Poszerza się wiedza o polskim rynku nieruchomości

(1)

Leszek Kałkowski, Władysław

Rydzik

Poszerza się wiedza o polskim rynku

nieruchomości

Problemy Rozwoju Miast 5/2-4, 42-50

2008

(2)

Leszek Kałkowski Władysław Rydzik

POSZERZA SIĘ WIEDZA O POLSKIM RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Abstrakt. GUS udostępnił od 2003 r. informacje o liczbie i wartości zawieranych co-rocznie umów notarialnych dot. nieruchomości. Szczegółową informacją objęto dotąd ok. 75% transakcji rynkowych w liczbie ponad 300 tys. o wartości ok. 44 mld zł (dane za 2007 r.). Dostępny jest podział tego rynku na segmenty (lokale, grunty, budynki, nierucho-mości zabudowane) oraz obroty w powiatach grodzkich, ziemskich i miastach wojewódzkich. Można wyodrębnić transakcje w trybie przetargu i wolnorynkowe w sferze własności i użyt-kowania wieczystego. Wyprowadzono także średnie wartości transakcji według segmentów. Poszerzyło to naszą wiedzę o rynku nieruchomości w poszczególnych latach 2003-2007.

Słowa kluczowe: transakcje notarialne rynkowe, przetargi, użytkowanie wieczyste, segmenty rynku nieruchomości.

Różnorodność transakcji na rynku nieruchomości nie w pełni znajduje udokumento-wanie w urzędowych sprawozdaniach statystycznych. Nic nie wiemy o skali i strukturze wy-najmu lokali, nie mówiąc już o szerokim funkcjonowaniu podwy-najmu. Niełatwo jest zorientować się w regionalnej skali i strukturze dzierżawy gruntów, rozszerzającej się praktyce leasingu gruntów i zabudowań. Brak jest bowiem ewidencji tego typu transakcji.

Ograniczamy się więc z konieczności do wiedzy wynikającej z aktów notarialnych przekazywanych własności. Te dokumenty funkcjonują w formie półrocznych sprawozdań notariuszy wykonywanych od dziesięcioleci i służą głównie celom prawniczym16. Dopiero pod koniec lat 90. stały się przedmiotem analizy Głównego Urzędu Statystycznego i ograniczo-nego upowszechnienia w formie biuletynów GUS17.

Przybliżenia do ekonomicznego wykorzystania gromadzonych sprawozdań notarial-nych podjął się w 1990 r. ówczesny Instytut Gospodarki Mieszkaniowej, obecnie Instytut Rozwoju Miast, i od początku okresu transformacji ustrojowej zaczął publikować „Monitoring polskiego rynku nieruchomości”, początkowo w formie powielanej, później również w interne-cie, w układzie rzeczowej i regionalnej klasyfikacji zawartych transakcji.

Obecnie dysponujemy 18 rocznymi analizami transakcji nieruchomościami, ciągle ilościowy-mi, gdyż sprawozdania te nie raportują jeszcze cen czy wartości zawieranych transakcji.

Przełomowy dla uzyskiwania gruntownej wiedzy o nieruchomościach był rok 2003. GUS wprowadził w życie (na formularzu M-04s) obowiązek raportowania przez starostów dwa razy do roku liczby, wartości i powierzchni transakcji dot. nieruchomości, objętych

16

(3)

aktami notarialnymi. Po zebraniu i wstępnej weryfikacji GUS przekazywał te dane do resor-towej analizy. Zakres gromadzonych informacji przedstawia ryc. 1.

Σ = 100% Transakcje rynkowe wg GUS - 306 085 szt.

Lokale

23,6% w tym: miasta_wojewódzkie

26,3% 12,0% 23,0% 76,9% Nieruchomości gruntowe 55,2% 5,0 % 1 0 ,0 % 90,0% Transakcje rynkowe nie uwzględnione w badaniach GUS w 2007 r. ~ 110 500 szt. Nieruchomości zabudowane 20,2% 10 ,0 % 25,0% 75,0% T r a ns a k c je r y n k o w e w g Mi n . Sp r a w . - 4 1 6 5 8 5 s z t. Transakcje pozarynkowe 198 921 szt.

