ZWI ZEK REWIZYJNY
SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWYCH RP
00-01 3 WARSZAWA
www. zrsmrp.com.pl ul. Jasna 1
e-mail: zrsmrp@zrsmrp.com.pl tel. (0-22) 827-69-31
tel./fax (0-22) 827-29-87 Lustracja:
tel./fax (0-22) 828-65-23 Nr konta:
BGK III Oddział w Warszawie 47113010628000 0000 0000 3307
NIP 525-001-10-07
Warszawa, dnia 08.10.2004 r.
Spółdzielnia Mieszkaniowa
„Strop"
ul. Skierniewicka 21 01 -230 Warszawa
W wyniku umowy zawartej w dniu 30 marca 2004 r. mi dzy Zwi zkiem Rewizyjnym Spółdzielni Mieszkaniowych RP w Warszawie, a Spółdzielni
Mieszkaniow „Strop" w Warszawie, w dniach od 04.05.2004r. do 21.06.2004 oku została przeprowadzona przez Zwi zek lustracja pełna działalno ci Spółdzielni za okres od 01.01.2003 roku do 31.12.2003 roku.
Przedmiotem lustracji były nast puj ce zagadnienia: . Organizacja Spółdzielni.
statut Spółdzielni oraz wewn trzny system normatywny (kompletno i poprawno merytoryczna regulaminów),
działalno organów Spółdzielni,
struktura organizacyjna słu b etatowych Spółdzielni.
. Stan prawny gruntów b d cych we władaniu Spółdzielni (i budynków z nimi zwi zanych) oraz racjonalno ich wykorzystania.
. Sprawy członkowskie i dyspozycja lokalami.
4. Działalno inwestycyjna:
- potrzeby mieszkaniowe, a program inwestycji,
- pozyskanie terenów budowlanych,
- tryb doboru wykonawców inwestycji, tre zawartych umów oraz ich realizacja,
- nadzór inwestorski,
- system finansowania inwestycji,
- rozliczenie kosztów inwestycji i ustalenie warto ci pocz tkowej lokali
5. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi:
- stan ilo ciowy oraz estetyczno-porz dkowy i techniczny budynków i ich otoczenia,
- koszty i przychody gzm oraz prawidłowo ustalania opłat za u ywanie lokali,
- gospodarka lokalami u ytkowymi, ze szczególnym uwzgl dnieniem lokali wynajmowanych,
- terminowo wnoszenia opłat przez u ytkowników lokali i windykacja nale no ci Spółdzielni,
- tre umów o usługi komunalne i ich realizacja (wodno-kanalizacyjne, wywóz mieci, ciepło).
6. Gospodarka remontowa w zasobach mieszkaniowych :
- nadzór techniczny i ustalanie potrzeb remontowych, ze szczególnym uwzgl dnieniem działa energooszcz dnych,
- akumulacja rodków finansowych na remonty,
tryb doboru wykonawców robót remontowych, tre zawartych umów i ich realizacja.
7. Gospodarka finansowa:
- stan funduszów, wielko wolnych rodków finansowych i sposób ich wykorzystania, efektywno zaanga owania finansowego Spółdzielni w zakup akcji lub udziałów w innych podmiotach gospodarczych,
- rozliczanie kosztów ogólnych Spółdzielni,
- obsługa spłaty kredytów mieszkaniowych,
- terminowo regulowania zobowi za finansowych Spółdzielni (podatki, ZUS, PFRON),
- dochodzenie nale no ci Spółdzielni, w tym dotacji bud etowych,
- rozliczenia finansowe z członkami z tytułu wkładów.
Ustalenia lustracji wynikaj ze stwierdzonych faktów na podstawie przedło onych lustratorom dokumentów oraz wyja nie zło onych przez pracowników Spółdzielni.
W szczególno ci ustaleniom lustracji słu yły:
- statut i inne uregulowania wewn trzne,
- uchwały i decyzje organów samorz dowych, w tym protokoły z posiedze , - dokumenty członkowskie,
- dokumentacja przygotowania i realizacji inwestycji, - dokumenty finansowo-ksi gowe,
- plany gospodarczo-finansowe.
Ustalenia lustracji zostały zawarte w protokóle lustracji, który ł cznie z niniejszym listem polustracyjnym stanowi integraln cało . Protokół lustracji został podpisany bez zastrze e przez Zarz d Spółdzielni.
Z ustale lustracji wynika, i w badanym okresie Spółdzielnia działała w oparciu o statut dostosowany do wymogów obowi zuj cego Prawa spółdzielczego i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a ostatnia nowelizacja statutu została dokonana uchwał Zebrania Przedstawicieli Członków z dnia 16.06.2003 roku i zarejestrowana przez s d postanowieniem z dnia 15.07.2003 roku.
Unormowania wewn trzne o charakterze regulaminowym, których konieczno posiadania przez Spółdzielni wynika z postanowie statutu i jej potrzeb, s kompletne i poprawne merytorycznie , niemniej jednak cz z tych regulaminów wymaga aktualizacji.
