dyspozycji organów w ojskow ych, MiO, w niektórych budyn­ kach specjalnych na terenie gromad i w państw ow ych gospodarstwach rolnych.

Do tej grupy należą też lok ale w ynajm ow ane osobom w ym ienionym w art. 30 ust. 1 pkt 2 praw a lokalow ego i(tj. zajm ow ane przez cudzoziemców dew izowych), za których najem w ysokość czynszu określił M inister Gospodarki Komunalnej zarządzeniem z dnia 12 lipca 1961 r. w spraw ie w arunków zajm owania budynków i lokali przez przedstaw icielstw a dyplom atyczne, urzędy konsularne oraz in sty­ tu cje i osoby korzystające z przyw ilejów dyplom atycznych*.

* U c h w a ł a R M n r 187 z d n . 20 l i p c a 1965 r . (M . P . N r 43, p o z . 239) i p r z e p i s y w y k o n a w ­ c z e (M . P . N r 43, p o z . 242—248).

• M . P . N r 56, p o z . 247. P a t r z t e ż : z a r z ą d z e n i e M i n i s t r a F i n a n s ó w Z d n . 21 g r u d n i a 1962 r . w s p r a w i e z a w i e r a n i a u m ó w n a j m u l u b d z i e r ż a w y l o k a l i , b u d y n k ó w i t e r e n ó w p o d b u d o w ę z c u d z o z i e m c a m i d e w i z o w y m i w k r a j u (M . P . z 1963 r . N r 5, p o z . 22).

N r 10 (94) S p o ry to z a k r e s ie w y m i a r u i p o b o r u c z y n s z u n a jm u _5?

Jako odrębną g r u p ę D należy traktować lokale spółdzielni budownictwa m iesz­ kaniow ego (wszystkich 3 typów), których członkowie są obciążeni opłatam i z t y ­ tułu członkostwa i posiadania spółdzielczego prawa do lokalu.

N iereglam entow any w ogóle charakter ma czynsz najmu za lokale położone w budynkach w yłączonych lub odpow iadających warunkom w yłączenia na terenie m iast i osiedli oraz za lok ale na terenie gromad w budynkach n ie podlegających podatkow i od nieruchom ości lub zw olnionych od tego podatku budynkach gospo­ darstw rolnych indyw idualnych lub spółdzielni produkcyjnych. Lokale te tworzą zasób m ieszkaniow y nazyw any potocznie jako w olnorynkow y, tj. g r u p ę E. Do tych lok ali n ie m iały zastosow ania — na podstaw ie art. 7 ustaw y powołanej w przypisie 5 — przepisy dekretu o najm ie lokali i ten stan rzeczy został nadal utrzym any. Graniczną w ysokość opłat za najem tych lokali w yznaczają co naj­ w yżej przepisy o lichw ie lub spekulacji. Rada M inistrów, w m yśl art. 7 ust. 2 p o­ wołanej w yżej u staw y, może określić w drodze rozporządzenia górną granicę opłat za podnajem lub wynajem tych lokali lub ich części w w ypadkach przew i­ dzianych w art. 6 ust. 7 ustaw y, ale dotychczas tego n ią uczyniła.

Dokonany w yżej przegląd p odstaw oczynszowania lokali m ieszkalnych stwarza dość złożoną m ozaikę typu norm atyw nego, gros jednak zasobów m ieszkanio­ w ych — bez w zględu na to, czy stanow ią one m ien ie uspołecznione, czy też w ła s­ ność pryw atną — jest objęte n ow ym i staw kam i czynszu najmu, zam ieszczonym i w tabeli N r 1 i N r 2, które stanow ią załączniki do rozporządzenia Rady M ini­ strów z dnia 25 lipca 1965 r.

4.

Postępow anie w ym iarow e w w arunkach reglam entacji czynszowej składa się z dwóch części, a m ianow icie z czynności pom iarowych i z czynności obliczenio­ w ych. Obliczenia powierzchni użytkowej (lokali, kw alifikow ania lok ali co do ich charakteru m ieszkaniow ego lub u żytkow ego w celu określenia wysokości czynszu i innych należności z tytułu najm u lok ali dokonuje wynajm ujący. Do jego też obowiązków należy określenie czynszu na podstaw ie obowiązujących staw ek czyn­ szowych przy uw zględnieniu okoliczności m ających w p ływ na w ysokość czynszu (np. z tytułu korzystania z ponadnorm atywnej powierzchni m ieszkalnej — § 12 rozp. RM z dnia 25 lipca 1965 r.), a w szczególności przy w zięciu pod uwagę położenia lokalu, istniejących w budynku urządzeń technicznych oraz ulg przysłu­ gujących najem cy. W celu udowodnienia uprawnień do u lg w opłacaniu czynszu najemca pow inien przedstawić w ynajm ującem u — przed ustaleniem w ysokości czynszu — ośw iadczenie na piśm ie o okolicznościach uzasadniających zastosow a­ n ie ulgi. W razie w ątpliw ości, czy istnieją podstaw y do zastosowania ulg, w y ­ najm ujący m oże żądać potwierdzenia oświadczeń najem cy przez odpowiednie or­ gany ,(np. przez pracodawcę) albo zażądać od n ajem cy okazania dokumentu po­ tw ierdzającego wiarygodność oświadczenia (np. odcinek przekazu renty).