Dane Ministerstwa Sprawiedliwości szczegółowo

omówione w Monitoringu IRM za 2007 r. _Tra

n sa kc je do t. ni er u cho m o śc i o g ó łe m w g Mi n . Sp r a w . - 6 1 5 5 0 6 s z t. Budynki 0,9% Powiaty grodzkie 53,1% Powiaty ziemskie 46,3%

Ryc. 1. Struktura rynku nieruchomości w Polsce w 2007 r. według liczby transakcji /liczby aktów notarialnych/

Źródło: L. Kałkowski z zesp., Monitoring polskiego rynku nieruchomości, IRM, czerwiec 2008 r.; W. Rydzik z zesp., Transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości w 2007 r., IRM, lipiec 2008 r.

W 2007 r. zawarto w kraju 615 tys. transakcji dot. nieruchomości, przy czym przed-miotem analizy GUS – już według wartości – było 306 tys. transakcji rynkowych. Na razie sporo, bo ponad 110 tys. transakcji, pominięto w analizie z powodu uchybień ewidencyjnych (nie wszystkie powiaty odpowiedziały na przedmiotowe badania, część danych okazała się niekompletna bądź błędna itd.). Zapewne stopniowo mankamenty te będą usuwane w na-stępnych edycjach.

Obrazu rynku nieruchomości dopełniają transakcje pozarynkowe, dokonywane bez użycia pieniądza. Są to darowizny, spadki czy umowy zbycia, głównie gospodarstw rolnych, za wypłatę świadczeń z ubezpieczenia społecznego. Od lat ich udział w całym rynku kształ-tuje się na poziomie ok. 30%. Ich szczegółową specyfikację według rodzajów transakcji oraz województw prezentuje monitoring Instytutu Rozwoju Miast.

(4)

Uruchomiana od 2003 r. przez GUS informacja o wartości transakcji dot. nierucho-mości przedstawia strukturę obrotów (ryc. 2). 306 tys. aktów notarialnych w 2007 r. opiewało na sumę 44 mld zł, największy udział miały transakcje dot. gruntów (ponad 40%) oraz nieru-chomości zabudowanych (ponad 39%). Lokale mieszkalne i budynki łącznie stanowiły prawie 25% liczby transakcji i około 20% wartości obrotów. To pierwsza i ważna obserwacja posze-rzająca naszą wiedzę o rynku. Poszerzona została nasza wiedza o aspektach przestrzen-nych rynku. Jak wynika z daprzestrzen-nych ryc. 1 i 2 najwięcej transakcji dokonuje się w powiatach ziemskich: w proporcjach 46-90% według liczby i 32-63% według wartości.

Σ = 100% Ogółem 44,0 mld zł Lokale

18,2% w tym: miasta wojewódzkie

48,9% 24,0% 40,0% 60,0% Nieruchomości gruntowe 40,6% w tym: 11,6% 18,4 81,6% Nieruchomości zabudowane 39,3% w tym: 37,9% 52,0% 48,0% Budynki 1,9% Powiaty grodzkie 67,8% Powiaty ziemskie 32,2%

Ryc. 2. Struktura rynku nieruchomości w Polsce w 2007 r. według wartości transakcji rynkowych (dane GUS)

Źródło: W. Rydzik z zesp., Transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości w 2007 r., IRM, lipiec 2008 r.

Wśród powiatów grodzkich dominują miasta wojewódzkie: 5-26% według liczby i 29-48% według wartości (ryc. 3). To druga ważna nowość w poznawaniu struktury rodzimego rynku nieruchomości.

Wprowadzenie do monitoringu rynku nieruchomości czynnika wartości pozwala teraz na śledzenie dynamiki obrotów osobno według liczby i wartości transakcji (ryc. 4). Widoczny jest charakterystyczny wzrost wartości obrotów, dowodzący znacznego wzrostu cen nieru-chomości już od roku 2004 r. Dynamika ta ma miejsce przy podobnej w zasadzie strukturze poszczególnych segmentów transakcji dot. nieruchomości. Jedynie znaczna grupa nieru-chomości zabudowanych (głównie siedlisk) wykazuje w ostatnich latach stałą, znaczną dy-namikę liczby i wartości transakcji. To też nowa informacja z dziedziny morfologii naszego rynku.

