UMOWA NAJMU NA CZAS OZNACZONY NR ...
zawarta w dniu ... 2007 r. w Warszawie, pomiędzy Miastem Stołecznym Warszawa z siedzibą w Warszawie, reprezentowanym przez:
... - Burmistrza Dzielnicy Bielany m. st. Warszawy, ul. Przybyszewskiego 70/72, zwanym dalej
„Wynajmującym”
a
..., zwanym dalej „Najemcą”.
§ 1.
Wynajmujący oddaje Najemcy w najem lokal uŜytkowy o łącznej powierzchni uŜytkowej ... m2, w tym pow.
parteru... m2, pow. piwnicy... m2, usytuowany w budynku przy ul. ... w Dzielnicy Bielany m. st.
Warszawy, stanowiącym nieruchomość dla której prowadzona jest Księga Wieczysta KW nr ... .
§ 2.
1. Wynajmujący oświadcza, Ŝe lokal nie jest obciąŜony prawami osób trzecich.
2. Lokal zostanie wydany Najemcy do uŜywania na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, stanowiącego załącznik nr 1 do umowy. Stan lokalu opisany w protokole stanowi punkt wyjścia przy rozliczeniach stron po zakończeniu najmu i po wydaniu lokalu przez Najemcę.
3. Wynajmujący, po uprzednim powiadomieniu Najemcy z 7-dniowym wyprzedzeniem, ma prawo do dokonywania wizji lokalu, w szczególności w celu kontroli właściwej eksploatacji lokalu.
§ 3.
1. Najemca będzie wykorzystywał lokal na prowadzenie ... .
2. Zmiana przeznaczenia lokalu, o którym mowa w ust. 1, wymaga uprzedniej pisemnej zgody Wynajmującego.
3. Najemca zobowiązuje się rozpocząć działalność, o której mowa w ust. 1, po dokonaniu remontu w lokalu.
4. Nie podjęcie lub zawieszenie działalności nie zwalnia Najemcy z obowiązku regularnego wnoszenia opłat za najem lokalu.
§ 4.
Najemca zobowiązuje się do:
1) uŜywania wynajętego lokalu z naleŜytą starannością, zgodnie z jego przeznaczeniem oraz do prowadzenia w nim działalności określonej w § 3 ust. 1, zgodnie z przepisami prawa,
2) dbałości o estetykę, wystrój wewnętrzny i zewnętrzny lokalu, utrzymania w lokalu porządku i czystości oraz jego okresowego odnawiania,
3) nie dokonywania, bez uprzedniej pisemnej zgody Wynajmującego, zmian naruszających w sposób trwały substancję lokalu lub budynku, w którym lokal się znajduje, w szczególności: wymiany witryn, okien, drzwi, przebudowy otworów, trwałej przebudowy układu wnętrza,
4) nie dokonywania bez uprzedniej pisemnej zgody Wynajmującego zmian w lokalu, jeśli znajdują się w nim elementy zabytkowe,
5) nie oddawania lokalu w podnajem lub do bezpłatnego uŜywania w całości lub w części, bez uprzedniej pisemnej zgody Wynajmującego,
6) pisemnego powiadomienia Wynajmującego o kaŜdej zmianie formy prawnej prowadzonej działalności lub o innej czynności, której skutkiem będzie zmiana Najemcy, w terminie 7 dni od jej dokonania;
7) uzyskania wymaganych prawem pozwoleń,
8) przestrzegania przepisów o ochronie przeciwpoŜarowej oraz o ochronie środowiska.
§ 5.