54 S t e f a n M i z e r a N r 10 (94)

zm ianach w obliczaniu czynszu najmu. Zm iany takie m ogą się łączyć z przyczy­ nami natury faktycznej (np. nastąpiła m odernizacja techniczna lokalu) albo też być w ynikiem zm iany oceny sytuacji prawnej najem cy (np. pracownik stał się podatnikiem podatku obrotowego i dochodowego) lub członka rodziny w spólnie z najem cą zam ieszkałego (§ 6 rozp. RM z dn. 25 lipca 1965 r.).

Nadzór nad czynnościam i w ynajm ującego dotyczącym i określenia czynszu n aj­ mu — niezależnie od tego, czy jest nim jednostka państw owa, czy też osoba pryw atna — należy do organów do spraw gospodarki komunalnej i m ieszkanio­ w ej prezydiów rad narodowych m iast, dzielnic, osied i lub gromad, w łaściw ych ze w zględu na m iejsce położenia lokalu. W razie sporu pom iędzy w ynajm ującym a najemcą co do w ysokofci czynszu i innych należności z tytu łu najmu lokalu (§ 10 rozp. RM z dn. 25 lipca 1965 r.) każdej ze stron przysługuje prawo w ystą­ p ienia do m iejscow ego organu do spraw gospodarki m ieszkaniow ej (w W arszawie nosi on nazw ę dzielnicow ego zarządu gospodarki m ieszkaniowej) o ustalenie tej w ysokości. U stalenie to następuje w drodze decyzji wydanej w trybie przepisów o postępowaniu adm inistracyjnym . Droga sądowa do rozstrzygania tego rodzaju sporów (oczyw iście odnosi się to do lokali grup A, B i C) jest niedopuszczalna. W m yśl § 5 ust. 3 rozporz. RM z dnia 29 sierpnia 1964 r. sądy powszechne były w łaściw e do rozstrzygania sporów, jeśli dotyczyły one ustalania należności sta­ now iących udział najem ców w pokrywaniu kosztów eksploatacji i bieżącego re­ montu z tytułu najm u lokali w domach, które nie są w zarządzie jednostek gos­ podarki uspołecznionej (art. 11 ust. 3 dekretu o najm ie lokali). Od dnia 1 paździer­ n ika 1935 r. ten stan rzeczy uległ zm ianie ze w zględu na treść przepisu § 14 rozp. RM z dnia 25 lipca 1965 r. oraz rozporządzenia M inistrów Gospodarki Kom unal­ nej i Finansów z dn. 5 sierpnia 1965 r. w sprawie zarządu budynków sprawowa­ nego przez w ynajm ujących nie będących jednostkam i gospodarki uspołecznionej w. Jest to jedna z podstaw owych zm ian w treści stosunków najmu lokali m ieszkal­ nych. W ywodzi się ona z takiej kalkulacji now ych staw ek czynszowych, która uwzględnia m ożliwość pokrycia kosztów eksploatacji i bieżącego remontu przez wynajm ującego.

W bezpośrednim związku z takim uregulowaniem tej kw estii znajdują s ię prze­ p isy o nowym podziale obowiązków w ynajm ującego i najem cy co do utrzym ywa­ nia lokalu w należytym stanie, które w ynikają z rozporządzenia Ministra Gospo­ darki Kom unalnej z dnia 5 sierpnia 1965 r. w sprawie określenia kosztófo eksploa­ tacji i bieżących rem ontów oraz drobnych napraw »obciążających najem cę, zasad odnawiania lokali i w ykonyw ania przez najem cę koniecznych napraw.n Rów­ n ież spory pow stałe na tle stosowania przepisów o tym podziale obowiązków będą rozstrzygane w drodze adm inistracyjnej. Przestaje być aktualna norma prawna za­ w arta w końcowym zdaniu § 8 rozporz. RM z dnia 29 sierpnia 1964 r.

Do czasu rozstrzygnięcia sporu pomipdzy w ynajm ującym a najem cą co do w y ­ sokości czynszu i innych należności z tytułu najm u lokali (§ 10 rozporz. RM z dnia 25 lipca 1965 r.) najem ca jest obowiązany do opłacania czynszu i tych należności w wysokości płaconej do dnia powstania sporu, a gd y spór powstaje przy u stala­ n iu czynszu od nowo obejm ow anego lokalu — w w ysokości nié kwestionow anej przez najemcę.