(5)

2006 2007

POWIATY: POWIATY:

ZIEMSKIE GRODZKIE GRODZKIE ZIEMSKIE 38,4% 19,1% 42,5% 48,9% 18,9% 32,2% miasta LOKALE miasta wojewódzkie wojewódzkie 33,9% 12,6 53,5% BUDYNKI 24,3% 15,7 60,0% 88,5% 5 ,9 % 5 ,4 % 1 1 ,6 % 6 ,8 % 81,6% NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWE 50,6% 20,5% 28,9% 37,9% 14,1 48,0% miasta NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANE miasta wojewódzkie wojewódzkie 49,9% 16,5% 33,6% 36,3% 12,9 50,8% ZIEMSKIE GRODZKIE OGÓŁEM RYNEK NIERUCHOMOŚCI GRODZKIE ZIEMSKIE POWIATY: POWIATY:

Ryc. 3. Struktura rynku nieruchomości w Polsce według wartości transakcji rynkowych w powiatach

Uwagi: obszar zacieniowany dotyczy udziału wartości transakcji miast wojewódzkich w wartości transakcji rynkowych powiatów grodzkich.

Opracowanie własne według danych GUS

Nowe sprawozdanie GUS podaje szczegółowe informacje o cenach jednostkowych w każdym segmencie nieruchomości oraz jej lokalizacji. Zbiorczą prezentację przedstawiono na ryc. 5. Ceny tu podane stanowią średnią z wielkiego zbioru ponad 300 tys. transakcji w 2007 r. W skali całego rynku taka średnia cena wynosiła ok. 143 tys. zł na 1 transakcję. Najwyższe średnie ceny notowano w miastach wojewódzkich (65 tys. – 1015 tys. zł), najniż-sze w powiatach ziemskich (65 tys. – 227 tys. zł), pośrodku plasowały się ceny nieruchomo-ści w pozostałych miastach powiatów grodzkich (141 tys. – 575 tys. zł). Raport GUS i analiza resortowa, udostępniające tak obszerną specyfikację rodzajową i przestrzenną cen jednost-kowych za ostatnie lata (2003-2007), stanowią cenny materiał, pozwalający na wielorakie wnioski ekonomiczne.

Wśród dalszych nowości na uwagę zasługuje informacja o formach obrotu na naszym rynku nieruchomości. Wprowadzono rozróżnienie sprzedaży przetargowej, bezprzetargowej oraz wolnorynkowej i to dla każdego segmentu rynku z osobna. Formą sprzedaży przetar-gowej posłużono się w 2007 r. w 7,9% transakcji (w tym 4,0% w przypadku lokali i 18,9% budynków). W formie bezprzetargowej dokonano 17% obrotów, w tym gruntami 8,2%, a lo-kalami 41,8%. Transakcje wolnorynkowe to ¾ obrotów. To samo źródło informuje o prawie do nieruchomości gruntowej, różnicując użytkowanie wieczyste i własność. W 2007 r.

(6)

użytkowanie wieczyste dotyczyło 5,8% transakcji (grunty 4,0%, budynki 15,3%, nieruchomo-ści zabudowane 17,0%), a własność 94,2% transakcji (ryc. 6).

18,2 19,6 24,1 25,9 26,6 1,9 3,7 3,3 3,4 3,0 48,0 39,8 33,5 38,0 40,6 39,2 38,6 39,1 30,9 22,4 0 25 50 75 100 125 150 175 200 2003 2004 2005 2006 2007 % 105,3% 97,7% 102,5% 112,8% 100,0% 102,3% 212,3% 142,1% 112,5%

Ryc. 4. Transakcje na rynku nieruchomości w Polsce w latach 2003-2007 według danych GUS o transakcjach rynkowych

Niezależnie od wprowadzenia opisanych wyżej nowości GUS od kilku lat kontynuuje podawanie informacji o tzw. polu powierzchni użytkowej nieruchomości, liczonym w tysią-cach m2. Analizowane tu pięciolecie 2003-2007 wykazuje łączny areał 2,3 mln ha, dla około 1,4 mln transakcji. Areał ten obejmował 7,5% powierzchni kraju, co oznacza, że rocznie średnio 1,5% gruntów zmieniało właściciela. Złożył się na to obrót:

 2,04 mln ha gruntów, średnio 2,8 ha na 1 transakcję,

 0,29 mln ha nieruchomości zabudowanych, średnio 1,17 ha na 1 transakcję,  0,13 mln ha powierzchni lokali i budynków, około 74 m2 na 1 transakcję.

1 ha areału w obrocie reprezentował średnią wartość 60 tys. zł.

Sprawozdania Głównego Urzędu Statystycznego i analizy wykonane z inicjatywy Departamentu Nieruchomości i Planowania Przestrzennego Ministerstwa Infrastruktury przez Instytut Rozwoju Miast znacznie poszerzyły naszą wiedzę o rynku nieruchomości.