1. Najemca zobowiązany jest do wykonywania na własny koszt i we własnym zakresie następujących bieŜących konserwacji i napraw:
1) konserwacji i napraw podłóg,
2) napraw okien i drzwi, zamków, zamknięć,
3) konserwacji lub naprawy urządzeń, stanowiących wyposaŜenie techniczne lokalu,
4) napraw instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających dopływ i odpływ ciepła, energii, wody oraz napraw połączonych ze zwykłym uŜywaniem instalacji i urządzeń sanitarnych,
5) uzupełnienia i oszklenia drzwi i okien oraz oświetlenia w lokalu,
6) usuwania niedroŜności przewodów odpływowych oraz urządzeń sanitarnych do pionów zbiorczych, 7) naprawy i konserwacji urządzeń wentylacyjnych,
8) odnawiania lokalu, gwarantującego utrzymanie lokalu w naleŜytej czystości, w tym malowania lokalu i naprawy tynków.
2. Przeprowadzenie remontu przez Najemcę, a w szczególności dokonanie zmian we wszelkich instalacjach, wymaga zawarcia „Porozumienia remontowego” z Wynajmującym, chyba Ŝe stosownie do postanowień zawartych w § 7 ust. 3, remont lub naprawa ma charakter nagły.
3. „Porozumienie remontowe” powinno zostać zawarte w terminie 30 dni od dnia złoŜenia wniosku przez Najemcę. Najemca moŜe przeprowadzić remont bez uprzedniego zawarcia „Porozumienia remontowego” w przypadku, gdy nie zostanie ono zawarte w powyŜszym terminie z winy Wynajmującego.
§ 6.
1. Wynajmujący zobowiązuje się do dołoŜenia wszelkiej staranności w celu zapewnienia sprawnego działania urządzeń technicznych w budynku, umoŜliwiających Najemcy korzystanie z energii elektrycznej, dopływu ciepła i wody, odprowadzania ścieków, a takŜe do wykonania napraw lokalu i znajdujących się w nim urządzeń, które nie obciąŜają Najemcy, chyba Ŝe zostały one zainstalowane przez Najemcę na jego koszt.
2. Wynajmujący będzie pobierał od Najemcy, celem wpłaty na rzecz dostawców mediów, opłaty za świadczenia dodatkowe, stosownie do obciąŜeń Wynajmującego z tego tytułu.
3. W przypadku zawarcia przez Najemcę umów z dostawcami mediów, o których mowa w ust. 2, we własnym zakresie, opłaty za te świadczenia nie będą pobierane.
§ 7.
1. Wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za utratę lub uszkodzenie rzeczy znajdujących się w lokalu, zaistniałych w wyniku zdarzeń przez niego niezawinionych.
2. W przypadku konieczności dokonania w lokalu lub w budynku napraw obciąŜających Wynajmującego, Najemca obowiązany jest, po powiadomieniu go przez Wynajmującego na co najmniej 7 dni przed planowanym rozpoczęciem prac, umoŜliwić Wynajmującemu lub wskazanej przez niego osobie, swobodny dostęp do lokalu.
3. Strony oświadczają, Ŝe jeŜeli w czasie trwania najmu zajdzie nagła i nieprzewidziana potrzeba wykonania napraw, obciąŜających Wynajmującego, Najemca niezwłocznie na piśmie powiadomi Wynajmującego. W wypadku zaniechania tego obowiązku Wynajmujący moŜe Ŝądać naprawienia szkody powstałej wskutek biernego zachowania się Najemcy. O ile to moŜliwe, strony niniejszej umowy uzgodnią na piśmie termin wykonania naprawy przez Wynajmującego. W przypadku niewykonania tych napraw przez Wynajmującego, pomimo upływu uzgodnionego przez strony na piśmie terminu ich wykonania, Najemca moŜe wykonać we własnym zakresie konieczne naprawy na koszt Wynajmującego, jednakŜe z zastrzeŜeniem, Ŝe wartość napraw nie moŜe przekroczyć równowartości 6000 Euro, zgodnie z przepisami o zamówieniach publicznych. Najemca według swego wyboru moŜe Ŝądać zapłaty powstałej na jego rzecz z tego tytułu naleŜności lub zaliczyć ją na poczet opłat czynszowych. Rozliczenie nakładów następuje na podstawie kosztorysu powykonawczego zatwierdzonego przez Wynajmującego, określającego zakres i wartość robót z uwzględnieniem stawek i narzutów określonych w Wydawnictwie „SEKOCENBUD”.