Lustracja nie wykazała uchybie b d nieprawidłowo ci w zakresie cz stotliwo ci, terminowo ci i sposobu zwołania grup członkowskich oraz Zebrania Przedstawicieli Członków. Zastrze e nie budzi tak e przebieg obrad oraz sposób ich dokumentowania.
W badanym okresie Rada Nadzorcza zgodnie z zakresem swoich kompetencji zajmowała si najistotniejszymi sprawami zwi zanymi z bie c działalno ci Spółdzielni, a dokumentacja pracy tego organu jest kompletna i prowadzona wła ciwie.
Nie stwierdzono tak e nieprawidłowo ci w pracy Zarz du oraz w sposobie jej dokumentowania.
Struktura organizacyjna Spółdzielni została unormowana decyzj Rady Nadzorczej. Jest ona kompletna i zapewnia warunki realizacji zada Spółdzielni jako podmiotu gospodarczego. Aktualizacji wymaga natomiast regulamin organizacyjny.
Kontrola akt pracowniczych wykazała, i sposób ich prowadzenia spełnia wymogi okre lone rozporz dzeniem Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z dnia 28.05.1996 roku, a zasady wynagradzania pracowników i organizacji pracy normuj stosowne regulaminy. Regulamin pracy wymaga jednak dostosowania do wymogów znowelizowanego Kodeksu Pracy.
Z ustale lustracji wynika, i stan prawny 99% gruntów pozostaj cych we władaniu Spółdzielni jest uregulowany, co umo liwiło realizacj przez Zarz d postanowie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotycz cych okre lenia przedmiotu odr bnej własno ci lokali.
Badania dotycz ce spraw członkowsko-mieszkaniowych wykazały prawidłowo działa Spółdzielni w tym zakresie. Zastrze e nie budzi tak e sposób prowadzenia dokumentacji członkowskiej oraz wymaganych prawem rejestrów.
W ramach prowadzonej działalno ci inwestycyjnej w badanym okresie Spółdzielnia kontynuowała realizacj zada inwestycyjnych rozpocz tych w latach 2001-2002 w osiedlu Górczewska - Narwik oraz prowadziła wst pne działania w zakresie przygotowania do realizacji kolejnych budynków.
Realizowane przez Spółdzielni inwestycje finansowane s rodkami przyszłych u ytkowników, z którymi zawarto stosowne umowy, krótkoterminowym kredytem bankowym oraz przej ciowo - rodkami wykonawcy.
ródłami finansowania były tak e rodki własne Spółdzielni, a mo liwo przej ciowego anga owania rodków funduszu zasobowego na finansowanie inwestycji przewiduje regulamin tworzenia i gospodarowania rodkami tego funduszu.
Lustracja nie wykazała nieprawidłowo ci działa Spółdzielni w zakresie przygotowania procesu inwestycyjnego oraz jego realizacji.
Wykonawcy robót inwestycyjnych wyłaniani byli w drodze konkursu ofert, a umowy zawarte z tymi wykonawcami zapewniały ochron interesów Spółdzielni.
Nadzór inwestorski nad realizacj prac prowadzony był przez pracowników Spółdzielni posiadaj cych wymagane uprawnienia budowlane.
Sposób prowadzenia ewidencji ksi gowej, zgodny z Zakładowym Planem K o n t u m o l i w i a w y o d r b n i e n i e k o s z t ó w b e z p o r e d n i c h i po rednich realizowanych zada , a po zako czeniu budowy - rozliczenie poniesionych nakładów zgodnie z obowi zuj cym w Spółdzielni regulaminem.
Przeprowadzony w czasie lustracji selektywny przegl d zasobów mieszkaniowych wykazał, i s utrzymane w czysto ci i we wła ciwym stanie estetycznym oraz technicznym.
Zasoby Spółdzielni s zlokalizowane w ró nych dzielnicach Warszawy i składaj si z 10 zespołów wielobudynkowych oraz 8 pojedynczych budynków. Dla ka dego z zespołów prowadzona jest oddzielna ewidencja ksi gowa, a w obr bie zespołów wielobudynkowych wyst puj tak e odr bne rozliczenia poszczególnych budynków.
W badanym okresie działalno Spółdzielni w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi zamkn ła si nadwy k przychodów nad poniesionymi kosztami wynosz c 68.818,- zł., natomiast wyniki finansowe gzm w poszczególnych osiedlach-budynkach były zró nicowane.
W osiedlach: „ elazna", „Nasielska", „Ekologiczna" „Agawy", „Płocka",
„ ytnia", „Al.Jerozolimskie", „Narwik" i „Kacza II" wyst piły nadwy ki przychodów nad poniesionymi kosztami. W pozostałych osiedlach: „Deotymy",
„Samolotowa", „Schroegera", „Szeligowska", „Rozbrat", „Kercelak", „Chmielna",
„Skierniewicka", „Brylowska" i „Kacza l" działalno w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi w badanym okresie zamkn ła si niewielkimi niedoborami przychodów w stosunku do poniesionych kosztów, a te niedobory zostały pokryte nadwy kami uzyskanymi w poprzednim okresie.