Dynamika wartości transakcji

Dynamika liczby transakcji

Struktura % rodzajów transakcji wg wartości w roku

(7)

ŚREDNIA WARTOŚĆ TRANSAKCJI OGÓŁEM 143 tys. zł LOKALE NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANE 1 2 3 4 1 2 3 4 111 141 65 206 143 160 394 73 65 G R U N T Y B U D Y N K I 1 2 3 4 1 2 3 4 292 508 227 597 279 575 179 1 015 LEGENDA: 1. OGÓŁEM 2. w powiatach grodzkich 3. w powiatach ziemskich 4. w miastach wojewódzkich

Ryc. 5. Średnie wartości jednej transakcji w 2007 r. według danych GUS o transakcjach rynkowych (w tys. zł)

Dalsze działania dyscyplinujące rejestrację transakcji poszerzą ją wkrótce o pomijany dotychczas obszar obserwacji, ale już w podanym wyżej ujęciu mogą one służyć władzom samorządowym w ich polityce gospodarczej i przestrzennej, a także inwestorom, pośredni-kom i rzeczoznawcom majątkowym działającym na tym rynku do badania tendencji kształtu-jących rynki lokalne.

Podjęte przez GUS prace zmierzające do indywidualizowania parametrów opisują-cych poszczególne transakcje otwierają drogę do prowadzenia dalszych badań dla określe-nia relacji ekonomicznych rynku nieruchomości do innych wielkości gospodarczych w celu coraz lepszego rozumienia jego efektywności w gospodarce narodowej.

(8)

A. Transakcje dot. budynków 15,3% 84,7% 19,7% 80,3% 18,9% 72,0% 9,1% 15,9% 9,3% 74,8% 529 szt. _{136 m ln zł} 255 szt. 79 mln zł 637 m ln zł 2 017 szt. 428 szt. 168 m ln zł 684 m ln zł 2 373 szt.

Sprzedaż w trybie przetargu Sprzedaż bez przetargu Wolny rynek OGÓŁEM:

2 801 szt.

852 mln zł Użytkowanie wieczyste Własność

B. Transakcje dot. lokali

4,0% 54,2% 41,8% 2,5% 25,3% 72,2% 2 874 s zt. 198 m ln zł 30 217 s zt. 2 032 m ln zł 5 791 m ln zł 39 186 s zt. OGÓŁEM: 72 277 szt. 8 022 mln zł

Sprzedaż w trybie przetargu Sprzedaż bez przetargu Wolny rynek

Ryc. 6. Formy obrotu i prawa do działki

(9)

C. Transakcje dot. nieruchomości gruntowych 4,0% 96,0% 9,7% 90,3% 8,2% 81,3% 10,5% 79,0% 11,1% 9,9% 17 797 szt. _{1 769 m ln zł} 13 797 szt. 1 984 m ln zł 14 136 mln zł 137 464 szt. 16 156 mln zł 6 702 s zt. 162 356 szt. 1 732 m ln zł

169 058 szt.

17 889 mln zł Użytkowanie wieczyste Własność

D. Transakcje dot. nieruchomości zabudowanych

17,0% 83,0% 34,5% 65,5% 12,8% 82,5% 4,8% 89,6% 5,2% 5,2% 2 960 szt. _{892 m ln zł} 7 901 szt. 901 m ln zł 15 480 m ln zł 51 088 s zt. 11 307 m ln zł 51 441 szt. 5 967 m ln zł 10 508 szt.

61 949 szt.

(10)

KNOWLEDGE ON THE POLISH PROPERTY MARKET BECOMES EXTENDED

Abstract. The GUS Central Statistical Office has since 2003 been providing informa-tion on the number and value of property deals, concluded annually in the form of notarial deeds. Since then, detailed information has been available on ca. 75% market deals, in the amount of more than 300,000 and valued at ca. 44 billion Polish zlotys (2007 data). The data are split according to market segments (business premises and office space, land, devel-oped properties) and to deals (those in urban counties, in rural counties, and in provincial cities). One can identify transactions that were based on auctions, as well as those free-market ones, in the fields of ownership and perpetual usufruct. Also average deal values are included, based on the respective segments. That information has extended our knowledge on the property market in particular years of the 2003-2007 period.

Key words: market deals in the form of notarial deeds, auction, perpetual usufruct, property market segments

Prof. dr hab. Leszek Kałkowski Dr Władysław Rydzik