4. W przypadku awarii, Najemca zobowiązuje się do niezwłocznego udostępnienia lokalu na Ŝądanie Wynajmującego lub wskazanej przez niego osobie, w celu dokonania naprawy.
5. Za czas wyłączenia lokalu z uŜytkowania, z przyczyn leŜących po stronie Wynajmującego, Najemcy przysługuje odpowiednia zniŜka od czynszu najmu oraz naleŜności za świadczenia dodatkowe. Ustalenie co do zniŜki czynszu oraz naleŜności za opłaty dodatkowe powinno być podjęte przez Wynajmującego najpóźniej w ciągu miesiąca od dnia złoŜenia przez Najemcę odpowiedniego wniosku. Termin ten nie dotyczy sytuacji szczególnie skomplikowanych. W takim wypadku termin rozpatrzenia wniosku Najemcy ulega przedłuŜeniu do dwóch miesięcy, a Wynajmujący jest zobowiązany zawiadomić o tym Najemcę z podaniem przyczyny przedłuŜenia terminu rozpatrzenia wniosku.
§ 8.
1. Najemca płacić będzie Wynajmującemu miesięczny czynsz za najem lokalu w wysokości ustalonej w wyniku przeprowadzonego postępowania konkursowego, tj.:
1) za pow. parteru ... zł (słownie: złotych);
2) za pow. piwnicy ... zł (słownie: złotych).
Razem czynsz miesięczny za najem lokalu ... zł (słownie:) + podatek od towarów i usług 22%.
2. Jednocześnie z zapłatą czynszu Najemca zobowiązuje się uiszczać Wynajmującemu miesięczne opłaty za świadczenia dodatkowe, stosownie do postanowień § 6 ust. 2. W przypadku zmiany stawek opłat za świadczenia dodatkowe, wynikającej z przyczyn niezaleŜnych od Wynajmującego, Najemca zobowiązuje się do zapłaty naleŜności wyliczonej na podstawie nowych stawek, po kaŜdorazowym pisemnym zawiadomieniu go przez Wynajmującego. Zmiana ich wysokości nie jest zmianą umowy.
3. Czynsz najmu płatny jest z góry, a opłaty za świadczenia dodatkowe płatne są z dołu, na podstawie faktur wystawionych przez Wynajmującego, w terminie do dnia 30 kaŜdego miesiąca, na rachunek Wynajmującego prowadzony przez BANK... W przypadku dokonywania zapłaty przelewem datą zapłaty jest data uznania rachunku Wynajmującego.
4. Najemca oświadcza, Ŝe upowaŜnia Wynajmującego do wystawiania faktur VAT bez podpisu odbiorcy.
5. Opóźnienie w zapłacie czynszu najmu lub opłat za świadczenia dodatkowe przekraczające dwa pełne okresy płatności stanowi podstawę do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, po uprzednim udzieleniu Najemcy na piśmie dodatkowego jednomiesięcznego terminu do zapłaty zaległości.
6. W przypadku nie uiszczenia czynszu i opłat w terminie określonym w ust. 3 Wynajmującemu przysługuje prawo doliczania odsetek za kaŜdy dzień zwłoki w wysokości określonej ustawowo.
§ 9.
Wynajmujący ma prawo corocznie dokonywać waloryzacji stawki czynszu, nie więcej niŜ od 0 do 50%
średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych, ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego za rok ubiegły. Wysokość waloryzacji określa Prezydent m.st. Warszawy w drodze zarządzenia, w terminie do końca października, z mocą obowiązującą od 1 stycznia następnego roku.
§ 10.
1. Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony do dnia ... 2011.