Według stanu na dzie 31.12.2003 roku zaległo ci w opłatach za u ywanie lokali mieszkalnych wynosiły 840.545,- zł., co stanowiło 6% rocznego wymiaru opłat od tych lokali. W odniesieniu do lokali u ytkowych wska nik zaległo ci opłatach na koniec 2003 roku wynosił 13,% .
Wyst puj cy poziom zadłu e w opłatach za u ywanie lokali jest wprawdzie zbli ony do przeci tnego w spółdzielniach jednak niepokoj co wysoki jest udział zaległo ci długoterminowych - ok. 65% - w ogólnej kwocie zaległo ci pomimo prowadzenia przez Spółdzielni wszelkich przewidzianych prawem działa windykacyjnych.
Lustracja nie wykazała nieprawidłowo ci w prowadzonej przez Spółdzielni gospodarce lokalami u ytkowymi.
Z ustale lustracji wynika, i umowy zawarte z dostawcami usług komunalnych s kompletne i zawieraj postanowienia zapewniaj ce ochron interesów Spółdzielni.
W okresie obj tym lustracj Spółdzielnia przeprowadzała okresowe przegl dy stanu technicznego zasobów pod k tem ustalenia potrzeb remontowych i sporz dzania rocznego, rzeczowo finansowego planu remontów.
Przeprowadzono tak e okre lone w art. 62 Prawa budowlanego, kontrole stanu technicznej sprawno ci instalacji budynków, a kompletno i sposób prowadzenia ksi ek obiektu budowlanego nie budzi zastrze e .
Poniesione w badanym okresie nakłady na roboty remontowe w wysoko ci 1.209.159,- zł. sfinansowane zostały rodkami funduszu remontowego, którego stan na koniec 2003 roku wynosił 4.009.388,- zł.
Remonty w zasobach Spółdzielni realizowane były przez własne słu by oraz przez obcych wykonawców wyłanianych zgodnie z obowi zuj cymi w Spółdzielni unormowaniami, a umowy zawarte z tymi wykonawcami zabezpieczały interesy Spółdzielni.
Lustracja nie wykazała nieprawidłowo ci w sposobie dokumentowania i rozliczania robót remontowych.
Z ustale lustracji wynika, i na koniec badanego okresu 25 budynków posiadało ciany ocieplone według obowi zuj cych norm, w 45 budynkach opomiarowane jest zu ycie ciepła, a we wszystkich budynkach opomiarowane jest zu ycie wody.
Poniesione w 2003 roku nakłady na roboty dociepleniowe i opomiarowanie w kwocie 359.965,- zł sfinansowane zostały rodkami funduszu remontowego.
Ewidencja ksi gowa Spółdzielni w badanym okresie prowadzona była na bie co w oparciu o Zakładowy Plan Kont spełniaj cy wymogi ustawy O rachunkowo ci, a tak e terminowo i prawidłowo sporz dzone zostało
sprawozdanie finansowe, które zostało poddane badaniu przez uprawniony podmiot.
Lustracja nie wykazała nieprawidłowo ci w prowadzeniu przez Spółdzielni gospodarki kasowej, rozlicze finansowych z członkami z tytułu wkładów oraz rozlicze kosztów ogólnych Spółdzielni.
Sposób prowadzenia przez Spółdzielni ewidencji zadłu enia członków z tytułu kredytów mieszkaniowych oraz nale nych odsetek umo liwia realizacj postanowie ustawy o pomocy pa stwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych.
Ogólna sytuacja finansowa Spółdzielni w badanym okresie kształtowała si korzystnie. Spółdzielnia posiadała rodki na bie ce regulowanie zobowi za o charakterze publicznoprawnym oraz wobec dostawców robót i usług, jak równie posiadała wolne rodki finansowe zdeponowane na rachunkach bankowych, od których uzyskała dodatkowe przychody z tytułu oprocentowania w kwocie 134.976,- zł.
Na tle ustale zawartych w protokóle lustracji oraz oceny niniejszego listu polustracyjnego po dane byłoby, aby organy statutowe Spółdzielni rozwa yły podj cie nast puj cych działa :
1. Dokona analizy unormowa wewn trznych o charakterze regulaminowym pod k tem zgodno ci wszystkich ich postanowie z wymogami znowelizowanego statutu.
2. Dokona aktualizacji regulaminu organizacyjnego Spółdzielni oraz dostosowa regulamin pracy do wymogów znowelizowanego Kodeksu Pracy.
3. Kontynuowa działania zmierzaj ce do uregulowania stanu prawnego gruntu przy ul. Nasielskiej.
4. Zintensyfikowa prowadzone działania w zakresie windykacji opłat za u ywanie lokali ze szczególnym uwzgl dnieniem nale no ci od lokali u ytkowych.
Przedstawiaj c powy sze, Zwi zek informuje, i zgodnie z art. 93
§ 4 Prawa spółdzielczego, wnioski z przeprowadzonej lustracji winny by przedstawione przez Rad Nadzorcz najbli szemu Zebraniu Przedstawicieli Członków.
Uprzejmie prosimy o powiadomienie Zwi zku o sposobie realizacji ww.
wniosków.