Dla uczestników postępow ania w ym iarow ego (i ich pełnomocników) jest sprawą o dużym znaczeniu w łaściw e rozum ienie term inologii używ anej w przepisach o czynszach m ieszkaniow ych i o gospodarce lokalow ej. Pełna znajomość i

znacze-» C z . U . N r 35, p o z . 22«. 11 D z. U . N r 35, p o z . 227.

N r 10 (94) S p o ry w zak resie w y m ia ru i p o b o ru czynszu n a jm u ₅₅

nie prawne takich np. terminów, jak powierzchnia użytkowa lokalu (co wchodzi w jej skład), nadwyżka powierzchni mieszkalnej ponad przysługujące normy za­ ludnienia itd., uchroni przed wszczynaniem niepotrzebnych sporów lub zgłasza­ niem nieuzasadnionych roszczeń.

Dla praktyki stosow ania nowych przepisów o czynszach najmu za lokale m iesz­ kalne mają niew ątpliw ie w ielką w agę „Wytyczne w sprawie usta’e n ii w ysokości czynszu za lokale m ieszkalne, zasad w ykonyw ania zarządu budynków oraz zasad i sposobu w ypełniania dokum entacji związanej z przyznawaniem przejściow ego do­ datku m ieszkaniow ego”. W ytyczne te, stanow iące załącznik do zarządzenia nr 28 M inistra Gospodarki Komunalnej z dnia 6 sierpnia 1965 r. *>, precyzują i w y ja ś­ niają w iele k w estii związanych z w prowadzeniem w życie nowych przepisów 0 czynszach m ieszkaniowych. Dla przykładu: w yjaśniają one określenie „budynku w illow ego z ogrodem”, do którego m ają zastosowanie podwyżki czynszu o 15%, dalej — interpretują przepis o utrzym aniu w m ocy obowiązku podatkowego w za­ kresie podatku od lokali u najem ców opłacających czynsz w ed łu g staw ek tabeli Nr 2 itd.

W św ietle nowych przepisów o czynszach przestało być aktualne orzecznictwo sądowe dotyczące udziału najem ców w kosztach eksploatacji i bieżących remon­ tów, czyli tzw. świadczeń, które w swoim czasie odegrało niem al prawotwórczą rolę w kształtowaniu zasad wym iaru opłat za m ieszkanie przy utrzym aniu no­ m inalnej w ysokości przedwojennych czynszów w nowej sytuacji gospodarczej po wojnie.

5. Zasady i tryb poboru czynszu najm u przez w ynajm ującego jest uregulowany ogólnie w przepisach prawa cyw ilnego (art. 669—672, art. 6£6—683) oraz w art. 11 prawa lokalowego. Czynsz najmu za lokale m ieszkalne poddane reglam entacji czynszowej płatny jest m iesięcznie z góry do dnia 10 każdego m iesiąca. W razie zw łoki w uiszczeniu przez najemcę należności z ‘tytułu najmu lokalu pozostają­ cego w zarządzie organów prezydiów rad narodowych lub innych jednostek pań­ stw ow ych — wynajm ującem u przysługuje prawo pobrania tytułem odszkodowa­ nia za opóźnienie odselek zwłoki. W ysokość tych odsetek, wynoszącą 5% w sto­ sunku m iesięcznym , określiło rozporządzenie Rady M inistrów z dnia 6 września

1958 r. *• ! i i

Jeżeli najem ca zalega z zapłatą czynszu lub opłat za m ieszkanie co najm niej za okres dwóch m iesięcy, w ynajm ujący może:

1) gdy chodzi o należność za lokale państw ow e — wszcząć postępow anie okreś­ lone w przepisach ustaw y z dnia 6 czerwca 1958 r. o ściąganiu czynszów najmu 1 innych należności Państw a (...)14 i w rozporządzeniu Rady M inistrów z dnia 6 czerwca 1958 r. w sprawie poruczenia w ierzycielom prowadzenia egzekucji adm i­ nistracyjnej należności z tytułu najmu lokali przez zajęcie w ynagrodzenia za p r a c ę 15

2) gd y chodzi o należności za lokale stanow iące w łasność osób fizycznych i osób prawnych nie będących jednostkam i gospodarki uspołecznionej — w ystąpić do są­ du o zasądzenie zaległych opłat za m ieszkanie, a także o uznanie stosunku za rozwiązany i o opróżnienie lokalu (eksmisję).

Wykonanie eksmisji orzeczonych w postępowaniu administracyjnym bądź orze­

czonych na mocy prawomocnego wyroku sądowego przeprowadzają organy de

spraw lokalowych.

iż d z. U r z r d . m g k N r 13, p o z . eo. 4 D z . U . N r 57, p o z . 235.

u D z . U . N r 35, р о г . 156 z p ó ż n . z m . 15 D z . U . N r 35, p o z . 158.