2. Kolejna umowa na czas oznaczony moŜe zostać zawarta pod warunkiem, Ŝe co najmniej na 6 miesięcy przed upływem terminu, na który została zawarta, którakolwiek ze stron wystąpi z propozycją przedłuŜenia umowy. Za zgodą stron termin ten moŜe ulec skróceniu.
3. Wszelkie pisma kierowane do Wynajmującego będą doręczane na adres:
Wydział Zasobów Lokalowych dla Dzielnicy Bielany Urzędu m. st. Warszawy, ul. Przybyszewskiego 70/72, 01-824 Warszawa, zaś do Najemcy – na adres: ...
4. Strony są zobowiązane do wzajemnego powiadamiania się na piśmie o kaŜdej zmianie adresu. Zaniechanie powyŜszego obowiązku powoduje, Ŝe pismo wysłane na adres określony w ust. 3 uznaje się za doręczone.
5. Pismo przesłane drugiej stronie w sposób określony w ust. 3 awizowane dwukrotnie, uznaje się za doręczone.
§ 11.
1. Po rozwiązaniu umowy najmu Najemca zobowiązuje się do zwrotu lokalu na rzecz Wynajmującego w stanie nie pogorszonym, jednakŜe nie ponosi on odpowiedzialności za zuŜycie lokalu będące następstwem jego prawidłowego uŜywania. Punkt wyjścia do ustalenia stanu technicznego lokalu stanowi porównanie protokołu zdawczo-odbiorczego, o którym mowa w § 2 ust. 2 i protokołu przekazującego lokal z powrotem Wynajmującemu.
2. W przypadku niewykonania obowiązku, o którym mowa w ust. 1, Najemca zobowiązany będzie do zapłaty Wynajmującemu wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z lokalu, w wysokości 300% stawki czynszu najmu brutto, za kaŜdy rozpoczęty miesiąc bezumownego korzystania z lokalu.
3. Najemca bez zgody Wynajmującego, wyraŜonej na piśmie, nie moŜe dokonywać istotnych zmian ani ulepszeń lokalu.
4. JeŜeli Najemca zmienił lub ulepszył lokal bez wymaganej zgody, Wynajmujący, w braku odmiennej umowy, moŜe według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu lokalu, albo Ŝądać przywrócenia stanu poprzedniego. Podstawą obliczenia wartości nakładów będzie zakres zmian i wartość nakładów oparta na zatwierdzonym przez Wynajmującego kosztorysie, bazującym na średnich stawkach określonych w Wydawnictwie ,,SEKOCENBUD” dla danego okresu.
5. Wynajmujący nie jest zobowiązany do zwrotu Najemcy poniesionych przez niego nakładów, mających na celu przystosowanie lokalu do jego indywidualnych potrzeb. To samo dotyczy nakładów poniesionych przez Najemcę na remont lub wymianę elementów, które z uwagi na stopień ich zuŜycia nie były zakwalifikowane do wymiany zgodnie z protokołem, o którym mowa w § 2 ust. 2, jak teŜ „Porozumieniem remontowym”, o którym mowa w § 5 ust. 2.
6. W przypadku wszczęcia postępowania administracyjnego o zwrot nieruchomości z wniosku byłych właścicieli lub ewentualnego zwrotu tej nieruchomości na rzecz byłego właściciela lub jego następców prawnych, Najemca od momentu powzięcia tej wiadomości na własne ryzyko ponosi nakłady na remont, modernizację i ulepszenia w lokalu, o których mowa w ust. 2, a które nie zostały pisemnie uzgodnione z Wynajmującym, i z tego tytułu zrzeka się wszelkich roszczeń wobec Wynajmującego i jego następców prawnych.
7. JeŜeli po opuszczeniu lokalu przez Najemcę pozostaną w nim rzeczy przez Najemcę wniesione, a Najemca nie odbierze ich w terminie ustalonym przez strony lub w braku takiego uzgodnienia, w terminie jednego
miesiąca od dnia zawiadomienia Najemcy przez Wynajmującego, pozostawione w lokalu rzeczy traktowane będą jako porzucone przez Najemcę.
§ 12.
1. W dniu .... 2008 r. Najemca wniósł na rachunek Wynajmującego prowadzony przez bank ...
kaucję w kwocie ...zł (słownie: złotych)
2. Kaucja przeznaczona jest na zabezpieczenie roszczeń Wynajmującego z tytułu wyrządzonych przez Najemcę szkód w lokalu, pogorszenia stanu lokalu, zaległości z tytułu czynszu i opłat za świadczenia dodatkowe, odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokalu i innych roszczeń wynikających z niedotrzymania przez Najemcę zobowiązań umownych.
3. Wynajmujący moŜe dokonać potrącenia z kaucji bezspornych naleŜności, o których mowa w ust. 2, a Najemca wyraŜa na to zgodę.
4. W przypadku wykorzystania przez Wynajmującego części lub całości kaucji na cele wymienione w ust. 2 Najemca zobowiązuje się ją uzupełnić do wysokości określonej w ust. 1, w terminie 14 dni od daty otrzymania pisemnego wezwania.
5. W czasie trwania najmu, Najemca nie moŜe Ŝądać pokrycia swoich zobowiązań z wpłaconej kaucji.
6. Kaucja wniesiona gotówką podlega oprocentowaniu, w wysokości równej oprocentowaniu wkładów płatnych na kaŜde Ŝądanie, na rachunku bankowym naleŜącym do Wynajmującego.
7. W przypadku, gdy Wynajmujący nie ma w stosunku do Najemcy Ŝadnych roszczeń w dacie zwrotu lokalu, kaucja wraz z odsetkami, pomniejszona o prowizję bankową za przelew pieniędzy na rachunek bankowy Najemcy oraz o koszt prowadzenia rachunku, podlega zwrotowi w terminie 14 dni od daty zwrotu lokalu lub od daty stwierdzenia protokołem braku podstaw do takich roszczeń.
8. W przypadku niezapłacenia przez Najemcę naleŜności z tytułu ewentualnych kosztów remontu jego obciąŜających oraz z tytułu zwłoki w zapłacie czynszu, odszkodowania i opłat za świadczenia dodatkowe Wynajmującemu przysługuje prawo zastawu na rzeczach Najemcy wniesionych do lokalu przez Najemcę.
Prawo zastawu przysługuje w wypadku, gdy kaucja nie zabezpiecza roszczeń Wynajmującego.
9. W razie nie uiszczenia naleŜności w terminie, Wynajmujący ma prawo sprzedać rzeczy będące przedmiotem zastawu po upływie trzech miesięcy od dnia objęcia ich w posiadanie i zaliczenia uzyskanych z tego tytułu kwot na poczet zadłuŜenia Najemcy. Ewentualna nadwyŜka będzie podlegać zwrotowi.
10. Objęcie rzeczy będących przedmiotem zastawu w posiadanie będzie dokonane w obecności Najemcy i z czynności tej zostanie sporządzony protokół, ustalający wartość poszczególnych rzeczy. Objęcie w posiadanie ruchomości moŜe nastąpić takŜe pod nieobecność Najemcy, który nie stawił się mimo prawidłowego zawiadomienia go o przedmiotowej czynności.
§ 13.
1. Wynajmujący moŜe wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia w przypadku, gdy Najemca:
1) uŜywa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem, w tym dopuszcza do powstania szkód lub niszczy urządzenia w budynku przeznaczone do wspólnego korzystania i mimo upomnienia nie przestaje go uŜywać w taki sposób, lub
2) zaniedbuje lokal do tego stopnia, Ŝe zostaje on naraŜony na zniszczenie, lub
3) pomimo wcześniejszego upomnienia ze strony Wynajmującego, przez swoje niewłaściwe zachowanie, czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciąŜliwym, lub
4) nie wywiązuje się z obowiązku zapłaty czynszu lub opłat dodatkowych i zachodzą przesłanki z § 8 ust.
5, lub
5) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego uŜywania lokal lub jego część bez uprzedniej wymaganej zgody Wynajmującego,
6) nie uzupełnił kaucji, o której mowa w § 12, w terminie tam oznaczonym, pomimo wyznaczenia przez Wynajmującego dodatkowego terminu do jej uzupełnienia,
2. Wynajmujący moŜe ponadto wypowiedzieć umowę z jednomiesięcznym terminem wypowiedzenia w przypadku, gdy Najemca:
1) zaniedbał obowiązku powiadomienia Wynajmującego, o którym mowa w § 7 ust. 3 2) nie dokonał niezbędnych napraw, wynikających z nagłej i nieprzewidzianej potrzeby, 3) korzysta z lokalu nie przestrzegając związanych z tym przepisów prawa,
4) nie dochował obowiązków określonych w § 4.
3. Wynajmujący moŜe wypowiedzieć umowę z trzymiesięcznym terminem wypowiedzenia w przypadku, gdy nieruchomość zostanie przeznaczona do sprzedaŜy a budynek zostanie przeznaczony do rozbiórki.
4. Wypowiedzenie umowy jest, pod rygorem niewaŜności dokonywane w formie pisemnej i doręczone stronie osobiście za pisemnym potwierdzeniem odbioru lub listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru, z zastrzeŜeniem § 10 ust. 4 i 5.
§ 14.
1. Załącznikiem nr 2 do niniejszej umowy jest oświadczenie w formie aktu notarialnego – złoŜone i opłacone przez Najemcę – w którym Najemca zobowiązuje się do wydania i opróŜnienia przedmiotu najmu w terminie 14 dni od daty ustania stosunku najmu, zaś co do obowiązku zapłaty czynszu wraz z podatkiem od towarów i usług (VAT), w przypadku zwłoki z zapłatą czynszu w terminie określonym w umowie, poddaje się egzekucji wprost w trybie określonym w art. 777 § 1 ust. 4 i 5 k.p.c., z tym Ŝe Wynajmujący będzie miał prawo wystąpienia o nadanie klauzuli wykonalności temu aktowi w terminie do 12 miesięcy od daty wypowiedzenia umowy.
2. Oświadczenie, o którym mowa w ust. 1, Najemca zobowiązuje się dostarczyć Wynajmującemu w terminie 15 dni od daty zawarcia niniejszej umowy, pod rygorem jej wypowiedzenia bez zachowania terminu wypowiedzenia.
3. Koszt sporządzenia aktu, o którym mowa w ust. 1, ponosi Najemca i Wynajmujący po połowie.
4. W przypadku zmiany podmiotu stosunku najmu na wniosek najemcy, koszty sporządzenia kolejnego aktu, o którym mowa w ust. 1, obciąŜają w całości Najemcę lokalu.
§ 15.
Wszelkie zmiany warunków niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem niewaŜności.
§ 16.
Strony wyłączają moŜliwość przedłuŜenia umowy po jej uprzednim rozwiązaniu bądź wygaśnięciu w sposób, o którym mowa w art. 674 k.c.
§ 17.
1. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie mają właściwe przepisy Kodeksu cywilnego.
2. Spory mogące wyniknąć ze stosowania niniejszej umowy będą rozstrzygane przez sąd właściwy dla siedziby Wynajmującego.
§ 18.
Umowa niniejsza sporządzona została w trzech jednobrzmiących egzemplarzach, z których dwa otrzymuje Wynajmujący i jeden Najemca.
Wynajmujący Najemca
... ...
Załącznik nr 1 – protokół zdawczo - odbiorczy Załącznik nr 2 – oświadczenie najemcy
